2015

Znalecký posudek č. 6219 - 38 / 2015 Rodinný dům č.p. 801 na pozemku p.č. 2966 včetně příslušenství a pozemků p.č. 2966, 2967, 2968 v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, v obci Kunovice, v okrese Uherské Hradiště

Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8

Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště

Posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu.

V Uherském Hradišti dne 5.2.2015

1. ÚVOD 1.1. Předmět posudku Předmětem posudku je rodinný dům č.p. 801 na pozemku p.č. 2966 včetně příslušenství a pozemků p.č. 2966, 2967, 2968 v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, v obci Kunovice, v okrese Uherské Hradiště.

1.2. Účel posudku Účelem posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 19.1.2015.

1.3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z KN, List vlastnický č. 3389 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, ze dne 11.11.2014 - Mapa KN (zdroj ČUZK) - Informace získané při místním šetření dne 19.1.2015 - Projektová dokumentace z r. 2003 - Informace a doklady poskytnuté panem Štefánkem - Vlastní databáze prodejů nemovitých věcí - Realitní inzerce

1.4. Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 19.1.2015, za přítomnosti pana Kamila Štefánka a zástupců znaleckého ústavu ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka.

1.5. Speciální požadavky zadavatele Nejsou.

1.6. Základ hodnoty Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota 2

přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu.

3

2. NÁLEZ 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Majetek dle LV č. 113 pro k.ú. Zlámanec Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Kód okresu: Název okresu: Název kraje (oblasti):

677345 Kunovice u Uherského Hradiště 550744 Kunovice CZ0722 Uherské Hradiště Zlínský kraj

p.č. 2966, vedená v KN jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 221 m2, součástí je stavba Kunovice, č.p. 801, bydlení p.č. 2967, vedená v KN jako zahrada o výměře 103 m2 p.č. 2968, vedená v KN jako zahrada o výměře 398 m2

Vlastník předmětného majetku: Dle LV č. 3389 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště je vlastníkem předmětného majetku: SJM Štefánek Kamil a Štefánková Renata, Tř. Maršála Malinovského 940, 686 01 Uherské Hraditě, č.p. 92, 687 03 Huštěnovice

2.2. Váznoucí závazky Na LV č. 3389 jsou v části C omezení vlastnického práva uvedena zástavní práva, zahájení exekuce, rozhodnutí o úpadku, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Kopie LV č. 3389 je součástí přílohy znaleckého posudku.

2.3. Informace o pronájmu oceňovaného majetku K oceňovaným nemovitým věcem nebyly vlastníkem ani zadavatelem posudku předloženy nájemní ani jiné smlouvy, které by osvědčovaly existenci užívacích práv pro jinou osobu, nebo právních závad. Existence takových smluv nebyla zjištěna znalcem ani při šetření ani v průběhu zpracování znaleckého posudku.

2.4. Popis majetku Celkový popis Lokalita Pozice v obci

Dostupnost centra Převažující zóna

město Kunovice, stavebně je prakticky srostlé s okresním městem Uherské Hradiště Oceňovaný majetek je situován v severní okrajové části města, na tř. Vítězství, v sousedství výrobního areálu společnosti HAMÉ, naproti přes cestu od hypermarketu Albert Vzdálenost cca 15 min. pěší chůze Smíšená zástavba průmyslových a obchodních objektů a domů pro 4

Napojení na sítě a komunikace Kapacita sítí Dopravní dostupnost Dostupnost služeb

Parkování Škodlivé vlivy Podnikatelská aktivita Současný a minulý způsob využití

rodinné bydlení Dům má možnost veškerých přípojek inženýrských sítí Dostatečná pro rodinné bydlení. Zastávka autobusu vzdálená cca 100 m od domu Město Kunovice má veškerou občanskou vybavenost: Mateřské, základní, střední i vysokou školu, obchodní síť, služby, Městský úřad, poštu, lékaře, zastoupení České spořitelny. Zbylé složky infrastruktury jsou k dispozici v sousedním okresním městě Uherském Hradišti V garáži v domě nebo na nezpevněné ploše na vlastním pozemku Nebyly zjištěny Silná Rodinný dům s jednou bytovou jednotkou, v současnosti ve stavu nekončené rekonstrukce

