Znalecký posudek č. 4712 - 110/2015 O obvyklé (tržní) a zjištěné ceně nemovitých věcí - pozemků p.č. 2421, pč. 2422 včetně součásti stavby - rodinného domu č.p. 715 na pozemku p.č. 2421 i s příslušenstvím v k.ú. Frýdlant nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí, okres Frýdek-Místek na LV 1216
Objednatel posudku:
Mgr. Elena Lucie Skotnicová Vendryně č.p. 229 73994 Vendryně
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti
Podle stavu ke dni 02. 09. 2015 posudek vypracovala: Ing. Iveta Pilchová Oldřichovice 764 739 61 Třinec 77780561
Posudek obsahuje 15 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Třinci, 10. 09. 2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o obvyklé (tržní) a obvyklé (tržní) a zjištěné ceně nemovitých věcí pozemků p.č. 2421, pč. 2422 včetně součásti stavby - rodinného domu č.p. 715 na pozemku p.č. 2421 i s příslušenstvím v k.ú. Frýdlant nad Ostravicí, obec Frýdlant nad Ostravicí, okres Frýdek-Místek na LV 1216
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 02. 09. 2015 za přítomnosti vlastníka, který podal potřebné údaje a umožnil prohlídku nemovitosti se zhotovením fotodokumentace.
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu z LV č. 1216 - kopie katastrální mapy - informativní - údaje zjištěné na místě samém, měření bylo provedeno laserem LEICA DISTO - Literatura: -
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011., zákona č. 350/2012 Sb. a zákona č. 303/2013 Sb.
-
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
-
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie oceňování nemovitostí (CERM, s.r.o. Brno, 1998),oc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.,
-
Ing. Zbyněk Zazvonil: Výnosová hodnota nemovitostí (CEDUK spol. s r. o. Praha, 2004)
-
Ing. Zbyněk Zazvonil: Porovnávací cena nemovitostí (Ekopress spol. s r. o., odborné nakladatelství Praha, 2006)
-
Ing. Zbyněk zazvonil: Odhad hodnoty pozemků (VŠE Praha, Institut oceňování majetku, 2007)
Podmínky a aplikace metod Předpoklady a omezující podmínky pro určení tržní hodnoty Tato odhadní zpráva byla vypracována v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále
–3– se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2) Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3) Nebere se žádná odpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4) Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. 6) Tato zpráva byla vypracována za účelem zjištění hodnoty pro prodej nemovitosti. 7) Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění od kteréhokoliv místního, státního nebo vládního úřadu nebo soukromé osoby nebo organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v této zprávě. 8) Odhadnutá objektivní tržní hodnota je dána pro finanční strukturu a podmínky platné v souladu s datem této zprávy. 9) Výsledná tržní hodnota stanovená v tomto ocenění je platná za předpokladu, že objekt může být v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu. 10) Výsledky této analýzy je možné použít pouze k účelu uvedeného v této zprávě.
Základní pojmy ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu (v současné době Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a znění některých zákonů, dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. TRH - interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. OBVYKLÁ CENA - cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplívající z osobního vztahu k nim. (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.) TRŽNÍ HODNOTA- odhadnutá suma, za kterou by se nemovitosti mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodávajícím a ochotným kupujícím v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně, a bez nátlaku. (Schválena definice IVSC / TEGoVA, Evropské oceňovací standardy 2000). VĚCNÁ HODNOTA- (dle právního názvosloví “časová cena” věcí), je reprodukční cena věci, snížena o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA- je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry.
