2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4594-393/2015 O ceně pozemku p.č.32, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 176 m2, jehož součástí je budova č.p.7 v obci Holasovice, část Loděnice, dále pozemku p.č.28, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1494 m2, jehož součástí je stavba bez čp/če a p.č.30, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 927 m2, jehož součástí je stavba bez čp/če, včetně příslušenství a pozemků p.č.27, zahrada, o velikosti 367 m2, p.č.31, ostatní plocha, o velikosti 1332 m2 a p.č.413/5, ostatní plocha, o velikosti 68 m2, vše zapsáno na LV č.191 pro k.ú.Loděnice

Objednatel znaleckého posudku:

Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.11.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 37 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 27.11.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.32, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 176 m2, jehož součástí je budova č.p.7 v obci Holasovice, část Loděnice, dále pozemku p.č.28, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1494 m2, jehož součástí je stavba bez čp/če a p.č.30, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 927 m2, jehož součástí je stavba bez čp/če, včetně příslušenství a pozemků p.č.27, zahrada, o velikosti 367 m2, p.č.31, ostatní plocha, o velikosti 1332 m2 a p.č.413/5, ostatní plocha, o velikosti 68 m2, vše zapsáno na LV č.191 pro k.ú.Loděnice

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Areál k podnikání Loděnice 7 747 74 Holasovice Moravskoslezský Opava Holasovice Loděnice 1 387

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m2

Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)

-2-

č. III IV II

Pi 0,75 0,60 1,03

II

0,85

I

1,00

IV

0,90

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 489,32 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.6.2015 a 27.11.2015 za přítomnosti znalce a zástupce úpadce, Ing.Polocha.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.191 pro k.ú.Loděnice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastník stavby:

EURO CERAMICA 2000 a.s., RČ/IČO: 61974820, Loděnice 7, 74774 Holasovice, vlastnictví: výhradní

Vlastník pozemku:

EURO CERAMICA 2000 a.s., RČ/IČO: 61974820, Loděnice 7, 74774 Holasovice, vlastnictví: výhradní

odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektů byla předložena částečně

7. Celkový popis nemovité věci Oceňuje se obchodní a skladový areál. Skládá se ze třech vzájemně komunikačně propojených objektů, a to objektu administrativy a zázemí, objektu zděné haly a objektu montované haly. Prostor -3-

před objekty je zpevněnou plochou. Areál je napojen na elektřinu, veřejný vodovod i vlastní studnu, plyn a kanalizace je svedena do vlastní ČOV. Administrativní budova č.p.7 je zděná dvoupodlažní, částečně podsklepená. Má sedlovou a valbovou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenocementová stříkaná. Okna jsou plastová, vnitřní dveře jsou dřevěné do obložkových zárubní. Podlahy jsou z koberců a dlažby, schody jsou s dřevěnými schodnicemi. WC jsou splachovací, koupelny se sprchovými kouty, kuchyňka se sporákem. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem, zásobník na teplou vodu. Stáří objektu je přes 80 roků, v roce 2007 byla provedena rekonstrukce. Stav budovy je dobrý. Budova sloužila jako kanceláře, sociální zázemí pro pracovníky, a jako technické zázemí areálu. Přední hala bez č.p. je zděná, přízemní, nepodsklepená. Střecha je z příhradových vazníků, krytá osinkocementovými vlnovkami. Bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je vápenná, okna jsou dřevěná zdvojená. Podlahy jsou z dlažby, vytápění je napojeno na plynové kotle, radiátory. Vrata jsou rolovací. Stáří haly je 23 roků, stav je dobrý. Hala sloužila jako sklad a koupelnové studio. Zadní hala bez č.p. je ocelová montovaná, přízemní, nepodsklepená. Krytina je z plechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, vrata rolovací, podlahy jsou betonové průmyslové. Vytápění v hale je infrazářiči. Objekt je z roku 1996, stav je velmi dobrý. Hala sloužila jako sklad.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s obchodním a skladovacím areálem

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemky s obchodním a skladovacím areálem

Ocenění

Výpočet indexu cenového porovnání

Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

-5-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II špatná dostupnost centra obce IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

Pi 0,65

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,900

i=1

Index polohy pozemku

-6-

0,08 -0,03 -0,08 -0,01 0,10 -0,06 0,10 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,715 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,715 = 0,644

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 489,32

Zatřídění

Typ § 4 odst. 1

Název

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada § 4 odst. 1 ostatní plocha § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 28

Index

Upr. cena [Kč/m2]

Koef.

