2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3293/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Robeč, obec Úštěk, okres Litoměřice: rodinného domu č.p. 21 na pozemku parc. č. st. 9 s pozemky parc. č. st. 9, 31/2, 31/3, 31/4, 31/5, včetně příslušenství

Objednatel posudku:

Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného náměstí 2, 611 18 Brno

Účel posudku:

Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinné v rámci exekuce č.j. 006 EX 871/12

Posudek vypracoval:

Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341

Datum místního šetření:

14. května 2015

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

14. května 2015 – k datu místního šetření

Datum vypracování:

10. června 2015

Zvláštní požadavky objednatele:

Nejsou

Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění.

Tento posudek obsahuje 35 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení

2

0.

Úvod, použitá metodika ocenění

Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 871/12-83 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinné paní Ilony Goldbergové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 10. června 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitých věcí obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3

1.

Nález 1.1

Podklady pro vypracování posudku

Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:

1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 171 vyhotovený dne 7. 3. 2015 pro k.ú. Robeč: A: Vlastník: Goldbergová Ilona, Robeč 21, 411 08 Úštěk RČ 675227/0173 2 B: Nemovitosti: Parcela: st. 9 – 2 441 m zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Robeč, č.p. 21, rod. dům 31/2 - 503 m2 trvalý travní porost 31/3 - 688 m2 trvalý travní porost 31/4 - 453 m2 trvalý travní porost 31/5 - 94 m2 trvalý travní porost C: Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Zástavní právo smluvní Zahájení exekuce Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku.

1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Robeč z http://nahlizenidokn.cuzk

1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 14. 5. 2015. Prohlídka nemovitosti byla provedena za účasti povinné paní Ilony Goldbergové.

1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění − Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. − Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění − Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. − Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)

1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.

1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Dražební internetové stránky: Na internetových stránkách www.exdrazby.cz byly nalezeny a použity v posudku srovnatelné pozemky vydražené v rámci exekuční dražby.

4 - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.

1.2

Situace oceňované nemovité věci

Předmětem ocenění jsou nemovité věci, obsahující následující pozemky a objekty: • • • • • • • •

Rodinný dům č.p. 21 na pozemku parc. č. st. 9 Vedlejší stavby na pozemku parc.č. st. 9 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. st. 9 Pozemek parc.č. st. 9 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2 441 m2 Pozemek parc.č. 31/2 – trvalý travní porost o výměře 503 m2 Pozemek parc.č. 31/3 – trvalý travní porost o výměře 688 m2 Pozemek parc.č. 31/4 – trvalý travní porost o výměře 453 m2 Pozemek parc.č. 31/5 – trvalý travní porost o výměře 94 m2

Areál se nachází v obci Úštěk, v k.ú. Robeč, číslo popisné 21, jedná se o nemovitou kulturní památku. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena obdobnými staršími rodinnými domy.

1.2.1 Obec a okolí nemovité věci Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce:

Obecní úřad: Poštovní úřad: Školy: Obchod potravinami a služby: Občanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:

Město 2 805 Město se nachází cca 15 km severovýchodně od Litoměřic. Místní část Robeč se nachází cca 8 km jihovýchodně od Úštěku. Nachází se ve zvlněné krajině, která je využívána převážně k zemědělství a rekreaci. Ano Ano MŠ, ZŠ, ZUŠ Širší nabídka obchodů a služeb Lékárny, knihovna, restaurace, sportovní areál, policie, hasiči, DDM, dům s peč. službou, zoologická zahrada Poptávka je nižší než nabídka

1.2.2 Umístění nemovité věci v obci Při severním okraji místní části Robeč, jihovýchodně od centra města Úštěk. Dopravní podmínky: Příjezd po zpevněné komunikaci Konfigurace terénu: Okolní terén zvlněný, vlastní pozemky mírně svažité k jihu Převládající zástavba: Starší rodinné domy Parkovací možnosti: Na vlastním pozemku před domem Inženýrské sítě v obci s možností Elektro, vodovod napojení oceňovaného areálu: Poloha k centru:

1.2.3 Vlastní nemovitá věc Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží

Dům samostatně stojící Vedlejší stavby, venkovní úpravy 1.NP - z vlastního pozemku před domem, 2.NP a půda

5 po vnitřním schodišti V půdním prostoru Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu se zastaralým vybavením. V domě je výrazně zanedbaná údržba.

Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota

1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Vodovod: Kanalizace: Elektrická síť: Plyn: Telefon:

2.

Veřejný vodovod Do vlastní jímky 220/380 V Není Není

Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1

Metodika stanovení časové ceny

Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovité věci pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z realitních nebo dražebních internetových stránek.

