Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění
24 / 2 / 2015
Rodinný dům bez nebytových prostor v současném stavu přecenění nemovitosti
Předmět ocenění Budova RD č.p. 17, LV č. 111 na pozemku parc.č. 453 pozemek parc.č. 453, LV č. 111 včetně příslušenství Adresa Kraj Olomoucký kraj Kat. území Seč u Jeseníka Část obce dle LV Dětřichov
Město Ulice
Jeseník
Počet obyvatel 11841 č.p. 17
Strmá
Objednatel GE Money Bank, a.s. Vyskočilova č.p. 1422 č.o. 1a 140 28 Praha 4
Tel. E-mail IČ DIČ
Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí
Vodička Petr - 504 01 Nový Bydžov, J.E. Purkyně 1624
Zpracováno pro
GE Money Bank, a.s.
Vypracoval Licence číslo
Trsťan Ivo Sokola Tůmy 1289 790 01 Jeseník email:
[email protected] 584412076
0188
Ano
Počet stran textu 6 Obvyklá cena - současný stav Podlahová plocha
Dne Ke dni Prohlídka dne
tel: 602 562 350 584411256 Počet stran příloh
377.86 m2
25.2.2015 23.2.2015 23.2.2015
0
4 000 Kč/m2
1 511 400 Kč
1 510 000 Kč Jeden milion pětsetdeset tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti
-1-
Kladné vlivy : Umístění na samotě, vhodné pro klientelu, vyhlwedávající tuto skutečnost Dům si zachoval svůj původní genius loci, je užíván k občasnému pronájmu v soukromí, klientela se se ráda vrací díky mimořádnému umístění uprostřed lesů v podhůří Jeseníků Možnost spojení bydlení s podnikáním - pronájmu k ubytování v soukromí Slabé stránky nemovitosti Poměrně svažitý terén Část pozemků užívaná k nemovitosti (parc.č. 454) je vlastnictví ČR- Pozemkový úřad, na tomto pozemku je i žumpa k domu, venkovní posezení a další zázemí Zejména v zimě, kdy město neudržuje silně svažitou příjezdovou komunikaci, je k objektu ztížený přístup Špatný technický stav krovu a zejména střešní krytiny, dále nízké světlé výšky v obou podkrovích ( 2m), nedostatečný počet WC a koupelen na počet lůžek, nevybavená kuchyně na společné stravování a další nedostatky z hlediska provozování penzionu, i z těchto je po konzultaci se supervizorem GE nemovitost oceněna jako rodinný dům Odlehlost Jeseníku, resp. celého regionu ve vztahu k vnitrozemí, z toho vyplývající špatná ekonomická situace na Jesenicku
4 200 000 Kč Čtyři miliony dvěstě tisíc Kč
Původní tržní ocenění z předchozího ocenění
Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost Jedná se o narušené krovy, narušené dřevěné konstrukce u přístavby, zejména se jedná o střešní krytinu, která je v havarijním stavu, hrozí zatečení do objektu. ANO nejsou nově zjištěné skutečnosti, které mají vliv na obvyklou cenu
REET:
ANO
-2-
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 111, vyhotovil Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník 30.1.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Seč u Jeseníka, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 30.1.2015. Situace území, vyhotovil odhadce 30.1.2015. Datum předání kompletních podkladů 25.2.2015 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 111, vyhotovil Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník 30.1.2015. Snímek kat. mapy pro k.ú. Seč u Jeseníka, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN 30.1.2015. Situace území, vyhotovil odhadce 30.1.2015. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Jeseník je okresní město s lázněmi, je zde dostatečná síť obchodů a služeb, nemocnice, zákl. školy, střední školy a učiliště. Dům je umístěn na samotě cca 3 km od centra obce, nádraží ČD je ,5 km, autobusová zastávka 1,3 km. Je umístěn v místní části Dětřichov - v ul. Strmá. Okresní město Jeseník je umístěno v podhůří Jeseníků, je zde kvalitní životní prostředí. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci samota Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu Rodinný dům č.p. 17 je umístěn mimo zastavitelnou část obce na okraji ulice Strmá cca 500 m nad souvislou zástavbou rodinných domů v místní části Dětřichov. Přístupová komunikace je strmá, v zimních měsících se posledních cca 500 m neudržuje, k objektu je obtížný přístup. Dům je prakticky umístěn uprostřed lesa. Občanská vybavenost je vzdálena cca 3 km. Informace o nemovitosti Dispozice: suterén: kotelna (28,32 m2), sklep (25,37 m2) přízemí: chodba (23,64 m2), jídelna (27,5 m2), kuchyně (14,55 m2), chodba (23,76 m2), kancelář (8,2 m2), úklidová komora (1,10 m2), bar (15,75 m2), posezení u baru (18,38 m2), sklad (2,5 m2), wellnes(11,04 m2), společ. místnost(30,6 m2), chodba(10,08 m2), prádelna(1,5 m2), sprcha (4,62 m2), WC ženy(1,1 m2) WC muži pisoáry(5,2 m2), WC muži(1,1 m2), WC muži(1,1 m2) podkroví: chodba (13,05 m2), chodba (7,2 m2), pokoj (11,29 m2), pokoj (13,2 m2),pokoj (7,7 m2), pokoj (10,47 m2), pokoj (7,7 m2), pokoj (7,7 m2), pokoj (18 m2), pokoj (18 m2), pokoj (18 m2), pokoj (32,01 m2), pokoj, soc. zařízení v předešlém pokoji(3,78 m2). Popis : Na betonových základech bez izolace proti vodě je provedeno smíšené svislé nosné zdivo v suterénu a cihelné o tl. 60 cm v nadzemní části. Stropy jsou vodorovné, v části I. NP klenbové. Krov je sedlový, střešní krytina je plechová zkorodovaná na bednění. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinku. Fasáda je vápenná štuková, vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Schodiště do I. podkroví je z měkkého dřeva s podstupnicemi, do II. podkroví dřevěné bez podstupnic. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny standardně v kuchyni a v sociálních zařízeních. Okna jsou dřevěná rámová, dveře rámové náplňové a hladké plné. Podlahy obytných místností jsou prkenné - kryty koberci, jinde je PVC, keramická dlažba, v suterénu je cem. potěr. Objekt je vytápěn kotlem ÚT na tuhá paliva. Je zde rozvod světelné a motorové el. energie, hromosvod chybí. Je zde pouze rozvod studené vody a teplé vody, zdrojem jsou el. boilery. V kuchyni jsou kamna kombinovaná. WC jsou splachovací, koupelna je vybavena standardně, jsou zde sprchy a umyvadla. Na jímku jsou napojeny všechny odpady. Započitatelné podlahové plochy : Suterén -26,84 m2 Přízemí - 200,62 m2 I. podkroví - 105,60 2 II. podkroví - 44,80 m2 Celkem : 377,86 m2 Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 457 a 1481 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1
Počet NP
Počet bytových jednotek
1
1
Počet podkroví
2
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství
-3-
272.1 m2
Zastavěná plocha 1.NP
Ano
Ne
Stavba kůlna
Výměra [m2] Stáří [roků] 58.6 40
Popis Dřevěná kolna s pultovou střechou
Technický stav Budova RD
Stav zhoršený Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby poškozená střešní krytina, porucha krovů
odhadem 100 65 % vykazuje
Popis prvků dlouhodobé životnosti Zdivo je zvlhčené, bez statických poruch, stropy nad I. NP jsou bez statických poruch, krov je ve zhoršeném stavu Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy Plechová krytina je značně zkorodovaná, v havarijním stavu Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku
napojeno napojeno napojeno není není
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění
není není není není není
Žumpa je umístěna na pozemku parc.č. 454 jiného vlastníka, studna je umístěna na pozemku Lesů ČR, přípojka NN je vedena z obecní komunikace
-4-
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 08/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 276.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 200 000 Kč 0 % 2 200 000 Kč
175.0 m2 10489.0 m2 8 000 Kč/m2 8 000 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Srovnávaný rodinný dům je umístěn v Jeseníku, ul. Za pilou. Jedná se o zděný rodinný dům o 1 b.j. 6+1, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a vybavené podkroví. K domu náleží zděná garáž o dvou stáních, venkovní úpravy, studna a přípojky sítí. Jedná se také o okraj města, je zde lepší možnost napojení na sítě. Je v lepším technickém stavu, přístupný také po svažité, avšak udržované komunikaci, lepší zázemí i velikost pozemků, dům je po částečné rekonstrukci a modernizaci interiérů lépe technicky vybaven, jeho část také sloužila k ubytování v soukromí.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů spolupracujících odhad, datum prodeje 10/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 225.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 050 000 Kč 0 % 1 050 000 Kč
175.0 m2 1900.0 m2 4 700 Kč/m2 4 700 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Srovnávaný rodinný dům je umístěn v obci Písečné, místní rekreační části Studený Zeif, vzdálené 6 km od města Jeseník, jde tedy o horší polohu. Jedná se o zděný rodinný dům o 1 b.j. 5+1, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a částečně vybavené podkroví. K domu náleží vedlejší stavba o ZP 80 m2 ve zhoršeném stavu, venkovní úpravy, přípojky sítí. Jedná se také o rekreační oblast na okraji obce, je zde stejná možnost napojení na sítě - pouze NN. Je v lepším technickém stavu, přístupný také po nezpevněné obecní komunikaci, je zde srovnatelné zázemí, větší velikost pozemků, dům má hůře technicky vybavené interiéry, na druhé straně je po repasi krovu, má novou střešní krytinu.
