2015

ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku

ZNALECKÝ POSUDEK č. 133/7223/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 2924/5 v bytovém domě č.p. 2924 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 4400/21, k.ú. Ústí nad Labem, v ulici Jizerská v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj

________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail [email protected], www.eniconsult.cz

ID (Surveyor´s Report): 133/7223/2015

LV no.: 13937

Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zák.č. 72/1994 Sb.) - byt č. 2924/5 v bytovém domě č.p. 2924 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 4400/21, k.ú. Dobětice, v ulici Jizerská v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Jizerská 2924, Ústí nad Labem – Severní Terasa, 400 10 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:

1 095 958 Kč

Market value Tržní hodnota

550 000 Kč

nestanovena Kč

Common price Obvyklá cena

550 000 Kč

Comparative value: Porovnávací hodnota:

Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):

545 000 Kč

Number of properties: Počet objektů:

nestanoveno Kč

LAND / POZEMEK

1

Čísla parcel Parcel of land nr.

Main building: Hlavní stavba:

byt č. 3157/2 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)

Appurtenances: Příslušenství:

Sklepní kóje, loggie

Size: Velikost

podíl 664/9131 z 352 m2 tj. 25,59 m2

Location in the town: Poloha v obci:

Obytná zóna

Type: Druh

zastavěná plocha a nádvoří

Infrastructure: Infrastruktura

Úplná (krajské město)

Unit price: Jednotková cena

4400/21

1000 Kč/m2

MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT

LEASE / PRONÁJEM

Construction system: Konstrukční systém:

Whole property: Celá nemovitost:

m2

Office area: Kancelářské plochy:

m2

Storage area: Skladové plochy:

m2

montovaný z panelů

Built-up area: Zastavěná plocha:

m2

Floor area: Podlahová plocha:

66,4 m2

Built-up space: Obestavěný prostor:

m3

Other and manufacturing: Ostatní

m2

Unit price: Jednotková cena:

Kč/m2

Income: Příjem:

Kč

Cost: Náklady:

Kč

Capitalization rate: Kapitalizační míra:

%

Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:

1980 35 %

-2-

Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 13937 je byt ve vlastnictví Mgr. Hany Němcové, bytem U Hájku 719/79, 664 48 Moravany Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 13937 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ze Smlouvy o úvěru v celkové výši 960 000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 960 000,- Kč, které vzniknou od uzavření této Zástavní smlouvy ve prospěch České spořitelny (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 7.7.2009 - zahájením exekuce Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 13937 není vlastnické právo k bytu omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 13937 je evidováno toto zástavní právo: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ze Smlouvy o úvěru v celkové výši 960 000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 960 000,- Kč, které vzniknou od uzavření této Zástavní smlouvy ve prospěch České spořitelny (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 7.7.2009 Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - panelový dům Strong points / silné stránky: - v blízkosti jsou objekty občanské vybavenosti (školy, nákupní centra, zdravotní a kulturní středisko, sportovní hala apod.) - oblíbená lokality Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 13937 pro k.ú. a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 9.4.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovité věci byla na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 27.4.2015 svolána na 15. hodinu. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovité věci nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor jednotky - bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů.

-3-

IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :

774871 Ústí nad Labem 554804 Ústí nad Labem 93 747 01.10.2014 CZ0427 Ústí nad Labem Ústecký Obytná zóna s úplnou infrastrukturou

Infrastructure / infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky (93 747 obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes které vedou významné mezinárodní spoje Berlín-Vídeň a Berlín-Budapešť-Bělehrad-Sofia (Balt-Orient). Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice - Chvaletice - Ústí nad Labem - Hřensko - Hamburg. Property Location / poloha nemovitosti: Bytový dům se nachází ve východní části města Ústí nad Labem, v městské části Severní Terasa v sídlišti Stříbrníky. Jedná se o lokalitu s převažující zástavbou bytových domů a objektů občanské vybavenosti (viz situaci v příloze). Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 2924/5 : Oceňovaný byt je situován ve 2.nadzemním bytového domu č.p. 2924, postaveného na pozemku čís. parcely 4400/21, k.ú. Ústí nad Labem, v ulici Jizerská v Ústí nad Labem. K bytu náleží podíl o velikosti 664/9131 na společných částech domu č.p. 2924 a pozemku čís. parcely 4400/21, k.ú. Ústí nad Labem. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o předpokládané velikosti 1+3 pravděpodobně sestává z předsíně, 3 pokojů, kuchyně, koupelny, WC a loggie. K bytu pravděpodobně náleží sklepní kóje. Podlahová plocha bytu činí 66,4 m2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou z montované z panelů, střecha je plochá s krytinou z asfaltové svařované lepenky, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, schodiště je betonové s krytinou stupňů z PVC, okna bytu jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou hladké plné dřevěné i prosklené, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy jsou opatřeny tepelnou izolací s omítkou a nátěrem. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, topení včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově, zdravotně-technické vybavení bytů je v typových bytových jádrech. Vybavení oceňovaného bytu pravděpodobně tvoří vnitřní dveře, vana a záchod, kuchyňský sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny krytinou z PVC.

