2015

Ing. Mária KUBIŠOVÁ Znalec v odbore Stavebníctvo - Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností evidenčné číslo: 914950 M. Bela 2393/1, 960 01 Zvolen č. tel.: 0908 512 923; e-mail: [email protected] Zadávateľ:

Prvá aukčná, s.r.o. SNP 74/28 960 01 Zvolen

Číslo spisu (objednávky):

Ústna objednávka zo dňa 02.03.2015

ZNALECKÝ POSUDOK znalecký úkon číslo: 52/2015 Vo veci

ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY

Záhradná chatka s príslušenstvom súpisné číslo 10878 na parcele C-KN č. 5356/43, Pozemok parcela C-KN č. 5356/2, 5356/43, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica

Počet strán (z toho príloh): Počet odovzdaných vyhotovení: Archív znalca:

24 strán formátu A4 (5 strán formátu A4) 4 exempláre 1 exemplár Výtlačok číslo:

1 Vo Zvolene 17.09.2015

Znalec: Ing. Mária KUBIŠOVÁ

Znalecký úkon č. 52/2015

I. ÚVODNA ČASŤ 1. ÚLOHA ZNALCA

Odhad hodnoty nehnuteľností - Stanovenie všeobecnej hodnoty - Záhradná chatka s príslušenstvom súpisné číslo 10878 na parcele C-KN č. 5356/43, Pozemok parcela Č-KN č. 5356/2, 5356/43, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica.

2. ÚČEL ZNALECKÉHO ÚKONU

Znalecký posudok bude slúžiť pre Účely zákona číslo 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov.

3. ROZHODUJÚCE DÁTUMY

Dátum vyžiadania znaleckého úkonu, dátum uznesenia, objednávky: Dátum miestneho šetrenia: Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje - posudzuje:

02.03.2015. 27.08.2015. 27.08.2015. 27.08.2015.

4. PODKLADY NA VYPRACOVANIE ZNALECKÉHO ÚKONU 4.1 POSKYŤNÚŤÉ ZADÁVAŤEĽOM 1. Ústna objednávka zo dňa 02.03.2015

4.2 ZÍSKANÉ ZNALČOM 1. Obhliadka nehnuteľnosti spojená so zameraním a vyhotovením fotodokumentácie. 2. Výpis z katastra nehnuteľností, Výpis z Listu vlastníctva číslo 2183, zo dňa 25.08.2015, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. 3. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava, zo dňa 26.08.2015. 4. Štúdium archívnych materiálov a dokumentov.

5. POUŽITÝ PRÁVNY PREDPIS

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky číslo 492/2004 Z. z. zo dňa 23.08.2004, o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov (ďalej len "Vyhláška").

6. ĎALŠIE POUŽITÉ PRÁVNE PREDPISY A LITERATÚRA  Zákon číslo 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov.

 Zákon číslo 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov.  Zákon číslo 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov.  Zákon číslo 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov.

 Vyhláška MS SR číslo 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch,      

tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov. Vyhláška MS SR číslo 254/2010 Z. z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Opatrenie štatistického úradu Slovenskej republiky číslo 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb, zo dňa 03.04.2000. Indexy cien stavebných prác, materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve SR; Štatistický úrad SR. STN 73 4055/63 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Vyparina M. a kol.: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb; ŽÚ v Žiline, 2001. Vyhláška úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.

Strana 2



 Miloslav Ilavský, Milan Nič, Dušan Majdúch - Ohodnocovanie nehnuteľností, Miloslav Ilavský – Mipress, Bratislava, 2012, ISBN 978-80-971021-0-4.

