MÍR, stavební bytové družstvo, Bedřichovická 21, 627 17 Brno
ZPRÁVA Z ČINNOSTI SPRÁVNÍ SLOŽKY DRUŽSTVA za období 06/2014 – 05/2015
Činnost oddělení bytových a členských vztahů v období Přehled o stavu členské základny k 31. 12. 2014 Stav členské základny: Členové družstva: - z toho nebydlících: Počet bytových jednotek ve správě MÍR, SBD: Z toho: byty družstevní: byty převedené do vlastnictví členů družstva: byty ve vlastnictví cizích právnických osob: Počet garáží a garážových stání ve správě MÍR, SBD: Z toho: garáže družstevní: garáže převedené do vlastnictví: ve vlastnictví cizích právnických osob:
31. 12. 2014 8 918 1105 10 877 3 077 7 431 369 658 334 215 109
Oddělení bytových a členských vztahů se kromě běžné agendy věnovalo doplňovaní databáze na základě navrácených vyplněných domovních knih, které byly přílohou družstevního časopisu DIS. Jedná se zejména o kontaktní údaje (korespondenční adresy, telefonní čísla, emailové adresy) a iniciály dalších osob, které byt užívají. Domovní knihy jsou v případě potřeby připraveny na našem oddělení k nahlédnutí pro členy výborů samospráv a SVJ. Evidence nebydlících členů družstva je průběžně aktualizována včetně pořadníku na příslušný rok. Návrh pořadníku byl zveřejněn obvyklým způsobem k připomínkám členů družstva. Nebydlícím členům družstva, kteří prokazatelně nenahlásili na správní složku družstva svou kontaktní adresu, jsou průběžně rozesílány výstrahy před vyloučením z družstva. V současné době úzce spolupracujeme s firmou Anasoft na zefektivnění a rozšíření evidence všech členů družstva.
30. dubna 2015 Kateřina Marténková, Mgr. Eva Vystrčilová
Činnost oddělení samospráv a SVJ Oddělení SO a SVJ se v roce 2014 zaměřilo zejména na problematiku zakládání společenství vlastníků. Zrušením zákona č. 72/1974 Sb., o vlastnictví bytů a vstoupením v platnost nového občanského zákoníku a zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám
a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev a o změně některých zákonů došlo k zásadní změně ve způsobu vzniku společenství vlastníků. Okolnosti založení a vzniku společenství vlastníků dále ovlivnilo usnesení Nejvyššího soudu č. č. j. 29 Cdo 616/2011. V důsledku výše uvedených legislativních změn začalo od roku 2014 oddělení SO a SVJ zakládat společenství vlastníků třemi různými způsoby. V první řadě proběhla kontrola dokumentů aby bylo možné rozhodnout, jakým způsobem má být v daném domě společenství vlastníků ustaveno a domy byly rozděleny do skupin. Pro každou skupinu platí jiné podmínky pro povinnost společenství založit, liší se též způsob přijetí stanov a volba statutárního orgánu. Předsedové samospráv byli informováni, jakým způsobem má být společenství v domě ustaveno. Pro jednu ze skupin bylo nutné získat z katastru nemovitostí potvrzení o datu vzniku společenství. S účinností Nového občanského zákoníku vznikl problém s domy, v jejichž prospěch si družstvo vzalo úvěr na opravy a rekonstrukce domu. Do konce roku 2013 bylo možné úvěr původně poskytnutý družstvu převést v okamžiku, kdy v domě vzniklo společenství vlastníků - právnická osoba, na tuto právnickou osobu. Nový občanský zákoník výslovně zakazuje, aby společenství přebíralo dluhy třetích osob. Pokud společenství vzniklo (případně byly naplněny podmínky pro jeho založení) v domě, na jehož revitalizaci byl čerpán úvěr, je nutné uzavřít s vlastníky jednotek, kteří se na úvěru podílejí, dohodu o úhradě nesplaceného zůstatku dluhu ve splátkách. Pokud jsou v domě splněny zákonné podmínky k založení společenství vlastníků, blokuje katastr nemovitostí v souladu s novým občanským zákoníkem převody jednotek v domě do doby, než je prokázán vznik společenství výpisem z rejstříku