ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 31/7121/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 28/2 s rodinným domem č.p. 80 s příslušenstvím, k.ú. Drahobuz, obec Drahobuz, okres Litoměřice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 31/7121/2015
LV no.: 520
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 28/2 s rodinným domem č.p. 80 s příslušenstvím, k.ú. Drahobuz, obec Drahobuz, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Drahobuz 80, 411 45 Drahobuz Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: nebyla stanovena Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota:
Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
1.331.876 Kč
598.000 Kč
Number of properties: 1 Počet objektů:
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavby:
Čísla parcel Parcel of land nr.
rodinný dům
Location in the town: Poloha v obci:
Size: přípojky inženýrských sítí, zpevněné Velikost plochy, oplocení a další venkovní úpravy Type: východní část obce Druh
Infrastructure: Infrastruktura
odpovídá velikosti obce
Appurtenances: Nemovité příslušenství:
600.000 Kč 600.000 Kč nestanoveno Kč
St. 28/2 celkem 355 m2
zastavěná plocha a nádvoří
Unit price: Jednotková cena
200 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitá věc:
m2
Resident area: Bytové plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
160 m2
Floor area: Podlahová plocha:
cca 200 m2
Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda):
1059 m3 567 Kč/ m3 cca 1924 64 %
Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra:
-2-
Kč %
Property right / vlastnické právo: Oceňované nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 520 jsou ve vlastnictví Milady Buškové, bytem Drahobuz č.p. 80, 411 45 Drahobuz. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 520 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním pro pohledávku ve výši 400.000,- Kč ve prospěch ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ: 26158761), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 18.1.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.1.2008. - rozhodnutím o úpadku, a to na základě Usnesení insolvenčního soudu o úpadku ze dne 6.12.2012 - exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, a to na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Svitavy 111EX-8931/2012 -21 ze dne 27.6.2013 - exekučním příkazem k prodeji nemovitosti, a to na základě Exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Svitavy 111EX-5045/2012 -17 ze dne 7.12.2012 - nařízením exekuce, a to na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích 16EXE10028/2012 -29 ze dne 11.6.2013 - nařízením exekuce, a to na základě Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu v Litoměřicích 16 EXE8623/2012 -13 ze dne 2.10.2012 Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 520, k.ú. Drahobuz. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 520 je vlastnické právo zatíženo tímto věcným břemenem: - věcné břemeno užívání pozemku čís. parcely St. 28/2 ve prospěch ACEMA Credit Czech a.s. (IČ: 26158761), a to na základě Smlouvy o zřízení věcného břemene – úplatná ze dne 18.1.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.1.2008. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 520 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno tímto zástavním právem: - zástavním právem smluvním pro pohledávku ve výši 400.000,- Kč ve prospěch ACEMA Credit Czech, a.s. (IČ: 26158761), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 18.1.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.1.2008. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 520, k.ú. Drahobuz. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 80 je v katastru nemovitostí evidován jako budova se způsobem využití rodinný dům. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že dům je používán k bydlení, tedy v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - vysoké opotřebení stavebních konstrukcí a vybavení domu Strong points / silné stránky: - možnost vybudování dvou bytových jednotek (3+1 a 1+1) - garáž v domě Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 520 pro k.ú. a obec Drahobuz, prokazující stav evidovaný k datu 4.2.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. a obec Drahobuz, prokazující stav k datu 3.2.2015, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě dne 29.1.2015 Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 29.1.2015 za účasti paní Milady Buškové – majitelky nemovitých věcí. -3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
631680 Drahobuz 564770 Drahobuz 209 31.12.2013 CZ0423 Litoměřice Ústecký Východní část
Infrastructure / infrastruktura: Obec Drahobuz se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice. Patří mezi malé obce Ústeckého kraje (počet obyvatel je 209) a nachází se v jeho východní části. Město je vzdáleno zhruba 17 km od bývalého okresního města Litoměřic, vzdálenost od Prahy je zhruba 55 km. Obec je velmi dobře napojena na silniční síť. Obcí prochází silnice I. třídy č. 269 Vrutice – Drahobuz – Tuhá. Ve vzdálenosti 20 km od obce je napojení na dálnici D8. V obci není železniční doprava. Z občanské vybavenosti se v Drahobuzi nachází pouze obecní úřad. Základní občanskou vybavenost lze nalézt v 5 km vzdálených Liběšících. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve východní části obce Drahobuz, v lokalitě zastavěné rodinnými domy. V obci je rozvod elektřiny a vody. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 80: Rodinný dům č.p. 80 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 28/2, k.ú. Drahobuz. Dispoziční řešení: Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem. V domě se nachází jedna jednotka – byt o dispozici 5+1. V 1. nadzemním podlaží (přízemí) se nachází dva pokoje, garáž a pět místností užívaných jako technické místnosti a sklad. V 2. nadzemním podlaží (1. patro) se nachází tři pokoje, kuchyně a v části nad garáží půda. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící stavbu, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru, krytinu tvoří zčásti pálené tašky, zčásti osinkocementové desky, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové převážně s krytinou z PVC, okna jsou dřevěná, dveře jsou dřevěné hladké, vnitřní omítky jsou štukované hladké, vnější fasádní omítky jsou zčásti břízolitové, z části štukované strukturované. Vytápění je ústřední na tuhá paliva. Dům má vnitřní instalace el. proudu a vody. Podle informací od majitelky nemovitých věcí je odkanalizování domu do jímky. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě stavebních prvků a dispozice, lze odhadovat stáří domu na zhruba 90 let, s předpokládanou další životností 50 let. Stavební stav je zhoršený především vlivem špatné údržby. Vysoké opotřebení vykazuje především střešní krytina, vnější a vnitřní omítky, některé další prvky krátkodobé životnosti a vnitřní vybavení kuchyně a koupelny. Podle informací od majitelky byla zhruba před šesti lety vyměněna v části domu instalace elektřiny. V severozápadní rohu domu jsou zřejmé trhliny ve zdivu. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 28/2, k.ú. Drahobuz, o výměře 355 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 80.
