2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 64/2015 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastník stavby:

stavební p.č.62/1 včetně čp. 45 rodinný dům v katastrálním území Jíkev, obec Jíkev, okres Nymburk – podíl ½ k celku Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Jíkev, k.ú. Jíkev Jíkev čp. 45, 289 32 Jíkev

Resl Miloslav, č.p. 45, 28932 Jíkev1/2 Tomková Věra, č.p. 45, 28932 Jíkev1/2, vlastnictví: podílové Vlastník pozemku: Resl Miloslav, č.p. 45, 28932 Jíkev1/2 Tomková Věra, č.p. 45, 28932 Jíkev1/2, vlastnictví: podílové

OBJEDNATEL : Adresa objednatele:

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekutorský úřad Nymburk, IČ 62885995, soudní exekutor 070 EX 1133/09 Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1204/20, 288 02 Nymburk René Tomeš Sportovní 409/31, 50009 Hradec Králové IČ: 72884452 telefon: 603203065 e-mail: [email protected] Exekuční řízení - Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nymburk pro účel prodeje ideální poloviny nemovitých věcí v dražbě

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran: 10 stran

Podíl ½ : 105 000,-Kč 9.2.2015

Hradci Králové, dne 12.3.2015

Stav ke dni : Počet příloh: 10 René Tomeš

28.1.2015 Počet vyhotovení:

2

NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé nemovitých věcí : spoluvlastnického podílu v rozsahu ideální ½ k celku stp.č.62/1 včetně součástí stavby - rodinný dům čp. 45 včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Jíkev, obec Jíkev, okres Nymburk, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Přehled podkladů vlastní zjištění na místě samém dne 9.2.2015 výpis z LV č. 426 snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz údaje sdělené objednavatelem Usnesení zn. 070 EX 1133/09-26 ze dne 28.1.2015 internetové stránky http://mestaobce.cz www.mapy.cz nabídka www.sreality.cz zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014S. fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Prohlídka nemovité věci

Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.2.2015 za přítomnosti paní Tomkové - povinné. Vycházím z údajů zjištěných na místě samém a z vlastního zaměření. Nemovitá věc byla zpřístupněna. Dům je trvale užíván vlastníky s rodinnými příslušníky, žádná listina o nájmu nebyla předložena. Místopis Jíkev je obec ležící v okrese Nymburk, součást Mikroregionu Nymbursko, asi 9 km severně od Nymburku. Pozemní komunikace - Do obce vede silnice III. třídy. Železnice Železniční zastávka Jíkev (na území obce Bobnice) je ve vzdálenosti 3 km od centra obce na trati 061 vedoucí z Nymburka do Jičína. Autobusová doprava - autobusová linka Nymburk-Loučeň Jíkev – obec s minimální občanskou vybaveností. Část obce vhodná pro rodinný dům. Svažité pozemky ve venkovské zástavbě v části obce Jíkev. V obci je rozvod elektro, vody a kanalizace. Přístup z veřejné silnice. Počet obyvatel :315

-2-

Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Nymburk cca 9km Ve správním obvodu obce s pověřeným obecním úřadem Nymburk SOUČASNÝ STAV

Okolí: venkovská zástavba Přípojky: Pouze elektro , voda ze studny, kanalizace svedena do místní sítě Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  autobus Poloha v obci: okrajová část Přístup k pozemku  zpevněná komunikace Celkový popis Mírně svažitý pozemek – stavební pozemek zastavěn stavbou rodinného domu, který dispozičně obsahuje: IPP - sklep INP - chodba,3x místnost, kuchyň, koupelna podkroví – volný půdní prostor stavba je podstandardního vybavení a provedení, stáří min 150 let. Součástí obvyklé ceny je rodinný dům čp 45 vedlejší stavba sklad na dvoře studna na hranici se sousedním pozemkem venkovní úpravy – v minimálním rozsahu pozemek stp.č.62/1 porosty Silné stránky Stejný vlastník pozemku i stavby okrajová část obce Slabé stránky vlastník se nachází v exekučním řízení stavebně technický stav staveb ocenění spoluvlastnického podílu – prodej ½ nemovitých věcí stavbu nelze rozdělit na dvě poloviny

Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou

-3-

posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit . Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard rodinný dům. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: -4-

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Resl Miloslav Nařízení exekuce - Tomková Věra Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti Zahájení exekuce - Resl Miloslav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské

Ostatní rizika: nebyla zjištěna Komentář: nebyla předložena ani zaslána žádná nájemní smlouva

ZPŮSOBY OCENĚNÍ 1. POROVNÁVACÍ způsob stanovení ceny obvyklé (porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci) 2. NÁKLADOVÝ způsob ocenění nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění FOTODOKUMENTACE:

Příjezdová komunikace

Pohled na dům ze silnice od S

Severní zeď

dvorek

-5-

Pohled na dům z ulice (J)

Kotel - vytápění

koupelna

kuchyň

OCENĚNÍ Obvyklou cenu stavebních pozemků pro k.ú. Jíkev: 250Kč/1m2 obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků, v místě veřejná elektro a vodovod a kanalizační síť

věcná hodnota – za pomocí cenového předpisu (vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb).

rodinný dům čp 45 stavba rodinného domu je podstandardního vybavení a provedení - kamenné základy. Velmi špatný stavebně technický stav. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