společenství. V některých bytových domech (samosprávách) jsou dlouhodobě těžkosti se zvolením výboru samosprávy, případně pověřeného předsedy samosprávy. Při zakládání právnické osoby v těchto bytových domech není zájem o funkci člena výboru ani o funkci předsedy společenství. V takovém případě do funkce statutárního orgánu kandiduje družstvo MÍR. Zákon o obchodních korporacích ukládá družstvu povinnost vést seznam delegátů. Oddělení SO a SVJ provedlo kontrolu volebního období delegátů a tento seznam vede. Platnost volebního období delegátů je průběžně kontrolována a předsedové samospráv jsou v případě skončení volebního období upozorněni. Shromáždění delegátů konané dne 20.10.2014 uložilo představenstvu družstva zřídit nové samosprávy nebydlících členů družstva (samosprávy „neaktivních členů“ a samosprávy „členů s neznámým pobytem“) a stanovit okruh působnosti těchto nových samospráv. K datu 23. 10. 2014 bylo z celkového počtu nebydlících členů družstva 1113 evidováno: 364 neaktivních členů a 505 členů, jejichž pobyt se stal pro družstvo neznámým. Ve smyslu usnesení shromáždění delegátů představenstvo družstva dne 24. 11. 2014 zřídilo nové samosprávy „členů s neznámým pobytem“ a „neaktivních členů“ v rámci stávajících samospráv č. 1 až 10: samosprávy č. 1a, 2a, 3a, 4a, 5a, 6a, 7a, 8a, 9a, 10a, ve kterých jsou zařazeni „neaktivní členové“, samosprávy č. 1b, 2b, 3b, 4b, 5b, 6b, 7b, 8b, 9b, 10b, ve kterých jsou zařazeni „členové s neznámým pobytem“. Představenstvo družstva dne 30. 3. 2015 schválilo návrh postupu proti nezvěstným nebydlícím členům družstva. Předsedkyně družstva udělí výstrahu všem členům, u kterých bylo prokázáno, že po dobu alespoň jednoho roku neoznámili změnu své adresy evidované
v seznamu členů a jejich pobyt se stal pro družstvo neznámým. Potvrdí-li se zprávou pošty důvod vyloučení, představenstvo družstva rozhodne o vyloučení těchto členů družstva.
6. května 2015 Mgr. Tereza Komárková Činnost referátu převodů bytů do vlastnictví I v minulém roce pokračovalo naše družstvo v převádění bytů do vlastnictví dle ust. § 3063 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve spojení se zákonem č. 72/1994 Sb. (zákon o vlastnictví bytů). V období od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2014 oddělení převodů bytů do vlastnictví zpracovalo celkem 350 smluv o převodu bytu do vlastnictví, které byly předloženy katastrálnímu úřadu k provedení zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. V letošním roce bylo od 1. 1. 2015 do 30. 4. 2015 katastrálnímu úřadu předloženo 79 smluv. K 30. 6. 2015 eviduje oddělení převodů bytů do vlastnictví cca 150 žádostí o převod bytu do vlastnictví.
30. dubna 2015 Lenka Tománková
Činnost právního oddělení od 1.9.2014 Od 1. 9. 2014 jsem kromě podávání návrhů na vydání platebního rozkazu, žalob, exekučních návrhů, přihlášek do insolvenčního řízení, zasílání vyjádření na výzvy soudů apod., předžalobních upomínek, výstrah před vyloučením z družstva, uzavírání dohod o splátkách, přípravy podkladů pro exekuční zápisy a pro jednání orgánů družstva, a další běžné agendy zavedla evidenci v části „Právní“ v modulu DOMUS, zpracovávala úpravy jednacího a volebního řádu i změn stanov družstva, účastnila se jednání komisí, připomínkovala návrhy smluv, směrnic a dalších dokumentů družstva, připravila směrnici o nakládání s pohledávkami souvisejícími s užíváním bytů, upravila texty některých informací na webových stránkách družstva, přepracovala podle aktuální právní úpravy vzory dokumentů a korespondence využívaných členským oddělením a oddělením nájemného, a konzultovala aktuální problémy družstva s odborníky na školeních i se SČMBD.
5. května 2015
JUDr. Helena Doležalová, Ph.D.
