2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4033-49/2015 O ceně nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.105/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 137m2 včetně součásti pozemku tj stavby bez čp/če - jiné stavby - pozemku p.č.543/5 zahrada o výměře 599m2, vše v KN zapsáno na LV č.707 pro obec a k.ú.Machov.

Objednatel znaleckého posudku:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 18100 Praha 8

Účel znaleckého posudku:

Stanovení obvyklé ceny jako podklad pro konání dobrovolné dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. , podle stavu ke dni 30.4.2015 znalecký posudek vypracoval:

Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 6.5.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.105/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 137m2 včetně součásti pozemku tj stavby bez čp/če - jiné stavby - pozemku p.č.543/5 zahrada o výměře 599m2, vše v KN zapsáno na LV č.707 pro obec a k.ú.Machov. Ocenění provést jako podklad pro konání dobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Stavba bez čp/če na p.p.č.st.105/2, + pozemky p.č.st.105/2,p.č.543/5 Machov 549 63 Machov Královéhradecký Náchod Machov Machov 1 092

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.4.2015 za přítomnosti p.City, p.Citové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. 017/2014-D z 22.4.2015 - LV č.707 z 27.4.2015 - cuzk.cz - údaje zjištěné při místním šetření

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Jaroslav Cita, Broumovská 36, 54701 Malé Poříčí, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jaroslav Cita, Broumovská 36, 54701 Malé Poříčí, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění stavby bez čp/če - jiné stavby stojící na pozemku p.č.st.105/2 byl předložen projekt úprav bývalé pekárny čp.79 na 1 bytovou jednotku od ing.Bohadla z 12/2002. Ocenění je provedeno dle tohoto projektu a dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Dle evidence v KN se jedná o stavbu bez čp/če - jinou stavbu stojící na pozemku p.č.st.105/2 nedaleko centra obce Machov. Ve skutečnosti se jedná o zrekonstruovanou bývalou pekárnu čp.79 na jednu bytovou jednotku dřívějším vlastníkem p.Jitkou Hanušovou. Rekonstrukce objektu byla provedena v roce 2003. Doklad o kolaudaci objektu nebyl předložen - zcela zjevně rekonstrukční práce na objektu nebyly zcela do detailu dokončeny, což je zjevné především na fasádě (neomítnuté dozdívky po původních nyní zazděných otvorech). Ve skutečnosti se tedy jedná o rodinný dům o jedné bytové jednotce, jež je přízemní zděnou stavbou s pultovou střechou, půdorysného tvaru písmene L. Vchod domu je z jihozápadní strany. Objekt je vystavěn na základových pasech s již částečně nefunkční izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je zděné o tl. obvodových stěn 45cm původně jen z plných pálených cihel, dozdívky z rekonstrukce domu jsou však zjevně z různého materiálu bloky CDm, plné pálené cihly, vápenopískové cihly. Uliční štít je opatřen atikovým zdivem. Strop je hurdiskový, pultová střecha je opatřena svařovanou živičnou krytinou, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu. Fasádní omítka je z břízolitového nástřiku, částečně opadaná či odstraněná. Domek má kamenný sokl z pískovce. Schody jsou strmé, dřevěné jen se stupnicemi původně do půdního prostoru (zadní malé části), jež však byl dodatečně stavebně upraven, takže je používán i přes menší světlou výšku pro bydlení. Vnitřní obklad bělninový je v koupelně a části kuchyně. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké, lakované do ocelových zárubní. Podlahy v obytných místnostech jsou betonové, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Vytápění v domku je ústřední, teplovodní, plechové radiátory, zdrojem tepla je kotel na tuhá paliva. V objektu je rozvod světelné i motorové elektroinstalace. Rozvod vody je již převážně v plastových trubkách (koupelna), zdrojem teplé vody je elektrický boiler. -2-

