2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 20/939/2015 o ceně nemovité věci - rodinného domu č.p. 76 včetně součástí, příslušenství, studny, garáže, vedlejší stavby, venkovních úprav, trvalých porostů, zastavěných ploch č. 41/2, č. 41/1 a pozemkových parcel č. 134/1, č. 134/2 a ostatní plochy č. 671/7 v obci Sloupno a katastrálním území Sloupno nad Cidlinou

Objednavatel znaleckého posudku:

JUDr. Jan Bohutínský Soudní exekutor Ječná 479 541 03 Trutnov

Účel znaleckého posudku: odhad obvyklé ceny nemovitých věcí k 21.11.2015

Spis:

Č.j. 158 EX 1035/15-18

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 21.11.2015

Znalecký posudek vypracoval:

Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.

Posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. Čtvrtý výtisk je uložen v archivu znalce. Ve Dvoře Králové n. L. 24.11.2015 -1-

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovité věci - rodinného domu č.p. 76 včetně součástí,

příslušenství, studny, garáže, vedlejší stavby, venkovních úprav, trvalých porostů, zastavěných ploch č. 41/2, č. 41/1 a pozemkových parcel č. 134/1, č. 134/2 a ostatní plochy č. 671/7 v obci Sloupno a katastrálním území Sloupno nad Cidlinou.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Sloupno 76 503 53 Sloupno Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Sloupno Katastrální území: Sloupno nad Cidlinou Počet obyvatel: 520 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 520,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)

č. IV IV V I

Pi 0,65 0,60 0,80 1,00

III IV

0,90 0,90

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 384,13 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.11.2015 za přítomnosti zástupce vlastníka nemovité věci.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku  Usnesení o nařízení exekuce Č.j. 158 EX 1035/15-18 ze dne 16.10.2015 na majetek na povinné paní Jany Langrové  výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.10.2015, LV 96  výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.10.2015, LV 259  výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.10.2015, LV 468  2 x snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí  skutečnosti a výměry zjištěné na místě

-2-

5. Vlastnické a evidenční údaje LV 96  Bílková Božena, č. p. 76, 50353 Sloupno, podíl 3/4  Langrová Jana, č. p. 76, 50353 Sloupno, podíl 1/4 LV 259  Bílková Božena, č. p. 76, 50353 Sloupno, podíl 1/4  Kratochvílová Jaroslava, Dvořákova 147, 50352 Skřivany, podíl 1/2  Langrová Jana, č. p. 76, 50353 Sloupno, podíl 1/4 

LV 259                         

Benešová Jana, Míru 623, 28903 Městec Králové, podíl 1/21 Bílková Božena, č. p. 76, 50353 Sloupno, podíl 1/28 Bydžov s.r.o., Třída B. Smetany 1192, 50401 Nový Bydžov, podíl 1/21 SJM Donát Zdeněk a Donátová Libuše, č. p. 175, 50353 Sloupno, podíl 1/21 Formánková Růžena, č. p. 42, Benešov, podíl 1/21 Jedlička Miroslav, č. p. 183, 50353 Sloupno, podíl 3/84 Jedličková Marie, č. p. 183, 50353 Sloupno, podíl 1/84 Langrová Jana, č. p. 76, 50353 Sloupno, podíl 1/84 Odlová Jitka, Pod Zámečkem 1368/24, Nový Hradec Králové, 50012 Hradec Králové, podíl 1/42 Odlová Věra Ing., Ratibořská 753/28, Bohnice, 18100 Praha 8, podíl 1/42 SJM Ort Zdeněk a Ortová Ludmila, č. p. 74, 50357 Starý Bydžov, podíl 2/21 Pozler Václav, č. p. 46, 50353 Sloupno, podíl 1/42 Pozlerová Františka, č. p. 46, 50353 Sloupno, podíl 1/42 Ryglová Hana, č. p. 131, 50353 Sloupno, podíl 1/42 Semencová Marie, č. p. 102, 50353 Sloupno, podíl 1/21 Skalický Ladislav, č. p. 145, 50353 Sloupno, podíl 1/21 Slabý Kamil, č. p. 15, 50353 Sloupno, podíl 1/21 Šindler Jaroslav RSDr., Na lepším 1319/1, Nusle, 14000 Praha 4, podíl 1/21 Šindler Václav, č. p. 115, 50353 Sloupno, podíl 1/42 Šindlerová Františka, č. p. 115, 50353 Sloupno, podíl 1/42 Štefan Karel, č. p. 84, 50353 Sloupno, podíl 2/42 Štefanová Marie, Nad Parkem 2827, 54401 Dvůr Králové nad Labem, podíl 1/21 ZEM, a.s., č. p. 73, 50362 Lužec nad Cidlinou, podíl 1/21 Zmítko František, Myslbekova 209/1, 41701 Dubí, podíl 1/42 Žďárský Ladislav, č. p. 78, 50353 Sloupno, podíl 2/21

