2015

Znalecký posudek č. 2067-601/2015

Objednatel: PROKONZULTA, a. s. Křenová 26 602 00 Brno

Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny jednopodlažního nepodsklepeného rodinného domu v rozestavěném stavu, bez č. p. či ev. č. v obci Jaroměř, v okrese Náchod, a pozemků pro účely dražby.

Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29.06.2015 posudek vypracoval:

XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

V Praze, dne

7.8.2015 1

A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny rodinného domu bez č.p. a č.e. na p.p.č. 3655/43 a p.p.č. 3655/7 na LV 581 s podílem 1/17 na p.p.č. 3655/18 na LV 1094 obec Jaroměř, kat. území Jaroměř, okres Náchod pro účely dražby.

2. Informace o nemovitosti Název předmětu ocenění:

dům bez č.p. a č.e. na p.p.č. 3655/43 a p.p.č. 3655/7 na LV 581 s podílem 1/17 na p.p.č. 3655/18 na LV 1094 k.ú. Jaroměř Adresa předmětu ocenění: Jaroměř 551 01 Jaroměř Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Jaroměř Katastrální území: Jaroměř Počet obyvatel: 12 594 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 620,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel III nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Prahazápad O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, I vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost I (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

Pi 0,95 0,85

0,80 1,00 0,95 1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 380,49 Kč/m2

3. Zaměření nemovitosti Zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 29.06.2015 za přítomnosti pana Pavla Wágnera.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne 27.07.2015 - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne 29.06.2015 panem Pavlem Wágnerem. - posudek Jiřího Melicha z r. 2014

2

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku: SJM Pavel Wágner a Alena Wágnerová, Nám.Československé armády 16, 551 01 Jaroměř Vlastnické údaje k datu ocenění: SJM Pavel Wágner a Alena Wágnerová, Nám.Československé armády 16, 551 01 Jaroměř

Nemovitosti: rodinný dům bez č.p. a č.e. na p.p.č. 3655/43 a p.p.č. 3655/7 zapsané na LV 581 s podílem 1/17 na p.p.č. 3655/18 zapsané na LV 1094, obec Jaroměř, kat. území Jaroměř, okres Náchod

6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům bez č.p. a č.e. na p.p.č. 3655/43 a p.p.č. 3655/7 na LV 581 s podílem 1/17 na p.p.č. 3655/18 na LV 1094 obec Jaroměř, kat. území Jaroměř, okres Náchod Slovní popis Jedná se o samostatný rodinný dům o jednom nadzemním podlaží, bez podzemního podlaží. Konstrukce domu je dřevěná roubená, základy domu jsou betonové izolované. Tloušťka zdiva je 30 cm. Stropy domu jsou dřevěné trámové. Vnější omítky chybí, vnitřní omítky domu chybí, roubení je napuštěno lazurou. Střecha je sedlová, krytinu tvoří asfaltové šindele. Klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Dispozice rodinného domu je 5+1. Popis místností rodinného domu dle podlaží: 1.NP: zádveří, chodba, kuchyň s jídelnou, obývák, 3 pokoje, ložnice, koupelna, WC, spíž Okna v domě jsou dřevěná s dvojsklem. Nejsou vybavena žaluziemi. Okna obytných místností domu jsou orientována na jihovýchodní/jihozápadní stranu. Koupelna je vybavena sprchovým koutem a vanou, WC je vybaveno klasickou splachovací toaletou. Interiérové dveře v domě jsou dřevné, z části prosklené a z části plné, zárubně dveří jsou dřevěné. Vstupní dveře domu jsou dřevěné bez bezpečnostních prvků. Vybavení domu: vestavěné skříně v části obytných prostor, běžné osvětlovací lustry, kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Dům je připojen k elektrické síti - 380 a 220 V, voda je čerpána z vlastní studny, kvalita vody je pouze užitková, není možnost připojení k obecnímu vodovodu Splašky jsou svedeny do plastové jímky, plynovod není zaveden. Vytápění v rodinném domě zajišťují krbová kamna a elektrické přímotopy, topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody zajišťuje v domě bojler. Podlahy jsou z větší části s dlážděným povrchem. Zdivo rodinného domu je na základě informací zjištěných při prohlídce bez viditelných vad. Střešní 3

