2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1197/140/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 857/6 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 857 (který stojí na pozemcích parc. č. 115/7 a 115/8) a na pozemcích parc.č. 115/4, 115/6, 115/7, 115/8, 116/1 a 116/2 ve výši 843/10116; - pozemku parc. č. 115/22; to vše v k. ú. Uhříněves, obec Praha, okres Hlavní město Praha - pozemků parc. č. st. 91/2 a 1725/1 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 50 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 91/2; - stavby bez čp/če (sklad), která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 93/2; - stavby bez čp/če, která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 99; to vše v k. ú. Božejovice, obec Jistebnice, okres Tábor. Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 15129/12-125 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 10. 4. 2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR MUSILOVÁ (roz. Vyhnalíková) Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29. 4. 2015 (k. ú. Uhříněves) a ke dni 30. 6. 2015 (k. ú. Božejovice) Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 121 stran vč. příloh a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 4. 9. 2015

Znalecký posudek č. 1197/140/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 4

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 4

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 4

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 6 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 6

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 6

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 6

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 6

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 6

6.

7.

5.1.

Prohlídky nemovitých věcí ................................................................................................................. 6

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 7

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 9

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění .............................................................................. 10

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................. 11

METODY OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 11 6.1.

Nákladový způsob ocenění.............................................................................................................. 11

6.2.

Výnosový způsob ocenění ............................................................................................................... 11

6.3.

Srovnávací způsob ocenění ............................................................................................................ 12

6.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 12

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ....................................................................................................... 13 7.1.

Nemovité věci v k. ú. Uhříněves zapsané na LV č. 1995 a LV č. 1729 ........................................... 13

7.1.1.

Poloha a vnější vlivy ................................................................................................................ 13

7.1.2.

Bytová jednotka č. 857/6 ......................................................................................................... 14

7.1.3.

Pozemky – spoluvlastnický podíl ............................................................................................. 16

7.1.4.

Pozemek parc. č. 115/22 ......................................................................................................... 18

7.1.5.

Využití ploch – územní plán ..................................................................................................... 19

7.1.6.

Povodňový plán ČR ................................................................................................................. 20

7.1.7.

Shrnutí ..................................................................................................................................... 21

7.2.

Nemovité věci v k. ú. Božejovice zapsané na LV č. 205 ................................................................. 21

7.2.1.

Poloha a vnější vlivy ................................................................................................................ 21

7.2.2.

Rodinný dům č. p. 50, který je součástí p. č. st. 91/2, a příslušenství..................................... 22

7.2.3.

Stavba bez čp/če (sklad), stojící na cizím pozemku parc. č. st. 93/2, a příslušenství............. 25

7.2.4.

Stavba bez čp/če, stojící na cizím pozemku parc. č. st. 99, a příslušenství ........................... 26

7.2.5.

Pozemky .................................................................................................................................. 27

Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 92



7.2.6.

Cizí pozemky pod stavbami bez čp/če .................................................................................... 28

7.2.7.

Využití ploch – územní plán ..................................................................................................... 29

7.2.8.

Povodňový plán ČR ................................................................................................................. 29

7.2.9.

Shrnutí ..................................................................................................................................... 30

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 31

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 31 8.1.

Určení obvyklé ceny ........................................................................................................................ 31

8.1.1.

Bytová jednotka č. 857/6 v k. ú. Uhříněves ............................................................................. 31

8.1.2.

Pozemek pod garáží parc. č. 115/22 v k. ú. Uhříněves ........................................................... 38

8.1.3.

Rodinný dům č. p. 50, pozemky a příslušenství v k. ú. Božejovice ......................................... 45

8.1.4.

Stavby bez čp/če na pč. st. 93/2 a st. 99 v k. ú. Božejovice – srovnávací metoda ................. 51

8.1.5.

Stavby bez čp/če na pč. st. 93/2 a st. 99 v k. ú. Božejovice – výnosová metoda ................... 63

8.1.6.

Rekapitulace určení obvyklé ceny ........................................................................................... 69

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí a rizika .................................................................... 70

8.2.1.

Nemovité věci v k. ú. Uhříněves - rizika .................................................................................. 70

8.2.2.

Nemovité věci v k. ú. Božejovice - rizika ................................................................................. 71

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 73

8.3.1.

Nemovité věci v k. ú. Uhříněves .............................................................................................. 73

8.3.2.

Nemovité věci v k. ú. Božejovice ............................................................................................. 77

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 91

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 92

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 92


Stránka 3 z 92



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 15129/12-125: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 205 v k. ú. Božejovice, LV č. 1995 a LV č. 1729 v k. ú. Uhříněves, tj.: - bytová jednotka č. 857/6 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 857 (který stojí na pozemcích parc. č. 115/7 a 115/8) a na pozemcích parc.č. 115/4, 115/6, 115/7, 115/8, 116/1 a 116/2 ve výši 843/10116; - pozemek parc. č. 115/22; to vše v k. ú. Uhříněves, obec Praha, okres Hlavní město Praha; - pozemky parc. č. st. 91/2 a 1725/1 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 50 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 91/2; - stavba bez čp/če (sklad), která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 93/2; - stavba bez čp/če, která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 99; to vše v k. ú. Božejovice, obec Jistebnice, okres Tábor. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 1995 pro k. ú. Uhříněves, obec Praha, okres Hlavní město Praha; ke dni 10. 4. 2015 ALV: BLV:

Vlastník Teslík Radan, K sokolovně 857/4, Uhříněves, 104 00 Praha; Identifikátor: 670228/0728 Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 857/6 byt 843/10116


Stránka 4 z 92



* LV č. 497 k. ú. Uhříněves, obec Praha, okres Hlavní město Praha - dálkový náhled; ke dni 17. 6. 2015 BLV:

Stavby Typ stavby: Způsob využití: Na parcele: Uhříněves č. p. 857, 858 bytový dům 115/7, 115/8 Pozemky Parcely: Způsob využití: parc. č. 115/4 zahrada parc. č. 115/6 ostatní plocha / ostatní komunikace parc. č. 115/7 zastavěná plocha a nádvoří parc. č. 115/8 zastavěná plocha a nádvoří parc. č. 116/1 ostatní plocha parc. č. 116/2 zahrada / zeleň

Výměry: 2 2240 m 2 312 m 2 215 m 2 217 m 2 1426 m 2 510 m

* LV č. 1729 pro k. ú. Uhříněves, obec Praha, okres Hlavní město Praha; ke dni 10. 4. 2015 BLV:

Pozemky Parcely: Způsob využití: parc. č. 115/22 zastavěná plocha a nádvoří Na pozemku stojí stavba: bez čp / če; garáž, LV 1716

Výměry: 2 9m

Stavba bez čp/če není předmětem ocenění, neboť je zapsaná na LV č. 1716 a je ve společném jmění manželů Teslíkovích. * LV č. 205 pro k. ú. Božejovice, obec Jistebnice, okres Tábor; ke dni 10. 4. 2015 ALV: BLV:

FLV:

Vlastník Teslík Radan, K sokolovně 857/4, Uhříněves, 104 00 Praha; Identifikátor: 670228/0728 Stavby Typ stavby: Způsob využití: Na parcele: Božejovice, č. p. 50 bydlení st. 91/2 bez čp/če jiná st. st. 93/2, LV 10002 bez čp/če jiná st. st. 99, LV 10002 Pozemky Parcely: Způsob využití: Výměry: 2 parc. č. st. 91/2 zastavěná plocha a nádvoří 798 m 2 parc. č. 1725/1 trvalý travní porost 1172 m Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: 2 parc. č. 1725/1 76701 1172 m

Pozemky parc. č. st. 93/2 a st. 99 nejsou předmětem ocenění, neboť jsou zapsány na LV č. 10002 a jsou ve vlastnictví ČR.


Stránka 5 z 92



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; GP – geometrický plán; BJ – bytová jednotka; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; užit.pl. – užitná plocha; S – sklep; L – lodžie; B – balkon; K – komora; RD – rodinný dům; IS – inženýrské sítě; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídky nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí zapsaných na LV č. 1995 a LV č. 1729 v k. ú. Uhříněves byla provedena při místním šetření konaném dne 29. 4. 2015 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření, tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Při místním šetření na zvonek „Teslík V.“ nikdo nereagoval, na místě bylo ve schránce zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Prohlídka nemovitých věcí zapsaných na LV č. 205 v k. ú. Božejovice byla provedena při místním šetření konaném dne 30. 6. 2015 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst.


Stránka 6 z 92



Na internetu se mi dne 28. 7. 2015 podařilo sehnat telefonický kontakt na povinného. Následně jsem se s povinným telefonicky spojila. Povinný částečně popsal stav a vybavení oceňovaných nemovitých věcí. Slíbil také zaslání fotodokumentace bytu v Uhříněvsi do konce týdne, žádnou dokumentaci mi však nezaslal. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému a telefonický kontakt nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Povinnému byly zaslány 2 doporučené dopisy na adresu (K Sokolovně 857/4 a Božejovice 50). Z první uvedené adresy nebyl doporučený dopis vrácen prostřednictvím České pošty, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován, z druhé uvedené adresy byl doporučený dopis vrácen z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo do 4. 5. 2015). Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1729 ze dne 10. 4. 2015, k. ú. Uhříněves, obec Praha, okres Hlavní město Praha – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1995 ze dne 10. 4. 2015, k. ú. Uhříněves, obec Praha, okres Hlavní město Praha – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Výpis z katastru nemovitostí LV č. 205 ze dne 10. 4. 2015, k. ú. Božejovice, obec Jistebnice, okres Tábor – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 15129/12-125 ze dne 10. 4. 2015 Z městského úřadu Prahy 22 bylo zajištěno: Rozhodnutí o přípustnosti stavby 12-ti bytových jednotek ze dne 27. 3. 1972, č. j. 5318/71 -Fi Rozhodnutí o přípustnosti stavby garáže ze dne 27. 6. 1974, č. j. 760/74 – Sk Potvrzení faktické existence garážových boxů ze dne 23. 9. 1997, č. j. SÚ 200/104 vl./97/Ad Nabytí právní moci – garáže při čp. 857, č. j. SÚ 200/16/1 vl. /97/Sy ze dne 3. 3. 1997 Nabytí právní moci – 12-ti bytových jednotek, č. j. SÚ 500/76 vl./96/Sy ze dne 9. 10. 1996 Potvrzení o umístění stavby objektů č. p. 857 a 858, č. j. SÚ 2458/96/Ad ze dne 24. 4. 1996 Územní rozhodnutí pro umístění 12-ti bytových jednotek, č. j. 6952/73-Ha ze dne 6. 3. 1974 Geometrický plán z prosince 1976 Z katastrálního úřadu bylo zajištěno: Část prohlášení vlastníka s výměrami jednotky a schéma podlaží Usnesení soudu číslo deníku 422/1915; Z-1700014/1969-308 Ze stavebního úřadu Jistebnice bylo zajištěno: Povolení k přestavbě ze dne 14. 6. 1963 Sdělení k ohlášení stavebních úprav a udržovacích prací ze dne 27. 6. 1997 Informace k územnímu plánu č. j. OBJI/507/2015 ze dne 24. 4. 2015 – situace se zastavěným územím Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 7 z 92



Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1729, k. ú. Uhříněves ke dni 10. 4. 2015 – dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1995, k. ú. Uhříněves ke dni 10. 4. 2015 – dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 497, k. ú. Uhříněves – dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 205, k. ú. Božejovice ke dni 1. 7. 2015 – dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 10002, k. ú. Božejovice – dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 1716, k. ú. Uhříněves – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Uhříněves – dálkový náhled - viz. příloha Kopie katastrální mapy, k. ú. Božejovice – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Jistebnice Územní plán města Prahy Informace získané při místním šetření Informace zjištěné po telefonu od povinného dne 28. 7. 2015 (tel. 604 730 376) Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0


Stránka 8 z 92



Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Kolektiv autorů – Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání


Stránka 9 z 92



znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 205 v k. ú. Božejovice ze dne 10. 4. 2015 je ve prospěch oceňovaného pozemku parc. č. st. 91/2 zřízeno věcné břemeno: •

Věcné břemeno chůze a jízdy PolVZ 14/1969 - Oprávnění pro: st. 91/2 - Povinnost k: st. 91/1 - Listina: Usnesení soudu číslo deníku 422/1915, Z-1700014/1969-308

Jedná se o historické věcné břemeno zřízené na základě smlouvy trhové, číslo deníku 422/15, ze dne 14. 6. 1915. Jedná se o bezplatné právo služebnosti jízdy a chůze po nezastavěné části pozemku parc. č. st. 91/1, která tvoří dvůr stavby č. p. 45, za účelem přístupu ke skladišti a váze, která se na parc. č. st. 91/2 nachází, a přístup k budoucnu vzniklým výstavnostem. Toto věcné břemeno již pravděpodobně delší dobu není uplatňováno, nejedná se o závadu s negativním vlivem na obvyklou cenu. Toto věcné břemeno je zohledněno v určení obvyklé ceny, není však samostatně vyčísleno. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 205 pro k. ú. Božejovice, LV č. 1995 a LV č. 1729 pro k. ú. Uhříněves ze dne 10. 4. 2015, (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 205 pro k. ú. Božejovice, LV č. 1995 a LV č. 1729 pro k. ú. Uhříněves ze dne 10. 4. 2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložená LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva.


Stránka 10 z 92



Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisů z katastru nemovitostí LV č. 205 pro k. ú. Božejovice, LV č. 1995 a LV č. 1729 pro k. ú. Uhříněves ze dne 10. 4. 2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájeny a nařízeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložená LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. K bytové jednotce v k. ú. Uhříněves nebyla získána výkresová dokumentace, nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí výměr jednotky z prohlášení vlastníka. K nemovitým věcem v k. ú. Božejovice nebyla získána žádná výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Poslední relevantní informace pro vypracování znaleckého posudku byly získány dne 28. 7. 2015 telefonicky od povinného, který také slíbil zaslání fotodokumentace oceňovaných nemovitých věcí. Žádná fotodokumentace mi však nebyla doručena.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je


Stránka 11 z 92



maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. Stavby bez čp/če jsou s ohledem na svůj charakter komerčně využitelné. Dle povinného byly také v minulosti pronajímány, a proto je v případě těchto staveb provedena metoda výnosová.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci U rodinného domu č. p. 50 v k. ú. Božejovice však není k dispozici dostatek informací pro výpočet započitatelné plochy objektu, a proto je srovnání provedeno na základě odhadnuté užitné plochy.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný byt, pozemek pod cizí stavbou garáže, pozemky s rodinným domem a příslušenstvím a stavby bez čp/če na cizím pozemku, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. Stavby bez čp/če jsou s ohledem na svůj charakter komerčně využitelné. Dle povinného byly také v minulosti pronajímány, a proto je v případě těchto staveb provedena metoda výnosová. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.


Stránka 12 z 92



7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Nemovité věci v k. ú. Uhříněves zapsané na LV č. 1995 a LV č. 1729 7.1.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází na jihovýchodním okraji města Prahy, v městské části a katastrálním území Uhříněves, v souvisle zastavěné části města. Konkrétně se jedná o jižní část slepé ulice K Sokolovně, která je kolmá k hlavní příjezdové ulici Přátelství. V těsné blízkosti bytového domu je tenisová hala a místní sokolovna. Absolutní centrum městské části Uhříněves (Nové náměstí) je vzdáleno cca 650 m pěší chůzí severozápadním směrem, centrum města Prahy (Václavské náměstí) je vzdáleno cca 15 km jízdy autem severozápadním směrem. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční městskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní či nová zástavba rodinných a bytových domů. Zeleň je k dispozici podél Říčanského potoka či v přírodním parku Říčanka (800 m). Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici potřebná občanská vybavenost – městský úřad, pošta, supermarket, restaurace, městská policie, ZŠ, MŠ, SŠ, kostel, lékárna, restaurace, benzínová stanice, dům s pečovatelkou službou, knihovna, muzeum, městská policie aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v rámci Prahy. Dopravní dostupnost: Lokalita je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží při silnici I. třídy č. I/2 (Praha – Kutná Hora) a především nedaleko nájezdu na dálnici D1 – exit 6 je vzdálen cca 4 km jízdy autem. Z veřejné dopravy je v ulici Přátelství cca 200 m pěší chůzí zastávka autobusů MHD, které zajišťují spojení ke stanici metra „A“ Depo Hostivař za cca 19 minut či ke stanici metra „C“ Háje za cca 14 minut. Vlaková stanice je vzdálena cca 1,5 km pěší chůzí severozápadním směrem. Vlakové spojení do centra Prahy trvá cca 20 minut. Nevýhodou je nízká četnost spojení v nočních hodinách. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice K Sokolovně, z pozemku parc. č. 2012/1 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: ostatní komunikace, vlastník: Hlavní město Praha). Přístup k pozemku parc. č. 115/22 je z pozemku parc. č. 115/4 (podíl na tomto pozemku je předmětem ocenění). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné zcela bez problémů, v dostatečné kapacitě, jak na pozemku ve spoluvlastnickém podílu, tak na okolním veřejném prostranství v ulici K sokolovně. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn i telefon. Bytový dům je na všechny uvedené sítě napojen.


