2015

Znalecký posudek č. 01/04/2015 O ceně nemovitostí- stavby č.p. 10 s pozemky parc.č. St.35/1, č. St.121, č. 89/1, č. 89/2, č. 89/3 a č. 275, včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Hřešihlavy, obec Kladruby.

Objednatel posudku

Česká republika - Ministerstvo vnitra Nad Štolou 936/3 170 34 Praha 7 zastoupení: Ing. Miroslav Hajný, ředitel Správy logistického zabezpečení Policejního prezidia České republiky Účel posudku prodej nemovitosti Znalecký úkol stanovení administrativní a obvyklé ceny Posudek vypracoval Ing. Jan Šneberger Sedláčkova 216/III 337 01 Rokycany Posudek obsahuje 50 stran textu včetně příloh a předává se objednateli v 5 vyhotoveních.

- 2/50 -

Použité předpisy, vyhlášky, normy a podklady pro ocenění 1. Oddíl "A.Cena administrativní" - Vyhláška č. 199/2014 Sb. ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Oddíl "B.Cena obvyklá" - Odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty). 2. Zákon č. 128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení) 3. Prohlídka nemovitosti provedena dne 16.4.2015 za přítomnosti: Jarmila Dzubová (odbor nemovitého majetku- správa logistického zabezpečení Policejního prezidia ČR). 4. Výpis z katastru nemovitostí č. 182, pro k.ú. Hřešihlavy, vyhotovený KÚ pro Plzeňský kraj dne 16.4.2015. 5. Kopie katastrální mapy vyhotovená KÚ pro Plzeňský kraj dne 16.4.2015. 6. Projektová dokumentace k rekonstrukci budovy z roku 2007 a další technická dokumentace z dřívější doby. 7. Smlouva o dílo na vypracování znaleckého posudku ze dne 27.3.2015. 8. Skutečnosti zjištěné při místním šetření a pořízená fotodokumentace. Vlastnické a evidenční údaje Česká republika Adresa nemovitosti Hřešihlavy č.p. 10 338 08 Kladruby

Zpracováno v programu NemKalk 7.12.6

- 3/50 -

A. Nález Předmětem ocenění jsou nemovitosti zapsané na LV č. 182, v k.ú. Hřešihlavy. Jedná se o objekt k bydlení č.p. 10, který je součástí pozemku parc.č. St.35/1, a s pozemky parc.č. St.121, č. 89/1, č. 89/2, č. 89/3 a č.275, vše včetně součástí a veškerého příslušenství. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o tržní hodnotě (také obvyklé nebo obecné hodnotě) nemovitosti pro potřeby stanovení kupní ceny za účelem prodeje nemovitosti a také zjistit cenu dle aktuálně platného cenového předpisu. Ocenění je provedeno k datu místního šetření. Věcná břemena nebo jiná omezení vlastnických práv: V současné době se k oceňované nemovitosti podle všech dostupných informací nevztahuje žádné omezení vlastnických práv. Věcná břemena, zástavní práva, ani jiná omezení vzniklá přímo ze zákonů (vodního, energetického, telekomunikačního apod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí, nebyla zjištěna a ani na ně zpracovatel nebyl upozorněn. Nájemní vztahy: Na základě informací získaných od objednatele ocenění nejsou k datu ocenění uzavřeny žádné nájemní smlouvy, které by se vztahovaly k oceňované nemovitosti. Nemovitost není delší dobu využívána a je z převážně části vyklizena. Majetkoprávní vztahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 182, v k.ú. Hřešihlavy ze dne 16.4.2015 je oceňovaná nemovitost ve výlučném vlastnictví České republiky. Ochranná pásma, povodňová území: Oceňovaná nemovitost se nachází v aktivní záplavové zóně řeky Berounky. Tato skutečnost je v ocenění zohledněna. Dle sdělení zadavatele došlo k zaplavení suterénu a části zahrady pouze při větších povodních v roce 2002. Ostatní relevantní skutečnosti: Zpracovateli nejsou známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitosti. Podmínky ocenění: Zpracovatel ocenění zohledňuje veškeré známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry a vychází z faktu, že veškeré získané informace a předložené podklady pro zpracovaní ocenění jsou pravdivé a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Stanovená tržní hodnota- obvyklá cena oceňované nemovitosti je dána pro podmínky trhu platné k datu této zprávy. Metody ocenění: Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti bylo přihlédnuto zejména k závěrům, vyplývajícím z provedené porovnávací hodnoty. Cena zjištěná dle aktuálně platného cenového předpisu má při stanovení ceny obvyklé zejména orientační charakter (popis jednotlivých částí nemovitosti a orientační nákladová hodnota).


- 4/50 -

B. Obsah ocenění Oddíl "A.Cena administrativní" Seznam oceněných položek 1 Budova č.p. 10 2 Stavební pozemek 3 Pozemek parc.č. 89/2 4 Vedlejší stavba- dílna/sklad 5 Zpevněné plochy 6 Oplocení 7 Oplocení 2 8 Vrata 9 Vrátka 10 Betonový práh 11 Studna- užitková voda 12 Přípojka vody- vrt 13 Studna- pitná voda 14 Přípojka vody- kopaná studna 15 Žumpa 16 Vzrostlé porosty


