2015

NEMOVITOST s.r.o. - ZNALECKÝ ÚSTAV

Výtisk č.

KSBR 37 INS 22733/2013

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2372-015/2015 ¨ O ceně nemovitosti:

Pozemku parc.č. 833/2 s rodinným domem č.p. 208 a pozemky parc.č. 781/8 a 793 v k.ú. Velká nad Veličkou

Objednatel posudku:

JUDr. Pavlíková Kateřina Příkop 843/4 602 00 Brno

Účel posudku:

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely insolvenčního řízení

Ocenění je provedeno ke dni:

13.3.2015

Posudek obsahuje 10 stran textu a přílohy a předává se ve 2 vyhotoveních

V Hodoníně 30.3.2015

Vypracovali: Kateřina Konečná Ing. Zdeněk Vyskočil

2

2

A. Situace 1. Prohlídka a zaměření nemovitostí byla provedena znalcem dne 13.3.2015 za účasti zástupce vlastníka. 2. -

Podklady pro vypracování posudku: vlastní zaměření nemovitosti údaje sdělené objednavatelkou posudku informace o parcelách z nahlížení do KN ze dne 27.3.2015, LV č. 919 kopie katastrální mapy vlastní databáze prodaných nemovitostí

B. Nález 1. Vlastnické a evidenční údaje: -

vlastník nemovitosti je: Kateřina Hřebejková č.p. 208 696 74 Velká nad Veličkou

2. Dokumentace a skutečnost: Projektová dokumentace nebyla předložena, bylo provedeno vlastní zaměření. 3. Účel a způsob ocenění: Stanovená obvyklá cena je podle této analýzy zpětně dosažitelná při převodu vlastnického práva k nemovitosti za podmínek platných v době jejího zpracování. Základem hodnoty v tomto odhadu je objektivní obvyklá cena. Tato objektivní obvyklá cena je definována v souladu s evropským sdružením odhadců TEGoVA jako finanční částka, která může být směněna mezi dobrovolně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím, aniž by byl činěn nátlak na koupi nebo prodej. Přitom obě zúčastněné strany si plně uvědomují a znají všechna relevantní fakta o jmění. Způsob ocenění je proveden zjištěním porovnávací hodnoty. OBECNÉ PŘEDPOKLADY STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Ocenění je zpracováno v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1. Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předkládá se v návaznosti na podklady a informace objednatele ocenění, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné - zpeněžitelné a že vlastnictví je pravé a čisté od všech jiných zadržovacích práv, služebností, kromě uvedených objednatelem ocenění.

3

2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založen celý nebo části tohoto ocenění jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány ve všech případech. Nebylo dáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Zpracovatel nebere žádnou zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po tomto datu. 4. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 5. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými zákony a předpisy. 6. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu - povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění, od kteréhokoliv úřadu nebo soukromé osoby či organizace, pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty, obsažený v tomto znaleckém posudku. 7. Odhadnutá hodnota je dána pro finanční strukturu, platnou v souladu s datem tohoto ocenění. Rizika nemovitosti, věcná břemena: Na LV č. 919 je v části C zapsáno: Dražební vyhláška, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, Nařízení exekuce, Rozhodnutí o úpadku, Zahájení exekuce, Zástavní právo exekutorské, Zástavní právo smluvní. Obvyklá cena je stanovena bez ohledu na tyto skutečnosti. Silné stránky nemovitosti: - RD má sice starší vybavení, ale lze jej ihned užívat Slabé stránky: - část konstrukcí RD je v původním stavu a budou v nejbližší době potřebovat rekonstrukci (zejména krov, střešní krytina, okna) - stavba má pouze malý dvůr a předzahrádka před domem tvořená pozemky parc.č. 793 a 781/8 je oddělená pozemkem parc.č. 781/1 ve vlastnictví obce. - RD je odpojen od rozvodů plynu. Budoucí vývoj: Vzhledem k vyvíjející se situaci na trhu s nemovitostmi v daném regionu je u tohoto typu nemovitostí nepravděpodobný nárůst ceny. Za normálních okolností při kontinuálním vývoji trhu lze předpokládat buď stagnaci nebo mírný pokles ceny. 4. Všeobecný popis: Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 781/8, 793 a 833/2 v k.ú. Velká nad Veličkou. Součástí pozemku parc.č. 833/2 je rodinný dům č.p. 208. Nemovitost je situována uvnitř uliční obecní zástavby na ulici „Za vodou“, jako vnitřní řadová. jedná se o hlavní ulici procházející obcí ve směru na Veselí nad Moravou. Okolní zástavba je tvořena převážně jednopodlažními a dvoupodlažními rodinnými domy. Docházkové vzdálenosti vzhledem k centru obce jsou v místě dobré. Místo je vhodné pro daný účel využití.