2.2

Rodinný dům

2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází ve městě Úštěk, v místní části Robeč. Dům je samostatně stojící, nepodsklepený, s 2 nadzemními podlažími, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod

Rodinný dům samostatně stojící Obdélníkový Není 2 NP Není Základové pasy Bez izolace nebo nefunkční Smíšená z kamene a cihel pálených prům. tl. 95 cm Krov dřevěný, střecha sedlová Cementové tašky Nejsou Vápenné hladké Nejsou Není

6

2.2.2 Popis objektu

Dům je samostatně stojící, uliční fasáda je orientována k jihu. Vstup do domu je z ulice přes vlastní pozemek z východu do chodby v 1.NP, z ní do dalších místností, kuchyně, 2 pokojů, koupelny s WC, komory a po schodišti do 2.NP, kde je chodba a 4 místnosti. Dům obsahuje 1 bytovou jednotku 4+1, skládá se z těchto částí: 1.NP – kuchyň, 2 pokoje, koupelna s WC, chodba, komora, schodiště 2.NP – 2 pokoje, komora, místnost, chodba, neupravený půdní prostor Obytné místnosti mají okna orientovaná k jihu a východu. V severní části rodinného domu v 1.NP je hospodářská část, kde jsou chlévy s klenbovými stropy. Kolem domu jsou vedlejší stavby a zatravněná zahrada. Z vedlejší stavby v severní části pozemku parc.č. st. 9 zbyly již pouze části obvodových zdí. Dům je zděný ze smíšeného zdiva (kamenné a cihelné). Krov je dřevěný, střecha sedlová, krytá cementovými taškami. Fasáda je z vápenné omítky bez zateplení. Klempířské konstrukce chybí. Okna jsou dřevěná jednoduchá, dveře rámové náplňové nebo hladké plné. Stropy v obytných částech jsou rovné nebo trámové, vnitřní omítky vápenné hladké, obklady jsou v koupelně a za sporákem. Podlahy obytných místností tvoří betonová mazanina nebo teraco. Vnitřní vybavení tvoří plynový sporák na propan butan, sporák na tuhá paliva, v koupelně je plechová vana, zděný sprchový kout, WC je splachovací. Ohřev vody zajišťuje elektrický zásobníkový bojler, vytápění je řešeno kamny na tuhá paliva. Objekt je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizace je svedena do jímky. Dle LV č. 171 se jedná o nemovitou kulturní památku, z čehož vyplývají omezené možnosti nakládání, užívání a údržby nemovité věci z důvodu ochrany dle zákona č. 20/1987 Sb. v pl. znění.

2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Zjištěné závady

Celkový technický stav

1900 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) V r. 1992 byla vyměněna střešní krytina, v r. 2000 bojler na ohřev vody. V objektu je patrná zvýšená vlhkost vlivem nefunkční hydroizolace. V 2.NP je patrná zvýšená vlhkost na stropech, patrně vlivem zatékání. V 2.NP jsou mírně prohnuté stropní trámy. Objekt je v podprůměrném stavebně-technickém stavu, s morálně zastaralým vybavením. V domě je výrazně zanedbaná údržba.

2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění 1.NP o

o

délka

šířka

výška

ZP

OP

2

Část

m

m

m

m

m3

Základní část Celkem 1.NP

29,60

10,00

2,95

296,00 296,00

873,20 873,20

2.NP

délka

šířka

výška

ZP

OP

2

Část

m

m

m

m

m3

Základní část Celkem 1.NP

29,60

10,00

2,75

296,00 296,00

814,00 814,00

7

Zastřešení

délka

Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení

šířka

m

m

29,60

10,00

výška m

chodba kuchyň pokoj pokoj koupelna s WC komora Celkem 1.NP 2.NP místnost chodba místnost místnost komora Celkem 2.NP Celkem

m3

m

296,00

1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží zastřešení vč. podkroví Celkem

1. NP

OP

2

6,90

Rekapitulace

Užitná plocha domu

ZP

1021,20 1 021,20 ZP

OP

2

m

m3

296,00 296,00

873,20 814,00 1 021,20 2 708,40

592,00

výměra (m2) 15,90 16,80 25,00 19,50 15,00 17,16 109,36 výměra (m2) 37,00 45,00 48,80 21,90 16,00 168,70 278,06

2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: • nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, • objekt nemá více než tři samostatné byty, • objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu B.

2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný, nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, se 2 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14b Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha

typ

B sklonitá

nepodsklepený bez podkroví

8 dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky

Základní cena Koeficient využití podkroví

1 975,00

ppod

Základní cena po 1. úpravě

1,000 Kč/m3

ZC

= ZC/ x ppod

Obestavěný prostor objektu Koeficient změny cen staveb

Kč/m3

ZC/

OP

m3

( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZCC )

Ki

-

1 975,00 2 708,40 CZ-CC:

2,115

111

Koeficient vybavení stavby Pol.č.

