2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 93-5074/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. 145 jehož součástí je objekt rodinného domu č.p. 34, pozemek p.č. 76/6 včetně příslušenství Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Blížkovice, k.ú. Městys Blížkovice Adresa nemovité Blížkovice 34, 671 55 věci: Vlastník stavby: SJM Křesťan Milan a Křesťanová Ivana, č. p. 34, 671 55 Blížkovice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Křesťan Milan a Křesťanová Ivana, č. p. 34, 671 55 Blížkovice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz, a.s., obj. č. 821/2015-D Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 DIČ: fax:

e-mail: [email protected]

Dražba (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

1 400 000 Kč

Datum místního šetření: 12.11.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: paní Křesťanové Ivany Počet stran: 15 stran Počet příloh: 5

V Moravském Krumlově, dne 24.11.2015 Ing. Miroslav Krajíček

12.11.2015 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění v ceně obvyklé k datu ocenění pro účely dražby Přehled podkladů - Výpis z Katastru nemovitosti z LV č.40 kú Blížkovice - Snímek katastrální mapy - projekt přístavby a rekonstrukce z roku 1999 - stavební povolení na stavbu garáže z roku 2002 - Vlastní prohlídka a zaměření znalcem - Údaje z realitní inzerce Sreality.cz - údaje ze spolupracujících realitních kanceláří - údaje sdělené spolumajitelkou paní Křesťanovou - Vlastní databáze znalce z uskutečněných prodejů v okrese Znojmo - Vyhl.č. 199/2014 Sb Místopis Městys Blížkovice s 1211 obyvateli leží v západní části okresu Znojmo ve vzdálenosti cca 22 km od Znojma a 5 km od Moravských Budějovic. V obci je základní občanská vybavenost, dopravní obslužnost autobus. V lokalitě možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

BUDOUCÍ STAV Okolí :

 bytová zóna

Přípojky: veř / vl.

 ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku

 průmyslová zóna

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmětem ocenění jsou nemovité věci uvedené na LV: č. 40 pro obec Blížkovice, kú Městys Blížkovice. Jedná se o pozemek p.č. St. 145 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 34 s bytem 3+1 s garáží a příslušenstvím v 1.np a třemi pokoji s koupelnou v podkroví. Dům je po celkové rekonstrukci, s přístavbou, v dobrém technickém stavu a standardu vybavení Příslušenství hlavní stavby tvoří venkovní úpravy v běžném rozsahu. Areál je situován v zastavěném území městyse Blížkovice, poblíž centra. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, příjezd a přístup k domu je po veřejné komunikaci. Silné stránky Zděný, rekonstruovaný dům, vybavení standardní. Dopravní obslužnost autobus i vlak, blízkost Moravských Budějovic Slabé stránky Menší pozemek, nízká konstrukční výška v podkroví. -2-

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Komentář: Zástavní právo smluvní pro Českou spořitelnu, a.s., zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. V ocenění není brán k této skutečnosti zřetel. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizika

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky

Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek rovinný, v zastavěné části obce, orientace průčelí na JZ, příjezd z veřejné komunikace, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Lokalita zástavby rodinných domů poblíž centra obce. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Blížkovice KRC: 1,00

KMP: 1,00

Parcela č.:

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

1

390 -3-

KIV: 1,00

KVP: 1,00

1,00

1,00

KUV: 1,00

1,00

Popis pozemku: Stavební pozemek v zastavěném území obce Průměrná jednotková cena

390 Kč/m2

Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v uvedené lokalitě je dle prodejních cen pozemků z majetku obce 390,- Kč/m2. Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a st. 145 nádvoří zahrada 79/6 Celková výměra pozemků

Výměra [ m2 ] 229

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 390,00

142 371

390,00 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 89 310 55 380 144 690

Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Řadový koncový dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, s podkrovím. Vstup z ulice do obytné části vpravo se třemi obytnými místnostmi, koupelnou, zádveřím, WC, spíží a chodbou, vlevo vjezd do garáže. Po dřevěném schodišti je přístup do podkroví se čtyřmi pokoji, koupelnou a šatnou. Stáří původního domu je odhadem 90 roků, v roce 1999 byla provedena rekonstrukce 1.np a přístavba obytné části a garáže, v roce 2007 vestavba podkroví. Konstrukční řešení: Obvodové zdivo smíšené u původní části, přístavba z cihelného zdiva ,a bezton, základech. Stropy s rovným omítnutým podhledem, střecha sedlová, krov dřevěný vázaný, krytina živičná, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Omítky vápenné, bez vnějších obkladů, vnitřní obklady v koupelnách a kuchyni. Podlahy PVC, plovoucí lamino, keramická dlažba. Okna plastová, v podkroví střešní, dveře dýhované. Vytápění ústřední na tuhá paliva, ohřev vody v el. boileru. Zařizovací předměty v dobrém standardu. Technický stav: Po celkové rekonstrukci, podchodná výška v podkroví pouze 1,84 m. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 30,82 m2 2,45 m

