2015

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5758-168/2015 o obvyklé ceně nemovité věci – pozemek p.č.758, jehož součástí je stavba Nové Město č.p.52 s příslušenstvím, katastrální území Nové Město (kód:727181), obec Praha

Objednavatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 9 JUDr.Milan Usnul, soudní exekutor Bryksova 763/46 198 00 Praha 9 - Černý Most

Účel posudku:

Stanovení ceny obecné pro prodej v dražbě 098EX 144/15-64

Oceňovací předpis:

Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.

Oceněno ke dni:

1.prosince 2015

Posudek vypracoval:

Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 16 stran a přílohy. V Praze, dne 10.prosince 2015

Znalecký posudek č.5758-168/2015

ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.)

METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy nemovitou věci je pozemek s rozestavěnou (nedokončenou) stavbou hotelu, je cena zjištěná určena metodou nákladového ocenění podle platné oceňovací vyhlášky. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je, jak už je řečeno, rozestavěná stavba hotelu a s nemovitými věcmi tohoto typu nemovitostí se v dané lokalitě k datu ocenění prakticky vůbec neobchoduje, je sice metoda srovnávací použita, ale její použití je postaveno na porovnání cen užitkových ploch existujících a provozovaných hotelů. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné nákladovým způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení rozhodujících údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Znalec upozorňuje, že metoda nákladového ohodnocení je jednou z respektovaných metod pro odhad obvyklé ceny. Obvyklá cena bude stanovena i se znalostí inzertních cen užitných ploch porovnatelných nemovitostí metodou srovnávací.

-2-


NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovanou nemovitou věcí je pozemek s řadovou budovou, realizovanou v původní zástavbě na křižovatce ulic Purkyňova a Vladislavská, v centru hlavního města. Nemovitá věc je tvořena: - pozemkem p.č.758, zastavěná plocha a nádvoří - budovou č.p.52 realizovanou na pozemku p.č.758 - příslušenstvím (přípojky sítí, zpevněné plochy vnitřního dvora). Nemovitá věc se nachází v katastrální území Nové Město (kód:727181). Pozemek je v památkové rezervaci, v památkově chráněném území. Tento stav je zapsán v katastru nemovitostí. Budova je rovněž součástí památkové rezervace (stav zapsán KN). Budova je vedena jako jiná stavba. K datu ocenění je budova rozestavěná, přičemž stavba je od cca roku 2006 zastavena a nepokračuje. Stavební povolení je vydáno na realizaci Hotelu Vladislavova (rekonstrukce a dostavba). Platnost stavebního povolení je stále prodlužována, takže k datu ocenění nemovité věci je platné. Podrobný popis budovy, včetně chronologie stavby a technického popisu konstrukcí a vybavení je uveden dále v posudku. Budova, se všemi částmi, je, resp. může být, napojena na kompletní městskou infrastrukturu (voda, kanalizace, elektro, plyn). Pozemek je z větší části zastavěný budovou, nezastavěná část je užívána jako společný dvůr. Budova je přístupná (vchod má) z ulice Vladislavova. Dvůr je přístupný průjezdem přes uliční část budovy. Pozemek je rovinný. Praha je hlavním městem České republiky. Podle Malého lexikonu obcí má 1243201 stálých obyvatel. K dispozici jsou všechny základní i nadstavbové služby občanské vybavenosti. Trvalé porosty ve smyslu oceňovací vyhlášky se na pozemku nevyskytují. Technický stav budovy neumožňuje její běžné užívání (stavba - pokročilá hrubá stavba). Podle Oceňovací vyhlášky je budova zařazena podle druhu jako typ G - budovy hotelů (kód CZCC 121, číslo SKP 46.21.19.1..1). Jako taková je i oceněna. V katastru nemovitostí je v části C výpisu zapsáno věcné břemeno (podle listiny). Jedná se o věcné břemeno strpění umístění transformační stanice 22/0,4kV a strpění volného přístupu do prostorů TS v 1.pp domu za účelem zajištění jejího provozu, údržby a oprav. Právo je zapsáno ve prospěch PREdistribuce, a.s. Smlouva o zřízení věcného břemene V 3004/2004101 je bezúplatná. Právo odpovídající věcnému břemeni nemá na obvyklou cenu nemovité věci žádný vliv. Pro potřeby vypracování znaleckého posudku byla znalci budova zpřístupněna zástupcem vlastníka. Veškeré potřebné údaje a informace získal znalec ve stavebním archivu městské části Praha 1, od zástupce vlastníka budovy a od zástupce objednatele znaleckého posudku.