7. OSOBITNÉ POŽIADAVKY ZADÁVATEĽA Žiadne.

8. ZÁKLADNÉ POJMY  Všeobecná hodnota (VŠH) - je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je

       

znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) - je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Ťechnická hodnota (ŤH) - je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. Ťechnický stav stavby (ŤS) - je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) - je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou. Opotrebenie stavby (O) - je percentuálne vyjadrenie opotrebenia stavby. Vek stavby (V) - je vek stavby v rokoch od začiatku užívania k termínu posúdenia/ohodnotenia. Zostatková životnosť stavby (Ť) - je predpokladaná doba ďalšej životnosti stavby v rokoch až do predpokladaného zániku stavby. Predpokladaná životnosť stavby (Z) - je predpokladaná (alebo stanovená) celková životnosť stavby v rokoch.

Pojem "Všeobecná hodnota (VŠH)" definovaný vyššie (podľa citovanej vyhlášky) je obsahovo totožný a zhodný s pojmom "cena obvyklá v mieste a čase konania dražby" definovanom v zákone o dobrovoľných dražbách (§ 12 Zákona č. 527/2002 Z. z. v platnom znení).

Strana 3



II. POSÚDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) VÝBER POUŽITEJ METÓDY Pre stanovenie všeobecnej hodnoty je aplikovaná príloha č. 3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Podľa tejto vyhlášky sa všeobecná hodnota stavieb stanoví porovnávacou metódou, kombinovanou metódou (použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos formou prenájmu), alebo metódou polohovej diferenciácie. Metódu porovnávania je možné použiť na všetky typy nehnuteľností a stavieb (stavby, pozemky, byty, nebytové priestory a pod.), pokiaľ je získaný súbor objektov vhodný na porovnávanie. Porovnanie sa vykonáva na mernú jednotku (obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus a pod.) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Vzhľadom na skutočnosť, že nebolo možné získať vhodný súbor identifikovateľných objektov na porovnávanie, porovnávacia metóda nemohla byť v znaleckom posudku použitá. Kombinovaná metóda vychádza z váhového priemeru technickej a výnosovej hodnoty. Ťúto metódu na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností som v znaleckom posudku nepoužila, nakoľko ohodnocovaná nehnuteľnosť nie je takého charakteru, že môže dosahovať primerané výnosy formou prenájmu. Na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností bola v znaleckom posudku použitá metóda polohovej diferenciácie, ktorej základom je transformácia technickej hodnoty stavby pomocou koeficientu polohovej diferenciácie na všeobecnú hodnotu stavby, ktorá by sa dosiahla pri predajoch rovnakých alebo porovnateľných nehnuteľností a stavieb v bežnom obchodnom styku k dátumu ohodnotenia. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽÚ v Žiline v roku 2001, ISBN 80-7100-827-3. Rozpočtový ukazovateľ stavby je stanovený v zmysle citovanej metodiky (po podlažiach) s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukčno-materiálovej charakteristiky, vplyvu vybavenosti, územného vplyvu a vývoja cien. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 2. štvrťrok 2015 - kcu = 2,281 - zverejnený na www.usi.sk. b) VLASTNÍCKE A EVIDENČNÉ ÚDAJE List vlastníctva číslo: 2183 Katastrálne územie: Banská Bystrica Obec: Banská Bystrica Okres: Banská Bystrica Miesto nehnuteľností: Záhradná chatka s príslušenstvom súpisné číslo 10878 na parcele Č-KN č. 5356/43, Pozemok parcela C-KN č. 5356/2, 5356/43, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica - v blízkosti záhradkovej osady na Úhlisku časť Srnková

Strana 4



c) ÚDAJE O OBHLIADKE A ZAMERANÍ PREDMETU POSÚDENIA Vlastná obhliadka ohodnocovanej nehnuteľnosti spojená so zameraním a vyhotovením fotodokumentácie bola vykonaná znalcom na tvári miesta dňa 27.08.2015 za prítomnosti p. Srnku ml..