6. Dokumentace a skutečnost Oceňované nemovité věci se nachází v zastavěné části obce Sloupno a katastrálního území Sloupno nad Cidlinou. Rodinný dům č.p. 76 postaven dle sdělení při místním šetření okolo roku 1930. V posledních letech nebyly provedeny žádné stavební úpravy, bylo zřízeno jenom ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva. Tento je postaven na stp. č. 41/2. Projektová dokumentace nepředložena, ani žádné rozhodnutí nebylo předloženo. Zastavěná plocha č. 41/1 je v KN vedena jako zbořeniště ve skutečnosti se na ní nachází stavba garáže postavená okolo roku 1980 a stavba kolny postavená okolo roku 1930. Dále bylo provedeno ocenění ostatní plochy č. 671/7 - ostatní komunikace, která se nachází mimo zastavěnou část obce. -3-

7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v zastavěné části obce Sloupno a katastrálního území Sloupno nad Cidlinou. Přístup je po zpevněné komunikaci, nemovitost je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod.

8. Obsah znaleckého posudku 1. LV 96 1.1. Ocenění staveb 1.1.1. Hlavní stavby 1.1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Příslušenství 1.1.2.1. Studna 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1. Pozemky

2. LV 259 2.1. Ocenění staveb 2.1.1. Hlavní stavby 2.1.1.1. Garáž 2.1.2. Příslušenství 2.1.2.1. Kolna 2.2. Ocenění pozemků 2.2.1. Pozemky

3. LV 468 3.1. Ocenění pozemků 3.1.1. Pozemek

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich příslušenství. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Pro odhad obvyklé ceny jsou použity tyto oceňovací metody: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 21.11.2015, dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek jako druhu a účelu nemovitosti, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, lokalizace, apod. Pokud je metoda porovnávání použita, musí být uvedeny v časovém horizontu optimálně 6 měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí, kdy porovnání je provedeno jak z pohledu technických parametrů, tak i z pohledu ekonomické efektivnosti. Pro zjištění srovnatelných cen jsem provedl cenové porovnání s obdobnými, k datu ocenění prodanými nemovitostmi v databázi realitních kanceláří a na internetu. Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí:  

lokalita vhodná pro bydlení možnost napojení na inženýrské sítě (elektro, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod)

Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí:    

špatný stav nemovitých věcí – značně zanedbaná údržba nemovité věci ve spoluvlastnickém podílu nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji podílu na nemovitých věcech (LV 96, LV 259, LV 468) -5-

Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody)

č. II

Pi 0,00

III

-0,01

II II II II

0,00 0,00 0,00 0,80

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,792 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,816