- 5/50 -

1 Budova č.p. 10 Celkový popis budovy: Předmětem ocenění je samostatně stojící větší zděný objekt, který byl původně kolaudovaný jako penzion v roce 1934. V roce 1979 následně proběhla kolaudace přestavby celého objektu, včetně přístavby západního křídla s garážemi a dalšími obytnými místnostmi v přízemí a patře na rekreační zařízení ONV. V pozdějších letech bylo rekreační zařízení uzavřeno a přešlo pod správu České republiky, konkrétně Ministerstva vnitra. V roce 2006 došlo k poslední kompletní rekonstrukci objektu, který byl následně do roku 2007 využívaný jako školicí středisko s kompletním zázemím (společenské místnosti, posluchárny, vinárna v suterénu, kuchyně, pokoje se soc. zařízením, aj.). V letech 2008 až 2015 došlo k opuštění objektu a částečnému zchátrání některých stavebních prvků převážně v suterénu domu (viz. příloha posudku- omítky, podlahové krytiny, obklady, stropy, inž. sítě, aj.) a na venkovních odkrytých částech (terasa, schodiště, aj.). Celkový stavebně technický stav je však zachovalý. Pro uvedení do provozuschopného stavu je třeba provedení alespoň dílčích oprav. Objekt má plně využitý suterén s garážemi, technickými prostory a vinárnou se zázemím. V přízemí jsou situovány společenské místnosti (učebna), jídelna, kuchyně a technické i soc. zázemí. V patře a podkroví jsou k dispozici samostatné pokoje s vlastním soc. zařízením. II.NP a podkroví prošlo kompletní rekonstrukcí vnitřních prostor v rámci rekonstrukce v roce 2006. Nemovitost se nachází v odloučené části Hřešihlav, odloučené části obce Kladruby, cca 1 km východním směrem v údolí řeky Berounky. V dosahu nemovitosti je dostupné pouze základní občanské vybavení (obchod se smíšeným zbožím, restaurační zařízení, autobusová zastávka). Kladruby jsou vzdálené cca 3 km jižním směrem a město Rokycany cca 23 km jižním směrem po silnici č. 232 a č. 233. Přístup k objektu je zajištěný z veřejné částečně zpevněné komunikace. Objekt je napojen na el. vedení (220/380V). Voda je zavedena pitná z vlastní kopané studny na pozemku parc.č. 89/1 a užitková z vrtu, který je umístěný na cizím pozemnku p.p.č. 198 (čerpání vody je povolené). Odpady jsou svedeny do vlastní jímky na vyvážení. Vytápění je v celém objektu zajištěno lokálně el. akumulačními kamny. Vybavení celé budovy je standardní, stavebně- technický stav je zachovalý. Údržba byla v poslední letech zanedbána, což se projevilo zejména na venkovních částech objektu (terasa, schodiště, aj.) a v suterénu domu (vzlínání vlhkosti- opadávání omítek, plísně, aj.). Vedle hlavního objektu se na oploceném pozemku dále nachází menší zděná stavba s dílnou a skladovými prostory (špatný a zanedbaný stav). Zahrada je zpevněná větší manipulační plochou ze zámkové dlažby a z převážně části zatravněna. Jižní část pozemku je svažitá a hustě porostlá náletovými křovinami a dřevinami. Stavebně - technický stav hlavního objektu: Základy budovy jsou vybaveny částečnou izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové a vnitřní nosné zdivo na tl. až 80 cm. Střecha je na přístavbě plochá, nad původní částí stanová s krytinou z cembritu, klempířské prvky jsou ve standardním provedení (pozink. plech). Vnitřní i vnější omítky jsou vápenné štukové (omítky jsou narušeny vlhkostí). Stropy jsou převážně betonové nebo dřevěné, v podkroví jsou provedeny SDK podhledy. Schodiště je betonové s kamennými stupni. Podlahy jsou v obytných místnostech pokryté koberci. V chodbách, soc. zařízeních, kuchyni a dalších místnostech jsou keramické dlažvy. Vnitřní i vchodové dveře jsou dřevěné, okna jsou dřevěná špaletová, v patře a podkroví jsou plastová izolační okna. Dispozice budovy č.p. 10: 1.PP (suterén)- technická místnost (vodárna, rozvodné skříně, aj.), 3x garáž, schodiště, chodba, kuchyně, vinárna, sklad, soc. zařízení (WC) 1.NP- venkovní terasa, vstup, jídelna, kuchyně, 3x skladovací místnost, chodba se schodištěm, recepce, učebna (83 m2), chodba, předsíň, umývárna, úklidová komora, 5x WC 2.NP- schodiště s chodbou, kuchyňka, 12x pokoj s předsíněmi (5x), a vlastním soc. zařízením (9x), dále dvě samostatná WC a kuchyňský kout 3.NP (podkroví)- schodiště s chodbou, 3x studovna, 3x pokoj, 3x soc. zařízení


- 6/50 -

Fotodokumentace: viz. příloha posudku Cena stavby se podle § 10 a 11 určí podle vzorce kde CS CSN ZCU Pmj o pp IT IP

CS = CSN x pp, cena stavby, cena stavby určená nákladovým způsobem podle vzorce CSN = ZCU x Pmj x (1 - o/100), základní cena upravená stavby, počet měrných jednotek stavby, opotřebení stavby, koeficient úpravy ceny stavby dle polohy a trhu, který se určí podle vzorce pp = IT x IP, index trhu podle § 4 odst. 1, index polohy podle § 4 odst. 1.

Základní cena upravená budovy se podle § 12 určí podle vzorce kde ZCU ZC K1 K2 K3 K4 K5 Ki

ZCU = ZC x K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x Ki, základní cena upravená, základní cena, koeficient přepočtu ZC podle druhu konstrukce, koeficient přepočtu ZC podle průměrné zastavěné plochy podlaží, koeficient přepočtu ZC podle průměrné výšky podlaží, koeficient vybavení stavby, koeficient polohový, koeficient změny cen.

Charakteristika budovy CZ-CC SKP Účel užití

113012 46.21.19.1..1 G. budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod.

ZC = 2 710,- Kč/m3

základní cena podle přílohy č. 8

Konstrukce K1 = 0,939

koef. přepočtu ZC podle druhu konstrukce z přílohy č. 10

1. zděné

Výpočet průměrné zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží 1. PP (suterén) 1. NP 2. NP 3. NP (podkroví) Průměrná ZP podlaží Průměrná výška

zastavěná plocha ZP [m2] 12,80 x 26,80 + 13,90 x 2,30 + 12,60 x 2,80 = 410,29 12,80 x 26,80 + 3,10 x 1,00 + 5,30 x 1,00 = 351,44 12,80 x 26,80 + 3,10 x 1,00 + 5,30 x 1,00 = 351,44 12,80 x 11,80 + 3,10 x 1,00 + 5,30 x 1,00 = 159,44

výška podlaží [m] 2,70 3,25 3,00 2,71

1 272,61 m2 / 4 = 318,15 m2 3 736,36 m3 / 1 272,61 m2 = 2,94 m

K2 = 0,92 + 6,60 / 318,15 = 0,94074 K3 = 2,10 / 2,94 + 0,30 = 1,01429

koef. přepočtu ZC podle průměrné ZP podlaží koef. přepočtu ZC podle průměrné výšky podlaží

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4 Koeficient vybavení stavby K4 se vypočte podle vzorce K4 = 1 + (0,54 x n),


- 7/50 -

kde n

je součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s nadstandardním vybavením snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením.

Dále platí, že a) objemový podíl přebývající konstrukce se vynásobí koeficientem 1,852 a připočte se k součtu objemových podílů, b) je-li ve stavbě konstrukce, jejíž náklady na pořízení činí více než dvojnásobek nákladů standardního provedení, odečte se její objemový podíl příslušející standardnímu provedení jako v případě konstrukce chybějící podle bodu c) a stanoví se pro ni nový objemový podíl postupem podle bodu a), c) objemový podíl chybějící konstrukce se vynásobí koeficientem 1,852 a odečte se od součtu objemových podílů. Pol. číslo 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

název konstrukce, vybavení Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Zastřešení mimo krytinu Krytiny střech Klempířské konstrukce Úpravy vnitřních povrchů Úpravy vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrch podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hyg. zař. včetně WC Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra

zařazení konstrukce standard standard standard standard standard standard standard standard standard standard standard standard standard standard standard standard standard standard standard chybějící standard podstandard standard chybějící standard standard

n=

-0,04949

K4 = 1 + (0,54 x -0,04949) = 0,97328 K5 = 0,80 Ki = 2,032

objemový podíl upravený 0,063 x 0 0,150 x 0 0,082 x 0 0,061 x 0 0,027 x 0 0,006 x 0 0,071 x 0 0,032 x 0 0,031 x 0 0,028 x 0 0,038 x 0 0,000 x 0 0,059 x 0 0,033 x 0 0,049 x 0 0,058 x 0 0,003 x 0 0,033 x 0 0,032 x 0 -0,003 x 1,852 0,022 x 0 -0,018 0,043 x 0 -0,014 x 1,852 0,044 x 0 0,000 x 0

koeficient vybavení

koeficient polohový koeficient změny cen

ZCU = 2 710,- Kč/m3 x 0,939 x 0,94074 x 1,01429 x 0,97328 x 0,80 x 2,032 = 3 841,653 Kč/m3