0,644

315,12

Výměra [m2] 1 494,00

Jedn. cena [Kč/m2] 315,12

Cena [Kč] 470 789,28

30

927,00

315,12

292 116,24

27 31 32

367,00 1 332,00 176,00

315,12 315,12 315,12

115 649,04 419 739,84 55 461,12

4 296,00

m2

1 353 755,52

Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace

Úprava základních cen pro pozemky komunikací

Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného -7-

Pi

prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití III Stavba pro komerční využití (čerpací stanice pohonných hmot, občerstvení, parkoviště…)

-0,50

-0,10 0,00 0,00 1,16 4

I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,464

Úprava základní ceny pozemků komunikací

i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena Upr. cena Koeficienty [Kč/m2] [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace, veřejně nepříst., komerční § 4 odst. 3, komerční 489,32 0,464 1,000 227,04

Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 3, komerční ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 413/5

Výměra [m2] 68,00

Jedn. cena [Kč/m2] 227,04

68,00 m2

-8-

Cena [Kč] 15 438,72 15 438,72

Ocenění staveb na pozemcích

Obchodní a skladovací areál

Ocenění staveb nákladovým způsobem

Administrativní budova

Zatřídění pro potřeby ocenění

Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

F. budovy administrativní zděná 122

Výpočet jednotlivých ploch

Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP

Plocha 3,8*4,5 15,32*9,83+9,83*3,13+4,15*6,15 15,32*9,83

= = =

[m2] 17,10 206,89 150,60

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 17,10 m2 206,89 m2 150,60 m2 374,59 m2

Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

-9-

Konstr. výška 2,20 m 3,80 m 3,86 m

1 405,12 / 374,59 374,59 / 3

Součin 37,62 786,18 581,32 1 405,12 = 3,75 m = 124,86 m2

Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr

Podlaží spodní stavba vrchní stavba zastřešení

Obestavěný prostor 17,1*(2,2-0,4) 15,32*9,83*7,8+9,83*3,13*3,9+4,15*6,15*3,15 15,32*9,83*2,8/2

= = =

30,78 m3 1 375,04 m3 210,83 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

spodní stavba vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP Z

Obestavěný prostor 30,78 m3 1 375,04 m3 210,83 m3 1 616,65 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody

Provedení kámen, beton zděné tl. 45 cm a více rovné a klenbové dřevěný vázaný osinkocementové šablony pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky cementový postřik běžné obklady standardní standardní plastová standardní ústřední světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu standardní - 10 -

Hodnocení standardu P S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra 27. Kuchyňka

WC, umyvadla, sprchové kouty alarm

X S C P X A

100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4

Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 8,20 100 0,46 3,77 2. Svislé konstrukce S 17,40 100 1,00 17,40 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 16. Elektroinstalace S 5,70 100 1,00 5,70 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,20 100 1,00 0,20 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,00 100 1,00 3,00 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 25. Ostatní P 5,90 100 0,46 2,71 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 27. Kuchyňka A 3,72 100 1,00 3,72 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K1 * K2 * K3 * K5 * Ki) 250 000,00 / (1 616,65 * 2 807,- * 0,9390 * 0,9729 * 0,8600 * 0,9000 * 2,0970) = 3,72 Součet upravených objemových podílů 94,70 Koeficient vybavení K4: 0,9470 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

- 11 -

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 10. Schody 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vyb. 25. Ostatní 27. Kuchyňka Opotřebení:

P S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S P

OP [%]

Část [%]

K

8,20 17,40 9,30 9,30 7,30 2,10 0,60 6,90 3,30 1,80 2,90 2,90 3,10 5,20 3,20 3,20 4,20 5,70 0,30 3,20 3,10 0,20 1,70 3,00 5,90 3,72

100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00 100,00 75,00 25,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

0,46 3,77 3,99 1,00 17,40 18,37 1,00 4,65 4,91 1,00 4,65 4,91 1,00 7,30 7,71 1,00 2,10 2,22 1,00 0,60 0,63 1,00 6,90 7,29 1,00 3,30 3,48 1,00 1,80 1,90 1,00 1,45 1,53 1,00 1,45 1,53 1,00 3,10 3,27 1,00 5,20 5,49 1,00 2,40 2,53 1,00 0,80 0,84 1,00 4,20 4,44 1,00 5,70 6,02 1,00 0,30 0,32 1,00 3,20 3,38 1,00 3,10 3,27 1,00 0,20 0,21 1,00 1,70 1,80 1,00 3,00 3,17 0,46 2,71 2,86 1,00 3,72 3,93

