ZNALECKÝ POSUDEK č. 03402 - 0034 / 2015 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 329/5 spolu se všemi jejími součástmi a příslušenstvím a podílu 1/12 na společných částech a prostorech v bytovém domě č.p.329 a č.p.340 na st.p.č.428 a č.429 a spoluvlastnickým podílem 1/12 na st.p.č.428 a č.429, p.p.č.198/1, č.198/2 a č.198/4 vše v katastrálním území Václavice u Hrádku nad Nisou, obec Hrádek nad Nisou, kraj Liberecký, a dále podílu 1/12 na řadových garážích postavených na st.p. 430/1 - 430/12 vše v katastrálním území Václavice u Hrádku nad Nisou, obec Hrádek nad Nisou, kraj Liberecký.
Objednavatel znaleckého posudku:
Účel znaleckého posudku:
JUDr. Mgr. Martina Jinochová Matyášová Washhingtonova 25 110 00 Praha 1 Zjištění ceny nemovitosti pro převod vlastnického práva.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 Znalecký posudek obsahuje 15stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních.
V Zásadě 3.3.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 329/5 spolu se všemi jejími součástmi a příslušenstvím a podílu 1/12 na společných částech a prostorech v bytovém domě č.p.329 a č.p.340 na st.p.č.428 a č.429 a spoluvlastnickým podílem 1/12 na st.p.č.428 a č.429, p.p.č.198/1, č.198/2 a č.198/4 vše v katastrálním území Václavice u Hrádku nad Nisou, obec Hrádek nad Nisou, kraj Liberecký, a dále podílu 1/12 na řadových garážích postavených na st.p. 430/1 - 430/12 vše v katastrálním území Václavice u Hrádku nad Nisou, obec Hrádek nad Nisou, kraj Liberecký.
2. Základní informace Bytová jednotka č.329/5 včetně příslušenství a pozemků a podíl 1/12 na řadových garážích Adresa předmětu ocenění: Václavice 329 463 34 Hrádek nad Nisou Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Hrádek nad Nisou Katastrální území: Václavice u Hrádku nad Nisou 7 642 Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 340,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn II 0,95 O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I 1,00 služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Název předmětu ocenění:
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 1 436,06 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 19.2.2015 za přítomnosti majitele nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.340 a č.380 ze dne 21.3.2012, katastrální území Václavice u Hrádku nad Nisou, obec Hrádek nad Nisou, okres Liberec.
B: Nemovitosti Podle přiložené kopie LV -2-
- Kopie katastrální mapy - Místní šetření 19.2.2015 - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb a vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
- Literatura: - Předpisy pro oceňování nemovitostí - Prof. Ing. A. Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí VIII. přepracované a doplněné vydání Prof. Ing. A.Bradáč, DrSc. - Oceňování nemovitostí I.. II.a III. Ing. J. Kokoška - Úřední oceňování majetku – Prof.Ing.A.Bradáč, DrSc., Ing.P.Krejčí, Ing.V.Scholzová
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
915120/2720, Denisa Kycová, Václavice 77, 463 34 Hrádek nad Nisou, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 915120/2720, Denisa Kycová, Václavice 77, 463 34 Hrádek nad Nisou, vlastnictví: výhradní Dle výpisu z katastru nemovitostí, LV č.340 a č.380 ze dne 21.3.2012, katastrální území Václavice u Hrádku nad Nisou, obec Hrádek nad Nisou, okres Liberec.
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici. Pro potřeby ocenění je vycházeno ze skutečného stavu a výměr, tak jak bylo zjištěno při místním šetření.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovitosti se nachází v obci Hrádek nad Nisou, místní část Václavice v lokalitě se zástavbou rodinných a bytových domů. Dostupnost nemovitostí je z místní zpevněné komunikace procházející obcí. Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 329/5 pozemky venkovní úpravy a pozemky. Dále podíl 1/12 na řadových garážích postavených na st.p. 430/1 - 430/12.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.329/5 1.1.2. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2.2. Pozemky pod garážemi
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Neatraktivní lokalita. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II II I IV
0,00 0,00 -0,30 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,640 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku I 0,04 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,30 okolí - Konfliktní skupiny obyvatel. II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů.
