2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: [email protected] zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 12366-1Ř36/2015

O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 7/24 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. 540 - zastavěná plocha a nádvo í, jehož součástí je stavba: Těšany, č.p. 272, rod.dům (stavba stojí na pozemku p.č. 540), a dále pozemku p.č. 541 - zahrada, vše v k.ú. Těšany, obec Těšany, okres Brno-venkov. Objednavatel posudku:

JUDr. Tomáš Vrána soudní exekutor, Exekutorský ú ad P erov Komenského 3Ř 750 02 P erov IČ: 66246750 DIČ: CZ6205200řŘ0

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí pro pot ebu exekučního ízení č.j. 103 Ex 19262/15-030

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 16.9.2015 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelá s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí Ř32/1ř, 110 00 Praha kancelá : Sušilova 1ř3Ř/26, 750 02 P erov e-mail: [email protected] www.posudek.com Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 1Ř stran a 10 stran p íloh. V Praze, dne Ř.10.2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 12366-1836/2015

A. 1.

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 2.ř.2015 vydané Exekutorským ú adem P erov, JUDr. Tomáš Vrána, č.j. 103 Ex 19262/15-030, byl p ibrán znalecký ústav a to k ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 7/24 k nemovitým věcem sestávající z pozemku p.č. 540 zastavěná plocha a nádvo í, jehož součástí je stavba: Těšany, č.p. 272, rod.dům (stavba stojí na pozemku p.č. 540), a dále pozemku p.č. 541 - zahrada, vše v k.ú. Těšany, obec Těšany, okres Brno-venkov. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitých věcí a jejich p íslušenství. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvo í p íslušenství uvedených nemovitých věcí. Dále se znalci ukládá, aby stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitými věcmi. V p ípadě, že nejsou žádné movité věci, které by tvo ily p íslušenství nemovitých věcí, uvede znalec, že tyto movité věci nejsou. V p ípadě, že s nemovitými věcmi nejsou spojena žádná práva ani závady, uvede znalec, že taková práva ani závady nejsou. Vyjád ení o movitých věcech, jež jsou součástí nemovitých věcí, a o právech a závadách s nemovitými věcmi spojených musí být vždy bezpodmínečnou součástí znaleckého posudku. K právům zástavním znalec nep ihlíží. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje p edpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční ád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: “Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona č.151/1řř7 Sb. V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.”

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu určenou dle platného oceňovacího p edpisu ke dni 16.ř.2015, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1řř7 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 1řř/2014 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny p ípadné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako p íslušenství k věci hlavní). Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nep edpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se p edpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kancelá í, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelá emi a správci nemovitostí.

2.

Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí Prohlídka a zamě ení nemovitých věcí byly provedeny dne 16.ř.2015 za p ítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka a uživatelky p edmětu ocenění, paní Jany Jarolíkové. Povinný se p es písemnou výzvu místního šet ení nezúčastnil.

3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 114Ř, pro k.ú. Těšany, obec Těšany, okres Brno-venkov, vyhotovený objednavatelem dne 2.ř.2015, prost ednictvím dálkového p ístupu do katastru nemovitostí, prost ednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Těšany, obec Těšany, okres Brno-venkov, vyhotovená objednavatelem dne 2.ř.2015, prost ednictvím dálkového p ístupu do katastru nemovitostí, prost ednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Grafická část povodňového plánu České republiky, uve ejněná na www.dppcr.cz, zpracována Ministerstvem životního prost edí ČR. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém p i místním šet ení. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uve ejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. stránka č. 3


Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šet ení nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku p edložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl p edmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

4.

Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého ú adu zeměmě ičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Jihomoravský Brno-venkov Těšany Těšany (766674)

List vlastnictví číslo: 114Ř Vlastníci: 1. Jarolíková Martina č. p. 256, 66454 Těšany

Podíl: 1/Ř

2. Šupčík Josef č. p. 31ř, 6ř165 K epice

Podíl: 7/24

3. Šupčík Miroslav č. p. 272, 66454 Těšany

Podíl: 7/24

4. Šupčík Petr č. p. 272, 66454 Těšany

Podíl: 7/24

stránka č. 4


5. Celkový popis p edmětu ocenění Jedná se o p ízemní, nepodsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva bez využitého podkroví pod sedlovou st echou krytou taškou pálenou. Objekt je situovaný do nepravidelného tvaru, nachází se v zastavěné, okrajové části obce Těšany, v adové zástavbě jako adový vnit ní. P edmět ocenění se nachází na adrese: Těšany 272, 664 54 Těšany. Parkování je možné ve vlastním průjezdu. Pozemky leží v rovinném terénu, tvo í jednotný funkční celek a jsou p ístupné po ve ejné, zpevněné komunikaci na pozemku p.č. 352/4 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Jihomoravský kraj, Žerotínovo náměstí 44ř/3, Veve í, 60200 Brno a dále p es pozemek p.č. 537 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Těšany, č. p. 141, 66454 Těšany. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod. Dle sdělení účastníka místního šet ení, v obci Těšany je dále možné napojení na plynové vedení. Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 3+1 s kompletním sociálním za ízením. Původní stá í objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šet ení a dle sdělení účastníka místního šet ení, p es Ř0 roků. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. V roce 2000 byla provedena rekonstrukce kuchyně a opraveny podlahy. V roce 2007 byla provedena p ístavba k rodinnému domu (koupelna, WC, jídelna) a modernizace sociálního zázemí a část oken (50%) vyměněna za nová plastová. Dále byla po ízena nová kamna. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba se zanedbanou údržbou (p edpoklad provedení menších stavebních úprav). Podrobný technický popis a vnit ní vybavení objektů je patrné z ocenění. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní: a) vedlejší stavby: Na levou, zadní část rodinného domu (pohled z p ístupové komunikace) navazuje p ízemní, zděná vedlejší stavba pod sedlovou st echou krytou taškou pálenou. b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami: - oplocení - drátěné pletivo na ocelových sloupcích - p ístupový chodník - dlažba - p ípojky IS Dle místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových materiálů nejsou s draženými nemovitými věcmi spojeny žádná práva či závady. Movité věci, které by tvo ily p íslušenství k p edmětu ocenění, nejsou a nebyly zjištěny p i místním šet ení zpracovatele.

6.

Obsah znaleckého posudku

1) Objekty a) Rodinný dům č.p. 272 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


B.

POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 7/24 (viz. odhad obvyklé ceny). Hodnocení znaku Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území I. Negativní 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (nap . prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (nap . nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

p edmětem Pi 0,00 0,00

0,00 –0,04 0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,ř60 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 P evažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prost edí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. P íjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce Ř Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku ř Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,01 0,03 –0,01 0,00 0,00 0,01 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00

stránka č. 6

ZNALECKÝ POSUDEK č. 12366-1836/2015 11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,050 i=2

Ocenění 1) Objekty 1.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 1.a.1) Rodinný dům č.p. 272 – § 35 Podlaží: I.NP Zastavěná plocha: Podlažnost:

15,6Ř×ř,30+6,00×2,06 15Ř,1Ř / 15Ř,1Ř

=

15Ř,1Ř m2

= =

70ř,75 m3 25ř,57 m3 ř6ř,32 m3

= 1,00

Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 15,6Ř×ř,30×4,64+6,00×2,06×2,6Ř Zast ešení 15,6Ř×ř,30×3,56×0,50 Obestavěný prostor – celkem:

