2015

Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov

stránka č. 1

ZNALECKÝ POSUDEK č. 11108-197/2015 (dodatek č. 1 k ZP č. 11086-175/2015 ze dne 11.11.2015) o stanovení obvyklé ceny nemovitostí: ideální ½ rodinného domu č.p. 50 na pozemku p.č.st. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně ideální ½ pozemku p.č.st. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Luběnice, obec Luběnice, okres Olomouc, LV č. 334.

Objednavatel posudku: Ing. Borek Placr, insolvenční správce, daňový poradce, nábřeží Dukelských hrdinů 561, 756 61 Rožnov pod Radhoštěm Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny ideální ½ nemovitostí pro potřeby objednavatele.

Určeno pro:

Ing. Borek Placr, insolvenční správce, daňový poradce, nábřeží Dukelských hrdinů 561, 756 61 Rožnov pod Radhoštěm

Oceněno ke dni:

9.11.2015

Vypracoval:

Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka 3 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail : [email protected] IČ: 042 61 194

Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 28 stran, z toho 11 stran příloh. V Prostějově, dne 10.12.2015

Znalecký posudek č. 11108-197/2015


stránka č. 2

1. ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: ideální ½ rodinného domu č.p. 50 na pozemku p.č.st. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně ideální ½ pozemku p.č.st. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Luběnice, obec Luběnice, okres Olomouc, LV č. 334.

Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování.

Obvyklá cena nemovitostí (ideální ½ rodinného domu č.p. 50 na pozemku p.č.st. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně ideální ½ pozemku p.č.st. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Luběnice, obec Luběnice, okres Olomouc, LV č. 334) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na:

420.000,- Kč

Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí.

V Prostějově, dne 10.12.2015

Vypracoval: Ing. František Kocourek Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka 3 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]

Ing. František Kocourek



stránka č. 3

2. OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklých cenách nemovitostí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.



stránka č. 4

3. POUŢITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ Znalecký posudek č. 11108-197/2015 je zpracován jako dodatek č. 1 k ZP č. 11086-175/2015 ze dne 11.11.2015 a to za účelem ocenění pouze ideální ½ nemovitostí. Znaleckým posudkem č. 11086-175/2015 ze dne 11.11.2015 byla oceněna 1/1 nemovitostí (celek).

3.1.

POUŢITÉ PODKLADY:

3.1.1. Údaje sdělené vlastníkem nemovitosti: - Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 9.11.2015, za přítomnosti jednoho ze spoluvlastníků nemovitostí (p. Zahradník Milan). 3.1.2. Podklady předané objednavatelem: -

Objednávka zpracování znaleckého posudku ze dne 10.12.2015.

3.1.3. Podklady zajištěné zpracovatelem. -

Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Luběnice, LV č. 334, vyhotovený dálkovým přístupem dne 12.11.2015.

-

Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Luběnice, vyhotovená dne 9.11.2015.

-

Fotodokumentace ze dne 9.11.2015.

-

Situační plánek ze dne 9.11.2015.

-

Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 9.11.2015, za přítomnosti jednoho ze spoluvlastníků nemovitostí (p. Zahradník Milan).

-

Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku.

3.2.

PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU

Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: ideální ½ rodinného domu č.p. 50 na pozemku p.č.st. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně ideální ½ pozemku p.č.st. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Luběnice, obec Luběnice, okres Olomouc, LV č. 334.

3.3.

VLASTNICTVÍ

Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Luběnice, LV č. 334, jsou oceňované nemovitosti ve spoluvlastnictví:



3.4.

stránka č. 5

OMEZENÍ A RIZIKA

Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Luběnice, LV č. 334 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva týkající se ideální ½ nemovitostí : -

Zástavní právo smluvní pro Česká spořitelna, a.s. Zástavní právo soudcovské pro Okresní správa sociálního zabezpečení Zástavní právo exekutorské pro Všeobecná zdravotní pojišťovna Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro ČR (OSSZ, Olomouc) Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

Výše uvedená omezení vlastnického práva nejsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně, neboť nejsou známy přesné výše dluţných částek.



stránka č. 6

4. NÁLEZ 4.1. POPIS OCEŇOVANÝCH NEMOVITOSTÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: ideální ½ rodinného domu č.p. 50 na pozemku p.č.st. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně ideální ½ pozemku p.č.st. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Luběnice, obec Luběnice, okres Olomouc, LV č. 334.