- 8/50 -

Obestavěný prostor Popis

výměry

1. PP (suterén) 1. NP 2. NP 3. NP (podkroví) zastřešení

(12,80 x 26,80 + 13,90 x 2,30 + 12,60 x 2,80) x 2,70 (12,80 x 26,80 + 3,10 x 1,00 + 5,30 x 1,00) x 3,25 (12,80 x 26,80 + 3,10 x 1,00 + 5,30 x 1,00) x 3,00 (12,80 x 11,80 + 3,10 x 1,00 + 5,30 x 1,00) x 2,71 (12,80 x 11,80 x 3,30) / 2

obestavěný prostor [m3] 1 107,78 1 142,18 1 054,32 432,08 249,22

Obestavěný prostor celkem

3 985,58

Výchozí cena stavby

3 841,653 Kč/m3 x 3 985,58 m3 = 15 311 215,36 Kč

Výpočet opotřebení Výše opotřebení jednotlivých konstrukcí a vybavení v procentech se zjistí analytickou metodou podle vzorce

kde A B C Pol. číslo 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24.

B — x 100 x A, C objemové podíly konstrukcí a vybavení upravené podle skutečně zjištěného stavu v návaznosti na výpočet koeficientu vybavení K4, skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení. název konstrukce, vybavení Základy vč. zemních prací - S Svislé konstrukce - S Stropy - S Zastřešení mimo krytinu - S Krytiny střech - S Klempířské konstrukce - S Úpravy vnitřních povrchů - S Úpravy vnějších povrchů - S Vnitřní obklady keramické - S Schody - S Dveře - S Vrata - S Okna - S Povrch podlah - S Vytápění - S Elektroinstalace - S Bleskosvod - S Vnitřní vodovod - S Vnitřní kanalizace - S Vnitřní plynovod - X Ohřev teplé vody - S Vybavení kuchyní - P Vnitřní hyg. zař. včetně WC - S Výtahy - X

A 0,063 / 0,97328 0,15 / 0,97328 0,082 / 0,97328 0,061 / 0,97328 0,027 / 0,97328 0,006 / 0,97328 0,071 / 0,97328 0,032 / 0,97328 0,031 / 0,97328 0,028 / 0,97328 0,038 / 0,97328 0,00 0,059 / 0,97328 0,033 / 0,97328 0,049 / 0,97328 0,058 / 0,97328 0,003 / 0,97328 0,033 / 0,97328 0,032 / 0,97328 0,00 0,022 / 0,97328 0,018 x 0,46 / 0,97328 0,043 / 0,97328 0,00


B 81 81 81 81 9 9 24 38 9 81 24 24 15 9 30 30 38 38 9 9 24 -

C opotřebení [%] 151 3,47225 131 9,52944 131 5,20942 121 4,19558 49 0,50953 49 0,11323 50 3,50156 53 2,35733 39 0,73502 131 1,77883 59 1,5882 - 0,00 59 2,46589 40 1,27147 39 1,16181 50 3,57554 50 0,18494 50 2,57685 60 2,08231 - 0,00 24 0,84765 19 0,40298 50 2,12066 - 0,00

- 9/50 -

25. 26.

Ostatní - S Instalační pref. jádra - S

0,044 / 0,97328 0,00

81 -

Opotřebení celkem Cena stavby po odpočtu opotřebení

111 3,29896 - 0,00 52,97945 %

15 311 215,36 Kč x (100 % - 52,97945 %) = 7 199 417,67 Kč

Výpočet koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu Výpočet indexu trhu IT

příloha č. 3, tabulka č. 1

Znak kvalitativní pásmo číslo 1. I. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi: poptávka nižší než nabídka 2. V. Vlastnické vztahy: nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. II. Změny v okolí: bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. II. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby): bez vlivu 5. II. Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost): bez dalších vlivů 6. II. Povodňové riziko: zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) IT = 0,80 x (1 + -0,01) Výpočet indexu polohy IP

0,00 0,00 0,00 0,00 0,80


IP = 1,01 x (1 + -0,28)

Cena stavby

-0,01

0,792

Znak kvalitativní pásmo číslo 1. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku: rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně 2. III. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: rekreační oblasti 3. IV. Poloha pozemku v obci: části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4. II. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci: pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. III. Občanská vybavenost v okolí pozemku: v okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. IV. Dopravní dostupnost k pozemku: příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. I. Osobní hromadná doprava: zastávka ve vzdálenosti od 1001 m 8. III. Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti: výhodná – možnost komerčního využití pozemku nebo stavby 9. II. Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 10. II. Nezaměstnanost: průměrná nezaměstnanost 11. II. Vlivy ostatní neuvedené: bez dalších vlivů

pp = 0,792 x 0,727 = 0,576

Pi

Pi 1,01 -0,02 -0,02 -0,10 -0,05 -0,03 -0,07 0,01 0,00 0,00 0,00 0,727

koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu 7 199 417,67 Kč x 0,576 = 4 146 864,58 Kč

Cena zjištěná "1 Budova č.p. 10"

4 146 864,58 Kč


- 10/50 -

2 Stavební pozemek Předmětem ocenění jsou pozemky v k.ú. Hřešihlavy, které tvoří funkční celek s oceňovanou stavbou č.p. 10. Vše je zapsané na LV č. 182 v k.ú. Hřešihlavy. Pozemek je rovinatý, uceleného nepravidelného tvaru. Velká část pozemku je zastavěna oceňovanou budovou č.p. 10. Zbývající plocha- zahrada je zatravněna a vedle hlavní stavby, vedlejší stavby zděné dílny se skladovými prostory a zpevněných ploch se zde nachází několik vzrostlých okrasných porostů. Výpočet ceny stavebního pozemku neoceněného v cenové mapě stavebních pozemků podle § 4 odst. 1. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce kde ZCU ZC I

ZCU = ZC x I, základní cena upravená stavebního pozemku, základní cena stavebního pozemku, index cenového porovnání zjištěný podle vzorce I = IT x IO x IP,

IT Pi

index trhu se určí podle vzorce IT = P6 x (1 + ∑ Pi), hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 3 tabulky č. 1,

IO Pi

index omezujících vlivů se určí podle vzorce IO = 1 + ∑ Pi, hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu omezujících vlivů z přílohy č. 3 tabulky č. 2,

IP Pi

index polohy se určí podle vzorce IP = P1 x (1 + ∑ Pi ), hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy podle přílohy č. 3 tabulky č. 3 nebo 4.

