2015

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5618-28/2015 o obvyklé ceně nemovité věci – pozemku p.č.25/27 v katastrálním území Rozvadov (kód:742643), obec Rozvadov, okres Tachov

Objednavatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Usnul, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10

Účel posudku:

Určení obvyklé ceny – 003 EX 4038/05-68

Oceňovací vyhláška:

Odhad obvyklé ceny je proveden s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od 1.10.2014.

Oceněno ke dni:

25. února 2015

Posudek vypracoval:

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle

Posudek byl vypracován v 3 vyhotoveních. 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran a přílohy. V Praze, dne 28. března 2015

Znalecký posudek č.5618-28/2015

ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.)

METODY URČENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. - metoda výnosová - vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. - metoda srovnávací - vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z jiné funkčně související věci. Pro tento konkrétní případ, kdy předmětem ocenění je pozemek, nelze uplatnit metodu nákladového ocenění. S ohledem na charakter nemovité věci nelze uplatnit ani metodu výnosovou. Vzhledem k tomu, že s daným typem nemovitých věcí se běžně obchoduje, nemovitá věc je hodnocena srovnávací metodou. Obvyklá cena je dále stanovena s přihlédnutím k ceně stanovené podle oceňovací vyhlášky, tedy k ceně zjištěné. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.303/2013 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při určení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro určení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro určení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude stanovena se znalostí nabídkových cen porovnatelných nemovitých věcí.

-2-


NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nalézá v katastrálním území Rozvadov (kód: 742643), obec Rozvadov. Pozemek se nalézá v jižní části obce Rozvadov, přístupný je z místní nezpevněné komunikace, nachází se jižně od souvislé zástavby rodinných domů. Sousedí převážně s pozemky srovnatelného typu. Dopravní dostupnost obce je dobrá, obcí prochází silniční komunikace II. třídy č.605, která spojuje obec s hraničním přechodem se SRN, nacházející se cca 2,5 km západním směrem. Na jih od obce je dálnice č.D5, která je hlavní spojnicí na trase Praha – Plzeň – hraniční přechod Rozvadov. Hlavní město Praha je vzdáleno cca 150 km východně, krajské město Plzeň je situováno na východ od obce cca 65 km a okresní město Tachov se nalézá přibližně 20 km severně. Hromadná dopravní obsluha je v obci zastoupena autobusovou dopravou s přímými spoji na Tachov, Bor, aj. Dle Malého lexikonu obcí žije v obci Rozvadov 750 stálých obyvatel. V obci se nalézá omezený sortiment služeb občanské vybavenosti. Rozvadov je obcí, která se nalézá ve správním obvodu obce Tachov, obce s rozšířenou působností. Pověřený obecní úřad je v Boru. Nemovitou věc tvoří pozemek p.č.25/27.

2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce č. 003 EX 4038/05-68 ze dne 6.11.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Rozvadov (kód:742643), obec Rozvadov, list vlastnictví č.606, vyhotovený dálkovým přístupem dne 6.11.2014 Mapa geografického systému ČUZK – katastrální území Rozvadov (kód: 742643) Místní šetření se zaměřením současného stavu dne 25.2.2015. Územní plán obce Rozvadov. Údaje zjištěné na místě a na místně příslušných úřadech.

3. Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovité věci na listu vlastnictví č.606 pro katastrální území Rozvadov (kód: 742643), obec Rozvadov zapsáni: SJM Zdeněk Šesták, identifikátor: 751226/1999 a Kristina Šestáková, identifikátor: 785801/5189 č.p.166 348 06 Rozvadov

4. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí Mapa geografického systému Mapa širších souvislostí Mapa ortofoto Příklady porovnatelných nemovitých věcí

-3-


5. Předmětem ocenění jsou 1) Pozemek p.č.25/27

*** Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. ***

-4-


POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Pozemek p.č.25/27 Oceněno podle § 9 vyhlášky. 1.1 Popis Pozemek p.č.25/27, orná půda, výměra 988 m2, BPEJ 83424, katastrální území Rozvadov (kód: 742643), obec Rozvadov. Pozemku je dle územního plánu v zastavitelné zóně, tak je i oceněn. 1.2 Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ui

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Velikost obce podle počtu obyvatel 501 - 1000 2. Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce V ostatních případech 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Železniční, nebo autobusová zastávka 6. Občanská vybavenost v obci Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)

4

0.65

4

0.60

5

0.80

1

1.00

3

0.90

4

0.90

_______________________________________________________________________________________________________________

Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = 0.253

0.253

1.3 Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Oi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů

2

0.00

4

0.00

3

0.00

1

0.00

1

0.00

2

0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem Io = 1 + SUMA(Oi) = 1 + 0.00 = 1.000