Strana 5



d) ÚDAJE O TECHNICKEJ DOKUMENTÁCII A JEJ POROVNANIE SO SKUTOČNOSŤOU Pre posúdenie definovanej nehnuteľnosti (záhradná chatka) nebola poskytnutá zadávateľom projektová dokumentácia. Rozmery podstatné pre ohodnotenie (posúdenie) boli zamerané (overené) pri obhliadke. Vo výpočte všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti som vychádzala z dostupných informácii o veku stavby, keďže potvrdenie o veku stavby nebolo poskytnuté zadávateľom znaleckého posudku ani vlastníkom nehnuteľnosti. e) POROVNANIE ÚDAJOV KATASTRA NEHNUTEĽNOSTÍ SO SKUTOČNOSŤOU Pri obhliadke posudzovanej nehnuteľnosti nebol zistený žiadny nesúlad vlastníckych dokladov so skutočnosťou. f) VYMENOVANIE JEDNOTLIVÝCH POZEMKOV A STAVIEB, KTORÉ SÚ PREDMETOM OHODNOTENIA A POSÚDENIA 1. Záhradná chatka s príslušenstvom súpisné číslo 10878 na parcele Č-KN č. 5356/43. 2. Pozemok parcela C-KN č. 5356/2, 5356/43, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. g) VYMENOVANIE JEDNOTLIVÝCH POZEMKOV A STAVIEB, KTORÉ NIE SÚ PREDMETOM OHODNOTENIA A POSÚDENIA Nie sú.

2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 REKREAČNÉ A ZÁHRADKARSKÉ CHATY 2.1.1 Záhradná chatka súpisné číslo 10878 na parcele C-KN č. 5356/43 POPIS STAVBY Umiestnenie stavby: Podľa Listu vlastníctva č. 2183 sa jedná o Záhradnú chatku súpisné číslo 10878 na parcele Č-KN č. 5356/43, mimo zastavaného územia obce Banská Bystrica, v blízkosti záhradkovej osady na Úhlisku časť Srnková, v blízkosti administratívnej budovy, prístrešku pre skladovanie reziva a zámočníckej dielne, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. Pozemok v okolí stavby je rovinatý až mierne svahovitý. Prístup k ohodnocovanej nehnuteľnosti je z miestnej nespevnenej a spevnenej komunikácie (z cestných panelov). Ohodnocovaná nehnuteľnosť je oplotená v jednom areáli s pozemkami a stavbami iného vlastníka (problematický prístup k nehnuteľnosti). Ťieto skutočnosti som zohľadnila v koeficiente redukujúcich faktorov vo výpočte všeobecnej hodnoty pozemku. Dispozičné riešenie: Záhradná chatka má dve nadzemné podlažia, prekrytá je sedlovou strechou. Technické riešenie: - Základy - 2. NP - betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou - Zvislé nosné konštrukcie - 1. NP, 2. NP - murované z tehál (plná, metrická, tvárnice typu ČD, porotherm) v skladobnej hrúbke do 30 cm; deliace konštrukcie - 1. NP, 2. NP - tehlové (priečovky, ČDM, panelová konštrukcia, drevené) - Vodorovné nosné konštrukcie - stropy - 1. NP - s viditeľnými trámami drevené - Schodisko - 1. NP - mäkké drevo bez podstupníc - Strecha - krovy - 1. NP - väznicové sedlové, manzardové; krytiny strechy na krove - 1. NP - plechové pozinkované; klampiarske konštrukcie strechy - 1. NP - z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Strana 6



- Úpravy vonkajších povrchov - fasádne omietky - 1. NP - škrabaný brizolit; 2. NP - obklady keramické - Úpravy vnútorných povrchov - vnútorné omietky - 1. NP, 2. NP - vápenné štukové, stierkové plsťou hladené - Výplne otvorov - dvere - 1. NP - hladké plné alebo zasklené; 2. NP - rámové s výplňou; okná - 1. NP, 2. NP jednoduché drevené alebo oceľové; okenice a vonkajšie rolety - 1. NP, 2. NP - drevené - Podlahy - 1. NP, 2. NP - cementový poter - Vnútorné rozvody elektroinštalácie - elektroinštalácia ( vrátane rozvádzačov) - 1. NP, 2. NP - svetelná, motorická (min. dĺžka 5 m). V čase obhliadky nebola záhradná chatka užívaná. Ťechnický stav nehnuteľnosti je primeraný veku bez viditeľného poškodenia prvkov dlhodobej životnosti. Životnosť objektu stanovujem odhadom s ohľadom na konštrukčné vyhotovenie a súčasný technický stav - 80 rokov. Detailnejší popis objektu a jeho existujúceho vybavenia je uvedený v hodnotení pri stanovení rozpočtového ukazovateľa.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