4.2. MÍSTOPIS, POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚ-TECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA OCEŇOVANÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU. 4.2.1. Místopis Obec Luběnice leží cca 12 Km západně od krajského města Olomouce a má 457 obyvatel. V obci je základní infrastruktura a občanská vybavenost, kompletní infrastruktura a občanská vybavenost je dostupná v Olomouci. Obec je dostupná autobusovou dopravou, nejbližší vlaková stanice je v sousedních Slatinicích. Oceňovaný RD je postaven v rovinném terénu v severní okrajové zastavěné části Luběnic. Okolní zástavba je tvořena převážně rodinnými domy. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace ve vlastnictví Olomouckého kraje (p.č. 261/1) přes pozemek ve vlastnictví obce Luběnice, který tvoří plochu před RD (p.č. 257/2). Parkování je možné jak před RD, tak i v průjezdu při levé štítové zdi RD (nedokončené zastřešení průjezdu). Polohu nemovitostí lze hodnotit jako dobrou s dobrou dostupností do krajského města Olomouce.

4.2.2. RD č.p. 50 na p.č.st. 8 – zastavěná plocha a nádvoří Jedná o řadový krajní, zděný (v části ze smíšeného zdiva), nepodsklepený RD půdorysného tvaru L, se dvěma nadzemními podlažími. RD se skládá z uličního křídla zastřešeného sedlovou střechou a dvorního křídla zastřešeného pultovými střechami. V RD je situována bytová jednotka o velikosti 3+1 s kompletním sociálním zařízením. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, oceňovaný RD je mimo plyn na tyto sítě napojen. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace ve vlastnictví Olomouckého kraje (p.č. 261/1) přes pozemek ve vlastnictví obce Luběnice, který tvoří plochu před RD (p.č. 257/2). Parkování je možné jak před RD, tak i v průjezdu při levé štítové zdi RD (nedokončené zastřešení průjezdu). Původní stáří RD není přesně známo, dle odborného odhadu znalce je u uličního křídla RD přes 100 roků, uliční křídlo RD bylo postupně přestavováno až do dnešní podoby, obytné II. NP vzniklo na místě původních komor. Dvorní křídlo bylo dle sdělení spoluvlastníka přistavěno přibližně v roce 2000. Poslední rekonstrukce proběhla na RD v roce 2006, při které byly provedeny nové rozvody vnitřních instalací, vnitřní omítky, nášlapné vrstvy podlah, střešní krytina a kl. konstrukce u uličního křídla. Kvalita provedených rekonstrukcí je pouze průměrná, práce (mimo střešní krytinu a kl. konstrukce) jsou provedeny neodborně, na objektu jsou rovněž drobné st. nedodělky v prostoru zastřešení u dvorního křídla, stopy vlhkosti zdiva vlivem nefunkční izolace proti zemní vlhkosti a ve II. NP stopy kondenzující vlhkosti vlivem chybějících parozábran stropu. Průjezd při levé štítové zdi RD nemá dokončeno zastřešení. Celkový technický stav RD lze hodnotit jako průměrný. Znalecký posudek č. 11108-197/2015


stránka č. 7

U RD je pouze malý zpevněný dvorek, bez zahrádky. Spoluvlastník RD užívá za RD malý pásek zahrady sousedního vlastníka, ale pouze na základě ústní dohody. Stavebně-technický popis RD: Základy betonové v části smíšené s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné (v části smíšené), stropy trámové u uličního křídla, keramické stropní panely u dvorního křídla, střecha vaznicová sedlová a pultová, střešní krytina taška pálená, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítka vápenná hrubá z ulice, vápenná hladká ze dvora, vnější obklad z ulice cihelný pásek, vnitřní obklady keramické v koupelně a na WC, schody dřevěné a betonové, dveře dřevěné hladké plné a prosklené, rámové výplňové vstupní, okna dřevohliník, povrch podlah obytných místností tvoří keramická dlažba dř. podlahy (borovice), volně ložené koberce, povrch podlah ostatních místností tvoří keramická dlažba, vytápění lokální na tuhá paliva (1x v obýv. pokoji – dvorní křídlo), elektroinstalace světelný a motorový rozvod, bleskosvod chybí, rozvod studené a teplé vody, příprava teplé vody el. bojleru, instalace plynu není provedena, odkanalizování je provedeno ze všech zařizovacích předmětů do veřejné splaškové kanalizace, vybavení kuchyně tvoří standardní kuchyňská linka, el. sporák, vnitřní vybavení tvoří vana, 2x umyvadlo, WC (v koupelně) a ostatní prvky se nevyskytují. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a vybavení je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 55 %.