Odkanalizování je v plastových trubkách. Kuchyně je vybavena cizí kuchyňskou linkou (dle sdělení vlastníka , tj. nebude předmětem dražby), v koupelně je sprchový box, umyvadlo, WC je combi. V obytné místnosti jsou kamna na tuhá paliva. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, odkanalizování je do uliční veřejné kanalizace, voda je z veřejného vodovodu - vodoměr je v chodbě, zemní plyn není zaveden. Objekt má zastavěnou plochu 16,20*5,55+12,60*3,50= 134,01m2. Obestavěný prostor činí 12,60*9,05*(3,80+4,75)/2+5,55*3,60*(3,80+4,45)/2= 569,90m3. Dispozičně se v objektu nachází - zádveří 2,70m2, chodba 8,75m2, kuchyně 7,50m2, obývací pokoj 24,10m2, ložnice 14,60m2, pokoj 12,25m2, kotelna - šatna 6,70m2, WC 1,65m2, koupelna 2,85m2, a dále z prostor bývalé sušárny a prádelny (zde je snížená podlaha) vytvořený další obytný prostor s galerií 19,70m2 (včetně dřevěného schodiště) - započítána jen jedna podlahová plocha, část prostoru nad mezistropem nemá potřebnou světlou výšku).. Tj. celkem podlahová plocha činí 106,80m2. Jedná se tedy o objekt s bytem velikosti původně 3+1 přestavěný na 4+1 (prostory bývalé sušárny, prádelny). Objekt je dlouhodobě bez údržby, cože se projevuje především na fasádě domu (na části opadaná či již i otlučená), morálně opotřebeny jsou i dveře, okna, ale i podlahy, malby a další prvky krátkodobé životnosti stavby. Příslušenství domku tvoří stavba dřevěné, jednostranně opláštěné konstrukce (dřevo,vlnitý plech), jež slouží jako dřevník - objekt s pultovou střechou ve velmi špatném stavu, postavený spíše jako provizorní přístřešek,lepenková krytina, o zastavěné ploše 3,05*5,2 =15,80m2. Dále příslušenství domku tvoří uliční plot - oplocení předzahrádky u domku je z laťkové plůtku o výšce cca 80cm, na betonové podezdívce, levá část uličního oplocení je ze strojového pletiva do ocelových sloupků, plotová vrata jsou ocelová , rámová, částečně plechová výplň (spodní část), částečně pletivová výplň (vrchní část). Celková výměra pozemků je 736m2. Městys Machov patří do dřívějšího okresu Náchod a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Náchod. Obec Machov se rozkládá asi dvanáct kilometrů severovýchodně od Náchoda. Obec geograficky a turisticky řadíme do Kladského pomezí. Území této obce, jež se honosí titulem městys, trvale obývá asi 1150 obyvatel. Machov se dále dělí na čtyři části, konkrétně to jsou: Bělý, Machov, Machovská Lhota a Nízká Srbská. Obec je vzdálená přibližně 2 km od polských hranic. Školou povinné děti mohou v obci navštěvovat základní školu vyššího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Machov má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Objekt bývalé pekárny čp.79 nyní v KN zapsaný jako stavba bez čp/če - jiná stavba , se nachází v centrální části sídelní části městyse, okolí domku tvoří jednak rodinné domky, cca 75 metrů vzdálena je základní škola a mateřská školka, a podobně i nákupní středisko. Jedná se tedy o velmi dobrou lokalitu (umístění) v obci.

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Analýza trhu, porovnání s nabídkou obdobných objektů na prodej, určení obvyklé ceny

V současné se v Machově či okolí nabízí k prodeji např.: 1)za 850 tis.Kč se nabízí na prodej - Chalupa se nachází v obci Machov - Nízká Srbská. Jedná se dům, který je částečně podsklepený, v přízemí se nachází dva pokoje s kuchyní a koupelna s toaletou, podkroví je připraveno na vybudování dalších místností. Do domu je zavedena voda ze studny, odpady jsou svedeny do kanalizace, plynová přípojka je před domem. Vytápění je kamny na tuhá paliva. Celková výměra pozemku je 2307 m2. Sjezdovka Machov je cca 1 km od domu. Tj. na rozdíl do oceňovaného objektu se jedná o rekreační chalupu, starší objekt , jiné architektury, s velkým pozemkem , v jiné – nesídelní části obce.Při užitné ploše 85m2 se nabízí za 10 tis.Kč/m2 PP v domku.

2)za 990 tis.Kč se nabízí - Poloroubená chalupa se stodolou, zahradním domkem a pozemkem o výměře 320m2 v Machově. Dispozice: obytné zádveří, koupelna s rohovou vanou a WC, kuchyně, spíž a obývací místnost. V patře je chodba a dva prostorné pokoje. V obci je obchod,škola,lyžařský vlek a v okolí lesy vhodné pro houbaření a turistiku.Chalupu též využít k trvalému bydlení.Vybavení chalupy po dohodě lze zachovat. Tj. na rozdíl od oceňovaného objektu se jedná o chalupu jiné architektury , jiné konstrukce , při inzerované podl.ploše 90m2 činí nabídková cena 11 tis.Kč/m2 PP v domku.

3)za 1,3 mil.Kč se nabízí - samostatně stojící RD 3+1 s plechovou garáží a zahradou v klidné části obce Bělý spadající pod městečko Machov. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou eternitem a plechem, zastavěná plocha činí 218 m2, obytná je cca 80 m2.V přízemí se nachází chodba, dřevěné schodiště, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, toaleta, komora a dvě dílny. V patře je ložnice, pokoj, koupelna s vanou a toaletou, chodba a vstup -4-

na půdu. Majitelé v domě ponechají kuchyňskou linku včetně horkovzdušné trouby a sklokeramické desky, postel, skříně, pračku a další. O vytápění se stará velký krb s vložkou a krbová kamna. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do dvoukomorového septiku. K domu náleží plechová garáž, kůlna, sklad a zahrada s ovocnými a okrasnými dřevinami o rozloze 1009 m2. Nemovitost je oplocena. Základní občanská vybavenost se nachází ve 2 km vzdáleném městečku Machov. Dům leží na velmi pěkném klidném místě v chalupářské oblasti v těsné blízkosti přírody. Celkem pozemek 1227m2. Tj. objekt jiné architektury, jiné konstrukce, v jiné, nesídelní části obce se nabízí za 16250,-Kč/m2 PP.

