ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 975/154/2015 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Pozemek p.č. 639 se stavbou RD čp. 421 a pozemek p.č. 640, vše v k.ú. Doksy u Máchova Jezera, obci Dosky, zapsané na LV č. 1644, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Doksy, k.ú. Doksy u Máchova jezera Adresa nemovité věci: Erbenova 421, 472 01 Doksy OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 131 EX 2602/14-55 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Za přítomnosti: znalce Počet stran: 20 stran
V Trutnově, dne 25.8.2015
3 160 000 Kč 17.8.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 6
Ing. Michal Danielis
17.8.2015 Počet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu nemovitostí: 1. nemovitostí povinné a jejich součásti 2. určit a ocenit příslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádřit se k výhodám z věcného břemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 1644 ze dne 4.8.2015 2. Kopie KM a PM pořízená dálkovým přístupem 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 17.8.2015. Povinná Vinšová Šárka byla pozvána doporučeným dopisem na místní šetření, který byl vhozen 10.8.2015 do schránky. Vlastník nemovitosti zpřístupnil a odpověděl znalci na otázky, přítomen byl dále její otec a přítel. 5. Fotodokumentace pořízená znalcem 6. Povodňová zpráva www.cap.cz 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery www.cap.cz, www.risy.cz a www.wikipedia.cz 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131 EX 2602/14-55 9. Odhad č. 13/11/300 pro potřeby ČSOB ze dne 18.9.2011 Místopis Doksy jsou město v jižní části okresu Česká Lípa, v Libereckém kraji. Leží na břehu Máchova jezera u silničního tahu I/38 mezi Mladou Boleslaví a Českou Lípou a železniční tratě 080. Město se skládá z osmi částí, které leží na dvou nesousedících územích. První z nich tvoří části Doksy, Břehyně, Kruh, Obora, Staré Splavy, Zbyny a Žďár. Druhou pak Vojetín. Obcí prochází silnice I/38. V obci se rovněž nachází autobusové nádraží, ze kterého odjíždějí autobusy do celé přilehlé -2-
oblasti i do vzdálenějších destinací (např. Praha). Doksy leží v integrovaném dopravním systému Libereckého kraje IDOL. Po Máchově jezeře je provozována pravidelná i výletní lodní doprava[12]. V letním období je mezi Doksy a Starými Splavy v provozu výletní vláček.
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenční nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
ý bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ý / ¨ voda ý / ¨ kanalizace ý / ¨ plyn Přípojky: ý / ¨ elektro ý telefon veř / vl.
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ¨ MHD ý železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD ý zpevněná komunikace¨ nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 655/1 Město Doksy, náměstí Republiky 193, 47201 Doksy
ý autobus ý silnice II.,III.tř
Celkový popis Pozemek s rodinným domem, se nachází v okrajové části města Doksy, situovaný v okolní zástavbě obdobných samostatně stojících RD, v blízkosti autobusové a vlakové zastávky, přístupný z ulice Erbenova, z veřejné zpevněné komunikace, na pozemku p.č. 655/1 ve vlastnictví obce. Oceňované nemovitosti jsou situované cca. 1,4 km od centra města a jeho občanské vybavenosti (městský úřad, FÚ, pošta, MŠ, ZŠ, SOU, domov důchodců, zdravotní středisko, lékárna, kino, zoopark obchod, restaurační zařízení) a cca 200 m od autobusové zastávky a vlakové zastávky, nemovitosti jsou vzdáleny cca. 19 km od komplexní občanské vybavenosti města Česká Lípa. Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou ve stabilizovaném území na okraji rezidenční zástavby, cca 500m od vodní hladiny Máchova jezera, vhodnou k trvalému bydlení nebo rekreaci. Vybudována na rovinatém pozemku. Území je kompletně zainvestované, možnost napojení na NN, VK, VV a plyn. Podezření na staré zátěže neexistuje.
-3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ¨ Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém ¨ Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: Vlastnické právo Vinšová Šárka, Erbenova 421, 47201 Doksy Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Vinšová Šárka Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Česká Lípa Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 25.08.2015 11:20:34.
Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, nemovitosti užívá povinná.
