2015

Ing. Mária KUBIŠOVÁ Znalec v odbore Stavebníctvo - Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností evidenčné číslo: 914950 M. Bela 2393/1, 960 01 Zvolen č. tel.: 0908 512 923; e-mail: [email protected] Zadávateľ:

Prvá aukčná, s.r.o. SNP 74/28 960 01 Zvolen

Číslo spisu (objednávky): Ústna objednávka zo dňa 02.03.2015

ZNALECKÝ POSUDOK znalecký úkon číslo: 14/2015 Vo veci

ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY

Nebytová budova s príslušenstvom súpisné číslo 1668 na parcele C-KN č. 308; Hviezdoslavovo námestie orientačné číslo 37, Dolný Kubín; Pozemok parcela C-KN č. 308; katastrálne územie Dolný Kubín, obec Dolný Kubín, okres Dolný Kubín

Počet strán (z toho príloh): Počet odovzdaných vyhotovení: Archív znalca:

44 strán formátu A4 (20 strán formátu A4) 4 exempláre 1 exemplár Výtlačok číslo:

1 Vo Zvolene 22.08.2015

Znalec: Ing. Mária KUBIŠOVÁ

Znalecký úkon č. 14/2015

I. ÚVODNA ČASŤ 1. ÚLOHA ZNALCA

Odhad hodnoty nehnuteľností - Stanovenie všeobecnej hodnoty - Nebytová budova s príslušenstvom súpisné číslo 1668 na parcele Č-KN č. 308; Hviezdoslavovo námestie orientačné číslo 37, Dolný Kubín; Pozemok parcela C-KN č. 308; katastrálne územie Dolný Kubín, obec Dolný Kubín, okres Dolný Kubín.

2. ÚČEL ZNALECKÉHO ÚKONU

Účely zákona číslo 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov.

3. ROZHODUJÚCE DÁTUMY

Dátum vyžiadania znaleckého úkonu, dátum uznesenia, objednávky: Dátum miestneho šetrenia: Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje - posudzuje:

02.03.2015. 10.03.2015. 10.03.2015. 10.03.2015.

4. PODKLADY NA VYPRACOVANIE ZNALECKÉHO ÚKONU

4.1 POSKYŤNÚŤÉ ZADÁVAŤEĽOM 1. Ústna objednávka zo dňa 02.03.2015. 2. Projektová dokumentácia (vybrané časti): Prestavba podkrovia Hviezdoslavovo n. č. 37; S ateliér Ing. Václav First, Hviezdoslavovo nám., Dolný Kubín, Zodp. projektant: Ing. Václav First, Dátum: 11/2002. 3. Projektová dokumentácia (vybrané časti): Dom č. 37 Hviezdoslavovo námestie; S ateliér, Radlinského 29, Dolný Kubín; Zodp. projektant: Ing. V. First; Dátum: 02/2007. 4. Projektová dokumentácia (vybrané časti): Prestavba podkrovia Hviezdoslavovo n. č. 37 Zmena č. 1; S ateliér Ing. Václav First, Hviezdoslavovo nám., Dolný Kubín, Zodp. projektant: Ing. Václav First, Dátum: 04/2003. 5. Potvrdenie veku stavby, Vydalo: Mesto Dolný Kubín, odd. VAaŽP. 6. Rozhodnutie - dodatočné povolenie stavby "Prestavba domu č. 37", Číslo: 2003/02843/341 ŤS1/A10, Vybavuje: Ing. Kvačkajová, zo dňa 29.09.2003; vydalo: Mesto Dolný Kubín, Hviezdoslavovo nám. 1651/2, 026 01 Dolný Kubín. 4.2 ZÍSKANÉ ZNALČOM 1. Obhliadka nehnuteľnosti spojená so zameraním skutkového stavu a vyhotovením fotodokumentácie. 2. Výpis z katastra nehnuteľností, Výpis z Listu vlastníctva číslo 174 , zo dňa 03.03.2015, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. 3. Informatívna kópia z katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava, zo dňa 03.03.2015. 4. Štúdium archívnych materiálov a dokumentov.

5. POUŽITÝ PRÁVNY PREDPIS

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky číslo 492/2004 Z. z. zo dňa 23.08.2004, o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov (ďalej len "Vyhláška").

6. ĎALŠIE POUŽITÉ PRÁVNE PREDPISY A LITERATÚRA  Zákon číslo 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov.

 Zákon číslo 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov.  Zákon číslo 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov.  Zákon číslo 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov.

 Vyhláška MS SR číslo 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch,

tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov, v znení neskorších predpisov.

Strana 2



 Vyhláška MS SR číslo 254/2010 Z. z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov.

 Opatrenie štatistického úradu Slovenskej republiky číslo 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb, zo dňa 03.04.2000.

 Indexy cien stavebných prác, materiálov a výrobkov spotrebovávaných v stavebníctve SR; Štatistický úrad SR.

 STN 73 4055/63 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov.  Vyparina M. a kol.: Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb; ŽÚ v Žiline, 2001.  Vyhláška úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (Katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov.

7. OSOBITNÉ POŽIADAVKY ZADÁVATEĽA Žiadne.

8. ZÁKLADNÉ POJMY  Všeobecná hodnota (VŠH) - je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je

       

znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) - je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Ťechnická hodnota (ŤH) - je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebovania. Ťechnický stav stavby (ŤS) - je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) - je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou. Opotrebenie stavby (O) - je percentuálne vyjadrenie opotrebenia stavby. Vek stavby (V) - je vek stavby v rokoch od začiatku užívania k termínu posúdenia/ohodnotenia. Zostatková životnosť stavby (Ť) - je predpokladaná doba ďalšej životnosti stavby v rokoch až do predpokladaného zániku stavby. Predpokladaná životnosť stavby (Z) - je predpokladaná (alebo stanovená) celková životnosť stavby v rokoch.

