ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav
obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 76/7166/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parc. 1393 s bytovým domem č.p. 620, pozemku čís. parc. 1394/3 s garáží bez čp/če a pozemku čís. parc. 1394/1, včetně další stavby v příslušenství, v k.ú. Duchcov, v ulici Zelenkova v Duchcově, okres Teplice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 76/7166/2015
LV no.: 1749
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 1393 s bytovým domem č.p. 620, pozemek čís. parcely 1394/3 s garáží bez čp/če a pozemek čís. parcely 1394/1, včetně další stavby v příslušenství a venkovních úprav, v k.ú. Duchcov, v ulici Zelenkova v Duchcově, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: ul. Zelenkova č.p. 620, 419 01 Duchcov Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění
Cost value: Věcná hodnota:
2 966 378 Kč
Market value Tržní hodnota
700 000 Kč
Yield value: Výnosová hodnota:
672 000 Kč
Common price Obvyklá cena
700 000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
900 000 Kč
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Number of properties: Počet objektů:
2
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
Bytový dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
Garáž, chlévy, přípojky IS
Size: Velikost
Location in the town: Poloha v obci:
V širším centru města
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
úplná mj. Městský úřad, nemocnice, školy, supermarkety
nestanoven Kč
1393, 1394/1 a 1394/3 357 m2 Zastavěná plocha a nádvoří, ostatní plocha
Unit price: Jednotková cena
150 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
201 m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
323 m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
1 910 m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Unit price: Jednotková cena:
2 939 Kč/m2
Income: Příjem:
Kč
Building finished in year Rok pořízení:
1900
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Wear (average): Znehodnocení:
65 %
-1-
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví jsou nemovitosti ve vlastnictví Růženy Gregorové, Jana Kubelíka 1309/24, Most 434 01. Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní práva exekutorská k ½ nemovitosti, zástavní právo smluvní a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (k ½ nemovitosti). Real burden / věcná břemena: nezjištěna Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví je vlastnické právo k nemovitostem omezeno zástavními právy exekutorskými nemovitosti a zástavním právem smluvním.
k ½
Legal and structural state / stavebně právní stav: Objekt č.p. 620, součást pozemku parc.č. 1393, k.ú. Duchcov je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití bydlení. Prohlídka interiéru objektu nebyla umožněna. V bytovém domě nejsou vymezeny bytové jednotky. Jedná se o bytový dům se 4 byty (údaje z archivu znaleckého ústavu ENI CONSULT, spol. s r.o. z 4/2012). Garáž bez čp/če, součástí pozemku parc. č. 1394/3, k.ú. Duchcov je v katastru nemovitostí evidována v souladu se skutečným stavem. Weak points / slabé stránky: - některé čtvrti města Duchcov trpí osídlením nepřizpůsobivými občany - zanedbaná údržba bytového domu a příslušenství - nutnost investic pro udržení trvalé hodnoty nemovitostí - pro nemožnost prohlídky jiná negativa neshledána Strong points / silné stránky: - předpoklad možných výnosů z pronájmu bytů - neshledány Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1749, pro k.ú. Duchcov a obec Duchcov, prokazující stav k datu 19.1.2015 b/ zjištění při zevní prohlídce na místě c/ informace z archivu zpracovatelky Tour / prohlídka: Prohlídka nemovitých věcí byla provedena na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 12.3.2015. Zpracovatelce ocenění se nepodařilo majitelku paní Růženu Gregorovou telefonicky kontaktovat, dne 19.3.2015 byla provedena pouze zevní prohlídka.
-2-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
633712 Duchcov 567515 Duchcov 8 520 01.01.2014 CZ0426 Teplice Ústecký V souvislé zástavbě
Infrastruktura: Město Duchcov je se svými 8 520 obyvateli významným městem Ústeckého kraje. Město Duchcov leží v podkrušnohoří a v minulosti byl průmyslovým centrem obklopeným těžbou hnědého uhlí. Město Duchcov disponuje dobrou občanskou vybaveností mj. Městský úřad, nemocnice, supermarkety, základní a střední školy. Zástavba města je z části historická mj. zámek a centrum. Na okraji města probíhá výstavba nových RD. Město Duchcov je dobře dostupné silniční dopravou, železnice je vedena mimo zastavěné území města. Okresní město Teplice je vzdáleno cca 8 km. Obec je dostupná meziměstskou autobusovou dopravou i po železnici. Property Location / poloha nemovitosti: Oceňovaný celek se nachází na rohu ulic Zelenkova a Tyršova, v širším centru města Duchcov v blízkosti veřejné zeleně (Sady Bedřicha Smetany) a nedaleko vodní plochy Barbora. Jde o průměrné místo, okolí tvoří převážně starší zděné řadové bytové a rodinné domy. Docházková vzdálenost k veškeré vybavenosti je příznivá. Short description property / stručný popis majetku: Bytový dům č.p. 620: Bytový dům č.p. 620 je součástí pozemku čís. parcely 1393 k.ú. Duchcov. Nebyla poskytnuta informace o stáří stavby. Dispoziční řešení: Bytový dům je částečně podsklepená rohová zděná stavba o 2 nadzemních podlažích (přízemí v sedlové střeše.