Stránka 13 z 92



7.1.2. Bytová jednotka č. 857/6 Nachází se ve 3.NP zděného bytového domu č. p. 857 a č. p. 858, který byl zkolaudován dne 19. 7. 1974, tedy před 41-ti lety (dle nabytí právní moci ze dne 9. 10. 1996). Dům má celkem 3 nadzemní podlaží se 2 byty na každém patře a 1 podzemní podlaží, ve kterém se nachází sklepy a technické zázemí. Byt je orientován na západ (do ulice) a na východ (do zahrady). Výměry a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí jsou v souladu se skutečným stavem. V bytovém domě je celkem 6 bytových jednotek. Dispoziční řešení Byt má průměrnou dispozici 3+1. Po vstupu do bytové jednotky se nachází předsíň, ze které je po levé straně vstup do pokoje, po pravé straně vstup na samostatnou toaletu, do koupelny a do kuchyně, naproti předsíně je vstup do průchozí obývací místnosti, ze které je možný vstup na lodžii a do dalšího pokoje. K příslušenství bytové jednotky patří sklep umístěný v 1.PP objektu a lodžie v mezipatře. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „byt“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle nabytí právní moci kolaudace před cca 41 -ti lety (rok 1974) Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 3 nadzemní podlaží Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: železobetonové Schodiště: železobetonové s povrchovou úpravou z PVC Střecha: plochá Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka břizolitová Vstupní dveře do objektu: kovové částečně prosklené Okna: (kombinace) dřevěná zdvojená, plastová s izolačním zasklením, kovová (v 1.PP), oceňovaná bytová jednotka má okna dřevěná, luxfery prosvětlující schodiště (nad vstupem do objektu) Bleskosvod: je proveden Ostatní: kamerový systém POPIS INTERIÉRU bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dubové parkety, keramická dlažba Vytápění: ústřední, plynovým kotlem, společná kotelna v 1.PP Ohřev teplé vody: centrální v plynové kotelně Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: koupelna s vanou a umyvadlem, WC samostatně Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 14 z 92



Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: kuchyňská linka s dřezem a plynovým / elektrickým sporákem Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří jako standardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Soupis místností bytové jednotky dle prohlášení vlastníka Podlahová Podlaží Místnost plocha 1.PP sklep č. 6 8,2 Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP pokoj 19,8 pokoj 17,2 pokoj 17,2 kuchyň 11,2 3.NP lodžie 2,3 lodžie 3,6 WC 1,1 koupelna 2,7 předsíň 6,9

Zohledněno 50% 100% 100% 100% 100% 50% 50% 100% 100% 100%

Započitatelná plocha bytu v 3.NP Celková započitatelná plocha bytové jednotky - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

Započitatelná plocha 2 4,10 m 2 4,10 m 2 19,80 m 2 17,20 m 2 17,20 m 2 11,20 m 2 1,15 m 2 1,80 m 2 1,10 m 2 2,70 m 2 6,90 m 2

79,05 m

83 m

2

Stavebně technický stav bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Dle sdělení povinného po telefonu byla před cca 11 až 12 lety zrekonstruována koupelna, byl zateplen strop bytu, provedeny rozvody elektřiny a opraveny omítky v obývacím pokoji. U těchto konstrukcí předpokládám střední stav. Ostatní prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou pravděpodobně v původním - nevalném stavu (předpoklad: opotřebovaná kuchyňská linka, nášlapné vrstvy podlah, dveře). Předpokládám potřebu provedení alespoň částečné rekonstrukce - dveře, podlahy, okna, malby. Stáří a stavebně technický stav bytového domu Objekt byl postaven v letech 1972 až 1974, kdy bylo vydáno povolení k trvalému užívání. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost. Prvky krátkodobé živnosti (PKZ) jsou ve zhoršeném stavu pro svoji funkčnost, je vhodné provést jejich rekonstrukci – okna, dveře, nášlapné vrstvy podlah, vnitřní povrchy, fasáda atd. Dle sdělení povinného po telefonu je po rekonstrukci střecha a stoupací potrubí v domě. Dále je také zažádáno o příspěvek na rekonstrukci z programu zelená úsporám, v rámci které by měla být zateplena fasáda a vyměněna okna. Objekt je bez viditelných statických poruch.


Stránka 15 z 92



Příslušenství bytového domu a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) b) c) d) e)

Inženýrské sítě - elektřina, vodovod, kanalizace i plyn (jsou součástí pozemku) Oplocení – betonová podezdívka, ocelové sloupky s drátěnou výplní Vstupní branka a vjezdová brána – ocelová konstrukce navazující na oplocení Zpevněné plochy – části pozemků mají zpevněný, betonový povrch Venkovní schodiště – betonové (směrem na zahradu)

7.1.3. Pozemky – spoluvlastnický podíl Předmětem ocenění je také podíl ve výši 843/10116 na pozemcích parc. č. 115/4, 115/6, 115/7, 115/8, 116/1 a 116/2, které jsou zapsané na LV č. 497 (dálkový náhled), pro k. ú. Uhříněves, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Sousední parcely: parc. č. 115/4: 102, 106, 107/1, 115/1, 115/6, 115/7, 115/8, 115/22, 115/23, 115/24, 116/1, 116/2 parc. č. 115/6: 109/2, 109/3, 109/5, 109/7, 114, 115/4, 115/24, 115/26, 115/28, 115/30, 115/31, 115/32, 115/33, 115/34, 115/35, 115/36, 115/37, 116/1, 116/2, 117 parc. č. 115/7: 115/4, 115/8, 116/1 parc. č. 115/8: 115/4, 115/7, 116/1 parc. č. 116/1: 102, 106, 115/4, 115/6, 115/7, 115/8, 116/2, 2012/1 parc. č. 116/2: 109/3, 115/4, 115/6, 115/37, 116/1, 117, 2012/1 Pozemek parc. č. 115/4

Pozemek má nepravidelný tvar, který je ze západní strany zpevněn a tvoří příjezdovou cestu k bytovému domu. Východní strana pozemku je využívaná k zahradničení, má udržovaný povrch s několika skleníky. Přístup na zahradu je přes venkovní, betonové schodiště. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 16 z 92



Pozemek parc. č. 115/6

Pozemek má nepravidelný, lichoběžníkovitý tvar, který je z části zpevněn a tvoří příjezdovou cestu k okolním garážím, z části má travnatý porost s porosty. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 115/7

Pozemek má nepravidelný tvar písmene „Z“ a je z celé své plochy zastavěn bytovým domem. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 115/8

Pozemek má nepravidelný tvar písmene „Z“ a je z celé své plochy zastavěn bytovým domem. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.


Stránka 17 z 92




Pozemek je mírně svažitý, má obdélníkovitý tvar, který má z větší části travnatý udržovaný povrch s okrasným a jehličnatým porostem a z části má zpevněných povrch. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 116/2

Pozemek má obdélníkovitý tvar, který má téměř z celé své plochy travnatý, udržovaný povrch s trvalým porostem. Malá část pozemku má zpevněný povrch, tvořící přístupový chodník a příjezdovou cestu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.1.4. Pozemek parc. č. 115/22 Předmětem ocenění je také pozemek parc. č. 115/22, který je zapsán na LV č. 1729 pro k. ú. Uhříněves, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Sousední parcely: Parc. č. 115/22: 115/1, 115/4, 115/23, 115/24, 115/25


Stránka 18 z 92




Pozemek má čtvercový tvar, který je z celé své plochy zastavěn stavbou bez čp/če (garáž). U tohoto pozemku je druh i zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.1.5. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu města Prahy se oceňované pozemky: - parc. č. 115/4, 115/7, 115/8, 116/1 a 115/22 nachází v území vymezeném jako „OV“ – všeobecně obytné; - parc. č. 116/2 a 115/6 nachází v území vymezeném jako „SV“ – všeobecně smíšené.

OV - všeobecně obytné Území sloužící pro bydlení s možností umísťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel. Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, církevní zařízení, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, malá ubytovací zařízení, drobná nerušící výroba, Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 19 z 92



veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení, sběrny surovin, sportovní zařízení, obchodní zařízení s 2 celkovou plochou nepřevyšující 1 500 m prodejní plochy, zařízení veřejného stravování, nerušící služby. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Vysokoškolská zařízení, stavby pro veřejnou správu města, hygienické stanice, zařízení záchranného 2 bezpečnostního systému, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 15.000 m prodejní plochy, ubytovací zařízení, stavby a plochy pro administrativu, malé sběrné dvory, parkoviště P+R, garáže, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, zahradnictví. Jako výjimečně přípustné bude posuzováno i umístění některé z obecně přípustných funkcí ve všeobecně obytném funkčním využití, navrhované v převažujícím podílu celkové kapacity. SV - všeobecně smíšené Území sloužící pro umístění polyfunkčních staveb nebo kombinaci monofunkčních staveb pro bydlení, obchod, administrativu, kulturu, veřejné vybavení, sport a služby všeho druhu, kde žádná z funkcí nepřesáhne 60% celkové kapacity území vymezeného danou funkcí. Funkční využití: 2 Bydlení, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 5 000 m prodejní plochy, stavby pro administrativu, kulturní a zábavní zařízení, školy, školská a ostatní vzdělávací a vysokoškolská zařízení, mimoškolní zařízení pro děti a mládež, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, zařízení veřejného stravování, ubytovací zařízení, církevní zařízení, stavby pro veřejnou správu, sportovní zařízení, služby, hygienické stanice, veterinární zařízení v rámci polyfunkčních staveb a staveb pro bydlení, drobná nerušící výroba, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, sběrny surovin, malé sběrné dvory. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy, garáže. Výjimečně přípustné funkční využití: Víceúčelová zařízení pro kulturu, zábavu a sport, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 2 15 000 m prodejní plochy, zařízení záchranného bezpečnostního systému, veterinární zařízení, parkoviště P+R, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven, dvory pro údržbu pozemních komunikací, sběrné dvory, zahradnictví, stavby pro drobnou pěstitelskou činnost a chovatelství. Jako výjimečně přípustné bude posuzováno i umístění některé z obecně přípustných funkcí ve všeobecně smíšeném funkčním využití v podílu celkové kapacity vyšším než 60%.

7.1.6. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území. Záplavové území Říčanského potoka je však v docházkové vzdálenosti.


Stránka 20 z 92



7.1.7. Shrnutí Adresa: Praha 10 - Uhříněves, ulice K Sokolovně č. p. 857 Nemovité věci: Dispozice vč.zhodnocení: Podlaží: Započitatelná plocha:

bytová jednotka a pozemek pod cizí stavbou garáže 3+1 / 2x L 3.NP ze 3 NP bez výtahu 2 83 m

Pozemek pod cizí stavbou garáže:

9 m

2

Vybavení: Příslušenství: Realizovatelnost:

střední (konstrukce po rekonstrukci) až nevalný (původní konstrukce) standardní sklep normální

Realizovatelnost:

velmi obtížná

Stavební stav:

7.2. Nemovité věci v k. ú. Božejovice zapsané na LV č. 205 7.2.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v Jihočeském kraji, v okrese Tábor, na území obce Jistebnice, v části obce a katastrálním území Božejovice. Jedná se o odlehlou část obce, která se nachází cca 5 km jihozápadním směrem od centrální části obce Jistebnice. Oceňované nemovité věcí leží v odlehlé části obce Božejovice při železniční trati asi 1,5 km jihovýchodním směrem od centrální části obce Božejovice. Jiné stavby bez čp/če, které stojí na parc. č. st. 93/2 a st. 99, jsou umístěny po pravé straně silnice II. třídy č. II/122 při příjezdu z centrální části obce Jistebnice před železničním přejezdem. Rodinný dům č. p. 50 s pozemky parc. č. st. 91/2 a 1725/1 je umístěn po levé straně stejné ulice hned za železničním přejezdem. Okresní město Tábor je vzdáleno cca 15 km jízdy autem východním směrem.


Stránka 21 z 92



Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů a několika komerčních objektů. Část obce Božejovice je rozdělena železniční tratí na 2 části a díky ní je zde při průjezdu vlaku zvýšená hlučnost. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti není k dispozici žádná občanská vybavenost. Základní je v centrální části obce Jistebnice (např.: MŠ, ZŠ, obchod s potravinami, pošta, obecní úřad, knihovna, lékař, aj.). Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v okresním městě Tábor. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná osobní dopravou, obslužnost veřejnou dopravou je spíše nevalná. Z veřejné dopravy je k dispozici autobusová a železniční zastávka. Nevýhodou je nejen nízká četnost spojení a absence nočních linek. Středem obce prochází silnice II. třídy, asi 2 km jižním směrem vede silnice I. třídy č. I/19 (Tábor – Milevsko). Nájezd na nejbližší dálnici D3 u Tábora je vzdálen cca 17 km. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky parc. č. st. 91/2 a 1726/1 jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z pozemku parc. č. 2178/1 (druh pozemku: ostatní plocha; způsob využití: silnice; vlastník Jihočeský kraj). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Pozemky parc. č. st. 93/2 a st. 99 (na kterých stojí oceňované stavby bez čp/če) jsou přístupné přes pozemek parc. č. 1721/3 (druh pozemku: ostatní plocha, vlastník: Česká republika) a přes pozemek parc. č. 1735/3 (druh pozemku: ostatní plocha, vlastník: Česká republika). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné v případě RD č. p. 50 na vlastních pozemcích parc. č. st. 91/2 a 1725/1 či na okolním veřejném prostranství. Parkování v případě oceňovaných staveb bez čp/če je možné na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí je v místě k dispozici dle místního šetření a sdělení povinného pouze elektřina. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Pořado okresu vé číslo CZ0317

32

Název obce

Kód obce

Správní obvod 1

Jistebnice

552534

3112

2

3

4

5

6

7

27 13 5 797 2 012 1 321 24

8

9 10 11 12 13

31 37

1

1

1

3

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2.2. Rodinný dům č. p. 50, který je součástí p. č. st. 91/2, a příslušenství Jedná se o zděnou obdélníkovou stavbu rodinného domu se 2 nadzemními podlažími a stavebně neupraveným půdním prostorem. Západní část objektu je upravena k bydlení, východní část je


Stránka 22 z 92



pravděpodobně hospodářská. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst se nepodařilo zjistit rozsah hospodářské části. Svou západní štítovou stěnou je objekt orientován do ulice. Zahrada se rozkládá převážně severním a východním směrem od objektu, leží mezi rodinným domem a železniční tratí. Dle povolení k přestavbě ze dne 14. 6. 1963 byla v tomto roce povolena úprava bývalých kanceláří na bytovou jednotku. Využití objektu v minulosti bylo tedy pravděpodobně na kanceláře místního JZD. Dle dálkového náhledu do KN se v objektu nachází 2 byty. Dle povinného je však v objektu pouze 1 byt. Na pozemku parc. č. st. 81/2 u domu se nachází dřevěný přístřešek pro parkování osobních vozidel, srubová kůlna a srubový zahradní altán. Tyto stavby však nejsou zakresleny v katastrální mapě. Oceňované pozemky jsou oplocené, udržované a společně se stavbami a příslušenstvím tvoří funkční celek. Dispoziční řešení Nebylo zjištěno. Dle informací zjištěných od povinného telefonicky má objekt obytné přízemí a patro. Na 2 každém podlaží je umístěna koupelna, v patře je cca 70 m veliký obývací pokoj. Jiné informace ohledně dispozičního řešení nebyly zjištěny. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „bydlení“, což pravděpodobně není v souladu se skutečným využitím. Objekt je dle sdělení užíván k rekreaci, což společně s možným bydlením uvažuji jako nejlepší možné využití. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 100 lety Počet podlaží: 2 nadzemní podlaží + půda Základy: betonové prokládané kameny s izolací proti zemní vlhkosti - objekt dle povinného není vlhký Nosné konstrukce: obvodové zdivo zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka vápenná Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: převážně původní dřevěná, 1x nové s izolačním zasklením ve štítové stěně směrem do ulice Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelnách a v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti - dle povinného: v 1.NP betonová podlaha s keramickou dlažbou či linem na povrchu; ve 2.NP dřevěná prkenná podlaha, v koupelně keramická dlažba Vytápění: ústřední kotlem na tuhá paliva (dřevo), žebrové litinové radiátory; 1x krbová kamna Ohřev teplé vody: el. bojler Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 23 z 92



Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: 2x koupelna – předpokládám standardní vybavení (vana, umyvadlo, WC) Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelen a WC do jímky Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: kuchyňská linka s dřezem a elektrickým sporákem Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako standardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p. 50 Podlaží

Výpočet

1.NP 2.NP

37,1*6,4 37,1*6,4 37,1*6,4 - nadezdívka

půdní prostor

Konstrukční výška

Zastavěná plocha

3,1 m 3,1 m 0,5 m

Obestavěný prostor 2

237,44 m 2 237,44 m 2 237,44 m

3

736 m 3 736 m 3 119 m 3

37,1*6,4*3,2*0,5 - sedlová střecha

380 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

1 971 m

3

2

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

237 m 2 475 m 2 475 m

Výpočet poměru užitné / zastavěné plochy: 50,88 9,98 60,86 176,15 0,74

zastavěná plocha - obvodové zdivo zastavěná plocha - vnitřní zdi a příčky zastavěná plocha celková všemi zdmi užitná plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi poměr vypočtená užitná plocha / zastavěná plocha

Informativní odhad vnitřní výměry místností rodinného domu č. p. 50 Podlaží Místnost 1.NP vnitřní výměra - odhad 0,74 x zastavěná plocha 1.NP Užitná plocha 1.NP 2.NP vnitřní výměra - odhad 0,74 x zastavěná plocha 2.NP

Podlahová plocha

Zohledněno

175,71

100%

175,71

100%

Užitná plocha 2

175,71 m 2 175,71 m 2 175,71 m 2

Užitná plocha 2.NP

175,71 m

Celková užitná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (užit.pl.)

351 m

2

2

Poznámka: Dle povinného je vnitřní obytná plocha objektu cca 240 m , tzn. dle výše uvedeného odhadu užitné 2 2 plochy objektu (celkem 351 m ) by cca 111 m vnitřní výměry mělo být hospodářského charakteru.


Stránka 24 z 92



Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 100 lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou prozatím v ucházejícím stavu pro svoji funkčnost. Některé prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou však již ve zhoršeném stavu. Předpokládám potřebu provedení rozsáhlejších stavebních úprav, týkající se střešní krytiny, oken, dveří, aj. Dle povolení k přestavbě ze dne 14. 6. 1963 byl objekt původně využíván jako administrativní budova (kanceláře) a následně byl přestaven na bytovou jednotku. Dle sdělení k ohlášení stavebních úprav ze dne 29. 5. 1997 byly na objektu plánovány udržovací práce (úprava střešní krytiny, okapových žlabů, oken, dveří, opravy podlah, obkladů, vnitřní a venkovní omítky a další drobné opravy). Z vnější obhlídky je pouze vidět, že bylo vyměněno 1 okno v přízemí umístěné v západní stěně objektu. Dle povinného byla průběžně v letech 1997 až 2005 prováděna rekonstrukce interiéru, při které bylo vybudováno dvoje sociální zařízení a provedena blíže nespecifikovaná rekonstrukce interiéru. S ohledem na tyto skutečnosti předpokládám standardní vybavení interiéru. Celkově stavebně technický stav hodnotím jako nevalný, vyžadující provedení rekonstrukce zejména střešní krytiny, oken a pak pravděpodobně dalších konstrukčních prvků v interiéru. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, odkanalizování do jímky, přívod vody ze studny (součást pozemku) b) Oplocení – směrem z ulice bylo provedeno nové oplocení – zděná podezdívka se sloupy a dřevěnou výplní, ze severní strany (směrem od železnice) tvoří oplocení ocelové sloupky s dřevěnou výplní c) Vstupní branka a vjezdová brána – ocelová konstrukce s dřevěnou výplní

-

Studna – dle povinného kopaná s hloubkou cca 8 m; nebylo zjištěno, na jakém pozemku se nachází a jaké je její stáří.