Pojem "Všeobecná hodnota (VŠH)" definovaný vyššie (podľa citovanej vyhlášky) je obsahovo totožný a zhodný s pojmom "cena obvyklá v mieste a čase konania dražby" definovanom v zákone o dobrovoľných dražbách (§ 12 Zákona č. 527/2002 Z. z. v platnom znení).

Strana 3



II. POSÚDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) VÝBER POUŽITEJ METÓDY Pre stanovenie všeobecnej hodnoty je aplikovaná príloha č. 3 Vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Podľa tejto vyhlášky sa všeobecná hodnota stavieb stanoví porovnávacou metódou, kombinovanou metódou (použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos formou prenájmu), alebo metódou polohovej diferenciácie. Metódu porovnávania je možné použiť na všetky typy nehnuteľností a stavieb (stavby, pozemky, byty, nebytové priestory a pod.), pokiaľ je získaný súbor objektov vhodný na porovnávanie. Porovnanie sa vykonáva na mernú jednotku (obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus a pod.) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Vzhľadom na skutočnosť, že nebolo možné získať vhodný súbor identifikovateľných objektov na porovnávanie, porovnávacia metóda nemohla byť v znaleckom posudku použitá. Kombinovaná metóda vychádza z váhového priemeru technickej a výnosovej hodnoty. Ťúto metódu na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností som v znaleckom posudku použila, nakoľko ohodnocovaná nehnuteľnosť je takého charakteru, že môže dosahovať primerané výnosy formou prenájmu. Na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností bola tiež použitá metóda polohovej diferenciácie, ktorej základom je transformácia technickej hodnoty stavby pomocou koeficientu polohovej diferenciácie na všeobecnú hodnotu stavby, ktorá by sa dosiahla pri predajoch rovnakých alebo porovnateľných nehnuteľností a stavieb v bežnom obchodnom styku k dátumu ohodnotenia. V znaleckom posudku som na stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti použila kombinovanú metódu a metódu polohovej diferenciácie. Ako vybranú metódu doporučujem metódu polohovej diferenciácie, pretože kombinovaná metóda síce reálnejšie vyjadruje návratnosť prípadných investícií, avšak pre niektoré roky ohodnocovaná nehnuteľnosť nie je schopná dosahovať výnos (vyplýva z výpočtu všeobecnej hodnoty použitím získaných vstupných údajov). Metóda polohovej diferenciácie najobjektívnejšie vystihuje všeobecnú hodnotu posudzovanej nehnuteľnosti. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽÚ v Žiline v roku 2001, ISBN 80-7100-827-3. Rozpočtový ukazovateľ stavby je stanovený v zmysle citovanej metodiky (po podlažiach) s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukčno-materiálovej charakteristiky, vplyvu vybavenosti, územného vplyvu a vývoja cien. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠÚ SR platných pre 4. štvrťrok 2014 - kcu = 2,255 - zverejnený na www.usi.sk.

b) VLASTNÍCKE A EVIDENČNÉ ÚDAJE List vlastníctva číslo: 174 Katastrálne územie: Dolný Kubín Obec: Dolný Kubín Okres: Dolný Kubín Miesto nehnuteľností: Hviezdoslavovo námestie súpisné číslo 1668, orientačné číslo 37, Dolný Kubín

Strana 4



Strana 5



c) ÚDAJE O OBHLIADKE A ZAMERANÍ PREDMETU POSÚDENIA Vlastná obhliadka ohodnocovanej nehnuteľnosti spojená so zameraním a vyhotovením fotodokumentácie bola vykonaná znalcom na tvári miesta dňa 10.03.2015, za prítomnosti zástupcu zadávateľa. Súčasťou tejto obhliadky bolo aj zistenie technického stavu ohodnocovanej nehnuteľnosti.

Strana 6



d) ÚDAJE O TECHNICKEJ DOKUMENTÁCII A JEJ POROVNANIE SO SKUTOČNOSŤOU Pre posúdenie definovanej nehnuteľnosti - nebytovej budovy, bola poskytnutá zadávateľom projektová dokumentácia (vybrané časti - viď prílohy znaleckého posudku). Rozmery podstatné pre ohodnotenie (posúdenie) boli zamerané (overené) pri obhliadke. Potvrdenie o veku stavby bolo poskytnuté zadávateľom znaleckého posudku (viď príloha znaleckého posudku - Potvrdenie veku stavby, Vydalo: Mesto Dolný Kubín, odd. VAaŽP). e) POROVNANIE ÚDAJOV KATASTRA NEHNUTEĽNOSTÍ SO SKUTOČNOSŤOU Pri obhliadke posudzovanej nehnuteľnosti nebol zistený žiadny nesúlad vlastníckych dokladov so skutočnosťou. f) VYMENOVANIE JEDNOTLIVÝCH POZEMKOV A STAVIEB, KTORÉ SÚ PREDMETOM OHODNOTENIA A POSÚDENIA 1. Nebytová budova súpisné číslo 1668 na parcele Č-KN č. 308, Hviezdoslavovo námestie, Dolný Kubín, Pozemky parcela Č-KN č. 308, 309/4, katastrálne územie Dolný Kubín, Obec Dolný Kubín, okres Dolný Kubín 2. Vodovodná prípojka - vedená po parcelu Č-KN č. 308 3. Vodomerná šachta na parcele Č-KN č. 308 4. Kanalizačná prípojka vedená po parcelu Č-KN č. 308 5. Kanalizačná šachta na trase kanalizačnej prípojky 6. Pozemok, LV č. 174 - parc. č. 308 (442 m2) g) VYMENOVANIE JEDNOTLIVÝCH POZEMKOV A STAVIEB, KTORÉ NIE SÚ PREDMETOM OHODNOTENIA A POSÚDENIA Nie sú.