Je-li součet výměr všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím, větší než 1000 m2, vynásobí se základní cena upravená pozemku redukčním koeficientem vypočteným podle vzorce kde R vp

R = (200 + 0,8 x ∑ vp) / ∑ vp, redukční koeficient, výměra pozemků ve funkčním celku.

Základní cena stavebního pozemku pro obce nevyjmenované v příloze č. 2 v tabulce č. 1 se podle § 3 písm. b) určí podle vzorce kde ZC ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6

ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6, základní cena stavebního pozemku, základní cena stavebního pozemku uvedená v příloze č. 2 tabulce č. 1, koeficient velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v příloze č. 2 v tabulce č. 2, koeficient hospodářsko-správního významu obce, ve které se stavební pozemek nachází, koeficient polohy obce, ve které se stavební pozemek nachází, koeficient technické infrastruktury v obci, ve které se stavební pozemek nachází, koeficient dopravní obslužnosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, koeficient občanské vybavenosti v obci, ve které se stavební pozemek nachází.

Vyjmenovaná obec

Rokycany

ZCv = 1 050,- Kč/m2 Znak kvalitativní pásmo O1

V.

Velikost obce podle počtu obyvatel: do 500 obyvatel


hodnot a koef. 0,50

- 11/50 -

O2 O3 O4 O5 O6

IV. V. IV. III. V.

Hospodářsko-správní význam obce: ostatní obce Poloha obce: v ostatních případech Technická infrastruktura v obci: elektřina Dopravní obslužnost obce: železniční, nebo autobusová zastávka Občanská vybavenost obce: minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

ZC = 1 050,- Kč/m2 x 0,50 x 0,60 x 0,80 x 0,55 x 0,90 x 0,85 = 106,03 Kč/m2

0,60 0,80 0,55 0,90 0,85

podle § 3 písm. b)

Výpočet indexu cenového porovnání IT = 0,792

index trhu položky "1 Budova č.p. 10"

Výpočet indexu omezujících vlivů pozemku IO


Znak kvalitativní pásmo číslo 1. II. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku: tvar bez vlivu na využití 2. III. Svažitost pozemku a expozice: svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3. III. Ztížené základové podmínky: neztížené základové podmínky 4. I. Chráněná území a ochranná pásma: mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. I. Omezení užívání pozemku: bez omezení užívání 6. II. Ostatní neuvedené: bez dalších vlivů IO = 1 + -0,01

Pi 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,99

IP = 0,727

index polohy položky "1 Budova č.p. 10"

I = 0,792 x 0,99 x 0,727 = 0,57

index cenového porovnání

R = (200 + 0,8 x 2 273,00 m2) / 2 273,00 m2 = 0,888

redukční koeficient

ZCU = 106,03 Kč/m2 x 0,57 x 0,888 = 53,668 Kč/m2 Pol. číslo 1 2 3 4 5

popis č. St.35/1 č. St.121 č. 89/1 č. 89/3 č. 275

Celkem Cena zjištěná "2 Stavební pozemek"

výměra pozemku [m2] 411 33 1 364 369 96

cena pozemku [Kč] 22 057,55 1 771,04 73 203,15 19 803,49 5 152,13

2 273

121 987,36 121 987,36 Kč

3 Pozemek parc.č. 89/2 Parcela navazuje jižním směrem na ostatní pozemky ve funkčním celku s budovou. Jedná se o svažitý pozemek s náletovým porostem (dlouhodobě bez údržby). Bez možného dalšího využití. Výpočet ceny jiného pozemku podle § 9 odst. 4. Vlastní cena se zjistí podle § 4 odst. 1 a násobí se


- 12/50 -

koeficientem 0,30. Základní cena se násobí indexem cenového porovnání podle vzorce kde ZCU ZC I

ZCU = ZC x I x 0,30, základní cena upravená stavebního pozemku, základní cena stavebního pozemku, index cenového porovnání zjištěný podle vzorce I = IT x IO x IP,

IT Pi

index trhu se určí podle vzorce IT = P6 x (1 + ∑ Pi), hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 3 tabulky č. 1,

IO Pi

index omezujících vlivů se určí podle vzorce IO = 1 + ∑ Pi, hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu omezujících vlivů z přílohy č. 3 tabulky č. 2,

IP Pi

index polohy se určí podle vzorce IP = P1 x (1 + ∑ Pi ), hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy podle přílohy č. 3 tabulky č. 3 nebo 4.

ZC = 1 050,- Kč/m2 x 0,50 x 0,60 x 0,80 x 0,55 x 0,90 x 0,85 = 106,03 Kč/m2

podle § 3 písm. b)

Výpočet indexu cenového porovnání IT = 0,792


Výpočet indexu omezujících vlivů pozemku IO


Znak kvalitativní pásmo číslo 1. I. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku: nevhodný tvar, nebo velikost omezující jeho využití 2. I. Svažitost pozemku a expozice: svažitost terénu pozemku nad 15 %; orientace SV, S a SZ 3. III. Ztížené základové podmínky: neztížené základové podmínky 4. I. Chráněná území a ochranná pásma: mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. I. Omezení užívání pozemku: bez omezení užívání 6. II. Ostatní neuvedené: bez dalších vlivů IO = 1 + -0,03

Pi -0,01 -0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,97

IP = 0,727


I = 0,792 x 0,97 x 0,727 = 0,559

index cenového porovnání

ZCU = 106,03 Kč/m2 x 0,559 x 0,30 = 20,- *) Kč/m2 *)

byla použita minimální stanovená cena 20,- Kč/m2

Pol. číslo 1

popis parc.č. 89/2

Celkem Cena zjištěná "3 Pozemek parc.č. 89/2"


výměra pozemku [m2] 1 823

cena pozemku [Kč] 36 460,-

1 823

36 460,36 460,- Kč

- 13/50 -

4 Vedlejší stavba- dílna/sklad Menší zděná stavba se skladovými prostory a dílnou. Zanedbaný a opotřebený stav. Objekt byl vystavěn v rámci přestavby na konci 70.let a pravděpodobně částečně opraven v rámci rekonstrukce celé nemovitosti v roce 2006. Základní cena upravená vedlejší stavby se podle § 16 určí podle vzorce kde ZCU ZC K4 K5 Ki

ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki, základní cena upravená, základní cena, koeficient vybavení stavby, koeficient polohový, koeficient změny cen.