Konstrukce a vybavení

Provedení

Stand

Podíl (př.21)

%

Pod.č.

Koef.

Uprav. podíl

(1)

(2)

(3)

(4)

(5)

(6)

(7)

(8)

(9)

P P

0,07100 0,22300

100 100

0,07100 0,22300

0,46 0,46

0,03266 0,10258

P

0,08400

100

0,08400

0,46

0,03864

S S

0,05200 0,03200

100 100

0,05200 0,03200

1,00 1,00

0,05200 0,03200

1 2

Základy Zdivo

3

Stropy

4 5

Střecha Krytina

betonové pasy s nefunkční izolací smíšené (kamenné+cihelné) s rovným podhledem trámové, klenbové krov dřev. vázaný, střecha sedlová cementové tašky

6

Klempířské konstrukce

chybí

C

0,00800

100

0,00800

0,00

0,00000

7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní

P S C S S S P S P P S C S S C S S

0,06200 0,03100 0,00400 0,02300 0,02400 0,03300 0,05200 0,02200 0,01100 0,04400 0,04100 0,00600 0,03000 0,01800 0,00500 0,02800 0,00500

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,06200 0,03100 0,00400 0,02300 0,02400 0,03300 0,05200 0,02200 0,01100 0,04400 0,04100 0,00600 0,03000 0,01800 0,00500 0,02800 0,00500

0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00

0,02852 0,03100 0,00000 0,02300 0,02400 0,03300 0,02392 0,02200 0,00506 0,02024 0,04100 0,00000 0,03000 0,01800 0,00000 0,02800 0,00500

24

Vnitřní vybavení

S

0,05100

100

0,05100

1,00

0,05100

25 26 27

Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené Celkem

vápenné hladké, částečně chybí vápenné hladké chybí koupelna, za sporákem kamenné hladké plné nebo rámové náplňové dřevěná jednoduchá betonová mazanina, teraco betonová mazanina, mlat lokální kamny na tuhá paliva 220/380V chybí rozvod studené a teplé vody el. Zásobníkový bojler chybí do vlastní jímky sporák na PB, kamna na TP plechová vana, umyvadlo, sprchový kout WC kombi částečně mříže v oknech není

S P

0,00400 0,03600 0,00000

100 100 100

0,00400 0,03600 0,00000 1,00000

1,00 0,46 1,00

0,00400 0,01656 0,00000 0,66218

Koeficient vybavení

( z výpočtu výše )

K4

-

Zákl. cena upravená

ZC x K4 x K5 × Ki

ZCU

Kč/m3

Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná životnost

roků

( lineárně / analyticky )

Opotřebení Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení

S

85,00 %

2015 1900 115 lineárně 100

Z

roků

O

%

85,00

CN

Kč

7 491 461,48

D

%

100,00

CND

Kč

7 491 461,48

O

Kč

-6 367 742,26

Kč

1 123 719,22

Kč

1 123 719,22

Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu

0,66218 63 618,23

CS

9

2.3

Vedlejší stavby

Jedná se o přízemní vedlejší stavby umístěné východně od domu na pozemku parc.č. st. 9, jde o 3 sklady. Objekty vedlejších staveb jsou zděné ze smíšeného zdiva (kamenů a cihel), přízemní, s pultovou nebo sedlovou střechou, krytou vlnitým eternitem. Technický stav je podprůměrný. Z vedlejší stavby v severní části pozemku parc.č. st. 9 zbyly již pouze části obvodových zdí, tato vedlejší stavba není oceněna.

Sklad 1 Sklad navazuje na RD v jeho severní části, není s ním provozně propojen, není užívaný. Stavba je zděná, přízemní, podsklepená, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou krytou vlnitým eternitem.

2.3.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 16 odst. 1 vyhlášky č. 441/2013 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.

2.3.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny

Vedlejší stavba - sklad1 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. typ zděná A 441/2013 Sb.

S

roků

podkroví nezřízeno 2015 1900 115

ZC/

Kč/m3

1 140,00

Střecha

sklonitá

Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří Základní cena Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě

dle typu z příl. č. 14 vyhlášky

ppod = ZC/ x ppod

Obestavěný prostor objektu

Kč/m3

OP

m3 -

( příloha č. 41, dle CZ-CC )

Ki

Koeficient vybavení stavby Konstrukce a Pol.č. vybavení (1) (2)

Provedení

Stand.

(3)

(4)

Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené

původní smíšené zdivo chybí pultová střecha vlnitý eternit nejsou chybí kamenné chybí chybí chybí chybí chybí

1,00

ZC

Koeficient změny cen staveb

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

podsklepená

S P C S S C C S C C C C

1 140,00 189,00 CZ-CC 1274

2,115

Podíl (př.21) (5)

%

Pod.č.