-4-

Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází z roku 1980, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 35 let. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, bytový dům prošel rekonstrukcí (zateplení domu, plastová okna, střešní krytina atd.). Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům je dobře udržovaný. Stav bytu nebyl z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěn. Pro účely ocenění se předpokládá, že byt je v původním stavu s průměrnou údržbou. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 2924/5 náleží podíl 664/9131 na pozemku čís. parcely 4400/21, k.ú. Ústí nad Labem. Pozemky, zastavěné stavbou bytového domu, jsou rovinné konfigurace, jsou napojeny na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelné rozvody. Pozemky jsou přístupné z veřejných komunikací ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.

-5-

HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2924/5 v bytovém domě č.p. 2924 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 4400/21, k.ú. Ústí nad Labem v ulici Jizerská v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 13937 pro k.ú. a obec Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 27.4.2015

550.000,- Kč Slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč

Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 13937 je evidováno omezení vlastnického práva: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze Smlouvy o úvěru v celkové výši 960 000,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek, až do celkové výše 960 000,- Kč, které vzniknou od uzavření této Zástavní smlouvy ve prospěch České spořitelny (IČ 45244782) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 7.7.2009 - zahájení exekuce Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 13937. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna.

ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 133/7223/2015.

Ing. Vladimír Hůda jednatel

V Mostě, dne 28.dubna 2015

-6-

ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute

ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav

ID (Surveyor´s Report):

133/7223/2015

LV no.:

13937

Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.

1

Name of "the tangible investment asset" - TIA

Build-up space

Unit price

Built-up area

Unit price

Starting price

Wear

Time price "TIA"

Comments

Název HIM

Obestavěný prostor stavby

Jednotková cena

Užitná plocha

Jednotková cena

Výchozí cena

Znehodnocení

Časová cena HIM

Komentář

m3

Kč/m3

m2

Kč/m2

Kč

%

Kč

byt č. 2924/5

66

24 800

1 646 720

35,0

1 070 368

2 3

Buildings subtotal - Stavby mezisoučet

1 070 368

Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.

Site no.

Type land

Acreage

Price

Total

Comments

Pol.č.

Parcelní číslo

Druh pozemku

Výměra

Cena

Cekem

Komentář

m2

Kč/m2

Kč

1

zastavěná plocha a nádvoří

4400/21

25,59

25 590 podíl o velikosti 664/9131

1 000

2 3 4 5

Lands subtotal - Pozemky mezisoučet

25 590

Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)

1 095 958

Kč

Yield value - Výnosová hodnota Item no.

Name

Area for lease

Lease price per sq. m.

Gross yield

Risk of loss of rent

Pol.č.

Název

Pronajímatelná plocha

Cena za pronájem m2

Hrubý výnos

Riziko výpadku nájemného

m2

Kč/m2/year/rok

Kč/year/rok

%

Net rent

Costs total

Čisté nájemné Náklady celkem Kč

Kč

Net yield

Capitalization rate

Yield value

Comments

Čistý výnos

Kapitalizační míra

Výnosová hodnota

Komentář

Kč

%

Kč

1 2 3

Yeld value Výnosová hodnota

Kč

Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.

Name

Realized / offer price

Date of sale / offers

Residential / utility area

Type of unit

Unadjusted price

Rate of price adjustment

Pol.č.

Název

Realizovaná / nabídková cena

Datum prodeje / nabídky

Obytná / užitná plocha

Typ jednotky

Neupravená cena

Koeficient cenové úpravy

2

Kč

2

m

Kč/m

Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy

Cena za objekt

Kč

Kč/m

Comments

Komentář

2

1

BJ Ústí nad Labem, ul. Jizerská

570 000,00

IV-15

65,00

2+1

8 769

0,80

456 000,00

1) osob. vlastnictví, panelový dům 7 015 po rekonstukci, byt je v původním stavu

2

BJ Ústí nad Labem, ul. Jizerská

660 000,00

IV-15

62,00

2+1

10 645

0,80

528 000,00

2) osob. vlastnictví, panelový dům 8 516 po rekonstukci, byt je v původním stavu

3

BJ Ústí nad Labem, ul. Jizerská

750 000,00

IV-15

66,00

3+1

11 364

0,80

600 000,00

3) osob. vlastnictví, panelový dům 9 091 po rekonstukci, byt je v původním stavu

1) aktuální nabídka realitní kanceláře Lenys reality Ústí nad Labem

2) aktuální nabídka realitní kanceláře REALITY DISK s.r.o. Ústí nad Labem 3) aktuální nabídka realitní kanceláře RENNER Ústí nad Labem

Cost Value - Věcná hodnota

1,096

mil.Kč

Yield value - Výnosová hodnota

0,000

mil.Kč

Comparative value - Porovnávací hodnota

0,545

mil.Kč

Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)

0,550

mil.Kč

Byt č. 2924/5 v ulici Jizerská v Ústí nad Labem

Situace lokality

Fotomapa

Byt č. 2924/5 v ulici Jizerská v Ústí nad Labem

Bytový dům č.p. 2924

Bytový dům č.p. 2924

Bytový dům č.p. 2924

Komunikace u domu

Komunikace u domu

Vchod do domu č.p. 2924