Znalecký posudek č. 6250 - 69 / 2015 Bytová jednotka č. 300/6 v bytovém domě č.p. 300 na pozemku p.č. 349 včetně id. podílu 6620/20980 na společných částech domu a na pozemcích p.č. 347/1, 349, 350/1, uvedeno na LV č. 1506, v k.ú. Zdounky, v obci Zdounky, v okrese Kroměříž.
Objednatel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště
Posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu.
V Uherském Hradišti dne 23.2.2015
1. ÚVOD Předmětem posudku je bytová jednotka č. 300/6 v bytovém domě č.p. 300 na pozemku p.č. 349 včetně id. podílu 6620/20980 na společných částech domu a na pozemcích p.č. 347/1, 349, 350/1, uvedeno na LV č. 1506, v k.ú. Zdounky, v obci Zdounky, v okrese Kroměříž. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu (§13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 17.2.2015. Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu §13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá.
Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: §2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1): ….. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.
Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Region: Okres: Katastrální území:
Byt č. 300/6, ul. Zborovská 768 02 Zdounky Zlínský Kroměříž Zdounky
Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 17.2.2015, za účasti pana Tomáše Brázdila a ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka, jako zástupců znaleckého ústavu, kterým byla umožněna celková prohlídka a zaměření nemovitých věcí a podány doplňující informace.
Podklady pro vypracování odhadu • Výpis z KN, List vlastnický č. 1506 pro k.ú. Zdounky ze dne 22.1.2015 • Mapa KN (zdroj ČUZK) • Informace získané při místním šetření dne 17.2.2015 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 1506 pro k.ú. Zdounky je vlastníkem předmětného majetku: Brázdil Tomáš, Zborovská 300, 768 02 Zdounky Brázdilová Miroslava, Zborovská 300, 768 02 Zdounky
podíl id. 1/2 podíl id. 1/2
Váznoucí závazky Dle LV č. 1506 pro k.ú. Zdounky ze dne 22.1.2015 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní na jednotku 300/6, Zástavní práva exekutorská, Nařízení exekuce, Exekuční příkaz k prodeji, dle přiloženého Výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 1506 k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva.
3
Celkový popis Lokalita
Obec Zdounky se nachází v okrese Kroměříž, spadající pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je okresní město Kroměříž. Obec Zdounky se nachází asi 11 km jihozápadně od Kroměříže. Oceňované nemovité věci se nachází v západní okrajové části Pozice v obci obce, v ulici Zborovská, cca 550 m od centra města, v lokalitě smíšené zástavby objektů pro bydlení a provozních staveb, naproti přes cestu od provozovny pily. Vzdálenost cca 15 minut pěší chůze na náměstí Dostupnost centra Smíšená zóna (bytové domy, provozní stavby) Převažující zóna Dům má veškeré přípojky inženýrských sítí, přístup je z veřejné Napojení na sítě a komunikace komunikace Dostatečná Kapacita sítí Autobusem, nebo železnicí. Zastávka autobusu a stanice vlaku cca Dopravní dostupnost 200 m od domu Obec Zdounky má dobrou vybavenost, obchody i běžné služby, Dostupnost služeb mateřskou školu, základní školu vyššího stupně, sportovní hřiště, lékařskou ordinaci, stomatologa, poštu a obecní úřad. Obec je plynofikována, je zde veřejná kanalizace i vodovod. Dostupnost je linkovými autobusy i železnicí. Dostatečné možnosti v uzavřeném dvoře u domu Parkování Zvýšená hlučnost a prašnost způsobená blízkostí provozovny pily, Škodlivé vlivy hlavní komunikace a železniční trati. Vlastníci jednotky uvádí, že v průběhu provozu katru na blízké pile (nepravidelně v pracovní dny v čase mezi 6 – 14 h.), jsou patrné otřesy celé stavby. Tento stav byl na základě stížnosti řešen obecním úřadem a hygienikem. Majetek se nachází na břehu místní vodoteče Kotojedka, v zóně s nebezpečím povodně pro stoletou vodu (dle mapy záplavového rizika Zlínského kraje) a v Zóně 3 – zóna se středním nebezpečím výskytu povodně/ záplavy (dle České asociace pojišťoven). Podnikatelská aktivita Průměrná Konkurenční prostředí V současné době se ve Zdounkách nabízí k prodeji asi 4 byty srovnatelné velikosti (3+1, 2+1). Poměr využívání bytů pro bydlení je odpovídající velikosti obce, preferovány jsou rodinné domy. Současný způsob využití Bytový dům s osmi byty pro rodinné bydlení. Dům má celkem 5 podlaží, z toho 4 nadzemní a 1 podzemní. Bytový dům stojí na pozemku ve spoluvlastnictví vlastníků bytových jednotek a ve funkčním celku jsou další dva pozemky využívané jako oplocený dvůr s možnosti parkování, případně vybudování garáže.