-

Přístřešek – v severozápadní části pozemku se nachází dřevěný přístřešek, který slouží jako kryté stání pro 2 osobní automobily za sebou. Rozměry přístřešku jsou odhadem 3 m na šířku, 12 m na délku a 3 m na výšku. Stáří objektu odhaduji na cca 18 let.

-

Srubová kůlna – ve východní části pozemku parc. č. st. 91/2 se nachází dřevěná / srubová stavba čtvercového tvaru, která má sedlovou střechu, krytou lepenkou. Střešní krytina je v nevalném stavu, stáři stavby odhaduji na cca 18 let. Stavba je pravděpodobně využívána k uskladnění zahradního náčiní. Rozměry stavby jsou odhadem 3,5 m na šířku a na délku, výška po střechu 2,5 m a výška sedlové střechy cca 1,8 m.

-

Srubový zahradní altán – ve východní části pozemku parc. č. st. 91/2 se nachází dřevěná stavba, která má obdélníkový tvar, stanovou střechu, plechovou krytinu. Stavba je porostlá břečťanem, není prakticky z veřejně přístupných míst vidět. Rozměry objektu jsou dle povinného 5 m na šířku a 8 m na délku. Výška je odhadem 3 m + 1,5 m stanová střecha. Stáří objektu odhaduji na cca 18 let.

7.2.3. Stavba bez čp/če (sklad), stojící na cizím pozemku parc. č. st. 93/2, a příslušenství Jedná se o zděnou stavbu obdélníkového tvaru se sedlovou střechou, která stojí na cizích pozemcích parc. č. st. 93/2 a částečně také na parc. č. 1721/2. Tyto pozemky jsou ve vlastnictví České republiky. Stavba


Stránka 25 z 92



se nachází při silnici č. II/122 asi 70 m severním směrem od železničního přejezdu v lokalitě Božejovice-U Nádraží uvnitř oploceného areálu průmyslových staveb. Stavba má zděnou nosnou konstrukci, sedlovou střechu s osinkocementovými vlnitými deskami, fasáda je omítnutá, omítka však opadává, klempířské prvky chybí či jsou zkorodované. Žádné další informace o stavbě nebyly zjištěny. Stavba nebyla při místním šetření zpřístupněna a povinný mi více informací nesdělil. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „jiná stavba“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Stavba stojí uvnitř bývalého výrobního areálu a v minulosti sloužila jako sklad. Dle povinného je v současnosti v objektu zabudován katr na řezání dřeva, stavba sloužila jako pila. Dle povinného byl objekt v minulosti pronajímán, nájemci však nájemné nehradili, a proto je více jak 1 rok volná bez nájemců. Informativní odhad obestavěného prostoru stavby bez čp/če na parc. č. st. 93/2 - odměření z KM + odhad výšky Podlaží

Výpočet

1.NP

47,2*11,5

zastřešení

Konstrukční výška

Zastavěná plocha

Obestavěný prostor 1 900 m

3

47,2*11,5*3,5*0,5 - sedlová střecha

950 m

3

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

2 850 m

3,5 m

Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo

542,80 m

2

3

2

543 m 2 543 m 2 543 m

Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 100 lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou pravděpodobně ve zhoršeném stavu pro svoji funkčnost. Stavba má oprýskanou omítku, klempířské konstrukce chybí či jsou zkorodované, okna poškozená, střešní krytina na sklonku své životnosti, nevylučuji možnost zatékání a díky tomu zvýšené vlhkosti v interiéru. Předpokládám obdobný nevalný až špatný stav konstrukcí v interiéru.

7.2.4. Stavba bez čp/če, stojící na cizím pozemku parc. č. st. 99, a příslušenství Jedná se o zděnou stavbu pravděpodobně obdélníkového tvaru s plochou či pultovou střechou, která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 99. Pozemek a okolní pozemky jsou ve vlastnictví České republiky. Stavbu není z ulice zpoza oplocení přes vzrostlou vegetaci prakticky vidět. Stavba se nachází při silnici č. II/122 asi 30 m severním směrem od železničního přejezdu v lokalitě Božejovice-U Nádraží uvnitř oploceného areálu průmyslových staveb. Stavba sloužila jako vážní domek pro mostní autováhu, která se nachází rovněž na pozemku parc. č. st. 99 a navazuje na objekt. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „jiná stavba“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Objekt v minulosti dle povinného sloužil jako vážní domek pro pracovníka mostní autováhy. V současnosti je však delší dobu neužívaný, je zchátralý. Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 26 z 92



Informativní odhad obestavěného prostoru stavby bez čp/če na parc. č. st. 99 - odměření z KM + odhad výšky Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 1.NP 6*4 3 m 24 m 72 m Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

72 m

3

Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 60-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou pravděpodobně ve zhoršeném stavu pro svoji funkčnost. Předpokládám nevalný až špatný stav, nevylučuji možnost zatékání a díky tomu zvýšené vlhkosti v interiéru. Příslušenství -

Mostní autováha – rozměry autováhy jsou odhadem cca 3 m na šířku a cca 6 m. Autováha není delší dobu užívána, nachází se na parc. č. st. 99 u navazující stavby bez čp/če. Stáří autováhy odhaduji na cca 60 let. Z veřejně dostupných míst nebylo zjištěno, v jakém je zařízení stavu a zda je funkční.

7.2.5. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 91/2 a 1725/1, které jsou zapsané na LV č. 205 ze dne 10. 4. 2015 pro k. ú. Božejovice, obec Jistebnice, okres Tábor. Obvyklá cena trvalých porostů je zahrnuta v určení obvyklé ceny. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. st. 91/2: st. 91/1, 1725/1, 2178/1 parc. č. 1725/1: st. 91/1, st. 91/2, 1725/3, 2177/2, 2178/1, 2206/3 Pozemek parc. č. st. 91/2

Pozemek je rovinný až mírně svažitý, má protáhlý přibližně obdélníkový tvar. V jihozápadní části je pozemek zastavěn rodinným domem č. p. 50, v severozápadní části dřevěným přístřešek pro dva osobní automobily a ve východní části srubovým altánem a kůlnou. Zbylá část pozemku má travnatý, udržovaný povrch s trvalými porosty – jehličnaté stromy (smrk), keře (túje), listnaté stromy, ovocné stromy aj. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Vedlejší stavby stojící na pozemku nejsou zakresleny v katastrální mapě.


Stránka 27 z 92




Pozemek je rovinný až mírně svažitý, má travnatý, udržovaný povrch s trvalými porosty – jehličnaté stromy (smrk), keře (túje), listnaté stromy, ovocné stromy aj. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Druhem pozemku se jedná spíše o zahradu.

7.2.6. Cizí pozemky pod stavbami bez čp/če Jedná se o pozemky parc. č. st. 93/2 a st. 99, které se nachází v bývalém areálu zemědělských staveb, jsou zapsané na LV č. 10002 a jsou ve vlastnictví České republiky. Pozemek parc. č. st. 93/2

Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, je převážně zastavěn halou bývalého zemědělského družstva. Nezastavěná část pozemku má pravděpodobně zpevněný povrch. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Zakreslení stavby v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem.


Stránka 28 z 92




Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, je částečně zastavěn halou bývalého zemědělského družstva. Nezastavěná část pozemku má částečně zpevněný a částečně hliněný / travnatý povrch s trvalými porosty a nálety. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Na pozemku částečně stavba haly bez čp/če, což však není řádně zaneseno do evidence katastru nemovitostí. Pozemek parc. č. st. 99

Pozemek je rovinný a má nepravidelný tvar. Na pozemku se nachází mostní autováha a navazující vedlejší stavba, která sloužila jako zázemí (kancelář) pro mostní váhu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.2.7. Využití ploch – územní plán Dle sdělení městského úřadu Jistebnice nemá město Jistebnice platnou územně plánovací dokumentaci. Územní plán byl městu Jistebnice ke dni 31. 10. 2014 Krajským soudem v Českých Budějovicích zrušen. Pozemky parc. č. st. 91/2 a parc. č. 1725/1, a také stavby na parc. č. st. 93/2 a st. 99 v k. ú. Božejovice se nachází v zastavěném území městské části Božejovice (nádraží). Zastavěné území je zastavěná část vymezená k 1. září 1966 a vyznačená v mapách evidence nemovitostí obce.

7.2.8. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území.


Stránka 29 z 92



7.2.9. Shrnutí Adresa: okres Frýdek - Místek, obec Jistebnice, část Božejovice - Rodinný dům č. p. 50 s pozemky parc. č. st. 91/2 a 1725/1 vč. příslušenství, v k. ú. Božejovice, obec Jistebnice, okres Tábor. Nemovité věci:

- Stavba bez čp/če (sklad), která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 93/2, a stavba bez čp/če, která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 99, v k. ú. Božejovice, obec Jistebnice, okres Tábor.

Rodinný dům č. p. 50 s pozemky parc. č. st. 91/2 a 1725/1 vč. příslušenství, k. ú. Božejovice Stavební stav:

Vybavení:

nevalný

Dispozice vč.zhodnocení:

nebylo zjištěno

Podlažnost: Obestavěný prostor (OP):

2.NP + půda 3 1 971 m

Započitatelná plocha (zap.pl.): OP / zap.pl.: Realizovatelnost:

351 m 5,609 obtížná

2

Příslušenství: Výměra pozemků: Zast. plocha 1.NP: Zastavěná plocha nadzemních podlaží: IPP: Zastavěná plocha vedlejších staveb:

standardní kůlna, altán, přístřešek, studna, venkovní úpravy 2 1 970 m 2 237 m 475 m

2

0,241 88 m

2

Stavba bez čp/če (sklad) na cizím pozemku parc. č. st. 93/2, a stavba bez čp/če na cizím pozemku parc. č. st. 99, k. ú. Božejovice Stavba bez čp/če (sklad) na cizí parc. č. st. 93/2 Stavba bez čp/če na cizí parc. č. st. 99 zázemí pro mostní Možné využití: Možné vyžití: sklad, pila, dílna autováhu Stavební stav: Stavební stav: nevalný až špatný nevalný až špatný rozvody E, katr na řezání Vybavení: Vybavení: rozvody E dřeva Podlažnost: Podlažnost: 1.NP + půda 1.NP Příslušenství: Příslušenství: nebylo zjištěno mostní autováha 2 2 Zast. plocha 1.NP: Zast. plocha 1.NP: 543 m 24 m Obestavěný prostor 3 3 Obestavěný prostor (OP): 2 850 m 72 m (OP): Realizovatelnost: velmi obtížná Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 30 z 92



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny Určení obvyklé ceny nemovitých věcí je provedeno pomocí srovnávací metody. U staveb bez čp/če v k. ú. Božejovice je s ohledem na komerční využitelnost provedena také metoda výnosová. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“

8.1.1. Bytová jednotka č. 857/6 v k. ú. Uhříněves Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách v osobním vlastnictví. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl v poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi.


Stránka 31 z 92



K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k bytové jednotce. K 5 - Koeficient stav bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení. K 6 - Koeficient stav bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí. K 7 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, sociální zařízení. K 8 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství sklepu, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby, aj. K 9 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost bytové jednotky zejména z hlediska její započitatelné plochy, podlažnost. K 1 0 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv. K 1 1 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 2 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,85 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 3 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu – bytové jednotky 1.) www.sreality.cz 2

Nabídka bytů v městské části Uhříněves (od 70 m výše) bylo nalezeno celkem 12 bytů s nabídkovou cenou od 2.350.000 Kč do 5.850.000 Kč. Z toho bylo zděných bytů v osobním vlastnictví nalezenou celkem 9 bytů s nabídkovou cenou od 2.779.001 Kč do 5.850.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka bytů v městské části Uhříněves na tomto serveru činí 33 nabídek, z toho však zděných bytů 2 v osobním vlastnictví s výměrou od 70 m byla nalezena pouze 1 nabídka s cenou 5.200.000 Kč. Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 32 z 92



3.) www.ceskereality.cz 2

Nabídka bytů s výměrou od 69 m v městské části Uhříněves na tomto serveru činí 14 bytů, z toho tvoří zděných bytů v osobním vlastnictví pouze 1 nabídka 3.900.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ Na uvedeném serveru není v současnosti uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci. 5.) http://www.eurodrazby.cz Na uvedeném serveru není v současnosti ani v blízké minulosti uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci.


Stránka 33 z 92

x

Jednotková cena Kč/m2 zap.pl.:


Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:

K Sokolovně 857/4, Uhříněves

11,29%

x

Nabídková / prodejní cena Kč:

Variační koeficient [%]:

zděné 3+1 / 2x L 1. PP - 3. NP 1 83

x

x

50.0285567N, 14.6064250E


bytová jednotka

Oceňovaná nemovitá věc

Konstrukční provedení: Dispozice: Počet NP bytového domu celkem: Počet podlaží vlastního bytu: Započitatelná plocha m2:

Doplňujicí popis:

Fotografie:

Vzdálenost cca od oc. nem.:

GPS:

Adresa:

Nemovité věci:

Srovnávací metoda


70,95

72,50 31 724

2 300 000

zděné 3+kk 1. PP - 3. NP 1

Byt 71 m2 + sklepní kóje 3 m2 po částečné rekonstrukci - podlahové vytápění, vinylová podlaha, plastová okna, sítě proti hmyzu. Zap. pl. = 71+3*0,5=72,5 m2.

6 km

50.0616044N, 14.5904361E

Dubeč

bytová jednotka

Reprezentant č. 2

1,00

obdobná

1,01

horší

Srovnání pomocí indexové metody

39 170

2 779 091

zděné 3+kk / B 1. PP - 6. NP 1

Developerský projekt EKOCITY Uhříněves I, který je ve své první fázi. Projekt by měl být dokončen na jaře 2016.

1,5 km

50.0344883N, 14.5847514E

Františka Diviše, Uhříněves

bytová jednotka

Reprezentant č. 1

73,00

0,92

lepší; blíž centru města, zvýšená hlučnost - jižní spojka

42 027

3 068 000

zděné 3+1 / L 1. PP - 2.NP 1

Byt v původním stavu (nové rozvody, plastová okna) v cihlovém domě po kompletní rekonstrukci.

11 km

50.0648208N, 14.5160019E

Přetlucká, Strašnice

bytová jednotka

Reprezentant č. 3

78,00

1,01

horší

42 115

3 285 000

zděné 3+kk 1.NP - 3.NP 1

Byt 3+kk v novostavbě. Každý byt má vlastní plynový kotel pro vytápění i ohřev TUV.

4 km

50.0120911N, 14.6261750E

Kolovraty

bytová jednotka

Reprezentant č. 4

86,50

Stránka 34 z 92

0,90

lepší; blíž centru města

44 913

3 885 000

zděné 3+kk / L 1.PP - 3.NP 1

BJ po rekonstrukci (plovoucí podlahy, dlažba, koupelna, plastová okna). BD má novou střechu, stoupačky, opravené lodžie.

10 km

50.0547658N, 14.5292231E

Miranova, Hostivař

bytová jednotka

Reprezentant č. 5



Koeficient úpravy

K11 - Napojení na sítě (přípojky):

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

K10 - Umístění bytu v domě: (podlaží, výtah)

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K9 - Velikost nemovitých věcí: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

K8 - Příslušenství:


K7 - Vybavení:


K6 - Stav bytového domu:


K5 - Stav bytu:


K4 - Pozemek:

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě

K2 - Obslužnost veřejnou dopravou:

tj. číselná úprava v hodnotě


veškeré IS

3.NP ze 3 NP bez výtahu

83 m2

sklep

standardní

nevalný

střední až nevalný

udržovaný, z části travnatý, z části zpevněný povrch

dobrá

dobrá

1,00

obdobné

0,97 -71 913 Kč

lepší; 2.NP z 6.NP s výtahem

1,01 24 218 Kč menší 0,98 -48 921 Kč

horší; bez příslušenství

0,90 -269 090 Kč

lepší; nové

0,90 -298 989 Kč

lepší; novostavba

0,90 -332 210 Kč

lepší; novostavba

1,00 0 Kč obdobná 1,00 0 Kč horší; bez okolních pozemků 1,02 65 139 Kč

obdobná

0 Kč

26 379 Kč

1,00

obdobné

1,00 0 Kč

obdobné

1,00 0 Kč menší 0,98 -54 329 Kč

obdobné; sklepní kóje

1,00 0 Kč obdobné; kuchyňská linka, koupelna 0,98 -55 438 Kč

obdobný

1,00 0 Kč

obdobný

1,02 53 285 Kč obdobná 1,00 0 Kč horší; bez okolních pozemků 1,02 54 351 Kč

horší; bez železniční zastávky

35 019 Kč

1,00

obdobné

1,00 0 Kč

obdobné

1,01 28 050 Kč menší 0,98 -56 661 Kč


1,00 0 Kč

obdobné

1,00

obdobné

1,03 74 158 Kč

horší; 1.NP z 5.NP s výtahem

Stránka 35 z 92

1,00

obdobné

1,00 0 Kč

obdobné

1,00 0 Kč větší 1,01 28 768 Kč

obdobné; sklep

lepší; garážové stání, sklep 0,94 -159 377 Kč menší 0,99 -24 969 Kč

0,93 -216 532 Kč

lepší; nové

1,00 0 Kč

obdobný

0,93 -232 830 Kč

lepší; po rekonstrukci

0,98 -67 222 Kč lepší 0,99 -32 939 Kč horší; bez okolních pozemků 1,02 65 219 Kč

lepší; blízkost metra

-373 454 Kč

0,90 -295 142 Kč

lepší; nové

0,90 -327 936 Kč

lepší; novostavba

lepší; po kompletní rekonstrukci 0,90 -311 666 Kč

0,90 -364 373 Kč

lepší; novostavba

obdobný; plastová okna, zasklená lodžie 1,00 0 Kč

1,01 35 369 Kč obdobná 1,00 0 Kč horší; bez okolních pozemků 1,02 71 446 Kč

horší; nízká četnost spojů

0,96 -128 600 Kč lepší 0,99 -30 864 Kč horší; bez okolních pozemků 1,02 61 111 Kč

lepší; blízkost metra

-279 566 Kč


27 662 Kč

2 200 000 Kč

Obvyklá cena (vážený průměr po zaokrouhlení) [Kč]:


2 370 929 Kč

2 300 063 Kč

Maximální upravená cena [Kč]:

2 008 969 Kč

24 161 Kč

0,20

0,20

137 760 Kč 2 008 969 Kč 2 066 860 Kč 2 204 620 Kč 2 342 379 Kč

2 204 620 Kč 6,25%

26 514 Kč

v exekuci

0,90 -266 211 Kč bez exekuce 0,96 -95 836 Kč obdobné 1,00 0 Kč

2 265 527 Kč

27 246 Kč

0,20


honzik.cz; ID:N01444


0 Kč

0 Kč

0 Kč eurobydleni.cz; ID: reality.idnes.cz; ID: PMA1079-0023 IDNES-ORG_DUB_BYT

Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

Vážený průměr upr. cen Kč: Variační koeficient [%]:

Vážený průměr Kč / m zap.pl.:

2

Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K13 - Právní vztahy: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě K14 - Ostatní: Koeficient úpravy tj. číselná úprava v hodnotě Váhy:

K12 - Zdroj informací:



2 077 609 Kč

24 986 Kč

0,20


sreality.cz; ID: NB10217

0 Kč

Stránka 36 z 92

2 370 929 Kč

28 514 Kč

0,20


goodreal.cz; ID: N03533

0 Kč




Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o příslušenství bytu - lodžie, sklep o napojení na veškeré IS o možnost parkovacího stání na pozemku, který je oplocen o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o velká zahrada – spoluvlastnický podíl Ponižující faktory o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o umístění bytové jednotky v posledním nadzemním podlaží (3.NP) o v objektu není osobní výtah o předpokládaný střední až nevalný stav bytu o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a poptávky V městské části Uhříněves je v inzerci velké množství panelových bytů s menší výměrou, popřípadě bytů v družstevním vlastnictví. V posledních letech se v jižní části Uhříněvsi postavilo také velké množství novostaveb bytových domů. Zděných bytových jednotek v osobním vlastnictví je zde pouze malá nabídka, starých zděných bytových domů je zde omezené množství. Jedná se o jihovýchodní okraj Prahy, lidé sem často přichází kvůli nižší pořizovací ceně bydlení než v centrální části města. Z důvodů, že nebyla umožněna prohlídka interiéru, není znám stav a vybavení bytové jednotky, posuzuji obchodovatelnost jako průměrnou. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů.


