ZNALECKÝ POSUDEK č. 5208-178/2015
o odhadu obvyklé ceny nebytové jednotky č. 723/2, se spoluvlastnickým podílem na souboru pozemků, společných prostorech domu č.p. 723 s příslušenstvím, na adrese Luštěnická 13, vše v k.ú. Kbely, obec Praha, okres Praha, kraj hl.m. Praha, stanovené pro účely prodeje ve dražbě v rámci insolvenčního řízení.
Objednatel znaleckého posudku:
Ing. Radim Dědic, Ph.D., insolvenční správce Office Happy s.r.o. IČ: 62 91 44 64, DIČ: CZ62 91 44 64 Mírová 18, 703 00 Ostrava-Vítkovice
Účel znaleckého posudku:
prodej v dražbě
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, podle stavu ke dni 12.12. 2015 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Luděk Hůrka Veverkova 24 170 00 Praha 7
Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 12.12. 2015
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o odhadu obvyklé ceny nebytové jednotky č. 723/2, se spoluvlastnickým podílem na souboru pozemků, společných prostorech domu č.p. 723 s příslušenstvím, na adrese Luštěnická 13, vše v k.ú. Kbely, obec Praha, okres Praha, kraj hl.m. Praha, stanovené pro účely prodeje ve dražbě v rámci insolvenčního řízení, za použití poskytnutých podkladů a podle dispozic zadaných objednatelem. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Jednotka č. 723/2 Adresa předmětu ocenění: Luštěnická 723/13 Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Kbely Počet obyvatel: 1 243 201 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 4 780,00 Kč/m2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 12.12. 2015. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku -
výpisy z KN a LV č. č. 2757, č. 2758 KÚ Praha pro k.ú. Kbely kopie katastrální mapy vyhl. č. 32/1998 Sb. hl.m. Prahy ve znění pozdějších předpisů - cenová mapa vyhl. hl. m. Prahy č. 32/1999 Sb. HMP o závazné části územního plánu sídelního útvaru hlavního města Prahy - částečná projektová dokumentace - prohlášení vlastníka - PENB budovy - informace a údaje sdělené objednatelem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Pro vypracování posudku byly použity tržní indikátory vybrané za použití následujících hodnotících norem : - Appraisal and Valuation Manual (RICS) - Approved European Property Valuation Standards (TEGoVA) - International Valuation Standards (IVSC) a další literatury s problematikou oceňování nemovitostí. 5. Vlastnické a evidenční údaje
Ke dni ocenění byla vlastníkem oceňovaných nemovitostí zapsaných na výpisech z KN a LV č. 2757, č. 2758 KÚ Praha pro k.ú. Kbely : Office happy s.r.o., Luštěnická 723/13, Praha 9, identifikátor 62914464. 6. Dokumentace a skutečnost K oceňované nemovitosti nebyla předložena žádná další dokumentace.
-37. Celkový popis nemovité věci Oceňována je nebytová jednotka - kancelář v 1. P.P. dvouletkového zděného objektu vystavěného v padesátých letech 20. století. Jednotka je administrativně vedená jako rozestavěná. V roce 2009 byl objekt kompletně rekonstruován a přestavěn do dnešní podoby bytového domu. Doklad o vydání kolaudačního souhlasu k jednotce nebyl dohledán, formálně se tedy stále jedná o jednotku rozestavěnou. Rekonstruována byla většina konstrukcí a zařízení s výjimkou svislých a vodorovných nosných konstrukcí. Vlastní nebytová jednotka je, stejně jako celá budova, z technického hlediska prakticky novostavbou, s výjimkou nosných konstrukcí jsou veškeré konstrukce a vybavení nově provedené. Jednotka má nové elektrorozvody s přístroji, rozvody vody z polypropylenu se standardními armaturami a zařizovacími předměty v bílém provedení, rozvody ÚT z měděných trubek, plechové radiátory. Jednotka má vlastní měřiče teplé i studené vody, stejně tak jako měřič odebraného tepla do vytápěcího systému. Prvky obvodového pláště jsou v dřevěném „EURO” provedení s izolačními dvojskly. Objekt i oceňovaná jednotka vykazují ve spodní stavbě stopy po pronikání vlhkosti, jehož příčiny nejsou zjevné a není možno je určit bez provedení nezbytného stavebně - technického průzkumu. V době ocenění je