2.4.1. Rodinný dům č.p. 801 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Ohřev vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby, přístavby Rekonstrukce, modernizace

betonové s izolacemi proti zemní vlhkosti konstrukční systém zděný HURDIS a dřevěné trámové - renovované sedlová betonové tašky z pozinkovaného plechu vápenné štukové chybí chybí chybí betonové dveře pouze vstupní a francouzské okno plastová Položeny polystyrenové izolace a rozvody podlahového topení ústřední - podlahové + radiátory, kotel chybí 220/380 V chybí plastové potrubí chybí chybí - přípojka před domem napojena do veřejného řadu chybí chybí chybí chybí neprovedeno V roce 2003-2005 zahájení komplexní rekonstrukce, z původního domu zůstalo pouze obvodové zdivo a část stropních konstrukcí. (Investice cca 2,5 mil. Kč) 5

Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby Závažné nedostatky Z roku Současný a minulý způsob využití

z místní veřejné komunikace Viz. níže uvedená tabulka dům je ve stavu nedokončené rekonstrukce chybějící stavební prvky – viz. uvedený popis původní dům z roku 1915 v minulosti rodinné bydlení, od roku 2003 probíhá rekonstrukce. Původní termín dokončení stanovený ve stavebním povolení byl 31.12.2005

Dispozice Podlaží Název místnosti sklad 1.PP sušárna chodba se schodištěm prádelna garáž pokoj 1.NP ložnice pokoj kuchyně s jídelnou chodba hala koupelna s WC spíž schodiště terasa se schodištěm celkem

m2 13,60 13,60 14,00 7,00 38,20 13,10 14,10 20,10 20,10 6,40 6,10 8,00 1,60 3,00 32,10 211,00

6

2.4.2. Pozemky Jedná se o pozemky vedené ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 3389 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště Parcela Druh pozemku Výměra 2966 zastavěná plocha a nádvoří 221 2967 zahrada 103 2968 zahrada 398 Pozemek je situován na okraji obce, v její severní části. Má obdélníkový tvar, je rovinatý. V části je zastavěn oceňovanou stavbou, v části slouží jako zahrada k domu. Přístup k pozemku je z ostatní plochy - silnice p.č. 3846/20 ve vlastnictví Města Kunovice.

3. POSUDEK 3.1. Metodika ocenění 3.1.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění může tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: ­ stavby ­ venkovní úpravy, ­ pozemky (včetně vodních ploch). Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito vstupními údaji jsou např.: ­ délka [m] ­ zastavěná plocha [m2] ­ obestavěný prostor [m3] ­ stáří stavby, úpravy prováděné v průběhu životnosti stavby (modernizace, rekonstrukce, nástavby, atd.) ­ reprodukční pořizovací cena 1 m3 obestavěného prostoru, 1 m2 zast. plochy, příp. 1 m délky ­ opotřebení stavby ­ užívání stavby - soulad či nesoulad s kolaudačním rozhodnutím, intenzita užívání, apod. ­ ostatní údaje ovlivňující hodnotu stavby (statika, poruchy, vady, apod.) Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: ­ stáří stavby a stav běžné údržby 7

­ technické, ekonomické, funkční a strategické opotřebení ­ provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků ­ předpokládanou životnost (další trvání stavby) ­ metodu výpočtu opotřebení a odůvodnit její použití U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Možno využívat i údaje z cenových map. Metoda porovnávací u pozemků je založena na dostatečném souboru vstupních dat o realizovaných cenách v posledním období. Při dobré znalosti místních podmínek v regionu je nutno s nimi přednostně pracovat.

3.1.2. Metoda stanovení porovnávací hodnoty Tato metoda pro ocenění nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je metoda porovnávací použita, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustálé zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. Cena nemovitosti se utváří na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem odhadce je co nejvěrněji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich přínos k tvorbě výsledné tržní hodnoty. Nemovitost je charakterizována parametry jako např.: a) Obestavěný prostor b) Zastavěná plocha c) Užitná plocha d) Počet podlaží e) Poloha v lokalitě f) Konstrukční systémy g) Vybavenost h) Fyzické opotřebení i) Funkční a ekonomická zastaralost j) Ekologické zatížení k) Věcné břemeno apod.

8

3.1.3. Aplikace metod Pro tržní segment rezidenčních nemovitostí má nejprůkaznější význam metoda porovnávací, která nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu, a proto by neměla chybět v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu majetku. Předpokladem pro použití této metody je dostatečná šíře informací o aktuálních a parametrově porovnatelných nemovitostech, získaná z cen z realizovaných prodejů nebo aktuálních nabídek inzerce.

