ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 81/7171/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 245/351 v bytovém domě č.p. 245 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 274/60 a jednotky – garáže č. 10 v budově bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely 274/53 včetně podílu na společných částech budovy a pozemku čís. parcely 274/53, vše v k.ú. Třeboradice, v ulici Kašeho, v městské části Praha – Třeboradice, v Hlavním městě Praze
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 81/7171/2015
LV no.: 465, 585
Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka – byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 245/351 v bytovém domě č.p. 245, včetně podílu o velikosti 705/10866 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 274/60 a jednotky – garáže (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 10 v budově bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely 274/53 včetně podílu o velikosti 154/1694 na společných částech budovy a pozemku čís. parcely 274/53, vše v k.ú.Třeboradice, v ulici Kašeho, ve městě Praha, v městské části Praha – Třeboradice, okres Hlavní město Praha Address of subject / Adresa majetku: Kašeho č.p. 245, Třeboradice, 196 00 Praha Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba:
Appurtenances: Příslušenství:
2.076.653 Kč
Market value Tržní hodnota
2.500.000 Kč
Nestanovena Kč
Common price Obvyklá cena
2.500.000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
2.509.000 Kč
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
2
Čísla parcel jednotka - byt č. 245/351 (jednotka Parcel of land nr. podle zákona č. 72/1994 Sb.)+ jednotka - garáž č. 10 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) balkon
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
Hlavní město Praha, městská část Třeboradice, obytná zóna
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
v městské části Praha Třeboradice se nachází dostatečná občanská vybavenost, úplná v dostupné vzdálenosti, obchodní centra v městské části Praha – Letňany
Unit price: Jednotková cena
jednotka – byt: 274/60 (podíl 705/10866) jednotka – garáž: 274/53 (podíl 154/1694) 383 m2, podíl 705/10866 200 m2, podíl 154/1694
-2-
zastavěná plocha a nádvoří 3.350 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém:
LEASE / PRONÁJEM
zděný
Whole property: Celá nemovitost:
byt- 70,50 m2 garáž: 15,40 m2
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
jednotka – byt: 70,50 m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
jednotka – garáž: 15,40 m2 Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
nestanovena Kč/m2 cca 2007 jednotka – byt: 8
%
jednotka – garáž: 8
%
Property right / Vlastnické právo: LV č. 465 (jednotka – byt č. 245/351): Podle části A listu vlastnictví č. 465 (jednotka - byt) ze dne 12.2.2015 je jednotka - byt ve vlastnictví: paní Zuzany Smolíkové, bytem Ginzova 3240/1, Záběhlice, 106 00 Praha 10 – podíl 1/2 pana Filipa Výborného, bytem Pod Palatou 2660/14, Smíchov, 150 00 Praha 5 – podíl 1/2. LV č. 585 (jednotka – garáž č. 10): Podle části A listu vlastnictví č. 585 (jednotka - garáž) ze dne 12.2.2015 je jednotka - byt ve vlastnictví: paní Zuzany Smolíkové, bytem Ginzova 3240/1, Záběhlice, 106 00 Praha 10 – podíl 1/2 pana Filipa Výborného, bytem Pod Palatou 2660/14, Smíchov, 150 00 Praha 5 – podíl 1/2. Restricting conditions / omezující podmínky: LV č. 465 (jednotka – byt č. 245/351): Podle části C listu vlastnictví č. 465 (jednotka - byt) ze dne 12.2.2015 je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno: -zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu pohledávky ve výši 56.614,- Kč s příslušenstvím k podílu ½ ve vlastnictví pana Filipa Výborného na jednotce – bytu č. 245/351 ve prospěch České republiky (IČ 00000001), a to na základě Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.j. 4819369/13/2005-25201-109617, FÚ pro Hl. m. Prahu, ÚzP pro Prahu 5 ze dne 10.9.2013 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 5265 v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 2.406.275,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 2.384.812,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 31.8.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 5.9.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). LV č. 585 (jednotka – garáž č. 10): Podle části C listu vlastnictví č. 585 (jednotka - garáž) ze dne 12.2.2015 je vlastnické právo k jednotce - garáži omezeno: -zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 2.406.275,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 2.406.275,- Kč , které vzniknou do 31.5.2043 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 18.3.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 19.11.2008 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v částech C listů vlastnictví č. 465 a č. 585. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle částí C listů vlastnictví č. 465 (jednotka - byt) a č. 585 (jednotka - garáž) ze dne 12.2.2015 nejsou oceňované nemovité věci zatíženy žádnými věcnými břemeny. -3-
