-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2190-147/2015 o odhadu ceny obvyklé (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na nemovité věci - pozemku parc.č. 3205/3 jehož součástí je rodinný dům č.p. 706, pozemku parc.č. 3205/70 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če a pozemku parc.č. 3205/4 a součástí a příslušenství, katastrální území Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, okres Opava (LV č. 229)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 02644/13
Podle stavu ke dni 18. 3. 2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 26 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 20. 4. 2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc (spoluvlastnický podíl) včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 706 Finské domky 706/23, 747 14 Ludgeřovice Opava Ludgeřovice Ludgeřovice
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 18. 3. 2015 pouze za účasti znalce. Znalec si prohlédl pouze exteriér nemovité věci, povinný ani přes výzvu neumožnil znalci prohlídku nemovité věci. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 229 pro k.ú. Ludgeřovice ze dne 26. 2. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 02644/13-120 o ustanovení znalce ze dne 26.2.2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 229 zapsán: Hynek Jiří, Finské domky 706/23, 74714 Ludgeřovice
podíl ½
Hynková Renata, Finské domky 706/23, 74714 Ludgeřovice
podíl ½
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Ludgeřovice, okrese Opava, při ul. Finské domky, cca 130 m jihovýchodně od zastávky MHD „Samoobsluha“. Okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. V okolí nemovité věci je k dispozici rozšířená občanská vybavenost. Kompletní občanská vybavenost je pak k dispozici ve městě Ostrava, vzdáleném cca 6 km. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci, ul. Finské domky nebo z ulice Vráblovecká. Oceňovaná nemovitost se nachází ve vyhledávané a klidné lokalitě v rámci Ostravska, s dobrou dopravní dostupností města Ostravy nebo Hlučína. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 3205/3 jehož součástí je rodinný dům č.p. 706, pozemkem parc.č. 3205/70 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če a pozemkem parc.č. 3205/4 a součástmi a příslušenstvím. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) vedlejší stavby - garáž na pozemku parc.č. 3205/70 (jedná se o dvojgaráž, nepodsklepenou, přízemní s plochou střechou, s krytinou IPA, podlaha betonová, vrata plechová, garáž je napojena na IS elektro). - jednoduchý přístřešek (posezení) navazující na stavbu dvojgaráže, nezapsaný a nezakreslený v Katastru nemovitostí, s pultovou střechou, s krytinou IPA a betonovou dlažbou. - jednoduchý kovový přístřešek (kotec pro psa) - jednoduchý dřevěný přístřešek (sklad dřeva, voliéra) b) venkovní úpravy oplocení, vrátka, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, venkovní bazén, udírna c) trvalé porosty na pozemcích se nachází trvalé porosty různého druhu a stáří (okrasné i ovocné) Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení, ve vyhledávané klidné části v rámci Ostravska Negativa oceňované nemovité věci: - skutečný stav neodpovídá zákresu v katastrální mapě - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku.
Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 3205/3 Parc.č. 3205/4 Parc.č. 3205/70
zastavěná plocha a nádvoří zahrada zastavěná plocha a nádvoří
o výměře 115 m2 o výměře 439 m2 o výměře 49 m2
Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty. Celková výměra pozemků činí 603 m2. Příslušenství nemovité věci je nadstandardního rozsahu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6.