3.2. Analýza ocenění majetku 3.2.1. Analýza trhu Analýza trhu je zaměřena na cenotvorné faktory, které je možno z regionálních tržních podmínek získat a aplikovat v předmětném ocenění. Cenotvorné faktory ovlivňující hodnotu majetku Atraktivita majetku v lokalitě – Lokalita není pro rodinné bydlení typická, kvalita životního prostředí je negativně ovlivněna blízkostí hlavní frekventované komunikace a především přímým sousedstvím výrobního areálu potravinářské společnosti. Funkční využití rekonstrukce.

-

objekt je současné době nevyužitelný, ve stavu nedokončené

Kapacita pro bydlení – vhodná, jednobytová koncepce 4 + kk, s garáží Současná míra využití – nevyužíváno, stavební úpravy neokračují Zátěž z minulosti – vyjma omezení vlastnických práv uvedených v časti C výpisu z KN nebyly předloženy ani jinou cestou získány informace o existenci těchto vlivů. Změna charakteru pozemku – není známa Intenzita využití pozemku – standardní poměr zastavěné a volné plochy Inženýrské sítě – pozemek je zhodnocen přípojkou elektrické energie, vody, kanalizace a plynu. Klimatická pohoda – expozice ke světovým stranám je neutrální, míra znečištění ovzduší stejně jako dopravní zátěž je vyšší – dům leží u hlavní komunikace a v sousedství výrobního areálu Dopravní napojení a možnost parkování Přístup k domu je z komunikace na p.č. 3846/20 ve vlastnictví Města Kunovice. Parkovací možnosti jsou v garáži domu, nebo na zatravněné ploše před domem. Omezení užívacích práv Na LV č. 3389 jsou v části C omezení vlastnického práva uvedena zástavní práva, zahájení exekuce, rozhodnutí o úpadku, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti. Kopie LV č. 3389 je součástí přílohy znaleckého posudku. Zhodnocení nebo znehodnocení stavbou – neutrální vliv pro daný typ zástavby

9

3.2.2. Ocenění majetku 3.2.2.1. Věcná hodnota majetku Seznam oceňovaných objektů 3.2.2.2.1. Rodinný dům 3.2.2.2.2 Příslušenství a venkovní úpravy 3.2.2.2.3. Pozemky 3.2.2.2.1. Rodinný dům Věcná hodnota Zastavěná. Konstr. výška plocha 113,90 m2 2,66 m 113,90 m2 2,85 m

Název 1.PP 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (9,26*12,30)*(2,66) 1.NP (9,26*12,30)*(2,85) Zastešení 9,26*12,30*(0,60+3,08/2)

= = =

[m3] 302,97 m3 324,61 m3 243,74 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.PP 1.NP Zastešení Obestavěný prostor - celkem:

Obestavěný prostor 302,97 m3 324,61 m3 243,74 m3 871,32 m3

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. [%] [%] [%] [%] části 1. Základy S 6,78 100,00 6,78 6,77 100 250 40,00 2. Zdivo S 29,36 50,00 14,68 14,67 100 250 40,00 2. Zdivo S 29,36 50,00 14,68 14,68 13 113 11,50 3. Stropy S 11,42 100,00 11,42 11,42 13 113 11,50 4. Střecha S 6,78 100,00 6,78 6,78 13 93 13,98 5. Krytina S 4,14 100,00 4,14 4,14 13 63 20,63 6. Klempířské konstrukce S 1,00 100,00 1,00 1,00 13 43 30,23 7. Vnitřní omítky S 7,65 100,00 7,65 7,65 13 73 17,81 11. Schody S 2,89 100,00 2,89 2,89 13 93 13,98 10

Opotř. z celku 2,7080 5,8680 1,6882 1,3133 0,9478 0,8541 0,3023 1,3625 0,4040

12. Dveře S 4,02 13. Okna S 6,40 16. Vytápění S 6,65 17. Elektroinstalace S 5,27 19. Rozvod vody S 3,64 21. Instalace plynu S 0,63 22. Kanalizace S 3,39 Součet upravených objemových podílů:

Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

4,02 6,40 6,65 5,27 3,64 0,63 3,39 100,02

4,02 13 6,40 13 6,65 13 5,27 13 3,64 13 0,63 13 3,39 13 Opotřebení:

[m ] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 114 871,32 3 188 100,00 3 188 2 777 767

roků roků % [Kč]

100 40 21,80 2 172 214

2

73 73 53 53 63 63 63

17,81 17,81 24,53 24,53 20,63 20,63 20,63

0,7160 1,1398 1,6312 1,2927 0,7509 0,1300 0,6994 21,8000

3.2.2.2.2. Příslušenství a venkovní úpravy Rozsah a charakter příslušenství venkovních úprav jež u oceňovaného rodinného domu tvoří přípojky inženýrských sítí (elektrická energie, plyn, kanalizace, vodovod) oplocení a plotová vrata je podstandardní. Nejedná se o výjimečné příslušenství typu bazén apod.. Rozsah příslušenství obvykle ovlivňuje věcnou hodnotu stavby hlavní do cca 5%. V tomto posudku není příslušenství venkovních úprav počítáno samostatně a je zahrnuto do jednotkové reprodukční ceny stavby hlavní.