Činnost oddělení výpočetní techniky V oblasti výpočetní techniky se kromě běžných rutinních akcí provádí kontrola jednotlivých modulů informačního systému, zejména pasportů a členské evidence. Jsou doplňovány chybějící a opravují se ne úplně přesně evidované údaje. Do portálu Poschodech jsou zařazovány pravidelné dokumenty a přibyl zde nový výstup, který poskytuje informace
o termínech pravidelných revizí na jednotlivých domech. Podle potřeby jsou aktualizovány webové stránky družstva. Co se týká software, tak probíhá obměna kancelářského balíku (office) a na podzim bude nasazena nová verze informačního systému Domus. Celé uplynulé období byl provoz bez zvláštních problémů a bez výpadků.
30. dubna 2015 RNDr. Josef Hrubý, Miloslav Čejka Činnost ekonomického úseku V rámci své činnosti zajišťuje ekonomický úsek nejen vedení účetnictví družstva, ale i vedení účetnictví a ostatních ekonomických agend spravovaných subjektů. Nejde přitom jen o společenství vlastníků jednotek, která vznikla z domů původně vlastněných naším družstvem, ale i o subjekty cizí. U cizích subjektů jde převážně o bytová družstva, která vznikla za účelem privatizace obecního domu, členové si následně převedli byty do osobního vlastnictví a vznikl další subjekt (bytové družstvo), tentokrát společenství vlastníků. V těchto případech zpracováváme účetnictví jak původního družstva, tak nastupujícího společenství. Je to poněkud náročnější, neboť účetnictví družstev a společenství vlastníků je odlišné, každé má svoje pravidla a upravuje je jiný předpis. V současné době vedeme účetnictví pro 182 společenství, 5 bytových družstev. Dlouhodobý majetek V roce 2014 pokračovaly převody družstevních bytů do vlastnictví členů družstva, v důsledku čehož došlo k úbytku dlouhodobého hmotného majetku – budov pro bydlení a pozemků pod domy o 111 986 tis. Kč. Dlouhodobé bankovní úvěry Zůstatek dlouhodobého investičního úvěru, poskytnutého na výstavbu bytových domů a vedeného u ČSOB, a. s., činí 20 017 tis. Kč. Úrok z tohoto úvěru činí 1%. Úvěry jsou zajištěny zákonným zástavním právem k jednotlivým bytovým jednotkám v objektech s nesplacenou anuitou. V roce 2014 pokračovalo splácení dlouhodobých úvěrů, poskytnutých ČSOB, a. s., na novou bytovou výstavbu družstevních bytů. K 31. prosinci 2014 činily nesplacené zůstatky 47 850 tis. Kč. Úvěr je jištěn ručitelským prohlášením bance jednotlivými vlastníky bytů nebo smluvním zástavním právem ke konkrétním družstevním bytům. V uplynulém roce byl čerpán 1 úvěr na výměnu výtahu, 9 úvěrů na regenerace bylo splaceno. Všechny úvěry jsou zajištěny u družstevních bytů zástavním smluvním právem k předmětné bytové jednotce, u bytů ve vlastnictví fyzických osob ručitelským prohlášením bance. Hodnota čerpaných a nesplacených úvěrů na regenerace činí k rozvahovému dni 189 971 tis. Kč. Přijaté dotace I v roce 2014 byly družstvu poskytnuty dotace z programu PANEL na úhradu úroků z poskytnutých úvěrů na regenerace domů. Dotace jsou poskytovány do výše 2 nebo 4 procentních bodů z celkového úroku z úvěru a jsou vypláceny pololetně. K rozvahovému dni družstvo obdrželo dotace na úhradu úroků ve výši 3 419 tis. Kč. V roce 2014 byla dále družstvu poskytnuta dotace ČSOB ve výši 1% na úhradu úroků z některých úvěrů. K rozvahovému dni obdrželo družstvo celkem 127 tis. Kč.
