ZNALECKÝ POSUDEK č. 4263-48/2015 O ceně pozemků ostatní plochy a zahrady v jednotném funkčním celku určené k zastavění stavbou k bydlení , včetně odhadu obvyklé ceny. Katastrální území: Vejprty, parcely č. 41, 42, 43/1 a 44/1 Obec: Vejprty Okres: Chomutov
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Jihlava, JUDr. Marie Sárová Plk.Ševce 1528/8 586 01 Jihlava
Účel znaleckého posudku:
Ocenění pro účely exekučního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 28.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Zbyšek Vlasák Skalní 993 432 01 Kadaň telefon: 774 993 994 e-mail:
[email protected] Počet stran: 8 včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Kadani 28.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek odhadu obvyklé ceně pozemků ostatních ploch a zahrady v jednotném funkčním celku, situovaných v katastrálním území Vejprty, obec dtto. Znalecký posudek byl vyžádán Exekutorským úřadem v Jihlavě usnesením uvedeném dokladové části, které bylo doručeno znalci 28.4.2015.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky ve funkčním celku určené k zastavění stavbou k bydlení Husova-Nerudova 431 91 Vejprty Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Vejprty Katastrální území: Vejprty Počet obyvatel: 2 939 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I 1,00 služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 395,35 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 30.4.2015 za přítomnosti 0.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1.Usnesení 079 EX 00382/12-239 vyhotovené dne 21.4.2015. 2.Kupní a zástavní smlouva s právními ´činky vkladu do KN dne 18.6.2009. 3.Kopie katastrální mapy pořízená dálkovým přístupem dne 26.6.2015 4.Informace z územního plánu pořízené dálkovým přístupem a doplněné informací ved. Stavebního úřadu ve Vejprtech Ing. Ševčíkovou. 5.Analýza trhu v okrese Chomutov- databáze vytvořená ve spolupráci s realitní kanceláří Reality Vlasák.
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitostí:Dle výpisu z listu vlastnictví č.1206 pro katastrální území Vejprty Beníšek František r.č.650808/1899 Pozemkové údaje: parcela č. 41 ostatní plocha, jiná plocha výměra 638 m2 parcela č. 42 ostatní plocha, jiná plocha výměra 343 m2 parcela č.43/1 zahrada výměra 44 m2 parcela č. 44/1 ostatní plocha, jiná plocha výměra 177 m2 _____________________________________________________________ Výměra pozemků celkem:1202 m2
6. Dokumentace a skutečnost Pozemky tvoří jednotný funkční celek.Jsou určeny schváleným územním plánem k zastavění jako plocha B1 jako smíšené území s individuálním bydlením.Je možné napojení na veřejné rozvody inženýrských sítí-kanalizace, vody, elektřiny a plynu.Příjezd je po zpevněné komunikaci- křižovatka ulic Husova a Nerudova.Terén je upravený a část náletových dřevin byla pokácena.terén je v zadní části mírně svažitý.Stav je dokladován fotodokumentaci v příloze znaleckého posudku.
7. Celkový popis nemovité věci nemovité věcí jsou situovány s docházkovou vzdáleností cca 10 minut od centra města. V blízkosti je občanská vybavenost včetně autobusového nádraží.Negativním prvkem je malá vzdálenost od obslužných komunikací. Husova ulice je výpadová cesta do Kovářské. V okolí do 1 km jsou i pečovatelská zařízení starších a postižených osob.Výstavba nových staveb k bydlení je minimální a to na hospodářskou situaci v hodnoceném území.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky v jednotném funkčním celku
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
-3-
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,01
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + S Pi) = 0,990 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00
-4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + S Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,040
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky v jednotném funkčním celku Pozemky tvoří jeden funkční celek. Stav je dokumentován v přílohách znaleckého posudku. Náletové dřeviny byly vykáceny. Dle schváleného územního plánu je plocha označena XB1 a jedná se o smíšené území s individuálním bydlením.Je možné napojení na veřejné inženýrské sítě. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + S Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 1,050 = 1,040 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění -5-
Koef.