Stránka 37 z 92



Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se 2 nachází oceňované nemovité věci, tj. byty s výměrou okolo 80 m v průměru od 2,3 mil. Kč do 3,885 mil. Kč 2 2 2 (tj. cca od 31.724 Kč/m do 44.913 Kč/m zap.pl.). U novostaveb se ceny pohybují okolo 40.000 Kč/m zap.pl., u bytových jednotek v původním stavu umístěných na méně atraktivním místě se nabídkové ceny blíží 2 30.000 Kč/m zap.pl. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 24.161,- až 28.514,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 26.514,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 2.204.620 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu při dolní hranici obvyklého rozmezí, po srovnání s 5- ti reprezentanty a po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen ve výši 2.200.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu původních a nových bytových či rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Určení obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění bytu v posledním 3.NP bytového domu bez výtahu, předpokládanému střednímu až nevalnému stavu z důvodu, že nebyla umožněna prohlídka interiéru (negativní faktory), i přes příslušenství lodžie a sklepu, napojení na veškeré IS, možnosti parkování na pozemku ve spoluvlastnickém podílu pod oplocením, zahrada ve spoluvl.podílu, dobrou dopravní dostupnost a návaznost (pozitivní faktory), je obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí hodnocena jako průměrná a to i v krátkodobém časovém horizontu do 3 měsíců. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,85 až 0,9. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu, ve výši 2.200.000,- Kč, 2 tj. 26.514 Kč/m zap.pl.

8.1.2. Pozemek pod garáží parc. č. 115/22 v k. ú. Uhříněves Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokality v sobě odráží rozdíl v poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí.

Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 38 z 92



K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient tvaru zohledňuje rozdíl ve tvaru s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 5 - Koeficient svažitost a orientace pozemku zohledňuje rozdíl ve svažitosti a orientaci s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 6 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů, připravenost k zastavění. K 7 - Koeficient vybavení IS v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě, případně zda je již provedeno napojení na některé inženýrské sítě. K 8 - Koeficient příslušenství v sobě odráží příslušenství, které se na pozemku nachází, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj. K 9 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku a případnou maximální možnou zastavitelnost. K 1 0 - Koeficient přístup v sobě odráží charakter přístupové komunikace / cesty, zda je zpevněná či nezpevněná, popř. vzdálenost od zpevněné komunikace, či možnost napojení na komunikaci. K 1 1 - Koeficient zdroje informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se cena obvykle redukuje koeficienty 0,7 až 0,9, kterými by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. U vlastní databáze se cena bude redukovat v závislosti na HB indexu. HB index - jedná se o index, který sleduje změnu cen nemovitostí v čase. Zdrojem informací pro tvorbu indexu jsou realizované transakce, které zpracovává Hypoteční banka. Hypoteční banka představila index vývoje cen nemovitostí v České republice v dubnu roku 2011. Tento ukazatel je založen na reálných odhadech tržních cen nemovitostí, které si prostřednictvím hypotečního úvěru pořídili klienti Hypoteční banky a ČSOB. Tržní ceny jsou mnohem přesnější než ceny nabídkové, které klienti nalézají například v katalozích realitních kanceláří. HB INDEX je zkonstruován s využitím hedonického modelu, který sleduje až 30 různých parametrů nemovitostí. Do modelu vstupují údaje získané z odhadů cen nemovitostí, které jsou předmětem hypotečních úvěrů od Hypoteční banky a ČSOB. Samotný HB INDEX je sledován za celou Českou republiku, a to u tří typů nemovitostí – bytů, rodinných domů a pozemků. Za bazickou hodnotu 100,0 byly zvoleny skutečné ceny nemovitostí k 1. lednu 2008 – tj. za 4. kvartál roku 2007 – jeho hodnota bude vždy definována s přesností na jedno desetinné místo. Struktura indexu bude z důvodu zachování dlouhodobé kontinuity neměnná. Na přípravě indexu Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 39 z 92



spolupracuje uznávaný odborník z Akademie věd ČR – Martin Lux, který je zároveň odborným garantem výpočtu indexu. HB INDEX společně s odborným komentářem zveřejňuje Hypoteční banka každé čtvrtletí na svých webových stránkách. Použitá hodnota indexu

K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena, ochranná pásma a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 1 3 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu s pozemky zastavěnými cizí stavbou Trh se stavebními pozemky zastavěnými cizími stavbami je silně deformovaný, pozemky v tomto stavu jsou často pronajímány za „netržní“ nájemné. Realizované ceny při prodeji těchto pozemků (zpravidla majitelům staveb) bývají dosti rozdílné. Velmi záleží na koupěchtivosti vlastníka stavby a prodejichtivosti vlastníka pozemku. Fungování trhu lze přirovnat k situacím, ke kterým docházelo v době, když ještě existovalo regulované nájemné, či k prodejům obecních bytů do vlastnictví dlouhodobých nájemníků. Na obvyklou cenu pozemku má výrazně negativní vliv skutečnost, že je pozemek zastavěn cizí stavbou garáže. Samostatné využití pozemku (jiné, než je současné) je proto prakticky nemožné. Pozemek je nejlépe prodejný vlastníkovi stavby na pozemku stojící. V případě, že by vlastník stavby neměl zájem o koupi pozemku, v úvahu připadá už snad pouze jen spekulant s nemovitými věcmi. Obchodovatelnost pozemku proto hodnotím jako velmi obtížnou.


Stránka 40 z 92

35



tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy

Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:


dobrá


22,50%

-

2 000

37 000

18,5

Prodej podílu id. 1/2 na pozemku parc. č. 1812/3 byl schválen na 28. zasedání zastupitelstva MČ Praha 5 konané dne 21. 11. 2013 jako řádné číslo usnesení 28/21/2013. Jedná se o pozemek pod garáží.

23,4 km

50°3'51.490"N, 14°23'29.140"E

U Malvazinky 151/26, Smíchov

Reprezentant č. 2

-1 102 Kč

-810 Kč

0,95

lepší; blíž k metru

lepší; tramvaj, bus 0,95

-1 800 Kč

0,90

lepší; blíže k centru

-2 448 Kč

0,90



2 720

95 200 0

9

Jednotková cena [Kč / m2 poz.]:

-

Ostatní: Výměra pozemku [m2]:

Prodej pozemku parc. č. 1327/2 byl schválen na 3. schůzi zastupitelstva MČ Praha 10 dne 27. 3. 2015. Jedná se o pozemek pod bytovým domem.

12,7 km

50°04'19.62"N, 14°28'10.59"E

28. pluku 544/43, Vršovice

Reprezentant č. 1

Nabídková / prodejní cena [Kč]:

x

x

50°1'42.020"N, 14°36'25.450"E


Oceňované nemovité věci

Doplňující popis:

Fotografie:


GPS:

Adresa:

Srovnávací metoda


3 435

20 610

6

-1 422 Kč

0,95

lepší; blíž k metru

-2 473 Kč

0,92


-

Prodej pozemku parc. č. 1731 byl schválen na 21. zasedání zastupitelstva MČ Praha 5 konané dne 11.12.2012 jako řádné číslo usnesení 21/49/2012. Jedná se o pozemek pod garáží.

26,4 km

50°3'48.730"N, 14°22'2.260"E

Karenova 1040/2, Košíře

Reprezentant č. 3

2 050

436 650

213

-520 Kč

0,97

lepší; více autobusů

-1 107 Kč

0,94


-

Prodej pozemku parc. č. 2869/170 byl schválen usnesením při 19. zasedání ze dne 7. 5. 2014 číslo 19Z-36/2014. Jedná se o pozemek pod bytovým domem.

14,7 km

50°01'29.98"N, 14°27'22.42"E

Hurbanova 1186/19, Krč

Reprezentant č. 4

2 094

735 000

351

Stránka 41 z 92

-867 Kč

0,95

lepší; blíže k metru

-1 508 Kč

0,92


-

Prodej pozemku parc. č. 4030/47 dle usnesení č. Usn ZMC 063/2014 Zastupitelstva MČ Praha 8 ze dne 18. 6. 2014. Jedná se o pozemek pod stavbou tvořící zázemí sportovního areálu.

14,7 km

50°06'01.73"N, 14°28'26.88"E

Sokolovská 274/176, Libeň

Reprezentant č. 5



K13 - Ostatní:


Koeficient úpravy

obdobné

-871 Kč

0,96

bez exekuce

1,00

1,07

-1 145 Kč obdobné

horší; předmětem převodu je podíl id. 1/2

0,96

bez exekuce

1 872 Kč

-659 Kč

0,96

bez exekuce

785 Kč

1,05

usnesení zastupitelstva MČ Prahy 5, 11. 12. 2012; nárůst cen o cca 7% dle HB index

usnesení zastupitelstva MČ Prahy 5, 21. 11. 2013; nárůst cen o cca 5% dle HB index

usnesení zastupitelstva MČ Praha 10 dne 27. 3. 2015

1,00

obdobný

-270 Kč

menší 0,99

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

obdobné 1,00

0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

1,00

obdobný

308 Kč

větší 1,02

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

obdobné 1,00

0 Kč

1,00

obdobný

1,00 0 Kč

0 Kč

0 Kč

K12 - Právní vztahy:

1,00 0 Kč

obdobná

0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

obdobný

837 Kč

větší 1,04


v exekuci

nezpevněný, ve vlastnictví spoluvlastníků sousedního objektu

9 m2

Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

K10 - Přístup:


K9 - Velikost pozemku: Koeficient úpravy

0 Kč

1,00


Koeficient úpravy

0 Kč

obdobné 1,00

0 Kč

1,00

obdobný

obdobné

nebylo zjištěno

v lokalitě jsou veškeré IS

pozemek zastavěný cizí garáží

0 Kč

1,00

obdobná

obdobná



K7 - Vybavení IS: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K6 - Stav:


rovinný pozemek

0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

tj. číselná úprava v hodnotě K5 - Svažitost a orientace pozemku: Koeficient úpravy

Koeficient úpravy

0 Kč

obdobná 1,00 obdobný

obdélníkový

dobrá

K4 - Tvar pozemku:


K3 - Dostupnost osobní dopravou: Koeficient úpravy


0 Kč

1,00

obdobný

2 075 Kč

větší 1,12

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

obdobné 1,00

0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

1,00

obdobná

824 Kč

1,05

horší; nepravidelný

0 Kč

obdobná 1,00

obdobné

-770 Kč

0,96

bez exekuce

740 Kč

1,04

Stránka 42 z 92

obdobné

-806 Kč

0,96

bez exekuce

775 Kč

1,04

usnesení zastupitelstva usnesení zastupitelstva MČ Prahy 4, 7. 5. 2014; MČ Prahy 8, 18. 6. 2014; nárůst cen o cca 4% dle nárůst cen o cca 4% dle HB index HB index

0 Kč

1,00

obdobný

1 682 Kč

větší 1,10

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

obdobné 1,00

0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

1,00

obdobná

0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

obdobná 1,00


2 322 Kč

1 934 Kč


27 477 Kč 21 000 Kč

Obvyklá cena (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]:

17 406 Kč


20 897 Kč

0,20

3 567 Kč 17 406 Kč 17 152 Kč 20 719 Kč 24 286 Kč

Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:

0,20

1,10 1 582 Kč


2 302 Kč 20 719 Kč 17,22%

Vážený průměr [Kč / m poz.]:

2


Váhy:

1,00 0 Kč

Koeficient úpravy

Znalecký posudek č. 1197/140/2015 1,00

27 477 Kč

3 053 Kč

0,20

0 Kč

1,00

18 475 Kč

2 053 Kč

0,20

0 Kč

Stránka 43 z 92

19 340 Kč

2 149 Kč

0,20

0 Kč

1,00





Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o možnost napojení na kompletní IS Ponižující faktory o pozemek je zcela zastavěn cizí stavbou garáže – velmi obtížná obchodovatelnost o pro jiné osoby, než jsou spoluvlastníky sousedního pozemku parc. č. 115/4 není zajištěn fyzický a právní přístup a příjezd k pozemku. o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva - nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány (nebo budou zobchodovány) v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitá věc, pozemek zastavěný cizí stavbou garáže či 2 2 bytovým domem, za cenu od 2.000 Kč/m do 3.435 Kč/m . 2 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 1.934 Kč/m do 3.053,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňovaných nemovitých věcí: 2.302,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 20.719 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru ve výši 21.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Obdobné pozemky se obchodují pouze zřídka, trh v tomto segmentu funguje nevyrovnaně. Vzhledem k omezené obchodovatelnosti pozemku a definici obvyklé ceny se domnívám, že by obvyklá cena nemovitých Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 44 z 92



věcí měla dosahovat maximální částky, kterou jsou vlastníci stavby na pozemku ochotni / schopni zaplatit. Současně by však měla dosahovat ceny, která je na trhu s obdobnými pozemky obvyklá. Domnívám se, že s ohledem na okolnosti je nejvhodnější metodou pro určení obvyklé ceny provedená srovnávací metoda. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení realizovaných cen srovnatelných pozemků v rámci Prahy. Požadované kupní ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky omezením vlastnického práva (exekuce, exekuční příkazy, aj.), nezajištěnému právnímu přístupu pro kohokoliv a především zastavěnosti pozemku cizí stavbou (negativní faktory), i přes možnost napojení na veškeré IS a dobrou dopravní dostupnost (pozitivní faktory) je obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí velmi obtížná. Na základě porovnání s realizovanými prodeji, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 21.000,- Kč, 2 tj. 2.333 Kč/m pozemku.

8.1.3. Rodinný dům č. p. 50, pozemky a příslušenství v k. ú. Božejovice Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě.


Stránka 45 z 92



K 1 0 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 1 1 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,75 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 1 3 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy a příslušenstvím 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Jistebnice - bylo nalezeno celkem 11 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 350.000 Kč do 2.999.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 48 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 350.000 Kč do 10.400.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Jistebnice - byly nalezeny celkem 3 nemovité věci s nabídkovou cenou od 350.000 Kč do 1.989.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Jistebnice a blízkém okolí (do 5 km) - bylo nalezeno celkem 10 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 350.000 Kč do 4.250.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ Na uvedeném serveru není uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobných nemovitých věcí. 5.) http://www.eurodrazby.cz Na uvedeném serveru není v letech 2012 až 2015 uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobných nemovitých věcí.


Stránka 46 z 92


54,52%

2 730


995 000

Jednotková cena [Kč/m2 užit.pl.]:

1 970 237 351

2 079 162 365

3 604

820 000

652 145 228

parc. č. st. 4 - 652 m2

parc. č. st. 91/2 - 798 m2 parc. č. st. 40/2 - 827 m2 parc. č. 246/16 - 1252 parc. č. 1725/1 - 1172 m2 m2

4 227

1 248 000

686 367 295

parc. č. st. 32 - 686 m2

sklep + 1.NP + půda

1.NP + 2.NP + půda

sklep + 1.NP + 2.NP + půda

RD po částečné rekonstrukci (plastová okna, rozvody E, V, koupelny). Dispozice: kuchyně, obývací pokoj, pokoj s kuchyňskou linkou a 3x pokoj. Vytápění kotlem na tuhá paliva.

4 km

1.PP + 2.NP + půda

RD v původním stavu, částečně podsklepený. V 1.NP: kuchyně, spíž, pokoj, koupelna, WC. V 2.NP: 3x pokoj. Topení lokální.

15 km

49.4232975N, 14.5191147E

zděné 5+2

zděné nebylo zjištěno

RD v původním stavu (nutná kompletní rekonstrukce) v blízkosti železniční tratě. Možnost výstavby cca 7 menších bytových jednotek. Vytápění na tuhá paliva a elektřinu.