Koef.

(6)

(7)

(8)

0,07100 0,32200 0,20600 0,09300 0,05700 0,01600 0,05700 0,04600 0,02300 0,01200 0,06300 0,03400 0,00000

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,07100 0,32200 0,20600 0,09300 0,05700 0,01600 0,05700 0,04600 0,02300 0,01200 0,06300 0,03400 0,00000

1,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00

Uprav. podíl (9) 0,07100 0,14812 0,00000 0,09300 0,05700 0,00000 0,00000 0,04600 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000

10 Celkem Koeficient vybavení


K4

-

1,00000

0,41512 0,41512

Zákl. cena upravená

ZC x K4 x K5 × Ki

ZCU

Kč/m3

1 000,90

S

roků

Z

roků

2015 1900 115 lineárně 80

Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost Opotřebení Výchozí cena

O CN

Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení

% Kč

85,00 189 170,10

D

%

100,00

CND

Kč

189 170,10

O

Kč

-160 794,59

Kč

28 375,51

Kč

28 375,51

85,00 %


CS

Sklad 2 Jedná se o samostatně stojící vedlejší stavbu severovýchodně od domu, užívanou jako sklad. Stavba je zděná, přízemní, nepodsklepená, obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou krytou vlnitým eternitem.



Vedlejší stavba - sklad2 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 typ zděná Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. A Střecha

nepodsklepená podkroví nezřízeno 2015 1900 115

sklonitá

Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří Základní cena Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě

S

roků

ZC/

Kč/m3

1 250,00

ppod ZC

Kč/m3

1,00 1 250,00

OP

m3


Ki

-

dle typu z příl. č. 14 vyhlášky = ZC/ x ppod

Obestavěný prostor objektu Koeficient změny cen staveb

350,00 CZ-CC 1274

2,115

Koeficient vybavení stavby %

Pod.č.

Koef.

Uprav. podíl

(4)

Podíl (př.21) (5)

(6)

(7)

(8)

(9)

S P P S S

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

100 100 100 100 100

0,06200 0,30400 0,19300 0,10800 0,06900

1,00 0,46 0,46 1,00 1,00

Pol.č.


Provedení

Stand.

(1)

(2)

(3)

1 2 3 4 5

Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina

původní smíšené zdivo dřevěné trámové sedlová střecha vlnitý eternit

0,06200 0,13984 0,08878 0,10800 0,06900

11 6 7 8 9 10 11 12 13

Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené Celkem

Koeficient vybavení Zákl. cena upravená Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná životnost

nejsou vápenné hladké dřevěné žbříkové chybí chybí chybí chybí chybí

C S P C C C C

0,01900 0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000

K4

-

0,53410

ZCU

Kč/m3

1 412,03

S

roků

Z

roků

2015 1900 115 lineárně 80

O CN

% Kč

( z výpočtu výše ) ZC x K4 x K5 × Ki

0,01900 0,04900 0,03800 0,03100 0,01000 0,06800 0,04900 0,00000 1,00000

0,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00

0,00000 0,04900 0,01748 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,53410


Opotřebení - odborným odhadem Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení

100 100 100 100 100 100 100 100

D

%

100,00

CND

Kč

494 210,50

85,00 %

O


85,00 494 210,50

CS

Kč

-420 078,93

Kč

74 131,57

Kč

74 131,57

Sklad 3 Jedná se o samostatně stojící vedlejší stavbu východně od domu, užívanou jako sklad. Stavba je zděná, přízemní, nepodsklepená, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou krytou vlnitým eternitem.



Vedlejší stavba - sklad3 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b

Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří Základní cena Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě

B

zděná plochá

dle typu z příl. č. 14 vyhlášky

S ZC/

roků Kč/m3

ppod = ZC/ x ppod

Obestavěný prostor objektu Koeficient změny cen staveb Koeficient vybavení stavby

typ


nepodsklepená bez podkroví 2015 1900 115 1 250,00 1,00

ZC

Kč/m3

OP

m3

Ki

-

1 250,00 42,00 CZ-CC 1274

2,115

12 Pol.č.


Provedení

Stand.

(1)

(2)

(3)

(4)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení Celková předpokládaná životnost

původní zděné chybí pultová střecha poškozený vlnitý plech nejsou částečně jádrová omítka chybí dřevěné náplňové chybí chybí chybí není

S S C S P C P C S C C C

%

Pod.č.

Koef.