-5B) stavby: 1) Rodinný dům č.p. 706, součást pozemku parc.č. 3205/3 Oceňovaný rodinný dům je řadový krajní, z části podsklepený, jednopodlažní s obytným podkrovím pod sedlovou střechou. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá dle velikosti objektu, že se jedná o rodinný dům s dispozicí 5+1 nebo 5+kk. Základy jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce znalec předpokládá montované na bázi dřevní hmoty případně kombinované zděné. Střecha je sedlová. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky novodobé na zateplení. Vnitřní omítky znalec předpokládá vápenné hladké. Okna znalec předpokládá plastová nebo dřevěná, dveře hladké plné a prosklené. Podlaží jsou propojena schodištěm. Ostatní vybavení tvoří klimatizace a případně i krb. Zastavěná plocha objektu činí 115 m2. Znalec odhaduje obytnou plochu objektu na cca 145 m2. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovité věci, znalec pro další ocenění předpokládá vytápění kotlem na tuhá paliva či zemní plyn a případně krbem, standardní sociální vybavení sestávající z WC, umyvadel, van (případně sprchových koutů), a vybavení kuchyně kuchyňskou linkou a sporákem případně dalšími vestavnými spotřebiči. Jedná se o původní tzv. „finský domek“ s přístavbou. Technický stav objektu předpokládám dobrý, k domu byla provedena přístavba v roce 1998 a dále provedena rekonstrukce. Předpokládám, že je rodinný dům napojen na přípojky inženýrských sítí a to na elektřinu, vodu a plyn, případně i na kanalizaci, která je v obci dostupná.
-6-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 2 000 tis. až 3 500 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 – 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Srov. 1 Finské Úzká, domky 706, Ludgeřovice Ludgeřovice ZÁKLADNÍ ÚDAJE plocha pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu příslušenství korekce pro příslušenství korekce pro velikost pozemku korekce pro velikost domu Indikovaná hodnota nemovité věci
603 115 145
309 90 130 2 290 000 nabídka
Srov. 2 Srov. 3 Srov. 4 Okružní, Malá, Hlučínská, Markvartovice Ludgeřovice Petřkovice
645 141 180 2 550 000 nabídka
0,90 IV.15
0,90 IV.15
1,00
1,00
544 103 150 2 800 000
372 122 165 3 350 000
nabídka 0,90 II.15 1,00
nabídka 0,90 IV.15 1,00
horší srovnatelný srovnatelný srovnatelný 1,00 1,15 1,00 1,00 srovnatelná srovnatelná srovnatelná srovnatelná 1,00 1,00 1,00 1,00 horší horší horší horší 1,10 1,20 1,05 1,20 0,95 1,05 1,15 1,20 1,05 0,90 1,00 0,95 3 096 185
3 116 232
Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
2 158 448
3 100 000 ,- Kč
3 651 480
3 458 582
-7Ocenění spoluvlastnického podílu: Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po podílech k nemovitým věcem prakticky není. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 tak stanovuji odborným odhadem ve výši 80 % z jeho podílové hodnoty. Cena obvyklá nemovitosti: Spoluvlastnický podíl 1/2:
3 100 000,- Kč 1 550 000,- Kč
Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu: 80 % Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (zaokrouhleno):
1 240 000,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost pozemku, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci (spoluvlastnického podílu) zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 240 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu pozemků, tak i staveb a součástí a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
1 240 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na nemovité věci - pozemku parc.č. 3205/3 jehož součástí je rodinný dům č.p. 706, pozemku parc.č. 3205/70 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če a pozemku parc.č. 3205/4 a součástí a příslušenství, katastrální území Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, okres Opava (LV č. 229), je stanovena ke dni 18. 3. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 1 240 000,- Kč.
-8-
C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovité věci (spoluvlastnického podílu ve výši ½) na nemovité věci pozemku parc.č. 3205/3 jehož součástí je rodinný dům č.p. 706, pozemku parc.č. 3205/70 jehož součástí je stavba garáže bez čp/če a pozemku parc.č. 3205/4 a součástí a příslušenství, katastrální území Ludgeřovice, obec Ludgeřovice, okres Opava (LV č. 229) činí
1 240 000,- Kč Slovy: jedenmiliondvěstěčtyřicettisíc Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci
0,- Kč
Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovité věci (spoluvlastnického podíle ve výši ½) včetně příslušenství a součástí
1 240 000,- Kč
Slovy: jedenmiliondvěstěčtyřicettisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 20. 4. 2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2190-147/2015 znaleckého deníku.