-6-

1. LV 96 1.1. Ocenění staveb 1.1.1. Hlavní stavby 1.1.1.1. Rodinný dům Rodinný dům č.p. 76 postaven dle sdělení při místním šetření okolo roku 1930. Rodinný dům č.p. 76 postaven dle sdělení při místním šetření okolo roku 1930. V posledních letech nebyly provedeny žádné stavební úpravy, bylo zřízeno jenom ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva. Tento je postaven na stp. č. 41/2. Vlastník nemovité věci nepředložil žádnou projektovou dokumentaci, ani žádné rozhodnutí. Nemovitá věc bez podsklepení má jedno nadzemní podlaží a volný půdní prostor. Dispozice: I.NP- veranda, chodba, tři pokoje, kuchyň, koupelna s WC a dvě komory; Zastřešení volný půdní prostor. Základy - kamenné s dožilou izolací proti vlhkosti. Svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel o tloušťce zdiva 0,30 - 0,45m. Stropní konstrukce klasický dřevěný strop trámový se záklopem a omítnutým pohledem. Střecha sedlová s valbičkou, krytina pálené tašky na laťování, na části pultová střecha s krytinou z IPA a pozink. plechu, krov soustavy vaznicové, klempířské konstrukce z pozink. plechu z části dožilé, bleskosvod chybí. Vnitřní omítky štukové dožilé, vnější omítky vápenocementové hladké - dožilé. Schodiště chybí. Povrchy podlah bet. mazanina, keram. dlažby, PVC. Obklady vnitřní jen v koupelně - dožilé, vnějších chybí. Okna dřevěná dvojitá, dveře náplňové hladké. Elektroinstalace světelná a motorová s pojistkovými automaty, vytápění ústřední s kotlem na tuhá paliva, instalace plynu chybí, rozvody vody v koupelně, zdroj pro přípravu TUV el. bojler, domovní kanalizace svedena do jímky a následně do veřejné kanalizace, hygienické vybavení, umyvadlo a splachovací záchod, vybavení kuchyně el. sporák. Celkový stav odpovídá stáří stavby a značně zanedbávané údržbě. Venkovní úpravy: přípojka vody z veřejného vodovodu, přípojka vody ze studny, domácí vodárna, přípojka kanalizace, jímka, přípojka elektro, zpevněné plochy z lomového kamene a bet. monolitického. Celkový stav venkovních úprav odpovídá jejich stáří.

Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):

Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 85 let 1 919,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží I.NP: (5,94*18,98)+(2,86*1,72)+(8,10*3,71 = ) Zastřešení: 5,94*18,98 = Název podlaží I.NP: Zastřešení:

Zastavěná plocha 147,71 m2 112,74 m2

112,74 m2

Konstrukční výška 2,70 m 3,00 m

Obestavěný prostor I.NP: ((5,94*18,98)+(2,86*1,72)+(8,10*3,71))*(2,70)= Zastřešení: (5,94*18,98)*(3,00)/2 = Obestavěný prostor - celkem: = -7-

147,71 m2

398,82 m3 169,11 m3 567,93 m3

Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,76

147,71 m2 260,45 m2

ZP1 = ZP =

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 85 let: s = 1 - 0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6.

č. I

Vi typ A

III III II II III

0,00 0,00 0,00 0,01 0,00

III III I III II

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

II

0,00

III IV

0,00 0,65

12

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V13 * 0,600 = 0,394 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,792 Index polohy pozemku IP = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 919,- Kč/m3 * 0,394 = 756,09 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 567,93 m3 * 756,09 Kč/m3 * 0,792 * 1,030= 350 292,40 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

-8-

350 292,40 Kč

1.1.2. Příslušenství 1.1.2.1. Studna Studna kopaná o hloubce 6,00m postavená dle informace sdělené při místním šetření v roce 1930. Studna slouží trvale svému účelu. Celkový stav odpovídá stáří stavby. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 15 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 6,00 m 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny

+ + = * * =

9 750,- Kč 3 810,- Kč 13 560,- Kč 0,8000 2,2930 24 874,46 Kč

Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = = * =

0,150 3 731,17Kč 3 731,17 Kč 0,816 3 044,63 Kč

Studna - zjištěná cena

=

3 044,63 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,0 % Koeficient opotřebení: (1- 85,0 % / 100)

1.2. Ocenění pozemků 1.2.1. Pozemky Oceňované nemovité věci se nacházejí v zastavěné části obce Sloupno a katastrálního území Sloupno nad Cidlinou. Zastavěná plocha č. 41/2 je zastavěna rodinným domem. Dále bylo provedeno ocenění pozemkové parcely č. 134/2. Tato tvoří funkční celek se zastavěnou plochou. Přístup je po zpevněné komunikaci. Nemovité věci je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků.

-9-

Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,792 Index polohy pozemku IP = 1,030 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,792 * 1,000 * 1,030 = 0,816 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 384,13 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 41/2 134/2

Výměra [m2] 250,00 143,00 393,00

Index

Koef.