Název 1.pp Výčet místností: schodiště kotelna sklad paliva Užitná plocha celkem:

2,80 m2 4,70 m2 12,40 m2

1,00 1,00 1,00

2,80 m2 4,70 m2 12,40 m2 19,90 m2

129,40 m2

1.np Výčet místností: chodba a zádveří koupelna WC

7,90 m2 4,00 m2 1,50 m2

1,00 1,00 1,00 -4-

7,90 m2 4,00 m2 1,50 m2

2,90 m

spíž chodba schodiště kuchyň pokoj ložnice pokoj garáž Užitná plocha celkem: podkroví Výčet místností: pokoj pokoj pokoj šatna chodba koupelna Užitná plocha celkem:

2,00 m2 3,60 m2 3,20 m2 8,40 m2 18,00 m2 15,60 m2 18,60 m2 12,40 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,00 m2 3,60 m2 3,20 m2 8,40 m2 18,00 m2 15,60 m2 18,60 m2 12,40 m2 95,20 m2

129,40 m2 19,50 m2 16,93 m2 17,08 m2 6,00 m2 4,20 m2 4,23 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

1,84 m

19,50 m2 16,93 m2 17,08 m2 6,00 m2 4,20 m2 4,23 m2 67,94 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.pp (3,80*7,85+2,20*0,45)*(2,45) 1.np (7,85*12,50+2,75*4,90+3,15*5,65)*(2,90) podkroví (129,40)*3,20/2

= = =

[m3] 75,51 m3 375,25 m3 207,04 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.pp 1.np podkroví Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna

Popis mělké založení bez izolace smíšené zdivo vesměs kámen s rovným podhledem krov dřevěný, vázaný tašková pozink. plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenná s nátěrem chybí běžné keramické obklady chybí náplňové plastová , dřevěná zdvojená -5-

Obestavěný prostor 75,51 m3 375,25 m3 207,04 m3 657,80 m3

14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

betonové

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 129 183 657,80 3 387 100,00 3 387 2 227 975

roků roků % [Kč]

90 60 60,00 891 190

dlažba WAW světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda karma zemní plyn plastové potrubí plynový sporák umyvadlo, vana, WC splachovací chybí

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

183,04 m2 657,80 m3 129,40 m2 371,00 m2

Popis oceňované nemovité věci Rodinný dům s bytem 6+1 a příslušenstvím situovaný v centru městyse Blížkovice. Rekonstruovaný v roce 1999 a 2007, v dobrém technickém stavu i standardu vybavení. Příslušenství tvoří venkovní úpravy v běžném rozsahu.

-6-

Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Rodinný dům v Městysi Blížkovice o dvou bytových jednotkách, dispozice 2 x 2+kk, každá s vlastním samostatným vchodem s možností propojení. V uzavřeném dvoře je veranda s krbem, letní kuchyně s udírnou, garáž, dílna. Interiér domu je po zdařilé celkové rekonstrukci, nové el.rozvody, nová voda, okna i podlahy. První bytová jednotka 40 m2, koupelna s WC, sprch.kout, druhá bytová jednotka 60 m2, obýv.pokoj s jídelnou a kuchyň.linkou, koupelna s vanou, samostatné WC, ložnice, špajz, veranda 20 m2. Dům se nachází v klidné části městyse, parkování u domu, nebo v průjezdu.

Lokalita Blížkovice Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 1,00 K3 Stáří 1,00 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 1,00 K6 Vybavení 1,00 K7 Zdroj nabídky 0,80 Zdroj: Realitní inzerce Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Lokalita - totožná; Typ stavby - srovnatelný; Stáří 0,80 7 994 srovnatelné; Garáž - v objektu; Velikost - srovnatelná; Vybavení - srovnatelné; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 120,00 m 393 m 1 199 000 Kč 9 992 Kč/m2 Název: RD III RD 4+kk po částečné rekonstrukci v obci Pravice, okr. Znojmo. V domě proběhla rekonstrukce elektřiny, podlahy, plastová okna, topení, omítky, rozvody vody v plastu, plastové vstupní dveře, nová střecha.Za domem je oplocená uzavřená zahrada, uprostřed klenutý sklep, hospodářské místnosti, letní kuchyň. Vzdálenost do města Hrušovany nad Jevišovkou je to pouhé 3 km, zde je veškerá občanská vybavenost: restaurace, KB, Spořitelna, nákupní středisko, lékaři, škola, školka. Dům 4+kk Pravicích zajišťuje naprosté soukromí. Je vhodný k trvalému bydlení i na chalupaření