4.3. SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŢNÉ VYUŢITÍ NEMOVITOSTÍ Oceňovaný RD je užíván k bydlení, toto využití lze spatřovat jako nejvhodnější i v budoucnu.



stránka č. 8

5. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY 5.1.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STAVEB Za stavby se považují: budovy, haly, atypické budovy a haly, inženýrské sítě a venkovní úpravy. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru a to podle vlastního předpisu pro měření staveb (základní měrná jednotka je tedy 1 m3). Podle účelu skutečného užití stavby a dále dle jejího stavebnětechnického provedení se zjistí odpovídající cena za tuto měrnou jednotku. Jako podklad pro zjištění ceny měrné jednotky pro daný typ nemovitosti je publikace „Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku“ vydaná společností ÚRS PRAHA, a.s., v roce 2015. Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení stavby, lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. Podle tohoto oceňovacího systému se u stavebně propojených objektů počítá samostatně každá účelově a konstrukčně odlišná část, takže některé budovy je třeba ocenit po částech. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Náklady na projekt, technický dozor, rizika, pojištění apod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb, stejně tak i cena standardních venkovních úprav (zpevněné plochy, žumpy, oplocení, drobné vedlejší stavby, atd.). Od výchozí ceny staveb se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.



stránka č. 9

5.1.2. ideální ½ RD č.p. 50 na p.č.st. 8 – zastavěná plocha a nádvoří Výpočet obestavěného prostoru: Vrchní stavba: 9,15*7,50*5,60+8,70*4,25*4,80 Vrchní stavba celkem: 561,78 m3 Zastřešení: 9,15*7,50*2,05*0,50+6,50*3,40*2,40*0,50 Zastřešení celkem: 96,86 m3 Obestavěný prostor celkem: 658,64 m3 _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 55 % Obestavěný prostor celkem Jednotková cena dle ÚRS 2015 Korekce jednotkové ceny Upravená jednotková cena Cena za celý obestavěný prostor Snížení ceny za opotřebení 55 % Cena stavby po započtení opotřebení Cena ideální ½ stavby po započtení opotřebení

m3 Kč/m3

658,64,-4.870,-0,8 3.900,-2.568.696,-1.412.783,-1.155.913,-577.957,--

Kč/m3 Kč Kč Kč Kč

5.1.3. Výpočet hodnoty ideální ½ pozemku p.č.st. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Luběnice, LV č. 334. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Pro stanovení jednotkové ceny pozemků byly použity databáze realizovaných prodejů v obdobných lokalitách, údaje spolupracujících odhadců přímo v lokalitě. Tyto informace byly vyhodnoceny, byly aplikovány veškeré cenotvorné prvky, které mají vliv na jednotkovou cenu. Výsledkem je jednotková cena pozemku, která by v daném případě byla realizovatelná při prodeji nemovitosti (včetně venkovních úprav, vedlejších staveb a trvalých porostů). Pozemky: p.č.st. 8 – zastavěná plocha a nádvoří

m2

166,00

Výměra pozemků celkem

m2

166,00



Výpočet ceny Výměra pozemku Směrná cena pozemku Výchozí cena pozemku Výchozí cena ideální ½ pozemku

stránka č. 10

m2 Kč/m2 Kč Kč

Rekapitulace LV č. 334, k.ú. Luběnice Reprodukční hodnota RD Věcná hodnota ideální ½ RD Věcná hodnota ideální ½ pozemku Věcná hodnota ideální ½ nemovitostí celkem