-4-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 28/2 s rodinným domem č.p. 80 s příslušenstvím, k.ú. Drahobuz, obec Drahobuz, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 520 pro k.ú. Drahobuz, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 29. ledna 2015
600.000,- Kč Slovy: Šestsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 520 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 520, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. V části C listu vlastnictví č. 520 pro k.ú. Drahobuz je uvedeno, že pozemek čís. parcely St. 28/2 je zatížen věcným břemenem užívání s oprávněním ve prospěch ACEMA Credit Czech,a.s. (IČ: 26158761). K tomuto věcnému břemeni nebylo při stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) přihlíženo.
ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 31/7121/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 3. února 2015
-5-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
31/7121/2015
ID (Surveyor´s Report):
LV no.:
520
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Zastavěná ploha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
1
rodinný dům č.p. 80
2
venkovní úpravy
m3
Kč/m3
1059
3 221
3 411 066
64,3
1 218 238 oceněno podílem na ceně stavby hlavní
42 638
3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 260 876
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
m2
Kč/m2
1
zastavěná plocha a nádvoří
St. 28/2
355
Comments Komentář
Kč 200
71 000
2 3
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
71 000
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 331 876 Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no. Pol.č.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Costs total
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Náklady celkem
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
Kč
Kč
%
Kč
Date of sale
Built-up space
Land area
Price of land
Total price of lands
Total price of buildings
Datum nabídky
Obestavěný prostor
Celková cena za pozemky
Celková cena za objekty
mil. Kč
mil. Kč
1 2 3
Total / Celkem
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Pol.č.
Name
Realized price
Název
Realizovaná cena
m3
Kč
1
Rodinný dům v obci Úštěk
2
Rodinný dům v obci ÚštěkLukov
3
Rodinný dům v obci Polepy Okna
790 000,00
590 000,00
672 000,00
1-15
1-15
1-15
nestanoven
nestanoven
nestanoven
Plocha pozemků Cena pozemků m2
Kč/m2
474
390
446
200
200
200
94 800
78 000
89 200
Rate of price adjustment
Koeficient Cena za objekty cenové úpravy
Komentář
0,80
nabídka RK *1) blízká lokalita, dispozice domu 4+1 s půdním prostorem, dům je před 632 000 rekosntrukcí v obdobném stavebnětechnickém stavu jako dům oceňovaný
1,00
nabídka RK *2) blízká lokalita, dispozice domu 5+1, v domě bytová jednotka 3+1 po 590 000 rekonstrukci, ostatní místnosti před rekonstrukcí, vytápění je ústřední na tuhá paliva
582 800,00
0,85
nabídka RK *3) blízká lokalita, dispozice 6+1, dům je po částečné 571 200 rekosntrukci včetně výměny rozvodů, vytápění na tuhá paliva
1,332
mil.Kč
695 200,00
512 000,00
2) nabídka realitní kanceláře Reality Dvořák
3) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding
Yield value - Výnosová hodnota
Comments
Kč
1) nabídka realitní kanceláře KUPA Reality
Cost Value - Věcná hodnota
Price of buildings
nebyla stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,598
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,600
mil.Kč
Mapa širších vztahů, Drahobuz č.p. 80, okres Litoměřice, Ústecký kraj
Situace lokality
Situace oblasti
Fotodokumentace, Drahobuz č.p. 80, okres Litoměřice, Ústecký kraj
Pohled na ulici
Pohled na dům
Pohled na dům
Pokoj v 1. NP
Pokoj v 1. NP
Technické zázemí
Garáž v 1. NP
Kuchyně v 2. NP
Pokoj v 2. NP
Pokoj v 2. NP
Pokoj v 2. NP
Koupelna v 2. NP
Veranda
Pohled na dům ze dvora