4

Součástí nemovitosti mimo rodinného domu jsou venkovní úpravy (zpevněná asfaltová plocha před domem, dřevěná pergola s pultovou střechou a podlahou z cihelné dlažby, přípojky inženýrských sítí), studna (umístěná v předzahrádce na pozemku parc.č. 793, slouží jako hlavní zdroj vody pro RD) a několik trvalých porostů (okrasné dřeviny v předzahrádce nemající vliv na obvyklou cenu nemovitosti). Pozemek parc.č. 833/2 je zastavěná plocha a nádvoří a je z části zastavěn rodinným domem a z části tvoří dvůr. Pozemky parc.č. 781/8 a 793 tvoří předzahrádku s několika okrasnými dřevinami. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod vodovodu, elektřiny, kanalizace a plynu. Nemovitost je napojena na veřejný rozvod elektřiny a kanalizace, není napojena na rozvod vody a plyn je odpojený. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Obec Velká nad Veličkou má 2.941 obyvatel. Je zde obecní úřad, mateřská a základní škola, pošta, lékař, lékárna, základní síť obchodů, základní síť služeb, několik menších výrobních firem a řemeslných dílen. Je zde dobré autobusové spojení do města Veselí nad Moravou. Vzdálenost do města Hodonín je 31 km. Obcí prochází železnice a je zde železniční stanice. 5. Popis objektů nemovitosti: Rodinný dům Jedná se o nepodsklepenou stavbu s jedním nadzemním podlažím. Stavba je postavena ve tvaru U, má delší levé křídlo a kratší pravé dvorní křídlo. Střecha je dřevěná sedlová. Střešní krytina je pálená tašková, nad částí dvorního křídla je plechová krytina. Svislé nosné konstrukce jsou vyzdívané z cihelného zdiva v tl. 45 a 30 cm. Strop je dřevěný trámový s pohledem, v pravém křídle je tvořen podbitím krovu dřevěnými palubkami. Vnější omítky jsou vápenocementové stříkané. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Okna jsou dřevěná dvojitá do ulice a dřevěná zdvojená do dvora. Vnitřní dveře jsou z části dřevěné hladké plné nebo prosklené a z části rámové náplňové. Vrata jsou dřevěná. Podlahy jsou v obytných místnostech z koberců na betonovém podkladě, ve spojovací chodbě, v kuchyni a na verandě je PVC. Na WC je podlaha z PVC, keramické obklady stěn a WC mísa. V kuchyni je výlevka, elektrický sporák, keramické obklady stěn kolem kuchyňské linky a sporáku. V koupelně je obložená vana, umyvadlo, keramické obklady stěn a keramická dlažba a elektrický bojler. Ve skladové místnosti v levé dvorní části je domácí vodárna. V jednom pokoji je krb na tuhá paliva. Ve druhém pokoji jsou kachlová kamna. Jsou provedeny klempířské prvky, rozvody světelné a motorové elektroinstalace, kanalizace, studené vody. Bleskosvod není proveden. Radiátory jsou žebrové litinové. V jedné obytné místnosti je krb na tuhá paliva. V obytných místnostech jsou elektrické přímotopy. V domě je plynový kotel etážového vytápění, který je ale kvůli odpojenému plynu nepoužívaný. Vytápění v domě je tak pouze pomocí krbu a elektrických přímotopů. Dispoziční řešení: Vstup do domu je přes průjezd do spojovací chodby, která zpřístupňuje obytnou místnost a dále přechází na verandu podél levého dvorního křídla. Ze spojovací chodby jsou přístupné 3 obytné místnosti, WC, koupelna a kuchyně. Z průjezdu je dále vstup do šatny a do jedné obytné místnosti, které se nachází v pravém křídle. Ze dvora je v levém dvorním křídle přístupná jedna skladová místnost.