a 1.patro) s půdou
Následující informace byly převzaty z archivu znaleckého ústavu ENI CONSULT, spol. s r.o., jde o hodnocení stavu bytového domu k dubnu 2012 : Vnitřní dispozice je tvořena v 1.NP společnou domovní chodbou a 2 byty (1x 1+3 a 1x 1+1), ve 2.NP jsou 2 byty (1x 1+3 a 1x 1+2), podsklepené je pouze domovní schodiště (podesta zatopená vodou), pod krovem je půdní prostor. Konstrukční řešení a vybavení: Základy stavby jsou kamenné, svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Stropy jsou dřevěné. Krov je sedlový, střešní krytina je tašková. Klempířské prvky jsou z titanzinkového plechu. Podlahy 1. NP jsou betonové s keramickou dlažbou, s textilními krytinami a s PVC, v patře potom původní prkenné s laminátovými a textilními krytinami. Okna jsou dřevěná dvojitá. Vnitřní i vchodové dveře jsou dřevěné. Vnitřní omítky jsou štukové. V koupelnách a kuchyních jsou standardní obklady. Vnější omítka je hladká, na domě jsou ozdobné prvky. Dům má vnitřní rozvod elektrického proudu o napětí 380/230 V, vody, plynu a kanalizace. Vybavení kuchyní dvou bytů o velikosti 1+3 je standardní (běžná kuchyňská linka, keramický obklad a sporák). Sanitární vybavení těchto dvou bytů je také standardní (splachovací záchod, umývadlo, vana nebo sprchový box se závěsem). Byt o velikosti 1+1 v přízemí nemá vlastní sociální zázemí ani kuchyňské vybavení, byt o velikosti 1+2 v 1.patře nemá vlastní sociální zázemí, je vybaven pouze kuchyňskou linkou a umývadlem. Na podestě v mezipatře je splachovací záchod. Vytápění bytů je ústřední s plynovými kotli či lokální na pevná paliva. Stáří a stavební stav: Nebyla poskytnuta informace o stáří bytového domu. Nebyly zjištěny žádné statické ani jiné vážné stavební závady. Celkový stav bytového domu je nevalný, opotřebení konstrukcí a vybavení je patrné, fyzické i morální. Dva byty jsou standardní, avšak vybavení je opotřebené. Dva byty jsou vybavené podstandardně, chybí sociální zázemí. Nejsou zřejmé žádné významné investice z posledních let. Opotřebení bytového domu je stanoveno odborným odhadem ve výši 65%. Další stavby : Řadová garáž pro 1 osobní automobil, zděné chlévy
-3-
Pozemky: Spolu s oceňovaným bytovým domem č.p. 620 a garáží bez čp/če na parc.č. 1394/3 k.ú. Duchcov tvoří celek pozemky čís. parcel 1393, 1394/1 a 1394/3 k.ú. Duchcov, obec Duchcov. Pozemek čís. parcely 1393 k.ú. Duchcov je z části zastavěný bytovým domem č.p. 620, z části zděnými chlévy, zbytek je tvořeno nádvořím. Pozemek čís. parcely 1394/3 k.ú. Duchcov je zastavěn garáží bez čp/če. Pozemek čís. parcely 1394/1 k.ú. Duchcov tvoří nádvoří bytového domu. Stavební parcela čís. 1393 k.ú. Duchcov má přípojky elektřiny, vody, plynu i kanalizace. Bytový dům je přístupný z ulice Zelenkova, ze zpevněné komunikace a chodníku na parcele čís. 1388 k.ú. Duchcov (v KN jako ost. plocha/ost. komunikace ve vlastnictví města Duchcov), garáž má vjezd z ulice Tyršova, ze zpevněné komunikace a chodníku na parcele čís. 1309 k.ú. Duchcov (v KN jako ost. plocha/ost. komunikace ve vlastnictví města Duchcov). Přístup i příjezd je právně nerizikový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a uspořádání pozemků z kopie katastrální mapy v příloze.