Charakteristika vedlejší stavby CZ-CC SKP Stavba Konstrukce Střecha

1274 46.21.19.9 nepodsklepená zděná v tloušťce nad 15 cm neumožňuje zřízení podkroví

ZC = 1 250,- Kč/m3

základní cena podle přílohy č. 14

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4 Pol. číslo 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

název konstrukce, vybavení Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské konstrukce Úpravy povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace

zařazení konstrukce standard standard standard standard standard standard standard standard standard standard standard standard

objemový podíl upravený 0,071 x 0 0,318 x 0 0,198 x 0 0,073 x 0 0,081 x 0 0,017 x 0 0,061 x 0 0,000 x 0 0,030 x 0 0,011 x 0 0,082 x 0 0,058 x 0

n=

0,00

K4 = 1 + (0,54 x 0,00) = 1,00 K5 = 0,80 Ki = 2,067

koeficient vybavení


ZCU = 1 250,- Kč/m3 x 1,00 x 0,80 x 2,067 = 2 067,- Kč/m3 Obestavěný prostor Popis

výměry


obestavěný prostor [m3]

- 14/50 -

1. NP zastřešení

6,00 x 5,50 x 3,50 (6,00 x 5,50 x 1,40) / 2

115,50 23,10

Obestavěný prostor celkem

138,60


2 067,- Kč/m3 x 138,60 m3 = 286 486,20 Kč

Výpočet opotřebení Výše opotřebení v procentech se zjistí lineární metodou podle vzorce kde B C

B / C x 100, skutečné stáří stavby, celková předpokládaná životnost stavby.

Stáří stavby Životnost Opotřebení

40 let 70 let 40 / 70 x 100 % = 57,143 %

Cena stavby po odpočtu opotřebení

286 486,20 Kč x (100 % - 57,143 %) = 122 779,39 Kč

Výpočet koeficientu úpravy ceny dle polohy a trhu IT = 0,792


IP = 0,727


pp = 0,792 x 0,727 = 0,576

koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu

Cena stavby

122 779,39 Kč x 0,576 = 70 720,93 Kč

Cena zjištěná "4 Vedlejší stavba- dílna/sklad"

5 Zpevněné plochy Parkovací a manipulační plocha z betonové zámkové dlažby před hlavní budovou. Základní cena upravená venkovní úpravy se podle § 18 určí podle vzorce kde ZCU ZC K5 Ki

ZCU = ZC x K5 x Ki, základní cena upravená, základní cena, koeficient polohový, koeficient změny cen.

Charakteristika venkovní úpravy CZ-CC SKP Typ úpravy

211 46.23.11.5 8.3.27 betonová dlažba zámková - šedá tl. do 80 mm

ZC = 515,- Kč/m2 K5 = 0,80

koeficient polohový


70 720,93 Kč

- 15/50 -

Ki = 2,221

koeficient změny cen

ZCU = 515,- Kč/m2 x 0,80 x 2,221 = 915,052 Kč/m2 Pmj = 228,00 m2

počet měrných jednotek


915,052 Kč/m2 x 228,00 m2 = 208 631,86 Kč

Výpočet opotřebení Stáří stavby Životnost Opotřebení

8 let 44 let 8 / 44 x 100 % = 18,182 %


208 631,86 Kč x (100 % - 18,182 %) = 170 698,42 Kč



IP = 0,727


pp = 0,792 x 0,727 = 0,576


Cena stavby

170 698,42 Kč x 0,576 = 98 322,29 Kč

Cena zjištěná "5 Zpevněné plochy"

98 322,29 Kč

6 Oplocení Standardní provedení oplocení z pletiva v rámech na kovových sloupcích do betonových patek, částečně s podezdívkou. Charakteristika venkovní úpravy CZ-CC SKP Typ úpravy

242091 46.21.64.4 13.2 plot z ocelových plotových rámů s pletivem, nátěr

ZC = 450,- Kč/m2 pohl. pl. K5 = 0,80 Ki = 2,269


ZCU = 450,- Kč/m2 pohl. pl. x 0,80 x 2,269 = 816,84 Kč/m2 pohl. pl. Pmj = 95,00 m2 pohl. pl.



816,84 Kč/m2 pohl. pl. x 95,00 m2 pohl. pl. = 77 599,80 Kč


9 let 24 let 9 / 24 x 100 % = 37,50 %


- 16/50 -


77 599,80 Kč x (100 % - 37,50 %) = 48 499,88 Kč



IP = 0,727


pp = 0,792 x 0,727 = 0,576


Cena stavby

48 499,88 Kč x 0,576 = 27 935,93 Kč

Cena zjištěná "6 Oplocení"

27 935,93 Kč

7 Oplocení 2 Standardní provedení oplocení z pletiva na kovových sloupcích do betonových patek. Jedná se o oplocení jižního okraje svažitého pozemku (parc.č. 89/2). Charakteristika venkovní úpravy CZ-CC SKP Typ úpravy

242091 46.21.64.4 13.1 plot ze strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek, nátěr

ZC = 240,- Kč/m2 pohl. pl. K5 = 0,80 Ki = 2,269


ZCU = 240,- Kč/m2 pohl. pl. x 0,80 x 2,269 = 435,648 Kč/m2 pohl. pl. Pmj = 158,00 m2 pohl. pl.



435,648 Kč/m2 pohl. pl. x 158,00 m2 pohl. pl. = 68 832,38 Kč


9 let 24 let 9 / 24 x 100 % = 37,50 %


68 832,38 Kč x (100 % - 37,50 %) = 43 020,24 Kč



IP = 0,727


pp = 0,792 x 0,727 = 0,576


Cena stavby

43 020,24 Kč x 0,576 = 24 779,66 Kč


- 17/50 -

Cena zjištěná "7 Oplocení 2"

24 779,66 Kč

8 Vrata Standardní provedení. Dvě ocelová dvoukřídlá vrata s výplní z pletiva. Zachovalý stav. Charakteristika venkovní úpravy CZ-CC SKP Typ úpravy

242091 46.21.64.4 14.5 vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků

ZC = 3 420,- Kč/kus K5 = 0,80 Ki = 2,269


ZCU = 3 420,- Kč/kus x 0,80 x 2,269 = 6 207,984 Kč/kus Pmj = 2,00 kus



6 207,984 Kč/kus x 2,00 kus = 12 415,97 Kč


9 let 24 let 9 / 24 x 100 % = 37,50 %


12 415,97 Kč x (100 % - 37,50 %) = 7 759,98 Kč



IP = 0,727


pp = 0,792 x 0,727 = 0,576


Cena stavby

7 759,98 Kč x 0,576 = 4 469,75 Kč

Cena zjištěná "8 Vrata"

4 469,75 Kč

9 Vrátka Standardní provedení. Charakteristika venkovní úpravy CZ-CC SKP Typ úpravy

242091 46.21.64.4 14.2 vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva včetně sloupků