UP [%]

PP [%]

St. Živ. 80 80 80 25 25 25 25 8 25 8 80 8 8 8 8 80 8 8 25 8 25 25 8 8 8 8

175 140 140 140 110 60 55 65 45 40 140 140 65 65 47 90 35 37 40 35 45 35 30 45 55 55

Opot. Opot. z části celku 45,71 1,8238 57,14 10,4966 57,14 2,8056 17,86 0,8769 22,73 1,7525 41,67 0,9251 45,45 0,2863 12,31 0,8974 55,56 1,9335 20,00 0,3800 57,14 0,8742 5,71 0,0874 12,31 0,4025 12,31 0,6758 17,02 0,4306 88,89 0,7467 22,86 1,0150 21,62 1,3015 62,50 0,2000 22,86 0,7727 55,56 1,8168 71,43 0,1500 26,67 0,4801 17,78 0,5636 14,55 0,4161 14,55 0,5718

32,7 %

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] - 12 -

= * * * * * * =

2 807,0,9390 0,9729 0,8600 0,9470 0,9000 2,0970 3 941,54

Plná cena: 1 616,65 m3 * 3 941,54 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 32,7 % /100)

= *

6 372 090,64 Kč 0,673

Administrativní budova - zjištěná cena

=

4 288 417,- Kč

Zděná hala


Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

J. skladování a manipulace zděná 1252

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží 1.NP

Plocha 18,88*42,87

=

[m2] 809,39

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 809,39 m2 809,39 m2

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

- 13 -

Konstr. výška 5,50 m

4 451,64 / 809,39 809,39 / 1

Součin 4 451,64 4 451,64 = 5,50 m = 809,39 m2



Podlaží vrchní stavba zastřešení

Obestavěný prostor 809,39*4,6 809,39*0,9/2

= =

3 723,19 m3 364,23 m3


Typ

vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 3 723,19 m3 364,23 m3 4 087,42 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní

Provedení betonové pasy zděné tl. 45 cm a více dřevěný sbíjený vlnovka pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky

zakázkové dřevěná zdvojená okna standardní světelná třífázová bleskosvod

- 14 -

Hodnocení standardu S S C S S N S S X C C N N S X N S X X X X X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Vytápění

X X C A

100 100 100 100


Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 12,20 100 1,00 12,20 2. Svislé konstrukce S 29,30 100 1,00 29,30 3. Stropy C 8,90 100 0,00 0,00 4. Krov, střecha S 11,00 100 1,00 11,00 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce N 0,70 100 1,54 1,08 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady X 0,00 100 1,00 0,00 10. Schody C 0,70 100 0,00 0,00 11. Dveře C 2,20 100 0,00 0,00 12. Vrata N 2,30 100 1,54 3,54 13. Okna N 4,30 100 1,54 6,62 14. Povrchy podlah S 4,80 100 1,00 4,80 15. Vytápění X 0,00 100 1,00 0,00 16. Elektroinstalace N 4,70 100 1,54 7,24 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod X 0,00 100 1,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace X 0,00 100 1,00 0,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 6,20 100 0,00 0,00 26. Vytápění A 1,54 100 1,00 1,54 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K1 * K2 * K3 * K5 * Ki) 150 000,00 / (4 087,42 * 1 599,- * 1,0750 * 0,9282 * 0,8091 * 0,9000 * 2,0500) = 1,54 Součet upravených objemových podílů 90,02 Koeficient vybavení K4: 0,9002 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

- 15 -

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

4 087,42 m3 * 2 144,06 Kč/m3

= * * * * * * = =

1 599,1,0750 0,9282 0,8091 0,9002 0,9000 2,0500 2 144,06 8 763 673,73 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 23 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 57 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 23 / 80 = 28,8 % Koeficient opotřebení: (1- 28,8 % / 100)