-5-
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů spolupracujících odhad, datum prodeje 11/ Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 160.0 m2 Celková výměra všech pozemků Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
191.0 m2 2800.0 m2 3 800 Kč/m2
600 000 Kč 0 % 600 000 Kč
3 800 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Srovnávaný rodinný dům je umístěn v obci Hradec - Nová Ves,v místní rekreační části Hradec u Jeseníku, vzdálené 10 km od města Jeseník, jde tedy o horší polohu. Jedná se o zděný rodinný dům o 1 b.j. 6+1, je částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a částečně vybavené podkroví. K domu náleží dřevěná vedlejší stavba o ZP 44 m2 ve zhoršeném stavu, venkovní úpravy, přípojky sítí. Jedná se také o rekreační oblast na okraji obce, je zde stejná možnost napojení na sítě - pouze NN. Dům je v lepším technickém stavu (před 15 lety byla provedena nová střešní krytina), přístupný po zpevněné obecní komunikaci, je zde srovnatelné zázemí, větší velikost pozemků, dům má srovnatelně vybavené interiéry.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1m2 v oceňované nemovitosti
3 800 - 8 000 Kč/m2
600 000 - 2 200 000 Kč 4 000 Kč/m2
První vzorek je umístěn také na okraji města Jeseník v rekreační lokalitě, je umístěn v zástavbě rodinných domů, dům je lépe technicky vybaven,po celkové rekonstrukci, má lepší zázemí, je zde cca 10 000 m2 pozemků, z nichž je cca 4000 m2 určeno k zastavění, zbývající pozemky byly zemědělské. Část domu, která měla samostatný vchod také sloužila k ubytování v soukromí. Druhý a třetí vzorek jsou rekreační chalupy v rekreačních obcích okresu Jeseník, sloužily k trvalému bydlení, k rekreaci či letnímu bydlení, jedná se přibližně srovnatelně vybavené domy. Obdobné nemovitosti o větších podlahových plochá se hůře prodávají (oceňovaná nemovitost má nadstandardní velikost podl. ploch), kupující na tomto segmentu trhu spíše vyhledávají menší objekty, u nichž je méně ekonomicky náročný provoz a údržba. Z těchto důvodů bylo přikročeno k dolní hranici výše uvedeného cenového rozpětí. Vypracoval Licence číslo 0188
Trsťan Ivo Sokola Tůmy 1289 790 01 Jeseník
podpis
-6-
Fotodokumentace
Pohled jihovýchodní
Pohled jihozápadní
Pohled severovýchodní
Dřevěná kolna nä parc.č. 453
Příjezdová komunikace parc.č. 1481, k.ú. Bukovice u Jeseníka
Letní foto
-7-
Fotodokumentace
Jídelna v I.NP
Vstupní chodba v I. NP
Kuchyně v I. NP
Bar v I. NP
Obývací pokoj v I. NP
Posezení u baru v I. NP
-8-
Fotodokumentace
Sociální zařízení v I. NP
Pisoáry v I. NP
WC ženy v I. NP
Wellnes v přístavbě I. NP
Wellnes v přístavbě I. NP
Kotelbna v suterénu
-9-
Fotodokumentace
Schodiště do I. podkroví
Pokoj v I. podkroví
Pokoj v I. podkroví
Schodiště do II. podkroví
Pokoj v II. podkroví
Sprcha a WC v II. podkroví
- 10 -
Fotodokumentace - mapy
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