19 km

49.5059969N, 14.5880417E

Oltyně 33, Opařany

49.5084189N, 14.6595967E

rodinný dům

Reprezentant č. 3

rodinný dům

Reprezentant č. 2

Kamenná Lhota 4, Sudoměřice u Tábora 65 Borotín

rodinný dům

Reprezentant č. 1

zděné 4+1

zděné nebylo zjištěno

x

x

49.4473364N, 14.4956167E

Božejovice 50, Jistebnice

rodinný dům



Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Užitná plocha [m2]:

Pozemky parc.č. s výměrami:

Podlažnost:

Konstrukční provedení: Dispozice:


Fotografie:


GPS:

Adresa:

Nemovité věci:

Srovnávací metoda


1.NP + podkroví

zděné 4+kk

RD po rekonstrukci (střecha, komíny, okna, zateplení, kuchyňská linka se spotřebiči, dlažby, plovoucí podlahy aj). V 1.NP: zádveří, chodba, koupelna, WC, místnost s kk, obývací místnost. Podkroví: hala, šatna, 2x pokoj.

2 km

49.4610622N, 14.4849858E


rodinný dům

Reprezentant č. 5

5 487

1 790 000

1 166 145 326

Stránka 47 z 92

11 050

1 989 000

729 127 180

parc. č. 269/2 - 634 m2 parc. č. 270/3 - 187 m2 parc. č. st. 56/2 - 729 m2 parc. č. 270/1 - 345 m2

1.NP + 2.NP + podkroví

zděné 4+1

RD obsahuje 2x BJ o velikosti 1+2 s balkonem a 2+0. V přízemí je hala, dva pokoje, kotelna, garáž, vchod do sklepa. Topení - ústřední na tuhá paliva a dřevo.

42 km

49.1872903N, 14.6924072E

Veselí nad Lužnicí, Zahradní 87

rodinný dům

Reprezentant č. 4




E

0 Kč

-76 805 Kč

133 019 Kč obdobné; E 1,00


0 Kč

obdobné; E 1,00

lepší; menší objekt

0 Kč

1,00

0,95

0 Kč

obdobné; E 1,00

-199 823 Kč

-51 528 Kč

lepší; E, V, P 0,97

0 Kč

1,00

obdobná; menší objekt; bez volné půdy

lepší; menší, pouze 1.NP a sklep 0,90

156 145 Kč

1,10

horší; méně vedlejších staveb, pergola, garáž

0 Kč

1,00

obdobné; standardní

-82 182 Kč

181 657 Kč

1,10

horší; bez vedlejších staveb, studna

obdobné; stodola, hosp. budova, stodola, studna

1,05

horší; podstandardní

86 504 Kč

1,05

1,05 82 384 Kč

73 148 Kč

K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy

201 545 Kč horší; bez dalších staveb, studna a venkovní úpravy 1,10

1,20

horší; podstandardní

horší; podstandardní, k celkové rekonstrukci

1,05 69 664 Kč

167 954 Kč

1,20

lepší; novější objekt

1,05

menší, udržovaný

-48 413 Kč

lepší; u dálnice D3 0,97

-121 467 Kč

0,93

lepší; více spojení autobus i vlak

-192 805 Kč

0,90

lepší; občanská vybavenost

horší; špatný k celkové horší; nevalný až špatný horší; nevalný až špatný rekonstrukci

-30 569 Kč menší, částečně udržovaný 1,10

lepší; po silnici I. třídy 0,98

-31 193 Kč

0,98

lepší; více spojů

74 269 Kč

1,05

horší; hluk a prach ze silnice

78 268 Kč

126 662 Kč

0 Kč menší, částečně udržovaný 1,10

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

obdobná

0 Kč

1,00

obdobná

149 790 Kč

0 Kč

-25 972 Kč větší, částečně udržovaný 1,00

lepší; u dálnice D3 0,97

-45 565 Kč

0,95

lepší; více spojení autobus i vlak

-47 964 Kč

0,95


0,95

Koeficient úpravy

K8 - Velikost nemovitých věcí:

1.NP + 2.NP + půda; užitná plocha cca 351 m2

přístřešek, kůlna, altán, venkovní úpravy, studna

standardní

nevalný

zastavěný, travnatý udržovaný s trvalým porostem

průměrná

podprůměrná



120 927 Kč horší; 1.PP v užitné ploše, celkově obdobná velikost 1,10


Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

K6 - Vybavení:


Koeficient úpravy

K5 - Stavebně technický stav:


Koeficient úpravy

K4 - Pozemek:




Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:


Stránka 48 z 92

-22 932 Kč

lepší; E, V 0,99

-573 311 Kč

260 596 Kč lepší; menší, bez volné půdy, pouze obytná plocha 0,80

1,10

horší; pouze kůlna a venkovní úpravy

-651 490 Kč

0,80

lepší; nové po rekonstrukci

-814 362 Kč

0,80

lepší; po celkové rekonstrukci

266 380 Kč

1,07

menší, udržovaný

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

obdobná

-77 662 Kč

0,98

lepší; v obci



1 634 625 Kč 1 370 000 Kč

Obvyklá cena (zaokrouhlený vážený průměr) [Kč]:

1 250 324 Kč


1 193 983 Kč

0,20 3 558 Kč

155 390 Kč 1 193 983 Kč 1 216 845 Kč 1 372 235 Kč 1 527 625 Kč

1 372 235 Kč 11,32%

0,20 3 398 Kč

0 Kč

1,00

obdobné

59 539 Kč

1,05

předpoklad horší; VB podle listiny, detaily nejsou známy

-49 616 Kč

0,96

bez exekuce

-218 894 Kč

0,85

viareality.cz; ID: 402259

0 Kč

1,00

obdobné



Vážený průměr [Kč/m2 užit.pl.]:

Váhy:

1,00 0 Kč

obdobné

0 Kč

1,00

bez VB

-49 749 Kč

0,96

bez exekuce

-219 482 Kč

0,85

viareality.cz; ID: 447882

0 Kč

1,00

obdobné

tj. číselná úprava v hodnotě 3 905 Kč

VB chůze a jízdy oprávnění pro

v exekuci

k bydlení či rekreaci, možné dvougenerační uspořádání

Koeficient úpravy

K14 - Ostatní:


Koeficient úpravy

K13 - Věcná břemena:


Koeficient úpravy



Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

K10 - Funkční využitelnost:


-53 314 Kč

0,96

bez exekuce

-333 214 Kč

1 438 726 Kč

4 094 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

1 343 517 Kč

3 823 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

63 977 Kč

1,05

předpoklad horší; VB bez VB chůze a jízdy, detaily nejsou známy

0 Kč

1,00

obdobné; insolvence

-359 682 Kč

0,80

realityidnes.cz; ID: IDNES-467719

viareality.cz;ID: 029-N01374 0,80

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

obdobné

Stránka 49 z 92

1 634 625 Kč

4 652 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

0 Kč

1,00

bez VB

-68 109 Kč

0,96

bez exekuce

-567 578 Kč

0,75

jihoceskereality.cz; ID: N00400

0 Kč

1,00

obdobné





Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o klidná lokalita s turisticky zajímavými místy v okolí Ponižující faktory: o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o předpokládaný celkově nevalný stav objektu o velice rozsáhlý objekt nákladný na provoz a údržbu o v lokalitě není v docházkové vzdálenosti k dispozici občanská vybavenost o nevalná obslužnost veřejnou dopravou o objekt je situován při železniční trati - zvýšená hlučnost a prašnost o neúplné inženýrské sítě – je zde možnost napojení pouze na elektřinu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku

Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitých věcí ve středním či nevalném stavu, ale také i v horším stavu a podstandardně vybavených. Oceňovaný objekt vč. pozemku je poměrně veliký, finančně náročný na provoz a údržbu. Je využitelný k bydlení či rekreaci. Především díky absenci občanské vybavenosti v místě je však obtížně obchodovatelný a spíše v delším časovém horizontu. Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů.


Stránka 50 z 92



Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem a příslušenstvím v průměru od 820.000 Kč do 2 2 1.989.000 Kč (tj. cca od 2.730 Kč/m do 11.050 Kč/m užit.pl.). Rozměrově největší rodinný dům ve špatném 2 2 stavu a bez vybavení měl nejnižší nabídkovou cenu Kč/m užit.pl. – 2.730 Kč/m . 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 3.398 až 4.652 Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 3.905 Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 1.372.235 Kč. S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení aritmetického průměru upravených nabídkových cen ve výši 1.370.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení, a několika komerčních objektů (výrobní a skladové). Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a užitné plochy, počtu podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v části obce bez občanské vybavenosti v místě s nevalnou obslužností veřejnou dopravou, předpokládanému celkově nevalnému stavu, velkým rozměrům stavby (rozsáhlý objekt nákladný na provoz a údržbu), umístění u železniční trati (zvýšená hlučnost a prašnost), neúplným inženýrským sítím (je zde pouze elektřina (negativní faktory), i před okolí atraktivní k rekreaci a turistice (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,75 až 0,85. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému, určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu, ve výši 1.370.000,- Kč, 2 tj. 3.899 Kč/m užit.pl.

8.1.4. Stavby bez čp/če na pč. st. 93/2 a st. 99 v k. ú. Božejovice – srovnávací metoda Trh s komerčními objekty bez pozemku je pouze omezený, v daném místě a čase nebyl nalezen dostatečně rozsáhlý soubor realizovaných transakcí či nabízených nemovitých věcí pro provedení srovnávací metody. Srovnání je proto provedeno s komerčními objekty včetně pozemku a příslušenstvím. Výpočet je proto proveden následovně: Srovnání je provedeno s obdobnými nemovitými věcmi včetně pozemku – uvažovaný pozemek příslušející ke 2 stavbám byl odměřen z katastrální mapy a má výměru celkem 2.886 m (pozemky či části pozemků parc. č. st. 93/2, st. 99, 1721/2, 1721/3, 1835/3, 2180/7). Oceňované nemovité věci jsou proto pro účely srovnávací metody uvažovány jako by byly vč. pozemku. Následně je od výsledné srovnávací hodnoty odečtena určená obvyklá cena těchto pozemků. Při ocenění pozemku, kde není jeho součástí stavba, a jsou tak rozdílní vlastnící, je při výpočtu uvažováno s níže uvedenou srážkou, která tuto skutečnost zohledňuje. Srážka je provedena dle platné oceňovací vyhlášky uvedené výše v ocenění. Trh tohoto typu nemovitých věcí v této lokalitě téměř neexistuje, proto je přistoupeno k pomocné metodě, která vychází z indexů, stanovených v oceňovací vyhlášce. It index trhu s nemovitými věcmi


Stránka 51 z 92



o bod 2. – pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) -0,03 o bod 5. - ostatní neuvedené – vlivy snižující cenu -0,30 (z rozpětí 0,3-0,1) Ip index polohy pozemku U ocenění objektu je celkový index I = It * Ip; 33 % srážka. Vstupní informace pro srovnávací metodu Srovnání je provedeno pro stavbu bez čp/če na parc. č. st. 93/2 a stavba bez čp/če na parc. č. st. 99 vč. mostní autováhy je pro potřeby výpočtu uvažovaná jako příslušenství. Za měrnou jednotku pro srovnání byly zvoleny 2 m zastavěné plochy stavbou bez čp/če na parc. č. st. 93/2. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu. K 2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží rozdíl četnost dopravního spojení, zda je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a jaké je spojení do lokalit s občanskou vybaveností a pracovními příležitostmi. K 3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží dopravní dostupnost centra obce, případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností, napojení na dálniční síť apod. K 4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry), orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby na pozemcích. K 5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně technický stav, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj. vytápění, sociální zařízení, aj. K 7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci příslušenství staveb, venkovních úprav, aj. K 8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy, podlažnost. K 9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 1 0 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti využití nemovitých věcí s ohledem na dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na pozemku, možnosti stavebních úprav objektu, aj. K 1 1 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací dále v sobě odráží datum uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 52 z 92



K 1 2 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí. K 1 3 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží existenci věcných břemen, ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také ochranná pásma. K 1 4 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu – komerční nemovité věci – sklady, výrobní a zemědělské objekty 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Jistebnice - byla nalezena 1 nemovitá věc s nabídkovou cenou od 625.000 Kč (reprezentant č. 2). V obci a okolí do 25 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 27 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 495.000 Kč do 3.890.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Jistebnice a okolí do 30 km od obce - bylo nalezeno celkem 16 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.573.000 Kč do 99.000.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v okrese Tábor - bylo nalezeno celkem 29 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 219.000 Kč do 27.000.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech nebyla nalezena v obci Jistebnice žádná uskutečněná nedobrovolná dražba obdobných nemovitých věcí.


Stránka 53 z 92


66,82%

3 241


3 500 000

Jednotková cena [Kč/m2 zast.pl.]:

14 625 1 080

pozemky na LV č. 305

celé či části parc. č. st. 93/2, st. 99, 1721/2, 1721/3, 1835/3, 2180/7 2 886 543

skeletové hala + zázemí 1.NP

Nezateplená, skeletová konstrukce. Hala od r. 2010 po reko (rozvody E, V, plast. okna, 3x vrata, osvětlení, šatny, toalety a sprchy pro muže a ženy, kuchyňka, kancelář s vlastní sprchou a toaletou, osazen vážný systém, vybetonování zpevněných ploch, bleskosvod).

34 km

49°12'41.116"N 14°36'25.290"E

Mažice

Stavba bez čp/če

Reprezentant č. 1

zděné nebyla zjištěna 1.NP + půda

x

x

49°26'53.840"N 14°29'41.120"E

Božejovice, Jistebnice

Stavby bez čp/če



Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha [m2]:

Pozemky parc. č. s výměrami:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost:


Fotografie:


GPS:

Adresa:

Nemovité věci:

Srovnávací metoda


364

625 000

4 826 1 717

pozemky na LV č. 76

zděné hala a budova 1.NP

Zchátralý komerční objekt o ploše 1.563 m2. Před ním je zemědělská stavba se započatou rekonstrukcí - zastavěná plocha 154 m2. Elektro na hranici pozemku, jímka do trativodu.

2 km

49°27'35.098"N 14°30'22.416"E

Drahnětice, Jistebnice

Stavba bez čp/če

Reprezentant č. 2

zděné sklad 1.NP

Skladový, prodejní nebo výrobní prostor - hala. V objektu je garáž, kuchyňka, sociální zařízení. Vytápění je el. přímotopy, přístup po obecní komunikaci. Stavební úřad se nebrání jakékoliv rekonstrukci, lze vytvořit nové vjezdy do objektu.

38 km

49°16'52.105"N, 14°9'7.325"E

Za Humny 201/4, Písek

Hala č. p. 201

Reprezentant č. 4

555

1 100 000

1 983 1 983

1 604

1 490 000

2 544 929

pozemky LV č. 247 - pozemky parc. č. st. 131 část a 1039

zděné bývalý kravín + zázemí 1.NP

Bývalý kravín. Stavba je vyklizena, částečně zazděná okna. Před stavbou je silážní jáma, rozloha 2x 979 m2. Dále budova cca 25 m2 s přístřeškem, váha na nákladní vozidla a vážní domek, nájezdová rampa, 2x sběrná jímka, suché wc. Využíváno jako airsoftové hřiště.

26 km

49°17'47.215"N 14°37'29.036"E

Hlavatce

Stavba bez čp/če

Reprezentant č. 3

Stránka 54 z 92

2 254

1 720 000

5 856 763

pozemky parc. č. st. 55, 197/2, 1999 a 200/1

zděné sklad, výroba, bydlení 1.NP + půda

Hospodářské stavení s uzavřeným dvorem a zahradou. Objekt je po částečné rekonstrukci. Veřejný vodovod, kanalizace, plyn, vlastní studna, dřevěná podlaha a dlažba, vlastní kotel a pec s udírnou. Zdrojem teplé vody je bojler. Možnost půdní vestavby.