*

Zděná hala - zjištěná cena

=

0,712 6 239 735,70 Kč

Montovaná hala


Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

J. skladování a manipulace kovová 1252

Výpočet jednotlivých ploch

Podlaží 1.NP

[m2] = 1 485,71

Plocha 60,84*24,42 - 16 -

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 1 485,71 m2 1 485,71 m2

Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 6,15 m

9 137,12 / 1 485,71 1 485,71 / 1

Součin 9 137,12 9 137,12 = 6,15 m = 1 485,71 m2



Podlaží vrchní stavba zastřešení

Obestavěný prostor 1485,71*4,3 1485,71*1,85/2

= =

6 388,55 m3 1 374,28 m3


Typ

vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 6 388,55 m3 1 374,28 m3 7 762,83 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů

Provedení betonové patky izolované montované s izolací kovový plechová pozinkovaná pozinkovaný plech

- 17 -

Hodnocení standardu S S C S N N C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100

8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Vytápění

C X C C N N S X N S X X X X X X X C A

zakázkové plastová cementový potěr světelná třífázová bleskosvod

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100


Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod

Obj. podíl [%] S S C S N N C C X C C N N S X N S X X X

12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,00 0,70 2,20 2,30 4,30 4,80 0,00 4,70 0,40 0,00 0,00 0,00 - 18 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 0,00 1,00 1,54 1,54 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,54 1,54 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 12,20 29,30 0,00 11,00 4,47 1,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3,54 6,62 4,80 0,00 7,24 0,40 0,00 0,00 0,00

21. Ohřev teplé vody X 0,00 100 1,00 0,00 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienická vybavení X 0,00 100 1,00 0,00 24. Výtahy X 0,00 100 1,00 0,00 25. Ostatní C 6,20 100 0,00 0,00 26. Vytápění A 1,65 100 1,00 1,65 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K1 * K2 * K3 * K5 * Ki) 250 000,00 / (7 762,83 * 1 599,- * 0,9480 * 0,9244 * 0,7553 * 0,9000 * 2,0500) = 1,65 Součet upravených objemových podílů 82,30 Koeficient vybavení K4: 0,8230

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

7 762,83 m3 * 1 607,06 Kč/m3

= * * * * * * = =

1 599,0,9480 0,9244 0,7553 0,8230 0,9000 2,0500 1 607,06 12 475 333,58 Kč



*

Montovaná hala - zjištěná cena

=

- 19 -

0,683 8 520 652,84 Kč

Příslušenství areálu, venkovní úpravy


Venkovní úprava § 18:

35.1. Jiné - počet

Počet:

1,00 soubor

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/soubor] Základní cena upravená cena [Kč/soubor]

= =

1 500 000,1 500 000,-

Plná cena:

=

1 500 000,- Kč

1,00 soubor * 1 500 000,- Kč/soubor



*

Příslušenství areálu, venkovní úpravy - zjištěná cena

=

0,750 1 125 000,- Kč

Rekapitulace nákladové ceny staveb:

Administrativní budova Zděná hala Montovaná hala Příslušenství areálu, venkovní úpravy

4 288 417,- Kč 6 239 735,70 Kč 8 520 652,84 Kč 1 125 000,- Kč 20 173 805,54 Kč

Nákladové ceny - celkem

=

- 20 -

20 173 805,54 Kč

Ocenění výnosovým způsobem


Druh objektu: Budovy pro obchod Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,00 % Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle § 31 odst. 2: 0,3 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,30 %

Výnosy z nepronajatých částí

Název Areál Výnosy celkem

Plocha celkem 1,00

Nájemné [Kč/m2/rok] 960 000,-

Nájemné [Kč/měsíc] 80 000,-

Roční výnos [Kč] 960 000,960 000,-

Ocenění

Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor:

=

Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 1 353 755,52 Kč - výměra stavebního pozemku: 4 296,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 2 502,00 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 788 430,24 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:

-

39 421,51 Kč

Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 960 000,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 7,30 %

= /

384 000,- Kč 536 578,49 Kč 7,30 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

7 350 390,30 Kč

- 21 -

960 000,- Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování

Skupina:

D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti

Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): Stabilizovaná oblast bez bezprostředního rozvoje Ocenění nákladovým způsobem CN = Ocenění výnosovým způsobem CV = Rozdíl R =

20 173 805,54 Kč 7 350 390,30 Kč 12 823 415,24 Kč

Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R

=

8 632 731,82 Kč

Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu

=

8 632 731,82 Kč

Cena staveb celkem

=

8 632 731,82 Kč

Pozemky - celkem

+

1 369 194,24 Kč

Pozemky s obchodním a skladovacím areálem - zjištěná cena

=

10 001 926,06 Kč

- 22 -

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s obchodním a skladovacím areálem