-4-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 1393 s bytovým domem č.p. 620, pozemku čís. parcely 1394/3 s garáží bez čp/če a pozemku čís. parcely 1394/1, včetně další stavby v příslušenství a venkovních úprav, v k.ú. Duchcov, v ulici Zelenkova v Duchcově, okres Teplice, Ústecký kraj, zapsaných na listu vlastnictví č. 1749 pro k.ú. Duchcov a obec Duchcov u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Teplice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 19. března 2015 (po zaokrouhlení)
700.000,- Kč Slovy: Sedmsettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Stanovená obvyklá cena nezohledňuje zástavní práva exekutorská k ½ nemovitosti, zástavní právo smluvní a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (k ½ nemovitosti). Uvedená rizika nejsou zohledněna ve stanovené obvyklé ceně. V souvislosti s oceňovanými nemovitostmi nebyla zjištěna žádná jiná ocenitelná práva nebo závady.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 76/7166/2015. Vypracovala : Ing. Jana Königová
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 8. dubna 2015
-5-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
76/7166/2015
LV no.:
1749
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
1
Bytový dům č.p. 620
1 910
4 200
8 019 900
65
2 806 965
2
Garáž bez čp/če na parc.č. 1394/3
61
2 500
152 250
65
53 288
3
Kolny na parc.č. 1393
75
1 500
112 500
85
323
16 875
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
2 877 128
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
zastavěná plocha a nádvoří
1
1393
279
250
69 750
2
1394/1
ostatní plocha
57
250
14 250
3
1394/3
zastavěná plocha a nádvoří
21
250
5 250
4
0
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
89 250
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
2 966 378
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no. Pol.č.
1 2
Name
Area for lease
Název
Pronajímatelná plocha m2
BD č.p. 620 Garáž bez čp/če na parc.č.1394/3
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Net rent
Costs total
Čisté nájemné Náklady celkem Kč
Kč
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
%
Kč
230,00
574
132 000
10
118 800
66 000
52 800
8,0
660 000
20,00
300
6 000
20
4 800
3 600
1 200
10,0
12 000
672 000
Kč
3
Yeld value Výnosová hodnota
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Pol.č.
Název
Realizovaná / Datum prodeje / nabídky nabídková cena
Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Total price of residential / utility area
Price per object
Comments
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
Celková cena obytné / užitné plochy
Cena za objekt
Komentář
Kč
Kč/m2
m2
Kč
Kč/m2
realizovaný prodej
1
BD Bílinská, Duchcov, TP
1 300 000,00
III-15
230,00
1+3
5 652
0,80
1 040 000
4 522
2
BD Bílinská, Duchcov, TP
1 300 000,00
II-15
350,00
7BJ
3 714
0,75
975 000
2 786
rezervace u RK
3
BD Bílinská, Duchcov, TP
1 155 000,00
III-15
160,00
2 byty
7 219
0,70
808 500
5 053
nabídková cena
1
2
3
RD částečně podsklepený, 3 NP (přízemí, 1. patro a podkroví). 1. a 2.NP zcela bez vybavení, instalací, omítek, k celkové modernizaci. Byt v podkroví nový moderní. Pozemky 449 m2. Prodej z databáze zpracovatelky 3/2015
BD podsklepený, má 2 NP, celkem 7 bytových jednotek 1x 1+1, 5x 1+2 a 1x 1+3). Všechny bytové jednotky jsou obsazeny. Pozemky 521 m2. Rezervace u RK REMAX 2/2015
RD částečně podsklepený, 2 NP (přízemí, 1. patro), dvougenerační RD s malou zahrádkou (1x 1+2, 1x 1+3). Vše k modernizaci. Pozemky 283 m2. Nabídka RK Molík Reality 3/2015
Cost Value - Věcná hodnota
2,966
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,672
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,900
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,700
mil.Kč
êííéïî
Ü«½¸½±ª
Æ»´»²µ±ª¿ î ñêîð
Þ»¼²? -µ?
ìïç ðï
Ô3°±ª?
Ø«-±ª¿
Ø«-±ª¿
ܪ± ?µ±ª¿
ð
ÍÌÎÛÛÌ ßÌÔßÍ
»-µ7 ®»°«¾´·µ§ ó ײº±Ó¿°¿ ïé øÝ÷ îððç ÐÖ-±º¬ -ò®ò±ò
ïðð
îðð
íðð
ìðð
ëðð ³
Ö °±¸´»¼ ²¿ ½»´»µò¶°¹ ïçòðíòîðïë
ÖÊ °±¸´»¼ ²¿ ½»´»µò¶°¹ ïçòðíòîðïë
Ê °±¸´»¼ ²¿ ½»´»µò¶°¹ ïçòðíòîðïë