2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTOVÉ A NEBYTOVÉ BUDOVY (HALY) 2.1.1 Nebytová budova súpisné číslo 1668 na parcele C-KN č. 308, Hviezdoslavovo námestie, Dolný Kubín, Pozemky parcela C-KN č. 308, 309/4, katastrálne územie Dolný Kubín, Obec Dolný Kubín, okres Dolný Kubín POPIS STAVBY Umiestnenie stavby Ohodnocovaná nebytová budova sa nachádza v centrálnej časti mesta Dolný Kubín, na Hviezdoslavovom námestí. Prevádzkový objekt bol postavený v roku 1820.Počas užívania stavby bolo realizovaných niekoľko rekonštrukcií, z toho posledná v roku 2004. Dispozičné riešenie Budova má dve nadzemné podlažia, prekrytá je valbovou strechou.  1. NP - bar so sociálnym zariadením, dve predajne, skladové priestory, kancelária a autodielňa.  2. NP - kancelárie, solárium, masážny salón a samostatný byt prístupný z pavlače.

Strana 7



Technické riešenie: Zvislé nosné konštrukcie tvoria múry z plných pálených tehál a kameňa hrúbky 550 až 750 mm, deliace priečky sú murované. Vodorovné konštrukcie stropov - 1. NP klenbový, 2. NP drevený s obojstranným záklopom. Podlahy - 1. NP keramická dlažba, 2. NP - keramická dlažba a laminátová plávajúca podlaha. Úpravy vnútorných povrchov - vápennocementové omietky plsťou hladené, keramický obklad je vyhotovený v sociálnych zariadeniach na 1. NP a na 2. NP v sociálnych zariadeniach, v kuchyni a v kúpeľni keramický obklad vane. Úpravy vonkajších povrchov - silikátové omietky na zateplenie, do výšky parapetu je sokel obložený umelým kameňom. Výplne otvorov: Výplne okien sú plastové okná zasklené izolačným dvojsklom s vertikálnymi žalúziami. Výplne dverí - 1. NP - vstupné dvere sú plastové, interiérové dvere sú dyhované osadené v obložkových zárubniach, 2. NP - dyhované dvere, v byte drevené rámové. Nebytová budova je napojená na verejný vodovod, kanalizáciu a elektroinštaláciu. Elektrická inštalácia: Svetelná a motorická - medené káble. Elektrický rozvádzač je s automatickým istením, v rozvádzači sú namontované podružné elektromery pre jednotlivé prevádzky. Objekt je vybavený bleskozvodom. Vykurovanie: Vykurovanie je ústredné, vykurovacie telesá sú oceľové panelové typ KORAD. Kotol ústredného vykurovania elektrický. Rozvody ústredného vykurovania sú medené. Rozvody studenej a teplej vody - pozinkované potrubie. Kanalizačné potrubie - plastové. Príprava TÚV: Príprava ŤÚV je zabezpečená zásobníkovým ohrievačom v kotolni. Ďalšie vybavenie objektu: 1. NP - WČ, pisoáre, umývadlá, v autodielni je vzduchotechnika a výsuvné vráta. 2. NP - WČ, umývadlá, pisoáre, plastová vaňa a sprchy, v kuchyni bytu je elektrický sporák s keramickou platňou, drezové umývadlo nerezové, v byte je krb s rozvodmi teplého vzduchu. Jednotlivé prevádzky sú vybavené zabezpečovacím zariadením. V čase obhliadky bola nebytová budova užívaná. Ťechnický stav nehnuteľnosti je primeraný veku a prevedeným rekonštrukčným prácam bez viditeľného poškodenia prvkov dlhodobej životnosti. Životnosť objektu stanovujem odhadom s ohľadom na konštrukčné vyhotovenie a súčasný technický stav - 150 rokov. Vzhľadom na výmenu niektorých prvkov krátkodobej životnosti, počítam opotrebenie Analytickou metódou. Detailnejší popis objektu a jeho existujúceho vybavenia je uvedený v hodnotení pri stanovení rozpočtového ukazovateľa.

OBSTAVANÝ PRIESTOR STAVBY Výpočet

Obstavaný priestor [m3]

Základy 32,60*13,60*0,40

177,34

Vrchná stavba 32,60*13,60*7,90

3 502,54

Zastrešenie 13,60*7,60*(24,90/2-5/6-5/6)+13,60*7,70*3,00/2+(7,70*11,60*3,20)/6

1 319,28

Obstavaný priestor stavby celkom

4 999,16

STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Zatriedenie stavby: JKSO: KS: Rozpočtový ukazovateľ: Koeficient konštrukcie:

budovy pre obchod a spoločné stravovanie - ostatné 1230 Budovy pre obchod a služby RU = 2 618 / 30,1260 = 86,90 €/m3 kK = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov)

Strana 8



Výpočet koeficientu vplyvu zastavanej plochy a konštrukčnej výšky objektu Podlažie

Číslo

Výpočet ZP

ZP [m2]

Repr.

