ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2977/1/2015 O ceně nemovitosti : ( určení ceny OBVYKLÉ ) XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Pozemkové parcely - čk. 2198 (lesní pozemek) v katastru Dolní Branná ,obec Dolní Branná a čk. 560/4 (lesní pozemek) a čk. 1055/3 ( vodní plocha) v katastru Podhůří - Harta ,obec Vrchlabí, bez staveb , vše v okr. Trutnov , zapsané v L.V. č. 351 , resp. č.3463 Výpisu z Katastru nemovitostí , královéhradecký kraj. XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Písek JUDr.Stanislav Pazderka Prokopova 339/14 397 01 Písek
Účel posudku:
Ostatní - exekuce č.j. 117 EX 1206/12-69
Oceňovací předpis:
Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.
Oceněno ke dni:
12.ledna 2015
Posudek vypracoval:
Miroslav Roubec Do Dolců 43 541 01 Trutnov
Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran. V Trutnově, dne 12.ledna 2015
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci
Oceněné pozemky jsou zapsány : 1/ pozemková parcela čk. 2198 - lesní pozemek , v L.V. č. 351 , pro k.ú. Dolní Branná , obec Dolní Branná , okr. Trutnov . 2/pozemková parcela čk. 560/4 - lesní pozemek a pozemková parcela čk. 1055/3 - vodní plocha v L.V. č. 3463 pro k.ú. Podhůří - Harta , obec Vrchlabí , okr. Trutnov .
Vlastníkem pozemků je dle výše uvedených listů vlastnictví pan FEJFAR Miloš, čp. 364 , Studenec , 512 33 ***************************************************************** Hodnota předmětných nemovitostí je určena jako cena OBVYKLÁ ve smyslu definice uvedené v § 2 odst.1.zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů(zákon o oceňování majetku). -Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena , která by byla dosažena při prodeji stejného , popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné , nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění . Přitom se zvažují všechny okolnosti trhu, které mají na cenu vliv , avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby . Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím.Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim . Ocenění je zpracováno k datu uvedenému v záhlaví tohoto znaleckého posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na cenu obvyklou . Použité metody : ************** pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto metody ocenění A/ Věcná hodnota ( nákladový způsob ocenění ) - toto hodnota představuje reprodukční cenu stavby sníženou o opotřebení. Reprodukční cenou je cena, za kterou by se dal daný objekt postavit v době ocenění . Pro stanovení věcné hodnoty oceňovaných nemovitostí je použita metoda výpočtu dle cenového předpisu platného ke dni ocenění , bez použití koeficientu Kp.(prodejnosti). Toto platí i pro ocenění lesních pozemků včetně porostů ocenění je provedeno na základě podkladů z LHP a následné metodiky dle vyhl. č. 199/2014 Sb. B/ Výnosová hodnota - vyjadřuje hodnotu nemovitosti ve vazbě na její schopnost vytvářet zisk. K indikaci hodnoty se dospěje kapitalizací nebo diskontováním příjmů odpovídající kapitalizační mírou. Pracuje se z pojmy věčná renta , dosažitelné nájemné , roční náklady nutné k dosažení tohoto nájmu atp. Pro případ ocenění předmětných pozemků je tato metoda nevyužitelná , neboť nejsou relevantní údaje o případných pronájmech a jejich výší
-2-
C/ Srovnávací hodnota - jedná se o hodnotu stanovenou na základě hodnotového srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti realizovány a jsou objektivně zjistitelné , popřípadě jsou nabízeny na trhu v daném místě a čase k prodeji . ********************************************** Věcná hodnota , tedy ocenění dle metodiky vyhl. č. 199/2014 Sb. udává hodnotu předmětných pozemků včetně porostů na částku cca. 104.000,- Kč Pro určení ceny OBVYKLÉ byly vyhlednány pouze dva obdobné pozemky , které jsou v daném místě a čase nabízeny k prodeji .Vše v okr. Trutnov , v okruhu cca. 15-20 Km od okresního města . 