- 18/50 -

ZC = 1 450,- Kč/kus K5 = 0,80 Ki = 2,269


ZCU = 1 450,- Kč/kus x 0,80 x 2,269 = 2 632,04 Kč/kus Pmj = 1,00 kus



2 632,04 Kč/kus x 1,00 kus = 2 632,04 Kč


9 let 24 let 9 / 24 x 100 % = 37,50 %


2 632,04 Kč x (100 % - 37,50 %) = 1 645,03 Kč



IP = 0,727


pp = 0,792 x 0,727 = 0,576


Cena stavby

1 645,03 Kč x 0,576 = 947,54 Kč

Cena zjištěná "9 Vrátka"

947,54 Kč

10 Betonový práh Standardně vyhotovený nízký betonový práh mezi plotovými ocelovými sloupky. Charakteristika venkovní úpravy CZ-CC SKP Typ úpravy

242091 46.21.64.4 13.13 betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 20 cm

ZC = 150,- Kč/m K5 = 0,80 Ki = 2,269


ZCU = 150,- Kč/m x 0,80 x 2,269 = 272,28 Kč/m Pmj = 95,00 m počet měrných jednotek Výchozí cena stavby

272,28 Kč/m x 95,00 m = 25 866,60 Kč

Výpočet opotřebení Stáří stavby

9 let


- 19/50 -

Životnost Opotřebení

24 let 9 / 24 x 100 % = 37,50 %


25 866,60 Kč x (100 % - 37,50 %) = 16 166,63 Kč



IP = 0,727


pp = 0,792 x 0,727 = 0,576


Cena stavby

16 166,63 Kč x 0,576 = 9 311,98 Kč

Cena zjištěná "10 Betonový práh"

9 311,98 Kč

11 Studna- užitková voda Jedná se o zdroj užitkové vody s ponorným čerpadlem a 500l zásobníkem. Studna je umístěna cca 200m od objektu na pozemku p.p.č. 198. Povolení k odběru vody bylo vydané MěÚ Rokycany dne 25.7.2007. Základní cena upravená studny se podle § 19 určí podle vzorce kde ZCU ZC K5 Ki

ZCU = ZC x K5 x Ki, základní cena upravená, základní cena, koeficient polohový, koeficient změny cen.

Charakteristika studny CZ-CC SKP Zatřídění Hloubka Průměr

2222 46.25.22.1 studna vrtaná 7,70 m 25,00 cm

ZC = 1 455,- Kč/m x 7,70 m = 11 203,50 Kč Počet elektrických čerpadel Cena elektrického čerpadla

1 9 660,- Kč

ZC = 11 203,50 Kč + 1 x 9 660,- Kč = 20 863,50 Kč K5 = 0,80 Ki = 2,293


ZCU = 20 863,50 Kč x 0,80 x 2,293 = 38 272,004 Kč Výpočet opotřebení Stáří stavby Životnost Opotřebení

38 let 100 let 38 / 100 x 100 % = 38,00 %


- 20/50 -


38 272,004 Kč x (100 % - 38,00 %) = 23 728,64 Kč



IP = 0,727


pp = 0,792 x 0,727 = 0,576


Cena stavby

23 728,64 Kč x 0,576 = 13 667,70 Kč

Cena zjištěná "11 Studna- užitková voda"

13 667,70 Kč

12 Přípojka vody- vrt Charakteristika venkovní úpravy CZ-CC SKP Typ úpravy

2222 1.1.6.1 přípojka vody DN 25 mm - potrubí plastikové

ZC = 355,- Kč/m K5 = 0,80 Ki = 2,293


ZCU = 355,- Kč/m x 0,80 x 2,293 = 651,212 Kč/m Pmj = 200,00 m



651,212 Kč/m x 200,00 m = 130 242,40 Kč


38 let 45 let 38 / 45 x 100 % = 84,444 %


130 242,40 Kč x (100 % - 84,444 %) = 20 260,51 Kč



IP = 0,727


pp = 0,792 x 0,727 = 0,576


Cena stavby

20 260,51 Kč x 0,576 = 11 670,05 Kč

Cena zjištěná "12 Přípojka vody- vrt"


11 670,05 Kč

- 21/50 -

13 Studna- pitná voda Jedná se o kopanou studnu s pitnou vodou, dvoučlánkovým čerpadlem a 100l tlakovým zásobníkem. Na odběr vody bylo dne 25.8.1999 vydáno MěÚ Rokycany vodohospodářské povolení k odběru vody. Charakteristika studny CZ-CC SKP Zatřídění Hloubka Průměr

2222 46.25.22.2 studna kopaná 6,50 m 100,00 cm

ZC = 1 950,- Kč/m x 5,00 m + 3 810,- Kč/m x 1,50 m = 15 465,- Kč Počet ručních čerpadel Cena ručního čerpadla

1 2 054,- Kč

Počet elektrických čerpadel Cena elektrického čerpadla

1 10 780,- Kč

ZC = 15 465,- Kč + 1 x 2 054,- Kč + 1 x 10 780,- Kč = 28 299,- Kč K5 = 0,80 Ki = 2,293


ZCU = 28 299,- Kč x 0,80 x 2,293 = 51 911,686 Kč Výpočet opotřebení Stáří stavby Životnost Opotřebení

80 let 100 let 80 / 100 x 100 % = 80,00 %


51 911,686 Kč x (100 % - 80,00 %) = 10 382,34 Kč



IP = 0,727


pp = 0,792 x 0,727 = 0,576


Cena stavby

10 382,34 Kč x 0,576 = 5 980,23 Kč

Cena zjištěná "13 Studna- pitná voda"

14 Přípojka vody- kopaná studna Charakteristika venkovní úpravy CZ-CC SKP Typ úpravy

2222 1.1.1 přípojka vody DN 25 mm, potrubí ocelové


5 980,23 Kč

- 22/50 -

ZC = 360,- Kč/m K5 = 0,80 Ki = 2,293


ZCU = 360,- Kč/m x 0,80 x 2,293 = 660,384 Kč/m Pmj = 14,00 m počet měrných jednotek Výchozí cena stavby

660,384 Kč/m x 14,00 m = 9 245,38 Kč


38 let 60 let 38 / 60 x 100 % = 63,333 %


9 245,38 Kč x (100 % - 63,333 %) = 3 390,- Kč



IP = 0,727


pp = 0,792 x 0,727 = 0,576


Cena stavby

3 390,- Kč x 0,576 = 1 952,64 Kč

Cena zjištěná "14 Přípojka vody- kopaná studna"

1 952,64 Kč

15 Žumpa Standardně provedená žumpa na vyvážení s objemem 26 m3. Umístění severně od objektu hl. stavby (cca 3m od řečiště). Charakteristika venkovní úpravy CZ-CC SKP Typ úpravy