Výpočet výšky (h)

h [m]

Nadzemné

1 32,60*13,60

443,36 Repr. 4,10

4,1

Nadzemné

2 32,60*13,60

443,36 Repr. 3,75

3,75

Priemerná zastavaná plocha: Priemerná výška podlaží:

(443,36 + 443,36) / 2 = 443,36 m2 (443,36 * 4,1 + 443,36 * 3,75) / (443,36 + 443,36) = 3,93 m

Koeficient vplyvu zastavanej plochy objektu: Koeficient vplyvu konštrukčnej výšky podlaží objektu:

kZP = 0,92 + (24 / 443,36) = 0,9741 kVP = 0,30 + (2,10 / 3,93) = 0,8344

Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo

Názov

Cenový podiel RU [%] cpi

Koef. štand. ksi

Úprava podielu cpi * ksi

Cenový podiel hodnotenej stavby [%]

Konštrukcie podľa RU 1

Základy vrát. zemných prác

6,00

2,00

12,00

9,99

2

Zvislé konštrukcie

15,00

1,50

22,50

18,71

3

Stropy

8,00

1,00

8,00

6,66

4

Zastrešenie bez krytiny

6,00

1,00

6,00

5,00

5

Krytina strechy

3,00

1,00

3,00

2,50

6

Klampiarske konštrukcie

1,00

1,00

1,00

0,83

7

Úpravy vnútorných povrchov

7,00

1,00

7,00

5,83

8

Úpravy vonkajších povrchov

3,00

1,20

3,60

3,00

9

Vnútorné keramické obklady

3,00

1,00

3,00

2,50

10

Schody

3,00

0,80

2,40

2,00

11

Dvere

4,00

1,50

6,00

5,00

12

Vráta

0,00

1,00

0,00

0,00

13

Okná

6,00

1,50

9,00

7,49

14

Povrchy podláh

3,00

1,80

5,40

4,50

15

Vykurovanie

5,00

1,00

5,00

4,16

16

Elektroinštalácia

6,00

1,20

7,20

6,00

17

Bleskozvod

1,00

1,00

1,00

0,83

18

Vnútorný vodovod

3,00

1,00

3,00

2,50

19

Vnútorná kanalizácia

3,00

1,00

3,00

2,50

20

Vnútorný plynovod

1,00

0,00

0,00

0,00

21

Ohrev teplej vody

2,00

1,00

2,00

1,67

22

Vybavenie kuchýň

2,00

1,00

2,00

1,67

23

Hygienické zariadenia a WČ

4,00

1,00

4,00

3,33

24

Výťahy

1,00

0,00

0,00

0,00

25

Ostatné

4,00

1,00

4,00

3,33

120,10

100,00

Spolu

Koeficient vplyvu vybavenosti: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: Východisková hodnota na MJ:

100,00

kV = 120,10 / 100 = 1,2010 kCU = 2,255 kM = 1,00 VH = RU * kCU * kV * kZP * kVP * kK * kM [€/m3] VH = 86,90 €/m3 * 2,255 * 1,2010 * 0,9741 * 0,8344 * 0,939 * 1,00 VH = 179,6192 €/m3

Strana 9



TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo

Cenový Rok užívania podiel [%] 9,99 1820

Názov

Životnosť

Vek

250

195

Opotrebenie [%] 7,79

1

Základy vrát. zemných prác

2

Zvislé konštrukcie

18,71

1820

250

195

14,59

3

Stropy

6,66

1820

230

195

5,65

4

Zastrešenie bez krytiny

5,00

1985

100

30

1,50

5

Krytina strechy

2,50

1985

80

30

0,94

6

Klampiarske konštrukcie

0,83

1985

80

30

0,31

7

Úpravy vnútorných povrchov

5,83

2004

80

11

0,80

8

Úpravy vonkajších povrchov

3,00

2004

80

11

0,41

9

Vnútorné keramické obklady

2,50

2004

80

11

0,34

10

Schody

2,00

1820

230

195

1,70

11

Dvere

5,00

2004

80

11

0,69

12

Vráta

0,00

1820

0

0

0,00

13

Okná

7,49

2004

80

11

1,03

14

Povrchy podláh

4,50

2004

80

11

0,62

15

Vykurovanie

4,16

2004

80

11

0,57

16

Elektroinštalácia

6,00

2004

80

11

0,83

17

Bleskozvod

0,83

2004

80

11

0,11

18

Vnútorný vodovod

2,50

2004

80

11

0,34

19

Vnútorná kanalizácia

2,50

2004

80

11

0,34

20

Vnútorný plynovod

0,00

1820

0

0

0,00

21

Ohrev teplej vody

1,67

2004

80

11

0,23

22

Vybavenie kuchýň

1,67

2005

80

10

0,21

23

Hygienické zariadenia a WČ

3,33

2004

80

11

0,46

24

Výťahy

0,00

1820

0

0

0,00

25

Ostatné

3,33

2004

80

11

0,46

Opotrebenie

39,92%

Technický stav

60,08%

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet €/m3

Východisková hodnota

179,6192

* 4999,16

Ťechnická hodnota

60,08 % z 897 945,12 €

m3

Hodnota [€] 897 945,12 539 485,43

Strana 10



2.2 PRÍSLUŠENSTVO 2.2.1 Vodovodná prípojka - vedená po parcelu C-KN č. 308 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVČ 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu 2222 Miestne potrubné rozvody vody

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

1250/30,1260 = 41,49 €/bm 2,5 bm kCU = 2,255 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vodovodná prípojka vedená po parcelu Č-KN č. 308