Mortgages: / zástavní práva: LV č. 465 (jednotka – byt č. 245/351): Podle části C listu vlastnictví č. 465 (jednotka - byt) ze dne 12.2.2015 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno: -zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu pohledávky ve výši 56.614,- Kč s příslušenstvím k podílu ½ ve vlastnictví pana Filipa Výborného na jednotce – bytu č. 245/351 ve prospěch České republiky (IČ 00000001), a to na základě Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.j. 4819369/13/2005-25201-109617, FÚ pro Hl. m. Prahu, ÚzP pro Prahu 5 ze dne 10.9.2013 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 5265 v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 2.406.275,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 2.384.812,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 31.8.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 5.9.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). LV č. 585 (jednotka – garáž č. 10): Podle části C listu vlastnictví č. 585 (jednotka - garáž) ze dne 12.2.2015 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno: -zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 2.406.275,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 2.406.275,- Kč , které vzniknou do 31.5.2043 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 18.3.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 19.11.2008 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: LV č. 465 (jednotka – byt č. 245/351): Jednotka - byt je v katastru nemovitostí evidována jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Ke dni ocenění je byt pravděpodobně užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. LV č. 585 (jednotka – garáž č. 10): Jednotka - garáž je v katastru nemovitostí evidována jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako garáž. Ke dni ocenění je garáž pravděpodobně užívána pro dané účely, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - prakticky nejsou Strong points / silné stránky: - jednotka – byt situována v bytovém domě z roku 2007, tzn. pravděpodobně dobrý technický stav jednotky – bytu a bytového domu - jedná se o novostavbu bytového domu - existence vlastní garáže - daná oblast v dostupnosti úplné občanské vybavenosti - daná oblast dostupná systémem městské hromadné dopravy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 465 (jednotka - byt) pro k.ú. Třeboradice, obec Praha, prokazující stav evidovaný k datu 12.2.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 585 (jednotka - garáž) pro k.ú. Třeboradice, obec Praha, prokazující stav evidovaný k datu 12.2.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ kopie katastrální mapy pro část k.ú. Třeboradice, vyhotovená dálkovým přístupem do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 12.2.2015 svolána na 27.2.2015, ve 14:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor jednotky – bytu a jednotky - garáže. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Částečné informace byly zjištěny od vlastníka jiného z bytů v bytovém domě č.p. 245.
-4-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
731528 Třeboradice 554782 Praha 1 241 664 01.02.2013 CZ0100 Hlavní město Praha Hlavní město Praha Hlavní město Praha, městská část Třeboradice
Infrastructure / Infrastruktura: Město Praha (1 241 664 obyvatel) je Hlavním městem České republiky. Hlavní město Praha disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství (magistrát hlavního města Prahy, městské úřady, pošty, policie, městská policie, obchody, obchodní centra, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadla, kina, sportoviště, knihovny a další). Městská část Praha – Třeboradice, která se nachází na severovýchodním okraji Hlavního města Prahy, disponuje dostatečnou občanskou vybaveností (úřad městské části, pošta, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy, zdravotní střediska, sportoviště a další). Po dopravní stránce je městská část Praha – Třeboradice velmi dobře dostupná silniční dopravou, v městské části je zavedena městská hromadná doprava (autobusy). Stanice metra je v nedaleké městské části Praha – Letňany. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány v městské části Třeboradice, v ulici Kašeho, v zástavbě obdobných bytových domů a rodinných domů. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná.