–4– CENA POŘIZOVACÍ- je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobná očekávaná hodnota z časové řady. HODNOTA LIKVIDAČNÍ - peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. HODNOTA POROVNÁVACÍ - hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé. ROZSAH OCENĚNÍ Rozsah práce při ocenění nemovitosti vychází z toho, že by mělo být přihlédnuto ke všem vlivům, které mohou její tržní hodnotu výrazně ovlivnit. Mezi ně patří: - Historie a podstata nemovitosti (dle typu oceňovaného majetku) - Obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitosti - Realizované tržní ceny porovnatelných nemovitostí - Předpokládaný objem výnosu nemovitosti - Ekologické zatížení nemovitosti - Věcná břemena - Jednota vlastnictví jednotlivých částí majetku Pokud informace o těchto skupinách problémů jsou dostupné, mohou být využity v prognóze výnosu čistého nájemného, je-li nemovitost oceňována s využitím výnosové metody. ZÁKLAD HODNOTY Podkladem pro sjednání tržní ceny (t.j.realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovena tržní hodnota. Tato tržní hodnota, která je vždy odhadem finanční částky, je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem, který zpracoval IVSC, jako “finanční částka, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta předmětu prodeje”. STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje.
METODY OCEŇOVÁNÍ METODA STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potencionálního
–5– kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které je s ohledem na skutečný stavebně-technický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. METODA VÝNOSOVÁ Tato metoda je založena na koncepci “časové hodnoty peněz a relativního rizika investice”. Klíčem k pochopení této metody je porozumění vztahů mezi tokem peněžních příjmů a hodnotou. Předpokládá se, že investor (kupec) ve skutečnosti nakupuje budoucí peněžní tok (cash flow). Základem pro budoucí tok příjmů při použití výnosové metody je výnos z nájemního vztahu snížený o roční náklady na provoz (u podnikatelské činnosti pak budoucí tok příjmů z této činnosti, např. hotely, sanatoria apod.). Do těchto nákladů by se měly započítat odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitosti, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty majetku pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každý majetek a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat jak vývoj ekonomiky v ČR, tak i možné rizikové faktory. METODA POROVNÁVACÍ Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost vyhodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. APLIKACE METOD Každá z výše uvedených metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovu pořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá výnosová hodnota. Výsledná tržní cena je syntézou vypočtených hodnot, stanovená na základě dalších analýz při definování silných a slabých stránek, trendů, příležitostí a hrozeb.
Použitá metodika ocenění Obvyklá cena nemovitosti je definována jako cena, za kterou by se daná (popřípadě obdobná) nemovitost dala v tuzemsku ke dni ocenění prodat. Nemovitost je svým způsobem jedinečná a nedá se přemístit. Z toho vyplývá, že stejná nemovitost může mít v odlišném prostředí odlišnou hodnotu. Z výše uvedeného je zřejmé, že vlastní obvyklou cenu nemovitosti, která by odpovídala skutečné ceně, za kterou bude nemovitost prodána, není možné přesně stanovit. Tvoří se až při konkrétním prodeji a může se od zjištěné hodnoty značně odlišovat. Její zjištění vyžaduje poměrně složité a pracné zkoumání cen na trhu s nemovitostmi a porovnání těchto cen mezi sebou. Obvyklou cenu definuje také § 2 odstavec 1 zákona o oceňování majetku a o znění některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se
–6– rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Cílem je určení obvyklé ceny nemovitosti, která by se alespoň co nejvíce přibližovala ceně, za kterou by mohla být daná nemovitost skutečně prodána. Pro stanovení obvyklé ceny byly použity tyto metody:
-
cena zjištěná podle cenového předpisu
cena zjištěná srovnávací metodou Obvyklá cena nemovitostí je určena odborným hodnocením cen zjištěných výše uvedenými metodami. Popis jednotlivých metod je uveden dále. Srovnávací metoda vychází z přímé reflexe trhu, který ceny nemovitostí určuje jako výsledek vyjednávání mezi prodávajícími a kupujícími a vychází z principu nabídky a poptávky v příslušném segmentu trhu. S nemovitostmi tohoto typu se na trhu obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit, proto se pro ocenění použije metody srovnávací.
-
4. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost je zapsána na LV č. 1216 SKOTNICOVÁ Elena Lucie Mgr., č. p. 229, 73994 Vendryně
podíl 1/1
5. Dokumentace a skutečnost Pro porovnání skutečného stavu oceňovaných staveb se stavem stavebně právním byla předložena částečná projektová dokumentace. Pro ocenění se vychází ze stavu zjištěného k datu prohlídky. Pozemky jsou užívány v souladu se stavem zjištěným k datu prohlídky.
6. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je situována v širší oblasti vůči centru obce Frýdlant nad Ostravicí v soustředěné zástavbě samostatných rodinných domků v katastrálním území Frýdlant nad Ostravicí s přístupem z komunikace na ulici Husové. Z hlediska ocenění se jedná o lokalitu, která není považována za stavebně srostlou s ucelenou zástavbou obce. Předmětem ocenění je nedokončený rodinný dům, nepodsklepený, přízemní, zastřešený sedlovou střechou s plně obyvatelným podkrovím a funkčně navazující venkovní úpravy. V současné době je stavba ve stupni rozestavěnosti cca 90%. Ocenění pozemků je provedeno v souladu s předloženým LV č. 1216 uvedeného kat. území. Z veřejných inženýrských sítí je nemovitost napojena na el. proud, vodovodní přípojku, kanalizační přípojku. Přístup k nemovitosti je řešen sjezdem z ulice Husové. Docházkové vzdálenosti k MHD jsou cca do 0,4 km. Nemovitost se nachází na mírně svažitém terénu, je oplocena. Podrobný popis jednotlivých konstrukcí, rozestavěnost a vybavenosti objektu je uveden v další části posudku. Objednavatel prohlašuje, že předložil znalci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku.
–7–
7. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 715 2) Venkovní úpravy b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1216 c) Ocenění porovnávací metodou
B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Velmi vyhledávaná lokalita, blízká dostupnost přírody. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový III. Vlivy zvyšující cenu investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,06 0,00
0,00 0,00
0,30
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 1,360 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
–8– II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6 VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7 II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 5
Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost k pozemku Osobní hromadná doprava
–0,01 0,01 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 1,050 i=2
Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 715 Jedná se o samostatně stojící rozestavěnou stavbu rodinného domu o velikosti 2+1 nacházející se na pozemku p.č. 2421 v k.ú. Frýdlant nad Ostravicí. Nemovitost dřevěného konstrukčního systému není podsklepená, přízemní, zastřešená sedlovou střechou s možností obyvatelného podkroví. Stavba byla zahájena od roku 2015 a nyní se nachází ve stupni rozestavěnost cca 90%. Dispoziční řešení: 1. NP zádveří, chodba se schodištěm, kuchyň+jídelna, obývací pokoj, koupelna + WC Podkroví pokoj Vzhledem ke konstrukčnímu řešení a prováděné údržbě stanovuji celkovou životnost objektu na 100let.
2) Venkovní úpravy b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 1216 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 715 – § 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím
–9– Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,115 Obestavěný prostor (OP): Obestavěný 7,02×8,22×2,65+7,02×8,22×3,90/2 prostor-celkem
=
Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – betonové s izolací 8,20 % 2. Zdivo – dřevěná konstrukce - sendvičová, dozdívka HELUX 21,20 % 3. Stropy – rovný podhled 7,90 % 4. Střecha – sedlová střecha, krov dřevěný 7,30 % 5. Krytina – šindel - CAPACCO 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – poplastovaný plech 0,90 % 7. Vnitřní omítky – vápenná hladká 5,80 % 8. Fasádní omítky – stěrková hladká s nástřikem 2,80 % 9. Vnější obklady – dřevěné obklady štítu, marmolit 0,50 % 10. Vnitřní obklady – keramický obklad v koupelně, kuchyni a WC 2,30 % 11. Schody – dřevěné strmé 1,00 % 12. Dveře – dřevěné plné hladké i prosklené 3,20 % 13. Okna – plastová 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – keramická dlažba, palubky 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – keramické dlažby 1,00 % 16. Vytápění – kamna na tuhá paliva 5,20 % 17. Elektroinstalace – světelný i motorový proud, pojistkové 4,30 % automaty 18. Bleskosvod – ano 0,60 % 19. Rozvod vody – studená a teplá 3,20 % 20. Zdroj teplé vody – boiler 1,90 % 21. Instalace plynu – není 0,50 % 22. Kanalizace – odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC 3,10 % 23. Vybavení kuchyně – sporák 0,50 % 24. Vnitřní vybavení – umývadlo, vana 4,10 % 25. Záchod – splachovací 0,30 % 26. Ostatní – digestoř 3,40 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 11. Schody –0,54 × 1,00 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
