2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 102-5083/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. St. 391/2 se stavbou rodinného domu č.p. 578, součásti a příslušenství Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Jaroměřice nad Rokytnou, k.ú. Jaroměřice nad Rokytnou Adresa nemovité Jaroměřice nad Rokytnou 578, 675 51 věci: Vlastník stavby: Stanislav Kuba, Lázeňská 578, 675 51 Jaroměřice nad Rokytnou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Stanislav Kuba, Lázeňská 578, 675 51 Jaroměřice nad Rokytnou, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. - obj. č. 1149/2014-D Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 DIČ: fax:

e-mail: [email protected]

Dražba

OBVYKLÁ CENA

420 000 Kč

Datum místního šetření: 16.9.2015 Stav ke dni : 16.9.2015 Za přítomnosti: pouze znalce Počet stran: 17 stran Počet příloh: 5 Počet vyhotovení: 2

V Moravském Krumlově, dne 21.9.2015 Ing. Miroslav Krajíček

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé - k č.j. 1149/2014-D ze dne 26.8.2015 Přehled podkladů - výpis z KN z LV č. 490 kú Jaroměřice nad Rokytnou - kopie katastrální mapy - oceňovací Vyhl. č. 199/2014 Sb. - vlastní prohlídka znalcem - venkovní ohledání - dílčí projekt rekonstrukce a stavební povolení - údaje a podklady z MěÚ Jaroměřice nad Rokytnou - podklady z veřejně dostupných stránek na internetu - údaje z realitní inzerce sreality.cz Místopis Město Jaroměřice nad Rokytnou v okrese Třebíč se 4 170 obyvateli leží v kraji Vysočina v jižní části okresu Třebíč. Je obcí s pověřeným obecním úřadem, obcí s rozšířenou působností je Třebíč. V obci je dobrá občanská vybavenost (MŠ, ZŠ 1-9 ročník, restaurační a ubytovací zařízení, sportovní zařízení, kulturní zařízení, policie ČR, ordinace praktických i odborných lékařů, stomatologie, lékárna). Dopravní obslužnost autobus, vlak, v obci je možnost napojení na rozvod NN, vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu. V lokalitě je mírně zvýšená nezaměstnanost. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

BUDOUCÍ STAV Okolí :

 bytová zóna

Přípojky: veř / vl.

 ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 3228/4 Město Jaroměřice nad Rokytnou

 průmyslová zóna

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. St. 391/2- zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 578. Příslušenství tvoří zřejmě jen venkovní úpravy v běžném rozsahu. Pozemek je v ulici Lázeňská, je svažitý s orientací průčelí na jih, svažitý na sever. Objekt je napojen na rozvod NN, vodovod, kanalizaci a rozvod zemního plynu.

Hlavní objekt rodinného domu je řadový, vnitřní, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Obsahuje byt 2+1 s verandou a hygienickým příslušenstvím. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, bez hydroizolace, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina tašková. Stáří odhadem 90 roků, v roce 1992 povolena rekonstrukce původní části, přístavba verandy, koupelny a WC ve dvorní části, kanalizace a plynofikace celého objektu. Objekt není pronajímán, údajně je užívaný majitelem. Znalci nebyl umožněn přístup do objektu ani na pozemek, ocenění je provedeno na základě jednak venkovního ohledání a dále z podkladů získaných na MěÚ Jaroměřice nad Rokytnou pracovníky stavebního úřadu a jejich informací.

-2-

Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovité věci – pozemku p.č. St. 391/12 se stavbou rodinného domu čp. 578 v obci Jaroměřice nad Rokytnou, včetně všech součástí a příslušenství bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: I. Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry, nebo výsledné hodnoty II. Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytované informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací III. Zpracovatel vycházel z poznatků zjištěných venkovním ohledáním, do objektu mu nebyl umožněn vstup. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného obchodního případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovité věci Silné stránky Zastavěné území města s dobrou občanskou vybaveností Slabé stránky Znační stáří objektu, vysoké morální i technické opotřebení, malý pozemek RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s., zástavní právo exekutorské, zástavní právo soudcovské, prohlášení konkurzu, nařízení dražebního jednání. V ocenění není k těmto skutečnostem brán zřetel. Ostatní rizika: nejsou

-3-

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území obce, svažitý, na sever s možností napojení na rozvod NN, vodovod, kanalizaci a plyn, v okrajové části obce s dobrou občanskou vybaveností, v místě je na realitním trhu minimální nabídka obdobných pozemků. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Jaroměřice KRC: 1,00

KMP: 1,00

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

Parcela č.: Popis pozemku: Stavební pozemek Průměrná jednotková cena

KIV: 1,00

800,00

KVP: 1,00

KUV: 1,00

1,00

800,00 800,00 Kč/m2

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v lokalitě je základě informací RK 800 Kč/m2. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a St. 391/2 nádvoří Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 175

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 800,00

175

Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 140 000 140 000

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Rodinný dům řadový, vnitřní, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Obsahuje byt 2+1 s hygienickým příslušenstvím. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, bez hydroizolace, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina tašková. Stáří odhadem 90 roků, v roce 1992 povolena rekonstrukce původní části, přístavba verandy, koupelny a WC ve dvorní části, kanalizace a plynofikace celého objektu. Technický stav dle vnějších znaků špatný (střecha, krytina okna, omítky, absence hydroizolace). předpokládaná další životnost odhadem znalce 30 roků. -4-

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 20,00 m2 2,20 m 115,51 m2 2,90 m

Název 1,pp 1.np Výčet místností: předsíň chodba+kotel kuchyň dětský pokoj pokoj komora chodba předsíň koupelna Užitná plocha celkem:

2,58 m2 3,68 m2 14,50 m2 11,00 m2 17,00 m2 2,08 m2 13,24 m2 1,21 m2 7,20 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,58 m2 3,68 m2 14,50 m2 11,00 m2 17,00 m2 2,08 m2 13,24 m2 1,21 m2 7,20 m2 72,49 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1,pp (20,00)*(2,20) = 1.np (14,05*6,20)*3,00+(4,00*4,80+4,60*2,00)*(2,9 = 0) zastřešení 14,05*6,20*3,10/2 =

[m3] 44,00 m3 343,69 m3 135,02 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1,pp 1.np zastřešení Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře

Popis kamenné, z větší části neizolované smíšené zdivo s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech vápenné vápenné chybí keramické obklady betonové monolitické s běžným povrchem náplňové -5-

Obestavěný prostor 44,00 m3 343,69 m3 135,02 m3 522,71 m3

13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

dřevěná špaletová

ústřední topení plyn světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda zemní plyn z hygienického příslušenství a kuchyně do jímky

chybí

[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 116 88 522,71 3 460 100,00 3 460 1 808 578

roků roků % [Kč]

90 30 75,00 452 145

2

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

88,49 m2 522,71 m3 115,51 m2 175,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Řadový dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím s bytem 2+1. Je proveden rozvod NN, vodovod, kanalizace, rozvod plynu. Po částečné rekonstrukci. Zhoršený technický stav.

-6-

Srovnatelné nemovité věci Název: RD I RD v Jaroměřicích nad Rokytnou. Zastavěná plocha 80m2. Celková ploch pozemku 157m2. Dům je před rekonstrukcí, v původním stavu. Dispozice domu - velká kuchyň, 2 obytné místnosti, koupelna s vanou a umyvadlem. Topení je pevnými palivy. Ohřev vody je zajištěn el. bojlerem. Za domem se nachází dvorek, na který je možno zajet autem

Lokalita: Jaroměřice nad Rokytnou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti 0,94 471 319 objektu - srovnatelná; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - horší; Celkový stav - horší; Vliv pozemku srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - možnost zajet do dvora; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 157 m 500 000 Kč 500 000 Kč/ks Název: RD II RD - rekreační chalupa 1+1 v Jaroměřicích nad Rokytnou s krásným výhledem na místní zámek. Obytná část: kuchyně s linkou, pokoj, koupelna a delší chodba. Rekonstrukce RD proběhla v r. 2002: nová elektřina 220V, nové rozvody vody a odpadů, nová plynová přípojka. Na RD navazuje uzavřený vydlážděný dvorek, kde jsou postaveny dva dřevníky a suché WC. Nemovitost je průběžně udržovaná, je dobrém technickém stavu a ihned volná. Vhodné na trvalé bydlení i rekreaci.

Lokalita: Jaroměřice nad Rokytnou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti 0,96 objektu - menší; Poloha - stejná; Provedení a vybavení srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku -7-

Upravená j. cena Kč/ks 356 643

mírně menší; Úvaha zpracovatele ocenění - po částečné rekonstrukci; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 119 m 370 000 Kč 370 000 Kč/ks Název: RD III Samostatně stojící RD 4+1 s garáží a zahradou v klidné části města Jaroměřice nad Rokytnou. Jedná se o nepodsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s novými plastovými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 227 m2, obytná je cca 110 m2.V přízemí se nachází zádveří, chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, dva pokoje, koupelna s vanou a samostatná toaleta. V podkroví je prostorná půda. Majitelé v domě ponechají kuchyňskou linku. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží garáž a kůlna. Lokalita: Jaroměřice nad Rokytnou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Poloha 0,82 524 710 stejná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - mírně lepší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - garáž; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 2 227 m 639 000 Kč 639 000 Kč/ks Název: RD IV Částečně podsklepený rodinný dům v klidné části obce. Přízemí: kuchyň, jídelna, 2 pokoje, koupelna + WC, podkroví: 1 pokoj (nevytápěný). U domu garáž, dvorek, dům je napojený na vešk. inž. sítě, zateplené stropy, zachovalý krov. Lokalita: Jaroměřice nad Rokytnou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 -8-

Zdroj: Neuvedeno Celkový koef. Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: KC Kč/ks Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti 0,86 342 000 objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění garáž; Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 3 2 0,00 m 176 m 400 000 Kč 400 000 Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

342 000 Kč/ks 423 668 Kč/ks 524 710 Kč/ks 423 668 Kč/ks 423 668 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

423 668 Kč 0 Kč 592 145 Kč 140 000 Kč

Obvyklá cena 420 000 Kč slovy: Čtyřistadvacettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.14

Komentář ke stanovení výsledné ceny Menší město s dobrou občanskou vybaveností v okrese Třebíč, rodinný dům ve zhoršeném technickém stavu, vyšší morální i technické opotřebení. Pro stanovení obvyklé ceny použil znalec porovnávací metodu ocenění, vycházel z dostupných údajů, které měl k dispozici. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na 420 000 Kč.

-9-

Závěr Znalec provedl ocenění nemovité věci v hodnotě obvyklé. Majitelem nebyla nemovitost znalci zpřístupněna, podklady k ocenění byly získány na MěÚ Jaroměřice nad Rokytnou. V Moravském Krumlově 21.9.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 102-5083/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 107/2015.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2 1 1 3

Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti Stavební dokumentace

- 10 -

Snímek katastrální mapy

- 11 -

Mapa města

- 12 -

Mapa oblasti

- 13 -

Pohled z ulice

- 14 -

Situace

- 15 -

Půdorys 1.NP

- 16 -

Stavební povolení

- 17 -