Uprav. podíl

(6)

(7)

(8)

(9)

0,07100 0,31800 0,19800 0,07300 0,08100 0,01700 0,06100 0,00000 0,03000 0,01100 0,08200 0,05800 0,00000

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

0,07100 0,31800 0,19800 0,07300 0,08100 0,01700 0,06100 0,00000 0,03000 0,01100 0,08200 0,05800 0,00000 1,00000

1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 0,46 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00


K4

-

0,07100 0,31800 0,00000 0,07300 0,03726 0,00000 0,02806 0,00000 0,03000 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000 0,55732 0,55732

ZC x K4 x K5 × Ki

ZCU

Kč/m3

1 473,41

S

roků

Z

roků

2015 1900 115 lineárně 80

O CN

% Kč


Opotřebení Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení

85,00 %

Cena ke dni odhadu

85,00 61 883,22

D

%

100,00

CND

Kč

61 883,22

O

Kč

-52 600,74

Kč

9 282,48

Kč

9 282,48

Cena po odpočtu opotřebení

2.4

Podíl (př.21) (5)

CS

Venkovní úpravy

Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (vjezdová brána, kamenný plot, laťkový plot, zpevněné plochy před vstupem do domu, přípojky inženýrských sítí). Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od 1.1.2013 Hlavní objekt Cena Hlavní stavba Kč Vedlejší stavby tvořící příslušenství Kč Garáže tvořící příslušenství Kč Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 pro daný typ objektu Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k 3,5 % až 5 % ceně budov Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kč

Rodinný dům 1 123 719,22 111 789,56 0,00 1 235 508,78 3,5 % 5,0 % 3,5 % 43 242,81

13

2.5

Pozemky stavební

Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z realizovaných exekučních dražeb a z realitní inzerce na www.sreality.cz – červen 2015. Porovnávané pozemky – realizované prodeje v exekuční dražbě: Pozemek v obci Píšťany Plocha pozemku: 4530 m² 435 000,-Kč (aktuální cena), tj. 96,03 Kč/m2 Stav Dražby: Ukončeno - byl učiněn příklep Dražba začala 16.04.2014 09:00, Dražba skončila 16.04.2014 09:30 Počáteční cena: 435 000,-Kč Cena stanovena znalcem: 870 000,-Kč, Dražební jistota: 100 000,-Kč Podkategorie: Pro bydlení Pozemek, který je v územním plánu z části veden jako stavební.

Pozemek o velikosti 5032 m2, Malé Žernoseky 225 000,-Kč (aktuální cena), tj. 44,71 Kč/m2 Stav Dražby: Ukončeno - byl učiněn příklep Dražba začala 17.07.2014 09:00, Dražba skončila 17.07.2014 10:33 Počáteční cena: 145 000,-Kč Cena stanovena znalcem: 290 000,-Kč, Dražební jistota: 35 000,-Kč Plocha pozemku: 5032 m² Podkategorie: Pro bydlení Pozemek parc. č. 775 o výměře 322 m2 - ostatní plocha a pozemek parc. č. 776 o výměře 4710 m2 zahrada, zapsáno na LV 270 pro kat. ú. a obec Malé Žernoseky, okr. Litoměřice Nemovitost se nachází mimo vlastní obec v chatové kolonii „ Na Dobraji“ na svažitém pozemku skloněném k jihu. Severní polovina pozemku je ve velmi mírném sklonu, dále na jih je pozemek ve sklonu větším až svažitém. Přístup a příjezd je po prašné částečně zpevněné cestě, cca 1 km od zpevněné komunikace, cca 1,5 km od centra obce. Zpevněná prašná cesta vede po severní hranici nemovitosti. Na pozemku jsou dále drobné venkovní úpravy skládající se z opěrných zídek, venkovních schodů, úprav terénu a trvalých porostů ovocných a okrasných stromů a venkovního schodiště z kamenů osazených do terénu nebo betonových podest.

14

Porovnávané pozemky – realitní inzerce: Prodej stavebního pozemku 1 500 m² Polepy - Libínky, okres Litoměřice 299 000 Kč (199 Kč za m²) Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej rodinného domu v obci Libínky se zahradou o celkové výměře 1500 m². Dům je určený vzhledem k jeho technickému stavu spíše k demolici a k výstavbě domu nového, nutně vidět. Kolem domu se rozprostírá zahrada (302 m²) a další pás zahrady navazuje za domem (1100 m). V komunikaci před domem se nachází veškeré zasíťování - plyn, kanalizace, obecní vodovod, elektřina je na vlastním pozemku. Dům není zatížen žádnými břemeny, či jinými závazky. V Polepech, 1 km vzdáleného od Libínek se nachází veškeré občanská vybavenost pošta, market, restaurace, čerpací stanice, autoservis, mateřská a základní škola a jiné služby. Vzdálenost do Prahy - 35 minut, D8. Celková cena:299 000 Kč za nemovitost, + provize RK Cena je uvedena bez provize RK, informace o poplatku vam sděli maklerka nemovitosti Aktualizace:26.05.2015 Plocha pozemku:1500 m2