Ocenění: Základní jednotková cena: Koeficient využití podkroví: Koeficient vybavení stavby K4:
× ×
2 290,– Kč/m3 1,1200 0,9896
265,44 m3 Hodnocení Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
1,0000 – 0,0054 – 0,0050 = 0,9896
– 10 – Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1150 5 368,14 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 265,44 m3 × 5 368,14 Kč/m3
=
1 424 919,08 Kč
Úprava ceny: 1 424 919,08 Kč × 3,941 % Cena stavby:
– =
56 156,06 Kč 1 368 763,02 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 1 rok Předpokládaná další životnost: 99 roků Opotřebení: 100 × 1 / (1 + 99) = 1,000 % Odpočet opotřebení: 1 368 763,02 Kč × 1,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
13 687,63 Kč 1 355 075,39 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,360 Index polohy: IP = 1,050 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
1 355 075,39 Kč 1,428 1 935 047,66 Kč
Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 23. Vybavení kuchyně 0,50 % / 0,9896 × (100 – 0) % + 0,505 % 26. Ostatní 3,40 % / 0,9896 × (100 – 0) % + 3,436 % Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 3,941 %
Rodinný dům č.p. 715 – určená cena:
1 935 047,66 Kč
a.1.2) Venkovní úpravy – § 18 Ocenění Cena stavby: Rodinný dům č.p. 715 Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav: Venkovní úpravy – určená cena:
× =
1 935 047,66 Kč 4,0 % 77 401,91 Kč 77 401,91 Kč
Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům č.p. 715 2) Venkovní úpravy Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení:
1 935 047,66 Kč 77 401,91 Kč 2 012 449,57 Kč 2 012 450,– Kč
– 11 –
b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 1216 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Frýdlant nad Ostravicí Název okresu: Frýdek-Místek Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 1 040,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 864,99 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,360 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Oi 0,95 0,85
1,03
1,00 1,00 1,00
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,050 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,428 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 235,2057 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 2421 zastavěná plocha a nádvoří 42
Cena [Kč] 51 878,64
– 12 – Parc. č. 2422
Název zahrada Součet:
Výměra [m2] 914 956
Pozemky na LV číslo 1216 – určená cena:
Cena [Kč] 1 128 978,01 1 180 856,65 1 180 856,65 Kč
c) Ocenění porovnávací metodou
Stanovení obvyklé ceny metodou srovnávací Popis použité metodiky Srovnatelnou cenou nemovitosti je cena stanovená cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodejnými nemovitostmi. Porovnání se provede na základě několika hledisek – viz tabulky (odst. 6.2 a 6.3 ). Z tabulky určíme index srovnávacích objektů – Is, kterým dělíme jednotlivé jednotkové ceny – JC. Výsledkem jsou přepočtené jednotkové ceny daného objektu JPC. Ze souborů jednotlivých cen se stanoví minimum, průměr a maximum standardní jednotkové ceny – SJC. U oceňovaného objektu se určí porovnávací index – I0. Standardní jednotkové ceny se násobí indexem oceňovaného objektu a tím se přepočítávají na jednotkové ceny oceňovaného objektu. Násobením výměrami obdržíme soubor výsledných cen oceňovaného objektu. Problémem je reprezentativnost daného porovnání – nemovitostí se v daném místě neprodává mnoho a zdaleka nemohou být stejné. I kdyby stejné, jejich ceny se budou