2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení Exekutorského úřadu Praha 9, soudní exekutor JUDr. Milan Usnul, čj. 098EX 00144/15=064 ze dne 18.11.2015. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Nové Město Kopie katastrální mapy, mapa geografického informačního systému, pro katastrální území Nové Město (kód:727181), obec Praha, vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha v měřítku 1:500. Mapy širších souvislostí.

-3-

Znalecký posudek č.5758-168/2015 Cenová mapa Prahy CMP2015 Výkresová dokumentace: - projektová dokumentace Vladislavova 52/19 - zaměření, zpracovatel Geodetické práce Miloslav Menhard, datováno 06/1995 - projektová dokumentace PSP Hotel Vladislavova, zpracovatel QARTA, s.r.o., datováno 06/2005 - schéma, zaměření, vypracoval znalec při místním šetření Znalecký posudek o ceně nemovitosti, budova č.p.52, Vladislavova 19, Praha 1 - Nové Město, pro Českou pojišťovnu, a.s. zpracoval znalecký ústav Novota, a.s. Fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření. Místní šetření znalce konané v listopadu 2015 za přítomnosti zástupce vlastníka nemovité věci a zástupce objednatele znaleckého posudku

3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.3038 pro katastrální území Nové Město (kód:727181), obec Praha zapsána: Tamarid, s.r.o. identifikátor 26758997 Vladislavova 52/19 110 00 Praha 1 - Nové Město

4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy - Mapy širších souvislostí - Cenová mapa Prahy 2015 - Fotodokumentace - Příklady porovnatelných nemovitých věcí

5. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek dle § 2 (ocenění dle cenové mapy) 2) Budova

*** Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. ***

-4-


POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Stavební pozemek dle § 2 (ocenění dle cenové mapy) Oceněno podle § 2 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.758 o výměře 502 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba Nové Město č.p.52 Pozemek je oceněn Cenovou mapou Prahy CMP2015. Pozemek se nachází na mapovém listu 45 ve skupině parcel 2704. Jednotková cena je 35640 Kč. 1.2 Výpočet ceny stavebního pozemku (§ 2 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku Cena za celou výměru 502.00 m2

= Kč = Kč

35.640,17.891.280,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Stavební pozemek dle § 2 (ocenění dle cenové mapy) Cena celkem Kč

17.891.280,-

_______________________________________________________________________________________________________________

2. Budova Oceněno podle § 12, přílohy č.8 vyhlášky. 2.1 Popis S ohledem na zařazení staveb podle Oceňovací vyhlášky se jedná o budovu typu G, budovy hotelů, kód CZCC 121. Doklad o stáří budovy nebyl vlastníkem předložen a ani ve stavebním archivu není k dispozici. S dostupných podkladů je nejstarší informace o přestavbě budovy z roku 1864. V průběhu dalších let docházelo k dílčím adaptacím. Současný vzhled získala budova v roce 1923, kdy bylo dostavěno 4.-6.nadzemní podlaží a věž. Koncem 80.let minulého století byl objekt užíván (a kolaudován) jako bytový dům. V souvislosti s realizací stanice metra, byl objekt vystěhován a byl využíván jako zařízení staveniště pro dodavatele. Ještě v roce 1990 byl objekt součástí bytového fondu. Po ukončení stavby metra, byl z bytového fondu vyjmut a převeden, rekolaudován na administrativní budovu. V té době, v souvislosti se změnou vlastníků, docházelo i ke změně záměrů, jak má být objekt využíván. Stavební práce, které byly v té době realizovány, byly tedy pouze udržovací, lokální a bezkoncepční. Zcela zásadní zásah do konstrukce byl proveden v letech 2005 a 2006, kdy byly, kromě původních klenutých stropů ve spodních podlažích všechny stropní konstrukce realizovány jako nové. V souvislosti s tím byly pochopitelně odstraněny všechny nenosné stěny a příčky. Dále byla provedena zásadní rekonstrukce krovu a nová střešní krytina. S ohledem na nový záměr vlastníka nemovitosti (přestavba na hotel), byly provedeny dostavby výtahové šachty a konstrukce k zástavbě původního dvoru. V roce 2006 byly práce ukončeny, stavba přerušena a objekt stavebně zabezpečen. Objekt je realizován tradiční metodou, užity jsou tradiční zdící a ostatní stavební materiály a obvyklé stavební detaily. Střecha a výplně otvorů v obvodovém plášti jsou úplné. Staticky významná poškození hlavních nosných konstrukcí nebyla zaznamenána.

