ZNALECKÝ POSUDEK č. 2494/2015 O ceně nemovitostí - pozemků evidovaných jako st.p.č. 571 (zastavěná plocha a nádvoří), jehoţ součástí je stavba rodinného domu Skuteč, č.p. 473 a p.p.č. 1803/6 (zahrada), obec a k.ú. Skuteč.
Objednatel znaleckého posudku:
Draţbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 562 01 Ústí nad Orlicí
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 3.3.2015 znalecký posudek vypracovala: Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám. 80 537 01 Chrudim telefon: 723 612 697 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Chrudimi 4.3.2015
Výtisk č. 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úvod, pouţitá metodika ocenění: Úkolem je provést ocenění nemovitosti obvyklou (trţní), cenou podle platného oceňovacího předpisu: VYHLÁŠKA č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle § 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., ke dni místního šetření. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (trţní) ceny pouţita následující metodika: 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu VYHLÁŠKA č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle § 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. 2.Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3.Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zváţení všech okolností a výše vypočtených cen.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:
Rodinný dům č.p. 14 Heydukova 473 539 73 Skuteč Pardubický Chrudim Skuteč Skuteč 5 168 -2-
Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 870,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obsluţnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, sluţby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněţní) sluţby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. I III
Pi 0,95 0,85
V I
0,80 1,00
I
1,00
I
1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 562,02 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pana Vladimíra Pešty.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny, případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Skuteč, obec Skuteč, LV č. 646. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Skuteč. Skutečnosti zjištěné při místním šetření. Pouţité předpisy, literatura a další podklady: VYHLÁŠKA č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle § 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 646, pro k.ú. Skuteč, obec Skuteč zapsán: Částečný výpis A) Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo
Podíl -3-
SJM Vladimír Pešta a Ilona Peštová, Heydukova 473, 539 73 Skuteč B) Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra(m2) Druh pozemku Způsob vyuţití St. 571 129 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Skuteč, č.p. 743, rod.dům Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 571 1803/6 504 zahrada
6. Celkový popis nemovité věci Město Skuteč je situováno jihovýchodně od bývalého okresního města Chrudim ve vzdálenosti 21 km na úpatí chráněné krajinné oblasti Ţelezné hory. Město je střediskem okresního významu. Město je střediskem okresního významu s vlastním správním územím MÚ, s pobočkou spořitelny, lékárnou, lékaři, MŠ, ZŠ, učňovským střediskem, jazykovým gymnáziem, fotbalovým stadionem, krytým zimním stadionem a bazénem, koupalištěm, obchody a sluţbami. Dostupnost BUS, vlak. Rodinný dům se nachází v okrajové východní části města v lokalitě obdobných rodinných domů.
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 473, Skuteč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek evidovaný jako st.p.č. 571 a p.p.č. 1803/6 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka niţší neţ nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehoţ součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Pi) = 0,970
i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel uţití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převaţující zástavba v okolí pozemku a ţivotní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Moţnost napojení pozemku na inţenýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací moţnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s moţností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční vyuţitelnosti - Bez moţnosti II 0,00 komerčního vyuţití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -5-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Pi) = 0,980
i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,951
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 473, Skuteč Jedná se o samostatně stojící stavbu nepodsklepeného rodinného domu s jedním nadzemním podlaţím s účelově vyuţitým podkrovím. Stavba rodinného domu se střechou sklonitou obsahuje jeden byt o velikosti 2+1. Dispozice: 1.NP kuchyně, chodba, 2* pokoj, koupelna s WC Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Pardubický kraj, obec 2 001 – 10 000 obyvatel 1 910 let 1 856,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaţí 1.NP: Název podlaţí 1.NP:
= Zastavěná plocha 111,30 m2
Konstrukční výška 2,51 m
Obestavěný prostor Rodinný dům včetěn zasřešení: Obestavěný prostor - celkem:
= =
Podlaţnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaţí: Zastavěná plocha všech podlaţí: Podlaţnost: ZP / ZP1 = 1,00
111,30 m2
ZP1 = ZP =
523,95 m3 523,95 m3 111,30 m2 111,30 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I zdivo smíšené nebo kamenné - - smíšené zdivo -6-
Vi typ A 0,00 -0,08
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlaţnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etáţové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - - v zahradě je umístěna kolna, u které je zanedbaná základní údrţba 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem - -633m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu Koeficient pro stáří 1 910 let: s = 1 - 0,005 * 1 910 = -8,550 Koeficient stáří s nemůţe být niţší neţ 0,6.
II I V
0,00 0,00 0,08
III III I II III
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,05
II
0,00
III I
0,00 1,05
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,600 = 0,643 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 856,- Kč/m3 * 0,643 = 1 193,41 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 523,95 m3 * 1 193,41 Kč/m3 * 0,970 * 0,980= 594 397,98 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
594 397,98 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek evidovaný jako st.p.č. 571 a p.p.č. 1803/6 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na vyuţití 2. Svaţitost pozemku a expozice - Svaţitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztíţené základové podmínky - Neztíţené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení uţívání pozemku - Bez omezení uţívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -7-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,980 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,980 = 0,951 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled pouţitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 562,02 Název
Typ § 4 odst. 1
Parcelní číslo st. 571
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 1803/6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Koef.