lišit podle umístění nemovitostí, sociálního složení obyvatel dané lokality, apod. Statisticky významné odchylky se do souboru nezahrnují. Výše cen všech srovnávacích objektů je cena, za kterou se tyto nemovitosti nabízej k prodeji prostřednictvím realitních kanceláří a proto se jedná o cenu požadovanou, nikoliv o cenu dosaženou při prodeji. Je proto třeba, aby odhadce ve svém regionu sledoval poměr mezi těmito cenami, který je místně a časově proměnný. V tomto případě byl použit index 0,80 ( 0,90 – dle vybavenosti ), kterým se ceny z inzerce násobí. Výměry, použité pro výpočet ceny zjištěné porovnávacím způsobem: OP – obestavený prostor ZP – zastavěná plocha hlavního objektu ZP podl. celkem – zastavěná plocha všech podlaží (vypočtena ze ZP hlavního objektu a počtu podlaží) PP podl. celkem - podlahová plocha všech podlaží objektu PUH celkem – hrubá užitková plocha objektu (plocha bez schodišť, výtahových šachet apod.) PUČ celkem – čistá užitková plocha objektu Užitná plocha: 83,10 m2 Obestavěný prostor: 265,44 m3 Zastavěná plocha: 57,70 m2 Plocha pozemku: 956,00 m2 Porovnávací nemovitost č. 1 Nemovitost rodinného domu nacházející se v obci Pstruží cca 3,5 km od oceňované nemovitosti. Jednalo se o prodej stavby samostatně stojícího RD zděné konstrukce, který byl umístěn v podobné lokalitě s horší dostupností základních služeb jako má oceňovaná nemovitost. RD byl přizemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou s využitým podkrovím. Obsahoval jednu bytovou jednotku o velikosti 5+1. Nemovitost byla prodána za 4 800 000,Kč.
– 13 – Užitná plocha srovnávané nemovitosti je větší než-li je užitná plocha oceňované stavby. Plocha pozemků srovnávané nemovitosti je menší než-li je plocha pozemků oceňované nemovitosti. Stavebně technický stav je podobný se stavebně technickým stavem oceňované nemovitosti. Vybavení srovnávaného RD je podobné ve srovnání s vybavením oceňovaného RD. Srovnávaný RD byl vytápěn plynovým kotlem. Srovnávaná nemovitost měla parkování řešeno na vlastním pozemku. Oceňovaná nemovitost má rovněž parkování na vlastním pozemku. Celkově se jedná o lepší nemovitost.
Porovnávací nemovitost č. 2 Nemovitost novostavby zděného RD ve Lhotce o velikosti 4+1 cca 8 km od nemovitosti oceňované. Dům je nepodsklepený má 1.NP, bez podkroví. Vybavení je nadstandardní. U domu je garáž pro 2 auta. Rok kolaudace 2010. Užitná plocha srovnávané nemovitosti je větší ve srovnání s užitnou plochou oceňovaného domu. Plocha pozemků srovnávané nemovitosti je větší než-li je plocha pozemků oceňované nemovitosti. Stavebně technický stav a vybavení srovnávané nemovitosti je lepší (jedná se o zděnou stavbu dobře udržovanou, kolaudace v roce 2010) ve srovnání se stavebně technickým stavem a vybavením oceňované stavby RD po dokončení. Srovnávaná nemovitost má horší dostupnost základních služeb nacházejících se v centru obce a nachází se cca 8,0km od oceňované nemovitosti. Celkově však lze tento dům označit jako lepší.
Porovnávací nemovitost č. 3 Nemovitost rodinného domu nacházející se v obci Metylovice cca 2,8 km od oceňované nemovitosti. Jednalo se o prodej stavby samostatně stojícího RD zděné i dřevěné konstrukce, který byl umístěn v podobné lokalitě s horší dostupností základních služeb jako má oceňovaná nemovitost. RD byl patrový, nepodsklepený, zastřešený plochou střechou s využitým podkrovím. Obsahoval jednu bytovou jednotku o velikosti 3+1. Nemovitost byla prodána za 3 500 000,- Kč. Užitná plocha srovnávané nemovitosti je větší než-li je užitná plocha oceňované stavby. Plocha pozemků srovnávané nemovitosti je podobná jako je plocha pozemků oceňované nemovitosti. Stavebně technický stav je podobný se stavebně technickým stavem oceňované nemovitosti. Vybavení srovnávaného RD je podobné ve srovnání s vybavením oceňovaného RD. Srovnávaný RD byl vytápěn kamny na TP. Srovnávaná nemovitost měla parkování řešeno na vlastním pozemku. Oceňovaná nemovitost má rovněž parkování na vlastním pozemku. Celkově se jedná o lepší nemovitost.