Prodej stavebního pozemku 1 650 m² Drahobuz - Břehoryje, okres Litoměřice 220 000 Kč (133 Kč za m²) Naše společnost Vám zprostředkuje prodej pozemeku o velikosti 1650 m, včetně zastavěné plochy. Na pozemku se nachází stodola ( nutna rekonstrukce) s domem, který je ve velmi špatném stavu (vhodno zbourat). Pozemek se nachází 8 km od Úštěka (rekreační oblast) v obci Břehoryje. Pod stodolou je veliký klenutý sklep z opukových kamenů. Na pozemku je velká kamenná žumpa - která byla zasypaná opukovými kameny při bourání a strhávání stájí. Přípojka v domě na 380 V, v zemi jsou položené plastové trubky připravené na vodovodní přípojku. Na návsi před pozemkem 10 m se nachází velká vodní nádrž s vodou z dostatečným přítokem vody z pramene, který do nádrže přitéká ze skály - voda je velmi čistá a chladná. U vesnice je rybník a les. Celková cena:220 000 Kč za nemovitost + právní servis Aktualizace:26.05.2015 Plocha pozemku:1650 m2

15 Na základě vydražených srovnatelných pozemků a nabídek pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách okresu Litoměřice, které se pohybují v rozmezí 45 - 199 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 100 Kč/m2. Cenu pozemků trvalého travního porostu parc.č. 31/3 a 31/2 vzhledem k horší dostupnosti a obtížné využitelnosti stanovuji na 50 Kč/m2. Ocenění pozemků Parcela Druh pozemku číslo

Umístění

31/2

plocha pod domem a zastavěná plocha a nádvoří dvorem s vedlejšími stavbami trvalý travní porost zahrada v severní části

31/3

trvalý travní porost

31/4


31/5


st. 9

zahrada v severní části zahrada u vjezdu na pozemek zahrada za domem

Výměra m2

Cena Kč

2 441

100,00

244 100,00

503

50,00

25 150,00

688

50,00

34 400,00

453

100,00

45 300,00

94

100,00

9 400,00

Celkem parcely

2.6

ZC Kč/m2

358 350,00

Rekapitulace ocenění časovou cenou

Objekt Rodinný dům č.p. 21 Vedlejší stavba - sklad1 Vedlejší stavba - sklad2 Vedlejší stavba - sklad3 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem Stavby celkem Pozemky : st. 9 31/2 31/3 31/4 31/5 Pozemky celkem Celkem

Celkem po zaokrouhlení

Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) 1 123 719,22 28 375,51 74 131,57 9 282,48 43 242,81 1 278 751,59 244 100,00 25 150,00 34 400,00 45 300,00 9 400,00 358 350,00 1 637 101,59

1 637 100,00

16

3.

Posudek II - ocenění cenovým porovnáním

Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými (dokončenými) objekty v obdobných lokalitách okresu Litoměřice z realizovaných exekučních dražeb a nabídek v realitní inzerci.

3.1 Cenové porovnání Porovnávané pozemky – realitní inzerce: Prodej zemědělské usedlosti 275 m² Úštěk - Robeč, okres Litoměřice 1 290 000 Kč, tj. 4 691 Kč/m2 Nabízíme k prodeji zemědělskou usedlost- chalupu, v centru malebné obce Robeč. Dvoupodlažní částečně roubená stavba pochází z přelomu devatenáctého a dvacátého století. Je umístěna na pozemku o celkové velikosti 4 558 m2. K hlavní budově přináleží ještě prostorný chlév o velikosti 188m2. Vhodné pro rekreaci, trvalé bydlení ale i pro chov koní. Usedlost je situována v samotném centru obce, v blízkosti autobusové zastávky a přitom v soukromí. Les v dosahu chůzí. Celková cena:1 290 000 Kč za nemovitost+80 000 provize pro RK Aktualizace:26.05.2015 Stavba:Smíšená Stav objektu:Špatný Poloha domu:Samostatný Umístění objektu:Centrum obce Typ domu:Patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná:138 m2 Užitná plocha:275 m2 Plocha podlahová:275 m2 Plocha pozemku:4558 m2 Voda:Místní zdroj Odpad:Septik