46 km

49°16'26.659"N 14°56'29.801"E

Světce 34, Světce

Reprezentant č. 5


sklad, výroba, pila

E

zastavěná plocha haly = 543 m2

vážní domek a mostní autováha 3 m x 6 m

zavedena je elektřina, katr v hale, jinak bez vybavení

nevalný až špatný

částečně zpevněný, neudržovaný, uvažovaná výměra 2886 m2

průměrná

nevalná





tj. číselná úprava v hodnotě K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy

tj. číselná úprava v hodnotě K8 - Velikost nemovitých věcí: Koeficient úpravy

Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

K6 - Vybavení:


Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

K4 - Pozemek:


Koeficient úpravy

K3 - Dostupnost osobní dopravou:


tj. číselná úprava v hodnotě K2 - Obslužnost veřejnou dopravou: Koeficient úpravy

Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:


0 Kč horší; sklad, výroba, více členité

lepší; sklad, výroba, vyšší strop

60 038 Kč obdobné; E 1,00

27 290 Kč větší členité objekty 1,20

horší; bývalý kravín, dnes airsoftové hřiště

-6 854 Kč

44 703 Kč lepší; E, V 0,98

0 Kč větší objekt 1,15

45 483 Kč 0 Kč horší; jen zpevněné obdobné; vážní domek a plochy autováha 1,10 1,00

1,00

obdobné

1,20

0 Kč

37 902 Kč

-9 217 Kč obdobný; nevalný až špatný 1,00

0,97

horší; menší

0 Kč

1,00

obdobná

6 024 Kč

1,02

horší; pouze autobus

0 Kč

1,00

obdobná

horší; bez vybavení, zničené

-12 097 Kč horší; špatný, propadlá střecha 1,20

0,94

lepší; větší

0 Kč

1,00

obdobná

3 953 Kč

-19 299 Kč

45 950 Kč lepší; E, V 0,98

0 Kč větší hala 1,05

-229 749 Kč obdobné; vážní domek + autováha 1,00

0,80

lepší; sociální zařízení

-287 187 Kč

-358 983 Kč lepší; po rekonstrukci střední 0,80

0,80

lepší; větší

0 Kč

1,00

obdobná

35 194 Kč

1,02


horší; pouze autobus 1,02

0 Kč

1,00

obdobná

0 Kč

1,00

obdobná


horší; nižší výška, uvnitř členitější stavba

-22 485 Kč

26 768 Kč lepší; E, V, K 0,96

48 669 Kč větší objekt 1,05

1,10


-121 673 Kč

0,80

lepší; sociální zařízení

-152 091 Kč

-7 681 Kč lepší; střední po rekonstrukci 0,80

0,99

horší; menší

-15 676 Kč

0 Kč lepší; nedaleko silnic I. třídy 0,98

1,00

obdobná

-87 090 Kč

lepší; u okresního města, občanská vybavenost 0,90

Stránka 55 z 92

-40 840 Kč obdobná; kombinace + bydlení a podnikání; -více členité

31 416 Kč lepší; E, V, K, P 0,95

71 399 Kč větší objekt 1,04

-178 498 Kč horší; pouze venkovní úpravy 1,10

0,80

lepší; sociální zařízení, částečná rekonstrukce

-223 122 Kč

-83 971 Kč lepší; střední, částečná rekonstrukce 0,80

0,93

lepší; větší

0 Kč

1,00

obdobná

0 Kč

-24 481 Kč obdobná; pouze autobus, více spojů 1,00

0,98



2

847 Kč 459 701 Kč 10,06% 522 906 Kč

963 Kč

0,20

-130 726 Kč

0,80

lepší; funkční areál

0 Kč

obdobná; bez VB 1,00

-27 235 Kč

0,96

bez exekuce

-170 217 Kč

0,80

naxos.cz

1,10

410 830 Kč

757 Kč

0,20

68 472 Kč

0 Kč horší; dlouhodobě nevyužitý areál 1,20


-14 265 Kč

0,96

bez exekuce

-39 625 Kč

36 023 Kč jihoceskereality.cz; ID: 65848 0,90

190 000 Kč 269 701 Kč 270 000 Kč

Srovnávací hodnota vč. pozemku (vážený průměr) [Kč]:

Obvyklá cena - pozemky zastavěné cizími stavbami [Kč]:

Srovnávací hodnota bez pozemku - po zohlednění stavby na cizím pozemku [Kč]:

Srovnávací hodnota po zaokrouhlení [Kč]:


522 906 Kč 459 701 Kč


46 265 Kč 410 830 Kč 413 436 Kč 459 701 Kč 505 966 Kč

-

bez VB

v exekuci

0,90 -94 565 Kč

Statistické údaje a určení srovnávací hodnoty Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:


Vážený průměr [Kč/m zast.pl.]:

Váhy:


Koeficient úpravy

K14 - Ostatní:


K13 - Věcná břemena: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy



Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

Znalecký posudek č. 1197/140/2015 1,20

417 871 Kč

770 Kč

0,20

69 645 Kč

1,20

horší; nefunkční objekt

0 Kč


-14 509 Kč

0,96

bez exekuce

-40 304 Kč

67 173 Kč remax-czech.cz; ID: 029-N01310 0,90

1,20

440 350 Kč

811 Kč

0,20

-110 087 Kč

0,80

lepší; funkční objekt

0 Kč


0 Kč

1,00

s exekucí

-97 136 Kč

0,85

sreality.cz, ID: 553225

107 929 Kč

Stránka 56 z 92

506 550 Kč

933 Kč

0,20

-126 638 Kč

0,80

lepší; funkční objekt

0 Kč


-26 383 Kč

0,96

bez exekuce

-116 395 Kč

0,85


0 Kč

1,00





Pozemek – určení obvyklé ceny Určení obvyklé ceny pozemků (v případě, že by nebyly zastavěny) je provedeno na základě porovnání s nabídkovými cenami volných pozemků určených k zastavění komerční stavbou v daném místě a čase. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient lokality v sobě odráží rozdíl v poloze a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient tvaru a svažitosti zohledňuje rozdíl ve tvaru a svažitosti s ohledem na využitelnost porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stav pozemku, zda je udržovaný, obdělávaný, obhospodařovatelný, stav porostů, připravenost k zastavění. K 4 - Koeficient vybavení IS a příslušenství v sobě odráží možnosti napojení na inženýrské sítě, případně zda je již provedeno napojení na některé inženýrské sítě, příslušenství, které se na pozemku nachází, např. venkovní úpravy, vedlejší stavby, studny, aj.


Stránka 57 z 92


K 5 - Koeficient velikost pozemku v sobě odráží celkovou výměru pozemku a případnou maximální možnou zastavitelnost. K 6 - Koeficient zdroje informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 7 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, věcná břemena, ochranná pásma a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 8 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem.

Analýza trhu – pozemky určení k zastavění komerční stavbou V nabídce je v regionu velké množství pozemků určených k zastavění komerční stavbou. Nabídkové ceny 2 2 těchto pozemků se pohybují od 100 Kč/m až k 1.500 Kč/m . Nejlevnější pozemky jsou umístěny v malých obcích, jsou přístupné pouze po silnicích III. třídy, v jejich okolí jsou pouze minimální inženýrské sítě, aj. Nejdražší pozemky jsou umístěny ve velkých městech v místě s dobrou dostupností a občanskou vybaveností, s napojením na veškeré inženýrské sítě a vč. územního rozhodnutí či stavebního povolení. Oceňovaný pozemek svým charakterem odpovídá nejlevnějším pozemkům v daném segmentu trhu. Jeho obvyklá cena by se měla pohybovat při spodní hranici výše uvedeného rozmezí cen. Na stránkách obce byly mj. nalezeny informace o záměru prodeje pozemku parc. č. PK 1636 v k. ú. Božejovice 2 2 o výměře 708 m za 100 Kč/m ze dne 28. 11. 2011. Dále je zde také uveden záměr prodeje části pozemku 2 parc. č. 2117/1, který přiléhá k domu č. p. 21, v k. ú. Božejovice za 70 Kč/m ze dne 3. 2. 2012. Nejedná se sice o pozemky určené k zastavění komerční stavbou. Jejich cena však vypovídá o obvyklé ceně pozemků určených k zastavění v dané obci.


Stránka 58 z 92




Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:

36,46%

-

250

991 250

3 965

Pozemky parc. č. 5592/2, 5593 a 5594 dle ÚP pro komerční výstavbu (sklad, výrobní hala apod.). Pozemek se nachází mezi stávajícími výrobními, prodejními a skladovými halami a obchvatem Tábora. Pozemek není napojen na infrastrukturu.

18 km

49°24'10.570"N 14°41'24.180"E

Tábor

Reprezentant č. 2

-14 553 Kč

0,95

lepší; obec u většího města

-144 300 Kč

0,80

lepší; okraj okresního města


101


650 000

Jednotková cena [Kč / m2 poz.]:

-

Ostatní: Výměra pozemku [m2]:

Pozemek parc. č. 13/40 určený dle ÚP pro výrobu, skladování – nerušivá výroba. Pozemek se nachází za bytovou zástavbou a navazuje na průmyslovou zónu. Přístupová komunikace asfaltová, vjezd na pozemek šířka cca 6 m. Sítě: V, E - v ulici; K – nutno zbudovat. Pozemek křižuje cca v 1/2 vzdušné vedení vysokého napětí. 2 886 6 445

26 km

49°20'31.890"N, 14°40'53.550"E

Ústrašice

Reprezentant č. 1


x

x

49°26'53.840"N 14°29'41.120"E



Fotografie:


GPS:

Adresa:


Srovnávací metoda pro komerční pozemky určené k zastavění


195

1 288 560

6 608

-16 883 Kč

0,97

lepší; větší část obce

-

Pozemek na slunném místě, roviný, tvar lichoběžníku. ÚP: nerušící průmyslová výroba (sklad, nerušící dílna). IS: E, P, V - na hranici pozemku, kanalizace v příjezdové komunikaci ve cca 50 m od pozemku. Příjezd je z asfaltové obecní komunikace.

37 km

49°39'10.568"N, 14°43'50.671"E

Jankov

Reprezentant č. 3

145

652 210

4 498

-41 847 Kč

0,90

lepší; okraj většího města

-

Pozemek parc. č. 3489/12, mírně svažitý. Příjezd zpevněný, poblíž je veden E, V, P. Změna ÚP bude teprve provedena.

35 km

49°14'26.390"N, 14°43'20.250"E

Soběslav, Na Pískách

Reprezentant č. 4

100

860 600

8 606

Stránka 59 z 92

-5 772 Kč

0,98

lepší; okraj většího města, zástavba 1,4 km

-

Pozemek parc. č. 1104 (ostatní plocha manipulační plocha) a st. 312 (zastavěná plocha a nádvoří). Pozemky leží cca 1,4 km od obce, jsou dostupné po obecní komunikaci z hlavní silnice. Na pozemcích je přípojka el. energie, studna a jímka.

46 km

49°31'35.05"N, 14°02'48.55"E

Reprezentant č. 5


1,00

rovinný

zpevněný, právně zajištěný

2886 m2

-

E

neudržovaný, připravený k zastavění

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw


Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

K10 - Přístup:


K9 - Velikost pozemku: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

K7 - Vybavení IS:


Koeficient úpravy

K6 - Stav:


tj. číselná úprava v hodnotě K5 - Svažitost a orientace pozemku: Koeficient úpravy

1,00

-8 312 Kč horší; nezpevněný, nezajištěný 1,20

větší 0,98

0 Kč

0 Kč obdobné; bez příslušenství 1,00

-25 480 Kč

-146 618 Kč

0 Kč 81 454 Kč reality.cz, ID: jihoceskenemovitosti.cz, 789-N00376; bez ID: JCN39-N00291 provize RK 0,90 0,70

-7 881 Kč obdobný; zpevněný obecní 1,00

větší 0,97

0 Kč

-13 825 Kč obdobné; bez příslušenství 1,00

0,95

-146 145 Kč

-104 428 Kč

0,70

ceskereality.cz, ID: 11009429470

sreality.cz, ID: 3327451740 0,70

31 645 Kč

-6 458 Kč horší; prozatím nezpevněný 1,10

větší 0,98

0 Kč


0,95

lepší; E, V, P - v dosahu

0 Kč

0 Kč obdobný; připravený k zastavění 1,00

1,00

obdobný; mírně svažitý

0 Kč

1,00

obdobný; lichoběžník

-17 890 Kč

lepší; dálnice 0,95

-18 831 Kč

0,95

lepší; více spojení

0 Kč


větší 0,97

0 Kč


0,92

0 Kč lepší; E, P, V - v ulici; 50 m K


0 Kč


1,00

obdobný; rovinný

0 Kč

1,00


0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

1,00

obdobná; více spojů, bez vlaku

obdobné; veškeré IS dál lepší; E, V od pozemku

0 Kč


1,00

obdobný; rovinný

obdobný; rovinný 1,00

0 Kč

1,00

obdobný; obdélníkový

-46 176 Kč

lepší; dálnice 0,90

-115 440 Kč

0,80


0 Kč

1,00

Koeficient úpravy

0 Kč

obdobná 1,00

0 Kč

obdobný; obdélníkový

cca obdélníkový

průměrná

nevalná

obdobná

K4 - Tvar pozemku:




Koeficient úpravy



Stránka 60 z 92

-25 810 Kč

0,90


0 Kč


větší 0,96

0 Kč

-5 487 Kč obdobné; částečně zpevněné plochy 1,00

0,98

lepší; E, studna, jímka

0 Kč


1,00

obdobný; mírně svažitý

0 Kč

1,00


-8 485 Kč

lepší; silnice I. třídy 0,97

0 Kč

1,00



190 000 Kč

Obvyklá cena (srovnávací hodnota po zaokrouhlení) - pozemky zastavěné cizí stavbou [Kč]:

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

190 023 Kč

Srovnávací hodnota - pozemky zastavěné cizí stavbou [Kč]:

33%

283 616 Kč

Srovnávací hodnota (zaokrouhlený vážený průměr) - v případě, že by nebyly zastavěny [Kč]:

Index - součin indexu trhu a indexu polohy pozemku (index zohledňující stavbu na cizím pozemku)

344 846 Kč

327 364 Kč

113 Kč

0,20

0 Kč


344 846 Kč

119 Kč

0,20

16 421 Kč

1,00

obdobné

horší; na okrajích vedení elektřiny 1,05

-13 640 Kč

0,96

bez exekuce

-13 684 Kč

0,96

bez exekuce

47 040 Kč 223 000 Kč 236 576 Kč 283 616 Kč 330 656 Kč

242 165 Kč

84 Kč

0,20

22 015 Kč

1,10

horší; vedení elektřiny

-9 173 Kč

0,96

bez exekuce


98 Kč 283 616 Kč 16,59%


2

v exekuci

Vážený průměr [Kč / m poz.]:

Váhy:


Koeficient úpravy

K13 - Ostatní:


Koeficient úpravy



280 703 Kč

97 Kč

0,20

46 784 Kč

Stránka 61 z 92

223 000 Kč

77 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné

horší; změna ÚP prozatím není provedena 1,20

-9 292 Kč

0,96

bez exekuce

-9 747 Kč

0,96

bez exekuce





Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o umístění v těsné blízkosti železnice Ponižující faktory: o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o předpokládaný celkově nevalný až špatný stav a absenci vybavení o v docházkové vzdálenosti není k dispozici občanská vybavenost o nevalná obslužnost veřejnou dopravou o neúplné inženýrské sítě – napojení pouze na elektřinu, jiné IS v místě nejsou o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky se starými stavbami využitelnými jako sklad či výroba (či se 2 stavbami s obdobným využitím) v průměru od 625.000 Kč do 3.500.000 Kč (tj. cca od 364 Kč/m do 3.241 2 Kč/m zastavěné plochy). Stavba v udržovaném stavu po částečné rekonstrukci, která byla doposud 2 využívána k podnikatelské činnosti, měla nejvyšší nabídkovou cenu Kč / m zastavěné plochy – 3.241 Kč. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 757,- až 963,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 847,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 459.701 Kč za celek 2 vč. pozemku s uvažovanou výměrou 2.886 m . Srovnávací hodnota po zohlednění skutečnosti, že se stavba nachází na cizím pozemku, byla určena ve výši 270.000 Kč, tj. srovnávací hodnota stavby bez pozemku. Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 62 z 92



8.1.5. Stavby bez čp/če na pč. st. 93/2 a st. 99 v k. ú. Božejovice – výnosová metoda Kapitalizační míru pro výpočet výnosové metody navrhuji s ohledem na objektivní posouzení očekávaného výnosu z pohledu analýzy trhu s nemovitými věcmi s ohledem nabídky a poptávky segmentu trhu ve výši 13,5%. Domnívám se, že tato výše kapitalizační míry vystihuje umístění nemovitých věcí v části obce bez občanské vybavenosti v místě s nevalnou obslužností veřejnou dopravou, stáří objektu, předpokládaný stav a vybavení, aktuální a předpokládanou obsazenost do budoucna. Takto určená kapitalizační míra pokrývá případná rizika s dosažením předpokládaného očekávaného výnosu či prodeje. Určení kapitalizační míry Určení diskontní sazby z úroků hypotečních úvěrů Úroková míra je charakterizována nabídkou, poptávkou a rizikem kapitálu vyjádřeného v penězích. Diskontní míra se pak skládá z hypoteční úrokové míry a rizikové přirážky, ve které se zohledňuje především druh, poloha a stáří nemovitosti. Jedním z problémů této metody je, že hypoteční úroková míra nemá stabilizovaný vývoj. Východiskem je pak určení průměrné výše hypotečních úroků za určité období. Průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2014 dle hypoindexu na www.hypoindex.cz Rok Průměrná úroková sazba Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

5,16% 4,79% 3,96% 4,18% 4,69% 5,61% 5,61% 4,90% 4,04% 3,52% 3,07% 2,73% 5,73% 5,66% 5,42% 5,36% 5,27% 5,04% 4,89% 4,88% 4,84% 4,93% 4,92% 5,00%

5,00% 4,96% 4,74% 4,55% 4,48% 4,56% 4,77% 4,95% 5,05% 4,87% 4,85% 4,74%

4,66% 4,43% 4,27% 4,14% 4,03% 3,75% 3,62% 3,64% 3,63% 3,64% 3,77% 3,98%

4,13% 4,12% 4,11% 4,02% 4,06% 3,98% 4,14% 4,25% 4,19% 4,36% 4,38% 4,36%

4,35% 4,27% 4,20% 4,22% 4,27% 4,46% 4,67% 4,93% 5,10% 5,24% 5,28% 5,34%

5,54% 5,55% 5,52% 5,51% 5,52% 5,53% 5,63% 5,82% 5,73% 5,70% 5,63% 5,69%

5,74% 5,74% 5,50% 5,54% 5,51% 5,55% 5,66% 5,67% 5,63% 5,60% 5,60% 5,61%

5,52% 5,37% 5,41% 5,29% 5,12% 4,92% 4,84% 4,79% 4,56% 4,42% 4,33% 4,23%

4,20% 4,26% 4,27% 4,28% 4,24% 4,14% 4,14% 4,09% 3,89% 3,77% 3,65% 3,56%

3,59% 3,61% 3,67% 3,70% 3,68% 3,61% 3,59% 3,55% 3,46% 3,36% 3,25% 3,17%

3,21% 3,21% 3,17% 3,08% 2,96% 2,95% 3,00% 3,01% 3,00% 3,06% 3,09% 3,06%

3,08% 3,01% 2,93% 2,88% 2,81% 2,76% 2,72% 2,65% 2,54% 2,51% 2,44% 2,37%

Průměrná úroková míra z hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2014 je dle hypoindexu ve výši 4,36%. V posledních letech však úroková míra hypoték klesá, za rok 2014 je průměrná úroková sazba hypotéky ve výši 2,73%. Riziková přirážka Riziko se u jednotlivých typů nemovitých věcí dosti liší. K nejméně rizikovým segmentům trhu patří zemědělské pozemky a byty, dá se u nich očekávat spíše nižší výnos, na rozdíl od např. obchodních a výrobních prostor. Předmětem ocenění je skladová či výrobní hala s příslušenstvím mostní váhy v bývalém areálu zemědělských staveb. V současnosti nejsou stavby obsazené, jejich údržba je zanedbaná. Pronajatelnost hodnotím jako obtížnou. V objektu může sloužit pouze jednoduchý provoz (dílna, sklad), jiné využití by sebou neslo vysoké náklady na rekonstrukci a údržbu. Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 63 z 92



Asi největším rizikem je výpadek nájemného, případný soudní spor s nájemníkem apod. V případě oceňovaného prostoru uvažuji rizikovou přirážku ve výši 9%. Kapitalizační míra je určena součtem průměrné úrokové míry z hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2014 ve výši 4,36% a rizikové přirážky ve výši 8%. Celková kapitalizační míra je pak 13,36%, s ohledem na rizikovost oceňovaného objektu je zaokrouhlena nahoru na 13,5%. Míra kapitalizace podle cenového předpisu V aktuální oceňovací vyhlášce č. 199/2014 se při výpočtu výnosové hodnoty pro „nemovité věci pro administrativu“ podle přílohy č. 22 uvažuje kapitalizační míra ve výši 6,5%, kterou je možné upravit o maximálně o 0,5% nahoru či dolů. Určení míry kapitalizace na základě nominální úrokové míry Tato metoda je založena na principu součtu bezrizikové sazby (nominální úroková míra) a rizikové přirážky, kterou určuje druh nemovitosti. Bezriziková úroková sazba je stanovena ve výši úrokové míry státního dluhopisu 4,20/36 ISIN: CZ0001001796, která je ve výši 4,2%. Splatnost tohoto dluhopisu je stanovena na 30 let. Rizikovou přirážku pro oceňované nemovité věci určuji ve výši 9%. Asi největším rizikem je výpadek nájemného a případný soudní spor s nájemníkem. Kapitalizační míra dle této metody je pak ve výši 13,2%. Určení obvyklého příjmu z nájemného Určení obvyklé ceny nájemného vychází ze srovnání nabízených pronájmů skladových a výrobních prostor umístěných převážně na území větších obcí a měst. Jedná se převážně o atraktivnější prostory udržované či po rekonstrukci vč. sociálního zázemí. Pro účely srovnání se vážní domek s mostní vahou uvažuje jako příslušenství, které je zohledněno v jednom z koeficientů. Obvyklou cenu nájemného určuji na základě 2 2 porovnání ve výši 11.251 Kč/měsíc, tj. cca 21 Kč/m /měsíc či 249 Kč/m /rok.