10 001 926,10 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

10 001 926,10 Kč

Celkem

10 001 926,10 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

10 001 926,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1 . Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s obchodním a skladovacím areálem

10 001 926,10 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

10 001 926,10 Kč

Celkem

10 001 926,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

10 001 926,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Desetmilionůjedentisícdevětsettřicet Kč

- 23 -

10 001 930,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 48.811,- Kč s příslušenstvím - P.M.H. Invest & Trade spol. s r.o., č.p. 556, 38101 Přísečná, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 288.643,- Kč - Okresní správa sociálního zabezpečení Opava, Krnovská 2975/75, Předměstí, 74698 Opava, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 1.123.705,- Kč - Finanřní úřad pro Moravskoslezský kraj, Na Jízdárně 3162/3, Moravská Ostrava, 70200 Ostrava související Závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého a Závazek nezajistit zást. pr. ve výhodnějším pořadí nový dluh, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 1.987.924,- Kč - Finanřní úřad v Opavě, Masarykova třída 310/2, Město, 74601 Opava, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek podrobně rozepsaných na LV č.191 - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, 114 07, Zahájení exekuce 032EX-236/2014-7 ze dne 13.6.2014 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 032EX-236/2014-15 ze dne 25.6.2014, Rozhodnutí o úpadku 22INS-13077/2014-A-10 ze dne 14.7.2014. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 24 -

tří podlažní administrativní budovy a provozního areál v blízkosti centra města, Textilní, Krnov Pod Cvilínem. Areál je napojen na veřejný rozvod elektřiny, plynu, vody, kanalizace a centrální parovod. Požadovaná cena 8.000.000,- Kč.

komerční areál vhodný jako sídlo firmy, Litultovice, okres Opava. Využití: výroba, sklady nebo překladiště, kanceláře, ubytování. Oplocený uzavřený areál tvoří 12 budov – kanceláře, sklady, výrobní prostory, garáže, parkovací stání, vrátnice, zeleň. Kompletní inženýrské sítě mimo kanalizaci. Možnost zajištění financování, včetně dotací. Nemovitost je nyní v konkurzu u insolvenčního správce. Požadovaná cena 6.280.000,- Kč včetně poplatků, provize RK a právního servisu.

- 25 -

prodej lukrativního výrobního areálu na rovinatém pozemku v Opavě. V areálu jsou celkem čtyři budovy, z toho jedna výrobní hala (3.592m2 podlahové plochy), dva sklady (624m2), 1 budova trafostanice (132m2) a co musím vyzdvihnout, je komín, na kterém je umístěna anténa telefonních operátorů, z nichž plyne nemalý roční výnos. Výměra pozemku je celkem 10.819m2, z toho je 6.471m2 zastavěná plocha a nádvoří. Objekt je znám pod bývalým názvem PAPCEL. Požadovaná cena 16.769.450,- Kč včetně provize RK a právního servisu.

nebytové prostory 1600 m2, Holasovice, okres Opava, v současné době využívány jako zubní laboratoř. Budova je z poloviny 90 let nová střecha Bramac, bezúdržbové plastové okna, až 17 parkovacích míst 2 z toho v garáži v suterénu budovy. Výborná dostupnost v blízkosti vlaková i autobusová doprava. Výborné pro sídlo firmy či jiného využití. Veškerá občanská vybavenost v okolí. Požadovaná cena 5.100.000,- Kč včetně provize.

- 26 -

komerční objekt Rolnická, Opava – Kateřinky k prodeji, kanceláře v 1.NP, mezipatře a 2.NP, hala o velikosti 600 m². Možnosti využití - výroba, autoservis, strojírenská dílna, stavební firma, sklady. Celková plocha 1279 m2. Požadovaná cena 8.900.000,- Kč.

- 27 -

Obvyklá cena bez vlivu závad : 10.000.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 10.000.000,- Kč. Slovy: Desetmilionů Kč

V Tršicích 27.11.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15. - 28 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4594-393/2015 znaleckého deníku.

- 29 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 191 ze dne 15.9.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 30 -

počet stran A4 v příloze: 5 1 5 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 31 -

- 32 -

- 33 -

- 34 -

Mapa oblasti

- 35 -

- 36 -

- 37 -

2015

Recommend Documents