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2002

13

37

50

26,00

74,00


Výpočet

Hodnota [€]


2,5 bm * 41,49 €/bm * 2,255 * 1,00

233,90

Ťechnická hodnota

74,00 % z 233,90 €

173,09

2.2.2 Vodomerná šachta na parcele C-KN č. 308 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia 2222 Miestne potrubné rozvody vody


7660/30,1260 = 254,27 €/m3 OP 1,50*1,20*1,50 = 2,7 m3 OP kCU = 2,255 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vodomerná šachta na parcele C-KN č. 308


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2002

13

37

50

26,00

74,00

Strana 11




Výpočet m3


2,7

Ťechnická hodnota

74,00 % z 1 548,12 €

Hodnota [€]

OP * 254,27 €/m3 OP * 2,255 * 1,00

1 548,12 1 145,61

2.2.3 Kanalizačná prípojka vedená po parcelu C-KN č. 308 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm 2223 Miestne kanalizácie


855/30,1260 = 28,38 €/bm 13,00 bm kCU = 2,255 kM = 1,00

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Kanalizačná prípojka vedená po parcelu Č-KN č. 308


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

2002

13

67

80

16,25

83,75


Výpočet

Hodnota [€]


13 bm * 28,38 €/bm * 2,255 * 1,00

831,96

Ťechnická hodnota

83,75 % z 831,96 €

696,77

2.2.4 Kanalizačná šachta na trase kanalizačnej prípojky ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.4. Kanalizačné šachty 2.4.a) Betónová prefabrikovaná - hĺbka 2,0 m pre potrubie DN 200 - 300 2223 Miestne kanalizácie


9150/30,1260 = 303,72 €/Ks 1 Ks kCU = 2,255 kM = 1,00

Strana 12



TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania Kanalizačná šachta na trase 2002 kanalizačnej prípojky

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

13

67

80

16,25

83,75


Výpočet

Hodnota [€]


1 Ks * 303,72 €/Ks * 2,255 * 1,00

684,89

Ťechnická hodnota

83,75 % z 684,89 €

573,60

2.3 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [€] Nebytová budova súpisné číslo 1668 na parcele C-KN č. 308, Hviezdoslavovo námestie, Dolný Kubín, Pozemky parcela C897 945,12 KN č. 308, 309/4, katastrálne územie Dolný Kubín, Obec Dolný Kubín, okres Dolný Kubín Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka - vedená po parcelu Č-KN č. 308

Technická hodnota [€] 539 485,43

233,90

173,09

1 548,12

1 145,61

Kanalizačná prípojka vedená po parcelu Č-KN č. 308

831,96

696,77

Kanalizačná šachta na trase kanalizačnej prípojky

684,89

573,60

3 298,87

2 589,07

901 243,99

542 074,50

Vodomerná šachta na parcele Č-KN č. 308

Celkom za Vonkajšie úpravy Celkom:

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) ANALÝZA POLOHY NEHNUTEĽNOSTI Predmetom ohodnotenia je dvojpodlažná nebytová budova na Hviezdoslavovom námestí v okresnom meste Dolný Kubín (centrum mesta), v zastavanom území obce. Pred hlavným vstupom do objektu (z námestia) sú spevnené plochy pešej zóny, zadný vstup je z parkoviska, ktoré je na pozemku iného vlastníka. Severozápadnou stenou je ohodnocovaná nebytová budova súčasťou radovej zástavby obdobných stavieb občianskej vybavenosti. Popri juhovýchodnej stene objektu je prechod z námestia na parkovisko za objektom (iný vlastník pozemku, na ktorom je parkovisko). V tesnej blízkosti objektu je Mestský úrad, Gymnázium, pobočky bánk, Oravská galéria, Oravské múzeum, zástavka MHD, sieť obchodov a služieb (reštaurácie, kaviarne), kultúrne pamiatky.

Strana 13



Orientačná poloha obce a poloha nehnuteľnosti v obci:

Strana 14



b) ANALÝZA VYUŽITIA NEHNUTEĽNOSTI Nehnuteľnosť je svojím umiestnením a súčasným technicko-konštrukčným prevedením určená pre prevádzkovoadministratívne využitie. Na obdobné účely je objekt využiteľný aj do budúcnosti. c) ANALÝZA PRÍPADNÝCH RIZÍK SPOJENÝCH S VYUŽÍVANÍM NEHNUTEĽNOSTI Riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti sú nasledovné:  Pozemok za nebytovou budovou, na ktorom je parkovisko, je vo vlastníctve inej osoby ako ohodnocovaná nebytová budova, čo predstavuje riziko obmedzeného prístupu k prevádzkam v objekte - zásobovanie, údržba, vstup do prevádzky umiestnenej v tejto časti, atď.. 