-9Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Přední pohled na RD č.p.706
Přední pohled na RD č.p.706
Pohled do zahrady
Dvojgaráž bez čp/če
- 11 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 12 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 RD ul. Úzká, Ludgeřovice Cena: 2 290 000,- Kč Zastavěná plocha: 90 m2 Užitná plocha: 130 m2 Velikost pozemku: 309 m2 Rodinný dům 5+1, který prošel celkovou rekonstrukci v roce 2001. V přízemí se nachází kuchyň s východem na zahradu, obývací pokoj s krbem, koupelna s WC a sprchovým koutem, dva pokoje. V patře se nachází dva velké pokoje s komorou, koupelna s WC a vanou. Dům se vytápí plynem (nový kotel) nebo tuhá paliva krbem. Nahoře plovoucí podlahy, v přízemí dlažba a linoleum. Elektřina i topení v mědi. Na pozemku stojí dřevěná technická místnost, zastřešený prostor pro parkování či venkovní posezení s grilem. Půda. Kanalizace. Studna s užitkovou vodou.
Nemovitá věc č. 2 RD ul. Okružní, Markvartovice Cena: 2 550 000,- Kč Zastavěná plocha: 141 m2 Užitná plocha: 180 m2 Velikost pozemku: 645 m2 Rodinný dům 4+1 po kompletní rekonstrukci s garáží a oplocenou zahradou. V přízemí domu se nachází vstupní chodba se schodištěm, obývací pokoj, kuchyně s jídelnou, samostatné WC a koupelna. V patře se nachází obytná zóna s třemi samostatnými pokoji, koupelna s WC. V suterénu se nachází garáž se sekčními vraty, přístupní z ulice vč. dvou sklepních místností. Rekonstrukce domu zahrnovala zateplení fasády, plastová okna, vnitřní i vnější dveře, výměnu krovu a třešní krytiny vč.izolace, hydroizolace, veškeré klempířské prvky, vnitřní rozvody vody, plynu, odpadů a elektroinstalace, kompletní nové omítky a vnitřní schodiště vč. nových koupelen a WC. K domu náleží zahrada s terasami k posezení, pozemek je svažitý s výhledem do krajiny a na obec. Dům je napojen na veškeré IS vč. kanalizace. .Nemovitá věc č. 3 RD ul. Malá, Ludgeřovice Cena: 2 800 000,- Kč Zastavěná plocha: 103 m2 Užitná plocha: 150 m2 Velikost pozemku: 544 m2 Rodinný dům o velikosti 5+1 s jídelnou v centru obce Ludgeřovice. Kolaudace byla v roce 1976. Dům je celopodsklepený s garáží.U domu je prostorná terasa s výhledem na blízké okolí. V přízemí domu je zádveří, WC, kuchyň se spíží, obývací pokoj a jídelna s krbem a schodiště do prvního patra. V prvním patře 3 menší pokoje, kde dva z nich mají vstup na balkon a jeden větší pokoj. Dále se v prvním patře nachází koupelna s WC. Ve sklepě je prádelna, sušárna, dílna a kotelna. Vytápění domu je plynové i na tuhá paliva. Odpady jsou řešeny žumpou. Voda je z vlastní studny. .Nemovitá věc č. 4 RD ul. Hlučínská, Petřkovice Cena: 2 800 000,- Kč Zastavěná plocha: 122 m2 Užitná plocha: 165 m2 Velikost pozemku: 372 m2 Rodinný dům v Petřkovicích, na Hlučínské ulici. Podkroví domu je řešeno jako otevřené studio, vstup do domu přes zimní zahradu. V domě je sauna, 2 krby a biokrb, prostorná koupelna, velká kuchyň s jídelnou a spížkou. K domu patří menší okrasná zahrada. Umístění je v klidné části, poblíž náměstí a veškeré občanské vybavenosti.