-4-
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Doksy u Máchova jezera: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 810,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,95 0,85 0,80 1,00 0,95 0,98
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 487,16 Kč/m2
Výpočet hodnoty pozemků Pozemky ve FC Pozemek p.č. 639 o výměře 355 m2 je z části zastavěn stavbou RD č.p. 421 a garáží, zbylá část pozemku je nádvořím a pozemek p.č. 640 o výměře 522 m2 je zahradou. Území je kompletně zainvestováno (NN, VV, VK a plyn), obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání je v souladu s právním stavem. Pozemek je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 655/1. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,920 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,920 * 1,000 * 0,990 = 0,911 -5-
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 487,16 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 639 640
Pozemky ve FC - zjištěná cena
Výměra [m2] 355,00 522,00 877,00
Index 0,911
Jedn. cena [Kč/m2] 443,80 443,80 2
m
=
-6-
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 443,80 Cena [Kč] 157 549,231 663,60 389 212,60
389 212,60 Kč
Výpočet věcné hodnoty stavby Stavba RD čp. 556 Věcná hodnota dle THU Stavba RD je zděná, z části podsklepená se 2. NP - půlštokem pod sedlovou střechou s krytinou z imitace tašek (poplastovaný plech) s navazující stavbou zděné garáže s plochou střechou s asfaltovou krytinou. Venkovní fasáda je s vápenná dvouvrstvá, bez obkladu, z části zateplená (2. NP - půlštok). Klempířské konstrukce z pozinkového plechu, okna plastová izolační, dveře dřevěné hladké plné, nebo z části prosklené. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, podlahy v obytných místnostech s keramickou dlažbou nebo lamino, v ostatních místnostech dlažba, schody teraco. Kuchyně v přízemí i patře vybaveny jednoduchou kuchyňskou linkou se spotřebiči - nejsou vestavěné, koupelna s keramickými obklady vybavena vanou, splachovací WC. Vytápění ústřední kotlem na TP, ohřev TUV el. bojlerem. Stavba obsahuje 2 byty o velikosti 4+1, v suterénu sklepy. Dispoziční řešení: 1. PP - chodba, 2xsklep 1. NP - schodiště, kuchyně, 4x pokoj, koupelna s WC, 2. NP - koupelna s WC, chodba, kuchyně, 4x pokoj, Stavba byla postavena cca v roce 1937, do dnešní podoby upravena částečnou revitalizací provedenou v r. 2011 - výměna oken za plastová, nedokončené zateplení části fasády, výměna střešní krytiny (špatný materiál) + nekvalitně provedená částečná modernizace v interiéru, nové oplocení v uliční části (zděná podezdívka s dřevěnými výplněmi). Příslušenstvím domu je vedlejší stavba zděné garáže s plochou střechou, dále venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí NN, VV, VK a plynu v dřevěném oplocení na betonové podezdívce s bránou a brankou, zpevněné plochy okolo RD. St. tech. stav je průměrný, po částečné revitalizaci a modernizaci interiéru, který nemá vliv na zhodnocení (kromě oplocení a oken). Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 31,68 m2 2,40 m
Název 1. PP Výčet místností: chodba sklep sklep Užitná plocha celkem:
4,28 m2 4,80 m2 4,80 m2
0,50 0,50 0,50
2,14 m2 2,40 m2 2,40 m2 6,94 m2
130,73 m2
1. NP Výčet místností: zádveří chodba schodiště kuchyně pokoj pokoj pokoj
2,77 m2 12,24 m2 7,15 m2 15,20 m2 16,10 m2 13,19 m2 16,40 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 -7-
2,77 m2 12,24 m2 7,15 m2 15,20 m2 16,10 m2 13,19 m2 16,40 m2
2,30 m
pokoj koupelna s WC Užitná plocha celkem: 2. NP - půlštok Výčet místností: koupelna s WC chodba kuchyně pokoj pokoj pokoj pokoj Užitná plocha celkem:
11,13 m2 6,49 m2
1,00 1,00
11,13 m2 6,49 m2 100,67 m2
126,77 m2 6,49 m2 7,76 m2 11,32 m2 17,13 m2 17,56 m2 17,26 m2 17,72 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
6,49 m2 7,76 m2 11,32 m2 17,13 m2 17,56 m2 17,26 m2 17,72 m2 95,24 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor s.s. (31,68)*(2,50) v.s. (130,73)*(4,60) zastř. (126,77)*(2,70)/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
= = = Typ
s.s. v.s. zastř. Obestavěný prostor - celkem: Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody
2,50 m
Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm polospalné a nespalné krov dřevěný, vázaný poplastovaný hliníkový plech vícevrstvé vápenné, štukové vápenné dvouvrstvé omítky, části zateplena chybí běžné keramické obklady teracové hladké plné dveře plastová s izolačním dvojsklem keramická dlažba, lamino keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda -8-
[m3] 79,20 m3 601,36 m3 171,14 m3 Obestavěný prostor 79,20 m3 601,36 m3 171,14 m3 851,70 m3
20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
bojler zemní plyn plastové potrubí jednoduchá kuchyňská linka umyvadlo, vana, WC splachovací rozvod antén
[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 131 203 851,70 4 826 100,00 4 826 4 110 292
roků roků % [Kč]
72 78 35,50 2 651 138
2
-9-
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
202,85 m2 851,70 m3 130,73 m2 877,00 m2
Popis oceňované nemovité věci Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase v závislosti na skutečně dosažené (známé) prodejní ceny či diskontované nabídkové ceně za obdobný typ nemovitosti - Stavba RD po částečné revitalizaci, s dvěma byty v průměrném stavu, s přiměřeným pozemkem, situovaná v okrajové části města, v lokalitě s rozšířenou občanskou vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a obslužností. Srovnatelné nemovité věci Název: RD 2 BJ RD se zahradou 1273 m2 v Doksech u Máchova jezera. V přízemí byt 3 + kk , koupelna s vanou a toaletou. Velký obytný prostor 50 m2 se stylovou, kompletně vybavenou kuchyní ( myčka, lednička) a krbovými kamny. V podkroví apartmán/byt 3 + 1 , koupelna se sprchovým koutem a toaletou. V obývacím pokoji krbová kamna. Dále je v podkroví půdní prostor s přípravou na koupelnu. Objekt je vytápěn novým plynovým kotlem Vaillant. Dům má velkou garáž 80 m2 až pro 6 aut a na zahradě dva dřevěné domky na zahradní techniku a nářadí. Vedle domu je posezení s venkovním krbem a udírnou. Celková cena: 2 987 000 Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 150 m2 Užitná plocha: 200 m2 Plocha pozemku: 1273 m2 Lokalita Luční, Doksy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00
Užitná plocha 200,00 m2
Výměra pozemku. 1 273 m2
- 10 -
Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,77 11 469 Celková cena Jednotková cena 2 987 000 Kč 14 935 Kč/m2
Název: RD RD v rekreační oblasti Máchova kraje, v Doksech. V přízemí se nachází obývací pokoj a kuchyň s kachlovými kamny (z nich jsou rozvody tepla i do 1. patra), pokoj a prádelna. Po dřevěných schodech vyjdeme do 1. patra, kde jsou čtyři pokoje, WC a sprcha. Další velké prostory skýtá půda. Celý dům je podsklepený, jsou zde tři místnosti menší, jedna větší s krbem a posezením. Na upravené zahradě za domem je zastřešené posezení s grilem a samostatný zahradní domek s obývacím pokojem, kuchyňskou a sociálním zařízením. Před domem je zastřešené stání pro auto.Topení je řešeno kromě kachlových kamen i plynovým ústředním topením. Celková cena: 3 899 000 Kč Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 138 m2 Užitná plocha: 180 m2 Plocha pozemku: 1141 m2 Plocha zahrady: 1141 m2 Lokalita Doksy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00
Užitná plocha 180,00 m2
Výměra pozemku. 1 141 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,76 16 456 Celková cena Jednotková cena 3 899 000 Kč 21 661 Kč/m2
Název: RD rodinný dům v Doksech u Máchova jezera. Patrový dům se nachází v klidné vilové čtvrti. Dům má vlastní oplocenou zahradu, vjezd se širokým prostranstvím před vchodem do domu. Dispozičně je dům 6+1, zachovalý a udržovaný. Na zahradě je pergola s posezením, dvě zařízené garsonky s možností podnikání. Celková cena: 2 955 000 Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 115 m2 Užitná plocha: 130 m2 Plocha pozemku: 949 m2 Lokalita Husova, Doksy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,01 K5 Celkový stav 1,04 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový - 11 -
Upravená j. cena
Užitná plocha 130,00 m2
Výměra pozemku. 949 m2
Kč/m2 koef. KC 0,87 19 867 Celková cena Jednotková cena 2 955 000 Kč 22 731 Kč/m2