0,816

Upr. cena [Kč/m2] 313,45

Jedn. cena [Kč/m2] 313,45

Cena [Kč] 78 362,50

313,45

44 823,35 123 185,85

m

2

Ocenění porostů na pozemcích Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku:

Kč - 10 -

123 185,85

Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

m2 m2 Kč * =

393,00 44,00 13 791,80 0,065 896,47

Porosty - zjištěná cena

=

896,47 Kč

Cena porostů celkem Pozemky - celkem

= +

896,47 Kč 123 185,85 Kč

Pozemky - zjištěná cena

=

124 082,32 Kč

2. LV 259 2.1. Ocenění staveb 2.1.1. Hlavní stavby 2.1.1.1. Garáž Jednopodlažní stavba garáže o jednom stání bez podsklepení s pultovou střechou postavená okolo roku 1980 na stp. č. 41/1. Základy betonové s izolací proti vlhkosti, svislé nosné konstrukce z cihel. Strop dřevěný trámový se záklopem a podhledem. Zdivo opatřeno vnitřními a venkovními vápennými omítkami - dožilé. Vstupní vrata plechová, střešní krytina z IPA pozink. plechu, klempířské konstrukce chybí, povrchy podlah - betonová mazanina. Okno a elektroinstalace chybí. Celkový stav odpovídající stáří stavby a značně zanedbávané údržbě. Venkovní úpravy: oplocení ze strojového pletiva na ocelové a beton. sloupky- dožilé, vrata a vrátka ocelová, pilíř na plynoměr zděný z cihel, zpevněné plochy z bet. monolitického. Celkový stav venkovních úprav odpovídá jejich stáří a zanedbávané údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):

Garáž § 37 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 35 let 1 377,- Kč/m3

Zastavěné plochy a výšky podlaží I.NP: 5,64*3,50 Název podlaží I.NP:

=

Zastavěná plocha 19,74 m2

Obestavěný prostor I.NP: (5,64*3,50)*(2,60) Obestavěný prostor - celkem:

Konstrukční výška 2,60 m

= = - 11 -

19,74 m2

51,32 m3 51,32 m3

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - bez vybavení 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1 - 0,005 * 35 = 0,825

č. II

Vi typ B

II II I III III IV

0,00 0,00 -0,05 0,00 0,00 0,65

5

Index vybavení

IV = (1 +

Vi) * V6 * 0,825 = 0,509 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,792 Index polohy pozemku IP = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 377,- Kč/m3 * 0,509 = 700,89 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 51,32 m3 * 700,89 Kč/m3 * 0,792 * 1,030= 29 342,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

29 342,62 Kč

2.1.2. Příslušenství 2.1.2.1. Kolna Stavba kolny se nachází na stp. č. 41/1. Tato byla postavena dle informace sdělené při místním šetření okolo roku 1930. Stavba o jednom NP bez podsklepení. Základy běžného provedení, Svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel o tloušťce zdiva 0,30m. Stropní konstrukce klasický dřevěný strop trámový se záklopem a pohledem. Střecha sedlová s krytinou z pálených tašek na laťování, krov soustavy vaznicové, klempířské konstrukce z pozink. plechu dožilé, z části chybí. Vnitřní omítky štukové - dožilé, z části chybí, vnější omítky vápenocementové hrubé - dožilé, z části chybí. Schodiště chybí. Povrchy podlah bet. mazanina. Okna, dveře a elektroinstalace chybí. Celkový stav odpovídá stáří stavby a značně zanedbávané údržbě. S ohledem na popsaný stavebně technický stav stavby, způsob jejího užívání, vnější vlivy uvažuji další životnost ještě 15 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny - 12 -

1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 10,41*4,70 I.NP Zastřešení 10,41*4,70

= =

[m2] 48,93 48,93

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 48,93 m2 2,70 m 48,93 m2 3,00 m

Název I.NP Zastřešení Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.NP (10,41*4,70)*(2,70) Zastřešení (10,41*4,70)*(3,00)/2

= =

[m3] 132,10 m3 73,39 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

I.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 132,10 m3 73,39 m3 205,49 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy

Obj. podíl [%] S S S S S P P C C C P

6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 - 13 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,00 0,00 0,00 0,46

Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 0,87 2,25 0,00 0,00 0,00 3,13

12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

C

4,90

100

0,00

0,00 79,85 0,7985

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,7985 0,8000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 205,49 m3 * 1 650,50 Kč/m3