1/ Jedná se o větší celky lesních pozemků včetně porostů v katastru obce Babí / prodej výměry lesa 45.809 m2/ v částce 7 Kč/ m2 Z nabídky není patrné stáří porostu , jedná se o prodej podílu ve výši 2/3 z celku . 2/ Jedná se o větší celky lesních pozemků včetně porostů porostů v katastru obce Bernartice /prodej výměry 23.676 m2/ v částce cca. 11 Kč/ m2 Porost uvedený k prodeji včetně pozemků je stáří od 2-10 let . Průměrná nabídková cena uvedených pozemků činí cca. 9 Kč/m2 . S přihlédnutím ke stáří porostů na předmětných oceněných pozemcích / smrk. 81 , olše 94 let/ tedy porosty k obmýtí s objemem dřevní hmoty cca. 80 m3 na předmětných lesních pozemcích , s obyklou cenou porostu "na stojato" v částce cca. 800 Kč/m3 určuji OBVYKLOU cenu předmětných pozemků včetně porostů v katastru Dolní Branná a Podhůří Harta na částku cca. 35Kč/m2 : Celkem tedy cena OBVYKLÁ 80.000,- Kč ****************************************************************
1.2 Podklady pro vypracování posudku -vyhl. č. 199/2014 Sb. Min. Fin. ČR -Vlastní zjištění -Výpisy z Katastru nemovitostí -Snímky katastrálních map a ortofoto pozemků -Podklady pro ocenění lesa vypracované střediskem OŽP Vrchlabí -Porovnávací nabídky obdobných pozemků v regionu v nabídce prodejů. -Usnesení č.j. 117 EX 1206/12-69 , Exekutorského úřadu Písek -Ostatní podklady pro ocenění -Vlastní databáze cen
1.3 Vlastnictví *************************************************************** Vlastník : FEJFAR Miloš , čp. 364 , Studenec , 512 33 ***************************************************************
-3-
1.4 Předmětem ocenění jsou
1) Lesní pozemek čk.2198 – Dolní Branná 2) Lesní pozemek čk. 560/4 k.ú. Podhůří - Harta 3) Pozemek rybníka, vodní nádrže, koryta vodního toku 4) Trvalé porosty
-4-
2. POSUDEK A OCENĚNÍ Ocenění dle metodiky vyhlášky č. 199/2014 Sb. 2.1 Lesní pozemek Oceněno podle § 7, přílohy č.6 vyhlášky. 2.1.1 Popis Předmětem ocenění dle metodiky Vyhl. č. 199/2014 Sb. je pozemková parcela čk. 2198 o výměře 2.186 m2 , vedená v L.V. č. 351 pro k.ú. Dolní Branná , obec Dolní Branná jako pozemek lesní - pozemek určený k plnění funkcí lesa. Ocenění je provedeno dle podkladů z LHP a lesních osnov , vydané odborem ŽP ve Vrchlabí ke dni 9.1.2015 . Jedná se o pozemek zhruba lichoběžníkového půdorysu , situovaný mimo zastavěné území obce Dolní Branná , po pravé straně od komunikce ve směru Dolní Branná - Vrchlabí , od obce ve vzdálenosti cca. 1500 m. Pozemek je přístupný po zbahnělé polní cestě , přístup k pozemku v letních měsících . Jedná se o lesní pozemek , s lesním porostem , který je tvořen dle LHP 100% zastoupením porostu smrk , věková skupina cca. 81 let , pozemek je rovinatý , lesní typ 4S1 , zakmenění 8 . Pozemek se nenachází v emisním pásmu . 2.1.2 Výpočet ceny lesního pozemku (§ 7 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________ 2
= Kč = Kč = Kč
Základní cena za m les.pozemku (SLT=4S) Cena za celou výměru 2186.00 m2 Po započtení 0.00% všech přirážek a srážek
6,37 13.924,82 13.924,82
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Lesní pozemek
13.925,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.2 Lesní pozemek Oceněno podle § 7, přílohy č.6 vyhlášky. 2.2.1 Popis Předmětem ocenění je lesní pozemek č.k. 560/4 o výměře 87 m2 , který je situován v k.ú. Podhůří - Harta , obec Vrchlabí . Jedná se o úzký proužek většího lesního celku , levostranný , přiléhající k místnímu potoku Bělá , se 100% zastoupením dřeviny Olše.Pozemek je přístupný po cizích pozemcích , je mírně svažitý, bez zvláštního výzamu , není v emisní zóně. 2.2.2 Úprava ceny pozemku Tvar lesních pozemků (protáhlé, malé) (až -20%)
-20%
2.2.3 Výpočet ceny lesního pozemku (§ 7 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 les.pozemku (SLT=3L) Cena za celou výměru 87.00 m2 Po započtení -20.00% všech přirážek a srážek
= Kč = Kč = Kč
1,95 169,65 135,72
_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Lesní pozemek
136,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.3 Pozemek rybníka, vodní nádrže, koryta vodního toku Oceněno podle § 8 vyhlášky. -5-