-5-

Znalecký posudek č.5758-168/2015 Na realizaci přestavby na Hotel Vladislavská je zpracována projektová dokumentace pro stavební povolení a stavební povolení je k datu ocenění platné. Dispoziční řešení: 1.pp - částečné podsklepení - technické a technologické zázemí hotelu a trafostanice 22/0.4kV (existence na základě Věcného břemene pro PRE distribuce) 1.np - restaurace a bar s kuchyní a se zázemím, recepce a lobby, komerční prostory 2.np - hotelové pokoje, technické a skladové zázemí provozu 3.np - hotelové pokoje, technické a skladové zázemí provozu 4.np - hotelové pokoje, technické a skladové zázemí provozu 5.np - hotelové pokoje, technické a skladové zázemí provozu 6.np - hotelové pokoje, mezonetové apartmány, technické a skladové zázemí provozu 7.np - podkroví - mezonety, strojovny VZT a chlazení, půdní prostory Vertikální propojení je centrálním schodištěm a výtahem se stanicemi v každém z podlaží. V mezonetových apartmánech jsou vnitřní, interiérová schodiště. Rozdělení konstrukcí a vybavení a jejich úprava je zřetelná z tabulky výpočtu. Opotřebení je z důvodů objektivity provedeno analytickou metodou. 2.2 Charakteristika stavby CZCC: 121 SKP: 46.21.19.1..1 Typ podle účelu užití: G - budovy hotelů Druh konstrukce: Zděné 2.3 Podlaží Označení

Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá plocha výška

Výška podlaží

_______________________________________________________________________________________________________________

1.PP 1.NP 2.NP - 3.NP 4.NP 5.NP - 6.NP 7.NP - podkroví

259.0 259.00 m2 487.84 487.84 m2 399.02 399.02 m2 399.02 399.02 m2 399.02 399.02 m2 235.2 235.20 m2

0.00 m

3.30 m

0.00 m

3.75 m

0.00 m

4.10 m

0.00 m

3.50 m

0.00 m

3.40 m

0.00 m

3.40 m

Celkem 1 podzemní a 7 nadzemních podlaží. Průměrná zastavěná plocha podlaží je 372.14 m2 a průměrná výška podlaží je 3.65 m.

-6-

Znalecký posudek č.5758-168/2015 2.4 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Úroveň vybavení

Cen.podíl

Podíl části

n

_______________________________________________________________________________________________________________

1. 25. 51.

Základy vč. zemních prací podstandard Ostatní nadstandard vrata navíc

0.06300

75%

-0.04725

0.04400

100%

0.044

0.00177

100%

0.00177*1.852 ________________________________________________

0.00003 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00003) = 1.0000 2.5 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Stáří Životn. Cen.podíl (B) (C) (A)

Podíl části

Opotřebení konstrukce B/C * 100 A

_______________________________________________________________________________________________________________

1.

2.

3.

4. 5. 6.

7.

8. 9. 10.

Základy vč. zemních prací 150 200 0.04236 10 150 0.03069 Svislé konstrukce 150 200 0.08767 80 150 0.11690 10 100 0.04384 Stropy 150 200 0.04793 10 100 0.10065 Zastřešení mimo krytinu 10 80 0.10696 Krytiny střech 10 50 0.04997 Klempířské konstrukce 80 100 0.00351 10 80 0.00736 Úpravy vnitřních povrchů 80 100 0.04150 10 80 0.04842 Úpravy vnějších povrchů 80 100 0.06235 Vnitřní obklady keramické 50 0.03100 Schody 80 200 0.04910 80 0.00280

75% 25%

3.177% 0.2046%

30% 40% 30%

6.5753% 6.2347% 0.4384%

30% 70%

3.5948% 1.0065%

100%

1.337%

100%

0.9994%

30% 70%

0.2808% 0.092%

30% 70%

3.32% 0.6052%

100%

4.988%

100% 90% 10%

-7-

1.964%

Znalecký posudek č.5758-168/2015 11.