Lokalita Pravice Použité koeficienty: K1 Lokalita K2 Typ stavby K3 Stáří K4 Garáž K5 Velikost K6 Vybavení K7 Zdroj nabídky Zdroj: inzerce

1,05 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 0,80 realitní -7-

Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Lokalita - horší; Typ stavby - samostatně stojící; Stáří 0,80 7 626 nižší; Garáž - není; Velikost - srovnatelná; Vybavení srovnatelné; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 90,00 m 699 m 860 000 Kč 9 556 Kč/m2 Název: RD IV RD 5+1 o výměře 155m2, pozemek 1751 m2, samostatná komerční budova, Pavlice, okres Znojmo Nabízíme Vám exkluzivně k prodeji rodinný dům 5+1 se samostatnou komerční částí, manipulačními plochami a velkou zahradou, vhodného pro bydlení současně s podnikáním. Zděný dům byl postaven v letech 1987-88 a nachází se v obci Pavlice vzdálené 18 km SZ od města Znojma. Jedná se o přízemní dům ve velice zachovalém stavu a je stavebně situován více do zahrady. V levé části se nachází hala, kuchyně se spíží, koupelna, WC a 3 pokoje, v pravé části najdeme obývací pokoj, pokoj se samostatným vchodem a schodiště do sklepních prostor, kde se nachází technická místnost pro topnou a vodo techniku. Ve všech prostorách domu jsou podlahy keramická dlažba, vytápění je zajištěno kombinovaným plynovým kotlem se zásobníkem pro teplou už. vodu, elek. je 220/380V. V současné době je voda odebírána z vlastní pitné studny, ovšem obecní vodovod je vybudován a na hranici pozemku je již připravena šachta s vodovodní přípojkou. Stejně tak je připravena i kanalizační přípojka, splašky jsou prozatím svedeny do septiku (cca 15 m2). Na dům navazuje další místnost, která je využívána jako dílna. Za domem se nachází dvorek, zahrada s výměrou 1342 m2 a seník s pergolovým zastřešením, které je možno využít např. pro kryté parkovací stání. V roce 2014 proběhla výměna stávajících oken za plastová. K domu patří i samostatně stojící komerční budova, která je taktéž součástí prodeje. Dříve byla užívána jako prodejna stavebnin se skladovacími prostorami. Její zastavěná část tvoří 99 m2, zhruba polovina je určena jako sklad a druhá část jako prodejna

Lokalita Pavlice Použité koeficienty: K1 Lokalita 1,00 K2 Typ stavby 0,95 K3 Stáří 0,90 K4 Garáž 1,00 K5 Velikost 0,90 K6 Vybavení 0,70 K7 Zdroj nabídky 0,80 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Lokalita - srovnatelná; Typ stavby - samostatně stojcí; Stáří 0,43 7 749 - novější; Velikost - srovnatelná, pozemek větší; Vybavení bohatší příslušenství, sklad; Zdroj nabídky - realitní inzerce; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 114,00 m 2 005 m 2 050 000 Kč 17 982 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota -8-

7 626 Kč/m2 7 790 Kč/m2 7 994 Kč/m2 7 790 Kč/m2 183,04 m2 1 425 882 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

1 425 882 Kč 0 Kč 1 035 880 Kč 144 690 Kč

Obvyklá cena 1 400 000 Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15

Komentář ke stanovení výsledné ceny Ke stanovení ceny obvyklé vycházel znalec z hodnoty porovnávací. K porovnání byly použity srovnatelné objekty z realitní inzerce (sreality.cz) upravené zvolenými koeficienty porovnání, cena byla konzultována v realitní kanceláři Sting. Závěr Poloha objektu ve větší obci, se základní občanskou vybaveností i minimem pracovních příležitostí. Dům poblíž centra, po rekonstrukci, s dobrým standardem vybavení. Poptávka na realitním trhu v uvedené lokalitě po obdobných nemovitostech vyrovnaná s nabídkou. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu navrhuji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na 1 400 000 Kč. V Moravském Krumlově 24.11.2015 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: [email protected] Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 93-5074/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 98/2015.

-9-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 2 1 2

Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti

- 10 -

Snímek katastrální mapy

- 11 -

Situování v obci

- 12 -

Mapa oblasti

Fotodokumentace nemovitosti

pohled z ulice

pohled ze dvora

Pohled z ulice

pokoj

- 13 -

pokoj

schodiště do podkroví

koupelna

ložnice v podkroví

pokoj v podkroví

koupelna

- 14 -

kuchyň

pokoj

- 15 -