-5-
Short description property / stručný popis majetku: Jednotka - byt č. 245/351: Oceňovaná jednotka - byt se nachází v bytovém domě č.p. 245, na pozemku čís. parcely 274/60, v ulici Kašeho, k.ú. Třeboradice, v městské části Třeboradice, v Hlavním městě Praha. Bytový dům je situován jako samostatně stojící, je nepodsklepený, má 4 nadzemní podlaží (přízemí, 1 - 3. patro), zastřešení je plochou střechou. V bytovém domě se nachází celkem 19 jednotek -bytů a společné prostory. K jednotce - bytu náleží podíl o velikosti 705/10866 na společných částech bytového domu č.p. 245 a pozemku čís. parcely 274/60, k.ú. Třeboradice. Dispoziční řešení: Vnitřní dispozice je tvořena jednotkou - bytem pravděpodobně o velikosti 2+kk s příslušenstvím situovanou ve 3.NP (2. patro) bytového domu. Vnitřní dispozice se sestává z ložnice, pokoje s kuchyňským koutem, koupelny s WC, chodby a zasklené pavlače. K jednotce - bytu náleží užívání balkonu. Celková podlahová plocha bytu je 70,50 m² (bez výměry balkonu). Poznámka: Informace o dispozičním řešení byly sděleny od vlastníka jiného z bytů v bytovém domě č.p. 245. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Bytový dům je založen na betonových základových pasech a patkách s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou zděné, část nosných prvků je ocelové konstrukce, vnitřní příčky bytu jsou pravděpodobně zděné, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou pravděpodobně betonové, střecha je plochá, pravděpodobně s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, schodiště je vnější ocelové. Podlahy v bytě jsou betonové, pravděpodobně s běžnými povrchy (keramická dlažba, plovoucí laminátová podlaha, textilní krytina), okna jsou plastová pravděpodobně s izolačním dvojsklem, vnitřní omítky jsou pravděpodobně štukové, v sociálním zázemí a kuchyňském koutu pravděpodobně doplněné keramickým obkladem, vnitřní dveře jsou pravděpodobně dřevěné plné i prosklené do obložkových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou plastové. Vnější omítky jsou strukturované, probarvené, se zateplením. Bytový dům má předpokládaný vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu. Vytápění a zásobování teplou užitkovou vodou je ze společné kotelny pro bytový dům. Vybavení kuchyně nebylo z důvodu neumožnění prohlídky bytu zjištěno. Sociální zázemí je pravděpodobně vybaveno splachovacím WC, umývadlem, vanou, případně sprchovým koutem a příslušnými vodovodními bateriemi. Bytový dům není vybaven osobním výtahem. Jednotka - garáž č. 10: Oceňovaná jednotka - garáž se nachází v budově bez č.p./č.e, na pozemku čís. parcely 274/53, v ulici Kašeho, k.ú. Třeboradice, v městské části Třeboradice, v Hlavním městě Praha. Oceňovaná jednotka - garáž je situována jako řadová vnitřní, je nepodsklepená, zastřešení je střechou sedlového tvaru s mírným sklonem. K jednotce - garáži náleží podíl o velikosti 154/1694 na společných částech budovy bez č.p./č.e. a pozemku čís. parcely 274/53, k.ú. Třeboradice. Dispoziční řešení: Vnitřní dispozice je tvořena stáním pro jeden osobní automobil. Celková podlahová plocha garáže je 15,40 m². Konstrukční řešení a vybavení (garáže): Stavba je pravděpodobně založena na betonových základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou pravděpodobně zděné, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, střecha je sedlového tvaru s mírným sklonem, s krytinou z vlnitých šablon. Podlahy jsou pravděpodobně betonové. Vrata garáže jsou ocelová výklopná. Vnější omítky jsou strukturované, probarvené, se zateplením. Stavba má předpokládaný vnitřní rozvod elektrického proudu.