objekt bez veškerých záručních lhůt na stavební práce a dodanou technologii. Stav podlah na balkónech je havarijní, na objektu nebyly prováděny žádné kontroly, prohlídky, revize a zkoušky technických zařízení. Jednotka má samostatný vstup z východního štítu budovy č.p. 723. Veškeré popsané závady jsou zohledněny při stanovení výsledné obvyklé ceny. Jako podklad pro stanovení obvyklé ceny pozemků bylo pro zastavěný pozemek použito cenové mapy stavebních pozemků, vydané pro rok 2015 obecně závaznou vyhláškou č. 20, kterou se mění vyhláška č. 32/1998 Sb. hl. m. Prahy, o cenové mapě stavebních pozemků, ve znění pozdějších předpisů. V současné době neexistuje obsáhlejší, komplexnější a objektivnější soubor dat, analyzující a vyhodnocující každoročně ceny stavebních pozemků na území hl.m. Prahy. U pozemků souvisejících, které jsou charakteru veřejného prostranství, byla použita cena stanovená podle oceňovacího předpisu, platného ke dni ocenění. Takto stanovenou cenu lze považovat za dostatečně objektivní a odpovídající úrovni cen obvyklých v místě a čase. Na LV jsou zapsána zástavní práva smluvní i exekutorská a exekuční tituly. Ustanovení § 109 odst. 1 písm. c) zákona č. 182/2006 v platném znění stanoví, že po zahájení insolvenčního řízení nemůže zástavní věřitel dosáhnout zpeněžení zástavy ani exekuční cestou. Zástava může být po zahájení insolvenčního řízení zpeněžována jen v rámci insolvenčního řízení pomocí postupů, které k tomu poskytuje insolvenční právo, z toho důvodu není k omezením vlastnického práva, zapsaným na LV, přihlíženo. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka č. 723/2
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Administrativní cena Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší I než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka s podílem na pozemku V 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - insolvenční I řízení 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - bez záruky I 6. Povodňové riziko - Zóna bez nebezpečí výskytu záplav IV
Pi -0,05 0,00 0,00 -0,04 -0,20 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,710 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí IV 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má I obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité II věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné VI komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000 m, II MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez II možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,667
Pi 1,00 0,04 -0,08 0,00 -0,01 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
-5-
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka č. 723/2 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Ostatní stavební pozemek Typ
Název
§ 2 cen. mapa zast. plocha Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 947
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 765,00 4 320,00 765,00 m2
Cena [Kč] 3 304 800,00 3 304 800,00
Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, veřejné prostranství P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zast. území obce P3. Povrchy II Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití
Pi
-0,50 -0,10 -0,00 0,00 0,60 4
Úprava základní ceny pozemků komunikací
I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,240 i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 4 780,00 0,240 1,000
Zatřídění
Parcelní číslo § 4 odst. 3 ostatní plocha 2087/47 § 4 odst. 3 ostatní plocha 2087/56 § 4 odst. 3 ostatní plocha 2087/57 Ostatní stavební pozemky - celkem Typ
Název
Pozemky - zjištěná cena
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 1 220,00 1 147,20 375,00 1 147,20 14,00 1 147,20 1 609,00 m2 =
Upr. cena [Kč/m2] 1 147,20 Cena [Kč] 1 399 584,00 430 200,00 16 060,80 1 845 844,80
5 150 644,80 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
5 150 644,80 Kč
-6Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122