0.00 -5-

Znalecký posudek č.5618-28/2015 1.4 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Ti

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Vlivy zvyšující cenu 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

3

0.04

5

0.00

2

0.00

2

0.00

3

0.20

4

1.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = (1 + 0.24) x 1 = 1.240

0.24

1.5 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) _______________________________________________________________________________________________________________

Hodnocený znak

Pásmo

Hodnota Pi

_______________________________________________________________________________________________________________

1. Druh a účel užití stavby 1 Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP 1 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci 3 Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě v obci 1 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku 2 V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku 4 Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava 2 Zastávka od 201 do 1000 m, MHD - špatná dostupnost centra obce 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti 2 Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo 2 Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost 2 Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené 2 Bez dalších vlivů

1.01 0.03 -0.01 0.00 -0.02 -0.03 -0.01 0.00 0.00 0.00 0.00

_______________________________________________________________________________________________________________

Celkem * * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = (1 + -0.04) x 1.01 = 0.970

-6-

-0.04

Znalecký posudek č.5618-28/2015 1.6 Výpočet ceny pozemku (§ 9 vyhlášky) _______________________________________________________________________________________________________________

Základní cena za m2 stavebního pozemku ZC = ZCv x Iu = 910 Kč x 0.253 = 230.23 Kč Index cenového porovnání I = Io x It x Ip = 1.000 x 1.240 x 0.970 Koeficient pozemku určeného k zastavění

= Kč

230,23 x 1.2030 x 0.3000

_________________________________________

Cena upravená uvedenými koeficienty Cena za celou výměru 988.00 m2

= Kč = Kč

83,09 82.092,93

_______________________________________________________________________________________________________________

Pozemek p.č.25/27

Cena celkem Kč

82.093,-

_______________________________________________________________________________________________________________

CENA ZJIŠTĚNÁ – REKAPITULACE 1) Pozemek p.č.25/27

Kč

82.093,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Zjištěná výsledná cena Po zaokrouhlení podle § 50 vyhlášky

Kč Kč

82.093,82.090,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-7-


METODA SROVNÁVACÍ Nemovitá věc – pozemek p.č.25/27 o výměra 988 m2 v katastrálním území Rozvadov (kód: 742643), obec Rozvadov. Pozemek v katastru nemovitostí vedený jako orná půda, nachází se v intravilánu obce. V územně plánovací dokumentaci je veden jako zastavitelný rodinnou výstavbou. Základní podmínkou pro použití této metody je výskyt dostatečného množství obdobných nemovitých věcí, které disponují srovnatelnou charakteristikou – především se jedná o srovnatelný typ nemovité věci a lokalitu. Cena standardních nemovitých věcí je stanovena porovnáním s obdobnými (srovnávacími) nemovitými věcmi. K vyjádření odlišností kvalitativního charakteru oceňované a srovnávací nemovité věci je užito indexu porovnávací nemovité věci, pomocí kterého je stanovena jednotková tržní cena srovnávací nemovité věci. Podobný postup je uplatněn v případě vyjádření odlišností standardní a oceňované nemovité věci, a stanovení jednotkové tržní ceny oceňované nemovité věci, ty jsou stanoveny pomocí indexu oceňované nemovité věci. V tomto případě jsou za standardní nemovité věci považovány pozemky, které jsou lokalizovány v obci Rozvadov a okolí, jsou dobře dostupné, napojeny na vodu a elektro, neoploceny, či oplocení bez vlivu na cenu, rovinné, přístupné z nezpevněné cesty, bez dalších vlivů na cenu. Jednotkou je zde metr čtvereční užitné plochy. Srovnávací objekty byly částečně převzaty z databáze znalce a doplněny z nabídek realitních kanceláří. Znalec se při výběru srovnávacích objektů soustředil zejména na lokalitu, dopravní obslužnost, IS, využití pozemku, oplocení, svažitost terénu, přístupovou cestu a další vlivy. Informace o všech porovnávacích objektech v databázi jsou vztaženy k datu ocenění. Databáze srovnávaných objektů obsahuje celkem 5 objektů, u nichž jsou známy jejich potřebné parametry a nabídkové ceny. Nabídkové ceny jsou sníženy o koeficient redukce ceny (KRC), který započítává do inzerovaných cen průměrné ponížení cen ze strany inzerenta a jiné slevy, které nejsou z inzerátů patrné.