166,00 600,00 99.600,00 49.800,00

Kč Kč Kč Kč

2.568.696,577.957,49.800,627.757,-



stránka č. 11

6. STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. ideální ½ řadového krajního, zděného RD, uvedené velikosti, vybavení, provedení a technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka prakticky nulová. Okruh případných poptávajících je v tomto případě zůžen prakticky pouze na druhého spoluvlastníka nemovitostí. S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem jsem názoru, že oceňovaný RD je mimo zůžený okruh poptávajících velmi obtíţně obchodovatelný. Objekty k porovnání: RD 3+1, Olšany u Prostějova RD v řadové zástavbě v obci Olšany u Prostějova. Obec nabízí bohatou občanskou vybavenost i pro rodiny s dětmi. Jedná se o přízemní rodinný domek, který je částečně podsklepený. Sklep je proveden s kamene a pálených cihel, nadzemní část domu je postavena z pálených a hliněných cihel. Zastavěná plocha objektu je 124 m2. ,Dispoziční využití: chodba 17,3 m2, WC+koupelna 7,5 m2, obývací pokoj 16,4 m2, kuchyně 11,3 m2, dětský pokoj 21,3 m2, šatna 3,5 m2, veranda 7,2 m2. Verandou se prochází přes malý dvorek do rozlehlé užitné přístavby a na zahradu viz foto. Dům je napojený na vodovodní řád, kanalizaci a elektřinu. Plynová přípojka u domu.

Cena: 1.280.000,- Kč Zdroj: realitní inzerce RD 4+1, Loučany Zprostředkujeme Vám prodej rodinného domu 4+1 po pokročilé rekonstrukci v obci Loučany 12 km od Olomouce. Dům s obytnou plochou 110 m² stojí na pozemku 150 m² a má menší dvorek a sklep cca 10 m². Obytná část má 4 pokoje, novou koupelnu s vanou a WC, kuchyň s jídelnou a vstupní chodbu. Jednopodlažní stavba byla rekonstruována v r. 2008, nové jsou vnitřní rozvody, nové omítky, nové stropy, podlahy plovoucí a dlažba, okna a venkovní dveře jsou plast. Sedlová střecha je původní, ale funkční. Vytápění je ústřední s plynovým kotlem, ohřev TUV je elektrickým bojlerem, dům je napojen na veřejný vodovod a kanalizaci, elektřinu 230/400, má zavedenu telef. linku. Orientace VZ. Dům má předzahrádku a menší dvorek. Klidná obec Loučany je kontinuelně napojena na Náměšť na Hané a má veškerou občanskou vybavenost mateřská škola, základní škola, pošta, nákupní středisko, lékař, restaurace, BUS a vlak.

Cena: 1.300.000,- Kč

Zdroj: realitní inzerce

RD 4+1 (5+1), Laškov Nabízíme koncový řadový RD 5+1 s garáží a zahradou v klidné části obce Laškov. Jedná se o částečně podsklepenou cihlovou stavbu s plastovými okny (s předokenními roletami) a sedlovou střechou krytou plechem, zastavěná plocha činí 353 m2, obytná je 120 m2. Dům je v dobrém udržovaném stavu.V přízemí se nachází chodba, schodiště, dva pokoje a garáž. V patře je kuchyň, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna s vanou a toaletou, komora, balkon a zimní zahrada. O vytápění se stará kotel na tuhá paliva a plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní a z vlastní studny (kvalitní pitná), odpady jsou svedeny do jímky. K domu náleží hospodářská budova, kůlna, sklad a pěkná udržovaná zahrada s ovocnými stromy o rozloze 483 m2

Cena: 1.800.000,- Kč

Zdroj: realitní inzerce Znalecký posudek č. 11108-197/2015


stránka č. 12

Tabulka srovnávací hodnoty: Cena (Kč)

RD Olšany u Prostějova RD Loučany RD Laškov

1.280.000,1.300.000,1.800.000,-

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Tech. Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní 0,95 0,98 1,10