803 8 Čhaty pre individuálnu rekreáciu 111 0 Jednobytové budovy

MERNÉ JEDNOTKY

1. NP

Začiatok užívania 1980

2. NP

1980

Podlažie

Výpočet zastavanej plochy

ZP [m2]

kZP

8,50*3,50+7,50*1,50+6,00*1,00

47

80/47=1,702

4,50*6,00

27

80/27=2,963

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Bod 2

Položka 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou

4

5

Murivo 4.1.b murované z tehál (plná, metrická, tvárnice typu ČD, porotherm) v skladobnej hrúbke do 30 cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečovky, ČDM, panelová konštrukcia, drevené)

6

Vnútorné omietky

7

Stropy

6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 7.2.b s viditeľnými trámami drevené 8

2.NP

-

1005

740

740

165

165

315

315

585

-

600

-

590

-

45

-

-

150

240

-

Krovy 8.3 väznicové sedlové, manzardové

10

Krytiny strechy na krove

12

Klampiarske konštrukcie strechy

10.1.c plechové pozinkované 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty 14.

1.NP

Základy

Fasádne omietky 14.1 obklady keramické 14.3 škrabaný brizolit

Strana 7



15

Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice

16

Dvere

15.8 mäkké drevo bez podstupníc 16.3 hladké plné alebo zasklené 16.4 rámové s výplňou 17

-

140

-

-

350

150

150

90

90

65

65

250

250

Okná 17.7 jednoduché drevené alebo oceľové

19

205

Okenice a vonkajšie rolety 19.1 drevené

21

Podlahy miestností

23

Elektroinštalácia ( vrátane rozvádzačov)

21.9 cementový poter 23.1 svetelná, motorická (min. dĺžka 5 m) Spolu

4180 3280

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 37

Balkón 37.2 výmery do 5 m2 (1 ks) Spolu

-

115

-

115

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Podlažie

kCU = 2,281 kM = 1,02 Výpočet RU na m2 ZP

Hodnota RU [€/m2]

1. NP

(4180 + 0 * 1,702)/30,1260

138,75

2. NP

(3280 + 115 * 2,963)/30,1260

120,19

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1. NP

Podlažie

1980

35

45

80

43,75

56,25

2. NP

1980

35

45

80

43,75

56,25

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet

Hodnota [€]

1. NP z roku 1980 Východisková hodnota

138,75 €/m2*47,00 m2*2,281*1,02

15 172,47

Ťechnická hodnota

56,25% z 15 172,47

8 534,51

Východisková hodnota

120,19 €/m2*27,00 m2*2,281*1,02

7 550,18

Ťechnická hodnota

56,25% z 7 550,18

4 246,98

2. NP z roku 1980

Strana 8



VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie

Východisková hodnota [€]

Technická hodnota [€]

1. nadzemné podlažie

15 172,47

8 534,51

2. nadzemné podlažie

7 550,18

4 246,98

22 722,65

12 781,49

Spolu

2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Spevnená plocha na parcele C-KN č. 5356/2 - okapový chodník ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS: Kód KS2:

8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) 8.3. Plochy s povrchom dláždeným - betónovým 8.3.c) Ťerazzové dlaždice - kladené do malty na podklad. betón 2112 Miestne komunikácie 2111 Čestné komunikácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

720/30,1260 = 23,90 €/m2 ZP (8,00+9,50+8,00+8,50)*1,00+1,50*1,00+2,50*1,00 = 38 m2 kCU = 2,281 kM = 1,02

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania Spevnená plocha na parcele C-KN č. 5356/2 - okapový 1980 chodník

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

35

5

40

87,50

12,50

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet m2

Východisková hodnota

38

Ťechnická hodnota

12,50 % z 2 113,04 €

Hodnota [€]