3.2.2.2.3. Pozemky Hodnota pozemků je stanovena porovnávací metodou. Tato metoda je založena na srovnání jednotkových cen charakterově podobných pozemků, jež byly v dané, nebo podobné lokalitě obchodovány, nebo jsou aktuálně nabízeny v inzerci. Podpůrným zdrojem srovnání je databáze spolupracujících odhadců profesního sdružení ČSCOM.

Stavební pozemek v Kunovicích Jde o pozemek p.č. 3687/27, 3687/28, 3687/64 o celkové výměře 432 m2, v KN vedena jako orná půda, dle územního plánu je určen pro zástavbu rodinným domem, má možnost napojení na veškeré přípojky inž.sítí. Leží v ulici Na Záhonech. Obchodováno 06 / 2013 za 400 000,- Kč/m2, tj. 926,- Kč/m2 Zdroj: vlastní ocenění 4082 HCMHB 11

Stavební pozemek v Kunovicích Jde o pozemek p.č. 3687/3, 3687/4, 3687/5 o celkové výměře 617 m2. Lokalita ulice Na Záhonech, pozemek mezi komunikací a železnicí (vlečka do LETu), veškeré přípojky inž.sítí vyjma plynu jsou možné. V době prodeje je vedeno jako orná půda, dle Územního plánu je určeno pro výstavbu rodinného domu. Obchodováno 07/2012 za 771 250,- Kč/m2, tj. 1 250,- Kč/m2 Zdroj: vlastní ocenění 3581 HCMHB Stavební pozemek v Kunovicích, ulice Na Zelničkách Jde o pozemek p.č. 3249/64 o celkové výměře 909 m2. Lokalita ulice Na Zelničkách, určena dle ÚP pro zastavění rodinným domem.Veškeré přípojky leží na hranici pozemku, přístup je ze zpevněné komunikace. Obchodováno 06/2012 za 890 000,- Kč/m2, tj. 989,- Kč/m2 Zdroj: vlastní ocenění 4299 HCMHB Stavební pozemek v Kunovicích, k prodeji stavební pozemek v obci Kunovice, okr. Uherské Hradiště. Pozemek je rovinatý, ke konci mírně svažitý. Pozemek v Kunovicích se nachází v obydlené části, územním plánem je určen pro výstavbu rodinného domu. Veškeré inženýrské sítě jsou na hranici pozemku, příjezdová komunikace asfaltová. Obec Kunovice nabízí veškerou občankou vybavenost, v blízkosti pozemku se nachází škola, hřiště, obchod, výborná dopravní dostupnost. Celková výměra činí 701 m2 Nabídková cena – 899 990,- Kč, tj. 1 284 ,- Kč/m2 Zdroj: Realitní kancelář Evropa Uherské Hradiště Stavební pozemek v Kunovicích, Prodej stavební parcely o celkové výměře 897 m2 v klidné části Kunovic. Jde o slunný pozemek, určený k výstavbě rodinného domu. V okolí jsou nové rodinné domy. V místě je veškerá občanská vybavenost. Nabídková cena – 1 220 000,- Kč, tj. 1 360 ,- Kč/m2 Zdroj: M & M reality holding Analýza: Zjištěné nabídkové ceny stavebních pozemků z realitní inzerce se v lokalitě města Kunovice pohybují od 920 do 1360 Kč/m2. Dle databáze cen pozemků ČSCOM se ceny pozemků pro výstavbu rodinných domů v Kunovicích pohybují v rozpětí od 650 - 1 200 Kč/m2. Při využití nabídkových cen pro stanovení hodnoty pozemku porovnáním, je nutné uvažovat jejich nižší reálnou dosažitelnost. Empiricky zjištěná diference v praxi činí až 20%. Rozptyl inzerovaných cen po zohlednění této skutečnosti by tedy bylo možné očekávat od 736 do 1 088 Kč/m2. V porovnání s uvedenými nabídkami pozemků, jež se nachází v klidnějších a výhradně rezidenčních zónách má pozemek polohu horší, tvar, výměra i sklon jsou standardní. Na základě posouzení všech uvedených aspektů dovozujeme jednotkovou cenu pozemku ve výši 600,- Kč/m2. 12