krytina rodinného domu je v bezvadném stavu. Rozvody v domě jsou v dobrém stavu. Okna jsou v dobrém stavu. Vybavení domu je v dobrém stavu. Jedná se o nezkolaudovaný rodinný dům s drobnými nedodělky, který je už od r. 2007 obýván . Na pozemku se nachází trvalé porosty v podobě okrasných dřevin. Spolu s rodinným domem jsou předmětem ocenění i tyto venkovní stavby: zahradní krb Samotný pozemek je rovinatý, oplocený pletivem kotveným v ocelových sloupcích. Z hlediska polohy se dům nachází ve východní části obce. Okolí objektu lze charakterizovat jako rezidenčně - rekreační zónu. Jaroměř má úplnou vybavenost obchodními středisky i specializovanými obchody. V místě jsou dostupné základní a střední školy včetně specializovaných zařízení. Z hlediska dostupnosti kultury je v místě pouze částečná vybavenost. Vybavenost pro sportovní vyžití je v lokalitě pouze částečná. Nejdůležitější úřady se nachází v místě, ostatní jsou v dojezdové vzdálenosti. Z hlediska životního prostředí se jedná o lokalitu bez zdraví ohrožujících vlivů. Zeleň v podobě lesů a luk je v docházkové vzdálenosti od objektu. Jedná se o lokalitu s nízkým nebezpečím výskytu záplav a povodně ( zóna 2). V místě se nenachází zastávka MHD, pouze zastávka autobusových a vlakových dálkových spojů. Parkovací možnosti jsou v blízkosti rodinného domu. Vztahy se sousedy jsou bezproblémové, vlastník je s nimi v běžném kontaktu. V místě není zvýšená kriminalita, zločiny jsou zde výjimečné. Oceňovaný objekt není zatížen žádnými věcnými břemeny. Věcná břemena Další informace:

oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny Přístupová cesta je ve spoluvlastnictví a není zpevněná. Dům není zkolaudován především z důvodu nezajištěné dodávky pitné vody Vlastník je v insolvenci.

Výpočet obestavěného prostoru:

viz posudek

7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 29.06.2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, § 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: 4

„Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Volba metody Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 29.06.2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti.

8. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD bez č.p a ev. 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2.2. Pozemek 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty II. Ocenění srovnávací metodou

5

B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - insolvence 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - dům není zkolaudován 6. Povodňové riziko - Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) - 2.stupeň

č. I

Pi -0,01

V

0,00

II I I

0,00 -0,04 -0,10

III

0,95

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,808 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci II -0,01 je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,02 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,06 špatná dostupnost centra obce 6

8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,800 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,646

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD bez č.p a ev. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: § 13, typ L Svislá nosná konstrukce: dřevěná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 111 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 16,0*6,0+6,0*7,80+7,80*1,70 1.NP

= =

[m2] 156,06

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 156,06 m2 m2

Název 1.NP

Konstr. výška 2,90 m 0,00 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (16,0*6,0+6,0*7,80+7,80*1,70)*(2,90) = zastřešení (1/6)*6,00*1,80*(2*16,00+9,20)+6,0*7,80*1,80*0,50 = 7

[m3] 452,57 m3 116,28 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ 1.NP NP zastřešení NP Obestavěný prostor - celkem: Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

betonové pasy dřevěné roubení dřevěné krov dřevěný, vázaný asf. šindel pozinkovaný plech chybí chybí chybí běžné keramické obklady chybí hladké plné dveře dřevěná s dvojsklem dlažby a plovoucí podl. nebo koberec keramická dlažba přímotopy, krb.kamna třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler chybí žumpa elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC, bidet, sprchový kout splachovací digestoř