= =

1 650,50 339 161,25 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,0 % Koeficient opotřebení: (1- 85,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 50 874,19 Kč 0,816 41 513,34 Kč

Kolna - zjištěná cena

=

41 513,34 Kč

2.2. Ocenění pozemků 2.2.1. Pozemky Oceňované nemovité věci se nacházejí v zastavěné části obce Sloupno a katastrálního území Sloupno nad Cidlinou. Zastavěná plocha č. 41/1 je v KN vedena jako zbořeniště, ve skutečnosti je zastavěna stavbou garáže a kolny. Dále bylo provedeno ocenění pozemkové parcely č. 134/1. Tato tvoří funkční celek se zastavěnou plochou. Přístup je po zpevněné komunikaci. Nemovité věci je možno napojit na rozvod el. energie, veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci a plynovod. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - 14 -

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

III

-0,01

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

č. I

Pi 0,80

I

0,04

I

0,00

II II

0,00 0,00

II

0,00

II

0,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Pi) = 0,990

i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,832 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 0,832 = 0,824 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

- 15 -

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 384,13 Název

Typ § 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 41/1 134/1

Výměra [m2] 263,00 427,00 690,00

Index

Koef.

0,824

Upr. cena [Kč/m2] 316,52


Cena [Kč] 83 244,76

316,52

135 154,04 218 398,80

m

2

Ocenění porostů na pozemcích Porosty Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:

Kč m2 m2 Kč * =

218 398,80 690,00 96,00 30 385,92 0,065 1 975,08

Porosty - zjištěná cena

=

1 975,08 Kč

Cena porostů celkem Pozemky - celkem

= +

1 975,08 Kč 218 398,80 Kč

Pozemky - zjištěná cena

=

220 373,88 Kč

3. LV 468 3.1. Ocenění pozemků 3.1.1. Pozemek Oceňované nemovitá věc, ostatní plocha č. 671/7 - ostatní komunikace se nachází v okrajové nezastavěné části obce Sloupno a katastrálního území Sloupno nad Cidlinou. Jedná se o nezpevněnou polní cestu. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků.

- 16 -

Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce do 1 200m, veřejné prostranství, které není součástí komunikace P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití

Pi

-0,50

-0,15 -0,05 0,00 0,60 4

I = P5 * (1 + Pi) = 0,180

Úprava základní ceny pozemků komunikací

i=1

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 384,13 0,180 1,000 Typ

Název

§ 4 odst. 3

ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 671/7

Výměra [m2] 971,00


971,00 m2

Pozemek - zjištěná cena

69,14 Cena [Kč] 67 134,94 67 134,94

=

- 17 -

Upr. cena [Kč/m2]

67 134,94 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. LV 96 1.1. Ocenění staveb 1.1.1. Hlavní stavby 1.1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Příslušenství 1.1.2.1. Studna

350 292,40 Kč

1.1. Ocenění staveb celkem

370 590,- Kč

1.2. Ocenění pozemků 1.2.1. Pozemky

124 082,30 Kč

1.2. Ocenění pozemků celkem

124 082,30 Kč

1. LV 96 celkem Úprava ceny vlastnickým podílem

494 672,30 Kč 1/4

20 297,60 Kč

*

1. LV 96, výsledná cena:

123 668,10 Kč

2. LV 259 2.1. Ocenění staveb 2.1.1. Hlavní stavby 2.1.1.1. Garáž 2.1.2. Příslušenství 2.1.2.1. Kolna

276 755,60 Kč


306 098,20 Kč


220 373,90 Kč


220 373,90 Kč

29 342,60 Kč


*


526 472,10 Kč 1/4 131 618,- Kč

- 18 -


67 134,90 Kč


67 134,90 Kč


67 134,90 Kč 1 / 84

*


799,20 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

256 085,30 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. LV 96 1.1. Ocenění staveb 1.1.1. Hlavní stavby 1.1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Příslušenství 1.1.2.1. Studna

350 292,40 Kč


353 337,- Kč


124 082,30 Kč


124 082,30 Kč

3 044,60 Kč


*


477 419,30 Kč 1/4 119 354,80 Kč

2. LV 259 2.1. Ocenění staveb 2.1.1. Hlavní stavby 2.1.1.1. Garáž 2.1.2. Příslušenství 2.1.2.1. Kolna

29 342,60 Kč 41 513,30 Kč - 19 -


70 855,90 Kč


220 373,90 Kč


220 373,90 Kč


*


291 229,80 Kč 1/4 72 807,40 Kč


67 134,90 Kč


67 134,90 Kč


*


67 134,90 Kč 1 / 84 799,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

192 961,40 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jednostodevadesátdvatisícdevětsetšedesát Kč