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta
Kpozemky
Krozestavěnost Kcelkový stav
Kprodejnost
RD-Pstruží 1,10 RD-Lhotka
1,05
0,90
0,98
1,00
1,15
1,05
0,90
0,98
1,00
Výchozí cena (VC) Jednotková cena (JC) 4 800 000,– Kč 38 112,30 Kč 4 600 000,– Kč 39 192,55 Kč
Množství (M) Váha (V) 128,30 m2 1,0 125,00 m2 1,0
– 14 – RD-Metylovice
3 500 000,– Kč 1,12 1,05 0,90 0,98 1,00 38 213,81 Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kpozemky × Krozestavěnost × Kcelkový stav × Kprodejnost)
Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
95,00 m2 1,0
38 112,30 Kč 38 506,22 Kč 39 192,55 Kč
× =
38 506,22 Kč 83,10 m2 3 199 866,88 Kč 3 199 870,– Kč
C. Rekapitulace Při určení obvyklé (obecné) ceny vycházím z odborného posouzení cen zjištěných metodou porovnávací. Princip porovnání vychází ze substitučních zásad a předpokládá, že subjekty, které jsou účastníky trhu vnímány jako substituty, tedy vzájemně nahraditelné a zaměnitelné, podobného užitku, rozsahu i podobných možností využití, mají i shodné, respektive podobné parametry. Jsou-li předmětem porovnání nemovitosti a hledaným parametrem jejich hodnota, odvozovaná od realizovaných cen nemovitostí, které mohou plnit funkci substitutů k nemovitosti oceňované. Obecný princip porovnání se zužuje do porovnávacího přístupu a výslednou hodnotu lze označit jako hodnotu porovnávací. Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod, tedy metody věcné a porovnávací. Charakteristika metod je uvedena v posudku. Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Oceňovaná nemovitost je stavbou rodinného domu dřevěné konstrukce, která se nachází v širší části obce vůči centru v soustředěné zástavbě starších rodinných domů i novostaveb u ulice Husové. Novostavby rodinných domů se v lokalitě obce a jeho blízkém okolí obchodují v cenových relacích 30 000 - 40 000 Kč/m2 užitné plochy rodinného domu s přihlédnutím k umístění RD v lokalitě, jeho stavební konstrukci a výměru přilehlých pozemků s možností napojení na inženýrské sítě. V porovnávací hodnotě je použito hodnot dle skutečně prodaných nemovitostí v okolí. Vypočtená porovnávací hodnota stavby ve výši 3 200 000 Kč je stanovena dle stupně rozestavěnosti stavby a to s výrazných ohledem na její nutné dokončení. Kladné vlivy: Jedná se o stavbu rodinného domu dřevěné konstrukce, napojení na veškeré inženýrské sítě, velmi dobrá dostupnost přírody, velmi vyhledávaná lokalita. Záporné vlivy: rozestavěná stavba ve stupni cca 90%, menší užitná plocha - velikost objektu 2+1.
– 15 – Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
2 012 450,– 1 180 860,– 3 193 310,– 3 199 870,–
Kč Kč Kč Kč
Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce 3 200 000,– Kč Cena slovy: třimilionydvěstětisíc Kč
V Třinci dne 10.9.2015 Ing. Iveta Pilchová Oldřichovice 764 739 61 Třinec 77780561
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě, čj. Spr 1947/99 ze dne 26. 5. 1999 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4712 - 110/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 110/2015 podle připojené likvidace.
E. Seznam příloh - Výpis z KN - Snímek katastrální mapy - Mapa širších vztahů - Fotodokumentace
– 16 –
– 17 –
– 18 –
– 19 – Mapa širších vztahů
– 20 –
