ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 209/7299/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemku čís. parcely 440 a rodinného domu č.p. 297 s příslušenstvím, k.ú. Krásné Březno, v ulici Janáčkova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 209/7299/2015
LV no.: 217
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 440 a rodinný dům č.p. 297 s příslušenstvím, k.ú. Krásné Březno, v ulici Janáčkova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Janáčkova 297/8, Krásné Březno, 400 07 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota:
1 710 099,- Kč
Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
nebyla stanovena
Market value Tržní hodnota
600.000,- Kč
Common price Obvyklá cena
600.000,- Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6
579.000,- Kč
měsíců):
Number of properties: Počet objektů:
2 (rodinný dům, kůlna)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
Size: přípojka vody, kanalizace, zpevněné Velikost plochy a další venkovní úpravy Type: obytná zóna Druh
Location in the town: Poloha v obci:
Infrastructure: Infrastruktura
Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena:
zastavěná plocha a nádvoří
911 Kč/m2
Whole property: Celá nemovitost:
m2
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
cca 851,9 m3 Kč/m2
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
102 m2
LEASE / PRONÁJEM
zděný
81,9
440
Unit price: Jednotková cena
odpovídající velikosti obce
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém:
nestanoveno Kč
60 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 217 jsou ve vlastnictví Andrey Džobákové, Janáčkova 297/8, Krásné Březno, 400 07 Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 217 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo smluvní, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 217 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 217. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 217 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 217 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu ve výši 50.285,34 Kč s příslušenstvím ve prospěch České republiky (IČO 00000001) na základě rozhodnutí správce daně Finančního úřadu Ústí nad Labem č.j. 321336/2012/214941506405 ze dne 9.11.2012 - zástavní právo exekutorské ve výši 1.650,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Allianz pojišťovna, a.s. (IČO 47115971) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Chomutov č.j. 135 Ex-6651/2013-13 ze dne 10.11.2013 - zástavní právo exekutorské ve výši 1.015,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Loan Park I., a.s. (IČO 28981260) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Litoměřice č.j. 124 Ex-11038/2013-12 ze dne 7.8.2013 - zástavní právo exekutorské ve výši 17.545,05 Kč s příslušenstvím ve prospěch Československé obchodní banky, a.s. (IČO 00001350) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Praha 6 č.j. 180 Ex-1898/2013-11 ze dne 31.7.2013 - zástavní právo smluvní ve výši 1.281.000,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Hypoteční banky, a.s. (IČO 13584324) ze dne 12.2.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 13.2. 2008. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 297 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Stavba vyhovuje požadavkům na rodinné bydlení a je rodinným domem. Weak points / slabé stránky: - vysoká světlá výška místností (3 m) - rodinný dům se nachází v lokalitě s nepříznivým demografickým zatížením - malý pozemek Strong points / silné stránky: - nebyly zjištěny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 217 pro k.ú. Krásné Březno a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 21.7.2015 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Krásné Březno, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 4.8.2015 za účasti Andrey Džobákové, přítomné na místě v době prohlídky. Prostory sklepa a půdní prostor nebyly zpřístupněny, jejich obestavěný prostor byl určen odhadem na základě informací majitele.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
775266 Krásné Březno 554804 Ústí nad Labem 93.523 01.01.2014 CZ0427 Ústí nad Labem Ústecký Obytná zóna
Infrastructure / infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky (93 523 obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes který vedou významné mezinárodní spoje Berlín-Vídeň a Berlín-Budapešť-Bělehrad-Sofia (Balt-Orient). Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice - Chvaletice - Ústí nad Labem - Hřensko - Hamburg. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v městské části Ústí nad Labem – Krásné Březno, v ulici Janáčkova, v lokalitě s převažující zástavbou rodinných domů a objektů občanské vybavenosti. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 297: Rodinný dům č.p. 297 je vnitřní řadová stavba tvořící součást pozemku čís. parcely 440, k.ú. Krásné Březno. Dispoziční řešení: Rodinný dům má jedno podzemní podlaží (sklep) a dvě nadzemní podlaží (přízemí a první patro). Vnitřní dispozici tvoří: 1.PP (sklep) – schodiště, 3 sklepní místnost (podle informace od majitele) 1.NP (přízemí) – chodba, schodiště, byt o velikosti 1+1, koupelna s WC (podle informace od majitele), kuchyně, pokoj Mezipatro – sušárna, WC 2.NP (první patro) – byt o velikosti 1+2, předsíň, koupelna, kuchyně, 2 pokoje Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné se založením na základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, strop je dřevěný trámový s rovným podhledem, v 1.PP valená klenba (informace od majitele), okna jsou plastová s izolačními dvojskly, fasádní omítky jsou hladké, zčásti s dobovým členěním, vnitřní omítky jsou štukové, podlahy jsou převážně betonové, na chodbách opatřeny keramickou dlažbou, v 2. NP jsou podlahy prkenné, v kuchyni opatřeny povlakem z PVC, dveře jsou dřevěné plné do kovových zárubní. Dům má vnitřní rozvod el. proudu , vody a kanalizace, vytápění je centrální teplovodní s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vybavení domu tvoří vana, umyvadlo, WC, elektrický zásobníkový ohřívač, kotel na tuhá paliva, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace vytápění, elektrického proudu, vody, kanalizace apod. Kuchyňská linka a elektrický sporák v 2.NP, podle informace od majitele, nepatří k vybavení domu. Stáří a stavební stav: Podle informace z archivu Stavebního úřadu města Ústí nad Labem pochází nejstarší dochovaná dokumentace oceňovaného domu z roku 1897, záznam o kolaudaci se nedochoval, stáří domu je tedy cca 118 let. V roce 2010 byla vyměněna původní okna za plastová s izolačními dvojskly, provedena rekonstrukce elektroinstalace v 1.NP, podlaha chodby v 1.NP opatřena keramickou dlažbou, schody do 2. NP dřevotřískovými deskami, vnitřní omítky chodby v 1. NP a na schodišti do 2.NP doplněny keramickou dlažbou a dřevotřískovými obklady. -4-
Vnitřní prostory v bytě 1+1 v 1.NP jsou v současné době ve stavu nedokončené rekonstrukce (otlučené omítky, chybějící podlahové krytiny, chybějící instalace a pod.). Exteriér i interiér domu vykazuje známky špatné údržby (např. opadávající vnější omítky, vydrolené zdivo, chybějící a poškozené dveře apod.). Další stavby v příslušenství: V příslušenství rodinného domu je vedlejší stavba kůlny přistavěná k východní straně domu, část stavby zasahuje na pozemek čís. parcely 441, k.ú. Krásné Březno ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Stavba v příslušenství domu je samostatně oceněna věcnou hodnotou, přičemž obestavěný prostor stavby a její opotřebení je určeno odhadem, v obvyklé ceně je stavba zohledněna jako příslušenství. Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy) tvoří přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy apod. Stavby v příslušenství domu (venkovní úpravy) nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely 440, k.ú. Krásné Březno, o výměře 102 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba rodinného domu č.p. 297. Jedná se o pozemek převážně zastavěný rodinným domem č.p 297 a jeho příslušenstvím, nezastavěná část je užívána jako dvůr. Pozemek je rovinné konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu, kanalizace a vody. Pozemek je přístupný z veřejných pozemků ulice Janáčkova, ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 440 a rodinného domu č.p. 297 s příslušenstvím, k.ú. Krásné Březno, v ulici Janáčkova v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 4.8.2015 celkem
600.000,- Kč Slovy: Šestsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 217 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo smluvní, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 217 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č. 217. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 209/7299/2015.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 7. srpna 2015
-6-