=

Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl 1. Základy – smíšené Ř,20 % 21,20 % 2. Zdivo – smíšené 3. Stropy – d evěné trámové s rovným podhledem, systém Hurdis 7,ř0 % 7,30 % 4. St echa – vaznicová sedlová 5. Krytina – taška pálená 3,40 % 0,ř0 % 6. Klempí ské konstrukce – standardní plechové (žlaby, svody), keramické (parapety) 7. Vnit ní omítky – vápenné hladké 5,Ř0 % Ř. Fasádní omítky – vápenné hladké 2,Ř0 % 0,50 % ř. Vnější obklady 10. Vnit ní obklady – keramické (kuchyň, koupelna, WC) 2,30 % 1,00 % 11. Schody 12. Dve e – d evěné náplňové do ocelových zárubní 3,20 % 5,20 % 13. Okna – d evěná zdvojená, plastová zdvojená 14. Podlahy obytných místností – betonové, plovoucí podlahy, 2,20 % textilní krytiny 15. Podlahy ostatních místností – keramická dlažba 1,00 % 5,20 % 16. Vytápění – lokální (kamna na TP) 17. Elektroinstalace – 230V/400V 4,30 % 1Ř. Bleskosvod 0,60 %

Hodnocení Podstandardní Podstandardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Podstandardní Standardní Nevyskytuje se stránka č. 7


1ř. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

Název, popis Rozvod vody – studená i teplá Zdroj teplé vody – elektrický bojler Instalace plynu Kanalizace – kompletní odkanalizovaní Vybavení kuchyně – elektrický sporák Vnit ní vybavení – vana, umyvadlo Záchod – splachovací WC Ostatní

Obj. podíl 3,20 % 1,ř0 % 0,50 % 3,10 % 0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %

Hodnocení Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Jihomoravský Obec: Těšany Počet obyvatel: 1 227 Základní cena (ZC): 1 ř01,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: p íloha č. 24, tabulka č. 2 Pro pot eby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) je uvažováno s rokem kolaudace, který byl zjištěn p i místním šet ení. Popis znaku 0 Typ stavby 1 Druh stavby 2 Provedení obvodových stěn 3 Tloušťka obvod. stěn 4 Podlažnost 5 Napojení na ve ejné sítě (p ípojky) 6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. p íslušenství v RD Ř Ostatní vybavení v RD ř Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *

Rok výstavby / kolaudace: Stá í stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

Hodnocení znaku I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou II. Dvojdomek, dům adový I. Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné II. 45 cm I. Hodnota 1 IV. P ípojka elektro voda, napoj. na ve ej. kanal. nebo domovní čistírna I. Lokální na tuhá paliva III. Úplné - standardní provedení I. Bez dalšího vybavení III. Standardního rozsahu a provedení II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 II. Od 300 m2 do Ř00 m2 celkem III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (p edpoklad provedení menších stavebních úprav) 1ř35 Ř0 0,600

Vi A –0,01 –0,0Ř 0,00 0,00 0,04 –0,0Ř 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,Ř5*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13): i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV):

0,444 Ř44,04 Kč/m3 stránka č. Ř


Index trhu (IT): 0,ř60 Index polohy (IP): 1,050 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = ř6ř,32 × Ř44,04 × 0,ř60 × 1,050

=

824 690,01 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

7 / 24 240 534,59 Kč

Rodinný dům č.p. 272 – zjištěná cena:

240 534,59 Kč

2) Pozemky 2.a) Vyhláška 199/2014 Sb. 2.a.1) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Těšany Název okresu: Brno-venkov Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Hodnocení znaku Popis znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodá sko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce III. Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně I. Elekt ina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka II. Rozší ená vybavenost (obchod, služby, 6 Občanská vybavenost v obci zdravotní st edisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní za ízení Základní cena výchozí: ZCv = 1 Ř40,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 744,90 Kč/m2

Oi 0,75 0,60 1,02 1,00 0,ř0 0,řŘ

Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 743 m2 Redukční koeficient podle § 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do 1 000 m2. Index trhu: IT = 0,ř60 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku II. Tvar bez vlivu na využití 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky

Pi 0,00 0,00 0,00 stránka č. ř


4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené Index omezujících vlivů: IO = 1 + Index polohy: IP = 1,050

I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo

6

I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,00

 Pi = 1,000

i=1

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,008 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 750,Ř5ř2 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 540 Zastavěná plocha a nádvo í 346 541 Zahrada 3ř7 Součet: 743 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky – zjištěná cena:

× =

Cena [Kč] 25ř 7ř7,2Ř 2řŘ 0ř1,10 557 ŘŘŘ,3Ř 7 / 24 162 717,44 Kč 162 717,44 Kč

3) Ocenění porovnávací metodou

Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků:

V našem konkrétním p ípadě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes adu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dob e sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelá ích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až p i vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí p i adjustaci p ípadný rozdíl p imě eně uplatnit, p ičemž v úvahu p ichází pouze snížení ceny vzorku. P i výběru vzorků pro porovnání je pot eba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné p edevším v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, p edměstí, město, centrum, region, p íhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zamě ení apod.), - velikosti ve vazbě na p imě enost pot eb co do rozsahu využití účastníky trhu (nap . jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), stránka č. 10


-

stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k p edstavám jednotlivých účastníků trhu (nap . pod adné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), adové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a p edstavám nabízejících (nap íklad 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)

1) RD Židlochovice, okres Brno-venkov Rodinný dům v klidné části obce poblíž náměstí. Obývaná část domu je po rekonstrukci. Z chodby vstupujeme do kuchyně, dále pak do obývacího pokoje, který je průchozí do ložnice. Z kuchyně je také vstup do koupelny a dále se jde na toaletu. Vstup na balkon je z chodby. V levé části domu jsou další t i místnosti, které jsou určeny k rekonstrukci. Za domem je uzav ený dvůr. Nabídková CENA: 1 Ř00 000,- Kč 2) RD Kobylnice, okres Brno-venkov adový RD 4+1, ZP 120 m v Kobylnici, 12 km od centra Brna. Dům je cihlový, určený k částečné rekonstrukci, nemá zahrádku, ale je zde malý dvorek a na st eše pěkná terasa s vchodem na pěknou, prostornou půdu, která je vhodná k dalšímu rozší ení obytných prostor. Dispozice: chodba, pokoj do ulice, vchod do kuchyně, vchod do obývacího pokoje s okny do ulice, koupelna, komora, vchod do sklepa, který je pod většinou obytné plochy, cca 50 m2, další místnost 16 m2 (bez okna), pokojík. Okna a dve e na dvorek jsou plastová, v p edsíni d evěné obložení, podlahy PVC a koberce, vytápění plynové, oh ev vody el. boilerem. Dům je napojen na veškeré IS, je suchý, a po úpravách umožní pěkné bydlení kousek od centra Brna. Velkým bonusem je samostatná zděná garáž se zavedenou el. energií, která je cca 100 m od domu. Nabídková CENA: 1 600 000,- Kč 3) RD Těšany, okres Brno-venkov Rodinný dům s garáží, vjezdem na prostorný dvůr zakončený stodolou, průjezdnou na zahradu. Dispozice: kuchyně 12 m2, 3x pokoj. Koupelna s vanou, samostatné WC. Sklepy vhodné na uskladnění zeleniny, pop . na vinný sklep. Hospodá ské místnosti lze p estavět na obytné. V domě byla započata rekonstrukce. Inženýrské sítě: plyn, vodovod, kanalizace, elekt ina jsou v domě. Nabídková CENA: 1 5ř0 000,- Kč 4) RD Vážany nad Litavou, okres Vyškov RD v obci Vážany nad Litavou okr. Vyškov o dispozici 3+1 s možností dalšího rozší ení o podkrovní bydlení. Jedná se o p ízemní, adový dům který je ihned k bydlení. Dům se nachází nedaleko centra obce. IS (ve ejný vodovod, plyn) se nachází p ed domem kde je možnost napojení. Vodovod je v domě rozveden ze studny. Ve ejná kanalizace je napojena do domu. Topení je v domě ešeno elektrokotlem (úst ední vytápění). Dům má plastová okna a je v udržovaném stavu. Součástí domu je menší dvorek. ZP 10ř m2, UP cca ř0 m2, dvorek cca 20 m2, CP 10ř m2. Nabídková CENA: 1 300 000,- Kč

stránka č. 11


Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:

Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prost ednictvím se porovnávání provádí. Ve většině p ípadů jsou známé ceny vzorků vyjád eny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším ešením za jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a p ípadné cenové úpravy vzhledem k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspo ádání vzorků, provádět v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza:

Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich p edpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a p irážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné p izpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „se izování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatu e je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment) Adjustace je založena na následujících p edpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze p edpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze p edpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek)

horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - možnost parkování ve vlastním průjezdu - dobrá docházková vzdálenost do centra obce - možnost napojení na kompletní IS - občanská vybavenost města na dobré úrovni - objekt po provedených rekonstrukcích - možnost rozší ení obytných prostor do podkroví Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - objekt je situován rušné komunikace - pouze lokální vytápění objektu - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění je obtížně obchodovatelný.

stránka č. 12


Seznam porovnávaných objektů: RD Židlochovice, okres Brno-venkov Výchozí cena (VC): 1 Ř00 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,ř5 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 722 4ŘŘ,04 Kč Váha (V): 1,0 RD Kobylnice, okres Brno-venkov Výchozí cena (VC): 1 600 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,ř5 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 531 100,4Ř Kč Váha (V): 1,0 RD Těšany, okres Brno-venkov Výchozí cena (VC): 1 5ř0 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 1,00 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 445 454,55 Kč Váha (V): 1,0

stránka č. 13


RD Vážany nad Litavou, okres Vyškov Výchozí cena (VC): 1 300 000,– Kč Množství (M): 1,00 Kpolohy: 1,00 Kvybavení: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kkonstrukce: 1,00 Kpozemku: 0,ř5 Ktechnického stavu: 1,00 Jednotková cena (JC): 1 244 01ř,14 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivizační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena:

1 244 01ř,14 Kč 1 4Ř5 765,55 Kč 1 722 4ŘŘ,04 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

1 4Ř5 000,– Kč 1,00 1 4Ř5 000,– Kč

× =

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě:

× =

7 / 24 433 125,– Kč

Úprava ceny koeficientem: Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu 7/24 k výše uvedeným nemovitým věcem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, p ípadně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním p ípadě volíme redukci o výše uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. Vliv spoluvlastnictví Cena po úpravě:

×

Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno):

0,Ř00

=

346 500,– Kč 350 000,– Kč

stránka č. 14


C.

REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnit oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. P i tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je p itom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s p edpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnit ní vlivy, tj. nap . technický stav, fyzické opot ebení, morální opot ebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prost edí, atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech menší než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně omezená nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze p edmět ocenění považovat za obtížně obchodovatelný. Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou. REKAPITULACE Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Movité věci Práva (nájemní smlouva, pacht) nebyla zjištěna, nejsou K zástavním právům znalec nep ihlíží. Závady (věcná břemena) nebyly zjištěny, nejsou

240 530,– 162 720,– 403 250,– 350 000,–

Kč Kč Kč Kč

0,– Kč 0,– Kč

0,– Kč * Konstatováno na základě podkladů dostupných ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku.

stránka č. 15


Obvyklá cena vyjadřující hodnotu předmětu ocenění určená porovnáním činí

350 000,– Kč

Cena slovy: třistapadesáttisíc Kč Zpracovatelé posudku:

Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Vítězslav Kožušník Ond ej Mlčoch Ing. Hana Hrnčiarová

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

V Praze, dne Ř.10.2015

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav

........................................ Ing. Tomáš Vingrálek jednatel

stránka č. 16


D.

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1ř67., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1ř67 Sb., pod č.j.: 264/200Ř-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spot ební elektroniky, výpočetní a kancelá ské techniky, nábytku, vybavení a za ízení domácnosti, oceňování strojů a za ízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod po . č. 12366-1Ř36/2015 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelá s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí Ř32/1ř, 110 00 Praha kancelá : Sušilova 1ř3Ř/26, 750 02 P erov e-mail: [email protected] www.posudek.com

stránka č. 17


E.

SEZNAM P ÍLOH

Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy

stránka č. 1Ř

2015

Recommend Documents