Stránka 64 z 92

x

x

zděné

32,66%

nebyla zjištěna 1.NP + půda celé či části parc. č. st. 93/2, st. 99, 1721/2, 1721/3, 1835/3, 2180/7 2 886 543



Jednotkový nájem [Kč/m2 zast.pl.]:

Nabídkové nájemné [Kč/měs.]:

Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha [m2]:

Pozemky parc.č. s výměrami:

Dispozice: Podlažnost:

Konstrukční provedení:


Fotografie:


49°26'53.840"N 14°29'41.120"E


Adresa:

GPS:

Stavba bez čp/če (sklad)

Nemovité věci:


nebyly zjištěny

parc. č. st. 50 - 1388 m2

18

19 800

30

30 000

1 000 1 000

hala 1.NP

1 100 1 100

22 km

49°21'38.950"N 14°37'54.403"E

Čtyřlodní zateplená hala pro výrobu, manipulaci a skladování. Přístup je po asfaltové komunikaci, je zde místo pro příjezd a otočení kamiónů. Plocha haly 1849 m2, rozpětí lodi 18 m a výška 9 m, na podlaze betonová mazanina. V části haly jsou vestavky pro sociální zařízení, kancelář a odsávání.

Lom

Hala

Reprezentant č. 3

38

69 338

1 849 1 849

parc. č. st. 85 - 1843 m2

hala 1.NP

zděné zděné + ocelové výztuhy

Sklad, který lze bez problému temperovat, vhodné na skladování a výrobu.

47 km

49°46'9.056"N 14°21'5.236"E

Chotilsko

Hala

Reprezentant č. 2

hala 1.NP

ocelové

Hala - bývalý kravín užívaný jako sklad a výrobní hala s nakládací rampou. Objekt má novou střešní krytinu a sociální zařízení. Hala má celkem 1388 m2, k pronájmu je část o velikosti 1100 m2.

20 km

49°29'42.125"N 14°41'2.526"E

Sedlečko, Chotoviny

Hala

Reprezentant č. 1

Srovnání nabízených pronájmů nebytových prostorů


36

40 000

1 172 1 112

p. č. 1545/21 - 1172 m2

hala 1.NP

montované ocelové

Nevytápěná ocelová hala určená ke skladování nebo k výrobě. Dále je zde možnost využívat kancelář a sociální zařízení v sousední budově.

46 km

49°12'48.933"N 14°12'19.732"E

Švermova 978/41, Protivín

Hala

Reprezentant č. 4

Stránka 65 z 92

16

20 000

1 257 1 257

p. č. 1818/13 - 1017 m2 p. č. 1818/39 - 240 m2

hala 1.NP

montované ocelové

Skladovací hala v areálu u hlavního tahu Třeboň Praha. Průjezdná hala o rozměrech 25 m x 50 m s manipulační plochou okolo haly 2000 m2 s vlastním příjezdem. Dříve sloužila jako sklad obilí a poté jako výrobna kovovýrobků a konstrukcí.

63 km

49°1'10.762"N 14°45'27.352"E

Pražská, Třeboň

Oblouková hala

Reprezentant č. 5


E

zastavěná plocha haly = 543 m2

vážní domek a mostní autováha 3 m x 6 m

zavedena je elektřina, katr v hale, jinak bez vybavení

nevalný až špatný

částečně zpevněný, neudržovaný, uvažovaná výměra 2886 m2

průměrná

nevalná




K9 - Napojení na sítě (přípojky): Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K8 - Velikost nemovitých věcí:


K7 - Příslušenství: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy

K6 - Vybavení:


Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

K4 - Pozemek:




Koeficient úpravy



Koeficient úpravy

K1 - Lokalita:


-195 Kč

lepší; E, V 0,98

191 Kč

1,02

-328 Kč

lepší; E, V 0,98

322 Kč

1,02

větší

767 Kč

455 Kč větší

horší; bez příslušenství 1,05

-313 Kč

0,98

lepší; soc. zař.

-319 Kč


-186 Kč

0,98

lepší; soc.zař.

-190 Kč

0,98

lepší; udržovaný

lepší; nová střecha a soc. zař. 0,98

0 Kč

0 Kč

1,00

obdobný; zastavěný stavbou + přístup

1,00

0 Kč

-293 Kč

obdobná; 1,00

0 Kč

1,00

obdobná; pouze autobus, více spojů

-326 Kč

0,98

lepší; na okraji větší obce

obdobné; pouze zastavěný stavbou, okolní ve vlastnictví pronajímatele

lepší; 3 km dálnice D3 0,97

192 Kč

1,02


-195 Kč

0,98

lepší; na okraji větší obce


-431 Kč

lepší; E, V 0,98

628 Kč

1,03

větší

997 Kč


-407 Kč

0,98

lepší; soc. zař.

-415 Kč

0,98


0 Kč

1,00


0 Kč

obdobná 1,00

407 Kč

1,02


0 Kč

1,00

obdobná

-864 Kč

0,90


0,95

-337 Kč

lepší; E, V 0,98

330 Kč

1,02

větší

786 Kč


-321 Kč

Stránka 66 z 92

-155 Kč

lepší; E, V 0,98

152 Kč

1,02

větší

362 Kč


0 Kč

1,00

obdobné; bez soc. zař.

lepší; soc. zař ve vedlejší budově 0,98

0 Kč

1,00

obdobný

0 Kč

1,00


-148 Kč


-389 Kč

-327 Kč

0,98


0 Kč

1,00


-334 Kč


-879 Kč

0,95

lepší; vlak, autobus, více lepší; vlak, autobus, více spojů spojů

-1 953 Kč

0,90




Vážený průměr [Kč/m2 zast.pl./rok]:

Vážený průměr [Kč/m2 zast.pl./měs.]: Vážený průměr upr. nájmů [Kč/měs.]: Variační koeficient [%]:

Váhy:


Koeficient úpravy

K14 - Ostatní:


K13 - Věcná břemena: Koeficient úpravy


Koeficient úpravy



Koeficient úpravy



Koeficient úpravy



9 409 Kč

11 251 Kč

0,20

1 568 Kč

1,20

249

11 818 Kč

22 Kč

0,20

0 Kč

1,00

0 Kč obdobné; temperovatelná stavba

obdobné; bez VB 1,00

-492 Kč

0,96

bez exekuce

0 Kč

17 Kč

20,17%

0,85 -2 172 Kč

horší; nevytápěné, tenčí stěny a střecha


-327 Kč

0,96

bez exekuce

-430 Kč

0,95


ceskereality.cz, ID: KP394061

0,90 -1 609 Kč

0,90

lepší; sklad, výroba, vyšší světlá výška

-955 Kč

21 Kč

zděná stavba

bez VB

v exekuci

sklad, výroba, pila


13 801 Kč

25 Kč

0,20

0 Kč

1,00

obdobné; temperovatelná stavba

0 Kč


-575 Kč

0,96

bez exekuce

-2 537 Kč

0,85

sreality.cz, ID: 218/2791

-4 228 Kč

lepší; sklad, výroba, vyšší světlá výška, mostní jeřáb 0,80

13 327 Kč

25 Kč

0,20

1 212 Kč

1,10


0 Kč


-505 Kč

0,96

bez exekuce

-2 227 Kč

0,85


-1 650 Kč

0,90


Stránka 67 z 92

7 900 Kč

15 Kč

0,20

1 317 Kč

1,20


0 Kč


-274 Kč

0,96

bez exekuce

-361 Kč

0,95

sreality.cz, ID: N01635

-380 Kč

lepší; sklad, výroba, vyšší světlá výška, oblouková konstrukce 0,95





Náklady na dosažení příjmu Odhad čistého ročního příjmu z nemovitých věcí – od odhadovaného hrubého příjmu je nejdříve odečtena srážka z důvodu předpokládané obsazenosti (-15%), a až následně jsou odečteny náklady na dosažení příjmu, tj. daň z nemovitých věcí a pojistné dle majitele, údržba, opravy, vytváření rezerv a správa – odhad. Daň z nemovitých věcí – výše byla určena dle daňové kalkulačky na www.finance.cz a to ve výši 5.670 Kč/rok Pojištění nemovitých věcí – bylo odhadnuto ve výši 7.305,- Kč, tj. cca 0,01% z reprodukční ceny Náklady na provoz, údržbu a vytváření rezervy – byly určeny na základě odhadu znalce ve výši cca 100 Kč/m

2

zastavěné plochy haly skladu, tj. po zaokrouhlení ve výši 54.000,- Kč Náklady na správu nemovitých věcí – byly určeny na základě odborného odhadu ve výši 4.000,- Kč/rok, tj. cca 3% z maximálního možného ročního příjmu z nájemného Nájemné za pozemek – bylo určeno ve výši 4% z obvyklé ceny pozemku (190.000 Kč – viz. 8.1.4. znaleckého posudku) za předpokladu, že by nebyl zastavěn. Obvyklá cena nájemného za pozemek byla určena ve výši 7.600,- Kč/rok. V současnosti se maximální úroková sazba z uložených prostředků na termínovaném vkladu u spořitelního družstva „ANO“ pohybuje ve výši 4% a u J&T Banky se pohybuje ve výši 2,5%. Ostatní spořitelní družstva či banky mají nižší úrokové sazby. Při výpočtu ceny zjištěné je doporučené rozpětí procentní sazby nájemného z obvyklé ceny pro stavební pozemky 4% - 5%. Obvyklá cena nájemného za pozemek je proto určena ve výši 4% z obvyklé ceny pozemku, tj. ve výši nejvyšší možné úrokové sazby při uložení finančních prostředků ve spořitelním družstvu.


Stránka 68 z 92



Výnosová metoda Celkový příjem z nájemného ročně Jistotní koeficient

135 207 Kč 0,85

Příjem z nájemného ročně po úpravě jistotním koeficientem

114 926 Kč

Náklady na dosažení nájemného Daň z nemovitých věcí (odhad) Pojistné (odhad) Náklady na údržbu, opravy a vytváření rezervy (odhad) Náklady na správu nemovitosti (odhad) Nájemné za pozemek (odhad)

5 670 Kč 7 305 Kč 54 000 Kč 4 000 Kč 7 600 Kč

Celková výše odpočtu

78 575 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Čisté roční nájemné po odečtení nákladů Kapitalizační míra pro výpočet výnosové hodnoty

36 351 Kč 13,50%

Výnosová hodnota

269 266 Kč

8.1.6. Rekapitulace určení obvyklé ceny Nemovité věci

Srovnávací hodnota

Výnosová hodnota

Obvyklá cena

Bytová jednotka č. 857/6 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 857 (který stojí na pozemcích parc. č. 115/7 a 115/8) a 2 200 000 Kč 2 200 000 Kč na pozemcích parc.č. 115/4, 115/6, 115/7, 115/8, 116/1 a 116/2 ve výši 843/10116, v k. ú. Uhříněves 21 000 Kč Pozemek parc. č. 115/22, v k. ú. Uhříněves 21 000 Kč Pozemky parc. č. st. 91/2 a 1725/1 vč. příslušenství a stavby 1 370 000 Kč bydlení č. p. 50 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. 1 370 000 Kč st. 91/2 Stavba bez čp/če (sklad), která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 270 000 Kč 93/2, a stavba bez čp/če, která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 270 000 Kč 269 266 Kč 99, vč. příslušenství, v k. ú. Božejovice Obvyklá cena nemovitých věcí celkem

3 861 000 Kč

Stavby bez čp/če v k. ú. Božejovice – určení obvyklé ceny Výsledky srovnávací a výnosové metody se přibližně shodují. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení výnosů z obdobných prostor a dále z nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a zastavěné plochy, počtu podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v malé obci bez občanské vybavenosti, v místě s nevalnou dostupností veřejnou dopravou, celkově nevalnému až špatnému stavu a absenci vybavení, vlastnictví pozemku třetí osobou (negativní faktory) je obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí velmi obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Na základě provedené srovnávací a výnosové metody, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu, ve výši 270.000,- Kč.


Stránka 69 z 92



8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí a rizika Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí.

8.2.1. Nemovité věci v k. ú. Uhříněves - rizika Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem).

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájené exekuce a exekuční příkazy k prodeji

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení. ANO Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti.


Stránka 70 z 92



ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.2.2. Nemovité věci v k. ú. Božejovice - rizika Vyhodnocení rizik – rodinný dům č. p. 50 Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí NE se skutečným stavem). – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: vedlejší stavby nejsou zakresleny v katastrální mapě. ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO


ANO


NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO


ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO


NE

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje). NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Nemovité věci jsou umístěny v těsné blízkosti železniční tratě.

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně.


Stránka 71 z 92



ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví. Vyhodnocení rizik – stavby bez čp/če NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem). – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: zakreslení staveb v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem.

NE

Stavba je umístěna na vlastním pozemku. NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Stavby bez čp/če jsou umístěny na cizích pozemcích.

ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO


ANO


NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji

NE

Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Stavby jsou dlouhodobě neudržované, nevylučuji zatékání, předpokládám nevalný až špatný stav.

ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO


NE

Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. event. evidenční. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: stavby jsou bez čp/če

ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO


ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).


Stránka 72 z 92



ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny 8.3.1. Nemovité věci v k. ú. Uhříněves Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn stav, ani vybavení interiéru. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky mohlo být provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

10400 Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Uhříněves 1 243 201

2. Prohlídka a zaměření – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 857/6 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 73 z 92



č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Exekuční příkaz I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV Index trhu

Pi 0,00 0,00 0,00 -0,04 0,00 1,00

5

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,960 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy

11

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,960

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 857/6 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Ostatní stavební pozemky Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 74 z 92


Typ

Název

§ 2 cen. mapa § 2 cen. mapa § 2 cen. mapa

zahrada ostatní plocha zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří § 2 cen. mapa ostatní plocha § 2 cen. mapa zahrada Ostatní stavební pozemky - celkem


Parcelní číslo 115/4 115/6 115/7 115/8

Výměra 2 [m ] 2 240,00 312,00 215,00 217,00

116/1 116/2

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 010,00 3 010,00 3 010,00

Cena [Kč] 6 742 400,939 120,647 150,-

3 010,00

653 170,-

1 426,00 3 010,00 510,00 3 010,00 2 4 920,00 m

4 292 260,1 535 100,14 809 200,-

Pozemky - zjištěná cena

=

14 809 200,- Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky

=

14 809 200,-Kč 14 809 200,- Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

14 809 200,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: pokoj: kuchyň: předsíň, koupelna, WC: sklep č. 6: lodžie: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Praha 14 41 let 2 33 041,- Kč/m koeficient dle typu podlahové plochy 19,80 * 1,00 = 17,20 * 1,00 = 17,20 * 1,00 = 11,20 * 1,00 = 10,70 * 1,00 = 8,20 * 0,80 = 2,3 * 0,20 = 3,6 * 0,20 =

2

19,80 m 2 17,20 m 2 17,20 m 2 11,20 m 2 10,70 m 2 6,56 m 2 0,46 m 2 0,72 m 2 83,84 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany II částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení III - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Stránka 75 z 92



10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 41 let: s = 1 - 0,005 * 41 = 0,795

III

0,85

9

IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,795 = 0,743

Index vybavení

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,000 Ocenění 2 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 33 041,- Kč/m * 0,743 = 24 549,46 Kč/m 2 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 83,84 m * 24 549,46 Kč/m * 0,960 * 1,000= 1 975 897,66 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

1 975 897,66 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 14 809 200,- Kč Spoluvlastnický podíl: 843 / 10 116 Hodnota spoluvlastnického podílu: 14 809 200,- Kč * 843 / 10 116 = 1 234 100,- Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

1 234 100,- Kč

Bytová jednotka č. 857/6 - zjištěná cena

=

3 209 997,66 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ

Název

§ 2 cen. mapa

zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem Pozemek - zjištěná cena

Parcelní číslo 115/22

Výměra 2 [m ] 9,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 3 010,00

Cena [Kč] 27 090,-

2

27 090,-

9,00 m

=

27 090,- Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 857/6

3 209 997,70 Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 209 997,70 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek


27 090,- Kč

Stránka 76 z 92


2. Ocenění pozemků celkem Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:


27 090,- Kč 3 237 087,70 Kč

3 237 087,70 Kč

3 237 090,- Kč

slovy: Třimilionydvěstětřicetsedmtisícdevadesát Kč

8.3.2. Nemovité věci v k. ú. Božejovice Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn přesný rozsah staveb, stav, ani vybavení interiéru. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky mohlo být provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 391 33 Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Jistebnice Katastrální území: Božejovice Počet obyvatel: 2 012 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 050,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, II nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní III středisko a škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 328,64 Kč/m

Pi 0,85 0,60 0,80 0,85 0,95 0,95 2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Sklad - stavba bez čp/če na parc. č. st. 93/2 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stavba bez čp/če na parc. č. st. 99 1.2.2. Mostní autováha 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky s RD č. p. 50 a příslušenstvím