2223 2.3.1 žumpa z monolitického betonu

ZC = 2 300,- Kč/m3 OP K5 = 0,80 Ki = 2,284


ZCU = 2 300,- Kč/m3 OP x 0,80 x 2,284 = 4 202,56 Kč/m3 OP Pmj = 26,00 m3 OP Výchozí cena stavby

počet měrných jednotek 4 202,56 Kč/m3 OP x 26,00 m3 OP = 109 266,56 Kč


- 23/50 -


38 let 88 let 38 / 88 x 100 % = 43,182 %


109 266,56 Kč x (100 % - 43,182 %) = 62 083,07 Kč



IP = 0,727


pp = 0,792 x 0,727 = 0,576


Cena stavby

62 083,07 Kč x 0,576 = 35 759,85 Kč

Cena zjištěná "15 Žumpa"

35 759,85 Kč

16 Vzrostlé porosty Stromy se nachází převážně na pozemku parc.č. 89/1 nebo v jeho blízkosti. Ostatní porosty, převážně na pozemku parc.č. 89/2 vykazují náletový charakter. Výpočet ceny okrasných rostlin podle § 46. Základní ceny okrasných rostlin jsou uvedeny v příloze č. 39. Tyto ceny se dále upravují koeficientem K5 a Kz. K5 = 0,80 Pol. číslo 1 2 3 4

koeficient polohový

název rostliny 4 bříza bělokorá (Betula pendula) 103 smrk ztepilý (Picea abies) 104 borovice lesní (Pinus sylvestris) 108 zerav západní (Thuja occidentalis)

stáří [roky] 30

ZC jedn. [Kč] 19 650,-

úprava [%] 0

Kz počet m.j. 0,75 a)

1 ks

cena rostliny [Kč] 11 790,-

30

15 840,-

0

0,75 a)

1 ks

9 504,-

30

15 840,-

0

0,75 a)

1 ks

9 504,-

8

2 150,-

0

0,75 a)

5 ks

6 450,-

Celkem

37 248,-

Charakteristika typu zeleně a) zeleň u bytových a rodinných domů, rekreačních domků a chalup, rekreačních a zahrádkářských chat Cena zjištěná "16 Vzrostlé porosty"


37 248,- Kč

- 24/50 -

Rekapitulace za oddíl "A.Cena administrativní" 1 Budova č.p. 10 2 Stavební pozemek 3 Pozemek parc.č. 89/2 4 Vedlejší stavba- dílna/sklad 5 Zpevněné plochy 6 Oplocení 7 Oplocení 2 8 Vrata 9 Vrátka 10 Betonový práh 11 Studna- užitková voda 12 Přípojka vody- vrt 13 Studna- pitná voda 14 Přípojka vody- kopaná studna 15 Žumpa 16 Vzrostlé porosty

4 146 864,58 Kč 121 987,36 Kč 36 460,- Kč 70 720,93 Kč 98 322,29 Kč 27 935,93 Kč 24 779,66 Kč 4 469,75 Kč 947,54 Kč 9 311,98 Kč 13 667,70 Kč 11 670,05 Kč 5 980,23 Kč 1 952,64 Kč 35 759,85 Kč 37 248,- Kč

Celkem

4 648 078,49 Kč Celková cena zjištěná podle cenového předpisu zaokrouhlená podle § 50 je

4 648 080,- Kč slovy:

čtyřimiliónyšestsetčtyřicetosmtisícosmdesát Kč


- 25/50 -

Oddíl "B.Cena obvyklá" Definice porovnávací hodnoty: Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majektu, výchází porovnávací způsob ocenění z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Porovnání probíhá na základě průzkumu trhu a řady hledisek (podle druhu a účelu věci, technických parametrů, kvality provedení, apod.). V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Porovnávací metoda má již ze své podstaty největší vypovídací schopnost o tržní hodnotě oceňované nemovitosti, neboť zohledňuje aktuální poptávku a nabídku po daném typu nemovitostí v daném místě a čase. Seznam oceněných položek 1 Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda


- 26/50 -

1 Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda Jedná se o ubytovací zařízení- bývalé školicí středisko s technickým suterénem a třemi nadzemními podlažími. Bližší popis nemovitosti viz. oddíl "A". Po nemovitostech tohoto typu, velikosti, vybavení, technického stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v současné době nižší než je nabídka. Nabídka obdobných nemovitostí je navíc vzhledem ke svému charakteru velmi omezená. Obchodovatelnost je z toho důvodu na nižší úrovni. Silné stránky oceňované nemovitosti: - poloha vzhledem k možnému využití (rekreační oblast) - stavba i pozemek je stejného vlastníka - větší užitná plocha - zachovalý celkový stavebně technický stav (poslední rekonstrukce v roce 2006) - větší parkovací plocha - vlastní garážová stání v suterénu domu Slabé stránky oceňované nemovitosti: - zanedbaná údržba a dlouhodobě nevyužívaný objekt (nutné alespoň dílčí opravy) - omezené možnosti využití nemovitosti Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí – dále jen „vzorky“. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde Hv Cvz Ku Vvz Vnem Kf

Hv = Cvz x Ku / Vvz x Vnem / Kf, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient.

Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví

jiný- ubytovací zařízení cihlová neudržovaný jiné

Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha Podlahová plocha Obestavěný prostor

765,00 m2 411,00 m2 864,00 m2 3 985,00 m3

Pozemky Pol. číslo 1

pozemek

výměra [m2] 4 096

stavební pozemek

Celkem

4 096


- 27/50 -

Vzorek Manětín Prodej ubytovacího zařízení o zastavěné ploše 540 m2 na okraji Manětína. V dosahu sportoviště, kulturní dům a lesy. V přízemí budovy se nachází jídelna, kuchyně, společenská místnost a zázemí. Ve 2. NP je umístěno 17 pokojů každý s vlastní koupelnou. Suterén budovy zahrnuje kromě technických místností a skladů také bytovou jednotku správce a lékařskou místnost. Přístavek se 4 garážemi má plochu 100 m2. Stavební technologií objektu je železobetonový skelet s vyzdívanými cihlovými zdmi. Objekt je napojen na elektřinu, kanalizaci dešťovou a splaškovou a veřejný vodovod. V současné době není objekt využíván. Vyklizeno, mírně zanedbaná údržba.