Strana 15



3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 NEBYTOVÉ BUDOVY Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácii Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽÚ v Žiline v roku 2001, ISBN 80-7100-827-3. Orientačný priemerný koeficient predajnosti v SR pre nebytové budovy a stavby občianskej výstavby nachádzajúce sa v meste Dolný Kubín - okresné mesto, je v uvedenej publikácii v intervale 0,40 - 0,50. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností a vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, vo výpočte uvažujem s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie 0,3. Posudzovaná nehnuteľnosť sa nachádza na Hviezdoslavovom námestí v okresnom meste Dolný Kubín (centrum mesta), v zastavanom území obce. Pred hlavným vstupom do objektu (z námestia) sú spevnené plochy pešej zóny, zadný vstup je z parkoviska, ktoré je na pozemku iného vlastníka. Severozápadnou stenou je budova súčasťou radovej zástavby obdobných stavieb občianskej vybavenosti. Popri juhovýchodnej stene objektu je prechod z námestia na parkovisko za objektom (iný vlastník). V tesnej blízkosti objektu je Mestský úrad, Gymnázium, pobočky bánk, Oravská galéria, Oravské múzeum, zástavka MHD, sieť obchodov a služieb (reštaurácie, kaviarne), kultúrne pamiatky. Ťechnický stav nehnuteľnosti je primeraný veku a prevedeným rekonštrukčným prácam. V lokalite sú situované všetky podstatné inžinierske siete v dostatočných kapacitách pre posudzovanú nehnuteľnosť. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:

0,6

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

Hodnota

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,600 + 1,200)

1,800

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

1,200

III. trieda

Priemerný koeficient

0,600

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,330

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,600 - 0,540)

0,060

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo

Popis

1

Trh s nehnuteľnosťami

2

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe obchodné centrá hlavné ulice a vybrané sídliská 3

5

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a pod. Príslušenstvo nehnuteľnosti

6

Typ nehnuteľnosti

bez dopadu na cenu nehnuteľnosti priemerný - obchodný a prevádzkový objekt bez parkoviska 7

kPDI

Váha vI

Výsledok kPDI*vI

III.

0,600

13

7,80

I.

1,800

30

54,00

III.

0,600

8

4,80

II.

1,200

7

8,40

III.

0,600

6

3,60

III.

0,600

10

6,00

Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť vyžaduje opravu

4

Trieda

Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti

Strana 16


8


obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % Skladba obyvateľstva v mieste stavby

III.

0,600

9

5,40

II.

1,200

6

7,20

IV.

0,330

5

1,65

I.

1,800

6

10,80

II.

1,200

7

8,40

železnica, autobus a miestna doprava Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) okresný úrad, banka, súd, daňový úrad, stredná škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

II.

1,200

7

8,40

II.

1,200

10

12,00

les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny

IV.

0,330

8

2,64

I.

1,800

9

16,20

III.

0,600

8

4,80

V.

0,060

7

0,42

III.

0,600

4

2,40

II.

1,200

priemerná hustota obyvateľstva 9

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k SZ - SV

10

Konfigurácia terénu

11

Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa Doprava v okolí nehnuteľnosti

rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%

12 13

14 15

16 17

Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia

18

Dosahovanie výnosu z nehnuteľností bežný prenájom nehnuteľností

19

Názor znalca dobrá nehnuteľnosť Spolu

20

24,00

180

188,91

VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov

Výpočet

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 188,91/ 180

Všeobecná hodnota

VŠHS = TH * kPD = 542 074,50 € * 1,050

Strana 17

Hodnota 1,05

569 178,23 €



3.1.2 KOMBINOVANÁ METÓDA 3.1.2.1 VÝNOSOVÁ HODNOTA Nebytová budova s príslušenstvom súpisné číslo 1668 na parcele Č-KN č. 308; Hviezdoslavovo námestie orientačné číslo 37, Dolný Kubín je prevádzkovo-administratívny objekt, ktorý je schopný dosahovať výnosy z prenájmov. Pri výpočte výnosovej hodnoty vychádzam z nasledovných predpokladov:  Výnosy sú stanovené podľa sadzieb nájomného v danom mieste a čase (znalcovi boli poskytnuté hodnoty nájmov, ktoré sú vo výpočte výnosu uvedené). Ročné sadzby nájomného za 1 m 2 podlahovej plochy podlaží sú uvedené so spotrebovanými energiami jednotlivých nájomcov.  Prenajímateľ z vlastných nákladov uhrádza daň z nehnuteľnosti, táto je do výpočtu dosadená v celkovej výške 1 211,90 EÚR/rok.  Poistenie nehnuteľnosti - výška poistného 779,- EÚR/rok bola poskytnutá znalcovi.  Prenajímateľ vykonáva správnu a výrobnú réžiu, t. j. vykonáva nutné opravy a administratívne úkony spojené s prenajímaním priestorov, tieto náklady boli poskytnuté znalcovi.  Riziko nevyužitia priestorov stanovujem vo výške 5 % z hrubého výnosu, využiteľnosť je vzhľadom na polohu a predchádzajúci záujem nájomcov zabezpečená.  Podiel pozemku pod stavbou je stanovený ako 1 % z hrubého výnosu.  Vo výpočte výnosovej hodnoty stanovujem dobu výnosovosti objektu na 15 rokov, aktuálna základná úroková miera Európskej centrálnej banky (sadzba hlavné refinančné operácie) je 0,05 %, daňové zaťaženie je 1,48 %, mieru rizika stanovujem na 5 %, vo výpočte uvažujem s konštantnými výnosmi aj nákladmi.