4
3. POSUDEK 3.1. Popis majetku 3.1.1. Byt č. 300/6 v bytovém domě č.p. 300 Základy Zdivo, podezdívka Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře a vrata Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Dostavby a přístavby Rekonstrukce, modernizace Počet bytů Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby Závažné nedostatky Z roku
Betonové s izolací KS zděný, z masivního smíšeného zdiva na tl. 0,60 m Dřevěné trámové, podhledy ze SDK, s „přiznanými“ trámy Sedlová valbová a pultová Pálená tašková Pozinkovaný plech Vápenné štukové Zateplené disperzní Chybí Keramické v koupelně a na WC Ocelová konstrukce s povrchem z PVC Dveře dřevěné dýhované v obložkách Plastová Plovoucí laminátové, dlažby Betonové, keramické dlažby Společná plynová kotelna v domě, odpočty dodaného tepla a TUV pro každý byt samostatné 220 V Instalován T+S vody, plastové rozvody Ze společné kotelny Provedena napojena na veřejný řad Chybí WC, vana, umývadlo Splachovací Nezjištěno Neprovedeny Dům je historická sýpka stará cca 120 let, v roce 2007 proběhla celková adaptace objektu na bytový dům, při které vznikly všechny jednotky 8 Z místní zpevněné komunikace na společný dvůr kolem domu, který je oplocený. Níže uvedeno Pravidelná, po celkové rekonstrukci z r. 2007 V bytové jednotce chybí zařízení kuchyně, v suterénu domu je patrný prostup zemní vlhkosti zdivem a poškození omítek Původní objekt byl vybudován v druhé polovině 19. století, v roce 2007 proběhla celková přestavba objektu, kdy 5
Životnost Současný a minulý způsob využití Ostatní Dispoziční řešení Podlaží Název místnosti obývací pokoj s kk 3.NP pokoj pokoj chodba koupelna WC sklep celkem
z původních konstrukcí zůstaly pouze základy, obvodové zdivo a stropní trámy 200 roků Od kolaudace byla jednotka využívána pro rodinné bydlení, v posledních měsících je neobývána. Dispozičně se jedná o byt 3+kk, situovaný ve 3.NP bytového domu m2 22,00 16,5 13,3 4,15 6,05 1,20 3,00 66,20
3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah: 3.2.1.1. 3.2.1.2. 3.2.1.3.
Byt č. 300/6 Pozemky Rekapitulace věcné hodnoty
3.2.1.1 Byt č. 111/4 Výpočet podlahových ploch jednotky Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha obývací pokoj Obytné prostory 22,00 m2 1,00 22,00 m2 2 pokoj Obytné prostory 16,50 m 1,00 16,50 m2 pokoj Obytné prostory 13,30 m2 1,00 13,30 m2 2 chodba Obytné prostory 4,15 m 1,00 4,15 m2 koupelna Obytné prostory 6,05 m2 1,00 6,05 m2 2 WC Obytné prostory 1,20 m 1,00 1,20 m2 2 sklep Obytné prostory 3,00 m 1,00 3,00 m2 Celková podlahová plocha 66,20 m2 66,20 m2
Název
Typ výměry
6
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč
Současný stav 66,20 17 500 1 158 500 100,00 125 75 39,10 705 530
Budoucí stav 0,00
3.2.1.2. Pozemky Jedná se o pozemek vedený ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 1506 pro k.ú. Zdounky: P.č. 347/1 349 350/1
Druh pozemku ostatní plocha, manipulační plocha zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost
Výměra m2 366 494 804
Pozemek se nachází v okrajové části obce se smíšeným využitím (bydlení, průmysl), je mírně svažitý se sklonem na východ, má nepravidelný tvar, v části je zastavěný bytovým domem, v části slouží jako dvůr s parkovacím stáním. Na pozemek jsou přivedeny veškeré přípojky inženýrských sítí. Přístup k domu je po komunikaci na p.č. 352 (ve vlastnictví Zlínského kraje) a pozemek p.č. 351/1 (ve vlastnictví Obce Zdounky). Z aktuální nabídky inzerce uvádíme následující pozemky, určené pro výstavbu rodinných domů, neboť pozemky pro zástavbu bytovými domy se obchodují minimálně a v současnosti není známý žádný obchodní případ takového pozemku. Nabídka č. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Výměra v m2 640 1 400 3 057 827 1 066 1 039 1 032 300 900 2 014
Kč 299 000 499 000 917 100 359 000 450 000 750 000 309 600 120 000 720 000 1 208 400
Kč/m2 467 356 300 434 422 722 300 400 800 600
Lokalita Šesešovice Šesešovice Zdounky Zdounky Rošítín Šelešovice Roštín Zborovice Rataje Rataje
Zjištěné nabídkové ceny pozemků se pohybují v rozmezí od 300,- Kč až 800,- Kč/m2.