ZP * 23,9 €/m2 ZP * 2,281 * 1,02

2 113,04 264,13

2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Záhradná chatka súpisné číslo 10878 na parcele C-KN č. 5356/43 Spevnená plocha na parcele C-KN č. 5356/2 - okapový chodník Celkom:

Východisková hodnota [€]

Strana 9

Technická hodnota [€]

22 722,65

12 781,49

2 113,04

264,13

24 835,69

13 045,62



3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) ANALÝZA POLOHY NEHNUTEĽNOSTI Podľa Listu vlastníctva č. 2183 sa jedná o pozemok so Záhradnou chatkou súpisné číslo 10878, mimo zastavaného územia obce Banská Bystrica, v blízkosti záhradkovej osady na Úhlisku časť Srnková, v blízkosti administratívnej budovy, prístrešku pre skladovanie reziva a zámočníckej dielne - parcela C-KN č. 5356/2, 5356/43, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. Pozemok je rovinatý až mierne svahovitý nepravidelného tvaru. Prístup k pozemku je z miestnej nespevnenej a spevnenej komunikácie (z cestných panelov). Ohodnocovaný pozemok je oplotený v jednom areáli s pozemkami a stavbami iného vlastníka (problematický prístup k nehnuteľnosti). Ťieto skutočnosti som zohľadnila v koeficiente redukujúcich faktorov vo výpočte všeobecnej hodnoty pozemku. Orientačná poloha obce a poloha nehnuteľnosti v obci:

Strana 10



b) ANALÝZA VYUŽITIA NEHNUTEĽNOSTI Pozemok - parcela C-KN č. 5356/2 evidovaný v katastri nehnuteľností ako Záhrady - pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny, neposkytuje k dátumu ohodnotenia úžitok záhrady (sú na ňom skaly, svahy, rokliny, výmole, vysoké medze s krovím alebo kamením). V čase obhliadky bol na časti pozemku uskladnený stavebný materiál. Záhradná chatka na pozemku parcela C-KN č. 5356/43 nie je využívaná. c) ANALÝZA PRÍPADNÝCH RIZÍK SPOJENÝCH S VYUŽÍVANÍM NEHNUTEĽNOSTI Riziká spojené s využívaním nehnuteľnosti sú nasledovné:  Ohodnocovaný pozemok je oplotený v jednom areáli s pozemkami a stavbami iného vlastníka (problematický prístup k ohodnocovanej nehnuteľnosti).

Strana 11



Strana 12



3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácii Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽÚ v Žiline v roku 2001, ISBN 80-7100-827-3. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností a vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, vo výpočte uvažujem s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie 0,35, ktorý zodpovedá priemernému pomeru všeobecnej a technickej hodnoty obdobných nehnuteľností v danej lokalite. Podľa Listu vlastníctva č. 2183 sa jedná o pozemok so Záhradnou chatkou súpisné číslo 10878, mimo zastavaného územia obce Banská Bystrica, v blízkosti záhradkovej osady na Úhlisku časť Srnková, v blízkosti administratívnej budovy, prístrešku pre skladovanie reziva a zámočníckej dielne - parcela CKN č. 5356/2, 5356/43, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. Prístup k pozemku je z miestnej nespevnenej a spevnenej komunikácie (z cestných panelov). Ohodnocovaný pozemok je oplotený v jednom areáli s pozemkami a stavbami iného vlastníka (problematický prístup k nehnuteľnosti). Ťieto skutočnosti som zohľadnila v koeficiente redukujúcich faktorov vo výpočte všeobecnej hodnoty pozemku. V súčasnej dobe je na trhu s obdobnými nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou výrazne nižší. Pracovné možnosti obyvateľstva sú dobré - nezamestnanosť je do 10 %. Orientácia obytných miestností k svetovým stranám je čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná. Súčasný technický stav nehnuteľnosti vyžaduje stavebnotechnické zásahy opravy. Ťerén v okolí záhradnej chatky je rovinatý až mierne svahovitý. V lokalite nie sú situované všetky podstatné inžinierske siete, záhradná chatka bola napojená iba na elektrickú energiu, pričom elektroinštalácia k dátumu ohodnotenia je nefunkčná. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:

0,35

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

Hodnota

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,350 + 0,700)

1,050

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

0,700

III. trieda

Priemerný koeficient

0,350

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,193

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,350 - 0,315)

0,035

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo

Popis

1

Trh s nehnuteľnosťami

2

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce samostatne stojaci objekt, ktorého vzdialenosť od súvislej zástavby obce je väčšia ako 500 m Súčasný technický stav nehnuteľností

dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší

3

nehnuteľnosť vyžaduje opravu 4

5

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti ľahká výroba a služby, bez negatívnych vplyvov na okolie a bez zvláštnych požiadaviek na dopravu a skladovanie Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti

Strana 13

Trieda

kPDI

Váha vI

Výsledok kPDI*vI

V.

0,035

13

0,46

V.

0,035

30

1,05

III.

0,350

8

2,80

III.

0,350

7

2,45

III.

0,350

6

2,10


6

7

8


Typ nehnuteľnosti veľmi nevhodný - radový dom s nevhodným dispozičným riešením. Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva

9

10 11

12 13

14 15

16 17

18

0,035

10

0,35

II.

0,700

9

6,30

I.

1,050

6

6,30

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná Konfigurácia terénu

III.

0,350

5

1,75

rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%

I.

1,050

6

6,30

Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby žiadne - len miestne zdroje (studňa, vlastná výroba el.energie a pod.) Doprava v okolí nehnuteľnosti

V.

0,035

7

0,25

žiadna, alebo vo vzdialenosti nad 2 km Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) krajský úrad, súd, banka, daňový úrad, vysoká škola, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

V.

0,035

7

0,25

I.

1,050

10

10,50

les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby zvýšená hlučnosť a prašnosť od intenzívnej dopravy Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny

III.

0,350

8

2,80

III.

0,350

9

3,15

III.

0,350

8

2,80

II.

0,700

7

4,90

V.

0,035

4

0,14

IV.

0,193

20

3,86

Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu päťnásobok až desaťnásobok súčasnej zástavby Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu

19

V.

Názor znalca problematická nehnuteľnosť Spolu

180

58,50

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov

Výpočet

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 58,5/ 180

Všeobecná hodnota

VŠHS = TH * kPD = 13 045,62 € * 0,325

Strana 14

Hodnota 0,325

4 239,83 €



3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok, LV č. 2183

POPIS Podľa Listu vlastníctva č. 2183 sa jedná o pozemok mimo zastavaného územia obce Banská Bystrica, v blízkosti záhradkovej osady na Úhlisku časť Srnková, v blízkosti administratívnej budovy, prístrešku pre skladovanie reziva a zámočníckej dielne - parcela C-KN č. 5356/2, 5356/43, katastrálne územie Banská Bystrica, obec Banská Bystrica, okres Banská Bystrica. Pozemok je rovinatý až mierne svahovitý. Prístup k pozemku je z miestnej nespevnenej a spevnenej komunikácie (z cestných panelov). Ohodnocovaný pozemok je oplotený v jednom areáli s pozemkami a stavbami iného vlastníka (problematický prístup k ohodnocovanej nehnuteľnosti). Ťieto skutočnosti som zohľadnila v koeficiente redukujúcich faktorov vo výpočte všeobecnej hodnoty pozemku. Východiskovú hodnotu pozemku som stanovila v zmysle Vyhlášky č. 492/2004 Z. z., pre obec Banská Bystrica je to 26,56 €/m2. Vlastnícke a evidenčné údaje sú bližšie popísané v predchádzajúcej časti znaleckého posudku. Čenu pozemku určujem metódou polohovej diferenciácie, ktorú upravujem celkovým koeficientom prepočtu polohy, ktorý je násobkom jednotlivých koeficientov vyplývajúcich z polohy pozemkov.