Hrubý výnos Názov

Výpočet MJ

Počet MJ

MJ

Nájomné [€/MJ/rok]

Nájomné spolu [€/rok]

QuickMedia, s.r.o. 1 2. NP

67,79

67,79

m2

39,00

2 643,81

49

49,00

m2

40,68

1 993,32

11,57

11,57

m2

182,52

2 111,76

115

115,00

m2

104,40

12 006,00

24

24,00

m2

125,04

3 000,96

57

57,00

m2

21,00

1 197,00

26,5

26,50

m2

45,24

1 198,86

53

53,00

m2

22,68

1 202,04

39

39,00

m2

30,72

1 198,08

QuickMedia, s.r.o. 2 2. NP BEPON Retail SK s.r.o. 1. NP Jozef Straka Jr. (Bar Europa) 1. NP Martin Garaj - MOBILSERVIS 1. NP Iveta Forró 2. NP Renáta Beňušová 2. NP Erika Butkajová 2. NP Milan Hodana (autoservis) 1. NP Hrubý výnos spolu:

26 551,83

Podiel pozemku na dosahovaní výnosu Názov

Výpočet

Podiel pozemku na výnose

Spolu [€/rok] 1% z 26 551,83

Hrubý výnos stavby: 26 551,83 - 265,52 = 26 286,31 €/rok

Strana 18

265,52



Náklady Názov vynaloženého nákladu

Výpočet

Náklad [€/rok]

Prevádzkové náklady ochrana majetku dodávka vody z verejného vodovodu a odvedenie splaškových vôd verejnou kanalizáciou dodávka vody z verejného vodovodu a odvedenie splaškových vôd verejnou kanalizáciou - nedoplatok dodávka elektrickej energie

750,176

750,18

1920

1 920,00

519,12

519,12

4860

4 860,00

dodávka elektrickej energie - nedoplatok vecné poistenie a poistenie zákonnej zodpovednosti daň z nehnuteľností

1549,87

1 549,87

779

779,00

1211,90

1 211,90

3600

3 600,00

Správne náklady prenajímanie Náklady spolu:

15 190,07

Odhad straty Názov

Výpočet

Odhad straty

Spolu [€/rok] 3% z 26 286,31

788,59

Odčerpateľný zdroj Hrubý výnos stavby [€/rok] 26 286,31

Náklady [€/rok]

Odhad straty [€/rok]

15 190,07

788,59

Odčerpateľný zdroj [€/rok] 10 307,65

Výpočet výnosovej hodnoty Doba úžitkovosti: Základná úroková sadzba ECB: Miera rizika: Zaťaženie daňou z príjmu: Úroková miera: Kapitalizačný úrokomer:

15 r. i = 0,05 %/rok r = 5,00 %/rok d = 1,48 %/rok u = 0,05 + 5,00 + 1,48 = 6,53 %/rok k = 6,53 / 100 = 0,0653

Likvidačná hodnota Názov

Výpočet

Spolu [€]

VŠH metódou poloh.difer.

569 178,23

Likvidačné náklady: Poplatok na kataster

66

Likvidačná hodnota:

66,00 569 112,23

Strana 19



Výnosová hodnota HV = OZ *

(1 + k)n - 1 HL + (1 + k)n * k (1 + k)n

HV = 10 307,65 *

(1 + 0,0653)15 - 1 569 112,23 + 15 (1 + 0,0653) * 0,0653 (1 + 0,0653)15

HV = 96 732,91 + 220 353,02 = 317 085,93 €

3.1.2.2 KOMBINÁCIA TECHNICKEJ A VÝNOSOVEJ HODNOTY Technická hodnota stavieb (TH): Výnosová hodnota (HV):

542 074,50 € 317 085,93 €

Úrčenie váh podľa Neageliho: Rozdiel: R=

TH - HV 542 074,50 - 317 085,93 * 100 = 70,96% HV * 100 = 317 085,93

Váha technickej hodnoty: Váha výnosovej hodnoty:

b=1 a=5

Všeobecná hodnota vypočítaná kombinovanou metódou: VŠHs =

a * HV + b * TH a+b

VŠHs =

(5 * 317 085,93) + (1 * 542 074,50) = 354 584,03 € 5+1

3.1.3 VÝBER VHODNEJ METÓDY Metóda výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb

Hodnota [€]

Metóda polohovej diferenciácie

569 178,23

Kombinovaná metóda

354 584,03

Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie, pretože kombinovaná metóda síce reálnejšie vyjadruje návratnosť prípadných investícií, avšak pre niektoré roky ohodnocovaná nehnuteľnosť nie je schopná dosahovať výnos (vyplýva z výpočtu všeobecnej hodnoty použitím získaných vstupných údajov). Metóda polohovej diferenciácie najobjektívnejšie vystihuje všeobecnú hodnotu posudzovanej nehnuteľnosti.

VŠH stavieb = 569 178,23 €

Strana 20



3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1.1 Pozemok, LV č. 174

POPIS

Podľa Listu vlastníctva č. 174 sa jedná o pozemok umiestnený v zastavanom území obce Dolný Kubín, v centre mesta. Parcela C-KN č. 308; katastrálne územie Dolný Kubín, obec Dolný Kubín, okres Dolný Kubín. V katastri nehnuteľností je parcela Č-KN č. 308 identifikovaná ako Zastavané plochy a nádvoria - pozemok, na ktorom je postavená nebytová budova označená súpisným číslom. Jedná sa o pozemok - Ochranné pásmo nehnuteľnej kultúrnej pamiatky, pamiatkovej rezervácie alebo pamiatkovej zóny. Pozemok je rovinatý s prípojkami vody, kanalizácie a elektrickej energie z verejných sietí. Prístup k pozemku je z Hviezdoslavovho námestia po pešej zóne a z parkoviska, ktoré je na pozemku iného vlastníka. Pozemok nie je oplotený. Východiskovú hodnotu pozemku som stanovila v zmysle Vyhlášky č. 492/2004 Z. z., pre mesto Dolný Kubín je to 9,96 €/m2. Vlastnícke a evidenčné údaje sú bližšie popísané v predchádzajúcej časti znaleckého posudku. Čenu pozemku určujem metódou polohovej diferenciácie, ktorú upravujem celkovým koeficientom prepočtu polohy, ktorý je násobkom jednotlivých koeficientov vyplývajúcich z polohy pozemku.