7
U nabídkových cen je třeba přihlédnout k faktu, že tyto ceny jsou obvykle vyšší, než ceny při následném prodeji skutečně dosažené, a to mnohdy i o 20%. Lze tedy očekávat, že ceny by mohly být realizovány v rozmezí 240,- až 640,- Kč/m2. Při zohlednění uvedených nabídek a porovnání s informacemi z oborové databáze ČSCOM, kde je přímo pro pozemky se zástavbou bytovými domy evidováno cenové rozpětí 200 – 250,- Kč/m2, lze usuzovat, že obvyklá cena oceňovaného pozemku, který je využitý pro zástavbu bytovým domem může pravděpodobně oscilovat kolem spodní hranice zjištěných cen. Nabízené pozemky jsou určené pro novou výstavbu atraktivnějšího typu stavby (rodinného domu). Pro další výpočet tedy uvažujeme jednotkovou porovnávací hodnotu pozemku ve výši 200,Kč/m2. Název ostatní plocha zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost Celkem
P.Č. 347/1 349 350/1
Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] 366 200,00 494 200,00 804 200,00 1 664 =
Úprava ceny: Popis Podíl 6620/50980
332 800,- Kč
úprava
mezivýsledek
* 6 620,00 / 50 980,00 = Výsledná cena
Cena [Kč] 73 200,00 98 800,00 160 800,00 332 800,00
43 215,69
=
43 215,69 Kč
3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty stavby a hodnoty pozemku Název Byt č. 1037/6 Pozemek CELKEM
Věcná hodnota [ Kč ] 705 530 43 216 748 746
Věcná hodnota stavby a hodnota pozemku je po zaokrouhlení
8
749 000,- Kč.
3.2.2. Porovnávací hodnota -nová 1) Byt ve Zdounkách, ul. Nádražní Nabídka bytu 3+1, který se nachází v přízemí třípatrového cihlového domu. Byt je v dobrém udržovaném stavu, s dřevěnými okny. Dispozičně zahrnuje chodbu, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, pokoj, koupelna s vanou, samostatnou toaletu a komoru. Podlahy kryjí parkety a dlažba. Vytápění je řešeno vlastním plynovým kotlem, s rozvody do radiátorů. Voda je obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. Plyn je zaveden. K bytu náleží dvě sklepní kóje. Celková výměra podlahových ploch je cca 59 m2. Nabídka RK Bart Reality, s.r.o., Nabídková cena 699 000,- Kč, tj. 11 847,- Kč/m2 2) Byt ve Zdounkách, ul. Nádražní Nabídka bytu 3+1 s lodžií a pozemkem pro parkování. Byt se nachází ve 2. NP zděného domu s 1.PP a 3. NP. V bytě byla provedena rekonstrukce kuchyně. Pokoje jsou se samostatnými vstupy. Vytápění je ústřední plynové. K domu náleží cca 200 m2 pozemku, který je ve spoluvlastnictví majitelů bytů. Dům je situován v klidné části obce, obklopen zelení. V blízkosti je autobusová zastávka.