Dveře 80

12.

Vrata

13.

Okna 80

14.

15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 51.

100 50

0.01481 0.03040

20% 80%

0.00000

100%

100 0.08047 50 0.01770 Povrchy podlah 80 100 0.01929 10 80 0.03150 Vytápění 50 0.04900 Elektroinstalace 50 0.05800 Bleskosvod 10 50 0.00584 Vnitřní vodovod 50 0.03300 Vnitřní kanalizace 50 0.03200 Vnitřní plynovod 50 0.00300 Ohřev vody 40 0.02200 Vybavení kuchyní 30 0.01800 Vnitřní hygienické zařízení, vč. WC 40 0.04300 Výtahy 10 50 0.00546 Ostatní 30 0.06775 Instalační prefabrikovaná jádra 0.00000 vrata 80 100 0.00342

1.1848%

70% 30%

6.4376%

30% 70%

1.5432% 0.3938%

100% 100% 100%

0.1168%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

0.1092%

100% 100% 100%

0.2736% ______________________________

44.8766% Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 44.8766%. 2.6 Nedokončená stavba Pol. Konstrukce a vybavení Cen.podíl

Podíl části

Stupeň nedokon.

n

_______________________________________________________________________________________________________________

2. 3. 4.

Svislé konstrukce 0.04500 Stropy 0.05740 Zastřešení mimo krytinu 0.06100

-8-

30%

50%

0.023

70%

10%

0.006

100%

10%

0.006

Znalecký posudek č.5758-168/2015 5. 6. 7. 9. 10. 11. 13. 14. 15. 16. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25.

Krytiny střech 0.02700 Klempířské konstrukce 0.00420 Úpravy vnitřních povrchů 0.04970 Vnitřní obklady keramické 0.03100 Schody 0.00280 Dveře 0.03040 Okna 0.01770 Povrchy podlah 0.02310 Vytápění 0.04900 Elektroinstalace 0.05800 Vnitřní vodovod 0.03300 Vnitřní kanalizace 0.03200 Vnitřní plynovod 0.00300 Ohřev vody 0.02200 Vybavení kuchyní 0.01800 Vnitřní hygienické zařízení, vč. WC 0.04300 Výtahy 0.01400 Ostatní 0.06775

100%

5%

0.001

70%

10%

0.000

70%

50%

0.025

100%

100%

0.031

10%

100%

0.003

80%

100%

0.030

30%

100%

0.018

70%

30%

0.007

100%

100%

0.049

100%

100%

0.058

100%

100%

0.033

100%

100%

0.032

100%

100%

0.003

100%

100%

0.022

100%

100%

0.018

100%

100%

0.043

100%

80%

0.011

100%

100%

0.068 ________________________________________________

0.487 Neuvedené konstrukce a vybavení jsou plně dokončeny a neovlivňují výpočet ceny nedokončené stavby. Koeficient nedokončené stavby = 1 - n = 1 - 0.487 = 0.5133.

-9-

Znalecký posudek č.5758-168/2015 2.7 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy Pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí Pozitivní nebo stabilizovaná území v historických jádrech obcí 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

2

0.00

5

0.00

3

0.08

2

0.00

2

0.00

4

1.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.08) x 1 = 1.080

0.08

2.8 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, obchod a admin.) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 2 Obchodní centra 3. Poloha pozemku v obci 1 Střed obce - centrum obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 1 V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 6 Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 4 MHD - centrum obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 4 Výhodná - pro pozemek se stavbou s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 3 Vlivy zvyšující cenu – mimořádná investiční příležitost v centru hlavního města

0.65 0.10 0.10 0.00 0.00 0.00 0.03 0.10 0.00 0.00 0.25

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + 0.58) x 0.65 = 1.027

- 10 -

0.58

Znalecký posudek č.5758-168/2015 2.9 Výpočet ceny objektu (§ 12 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m3 obestavěného prostoru Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = 0.92 + (6.60 / 372.14 m2 PZP) K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.65 m PV) + 0.30 >= 0.60 K4: podle vybavení stavby K5: podle polohy (dle přílohy č.20) Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) pp: koeficient dle trhu a polohy pp = It x Ip = 1.080 x 1.027