Parcela

Druh pozemku

308

Vzorec

zastavané plochy a nádvoria

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu

Spolu výmera [m2] 442 442,00

Podiel

Výmera [m2]

1/1

442,00

Dolný Kubín VHMJ = 9,96 €/m2 Hodnota koeficientu

Hodnotenie

5. centrá miest od 10 000 do 50 000 obyvateľov, obytné časti miest nad 50 000 obyvateľov a ich rýchlo dostupné predmestia, prednostné oblasti vilových alebo rodinných domov v centre I mimo centra mesta, oblasti rekreačných domčekov v dôležitých centrách turistického ruchu, priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest nad 50 000 obyvateľov kV 5. exkluzívne bytové stavby, obchodné domy a administratívne budovy so koeficient intenzity využitia štandardným vybavením, 5 – 7-podlažné, vysoké využitie pozemku kD 5. pozemky na obchodných uliciach miest do 100 000 obyvateľov, v nákupných koeficient dopravných centrách väčších predmestí, intenzívny peší ruch, centrum hromadnej dopravy vzťahov kP koeficient obchodnej a 1. obchodná poloha priemyselnej polohy kI 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného koeficient technickej plynu) infraštruktúry pozemku kZ 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v koeficient povyšujúcich zvýšenej východiskovej hodnote faktorov kR koeficient redukujúcich 1. nevyskytuje sa faktorov kS koeficient všeobecnej situácie

1,30

1,15 1,05 1,50 1,30 2,50 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 1,30 * 1,15 * 1,05 * 1,50 * 1,30 * 2,50 * 1,00

Jednotková hodnota pozemku

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 9,96 €/m2 * 7,6525

76,22 €/m2

Všeobecná hodnota pozemku

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 442,00 m2 * 76,22 €/m2

33 689,24 €

Strana 21

7,6525



III. ZAVER Všeobecná hodnota (VŠH) - je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Pojem "Všeobecná hodnota (VŠH)" definovaný vyššie (podľa citovanej vyhlášky) je obsahovo totožný a zhodný s pojmom "cena obvyklá v mieste a čase konania dražby" definovanom v zákone o dobrovoľných dražbách (§ 12 Zákona č. 527/2002 Z. z. v platnom znení).

REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [€]

Stavby Nebytová budova súpisné číslo 1668 na parcele C-KN č. 308, Hviezdoslavovo námestie, Dolný Kubín, Pozemky parcela C-KN č. 308, 309/4, katastrálne územie Dolný Kubín, Obec Dolný Kubín, okres Dolný Kubín Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka - vedená po parcelu Č-KN č. 308

566 459,71

181,74

Vodomerná šachta na parcele Č-KN č. 308

1 202,89

Kanalizačná prípojka vedená po parcelu Č-KN č. 308

731,61

Kanalizačná šachta na trase kanalizačnej prípojky

602,28

Spolu za Vonkajšie úpravy

2 718,52

Spolu stavby

569 178,23

Pozemky Pozemok, LV č. 174 - parc. č. 308 (442 m2)

33 689,24

Spolu VŠH

602 867,47

Zaokrúhlená VŠH spolu Slovom:

603 000,00

Šesťstotritisíc Eur

Vo Zvolene, dňa 22.08.2015

Ing. Mária Kubišová

Strana 22



IV. PRILOHY 1. Projektová dokumentácia (vybrané časti): Prestavba podkrovia Hviezdoslavovo n. č. 37; S ateliér Ing. Václav First, Hviezdoslavovo nám., Dolný Kubín, Zodp. projektant: Ing. Václav First, Dátum: 11/2002.

2. Projektová dokumentácia (vybrané časti): Dom č. 37 Hviezdoslavovo námestie; S ateliér, Radlinského 29, Dolný Kubín; Zodp. projektant: Ing. V. First; Dátum: 02/2007.

3. Projektová dokumentácia (vybrané časti): Prestavba podkrovia Hviezdoslavovo n. č. 37 Zmena č. 1; S ateliér 4. 5. 6. 7. 8.

Ing. Václav First, Hviezdoslavovo nám., Dolný Kubín, Zodp. projektant: Ing. Václav First, Dátum: 04/2003. 8 A4 Potvrdenie veku stavby, Vydalo: Mesto Dolný Kubín, odd. VAaŽP. 1 A4 Rozhodnutie - dodatočné povolenie stavby "Prestavba domu č. 37", Číslo: 2003/02843/341 - TS1/A10, Vybavuje: Ing. Kvačkajová, zo dňa 29.09.2003; vydalo: Mesto Dolný Kubín, Hviezdoslavovo nám. 1651/2, 026 01 Dolný Kubín. 5 A4 Výpis z katastra nehnuteľností, Výpis z Listu vlastníctva číslo 174 , zo dňa 03.03.2015, vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. 3 A4 Informatívna kópia z katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava, zo dňa 03.03.2015. 1 A4 Fotodokumentácia posudzovanej nehnuteľnosti. 2 A4

Strana 23



V. ZNALEČKA DOLOZKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor STAVEBNÍCTVO a odvetvia Pozemné stavby a Odhad hodnoty nehnuteľností evidenčné číslo znalca 914950. Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 14/2015 znaleckého denníka č. 1/2015. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 14/2015.

Vo Zvolene, dňa 22.08.2015

Ing. Mária Kubišová

Strana 24

2015

Recommend Documents