Celková výměra podlahových ploch je cca 78 m2. Nabídka RK STING, s.r.o. Nabídková cena 895 000,- Kč, tj. 11 474,- Kč/m2 3) Byt ve Zdounkách Nabídka prodeje bytu 3+1, situovaného ve zvýšeném přízemí zděného domu. K bytové jednotce náleží podíl na společných prostorech i pozemku o rozloze 829 m2. Byt je po rekonstrukci, na domě byla vyměněna okna a střešní krytina. Možnost parkování je na parkovišti u domu. Vytápění je ústřední z plynové kotelny v domě. Majetek se nachází v klidné lokalitě. Celková výměra podlahových ploch je 78 m2. Nabídka RK ZVONEK, s.r.o. Nabídková cena 945 000,- Kč, tj. 12 115,- Kč/m2 Přímo v bytovém domě, ve kterém se nachází i oceňovaná jednotka, byly v minulém roce realizovány prodeje dvou bytů, a to velké mezonetové jednotky 4+kk (76 m2) za cenu 1 150 000,- Kč (tj. 15 131,- Kč/m2) a menší jednotky 2+kk (53 m2) za cenu 640 000,- Kč (12 075,- Kč/m2).
9
Komentář: Všechny porovnávané byty jsou situovány v obci Zdounky, jejich informačním zdrojem je aktuální realitní inzerce. Srovnávaný byt č 1 je situován ve stejné obci, u vedlejší komunikace, dál od provozních objektů, ale blíž železniční trati. Má menší výměru podlahových ploch, konstrukční systém je zděný. Technický stav je horší, po menším stupni rekonstrukce. Srovnávaný byt č 2 je také situován ve stejné obci, v sousední klidnější ulici, blíž železniční trati. Má výrazně větší výměru podlahových ploch. V bytě je lodžie. Dům je výrazně mladší, konstrukční systém má zděný, s rovnou střechou. Technický stav jednotky je horší, zastaraleji vybavený. Parkování je možné rovněž u domu na vlastním pozemku. Srovnávaný byt č 3 je situován ve stejné obci, v klidnější lokalitě. Má větší výměru podlahových ploch, konstrukční systém je zděný. Technický stav je horší, interiér je výrazně starší. Parkovací možnosti jsou přímo u domu. Na základě celkové analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných bytových jednotek, se zohledněním vlivu současné stagnace realitního trhu pro daný segment nemovitých věcí a specifika dané lokality, dovozuji pro oceňovaný byt jednotkovou srovnávací hodnotu ve výši 13 000,- Kč/m2 užitné plochy (při uvažované výměře podlahových ploch 66,20 m2). 66,20 x 13 000 = 860 600,- Kč
Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 860 000,- Kč.
10
3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledná cena obvyklá je stanovena se zohledněním velikosti podílu, který má být předmětem dražby a je platná za předpokladu, že na objektu v případě vydražení nevzniknou žádné technické závady, nebo právní omezení. Název hodnoty Věcná hodnota celé bytové jednotky Porovnávací hodnota celé bytové jednotky
Kč 749 000 860 000
Silné stránky nemovitých věcí: • Veškeré přípojky IS v domě • Provedená komplexní rekonstrukce domu a bytu • Oplocený velký dvůr s parkovacím stáním • Samostatné odpočtové měření spotřeby tepla, TUV a el. energie Slabé stránky nemovitých věcí: • V domě není výtah • V sousedství domu se nachází provozovna pily (provoz katru způsobuje otřesy domu) • Poloha s rizikem zaplavení (zóna 3, stoletá voda) • Lokální vlhkost zdiva a poškození omítek v suterénu S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu oceňovaných nemovitých věcí k datu prohlídky ve výši: 850 000,- Kč
11
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou bytové jednotky č. 300/6 v bytovém domě č.p. 300 na pozemku p.č. 349 včetně id. podílu 6620/20980 na společných částech domu a na pozemcích p.č. 347/1, 349, 350/1, uvedeno na LV č. 1506, v k.ú. Zdounky, v obci Zdounky, v okrese Kroměříž, ke dni 17.2.2015, pro potřeby dražby ve smyslu §13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši:
850 000,- Kč slovy: Osmsetpadesáttisíc korun českých
Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu §13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 23.2.2015
ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6250-69/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 12
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1506 pro k.ú. Zdounky ze dne 22.1.2015 Snímek katastrální mapy – zdroj internet Fotodokumentace
13