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,540 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,346
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.329/5 Jedná se o bytovou jednotku situovanou ve třetím nadzemním podlaží bytového domu se sklonitou střechou. Bytová jednotka sestává z kuchyně, koupelny s WC, předsíně, tří pokojů a dvou sklepů.. Byt je podstandardně technicky vybaven, vytápění lokální, kamny na tuhá paliva,okna původní dřevěná, rozvody instalací původní. Stavba je ve zhoršeném technickém stavu, prvky dlouhodobé životnosti jsou původní. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 3 209,00 m2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 3 209,00) / 3 209,00 = 0,862 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití - Pozemek rozsáhlé výměry 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,640 Index polohy pozemku IP = 0,540 -5-
č. I
Pi -0,03
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,640 * 0,970 * 0,540 = 0,335 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 237,88 0,335 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,862 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 428
Výměra [m2] 177,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 429 163,00 nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 199/1 2 130,00 § 4 odst. 1 trvalý travní porost 198/2 518,00 § 4 odst. 1 ostatní plocha 198/4 221,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 414,69
Jedn. cena [Kč/m2] 414,69
Cena [Kč] 73 400,13
414,69
67 594,47
414,69 414,69 414,69
883 289,70 214 809,42 91 646,49 1 330 740,21
Pozemky - zjištěná cena
=
1 330 740,21 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
1 330 740,21Kč 1 330 740,21 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
1 330 740,21 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Liberecký kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 45 let 11 098,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 4,45 * 1,00 = 5,14 * 1,00 = 7,15 * 1,00 = 9,75 * 1,00 = 18,18 * 1,00 = 14,72 * 1,00 = 3,62 * 0,80 =
Podlahové plochy bytu předsíň: koupelna + WC: kuchyně: pokoj: pokoj: pokoj: sklep: -6-
4,45 m2 5,14 m2 7,15 m2 9,75 m2 18,18 m2 14,72 m2 2,90 m2
sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
6,54 * 0,80 =
5,23 m2 67,52 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Lokální na tuhá paliva 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce) Koeficient pro stáří 45 let: s = 1 - 0,005 * 45 = 0,775
č. IV
Vi 0,10
I II II II
-0,01 0,00 0,00 0,00
II
-0,10
II
-0,01
I III V
-0,10 0,00 0,40
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,775 = 0,273
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,640 Index polohy pozemku IP = 0,540 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 11 098,- Kč/m2 * 0,273 = 3 029,75 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 67,52 m2 * 3 029,75 Kč/m2 * 0,640 * 0,540= 70 698,95 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
70 698,95 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 330 740,21 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 12 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 330 740,21 Kč * 1 / 12 = 110 895,02 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
110 895,02 Kč
Bytová jednotka č.329/5 - zjištěná cena
181 593,97 Kč
=
1.1.2. Garáž Předmětem ocenění je podíl 1/12 na stavbě dvanácti řadových garáží. Stavba je zděná, střecha -7-
pultová, strop ze skořepinových panelů, okna jednoduchá, vrata křídlová plechová, dveře dřevěné svlakové. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Garáž § 37 porovnávací metoda Liberecký kraj, obec nad 2 000 do 10 000 obyvatel 45 let 1 193,- Kč/m3
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26): Zastavěné plochy a výšky podlaží I.N.P.: 7,07*35,80 Název podlaží I.N.P.:
=
Zastavěná plocha 253,11 m2
253,11 m2
Konstrukční výška 2,79 m
Obestavěný prostor I.N.P.: (7,07*35,80)*(2,79) Obestavěný prostor - celkem:
= =
706,17 m3 706,17 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 45 let: s = 1 - 0,005 * 45 = 0,775
č. II
Vi typ B
I II I III III III
-0,01 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,85
5
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V6 * 0,775 = 0,619
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,640 Index polohy pozemku IP = 0,540 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 193,- Kč/m3 * 0,619 = 738,47 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 706,17 m3 * 738,47 Kč/m3 * 0,640 * 0,540= 180 225,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
= -8-
180 225,34 Kč
= *
Garáž - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Garáž - zjištěná cena
180 225,34 Kč 1 / 12
=
15 018,78 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,640 Index polohy pozemku IP = 0,540 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,640 * 1,000 * 0,540 = 0,346 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 436,06 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 305
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena
Výměra [m2] 92,00
Index 0,346
Jedn. cena [Kč/m2] 496,88
Upr. cena [Kč/m2] 496,88 Cena [Kč] 45 712,96 45 712,96
= -9-
Koef.
45 712,96 Kč
2.2. Pozemky pod garážemi Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,640 Index polohy pozemku IP = 0,540 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,640 * 1,000 * 0,540 = 0,346 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 436,06
Index
Koef.