5

Stáří domu více jak 100 let. Částečná modernizace domu byla provedena podle použitých materiálů v 90. letech minulého století (koupelna, WC, kuchyně, vnitřní dveře, okna do dvora, část vnitřních dveří. ostatní konstrukce a vybavení jsou původní (zejména krov, střešní krytina, okna, část povrchů podlah). Výpočet obestavěného prostoru: Oz: (15,22 x 4,80 + 3,24 x 4,10 + 1,98 x 5,97 + + 0,81 x 2,74 + 8,16 x 6,01 + + 5,54 x 4,89) x 0,20 = Ov: 15,22 x 4,80 x 2,98 + 3,24 x 4,10 x 2,45 + 1,98 x 5,97 x 2,49 + + 0,81 x 2,74 x 2,33 + 8,16 x 6,01 x 2,60 + 5,54 x 4,89 x 2,90 = Ot: 15,22 x 4,80 x 0,50 x 2,20 + 3,24 x 4,10 x 0,50 x 0,53 + + 1,98 x 5,97 x 0,50 x 0,49 + 0,81 x 2,74 x 0,50 x 0,16 + + 8,16 x 6,01 x 0,50 x 2,58 + 5,54 x 4,89 x 0,50 x 3,50 = Obestavěný prostor celkem

35,30 m3 490,93 m3 197,63 m3 723,86 m3

Zastavěná plocha: 1. NP: 15,22 x 4,80 + 3,24 x 4,10 + 1,98 x 5,97 + + 0,81 x 2,74 + 8,16 x 6,01 + + 5,54 x 4,89 = 176,51 m2 Pozemky Pozemek parc. č. 781/1 Pozemek parc. č. 793 Pozemek parc. č. 833/2 Celkem

ostatní plocha (ostatní komunikace) zahrada zastavěná plocha a nádvoří

Pozemky jsou rovinaté. Přístup k pozemkům je po zpevněné komunikaci.

45 m2 123 m2 265 m2 433 m2

6

C. Posudek METODA POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí a za použití vlastní databáze. S přihlédnutím k umístění oceňované nemovitosti, jejímu technickému stavu a způsobu využití jsme názoru, že oceňovaná nemovitost je dobře obchodovatelná. Podle vlastní databáze byly zobchodovány tyto nemovitosti: - Rodinný dům v k.ú. Kněždub Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Konstrukční a materiálové řešení i vybavení jsou podstandardní. Pozemek má výměru 245 m2. Obestavěný prostor je cca 440 m3. RD je starý více než 100 roků a ke dni prodeje nebyl užíván. Konstrukce jsou z větší části původní, z novějších jsou provedeny rozvody ÚT, kotel a zdroj TUV. Stavba obsahuje jednu bytovou jednotku 4+1. - Realizační cena: 570.000,- Kč - Datum realizace: 8/2014 Rodinný dům má obdobný charakter, technický stav a situování. Oproti oceňované nemovitosti je menší.

7

- Rodinný dům v k.ú. Starý Poddvorov Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Konstrukční a materiálové řešení i vybavení jsou standardní. Pozemky mají výměru celkem 1.546 m2. Obestavěný prostor je cca 835 m3. Objekt byl dokončen v roce 1950, dále byl užíván bez podstatných stavebních změn. Údržba dnes zanedbaná. Stavba obsahuje jednu bytovou jednotku 4+1. - Realizační cena: 825.000,- Kč - Datum realizace: 10/2014 Rodinný dům má obdobný charakter, velikost a situování. Oproti oceňované nemovitosti je má větší výměru pozemků. technický stav je horší (poruchy izolace proti vodě v několika místech).

- Rodinný dům v k.ú. Vlkoš u Kyjova Jedná se o nepodsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Konstrukční a materiálové řešení i vybavení jsou standardní. Pozemky mají výměru celkem 1.164 m2. Obestavěný prostor je cca 770 m3. Dům byl postaven v roce 1968. V roce 2011 byly provedeny nové rozvody elektro, rozvody vody, koupelna s WC, kuchyně, okna do dvora, část povrchů podlah. Stavba obsahuje jednu bytovou jednotku 4+1. - Realizační cena: 1,140.000,- Kč - Datum realizace: 9/2014 Rodinný dům má obdobnou velikost. Oproti oceňované nemovitosti má větší výměru pozemků a je po částečné, nedávné rekonstrukci.