Rozbor salda nájemného dle lokalit Lokalita Stará zástavba Líšeň Vinohrady Komárov Oblá Slatina Garáže Saldo celkem
Saldo k 31. 12. 2013 - 257 559,00 - 242 993,08 - 1 166 020,00 - 45 122,00 - 388 994,00 - 560 941,00 + 260 937,00 - 2 400 692,08
Saldo k 31. 12. 2014 -82 950,00 -411 142,57 - 1 090 119,00 - 28 911,00 - 449 487,00 - 367 932,80 + 244 803,00 - 2 185 739,37
30. dubna 2015 Marie Hložková
Činnost provozního úseku Aktuální informace o opravách domů Mezi významnější investiční akce v tomto období: V lokalitě Vinohrady a Líšeň jsou to převážně přístavby a opravy balkónů, rozšíření lodžií a zateplení domů. V lokalitě Líšeň jsou to nové sedlové střechy a v lokalitě Vinohrady ploché střechy se zateplením. Dalšími většími investicemi jsou modernizace výtahů a opravy elektroinstalací. Přehled investičních akcí v dané době je v přiložené tabulce. Seznámení se s důležitými faktory ovlivňující kvalitu a budoucí životnost provedené modernizace objektu - kvalitní projekt zpracovaný autorizovaným projektantem (jednotné zadání pro výběr zhotovitele) - realizace provedena odbornou a ověřenou firmou; výběr firmy provádět vždy na základě referencí a obhlídky již realizovaných a užívaných staveb - pravidelná kontrola prováděného díla nezávislým technickým dozorem investora - pro zachování dlouhé životnosti konstrukce je vždy nutná pravidelná údržba odbornou firmou (interval údržby se liší dle typu konstrukce) Vypsání výběrového řízení na modernizaci výtahů Brno-Slatina V tomto roce 2015 probíhá poptávaní firem na modernizaci výtahů v lokalitě Brno-Slatina, jedná se o možnosti lepší ceny při uzavření smlouvy na 12ks výtahů s realizací během roku 2016. Přehled investičních akcí 6/2014 – 5/2015 viz příloha Zprávy o činnosti správní složky družstva
30. dubna 2015 Ing. Jan Čáp
Informace o zajištění průkazů energetické náročnosti budovy (PENB) Dle zák. 318/2012 Sb byly na domech bez právní subjektivity ve správě MÍR SBD zpracovány průkazy energetické náročnosti budovy (PENB) – celkem 117 ks PENB. Zpracování proběhlo dle smlouvy o dílo s firmou Stavoprojekta, spol. s r.o.ve třech etapách, poslední etapa byla dokončena v lednu 2015. 5 ks PENB vypracoval Doc. Ing. Miloš Kalousek, Ph.D., který byl druhým zvoleným dodavatelem ve výběrovém řízení. Zpracovatele si vybíraly domy samy ze dvou výše uvedených firem. 92 SVJ si nechalo zpracovat PENB ve spolupráci s MÍR SBD, z toho 74 SVJ u Stavoprojekty, spol. s r.o. a 18 SVJ u jiných dodavatelů. Bylo řešeno celkem 8 reklamací. Jednalo se především o nesprávně uvedený způsob řízení osvětlení na domě – v PENB nebyla uvedena pohybová čidla umístěná na domě. Tato skutečnost nemá zásadní vliv na celkovou spotřebu energie na domě ani nezmění kategorii hodnocení domu, jednalo se však o faktické pochybení a proto byly v PENB provedeny opravy. Informace o zajištění instalace RTN Dle zákona 318/2012 Sb. byly v r. 2014 a počátkem r. 2015 osazeny všechny dosud neosazené domy rozdělovači topných nákladů (dále jen RTN), tzv. poměrovými měřidly tepla. Celkem se jednalo o 109 domů osazených 5 dodavatelskými firmami. Na oddělení energetiky bylo uzavřeno celkem 66 smluv o dílo na instalaci RTN, z toho část pro SVJ. Některá SVJ své smlouvy na oddělení energetiky pouze konzultovala a poté si je uzavřela s dodavatelem již samostatně. Část domů byla dle požadavku zástupců domu osazena na objednávku. V převážné většině byly osazeny RTN s dálkovým (rádiovým) odečtem. V lednu 2015 byly také na 4 domech (Bzenecká 8, Bzenecká 