Základní cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celý obestavěný prostor 40202.84 m3 Koeficient nedokončené stavby (§ 25 vyhlášky) Cena stavby bez opotřebení Snížení ceny za opotřebení 44.8766% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč

2.710,x 0.9390 x 0.9377 x 0.8753 x 1.0000 x 1.2500 x 2.0370 x 1.1090

___________________________ = Kč 5.897,78 = Kč 237.107.505,70 x 0.5133 = Kč 121.707.282,68 - Kč 54.618.090,42 = Kč 67.089.192,26

_______________________________________________________________________________________________________________

Cena celkem Kč

Budova

67.089.192,-

_______________________________________________________________________________________________________________

CENA ZJIŠTĚNÁ – REKAPITULACE 1) Stavební pozemek dle § 2 (ocenění dle cenové mapy) 2) Budova

Kč Kč

17.891.280,67.089.192,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky

Kč Kč

84.980.472,84.980.470,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 11 -


METODA SROVNÁVACÍ 1. Popis K ocenění nemovité věci – pozemku p.č.758 se stavbou č.p.52 (nedokončená stavba hotelu), v katastrálním území Nové Město (kód:727181), obec Praha, je použita metoda nepřímého srovnání cen nemovitých věcí (hodnota oceňované nemovité věci je srovnávána s hodnotou obdobných objektů). Pro použití této metody je základní podmínkou výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou – především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Tato podmínka je v tomto konkrétním případě poněkud problematická, neboť v místě a v čase se s rozestavěnými stavbami hotelů v podstatě vůbec neobchoduje. Jako alternativní srovnávaná veličina je tedy zvolena cena užitkové plochy. Cena standardní nemovité věci je stanovena srovnáním s obdobnými nemovitými věcmi. Index srovnávací věci je vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru srovnávacích nemovitých věcí od standardní nemovité věci. Na základě výpočtu indexu porovnané nemovité věci je stanovena jednotková tržní cena nemovité věci (JTCs). Index oceňované nemovité věci je pak vyjádřením odlišností kvalitativního charakteru oceňované nemovité věci. Jednotková tržní cena oceňované nemovité věci je dosažena na základě součinu průměru jednotkových tržních cen srovnatelných použitých nemovitých věcí (SJTC) a indexu oceňované nemovité věci. Směrodatná odchylka vyjadřuje, jak moc se od sebe liší jednotkovou tržní cenou jednotlivé srovnávací nemovité věci. Míra kompaktnosti souboru jednotkových tržních cen vyjadřuje poměr směrodatné odchylky k průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitostí. Pásmo přijatelných cen je pak vyjádřeno intervalem, který je ohraničen odečtením, resp. přičtením směrodatné odchylky od průměru jednotkových tržních cen srovnávacích nemovitých věcí. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány funkční hotely (ubytovací zařízení) nacházející se v širším centru Prahy, jsou ve velmi dobrém technickém stavu (včetně interiéru), zavedené s vyřešeným parkováním s užitnou plochou cca 2000 m2, bez dalších vlivů na cenu. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Informace o všech srovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné.

- 12 -


0,8

1,0

-

240

0,8

1,0

-

2000

1,0

1,0

2000

14000

1,2

0,85

114865

0,9

1,0

0,85

0,85

50790

1,0

114706

0,9

1,0

1,0

1,0

82588

1,0

81542

0,9

1,0

1,0

1,0

58710

1,0

81105

0,9

1,0

1,0

1,0

72995

0,95

63571

0,9

1,0

0,95

1,0

61963

JTCs

340

Parkování – K6

120

Vybavení – K5

1,0

Před rekon. Velmi dobrý Po rekon. Velmi dobrý dobrý

Zavedenost – K4

0,8

KRC

370

Jednotková cena

-

Technický stav

1,0

K3

5

K2

4

Užitná plocha

3

Zastavěná plocha

2

P1 Lublaňská P1 Hradčany P2 Vinohrady P1 Malá Strana P1 Václavské

K1

1

Místo - lokalita

číslo

2. Výpočet jednotkové cena užitné plochy

3. Oceňovaná jednotková cena užitné plochy Počet použitých srovnávacích nemovitých věcí Minimální hodnota - cena užitné plochy (Kč/m2) Maximální hodnota - cena užitné plochy (Kč/m2) Směrodatná odchylka (Kč/m2) Průměr mínus směrodatná odchylka (Kč/m2) Průměr plus směrodatná odchylka (Kč/m2) Průměrná hodnota - cena užitné plochy – SJTC (Kč/m2) Místo - lokalita Užitná plocha Technický stav