8

- Rodinný dům v k.ú. Vacenovice u Kyjova Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Konstrukční a materiálové řešení a vybavení jsou standardní. Obestavěný prostor je cca 980 m3. Pozemky mají výměru celkem 530 m2. Rodinný dům je užíván cca od roku 1920. Vedle garáže se původně nacházel obchod, dnes tyto prostory slouží jako dílna. Před 10 lety byla kompletně vyměněna konstrukce střechy s betonovou krytinou, před 8 lety byla vyměněna okna z uliční strany za plastová, rodinný dům byl podřezán, bylo provedeno vyvložkování komínů. Rodinný dům nemá svod do veřejné kanalizace. Jinak je rodinný dům v původním stavu. Dům má jednu bytovou jednotku 4+kk - Realizační cena: 850.000,- Kč - Datum realizace: 11/2014 Rodinný dům má obdobný charakter a technický stav vybavení domu. Oproti oceňované nemovitosti má novější střechu do ulice a okna.

- Rodinný dům v k.ú. Archlebov Jedná se o ne podsklepený rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Konstrukční a materiálové řešení a vybavení jsou standardní. Obestavěný prostor je cca 895 m3. Pozemky mají výměru celkem 1.419 m2. Rodinný dům je užíván cca od roku 1930, v průběhu došlo k menším rekonstrukcím k vybudování koupelny a ústředního topení s kotlem na plyn a kuchyně. Jinak je rodinný dům v původním stavu. Dům má jednu bytovou jednotku 3+1 - Realizační cena: 850.000,- Kč - Datum realizace: 4/2014 Rodinný dům má obdobný charakter, velikost a technický stav vybavení domu. Oproti oceňované nemovitosti má větší výměru pozemků.

9

- Rodinný dům v k.ú. Vacenovice u Kyjova Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a sedlovou střechou. Konstrukční a materiálové řešení a vybavení jsou standardní. Obestavěný prostor je cca 1.090 m3. Pozemky mají výměru celkem 2.914 m2. Rodinný dům je užíván cca od roku 1940 a ke dni prohlídky byla již započata rekonstrukce novým vlastníkem. Dům má jednu bytovou jednotku 3+1 - Realizační cena: 1,050.000,- Kč - Datum realizace: 10/2014 Rodinný dům má obdobný charakter. Oproti oceňované nemovitosti je větší a má mnohem větší výměru pozemků.

Porovnáním známých kupních cen uvedených obdobných nemovitostí s oceňovanou nemovitostí a s přihlédnutím k poloze oceňované nemovitosti, velikosti pozemků, jejich využití a zvláště pak vzhledem k segmentu, který tento typ nemovitostí na trhu zaujímá, odhadujeme pravděpodobně dosažitelnou prodejní cenu nemovitosti na hodnotu 800.000,00 Kč

10

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Posouzením výsledku provedeného ocenění a s přihlédnutím k situaci na trhu s nemovitostmi v daném místě a okolním regionu k datu ocenění lze považovat za obvyklou cenu oceňované nemovitosti: Obvyklá cena nemovitosti činí Slovy: osmsettisíc Kč

800.000,00 Kč

Poznámka: Na trhu s nemovitostmi existuje cenový vývoj, který lze s jistou pravděpodobností v současné době předvídat jen po určitou dobu. Vzhledem k současnému vývoji a pohybu cen je nutno obvyklou cenu verifikovat nejpozději za 6 měsíců od doby ocenění. Upozornění: Nemovitosti jsou obchodovatelná v odhadnuté hodnotě za předpokladu jejich předchozího vystěhování. Znalecká doložka: Znalecký posudek je podán Znaleckým ústavem „Nemovitost“ s.r.o. se sídlem v Hodoníně, pracoviště Hodonín, zapsaném podle §21, odst.3 zák.č. 36/1967 Sb. a ust. §6 odst.1 vyhl.č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů Ministerstvem spravedlnosti ČR pod č.j.66/98 ze dne 4.5.1998 do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech ekonomika a stavebnictví s rozsahem znaleckého oprávnění mimo jiné pro oceňování hmotného a nehmotného majetku. Znalecký posudek je zapsán pod číslem zakázky 2372-015/2015. V Hodoníně 30.3.2015

Ing. Zdeněk Vyskočil jednatel ZNALECKÉHO ÚSTAVU