5,7, Bzenecká 9,11 a Valtická 1) provedeny přemontáže RTN za nové z důvodu konce životnosti baterie dříve instalovaných RTN. Úprava záloh za teplo a ohřev teplé vody Vzhledem k četným požadavkům ze strany jednotlivých uživatelů bytů na snížení záloh na teplo z důvodu přeplatku v uplynulých letech bylo ve spolupráci s Teplárnami Brno, a. s. provedeno posouzení nasmlouvaných množství tepla pro jednotlivé domy. Nově byl navržen průměr za poslední dva roky plus 10% rezerva. U domů bez právní subjektivity ve správě SBD MÍR bylo na domech, kterých se to týká, provedeno snížení záloh vůči Teplárnám Brno, a. s. Domy byly o změně záloh vyrozuměny mailem, pokud měly zájem i po snížení záloh vůči Teplárnám Brno, a. s. nadále zachovat výši stávajících individuálních předpisů záloh, projednaly toto s p. Černohlávkovou, jinak byly individuální zálohy automaticky upraveny v návaznosti na ponížení záloh za dům. U SVJ, byla SVJ, kterých se navržené snížení (případně zvýšení) nasmlouvaného množství tepla týkalo, vyzvána mailem, aby do 15. 5. 2015 potvrdila svůj souhlas se změnou záloh. Pokud změnu nepotvrdila, zůstaly zálohy na Teplárnu Brno, a.s. ve stávající výši. Pokud měla SVJ zájem i po snížení záloh vůči Teplárně Brno, a. s. nadále zachovat výši stávajících individuálních předpisů záloh, projednala toto s p. Černohlávkovou, jinak byly individuální zálohy automaticky upraveny v návaznosti na ponížení záloh za SVJ. V souvislosti se vznikem SVJ na domech doporučujeme pro budoucnost, tam, kde to technické podmínky umožní, instalovat podružné kalorimetry tepla a podružné vodoměry pro jednotlivá odběrná místa z důvodu vzájemné větší nezávislosti odběrných míst na sobě a objektivnějšího rozdělení množství odebrané komodity. Při přehlášení odběru el. energie, tepla a vody po vzniku SVJ, přidělení IČ a zřízení účtu v bance žádáme nová SVJ o strpení, neboť administrace převodu smluv může trvat 2-3 měsíce. K podpisu nových smluv budou po jejich doručení na družstvo neprodleně vyzvána. Cena za GJ se pro rok 2015 nemění a zůstává na úrovni předchozích dvou let.
Plynová zařízení (PZ) Revize a kontrolní prohlídky PZ jsou od počátku r. 2015 nově zajišťovány firmami RekostavZTI, s. r. o., Jan Beneš a Forpar, s r.o. Revize PZ je prováděna 1x 3 roky. Kontrolní prohlídky budou nově rovněž zajišťovány revizním technikem. Kontrolní prohlídku musí provádět dle vyhl. 85/1978 Sb. osoba oprávněná, k tomuto účelu proškolená. Osoba oprávněná nese zodpovědnost za provedení kontrolní prohlídky. Cena za provedení revize PZ činí 134 Kč/byt bez DPH (21%). Cena za provedení kontrolní prohlídky činí 120 Kč/byt bez DPH (21%). Při provedení kontrolní činnosti bude nadále dodržován stanovený termín dle vyhl. 85/1978 Sb., a to k měsíci provedení předchozí revize, popř. kontrolní prohlídky. Dosavadní způsob provádění kontrolních prohlídek PZ s vyplňováním protokolů u odečtů vodoměrů již nelze nadále akceptovat! Plynové kotelny – dodávka plynu V prvním pololetí r. 2015 využilo SBD MÍR ve spolupráci s firmou Optimal-Energy.cz,a.s. situace na burze týkající se obchodování s komoditou zemního plynu a v kooperaci s dalšími brněnskými bytovými družstvy podepsalo smlouvu pro r. 2016 a r. 2017 na odběr plynu pro celkem 31 plynových kotelen ve správě SBD MÍR za cenu dodávky 725 Kč/MWh bez DPH (21%). Tuto cenu lze považovat za výhodnou, neboť současná cena dodávky činí 790 Kč/MWh bez DPH (21%).
24. dubna 2015 Ing. Ivana Hlavoňová
Brno, dne 2015-05-11
Zpracovala: Marcela Dvořáková