Koeficient dle typu podlahové plochy chodba: 9,77 * 1,00 = archiv: 17,7 * 1,00 = technická místnost: 7,78 * 1,00 = kancelář: 29,29 * 1,00 = kancelář: 20,39 * 1,00 = kancelář: 14,79 * 1,00 = WC muži: 5,09 * 1,00 = WC ženy: 3,62 * 1,00 = Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: Podlahové plochy nebytového prostoru (m²)
Plocha 9,77 m2 17,70 m2 7,78 m2 29,29 m2 20,39 m2 14,79 m2 5,09 m2 3,62 m2 108,43 m2
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy S 2. Svislé konstrukce zděné S 3. Stropy železobetonové monolitické S 3. Stropy železobetonové monolitické S 4. Krov, střecha plochá S 5. Krytiny střech živičná S 6. Klempířské konstrukce titanzinek N 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 8. Úprava vnějších povrchů tenkovrstvé S 9. Vnitřní obklady keramické keramické obklady S 10. Schody železobetonové S 11. Dveře dřevěné S 12. Vrata X 13. Okna EURO N 14. Povrchy podlah dlažba, koberce S 15. Vytápění ústřední topení S 16. Elektroinstalace světelná, třífázová S 17. Bleskosvod bleskosvod S 18. Vnitřní vodovod teplá a studená S 19. Vnitřní kanalizace ze všech obvyklých míst S 20. Vnitřní plynovod C 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev S 22. Vybavení kuchyní C 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla S
Část [%] 100 100 70 30 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
-724. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
C C X
100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací S 2. Svislé konstrukce S 3. Stropy S 3. Stropy S 4. Krov, střecha S 5. Krytiny střech S 6. Klempířské konstrukce N 7. Úprava vnitřních povrchů S 8. Úprava vnějších povrchů S 9. Vnitřní obklady keramické S 10. Schody S 11. Dveře S 12. Vrata X 13. Okna N 14. Povrchy podlah S 15. Vytápění S 16. Elektroinstalace S 17. Bleskosvod S 18. Vnitřní vodovod S 19. Vnitřní kanalizace S 20. Vnitřní plynovod C 21. Ohřev teplé vody S 22. Vybavení kuchyní C 23. Vnitřní hygienické vyb. S 24. Výtahy C 25. Ostatní C 26. Instalační pref. jádra X Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] 6,00 18,80 8,20 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00
Část [%] 100 100 70 30 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,00 18,80 5,74 2,46 5,30 2,40 1,08 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 8,32 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,00 2,10 0,00 3,80 0,00 0,00 0,00 94,20 0,9420
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepoč. podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy vč. zem. prací S 6,00 100,00 1,00 6,00 6,37 65 120 54,17 3,4506 2. Svislé konstrukce S 18,80 100,00 1,00 18,80 19,96 65 120 54,17 10,8123 3. Stropy S 8,20 70,00 1,00 5,74 6,10 65 120 54,17 3,3044 3. Stropy S 8,20 30,00 1,00 2,46 2,61 5 120 4,17 0,1088 4. Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,63 5 70 7,14 0,4020 5. Krytiny střech S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,55 5 40 12,50 0,3188 6. Klempířské konstrukce N 0,70 100,00 1,54 1,08 1,15 5 30 16,67 0,1917
-87. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obkl. keramické 10. Schody 11. Dveře 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vyb. Opotřebení:
S S S S S N S S S S S S S S
6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 2,10 3,80
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 8,32 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 2,10 3,80
7,32 3,29 2,23 3,18 3,40 8,83 3,29 4,99 5,52 0,42 3,50 3,40 2,23 4,03
5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5
50 30 30 80 50 50 15 20 25 30 20 30 20 30
10,00 0,7320 16,67 0,5484 16,67 0,3717 6,25 0,1988 10,00 0,3400 10,00 0,8830 33,33 1,0966 25,00 1,2475 20,00 1,1040 16,67 0,0700 25,00 0,8750 16,67 0,5668 25,00 0,5575 16,67 0,6718 27,9 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2]
= * * * * =
7 095,00 0,9390 0,9420 1,2000 2,1000 15 815,00
Plná cena: 108,43 m2 * 15 815,00 Kč/m2 Koeficient opotřebení: (1- 27,9 % /100) Nákladová cena CBN Koeficient pp Cena CB
= * = * =