0,95 1,00 0,92

1,00 1,00 1,00

0,95 0,92 0,95

0,90 0,90 0,90

1,00 1,00 1,00 Výsledná cena (průměr):

Přepočtená cena (Kč) 987.696,1.054.872,1.557.468,-

1.200.000,-

Při srovnání realizovaných prodejů rodinných z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s rodinným domem oceňovaným, byly srovnávány zejména užitné plochy, vybavení, lukrativita lokality, stavebně-technický stav. V neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na rodinné domy se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. V současné době se tedy srovnatelné rodinné domy v nejbližších lokalitách nabízejí k prodeji v rozmezí přepočtených cen od 987.696,- Kč do 1.557.468,- Kč. Srovnávací hodnotu volím s přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a po zohlednění hodnototvorných faktorů, ve výši: 1.200.000,- Kč. Dále zohledňuji srážkou 30 % obtížnou obchodovatelnost spoluvlastnického podílu ½ (mimo zůžený okruh poptávajících velmi obtížně obchodovatelné). Výpočet srovnávací hodnoty ideální ½ nemovitostí: 1.200.000,- Kč * 0,5 = 600.000,- Kč. Uplatnění srážky 30 %: 600.000,- Kč * 0,7 = 420.000,- Kč. Srovnávací hodnota ideální ½ nemovitostí včetně zohlednění srážky 30 %, činí: 420.000,- Kč Výsledná srovnávací hodnota ideální ½ RD č.p. 50 včetně ideální ½ pozemku p.č.st. 8, k.ú. Luběnice, LV č. 334 činí:

420.000,- Kč



stránka č. 13

7. REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota ideální ½ nemovitostí (RD č.p. 50 včetně p.č.st. 8) na LV č. 334, k.ú. Luběnice: 627.757,- Kč Srovnávací hodnota ideální ½ nemovitostí (RD č.p. 50 včetně p.č.st. 8) na LV č. 334, k.ú. Luběnice: 420.000,- Kč

Pozn.: srovnávací metoda je v tomto případě hlavní metodou pro stanovení obvyklé ceny, srovnávací hodnota je tak povaţována za cenu obvyklou.



stránka č. 14

8. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány.

Výsledná obvyklá cena: Ideální ½ rodinného domu č.p. 50 na pozemku p.č.st. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, včetně ideální ½ pozemku p.č.st. 8 – zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Luběnice, obec Luběnice, okres Olomouc, LV č. 334.

420.000,- Kč

Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí.

V Prostějově, dne 10.12.2015 Vypracoval: Ing. František Kocourek Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka 3 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected] Ing. František Kocourek



stránka č. 15

9. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 4.10.1989, č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 11108197/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. František Kocourek Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka 3 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: [email protected]



stránka č. 16

10. PŘÍLOHY Objednávka Výpis z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situační plánek



stránka č. 17

11. OBSAH č. 11108-197/2015 ......................................................................................................... 1 1. Účel stanovení obvyklé ceny nemovitostí ...................................................................... 2 2. Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny ......................................................... 3 3. Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí ............................ 4 3.1. Použité podklady: ................................................................................................. 4 3.2. Předmět znaleckého posudku ........................................................................... 4 3.3. Vlastnictví ......................................................................................................... 4 4. Nález............................................................................................................................. 6 4.1. Popis oceňovaných nemovitostí .............................................................................. 6 4.2. Místopis, popis, dispoziční řešení, stavebně-technická charakteristika oceňovaných objektů a údaje o stáří a technickém stavu. ................................................................... 6 4.3. Současné a příhodně možné využití nemovitostÍ .................................................... 7 5. Stanovení věcné hodnoty nemovitostí ........................................................................... 8 5.1. Stanovení věcné hodnoty ........................................................................................ 8 5.1.1. Stanovení věcné hodnoty staveb ......................................................................... 8 6. Stanovení srovnávací hodnoty nemovitostí ................................................................. 11 7. Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny ...................... 13 8. Stanovení obvyklé ceny .............................................................................................. 14 9. Znalecká doložka ........................................................................................................ 15 10. Přílohy ....................................................................................................................... 16 11. Obsah ....................................................................................................................... 17


2015

Recommend Documents