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy

S S S

Obj. podíl [%] 8,20 21,20 7,90 8

Část [%] 100 100 100

Obest. prostor 452,57 m3 116,28 m3 568,85 m3

Hodnocení standardu S S S S S S C C C S C S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S S S C S S C P S N

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

S S

100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 8,20 21,20 7,90

4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S C C C S C S S S S S S C S S C P S N S S

7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

568,85 m3 * 3 930,25 Kč/m3

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,00 1,54 1,00 1,00

= * * * =

7,30 3,40 0,90 0,00 0,00 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 1,43 0,50 6,31 0,30 3,40 89,34 0,8934

2 080,0,8934 1,0000 2,1150 3 930,25

=

2 235 722,71 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 92 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 100 = 8,0 % Koeficient opotřebení: (1- 8,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,920 2 056 864,89 Kč 0,646 1 328 734,72 Kč

RD bez č.p a ev. - zjištěná cena

=

1 328 734,72 Kč

9

1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 6,00 m 1 ks 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 92 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 100 = 8,0 % Koeficient opotřebení: (1- 8,0 % / 100)

9 750,- Kč 3 810,- Kč 13 560,- Kč 1,0000 2,2930 31 093,08 Kč

+ + = * * =

* =

Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel

8,0 %

+ = * * = * =

0,920 28 605,63Kč

10 780,- Kč 10 780,- Kč 1,0000 2,2930 24 718,54 Kč 0,920 22 741,06 Kč

Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

+ = * =

22 741,06 Kč 51 346,69 Kč 0,646 33 169,96 Kč

Studna - zjištěná cena

=

33 169,96 Kč

10

1.2.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem. Jedná se o plastovou žumpu, přípojku el., vody ze studny, kanalizace do jímky, oplocení, zpevněnou příjezdovou cestu k domu, zpevněné plochy betonové a ze zámkové dlažby. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby RD bez č.p a ev. Celkem

Cena stavby 1 328 734,72 Kč 1 328 734,72 Kč

Ocenění: Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb

*

1 328 734,72 0,0350

=

46 505,72Kč

Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem zjištěná cena

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 894,00 m2 R = (200 + 0,8 * vp) / vp R = (200 + 0,8 * 1 894,00) / 1 894,00 = 0,906 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11

č. II

Pi 0,00

IV

0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,808 Index polohy pozemku IP = 0,800 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,808 * 1,000 * 0,800 = 0,646 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 344,72 0,646 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,906 Název

Typ § 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky celkem

Upr. cena [Kč/m2] 222,69

Parcelní číslo 3655/43

Výměra [m2] 158,00

Jedn. cena [Kč/m2] 222,69

Cena [Kč] 35 185,02

3655/7

1 736,00 222,69 2 1 894,00 m

386 589,84 421 774,86

Pozemky - zjištěná cena

=

421 774,86 Kč

2.2. Pozemek Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené 12

Pi

-0,40

0,00 -0,05

I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

0,00 0,60 4

I = P5 * (1 + Pi) = 0,330

Úprava základní ceny pozemků komunikací

i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 380,49 0,330 1,000 Parcelní číslo 3655/18

Výměra [m2] 1 094,00

Upr. cena [Kč/m2] 125,56

Jedn. cena [Kč/m2] 125,56

ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem 1 094,00 m2 Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem

Cena [Kč] 137 362,64

= *

137 362,64 137 362,64 Kč 1 / 17

Pozemek - zjištěná cena

=

8 080,16 Kč

Název

Typ § 4 odst. 3

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Na pozemku se vyskytují okrasné dřeviny. Jsou oceněny zjednodušeným způsobem. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Porosty - zjištěná cena

Kč m2 m2 Kč * = =

13

436 864,00 1 736,00 350,00 88 077,42 0,085 7 486,58 7 486,58 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD bez č.p a ev. 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 1. Ocenění staveb celkem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2.2. Pozemek 2. Ocenění pozemků celkem 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 3. Ocenění trvalých porostů celkem

1 328 734,70 Kč 33 170,- Kč 46 505,70 Kč 1 408 410,40 Kč 421 774,90 Kč 8 080,20 Kč 429 855,10 Kč 7 486,60 Kč 7 486,60 Kč 1 845 752,10 Kč

Celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

1 845 750,- Kč

II. Ocenění srovnávací metodou Rodinný dům bez č. p. či ev. č. , obec Jaroměř, kat. území Jaroměř, okres Náchod, a parc. č. 3655/43, 3655/7. Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze.

Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č.

Lokalita - K1

Oceňovaný objekt

RD bez č.p. a č.e., nezkolaudovaný, s pozemky 3655/43, 3655/7 a podílem 1/17 na p.p.č. 3655/18 k.ú. Jaroměř

1 RD v Čermné

2 RD v Chvalkovicích

3 RD ve Slavhosticích

užitná plocha v m2 - K2

5+1, 130 m2

4+kk, 140 m2

4+1, 190 m2

3+1, 127 m2

stav - K3

velmi dobrý

novostavba

velmi dobrý

velmi dobrý

14

konstrukce K4

další vlastnosti - K5

dřevěné roubení

Přízemní roubený bungalov, nezkolaudovaný z důvodu nezajištěného vodního zdroje, velká energetická náročnost, pozemek 1894 m2

dřevostavba

Přízemní, nedokončené venkovní úpravy, nízkoenergetický dům tř.B, pozemek 1050 m2.

zděná

Přízemní RD, přípojka plynu i vody, zateplen, ale bez PEN : třída G energeticky nehospodárný, pozemek 990 m2

zděná

Přízemní, s hezkou zahradou, s bazénem. Lokální el. topení, vodovod, třída C - úsporný dům, velký pozemek 9 648 m2.

č

Cena požadovaná resp. Zaplacená

Koef. Redukce na pramen

Cena po redukci na pramen

1

3 300 000

0,9

2970000

2

3 099 000

0,9

2789100

3

2 290 000

0,9

2061000

Cena m2 oceňovaného pozemku odvozená ze srovnávacího

K2 velikost

K3 pozeme k

K4 stav, konstr.

K5 ostatní

K6 úvaha odhadce

0,95

1

0,95

1,2

0,9

1,2

1,16964

2 539 243

0,95

1,2

0,95

1,1

1

1,2

1,42956

1 951 020

0,95

1

1,3

1,1

1,1

1,2

1,79322

1 149 329

K1 lokalita

K1 x … x K6

Celkem průměr

1 879 864

Minimum

1 149 329

Maximum

2 539 243

Směrodatná výběrová odchylka - s

697 684

Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s

1 182 180

Pravděpodobná horní hranice - průměr + s

2 577 548

K1 - Koeficient úpravy na lokalitu - občanská vybavenost, dopravní obslužnost K2 - Koeficient úpravy na velikost RD K3 - Koeficient úpravy na pozemek K4 - Koeficient úpravy na stav a konstrukci (hospodárné/ nehospodárné) K5 - Koeficient úpravy ostatních vlastností - vedlejší stavby, venkovní úpravy (D3 bazén) K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce - zohledněn přístup k pitné vodě Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

Výsledná cena dle srovnávací metody Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na:

1 880 000,-- Kč

15

C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu

1 845 750,- Kč

Srovnávací hodnota

1 880 000,- Kč

Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám stanovujeme obvyklou cenu nemovitosti v daném místě a čase na:

1 880 000,-- Kč Slovy: Jedenmilionosmsetosmdesáttisíc Kč

V Praze, dne 7.8.2015

Vypracoval: XP invest, s. r. o. – Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Ing. Zdeněk Mazáček Ing. Jana Petrželová

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení § 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením § 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2067-601/2015 znaleckého deníku.

16

E. Přílohy Výpisy z el. verze KN

17

18

19

Fotodokumentace

Celkový pohled

Veranda

20

Kuchyň

Koupelna

Pokoj

Chodba

21

Srovnávané nemovitosti

22

23

24