17

Prodej rodinného domu 160 m² Úštěk - Robeč, okres Litoměřice 430 000 Kč, tj. 2 688 Kč/m2 V exklusivním zastoupení nabízím ke koupi dům v obci Robeč. V domě byly zahájeny rekonstrukční práce viz. fotografie. Vzhledem k nutnosti celkové rekonstrukce je dům nabízen za tuto velmi atraktivní cenu. Dům stojí na vlastním pozemku. Pozemek u vstupu do domu je rovinatý situovaný na jih. Severní část pozemku po levé straně domu je velmi svažitý a terasovitě upravený. Podél teras vedou schůdky na pozemek v úrovni krovu domu. Nachází se zde plocha nyní velmi zarostlá s plynulým přechodem do lesa. Zde je možno uvažovat o propojení této části pozemku s podkrovím domu. Dům stojí u hlavní asfaltové komunikace. Z přípojek jsou k dispozici voda a elektřina. Kanalizace vlastní - žumpa. Obec Robeč leží u hranice CHKO Kokořínsko. Je obklopena převážně zemědělskou krajinou a lesy. Dům je vhodný také pro rekreační využití s možnostmi aktivního odpočinku. V dojezdové vzdálenosti města Litoměřice, Roudnice nad Labem. Celková cena:430 000 Kč za nemovitost včetně právních služeb Aktualizace:26.05.2015 Stavba:Kamenná Stav objektu:Před rekonstrukcí Poloha domu:Samostatný Typ domu:Patrový Podlaží:2 Plocha zastavěná:326 m2 Užitná plocha:160 m2 Plocha pozemku:486 m2 Voda:Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení:Lokální tuhá paliva Plyn:Individuální Odpad:Septik Elektřina:230V Doprava:Silnice, Autobus Energetická náročnost budovy:Třída G - Mimořádně nehospodárná

18 Porovnávané celky – realizované prodeje v exekuční dražbě: Rodinný dům, Velešice u Hoštky Plocha podlahová: 95 m² 200 000,-Kč (aktuální cena) , tj. 2 105 Kč/m2 Stav Dražby: Ukončená Dražba začala 27.02.2014 09:00, Dražba skončila 27.02.2014 09:45 Počáteční cena: 200 000,-Kč Cena stanovena znalcem: 300 000,-Kč, Dražební jistota: 50 000,-Kč Podkategorie: samostatný Počet bytových jednotek: 1 Parkování: venkovní stání Plocha pozemku: 3969 m² Plocha užitná: 95 m² Stav objektu: zchátralý Konstrukce budovy: cihlová Vlastnictví: osobní Počet nadzemních podlaží: 2 Typ domu: patrový Jedná se o tyto nemovitosti: Pozemek St. 22, o výměře 2549 m2, zastavěná plocha a nádvoří (součástí pozemku je rod. dům č.p. 3, v části obce Velešice), pozemek parc. č. 17/1, o výměře 1420 m2, zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 549 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Litoměřice, pro obec Hoštka, katastrální území Velešice u Hoštky. Jedná se o samostatně stojící částečně podsklepený rodinný dům. Objekt má dvě nadzemní podlaží a půdní prostory. Objekt je ve špatném technickém stavu.

Rodinný dům, Úpohlavy Plocha podlahová: 80 m² 146 000,-Kč (aktuální cena) , tj. 1 825 Kč/m2 Stav Dražby: Ukončená Dražba začala 09.07.2014 14:15, Dražba skončila Počáteční cena: 120 000,-Kč Cena stanovena znalcem: 180 000,-Kč Dražební jistota: 30 000,-Kč Podkategorie: řadový Parkování: venkovní stání Plocha pozemku: 269 m² Plocha užitná: 80 m² Stav objektu: špatný Konstrukce budovy: cihlová Poloha objektu: řadový Počet nadzemních podlaží: 1

09.07.2014 15:28

19 Typ domu: přízemní Pozemek parc. č. St. 34 o výměře 173 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rodinný dům č.p. 43, část obce Úpohlavy, na parc. č. St. 34, pozemek parc. č. St. 118, o výměře 96 m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je zem.stav. bez čp/če, na parc. č. St. 118, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 17 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Litoměřice, pro obec a katastrální území Úpohlavy. Součástí a příslušenství tvoří vedlejší stavby stodoly, chlévů, venkovní úpravy - žumpa, přípojka vody a elektro, kanalizace, oplocení, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy. Jedná se o rodinný dům č.p. 43 v zastavěné části obce v zástavbě rodinných domů s pozemky a zemědělskými stavbami a s výše uvedenými součástmi a příslušenstvím. Dům je řadový, krajní, stojící na rovinatém oploceném pozemku. Přístup k pozemku po zpevněné komunikaci. Rodinný dům je nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V I.NP se nachází předsíň, kuchyně, dvě obytné místnosti, koupelna a WC. Dům byl asi před deseti lety částečně zrekonstruován.