4) za 999 tis.Kč se nabízí v Bezděkově nad Metují - nabídka rodinného domu. V domě se nachází hlavní místnost, která je klenbou rozdělena na jídelní část a obývací prostor, vedlejší místnost lze využít jako ložnice, pokoj pro hosty popř. dětský pokoj. Nemovitost disponuje též místností, která sloužila jako kuchyň, a soc. zařízením, včetně koupelny se sprchovým koutem. V objektu jsou k dispozici ještě další dvě místnosti s vlastním oknem, možno využít jako pokojíčky, šatny atd. WC je v domě celkem 3x. Dům je napojen na vlastní čističku odpadních vod, včetně lapače tuků, vodovod je obecní s vlastní vodoměrnou šachtou, vytápění je kombinované - kotel na tuhá paliva možno kombinovat s krbovými kamny s výměníkem, napojenými do topného systému, v celém domě jsou nové deskové radiátory s rozvodem v mědi. Každé topné těleso je přivedeno do vlastního komínu. Ohřev vody zajišťuje bojler. Dům je suchý, bez známek vlhkosti, v celém rozsahu byla provedena izolace proti vlhku. Na zadní přístavbě je jako střešní krytina použit asfaltový šindel, na původní části domu jsou eternitové šablony. V hlavní místnosti jsou dochovány původní trámy s dřevěným záklopem, které jsou ve výborném stavu bez viditelných známek poškození. V celém domě jsou nové podlahy - keramická dlažba. Tento dům je vhodný nejen jako objekt k podnikání, ale též i trvalému bydlení bez nutnosti velkých úprav. Na domě neváznou žádná omezení vlastnických práv a dle výpisu z KN je veden jako objekt k bydlení, tudíž je možno financovat tuto nemovitost hypotečním úvěrem. K domu přináleží velká udržovaná zahrada. Užitná plocha 85m2, pozemek celkem 1753m2. Tj. objekt v jiné nedaleké lokalitě, ale na polosamotě, s velkým pozemkem se nabízí za 11 753,-Kč/m2 PP v objektu. Výrazně lepší stav.

5)za 495 tis.Kč se nabízí - k prodeji rodinný dům v klidné části obce Bezděkov nad Metují. Dům je v započaté rekonstrukci. Nová elektroinstalace, podřezán a izolován. Střecha je v dobrém stavu. Celková výměra pozemku je 1.167 m2. Pěkné místo s dobrým dopravním spojením vhodné jak k trvalému bydlení, podnikání nebo rekreaci. Tj. objekt v jiné lokalitě, ve výrazně horším stavu – zahájena rekonstrukce, větší pozemek – celkem 1167m2, užitná inzerovaná plocha 72m2. Tj. nabízí se za 6875,-Kč/m2 PP v domku.

-5-

Při určení obvyklé ceny je nutno především zvažovat všechny vlivy i zápory působící na předpokládanou obchodovatelnost v dražbě, tj: a)

Zápory nemovitosti Stavebnětechnický stav – jedná se o morálně opotřebovaný objekt,velmi nepříznivě působí stav fasády,oken, dveří atd. Nepříznivě působí i v centru městyse jinak udržovaného přístavba dřevníku Obchodovatelnost snižuje i to, že objekt není v KN zapsán jako stavba bydlení (pro banky bez doložení rekolaudace objektu pro bydlení se jedná o objekt v současném stavu jako nevhodná zástava – vhodná jedině za podmínky rekonstrukce objektu k bydlení) Nemovité věci budou draženy , nikoliv nabízeny na volném trhu -

b)

Klady nemovitosti Umístění objektu v obci – centrum nedaleko základní škola, mateřská školka, obchod,parkoviště atd. Velikost objektu – dostatečná pro rodinné bydlení Velikost pozemku – dostatečná

Po zvážení všech vlivů působících na obchodovatelnost s oceňovanými nemovitými věcmi lze předpokládat úroveň obchodovatelnosti cca mezi 7-8 tis.Kč/m2 PP v domku, což představuje při PP v domku 106,80m2 částku cca 750-850 tis.Kč. Pro potřebu dobrovolné dražby určuji jako obvyklou cenu částku v té nižší úrovni. Obvyklá cena činí

750 000,-Kč,

Slovy:sedmsetpadesáttisíc Kč

V Lázních Bohdaneč 6.5.2015

Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: [email protected]

-6-

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.Spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4033-49/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 033-49/15.

E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace nemovitosti, LV č.707 pro k.ú.Machov, snímek katr.mapy z cuzk.cz

-7-

počet stran A4 v příloze: 3

-8-

-9-

- 10 -