Název: RD po modernizaci rodinný dům ve Starých Splavech, ul. Zátiší, 600 m od Máchova jezera, klidová zóna. Pozemek celkem 1276 m2, na pozemku stojí vedlejší stavba vejminku s garsonierou, dále zděná garáž a přístřešek. Jedná se o RD, ve vyvýšeném přízemí je bytová jednotka 3+1, v patře 4+kk, navazuje menší podkroví (lze dobudovat dva malé pokoje), každý z bytů má samostatný plynovým kotel a svůj vchod. Dům je podsklepený, suchý, připojený na elektro, vodu, plyn, kanalizaci, telefon, vlastní studna, velmi dobrý technický stav. Celková cena: 4 500 000 Kč za nemovitost, Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 210 m2 Plocha pozemku: 1276 m2 Lokalita Zátiší, Staré Splavy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,72 15 474 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 210,00 m 1 276 m 4 500 000 Kč 21 429 Kč/m2 Název: RD po modernizaci RD v Máchově kraji v Bezdědicích nedaleko hradu Bezděz. Zastavěná plocha 167m2. Dům je po rozsáhlé modernizaci. V přízemí se nachází kuchyň,obývací pokoj s terasou, koupelna a WC. V patře další pokoj,ložnice a druhé WC. Plovoucí podlahy,plastová okna,nová elektřina,vytápění elektrickým kotlem,možnost topení i krbovými kamny,které jsou v obývacím pokoji .Nové rozvody vody,voda obecní. Nová střecha.Na zahradě je vyhřívaný bazén. Celková cena: 2 800 000 Kč za nemovitost, Stavba: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 147 m2 Užitná plocha: 160 m2 Plocha pozemku: 326 m2 Sklep: 15 m2 Lokalita Bělá pod Bezdězem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,03 K4 Provedení a vybavení 0,99 - 12 -
K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
Užitná plocha 160,00 m2
0,96 1,05 1,00
Výměra pozemku. 326 m2
Upravená j. cena Celkový Kč/m2 koef. KC 0,84 14 678 Celková cena Jednotková cena 2 800 000 Kč 17 500 Kč/m2
Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Tato porovnávací hodnota přímou metodou se pohybuje v intervalu od 11 000,-Kč do 19000,Kč/m2. Indikuji srovnatelnou hodnotu při střední úrovni intervalu. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 11 469 Kč/m2 Průměrná jednotková porovnávací cena 15 589 Kč/m2 Maximální jednotková porovnávací cena 19 867 Kč/m2 Stanovená jednotková porovnávací cena 15 589 Kč/m2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 202,85 m2 Výsledná porovnávací hodnota 3 162 229 Kč
- 13 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku
3 162 229 Kč 0 Kč 3 040 351 Kč 389 213 Kč
Obvyklá cena 3 160 000 Kč slovy: Třimilionyjednostošedesáttisíc Kč
Komentář ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenčním staveb použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými RD s pozemky v lokalitě, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Stavba RD po částečné revitalizaci (plastová okna, nová krytina, částečné zateplení), s dvěma byty o velikosti 4+1, v průměrné stavu před dokončením revitalizace, s přiměřeným pozemkem, situovaná v okrajové části města, v lokalitě s rozšířenou občanskou vybavenosti, s dobrou dopravní dostupností a obslužností, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota
3 162 229,-Kč
Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na LV č. 1644 zaokrouhleno 1. nemovitosti povinného a jejich přísl. 3 160 000,-Kč 2. příslušenství uvedených nemovitostí - Příslušenstvím domu je vedlejší stavba zděné garáže s plochou střechou, dále venkovní úpravy spočívající v přípojkách sítí NN, VV, VK a plynu v dřevěném oplocení na betonové podezdívce s bránou a brankou a zanedbatelné zpevněné plochy okolo RD - zahrnuto v ceně 0,-
3. věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištěna 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištěno 0,-
- 14 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí povinné - Pozemku p.č. 639 se stavbou RD čp. 421 a pozemek p.č. 640, vše v k.ú. Doksy u Máchova Jezera, obci Dosky, zapsané na LV č. 1644, vedené u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Česká Lípa ; se zohledněním práv a závad
ve výši 3 160 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle § 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů).
V Trutnově 25.8.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 975/154/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 154.
- 15 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1644 ze dne 4.8.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz
- 16 -
počet stran A4 příloze 1 1 2 1 1 0
Snímek katastrální mapy
- 17 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 18 -
- 19 -
Mapa oblasti
- 20 -