Zavedenost Vybavení Parkování Další vlivy

Hotel Vladislavova P1 - Vladislavova 2370,10 Nedokončená stavba – pokročilá hrubá stavba, nedokončenost viz samostatný výpočet Platné stavební povolení projekt, stavební dokumentace

5 50790 82588 11164 54245 76573 65409 Koeficienty K1 K2 K3

K4 K5 K6

Index odlišnosti oceňované nemovité věci Io Průměrná hodnota - cena užitné plochy – SJTC (Kč/m2) Jednotková cena užitné plochy oceňované nemovité věci JTCo (Kč/m2) Celková cena nemovité věci – metoda srovnávací

- 13 -

1,0 1,0 0,5133

1,3

0,6673 65409 43647 103447755


REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je odhad obvyklé ceny nemovité věci – pozemek p.č.758, jehož součástí je stavba Nové Město č.p.52 s příslušenstvím, katastrální území Nové Město (kód:727181), obec Praha. Pozemek je v památkové rezervaci, v památkově chráněném území. Tento stav je zapsán v katastru nemovitostí. Budova je rovněž součástí památkové rezervace (stav zapsán KN). Budova je vedena jako jiná stavba. K datu ocenění je budova rozestavěná, přičemž stavba je cca od roku 2006 zastavena a nepokračuje. Stavební povolení je vydáno na realizaci Hotelu Vladislavova (rekonstrukce a dostavba). Platnost stavebního povolení je stále prodlužována, takže k datu ocenění nemovité věci je platné. Pro tento konkrétní případ, kdy nemovitou věci je pozemek s rozestavěnou (nedokončenou) stavbou hotelu, je cena zjištěná určena metodou nákladového ocenění podle platné oceňovací vyhlášky. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je, jak už je řečeno, rozestavěná stavba hotelu a s nemovitými věcmi tohoto typu nemovitostí se v dané lokalitě k datu ocenění prakticky vůbec neobchoduje, je sice metoda srovnávací použita, ale její použití je postaveno na porovnání cen užitkových ploch existujících a provozovaných hotelů. Pozitivní faktory: - Lokalita - centrum hlavního města - Dopravní dostupnost, dostupnost služeb - Platné stavební povolení a projektová dokumentace Negativní faktory: - Nedokončená (rozestavěná) stavba – pokročilá hrubá stavba Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Znalec upozorňuje, že metoda nákladového ohodnocení je jednou z respektovaných metod pro odhad obvyklé ceny. Obvyklá cena bude stanovena i se znalostí inzertních cen užitných ploch porovnatelných nemovitostí metodou srovnávací. 1) Cena nemovité věci stanovená metodou nákladového ohodnocení 2) Cena nemovité věci stanovena metodou srovnávací

Kč Kč

84.980.470,103.447.755,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 14 -

Znalecký posudek č.5758-168/2015 Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklé cena nemovité věci pozemek p.č.758, jehož součástí je stavba Nové Město č.p.52 s příslušenstvím, katastrální území Nové Město (kód:727181), obec Praha, po zaokrouhlení je:

104 000 000,- Kč Slovy: jedno sto čtyři miliony Kč Uvedená obvyklá cena nemovité věci předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: -

riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika objekt se nenachází v území, kde není nutné uvažovat s možností přírodních katastrof v části C výpisu z KN je zapsáno k datu ocenění omezení vlastnického práva: věcné břemeno strpění umístění trafostanice v části C výpisu z KN je zapsáno k datu ocenění omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní, zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: 84.980.470,- Kč 2. Cena obecná, za níž je nemovitá věc v dražbě prodejná: 104.000.000,- Kč. 3. Na nemovité věci neváznou žádná jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. Na nemovité věci neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 10. prosince 2015

.................... vypracoval

- 15 -


ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5758-168/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: [email protected]

- 16 -

2015

Recommend Documents