Nabídková cena Ku = 0,90

2 490 000,- Kč koeficient úpravy na reálnou cenu


jiný- ubytovací zařízení skelet neudržovaný fyzická osoba

Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha Podlahová plocha

530,00 m2 540,00 m2 1 080,00 m2


pozemek

výměra [m2] 607

stavební pozemek

Celkem

607

Cenotvorné faktory Skup cenotvorný faktor . 1 1 2 2 3 3 3

hodnota faktoru [%] *)

Situace na trhu s nemovitostmi Ostatní vlivy prodeje Umístění v rámci mikroregionu Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení Dispoziční řešení Provozní náklady, možnosti ekonom. využití


0 0 +5 +5 -5 0 0

součet skupiny [%]

0 +10

koef. Kf

- 28/50 -

3 3

Stavebně technický stav Vliv příslušenství

-10 -5

Kf = 1,00 x 1,10 x 0,80 =

-20 0,88

v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí

*)

Hv = 2 490 000,- Kč x 0,90 / 530,00 m2 x 765,00 m2 / 0,88 = 3 675 740,- Kč Míra shody (váha) 4


- 29/50 -

Vzorek Mohelnice Prodej hostinského domu na okraji obce Mohelnice. Jedná se o dvoupodlažní objekt s neobydleným podkrovím. Částečně podsklepený objekt, v přízemí se dále nachází prodejna potravin a skladové prostory. Ve 2.NP se nachází fungující hostinec se sálem a výčepem, bar s kuchyňkou po rekonstrukci a pokoj. Voda do objektu je přivedena z vlastní studny, vytápění zajištěno kamny na pevná paliva. V obchodě zajišťují vytápění akum. kamna, odpady jsou svedeny do veřejné kanalizace a částečně žumpy. V roce 1980 byla provedena rekonstrukce střechy (položena pálená taška), v roce 2004 proběhla částečná rekonstrukce interiéru. Podkroví umožňuje vestavbu obytných prostor. Na pozemku se nachází 2 studny a garáž pro 2 vozidla.




jiný- hostinec/ubytovací zařízení cihlová po částečné rekonstrukci fyzická osoba

Výměry a dispozice Užitná plocha Zastavěná plocha

500,00 m2 390,00 m2


pozemek

výměra [m2] 1 566

stavební pozemek

Celkem

1 566

Cenotvorné faktory Skup cenotvorný faktor . 1 1 2 2 3 3


Situace na trhu s nemovitostmi Ostatní vlivy prodeje Umístění v rámci mikroregionu Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení Dispoziční řešení


0 0 +5 +5 0 -5

součet skupiny [%]

0 +10

koef. Kf

- 30/50 -

3 3 3

Provozní náklady, možnosti ekonom. využití Stavebně technický stav Vliv příslušenství

0 -10 -10

Kf = 1,00 x 1,10 x 0,75 =

-25 0,825


*)



- 31/50 -

Vzorek Zbiroh Prodej komerční nemovitosti- ubytovny ve Zbiroze na Rokycansku. Dům byl kolaudován v roce 2002 na ubytovnu s kapacitou 40 lidí (přestavba původního objektu). V suterénu jsou 4 velké sklepy. V přízemí 5 samostabylných pokojů, kuchyň, sklad a sociální zázemí (samostatná toaleta a sprchy). V 1. patře 6 samostatných pokojů, další kuchyň, sociální zázemí (samostatná toaleta a sprchy) a byt pro správce o dispozici 1+1. Půda s možností půdní vestavby. Dům je napojen na městský vodovod, kanalizaci, el., topení plynovým kotlem.




jiný- ubytovací zařízení cihlová dobře udržovaný fyzická osoba

Výměry a dispozice Užitná plocha

490,00 m2


pozemek

výměra [m2] 684

stavební pozemek

Celkem

684

Cenotvorné faktory Skup cenotvorný faktor . 1 1 2 2 3 3 3 3 3


Situace na trhu s nemovitostmi Ostatní vlivy prodeje Umístění v rámci mikroregionu Ostatní místní vlivy Konstrukční provedení Dispoziční řešení Provozní náklady, možnosti ekonom. využití Stavebně technický stav Vliv příslušenství


+10 0 +15 +5 +5 0 0 +10 +5

součet skupiny [%]

+10 +20

+20

koef. Kf

- 32/50 -

Kf = 1,10 x 1,20 x 1,20 =

1,584


*)



- 33/50 -

Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek Manětín Vzorek Mohelnice Vzorek Zbiroh

3 675 740,- Kč 3 638 618,- Kč 4 434 410,- Kč

Vážený průměr hodnot

3 920 381,- Kč

Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti

3 920 000,- Kč

Odhad tržní hodnoty "1 Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda"


3 920 000,- Kč

- 34/50 -

Rekapitulace za oddíl "B.Cena obvyklá" 1 Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda

3 920 000,- Kč

Celkem

3 920 000,- Kč Odhad tržní hodnoty činí

3 920 000,- Kč slovy:

třimiliónydevětsetdvacettisíc Kč


- 35/50 -

Závěrečná rekapitulace za oddíly Celkem za oddíl "A.Cena administrativní" slovy: čtyřimiliónyšestsetčtyřicetosmtisícosmdesát Kč

4 648 080,- Kč

Celkem za oddíl "B.Cena obvyklá" slovy: třimiliónydevětsetdvacettisíc Kč

3 920 000,- Kč

Návrh tržní hodnoty oceňované nemovitosti Pro navržení výsledné obvyklé ceny- tržní hodnoty oceňované nemovitosti byla použita především srovnávací metoda ocenění s přihlédnutím k závěrům, vyplývajícím z provedeného ocenění administrativní cenou podle platného cenového předpisu. Hodnota nemovitosti je výrazným způsobem ovlivněna nutností investice na uvedení oceňované nemovitosti do provozuschopného stavu. Jedná se o zděný podsklepený samostatně stojící třípodlažní objekt ubytovacího zařízení, který po poslední rekonstrukci v roce 2006 sloužil jako školící zařízení Ministerstva vnitra České republiky. Od roku 2007 je objekt nevyužívaný. Údržba je zhoršená. Vlivem vzlínající vlhkosti došlo k poškození spodní stavby objektu (omítky, obklady, podlahy, inž. sítě, aj.). Druhé nadzemní podlaží a podkroví se nachází ve velmi dobrém stavu. Objekt je napojený na el. energii, voda je zavedena z vlastní studny a odpady jsou svedeny do vlastní jíkmky. Vytápění je řešeno lokálně akumulačními kamny. Přístup je umožněn z veřejné komunikace. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě všech dalších uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti ve výši:

3.900.000.- Kč Slovy: třimilionydevětsettisíc Kč

V Rokycanech dne 29.4.2015 Ing. Jan Šneberger Sedláčkova 216/III 337 01 Rokycany


- 36/50 -

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 28.8.2013, č.j. Spr 2307/2012 pro obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 01/04/2015 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu č. 116. V Rokycanech dne 29.4.2015 Ing. Jan Šneberger Sedláčkova 216/III 337 01 Rokycany


- 37/50 -

Přílohy: č. 1: Výpis z katastru nemovitostí č. 2: Kopie katastrální mapy č. 3: Mapa s vyznačením polohy nemovitosti č. 4: Fotodokumentace


- 38/50 -


- 39/50 -


- 40/50 -


- 41/50 -

Situace:


- 42/50 -


- 43/50 -

Hl. stavba:


- 44/50 -

Dílna se skladovými prostory:


- 45/50 -

Garáže a tech.místnost:


- 46/50 -

I.PP (suterén):


- 47/50 -

I.NP:


- 48/50 -

II.NP:


- 49/50 -

III.NP (podkroví):

Chodba ve II.NP:


- 50/50 -

Poškozené stavební prvky:


2015

Recommend Documents