2.3.1 Popis Pozemek č.k. 1055/3 o výměře 36 m2 - jedná se o drobnou část koryta vodního toku potoka Bělá , v katstaru Podhůří -Harta , který sousedí s pozemekm lesního porostu č.k. 560/4 . Jedná se o přírodní , neupravený vodní tok místního potoka. 2.3.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________
Hodnocený znak
Pásmo
Hodnota Ui
_______________________________________________________________________________________________________________
1. Velikost obce podle počtu obyvatel 1 0.95 Nad 5000 obyvatel 2. Hospodářsko-správní význam obce 3 0.85 Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3. Poloha obce 5 0.80 V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci 1 1.00 Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce 2 0.95 Železniční zastávka a autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci 1 1.00 Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) _______________________________________________________________________________________________________________
Součin hodnot
0.614
Iu = SOUČIN(Ui) = 0.614 2.3.3 Výpočet ceny pozemku (§ 8 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________
Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 740 Kč x 0.614 = 454.36 Kč Koeficient pozemku vodní plochy Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 36.00 m2
= Kč
454,36
x 0.0700 ___________________________ = Kč 31,81 = Kč 1.144,99
_______________________________________________________________________________________________________________
Pozemek rybníka, vodní nádrže, koryta vodního tokuCena celkem Kč
1.145,-
_______________________________________________________________________________________________________________
2.4 Trvalé porosty Oceněno podle § 40 až 46 vyhlášky. Smrk Lesní porost na lesním pozemku č.k. 2198 o celkové výměře 2.186 m2 Jedná se o 100% zastoupení dřeviny smrk , stáří 81 let , zakmenění 8. (obmýtí 100, bonita 4, zakmenění 0.80, zastoupení 100%, věkový koeficient 0.9050, přirážky a srážky 0.00%, spoluvlastnický podíl 100%) 81 let, 2186.00 m2 x 40,- Kč = Kč 87.440,Olše lepkavá
-6-
Lesní porost na lesním pozemku č.k. 560/4 v katastru Podhůří - Harta . Jedná se o drobný pozemek protáhlého tvaru se zastoupením 100% dřevina Olše . Lesní typ 3L , věk 94 let , RVB 2 , zakmenění 8 , pásmo ohrožení typu D. (obmýtí 70, bonita 2, zakmenění 0.80, zastoupení 100%, věkový koeficient 1.0000, přirážky a srážky 0.00%, spoluvlastnický podíl 100%) 94 let, 87.00 m2 x 16,35 Kč = Kč 1.422,_______________________________________________________________________________________________________________
Cena celkem Kč
Trvalé porosty
88.862,-
_______________________________________________________________________________________________________________
-7-
3. REKAPITULACE A/ Cena dle vyhl. Č. 199/2014 Sb. 1) Lesní pozemek 2) Lesní pozemek 3) Pozemek rybníka, vodní nádrže, koryta vodního toku 4) Trvalé porosty
Kč Kč Kč Kč
13.925,136,1.145,88.862,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky
Kč Kč
104.068,104.070,-
_______________________________________________________________________________________________________________
Slovy: Jednostočtyřitisícesedmdesát Kč B/ Cena OBVYKLÁ Cena OBVYKLÁ v daném místě a čase předmětných pozemků a porostů na nich činí celkem 80.000,- Kč Slovy : osmdesáttisíc Kč
V Trutnově, dne 12.ledna 2015 .................... vypracoval
-8-
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 29.02.1988, č.j. 2154/87, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Při vypracování tohoto posudku jsem si vědom následků vědomě nepravdivého posudku. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2977/1/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Miroslav Roubec Do Dolců 43 541 01 Trutnov
Přílohy posudku : -Výpisy z Kataastru nemovitostí -Snímky katastrálních map -Ortofoto pozemků -Podklady pro ocenění - lesní osnovy a LHP
**************************************************
-9-
- 10 -