-6-

Název čp 45

Obestavěný prostor 7,75*14,7*4,95

1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod

=

Kamenné smíšené kámen, cihla dřevěné s viditelnými trámy krov dřevěný, vázaný Tašková

P P P S S C P S P C P P S S S S S S S S S S

vápenné, vápenné omítky koupelna náplňové dřevěná, ven-dovnitř PVC Dlažba,PVC Etážové elektro kotel světelná, třífázová studená a teplá voda Bojler ze všech zař. Předmětů sporák umyvadlo, vana Splachovací

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

[m3] 564 m3

= * * * =

564 m3 * 2 324,80 Kč/m3

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

2 290,0,6 0,8000 2,1150 2324,80

=

1 311 191,71Kč

Určení opotřebení odborným odhadem Stáří objektu: 150 roků Opotřebení: 90,000 %

-

1 180 072,54 Kč

Rodinný dům čp 45 – věcná hodnota

=

131 119,17 Kč

studna objekt je zásoben vodou z vlastní studny – studna na půl se sousedem

Ocenění pozemků pozemek ve svažitém terénu, přístup z veřejné komunikace asfaltové, v místě veřejný vodovod, elektro síť a kanalizace. Stavba napojena pouze na elektro síť a dle sdělení vlastníka i na kanalizaci. Ocenění Název

Parcelní -7-

Výměra

Jedn. cena

Cena

zastavěná plocha a nádvoří celkem

číslo 62/1

[m2] 330,00

[Kč/m2] 250,00

[Kč] 82 500,82 500,-

Rekapitulace věcných hodnot rodinný dům čp 45 pozemky

131 119,17 Kč 82 500,- Kč

Celkem věcná hodnota

213 619,17 Kč

Porovnávací ocenění - ocenění přímým porovnáním: Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha : 65,00 m2 Obestavěný prostor: 564 m3 Zastavěná plocha: 113,00 m2 Plocha pozemku: 330,00 m2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí RD vzorek – příloha Srovnatelné nemovité věci Název: RD Lokalita: Jíkev Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,50 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - 2 podlaž; Poloha - v místě; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - porovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - podíl; Celkový koef. KC Výměra pozemku Celková cena 2 190 m 1 070 000 Kč 0,20 Název: RD Lokalita: Oskořínek Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,80 -8-

Upravená j. cena Kč 215 712

Zdůvodnění koeficientu Kc: Poloha - sousední obec; Výměra pozemku Celková cena 2 228 m 590 000 Kč

Celkový koef. KC

Upravená j. cena Kč

0,35

Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny podíl 1/2 * 1,00 / 2,00 = Výsledná porovnávací hodnota

208 152

208 152 Kč 211 932 Kč 215 712 Kč 211 932 Kč

105 966,00 105 966 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Ocenění nákladovou metodou Porovnávací ocenění stp.č.62/1 včetně čp. 45

213 619,17 Kč 211 932 Kč

Spoluvlastnický podíl ½ k celku 211932/2*1 = 105 966,00Kč zaokrouhleno 105 000Kč

Obvyklá cena ideální jedné poloviny 105 000 Kč slovy: Jednostopěttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny

Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci:               

Využití nemovité věci – rodinný dům Stavebně technický stav budova jako celek odpovídá stáří , min 150 let Vybavení- podstandardní Objekt je napojen na elektro síť V místě zjištěny inženýrské sítě – elektro a voda a kanalizace Vlastnictví pozemků – pod stavbou s dvorkem Poloha vhodná část pro rodinný dům Doprava – linková autobusová doprava a železniční doprava Vybavenost obce – minimální Nabídka v lokalitě mírně převyšuje nabídku stagnace na trhu s nemovitostmi ekonomická krize v ČR vlastník se nachází v exekučním řízení prodej spoluvlastnického podílu velmi špatný stav, vybavení je před modernizací

-9-

Je nutné vzít v úvahu, že nabyvatel má s nabytím nemovité věci další výdaje spojené s úhradou daně z nabytí nemovité věci, tato činí 4% z vydražené ceny. Po zvážení všech výše uvedených faktorů ovlivňujících cenu, vyhodnocení všech informací získaných na trhu s nemovitostmi uvádím následující spoluvlastnický podíl je velmi špatně obchodovatelný, a to zvláště u objektů, které nelze reálně rozdělit,

Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, cena je 0,-Kč, vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.426 oddíl C

Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč

Závěr Obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu ½ nemovitých věcí a jejich příslušenství včetně práv a závad spojených s nemovitými věcmi, a to: stavební p.č.62/1 včetně součástí – domu čp. 45 Jíkev včetně součástí a příslušenství na pozemcích se nacházejících, vše v katastrálním území Jíkev, obec Jíkev, okres Nymburk, k 9.2.2015 105 000Kč, slovy: Jednostopěttisíc Kč. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomoci porovnání.

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.Spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 64/2015 znaleckého deníku. Hradci Králové 12.3.2015 René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 426 ze dne 28.1.201 Snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz z 12.3.2015 Mapa oblasti z www.mapy.cz z 12.3.2015 nabídka domu z www.sreality.cz z 12.3.2015

- 10 -

počet stran A4 příloze 4 1 3 2