Stránka 77 z 92



3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 3.1. Věcné břemeno chůze a jízdy

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkazy I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi -0,06 0,00 0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek II -0,10 lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku III 0,00 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 0,860 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,774

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Sklad - stavba bez čp/če na parc. č. st. 93/2 Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 78 z 92



Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

J. skladování a manipulace zděná 1252

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 47,2*11,5

2

=

[m ] 542,80

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 2 542,80 m 2 542,80 m

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,50 m

1 899,80 / 542,80 542,80 / 1

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (47,2*11,5)*(3,50) zastřešení 47,2*11,5*3,5*0,5 Typ NP Z

1 899,80 1 899,80 = 3,50 m 2 = 542,80 m

3

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Součin

1 899,80 m 3 949,90 m Obestavěný prostor 3 1 899,80 m 3 949,90 m 3 2 849,70 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod


Obj. podíl [%] S S S S S S S S X C S S S S X N C X

12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,00 0,70 2,20 2,30 4,30 4,80 0,00 4,70 0,40 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,00 0,00 2,20 2,30 4,30 4,80 0,00 7,24 0,00 0,00

Stránka 79 z 92



19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

X X X X X X C

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6,20

100 100 100 100 100 100 100

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

3

2 849,70 m * 3 441,37 Kč/m

3

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 95,24 0,9524

= * * * * * * =

1 599,1,0750 0,9322 1,1000 0,9524 1,0000 2,0500 3 441,37

=

9 806 872,09 Kč

* =

0,167 1 637 747,64 Kč

Zdůvodnění použití morálního opotřebení Objekt neodpovídá dnešním standardním požadavkům, je morálně zastaralá. Srážka za morální opotřebení: 1 637 747,64 * 10 % = Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * =

163 774,76 Kč 1 473 972,88 Kč 0,774 1 140 855,01 Kč

Sklad - stavba bez čp/če na parc. č. st. 93/2 - zjištěná cena

=

1 140 855,01 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1- 83,3 % / 100) Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení

1.2. Příslušenství 1.2.1. Stavba bez čp/če na parc. č. st. 99 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 6*4


typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 2

=

[m ] 24,00

Stránka 80 z 92



Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 24,00 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (6*4)*(3,00)


3

[m ] 3 72,00 m

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 3 72,00 m 3 72,00 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S C S S S S X S S S S

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

= * * *

Upravený obj. podíl 7,10 31,80 0,00 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80 80,20 0,8020

1 250,0,8020 1,0000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 72,00 m * 2 072,17 Kč/m

= =

2 072,17 149 196,24 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,250 37 299,06 Kč 0,774 28 869,47 Kč

Stavba bez čp/če na parc. č. st. 99 - zjištěná cena

=

28 869,47 Kč


Stránka 81 z 92



1.2.2. Mostní autováha Dle internetových stránek www.vahylevne.cz se dá aktuálně pořídit autováha s rozměry 3 m x 6 m za 156.090 Kč, což se rovná uvažované pořizovací ceně. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:

35.1. Jiné - počet

Počet:

1,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Základní cena upravená cena [Kč/ks] Plná cena:

1,00 ks * 156 090,- Kč/ks

= =

156 090,156 090,-

=

156 090,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 60 = 100,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 23 413,50 Kč 0,774 18 122,05 Kč

Mostní autováha - zjištěná cena

=

18 122,05 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky s RD č. p. 50 a příslušenstvím Ocenění Koeficient redukce R: 2 Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 970,00 m R = (200 + 0,8 * ∑vp) / ∑vp R = (200 + 0,8 * 1 970,00) / 1 970,00 = 0,902 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo - ochranné pásmo železnice 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů Index omezujících vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III II

0,00 -0,02

I II

0,00 0,00

6

IO = 1 + ∑ Pi = 0,980 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,860


Stránka 82 z 92



Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 0,980 * 0,860 = 0,759 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 296,43 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,902

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 trvalý travní porost Stavební pozemky - celkem

Index

Koef.

0,759

Upr. cena 2 [Kč/m ] 224,99

Parcelní číslo st. 91/2

Výměra 2 [m ] 798,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 224,99

Cena [Kč] 179 542,02

1725/1

1 172,00 1 970,00

224,99

m

263 688,28 443 230,30

2

Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům č. p. 50 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 37,1*6,4 2.NP 37,1*6,4 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP 2.NP

2

= = Zastavěná. plocha 2 237,44 m 2 237,44 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (37,1*6,4)*(3,10) 2.NP (37,1*6,4)*(3,10) zastřešení 37,1*6,4*(0,5+3,2*0,5) (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP 2.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:


[m ] 237,44 237,44 Konstr. výška 3,10 m 3,10 m

3

= = = Typ NP NP Z

[m ] 3 736,06 m 3 736,06 m 3 498,62 m Obestavěný prostor 3 736,06 m 3 736,06 m 3 498,62 m 3 1 970,74 m

Stránka 83 z 92



Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S C S S S S S S S S C S S C S S S S S

7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP UP PP Konstrukce, vybavení Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] 8,20 100,00 1,00 8,20 8,33 100 180 1. Základy 21,20 100,00 1,00 21,20 21,54 100 180 2. Zdivo 7,90 100,00 1,00 7,90 8,02 100 180 3. Stropy 7,30 100,00 1,00 7,30 7,42 100 150 4. Střecha 3,40 100,00 1,00 3,40 3,46 60 60 5. Krytina 0,90 100,00 1,00 0,90 0,91 60 60 6. Klempířské konstrukce 5,80 100,00 1,00 5,80 5,89 60 80 7. Vnitřní omítky 2,80 100,00 1,00 2,80 2,85 60 60 8. Fasádní omítky 2,30 100,00 1,00 2,30 2,34 15 50 10. Vnitřní obklady 1,00 100,00 1,00 1,00 1,02 100 180 11. Schody 3,20 100,00 1,00 3,20 3,25 100 100 12. Dveře 5,20 90,00 1,00 4,68 4,76 100 100 13. Okna 5,20 10,00 1,00 0,52 0,53 15 80 13. Okna 2,20 50,00 1,00 1,10 1,12 60 80 14. Podlahy obytných místností 2,20 50,00 1,00 1,10 1,12 15 80 14. Podlahy obytných místností 1,00 100,00 1,00 1,00 1,02 100 100 15. Podlahy ostatních místností Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,00 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,00 3,00 1,80 0,00 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60 98,50 0,9850

Opot. části 55,56 55,56 55,56 66,67 100,00 100,00 75,00 100,00 30,00 55,56 100,00 100,00 18,75 75,00 18,75 100,00

Opot. z celku 4,6281 11,9676 4,4559 4,9469 3,4600 0,9100 4,4175 2,8500 0,7020 0,5667 3,2500 4,7600 0,0994 0,8400 0,2100 1,0200

Stránka 84 z 92


16. Vytápění 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Opotřebení:


5,20 4,30 3,20 1,90 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

5,20 4,30 3,20 1,90 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

5,28 4,37 3,25 1,93 3,15 0,51 4,17 0,30 3,46

15 60 15 15 15 15 15 15 60

50 60 40 30 50 25 40 40 80

30,00 100,00 37,50 50,00 30,00 60,00 37,50 37,50 75,00

1,5840 4,3700 1,2188 0,9650 0,9450 0,3060 1,5638 0,1125 2,5950

62,7 %

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m ]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3 Základní cena upravená [Kč/m ] 3

Plná cena: 1 970,74 m * 4 114,47 Kč/m Koeficient opotřebení: (1- 62,7 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * * * =

3

Rodinný dům č. p. 50 - zjištěná cena

1 975,0,9850 1,0000 2,1150 4 114,47

= * = * =

8 108 550,61 Kč 0,373 3 024 489,38 Kč 0,774 2 340 954,78 Kč

=

2 340 954,78 Kč

+ + = * * =

9 750,- Kč 11 430,- Kč 21 180,- Kč 1,0000 2,2930 48 565,74 Kč

* =

0,400 19 426,30Kč

Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 8,00 m 1 ks 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 100 = 60,0 % Koeficient opotřebení: (1- 60,0 % / 100) Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

+ = *

10 780,- Kč 10 780,- Kč 1,0000

Stránka 85 z 92



Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel

* = * =

60,0 %

2,2930 24 718,54 Kč 0,400 9 887,42 Kč

Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

+ = * =

9 887,42 Kč 29 313,72 Kč 0,774 22 688,82 Kč

Studna - zjištěná cena

=

22 688,82 Kč

Přístřešek Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 3*12

2

=

[m ] 36,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. plocha 2 36,00 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (3*12)*(3,00)


3

[m ] 3 108,00 m

=

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP

Obestavěný prostor 3 108,00 m 3 108,00 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště


Obj. podíl [%] S S X S S C S X

12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 4,20 6,30 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 0,00 6,30 0,00

Stránka 86 z 92



9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

X X X X

0,00 0,00 0,00 0,00

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

100 100 100 100

1,00 1,00 1,00 1,00

0,00 0,00 0,00 0,00 95,80 0,9580

= * * *

750,0,9580 1,0000 2,0670


= =

1 485,14 160 395,12 Kč


* = * =

0,486 77 952,03 Kč 0,774 60 334,87 Kč

Přístřešek - zjištěná cena

=

60 334,87 Kč

Srubová kůlna Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ D dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 3,5*3,5

2

=

[m ] 12,25

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (3,5*3,5)*(2,50) zastřešení 3,5*3,5*1,8*0,5

Zastavěná. plocha 2 12,25 m


3

= =

[m ] 3 30,63 m 3 11,03 m

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)


Stránka 87 z 92



Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP Z

Obestavěný prostor 3 30,63 m 3 11,03 m 3 41,66 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S X S S S X S S S S

8,00 31,30 21,80 0,00 11,20 1,60 6,30 0,00 3,80 1,30 9,70 5,00

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 8,00 31,30 21,80 0,00 11,20 1,60 6,30 0,00 3,80 1,30 9,70 5,00 100,00 1,0000

= * * *

1 055,1,0000 1,0000 2,0670


= =

2 180,69 90 847,55 Kč


* = * =

0,700 63 593,28 Kč 0,774 49 221,20 Kč

Srubová kůlna - zjištěná cena

=

49 221,20 Kč

3

Srubový zahradní altán Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

23. Altán zahradní 242

Výměra: 2 5*8 = 40,00 m zastavěné plochy Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 88 z 92



Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m ] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 2 Základní cena upravená cena [Kč/m ] Plná cena:

2

40,00 m * 7 374,25 Kč/m

2

= * * =

3 250,1,0000 2,2690 7 374,25

=

294 970,- Kč


* = * =

0,550 162 233,50 Kč 0,774 125 568,73 Kč

Srubový zahradní altán - zjištěná cena

=

125 568,73 Kč

Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro ocenění venkovních úprav Název stavby Rodinný dům č. p. 50 Přístřešek Srubová kůlna Celkem:

Cena stavby 2 340 954,78 Kč 60 334,87 Kč 49 221,20 Kč 2 450 510,85 Kč

Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb

*

Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena

=

85 767,88 Kč

Cena staveb celkem

=

2 684 536,28 Kč

2 450 510,85 0,0350

Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Kč 443 230,30 2 Celková výměra pozemku m 1 970,00 2 600,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů Kč 134 994,00 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 8 774,61 Trvalé porosty - zjištěná cena


=

8 774,61 Kč

Stránka 89 z 92



Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům č. p. 50 Studna Přístřešek Srubová kůlna Srubový zahradní altán Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Trvalé porosty Stavby, porosty na pozemku - celkem Pozemky - celkem

+

2 340 954,78 Kč 22 688,82 Kč 60 334,87 Kč 49 221,20 Kč 125 568,73 Kč 85 767,88 Kč 8 774,61 Kč 2 693 310,89 Kč 443 230,30 Kč

Pozemky s RD č. p. 50 a příslušenstvím - zjištěná cena

=

3 136 541,19 Kč

3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 3.1. Věcné břemeno chůze a jízdy Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč =

10 000,- Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Sklad - stavba bez čp/če na parc. č. st. 93/2 1.2. Příslušenství 1.2.1. Stavba bez čp/če na parc. č. st. 99 1.2.2. Mostní autováha

1 140 855,- Kč 28 869,50 Kč 18 122,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 187 846,50 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky s RD č. p. 50 a příslušenstvím

3 136 541,20 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

3 136 541,20 Kč

3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech 3.1. Věcné břemeno chůze a jízdy

10 000,- Kč

3. Ocenění věcných břemen neváznoucích na oceňovaných nemovitostech celkem Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

10 000,- Kč 4 334 387,70 Kč

4 334 387,70 Kč

4 334 390,- Kč

slovy: Čtyřimilionytřistatřicetčtyřitisíctřistadevadesát Kč


Stránka 90 z 92



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

3 861 000 Kč 4 334 390 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 205 v k. ú. Božejovice, LV č. 1995 a LV č. 1729 v k. ú. Uhříněves, tj.: o

bytová jednotka č. 857/6 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 857 (který stojí na pozemcích parc. č. 115/7 a 115/8) a na pozemcích parc.č. 115/4, 115/6, 115/7, 115/8, 116/1 a 116/2 ve výši 843/10116; - pozemek parc. č. 115/22; to vše v k. ú. Uhříněves, obec Praha, okres Hlavní město Praha;

o

pozemky parc. č. st. 91/2 a 1725/1 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 50 (rodinný dům), která je součástí pozemku parc. č. st. 91/2; - stavba bez čp/če (sklad), která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 93/2; - stavba bez čp/če, která stojí na cizím pozemku parc. č. st. 99; to vše v k. ú. Božejovice, obec Jistebnice, okres Tábor.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 29. 4. 2015 (k. ú. Uhříněves) a ke dni 30. 6. 2015 (k. ú. Božejovice), částkou ve výši:

3 861 000,- KČ slovy: Třimiliony osmset šedesát jeden tisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

LV č. 1995 v k. ú. Uhříněves - Bytová jednotka č. 857/6: sklep č. 6

o

LV č. 205 v k. ú. Božejovice - RD č. p. 50: Venkovní úpravy, přístřešek, srubová kůlna, srubový zahradní altán, studna - Stavby bez čp/če: Mostní autováha na parc. č. st. 99

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 4. 9. 2015 Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) Trojská 163/28 182 00 Praha 8 Ing. Dagmar Musilová (roz. Vyhnalíková) kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 91 z 92



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23. 10. 2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1197/140/2015znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 140 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1729 ze dne 10. 4. 2015 – Uhříněves Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1995 ze dne 10. 4. 2015 – Uhříněves Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 205 ze dne 10. 4. 2015 – Božejovice Příloha č. 4: Katastrální mapa – dálkový náhled - Božejovice Příloha č. 5: Mapa oblasti - Božejovice Příloha č. 6: Katastrální mapa – dálkový náhled – Uhříněves Příloha č. 7: Mapa oblasti – Uhříněves Příloha č. 8: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 29. 4. 2015 – Uhříněves Příloha č. 9: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 30. 6. 2015 – Božejovice Příloha č. 10: Část listiny Prohlášení vlastníka s výměrami místností


Stránka 92 z 92

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1729



Příloha č. 4: Katastrální mapa – dálkový náhled – Božejovice Rodinný dům č. p. 50, pozemky parc. č. st. 91/2 a 1725/1 vč. příslušenství

Stavby bez čp/če na parc. č. st. 93/2 a na parc. č. st. 99

Přístupový a příjezdový pozemek Přístup k RD č. p. 50 s pozemky parc. č. st. 91/2 a 1725/1 vč. příslušenství

Přístup ke stavbám bez čp/če na parc. č. st. 93/2 a na parc. č. st. 99

Příloha č. 5: Mapy oblasti - Božejovice

Letecká fotomapa – rodinný dům č. p. 50 a pozemky parc. č. st. 91/2 a 1725/1 GPS: 49°26'50.58"N, 14°29'41.95"E

Letecká fotomapa - stavby bez čp/če na pozemcích parc. č. st. 93/2 a st. 99 GPS: 49°26'53.840"N 14°29'41.120"E

Umístění nemovitých věcí v rámci části obce „Božejovice“

Umístění nemovitých věcí v rámci obce „Jistebnice“

Umístění nemovitých věcí v rámci města Tábora a okolí

Příloha č. 6: Katastrální mapa – dálkový náhled - Uhříněves

Detail KM – pozemek parc. č. 115/22 pod cizí garáží bez čp/če

Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 7: Mapy oblasti - Uhříněves

Letecká fotomapa bytového domu č. p. 857, 858 na pozemku 115/7 a 115/8 a pozemků parc. č. 115/4, 115/6, 116/1, 116/2 a pozemku parc. č. 115/22 GPS: 50°01'43.04"N, 14°36'21.55"E

Umístění nemovitých věcí v rámci ulice „K Sokolovně“

Umístění nemovitých věcí v rámci obce „Uhříněves“

Umístění nemovitých věcí v rámci města Prahy a okolí

Příloha č. 8: Fotodokumentace nemovitých věcí - Uhříněves

Východní pohled (směrem z ulice) a západní pohled (směrem ze zahrady) na bytový dům

Boční pohled na bytový dům a vstup do objektu

Společné prostory objektu – schodiště, chodba

Pohled na pozemky ve spoluvlastnickém podílu

Pozemek parc. č. 115/22 pod krajní řadovou garáží a přístup k nim

Příloha č. 9: Fotodokumentace nemovitých věcí – Božejovice Pozemky parc. č. st. 91/2 a 1725/1 vč. příslušenství a stavby bydlení č. p. 50

Uliční pohled na rodinný dům č. p. 50

Severní a východní pohled na rodinný dům č. p 50 a na dřevěný přístřešek

Srubová kůlna a srubový zahradní altán

Stavba bez čp/če (sklad) na cizí parc. č. st. 93/2 a stavba bez čp/če na cizí parc. č. st. 99

Pohledy na stavbu bez čp/če (sklad) na parc. č. st. 93/2 ze severu z ulice

Střecha stavby bez čp/če na parc. č. st. 93/2

Zarostlá přístupová branka

Přístup k vážnímu domku – stavba bez čp/če na parc. č. st. 99 (stavba vlevo) a mostní autováze

Příloha č. 10: Část listiny Prohlášení vlastníka s výměrami místností - byt v Uhříněvsi

2015

Recommend Documents