0,346
Parcelní Výměra Jedn. cena číslo [m2] [Kč/m2] § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 430/1 253,00 496,88 nádvoří 430/12 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem = Pozemky pod garážemi - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * Typ
Název
Pozemky pod garážemi - zjištěná cena
=
- 10 -
Upr. cena [Kč/m2] 496,88 Cena [Kč] 125 710,64
125 710,64 125 710,64 Kč 1 / 12 10 475,89 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.329/5 1.1.2. Garáž
181 594,- Kč 15 018,80 Kč
1. Ocenění staveb celkem
196 612,80 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 2.2. Pozemky pod garážemi
45 713,- Kč 10 475,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
56 188,90 Kč
Celkem
252 801,70 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
252 801,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
252 800,- Kč
slovy: Dvěstěpadesátdvatisícosmset Kč Ocenění porovnávacím způsobem podle vyhlášky č.441/2013 Sb. Novela č.456/2008 Sb. zavedla od 1.1.2009 mj. novou metodu pro oceňování staveb porovnávacím způsobem. Podle této metody se cena zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru stavby ( u bytů počtu m2 podlahové plochy ) základní cenou upravenou indexem cenového porovnání. Index cenového porovnání se stanoví vynásobením dílčích indexů, a to: - indexu trhu IT, - indexu polohy IP a - indexu konstrukce a vybavení IV Rozčlenění na dílčí indexy umožňuje dle jejich stanovených hodnot posoudit kvalitu nemovitosti co do jejich prodejnosti, polohy a provedení. Hodnota jednotlivých znaků se zde stanoví začleněním do příslušného kvalitativního pásma, které odpovídá hodnocené nemovitosti. Pomocí indexu trhu je možno ve zjištěné ceně stavby nově zohlednit i rozdílné vlastnictví stavby a pozemků, popřípadě i prodej pouze části nemovitosti. Index polohy zohledňuje skutečnosti, které se uplatňují při sjednávání cen nemovitostí. V případě staveb pro rekreaci ( rekreační a zahrádkářské chaty, rekreační chalupy a rekreační domky ) se jedná především o atraktivitu oblasti z hlediska přírodního prostředí, možnosti sportovního a rekreačního využití v okolí. U staveb pro trvalé bydlení ( byty, rodinné domy ) má vliv na cenu především technická a občanská vybavenost obce, pracovní příležitosti a dopravní dostupnost. Uvedené skutečnosti se do ceny stavby promítají různě, záleží přitom na velikosti obce dle počtu - 11 -
obyvatel a na jejich významu. Proto v nově navržené metodě jsou jednotlivé znaky a jejich kvalitativní pásma přizpůsobena této skutečnosti. Ocenění porovnávacím způsobem podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. k datu ocenění je:
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí slovy: Dvěstěpadesáttřitisíc Kč
- 12 -
253 000,- Kč
Ocenění srovnávacím způsobem. V principu se jedná o vyhodnocení nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí by uskutečněné a vyhodnocované prodeje měly být starší než 1 rok. Tyto údaje by za delší dobu ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocení údajů z denního i odborného tisku, sledování aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a v neposlední řadě z odborných konferencí pořádaných Ústavem soudního inženýrství VUT v Brně a Ministerstvem financí ČR. U nemovitostí uvedeného typu - rodinné domy a objekty pro rodinnou rekreaci - uvedené velikosti, technického vybavení, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. Jako podklady byly vybrány ze současné nabídky realitních kanceláří na internetovém servru v dané lokalitě, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto nemovitosti s nabídkovou cenou: Bytová jednotka Hrádek nad Nisou, Václavice................................335 000,- Kč Bytová jednotka Hrádek nad Nisou.................................................450 000,- Kč Bytová jednotka Hrádek nad Nisou, Dolní Suchá.............................350 000,- Kč Vzhledem k nabídkové ceně je využito snížení nabídky koeficientem 0,75. Předpokládané realizované ceny skutečného prodeje potom jsou: BJ Hrádek nad Nisou, Václavice..........................335 000,- Kč *0,75 = 251 250,- Kč BJ Hrádek nad Nisou...........................................450 000,- Kč *0,75 = 337 500,- Kč BJ Hrádek nad Nisou, Dolní Suchá......................350 000,- Kč *0,75 = 262 500,- Kč Cena stanovená srovnávací metodou............................ 283 750,- Kč Nabídky realitních kanceláří jsou přílohou znaleckého posudku. Cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodou je u všech nemovitostí srovnatelná s cenou zjištěnou podle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.
- 13 -
Stanovení obvyklé ceny. Za cenu obvyklou považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu 03.2015. Její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. U nemovitostí charakteru - bytové jednotky, je v dané lokalitě vzhledem k současnému stavu na trhu s nemovitostmi, hodnota stanovená podle cenového předpisu srovnatelná s cenou obvyklou.
Vzhledem k lokalitě umístění oceňovaných nemovitostí, zaměstnanosti v daném regionu, kupní síle obyvatelstva, porovnání s údaji na trhu s nemovitostmi, stanovuji cenu obvyklou podle cenového předpisu.
Obvyklá cena: 253 000- Kč slovy: Dvěstěpadesáttřitisíc Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou !
V Zásadě 3.3.2015
Ing. Petr Pavlata Zásada 52 468 25 Zásada 52 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 3. prosince 1998, Spr. 6589/98, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 03402 - 0034 / 2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015030032.
- 14 -
- 15 -