Na základě analýzy výše uvedených skutečnosti, dovozujeme hodnotu pozemků porovnáním: zastavěná plocha a nádvoří zahrada zahrada Celkem

2966 2967 2968

221 103 398 722

600,00 600,00 600,00

Hodnota pozemků je 433 200,- Kč

3.2.2.2.5. Rekapitulace věcné hodnoty Název Rodinný dům Pozemky Celkem

Věcná hodnota [Kč] 2 172 214 433 200 2 605 414

Věcná hodnota je po zaokrouhlení

13

2 605 000,- Kč.

132 600,00 61 800,00 238 800,00 433 200,00

3.2.2.2. Porovnávací hodnota majetku 1.Rodinný dům č.p. 132, Ve Strhanci, Kunovice Dům v okrajové části města, na pravém břehu řeky Olšavy, cca 1 km od státní komunikace č. 55 (zastávka MHD). Dům je řadový, vnitřní, je částečně podsklepen, má 1. a 2.NP. KS zděný, krov sedlový s valbou, ve dvorní části krov pultový, má veškeré veřejné přípojky inž. sítí Nemá zahradu, jen atriový dvorek. Dvorní část ukončena garáží. Je z roku 1977, je v původním stavu, pouze v r. 1994 byla provedena plynofikace domu včetně plyn. kotle a zásobníku teplé vody, dále rozvody elektro a sprcha. V r. 2011 plastová okna. Dispozice: 1.PP - sklad; 1.NP – chodba, technická místost, spíž, schodiště, sprcha, veranda, pokoj, ložnice, kuchyň, prádelna s WC; 2.NP – schodiště, hala, 4x pokoj Zastavěná plocha: 97 m2 Obestavěný prostor: 769 m3 Podlahová plocha: 174 m2 Pozemek: 184 m2 Obchodováno v 02/2014 za 1 600 000,- Kč, tj. 9 195,- Kč/m2 užitných ploch Zdroj: vlastní databáze 3943 HCMHB 2. Rodinný dům č.p. 800, Šlerkova, k.ú. Kunovice u Uh. Hradiště Přízemní, nepodsklepený, bez podkroví. Dům je zděného konstrukčního systému, střecha je sedlová a pultová. Dům byl postaven v 30. letech 20. století. V roce 2001 byl komplexně rekonstruován (vyzdění verandy, rozvody vody, odpadů, elektroinstalace a plynu, obklady, dlažby, koupelna, kuchyně, výměna oken a dveří, ústřední vytápění s ohřevem TUV). Příslušenství je tvořeno vedlejší stavbou skladů ve dvorní části. Pozemek je z větší části zastavěn objekty rodinného domu a vedlejší hospodářské stavby, zbylá část je užívána jako dvůr. Zastavěná plocha: 120 m2 Obestavěný prostor: 557 m3 Podlahová plocha: 96 m2 Pozemek: 264 m2 Obchodováno v 02/2012 za 1 700 000,- Kč, tj. 17 708,- Kč/m2 užitných ploch zdroj: vlastní databáze – 2571HCMHB