0,951
Upr. cena [Kč/m2] 534,48
Výměra [m2] 129,00
Jedn. cena [Kč/m2] 534,48
Cena [Kč] 68 947,92
504,00
534,48
269 377,92 338 325,84
Pozemek evidovaný jako st.p.č. 571 a p.p.č. 1803/6 - zjištěná cena
=
338 325,84 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč 338 325,84 2 m 633,00 m2 25,00 Kč 13 362,00 * 0,045 = 601,29 601,29 Kč
-8-
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 473, Skuteč
594 398,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
594 398,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek evidovaný jako st.p.č. 571 a p.p.č. 1803/6
338 325,80 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
338 325,80 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
601,30 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
601,30 Kč 933 325,10 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
933 325,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
933 330,- Kč
slovy: Devětsettřicettřitisíctřistatřicet Kč
D. Obvyklá cena Obecná (obvyklá) cena je definována v §2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. (zrušena část devátá), zákona č. 257/2004 Sb. (změny v § 19 a § 20 - změny terminologie kapitálového trhu), zákona č. 296/2007 Sb. (zrušena část čtvrtá), zákona č. 188/2011 Sb. (změna oceňování cenných papírů - § 19 a § 20), zákona č. 350/2012 Sb. (aktualizace názvosloví podle stavebního zákona) a zákona č. 303/2013 Sb. (rekodifikace soukromého práva). (1) Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných -9-
kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena obvyklá zjištěná na základě srovnávací metody: Srovnatelná cena obdobných nemovitostí obdobného stáří, vybavení jako je mnou oceňovaná nemovitost ve Skutči a obdobných lokalitách, dle dostupných informací nejčastěji prodávají a nabízejí v rozmezí (porovnávací hodnota přepočtena vybavenost, technický stav, na m2 podlahové plochy stavby, s přihlédnutím na lokalitu, velikost pozemků) v rozmezí 900.000 aţ 1.250.000 Kč, tato cena je včetně pozemků a příslušenství. Faktory ovlivňující obvyklou cenu objektů : U obytných nemovitostí jsou důleţité tyto faktory: Stavebně technický stav Poloha Příslušenství Pozemky tvořící funkční celek se stavbou (velikost, orientace, trvalé porosty) Právní vztahy Širší vztahy Pracovní příleţitosti, školství, kultura, zdravotnictví Dopravní obsluţnost Infrastruktura v obci a okolí nemovitosti Změna v zástavbě Obyvatelstvo Při stanovení trţní hodnoty byl brán zřetel na silné a slabé stránky nemovitosti. Rizika spojená s nemovitostí: Jedná se především o vyhodnocení rizik: o Zástavní právo - Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 600.000,- Kč s příslušenstvím pro Hypotéční banku, a.s. Listina: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 16.4.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 24.4.2007. Nebyly zjištěny závady ve smyslu sluţebností a věcných břemen. Rozhodnutí o úpadku Listina: Usnesení insolvečního soudu o úpadku Krajský soud v Hradci Králové pobočka v Pardubicích ze dne 12.7.2012. Povinnost k: Pešta Vladimír. o
Rozhodnutí o úpadku Listina: Usnesení insolvečního soudu o úpadku Krajský soud v Hradci Králové pobočka v Pardubicích ze o
- 10 -
dne 12.7.2012. Povinnost k: Peštová Ilona Existence omezení vlastnických práv nejsou promítnuta do obvyklé ceny. Obvyklou cenu nelze ţádným způsobem vypočítat, stanovení níţe uvedené ceny je na základě odborného odhadu, který vychází ze zjištěných pomocných hodnot (porovnávací), z vyhodnocení prodejnosti oceňované nemovitosti ve vztahu k vývoji chrudimského regionu a z vyhodnocení, ţe z obdobnými nemovitostmi se obchoduje ojediněle. Při stanovení obvyklé ceny se dále přihlíţí: Trvalým a dlouhodobě udrţitelným vlastnostem nemovitosti Právům a závadám s nemovitostí spojených Místním podmínkám trhu s nemovitostmi
Závěr – Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí podle odborného odhadu činí:
Obvyklá cena Kč
950.000,-Kč
V Chrudimi 4.3.2015
Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám. 80 537 01 Chrudim telefon: 723 612 697 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8.
D. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 17.11.1995, č.j. Spr 1884/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2494/2015 znaleckého deníku.
- 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 646 ze dne 6.3.2015 Fotodokumentace nemovitosti
- 12 -
počet stran A4 v příloze: 2 1
- 15 -