Parcela

Druh pozemku

5356/2

záhrada

5356/43

zastavané plochy a nádvoria

Vzorec

Spolu výmera [m2] 889 889,00 48

48,00

Podiel 1/1

889,00

1/1

48,00

Spolu výmera

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie

Výmera [m2]

937,00

Banská Bystrica VHMJ = 26,56 €/m2 Hodnotenie

Hodnota koeficientu

1. záhradkové osady, chatové osady a hospodárske dvory poľnohospodárskych podnikov

0,50

1. veľmi malé využitie, 2-podlažné súkromné rekreačné domčeky, 2 – 3kV podlažné stavby rodinných domov s podštandardným vybavením, koeficient intenzity využitia nepodpivničené, nízke nebytové stavby nevyužívané alebo s malým využitím, poľnohospodárske stavby bez využitia, bez zástavby v širšom okolí kD 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou koeficient dopravných prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca vzťahov kP koeficient obchodnej a 4. priemyselná poloha priemyselnej polohy kI koeficient technickej 2. stredná vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny) infraštruktúry pozemku kZ koeficient povyšujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov kR koeficient redukujúcich 8. svahovitosť terénu, hladina podzemnej vody, únosnosť základovej pôdy faktorov

Strana 15

0,90

0,85 0,90 1,00 1,00 0,40



VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 0,50 * 0,90 * 0,85 * 0,90 * 1,00 * 1,00 * 0,40

Jednotková hodnota pozemku

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 26,56 €/m2 * 0,1377

3,66 €/m2

0,1377

Všeobecná hodnota pozemku

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 937,00 m2 * 3,66 €/m2

3 429,42 €

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota pozemku v celosti [€] 3 253,74

Názov parcela č. 5356/2 parcela č. 5356/43

175,68

Spolu

3 429,42

Strana 16



III. ZAVER Z dôvodu neexistencie relevantných a hodnoverných podkladov pre aplikáciu porovnávacej metódy a kombinovanej metódy stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti, je ako jediná vhodná metóda pre stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností v súlade so znením časti B.) prílohy č. 3 vyhl. č. 492/2004 Z. z. použitá metóda polohovej diferenciácie. Všeobecná hodnota (VŠH) - je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Pojem "Všeobecná hodnota (VŠH)" definovaný vyššie (podľa citovanej vyhlášky) je obsahovo totožný a zhodný s pojmom "cena obvyklá v mieste a čase konania dražby" definovanom v zákone o dobrovoľných dražbách (§ 12 Zákona č. 527/2002 Z. z. v platnom znení).

REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [€]

Stavby Záhradná chatka súpisné číslo 10878 na parcele C-KN č. 5356/43 Spevnená plocha na parcele C-KN č. 5356/2 - okapový chodník Spolu stavby

4 153,99 85,84 4 239,83

Pozemky Pozemok, LV č. 2183 - parc. č. 5356/2 (889 m2)

3 253,74

m2)

175,68

Pozemok, LV č. 2183 - parc. č. 5356/43 (48 Spolu pozemky (937,00

m 2)

3 429,42

Spolu VŠH

7 669,25

Zaokrúhlená VŠH spolu Slovom:

7 700,00

Sedemtisícsedemsto Eur

Vo Zvolene, dňa 17.09.2015

Ing. Mária Kubišová

Strana 17



IV. PRILOHY 1. Výpis z katastra nehnuteľností, Výpis z Listu vlastníctva číslo 2183, zo dňa 25.08.2015, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava.

2 A4

2. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava, zo dňa 26.08.2015. 3. Pôdorys stavby. 4. Fotodokumentácia posudzovanej nehnuteľnosti.

Strana 18

1 A4 1 A4 1 A4



V. ZNALEČKA DOLOZKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor STAVEBNÍCTVO a odvetvia Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca 914950. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 52/2015 znaleckého denníka č. 1/2015. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 52/2015.

Vo Zvolene, dňa 17.09.2015

Ing. Mária Kubišová

Strana 19

2015

Recommend Documents