Rodinný dům v obci Evaň, okr. Litoměřice Plocha podlahová: 86,66 m² 219 800,-Kč (aktuální cena) , tj. 2 536 Kč/m2 Stav Dražby: Ukončeno - byl učiněn příklep Dražba začala 15.10.2014 10:30, Dražba skončila 15.10.2014 13:22 Počáteční cena: 123 800,-Kč Cena stanovena znalcem: 185 700,-Kč, Dražební jistota: 30 000,-Kč Počet bytových jednotek: 1 Parkování: venkovní stání Plocha pozemku: 382 m² Plocha užitná: 86,66 m² Stav objektu: špatný Konstrukce budovy: smíšená Vlastnictví: osobní Poloha objektu: samostatný Počet nadzemních podlaží: 1 Hlavní stavba je zděný, samostatný rodinný dům, s malým podsklepením pod 1/3 plochy ZP v 1.PP a jedním obytným 1.NP, bez upraveného podkroví se sedlovou střechou na klasický dřevěný vaznicový krov. K zadní straně obytné části byly přistavěné hospodářské objekty, v současné době jsou odbourané, se zbytky jejich kamenných zdí. Dvůr u objektu ze zadní strany je částečně zpevněný. Stavební pozemek je oplocený a uzavřený pod uzamčením. K hlavnímu stavebnímu objektu rodinného domu náleží toto příslušenství: venkovní úpravy na pozemku, stavební pozemek a trvalé porosty na nezastavěné části pozemku. Pozemek a porosty jsou neudržované.

20

Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č.

Lokalita

Oceň. Úštěk-Robeč objekt

(1)

(2)

Počet místností (pokoje + kuchyně)

Garáž

Pozemek m2

4+1

stání na pozemku

4 179

(3)

(4)

(5)

1

Úštěk-Robeč

-

není

4558

2

Úštěk-Robeč

-

není

486

3

Velešice u Hoštky

-

venkovní stání

3969

4

Úpohlavy

2+1

venkovní stání

269

5

Evaň

-

venkovní stání

382

Jiné RD 2NP, nepodsklepený, velký půdní prostor, hospodářská část, stáří asi 1900, bez modernizace, pouze v r. 2000 el. Bojler na ohřev vody, krytina z r. 1992. Jednoduchá okna, lokální vytápění na TP. Napojení na vodovod a elektřinu, jímka. (6) RD 2NP, stáří asi 1900, částečně roubený, bez modernizace. Prostorný chlév. Napojení na vodovod a elektřinu, jímka. RD 2NP, stáří asi 1900, vhodný k modernizaci. Lokální vytápění na TP. Napojení na vodovod a elektřinu, septik. RD 2NP, částečně podsklepený, půdní prostory. Špatný technický stav. Řadový krajní RD 1NP, nepodsklepený, půdní prostor. Před cca 10 lety částečná modernizace. Vedlejší stavby stodoly, chlévů, venkovní úpravy - žumpa, přípojka vody a elektro, kanalizace. RD 1NP, částečně podsklepený, půdní prostor, odbourané hospodářské objekty. Špatný stav.

21 Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Č.

Cena požadovaná resp. zaplacená

Koef. redukce na

Kč/m2

pramen ceny

(1) (7) (8) 1 4 691 0,90 2 2 688 0,90 3 2 105 1,00 4 1 825 1,00 5 2 536 1,00 Jednotková porovnávací cena Užitná plocha Porovnávací cena

Cena po redukci na pramen ceny

Kč

(9) 4 222 2 419 2 105 1 825 2 536

K1

K2

K3

K4

K5

K6*

stav jiné polo- příslua vliv úvaha garáž ha šenství vyba- pozem- znalce vení ku

(10) 1,00 1,00 1,01 1,03 1,02

(11) 1,02 1,00 1,00 1,02 1,00

(12) 0,99 0,99 1,00 1,00 1,00

(13) 1,05 1,00 0,99 1,03 1,02

(14) 1,01 0,95 1,00 0,95 0,95

(15) 1,03 1,03 1,03 1,03 1,03

I

Cena oceňovaného objektu odvozená

K1× …× K6

ze srovnávacího Kč

(16) 1,10 0,97 1,03 1,06 1,02 Kč/m2 m2 Kč

(17) 3 838 2 494 2 044 1 722 2 486 2 517 278 699 821

* Koeficient K6 Úvaha znalce zohledňuje zejména fakt, že se jedná o nemovitou kulturní památku, což omezuje vlastníka při užívání, údržbě a provádění stavebních úprav.

4.

Práva a závady

Dle sdělení povinné paní Ilony Goldbergové při místním šetření není nemovitá věc zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 171 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení §336a Občanského soudního řádu.

5.

REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění

Cena 1 637 100,00 Kč 699 821,00 Kč

Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem

700 000,00 Kč

Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce

Slovy: sedmsettisíckorunčeských

V Brně dne 10. června 2015

Ing. Tomáš Hudec

22

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3293/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace.

V Brně dne 10. června 2015

Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 171 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti

Ing. Tomáš Hudec

23 Fotodokumentace nemovitosti

24

25

vedlejší stavby

26

27

28

29

30

31

32

33

34 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Robeč

35 Mapa oblasti

2015

Recommend Documents