14

3. Rodinný dům č.p. 1590, V Humnech, Kunovice Samostatně stojící dům v klidné rezidenční části města. Má 1.PP, 1.NP a 2.NP, sedlový krov. Je z roku 1990 bez modernizace a rekonstrukce. V domě jsou částečně poškozeny korkové povrchy podlah, podhled ve 2.NP (zatečení původním střešním oknem). Vytápění elektro a krbem, v domě je garáž. Příslušenstvím je studna a zemní sklep. Dispozice: 1.PP - sklad, chodba, chodbička, garáž, prádelna, předsíň, WC, sprcha, sauna, plynová kotelna; 1.NP - zádveří se schodištěm, šatna, hala, WC, sprcha, pokoj, kuchyňský kout, spíž, pokoj 2.NP - obytná hala, pokoj s krbem, 3x pokoj, koupelna, WC, balkon Zastavěná plocha: 118 m2 Obestavěný prostor: 1 053m3 Podlahová plocha: 267 m2 Pozemek: 612 m2 Obchodováno v 10/2013 za 2 400 000,- Kč, tj. 8 989,- Kč/m2 užitných ploch zdroj: vlastní databáze 3812 AGRA 4. Rodinný dům č.p. 58, ulice Husitská, Kunovice Dům je situován v okrajové části města, v řadové zástavbě u státní frekventované komunikace. Je částečně podsklepený, s 1.NP a částečným 2.NP. KS je zděný, se sedlovou a plochou střechou. Krytina je pálená tašková a plechová, omítky vápenopískové s nátěrem, okna dřevěná a plastová, dům má veškeré přípojky inž. sítí, je z roku 1945. V roce 1984 - provedena nadstavba 2.NP dvorního křídla, přípojka plynu, ÚT s plynovým kotlem, koupelna, kuchyně, krytina střechy. V roce 2010 vstupní dveře a uliční okna. Dispoziční řešení: 1.PP – sklad; 1.NP – pokoj, ložnice, chodba, schodiště, koupelna, WC, kuchyň, veranda, pokoj, komora, chodba, pokoj; 2.NP – chodba, schodiště, 2x pokoj Zastavěná plocha: 196 m2 Obestavěný prostor: 1 065 m3 Podlahové plochy: 172 m2 Pozemek: 664 m2 Obchodováno v 12/2012 za 1 500 000,- Kč, tj. 8 720,- Kč/m2 užitné plochy zdroj: vlastní databáze 3414 ZPV

15

Komentář: Všechny srovnávané domy jsou situovány v obci Kunovice, byly reálně obchodovány a uvedené parametry vychází z osobního zaměření a popisu. Dům č. 1 je situován v klidnější části obce, v řadové zástavbě, má menší výměru podlahových plocha a výrazně menší pozemek bez zahrady. Je po částečné rekonstrukci, kompletně zařízený a obyvatelný. Nemá garáž. Dům č. 2 je situován v klidnější části obce, dál od hlavní komunikace. Má výrazně menší výměru podlahových plocha i pozemek (bez zahrady). Je v lepším stavu, po kompletní rekonstrukci, s úplným technickým zařízením. Nemá možnost garážování. Dům č. 3 je situován v klidné rezidenční části města, má větší výměru podlahových plocha a menší pozemek i se zahradou. Dům je mladší, udržovaný s drobnými závadami. Technické zařízení je standardní, kompletní. V domě je garáž. Dům č. 4 je situovaný v okrajové části města, u frekventované komunikace. Je mladší, ale po menším rozsahu rekonstrukce. Technické zařízení má kompletní a je stavebně dokončen. Užitná plocha je menší, pozemek rovněž, ale i se zahradou. V domě je průjezd využitelný pro garážování. Dosažené prodejní ceny v přepočtu na m2 se pohybují v intervalu od 8 720 do 17 708,Kč/m2. Všechny uvedené rodinné domy byly stavebně dokončené, technicky a zařízené. Na základě celkové analýzy uvedených technických a rozměrových parametrů srovnávaných domů, se zohledněním zejména rozhodujících cenotvorných vlivů (stavební nedokončenost a poloha) dovozujeme pro oceňovaný dům jednotkovou srovnávací hodnotu pod spodní hranicí výše uvedeného intervalu, a to ve výši 6 800,- Kč/m2 podlahové plochy (při uvažované výměře podlahových ploch 211 m2). 211 x 6 800 = 1 434 800,- Kč Porovnávací hodnota po zaokrouhlení je 1 435 000,- Kč.

16

3.2.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá stanovená touto metodou je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné výdaje na vyprázdnění a vyklizení objektu. Název hodnoty Věcná hodnota Porovnávací hodnota

Kč 2 605 000 1 435 000

Silné stránky nemovitých věcí:  Možnost veškerých přípojek inženýrských sítí  Jednobytová koncepce  Garáž v domě Slabé stránky nemovitých věcí:  Nedokončená rekonstrukce a vypršení platnosti stavebního povolení  Poloha v těsném sousedství výrobního potravinářského podniku a frekventované komunikace  Nájezd k domu od veřejné komunikace je s nezpevněným povrchem S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, dovozujeme obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí k datu prohlídky v úrovni hodnoty porovnáním: 1 400 000,- Kč

17

4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu č.p. 801 na pozemku p.č. 2966 včetně příslušenství a pozemků p.č. 2966, 2967, 2968 v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, v obci Kunovice, v okrese Uherské Hradiště, ke dni 19.1.2015, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši:

1 400 000,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc korun českých

Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 5.2.2015

ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6219-38/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura.

18

5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3389 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště ze dne 11.11.2014 Snímek katastrální mapy – zdroj internet Fotopříloha

19