Upr. cena [Kč/m2]
§ 4 odst. 2 Typ
395,35 Název
§ 4 odst. 2 ostatní plocha § 4 odst. 2 ostatní plocha § 4 odst. 2 zahrada § 4 odst. 2 ostatní plocha Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 41 42 43/1 44/1
1,040
Výměra [m2] 638,00 343,00 44,00 177,00 1 202,00
Pozemky v jednotném funkčním celku - zjištěná cena
0,800
Jedn. cena [Kč/m2] 328,93 328,93 328,93 328,93 m2 =
328,93 Cena [Kč] 209 857,34 112 822,99 14 472,92 58 220,61 395 373,86 395 373,86
Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky v jednotném funkčním celku
395
373,90
395
373,90
395
373,90
Kč 1. Ocenění pozemků celkem Kč Celkem Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
395 373,90 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Třistadevadesátpěttisíctřistasedmdesát Kč
-6-
395 370,- Kč
Odhad obvyklé ceny. Pro odhad obvyklé ceny jsem použil tyto metody: a) porovnávací b) výpočet ceny dle vyhlášky o oceňování nemovitostí pro převod vlastnictví 1.Porovnávací metoda: Analýza trhu Ceny pozemků určených k zastavění a zasíťovaných se pohybují v okrese Chomutov dle lokality: Průměrné ceny v Ústeckém kraji 800.-Kč/m2 zasíťované. Chomutov - 800 až 1100.-Kč/m2 Kadaň a Klášterec 600- 1000.Kč/m2 Vejprty- město prodává parcely k zastavění za 100.-Kč/m2 zasíťované pozemky nejsou k dispozici. Dle sdělení odboru majetku je odhadovaná maximální cena 350.-Kč/m2 , za kterou je možné oceňované parcely prodat.Na nabídku na Internetu za 490.- nebyla dána delší dobu žádná poptávka. Zdroj informací: Vycházím z podkladů realitní kanceláře REALITY VLASÁK , která se specializuje na oblast Chomutovska a dále vlastní databáze, kterou mám vytvořenu při oceňování nemovitých věcí pro odhady obvyklých cen pro dědická řízení a dle požadavků a rozhodnutí státních orgánů Výše uvedená databáze je pravidelně aktualizována a to zejména dle realizovaných kupních cen.V hodnoceném území se ve většině případů nepodaří nemovité věci prodat za cenu dle cenového předpisu a nabídek na Internetu.V průběhu prodeje dojde ke snížení ceny je snížena o 15 až 30 %. 2.Cena dle cenového předpisu: V cenové úrovni 2015- 395 370.-Kč = 329 .-Kč/m2 . Po upravení koeficientem 0,75 je cena 246,69.-Kč/m2 = 296 527.-Kč
-7-
Závěr: Pro odhad obvyklé ceny preferuji cenu stanovenou cenou dle cenového předpisu upravenou koeficientem 0,75 % dle provedené analýzy trhu . Při odhadu obvyklé ceny bylo přihlédnuto k situování pozemků a současnému stavu podmínek bydlení ve městě Vejprty. Především se projevuje nezaměstnanost, je nutné dojíždět za prací mimo město.Pro provedení stavby je dražší doprava materiálu a větší náklady na vytápění s ohledem na klimatické podmínky.
Obvyklou cenu odhaduji na 297 000. -Kč to je 247.-Kč/m2 slovy: Dvěstědevadesátsedm tisíc korun českých V Kadani 28.6.2015 Zbyšek Vlasák Skalní 993 432 01 Kadaň Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 21.9.1976 č.j. Spr.3110/76 pro zákl. obor ekonomika, ceny a odhady pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4263-48/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 53.
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy ze dne 26.6.2015 Letecký pohled s KN Fotodokumentace nemovitosti
-8-
Příloha č.3
Pohled směr Nerudova ul.
Pohled směr centrum města
-9-