- 20 -

192 960,- Kč

Srovnávací hodnota LV 96 Obvyklé ceny rodinných domů mají na trhu stagnující tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období jsou na trhu nabízeny, nebo se prodaly dle průzkumu trhu obdobné rodinné domy: 

Skochovice – rodinný dům, nabídková cena 570.000,- Kč. Vybavení standardní, po částečné rekonstrukci.



Vysočany – rodinný dům, nabídková cena 610.000,- Kč. Vybavení standardní, po částečné rekonstrukci.



Skochovice – rodinný dům, nabídková cena 469.000,- Kč. Vybavení podstandardní, před rekonstrukcí. Typ

Prodejní cena

Koef. vybavení

Koef. polohy

I.

570.000,- Kč

0,90

1,00

513.000,- Kč

II.

610.000,- Kč

0,90

1,00

549.000,- Kč

III.

469.000,- Kč

1,00

1,00

469.000,- Kč

CELKEM Srovnávací hodnota : 1.531.000,- Kč/ 3

Srovnatelná cena

1.531.000,- Kč =

510.333,- Kč 510.300,- Kč

Zaokrouhleno : Úprava ceny spoluvlastnickým podílem 1/4 činí:

127.575,- Kč

Výsledná cena 1/4 nemovitých věcí zapsaných na LV 96 po zaokrouhlení činí

127.570,- Kč

LV 259 Obvyklé ceny garáží, s vedlejší stavbou a pozemkem mají na trhu stagnující tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období jsou na trhu nabízeny, nebo se prodaly dle průzkumu trhu obdobné nemovité věci: 

Nový Bydžov – pozemková parcela s kolnou, nabídková cena 319.000,- Kč. Vybavení standardní, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě.



Sekeřice – pozemková parcela s kolnou, nabídková cena 354.600,- Kč. Vybavení standardní, možnost napojení na některé inženýrské sítě. - 21 -



Nový Bydžov – pozemková parcela s kolnou, nabídková cena 344.000,- Kč. Vybavení standardní, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Typ

Prodejní cena

Koef. vybavení

Koef. polohy

Srovnatelná cena

I.

319.000,- Kč

1,00

1,00

319.000,- Kč

II.

354.600,- Kč

1,00

1,00

354.600,- Kč

III.

344.000,- Kč

1,00

1,00

344.000,- Kč

CELKEM

1.017.600,- Kč

Srovnávací hodnota : 1.017.600,- Kč/ 3

=

339.200,- Kč 339.200,- Kč

Zaokrouhleno : Úprava ceny spoluvlastnickým podílem 1/4 činí:

84.800,- Kč


84.800,- Kč

LV 468 Obvyklé ceny obdobných pozemků mají na trhu stagnující tendenci v závislosti na lokalitě a parametrech, s ohledem na tržní sílu obyvatelstva. V rozhodném období nejsou v dané lokalitě nabízeny obdobné parcely. Dle zjištění znalce se ceny obdobných pozemků dají srovnat se zjištěnou cenou. Na základě těchto skutečností stanovuji, že obvyklá cena pozemku č. 671/7 činí 67.135,- Kč.

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem 1/84 činí:

799,- Kč


800,- Kč

Obvyklá cena podílů na nemovitých věcích zapsaných na LV 96, LV 259 a LV 468 podle odborného odhadu činí 213.170,- Kč

slovy: Dvěstětřinácttisícjednostosedmdesát Kč

- 22 -

Ve Dvoře Králové n. L. 24.11.2015

Petr Krejcar K. Světlé 2139 544 01 Dvůr Králové n. L.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23.10.1998 čj.Spr. 2199/98 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 20/939/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 38/2015.

- 23 -

E. SEZNAM PŘÍLOH      

fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.10.2015, LV 96 výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.10.2015, LV 259 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.10.2015, LV 468 snímek katastrální mapy z katastru nemovitostí

- 24 -

2015

Recommend Documents