Jednotková cena [Kč/m2]

k1

Lokalita

k2

0,9

465 885

1 015

459,00

1,05

Lom u Tachova

1,00

2

451 772

0,9

406 595

2 131

190,80

0,95

3

383 000

0,9

344 700

1 840

187,34

0,95

4

315 596

0,9

284 036

1 028

276,30

1,00

Rozvadov

1,00

5

300 000

0,9

270 000

1 000

270,00

0,95

Benešovice, Tachov

1,00

Přimda, Tachov RozvadovSvatá Kateřina, Tachov

-8-

0,95 1,00

dobře dostupný, HD v dosahu obtížněji dostupný dobře dostupný, HD v dosahu dobře dostupný, HD v dosahu dobře dostupný, HD v dosahu

Inženýrské sítě

Plocha [m2]

517 650

k3

Cena po redukci na pramen ceny [Kč]

1

Dopravní obslužnost

KRC

i Nabídková cena nemovitosti [Kč]

1. Výpočet jednotkového ceny dosažitelné srovnávací metodou

1,05

elektro, voda, kanalizace nebo plyn

0,95

elektro/dostupné

1,05


1,10

elektro, voda, kanalizace a plyn

1,05


3

1,00

stavební

1,00

4

1,00

stavební

1,00

5

1,00

stavební

1,00

1,00

rovinný

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

1,16 395,69

0,90

svažitý

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

0,73 261,37

1,00

rovinný

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

1,05 178,42

1,00

rovinný

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

1,16 238,19

0,95

mírně svažitý

1,05

zpevněná

1,00

bez vlivu

1,00 270,00

2. Oceňovaná jednotková cena Užitná plocha [m2]

988,00 Koeficienty odlišnosti

Lokalita

Rozvadov, Tachov

k1

1,00

Dopravní obslužnost

dobře dostupný, HD v dosahu

k2

1,00

Inženýrské sítě

elektro/dostupné

k3

0,95

Využitelnost pozemku

stavební

k4

1,00

Oplocení

neoplocený/bez vlivu

k5

1,00

Svažitost terénu

rovinný

k6

1,00

Přístupová cesta

nezpevněná

k7

1,00

Další vlivy - jinde nezahrnuté

bez vlivu

k8

1,00

Index odlišnosti oceňovaného objektu IO

0,95

Jednotková tržní cena oceňovaného objektu JTCO [Kč/m2] Celková srovnávací cena

255,29 252 229,98

_______________________________________________________________________________________________________________

Výsledná cena – metoda srovnávací

Cena celkem Kč

252.230,-

_______________________________________________________________________________________________________________

-9-

JTCO

1,00

IS

rekreační

Další vlivy jinde nezahrnuté

0,90

k8

2

neoplocený/bez vlivu neoplocený/bez vlivu neoplocený/bez vlivu neoplocený/bez vlivu neoplocený/bez vlivu

Přístupová cesta

1,00

k7

k5

stavební

Svažitost terénu

Využitelnos t pozemku

1,00

k6

k4

1

Oplocení

i



REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je nemovitá věc – pozemek dle územního plánu v zastavitelné zóně. Pozitivní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Dobrá dostupnost lokality i obce Negativní faktory ovlivňující obvyklou cenu nemovité věci: - Rozkolísaný trh s nemovitými věcmi stejné charakteristiky - Zřetelný převis nabídky nemovitých věcí v lokalitě Pro tento konkrétní případ je cena určená - na základě porovnávacího způsobu jako cena zjištěná, vypočtena podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů - metodou srovnávací, kdy jsou porovnány nemovité věci se stejnou charakteristikou 1) Cena zjištěná 2) Cena – metoda srovnávací

Kč Kč

82.090,252.230,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovité věci – pozemku p.č.25/27 v katastrálním území Rozvadov (kód:742643), obec Rozvadov, okres Tachov je:

250 000,- Kč Slovy: dvě stě padesát tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitých věcí předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: -

riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů existuje pozemek je v zastavitelném území, bez rizika na nemovité věci vázne předkupní právo ve prospěch obce Rozvadov, předkupní právo je zřízeno v roce 2014 a je na dobu 10ti let. nemovitá věc se nenalézá v oblasti s výskytem přírodních katastrof v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské, předkupní právo)

- 10 -

Znalecký posudek č.5618-28/2015 Úkoly pro znalce: 1. Cena zjištěná dle platné oceňovací vyhlášky: 82.090,- Kč. 2. Na nemovité věci vázne předkupní právo, které nemá vliv na cenu obvyklou. 3. Na nemovité věci vázne předkupní právo, které prodejem z dražby nezanikne. 4. Nemovitá věc, nebo kterákoliv její část, není kulturní památkou ve smyslu ustanovení §13 zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči. 5. Cena obvyklá oceňované nemovité věci je 250.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 28. března 2015

.................... vypracoval

- 11 -


ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5618-28/2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 – Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: [email protected]

- 12 -

2015

Recommend Documents