-6-
Stáří a stavební stav: Podle dostupných informací byl bytový dům a stavba řadových garáží postaveny v roce 2007, jejich stáří ke dni ocenění je tedy 8 let, jedná se tedy o novostavby. Na stavbách nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Jednotka - byt č. 245/351: Stavebně technický stav jednotky - bytu nelze z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor bytu zjistit. Pro ocenění je přepokládáno novodobé standardní vybavení s běžnou údržbou. Stavebně technický stav jednotky - bytu je předpokládán dobrý. Jednotka - garáž č. 10: Stavebně technický stav jednotky - garáže nelze z důvodu neumožnění prohlídky zjistit. Pro ocenění je přepokládáno standardní vybavení s běžnou údržbou. Celkově lze stavebně technický stav stavby hodnotit jako dobrý, stavebně technický stav jednotky - garáže je předpokládán dobrý. Pozemky: K oceňované jednotce - bytu č. 245/351 náleží podíl 705/10866 na pozemku čís. parcely 274/60, k.ú. Třeboradice. K oceňované jednotce – garáži č.10 náleží podíl 154/1694 na pozemku čís. parcely 274/53, k.ú. Třeboradice. Pozemek čís. parcely 274/60 je zcela zastavěn bytovým domem č.p. 245. Pozemek čís. parcely 274/53 je zcela zastavěn budovou (garážemi) bez č.p./č.e.. Pozemky jsou rovinné konfigurace, pozemek čís. parcely 274/60, který je zastavěn bytovým domem č.p. 245 je pravděpodobně napojen na inženýrské sítě el. proudu, vody, kanalizace a zemního plynu a pozemek čís. parcely 274/53, který je zastavěn stavbou garáží je pravděpodobně napojen na inženýrské sítě elektrického proudu. Pozemky jsou přístupné z veřejné komunikace, po pozemku čís. parcely 274/1 (ostatní plocha/ostatní komunikace, vlastník Hlavní město Praha). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Tvar pozemků a jejich uspořádání je patrné z kopie katastrální mapy v příloze.
-7-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 245/351 v bytovém domě č.p. 245, včetně podílu o velikosti 705/10866 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 274/60 a jednotky – garáže (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 10 v budově bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely 274/53 včetně podílu o velikosti 154/1694 na společných částech budovy a pozemku čís. parcely 274/53, vše v k.ú.Třeboradice, v ulici Kašeho, ve městě Praha, v městské části Praha – Třeboradice, okres Hlavní město Praha, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27. února 2015 (po zaokrouhlení)
2.500.000,- Kč Slovy: Dvamilónypětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí LV č. 465 (jednotka – byt č. 245/351): Podle části C listu vlastnictví č. 465 (jednotka - byt) ze dne 12.2.2015 je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno: -zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu pohledávky ve výši 56.614,- Kč s příslušenstvím k podílu ½ ve vlastnictví pana Filipa Výborného na jednotce – bytu č. 245/351 ve prospěch České republiky (IČ 00000001), a to na základě Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.j. 4819369/13/2005-25201-109617, FÚ pro Hl. m. Prahu, ÚzP pro Prahu 5 ze dne 10.9.2013 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví č. 5265 v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 2.406.275,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 2.384.812,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 31.8.2007, právní účinky vkladu práva ke dni 5.9.2007 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). LV č. 585 (jednotka – garáž č. 10): Podle části C listu vlastnictví č. 585 (jednotka - garáž) ze dne 12.2.2015 je vlastnické právo k jednotce - garáži omezeno: -zástavním právem smluvním pohledávky ve výši 2.406.275,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 2.406.275,- Kč , které vzniknou do 31.5.2043 ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 18.3.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 19.11.2008 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v částech C listů vlastnictví č. 465 a č. 585. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 81/7171/2015.
Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 23. března 2015
-8-