1 714 820,50 Kč 0,721 1 236 385,60 Kč 0,667 824 669,20 Kč
Jednotka č. 723/2 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství
=
824 669,20 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 5 150 644,80 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 084 / 24 805 Hodnota spoluvlastnického podílu: 5 150 644,80 Kč * 1 084 / 24 805 + Jednotka č. 723/2 - zjištěná cena
225 087,64
= 1 049 756,84 Kč
Rekapitulace administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nebytová jednotka č. 723/1 Celkem
1 049 756,84 Kč 1 049 756,84 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 049 756,84 Kč
Rekapitulace administrativních cen, zaokrouhleně
1 049 760,00 Kč
-9-
Obvyklá cena nemovitosti Obvyklou cenou se podle zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Způsob stanovení obvyklé ceny : Pro stanovení odhadu obvyklé ceny je v souladu s ustanoveními zák. č. 151/1997 Sb., rovněž jako s běžnou tuzemskou i zahraniční praxí, použito kompilace zjistitelných relevantních hodnot stanovených následujícími způsoby : - věcná hodnota – stanovená nákladovým způsobem, jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (věcná cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) - výnosová hodnota – stanovená výnosovým způsobem, vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos, který je charakteristikou užitkovosti; kapitalizací tohoto výnosu vypočítáme výnosovou hodnotu - srovnávací hodnota – stanovená porovnávacím způsobem, která vychází z vyhodnocení cen srovnatelných nemovitostí prodaných, případně nabízených k prodeji, v období odpovídajícím datu ocenění nemovitosti. Výběr hodnotících metod použitelných pro oceňovanou nemovitost : Věcná hodnota – pro daný případ není použitelná. Výnosová hodnota - vzhledem k charakteru nemovitosti je možno použít výnosovou metodu, protože tento typ nemovitosti se omezeně pronajímá, průměrné měsíční nájemné je v rozmezí mezi 15 000 až 23 000 Kč/měsíc. V daném případě bylo, vzhledem k poloze, technickému stavu a vlhkosti uvažováno s částkou u spodní hranice daného rozpětí. Srovnávací hodnota - s nemovitostmi tohoto typu se na trhu obchoduje, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro stanovení obvyklé ceny bude proto použito kombinace hodnot stanovených administrativním, výnosovým a porovnávacím způsobem.
- 10 Srovnávací hodnota Referenční objekty : Kancelářské prostory Národních hrdinů, Praha 9 – Horní Počernice Prostory se nacházejí v 1. podzemním podlaží cihlového domu. Kanceláře mají dva vstupy s bezpečnostními dveřmi. Na podlaze je koberec. Koupelna se sprchovým koutem a WC, ústřední vytápění. Bezproblémové parkování přímo před domem. Užitná plocha 63 m². Cena: 1 490 000 Kč Nabízí: HOME 4 PEOPLE – KG, Plzeňská 86/38, Beroun, pod zn. 10148
Kancelářské prostory Pod Harfou, Praha 9 – Vysočany Zrekonstruované prostory v novostavbě rezidenčního komplexu Nová Harfa. Prostory se nacházejí v přízemí a v 1. patře budovy, vstup je z ulice. Užitná plocha 147 m². Cena: 7 990 000 Kč Nabízí: iReality, Máchova 439/27, Praha 2, pod zn. N29672
Kancelářské prostory U Tvrze, Praha 10 – Malešice Budovy tvoří uzavřený komplex s vjezdem z hlavní ulice. Nemovitost je v této chvíli pronajata slouží jako kanceláře, sklady, šatny a dílny. Užitná plocha 700 m². Cena: 16 900 000 Kč Nabízí: MAXIMA REALITY, Havlíčkova 1030/1, Praha 1, pod zn. D40018359
Ke stanovení výsledné ceny je použito multikriteriální komparační metody přímého porovnání prof. Bradáče. Její princip spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných, nebo inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů reprezentují jejich odchylku oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny je následným statistickým vyhodnocením zjištěna výsledná cena. Stanovení obvyklé ceny pro posuzovanou nemovitost je provedeno v následující tabulce.
7 990 000
1
2
0,800
0,800
0,800
13 520 000
6 392 000
1 192 000 1,000
1,000
1,000
K4 koef. tech. stavu
K5 koef. podlaží K6 koef. relace k centru
1,350
1,350
1,350 1,250
1,250
1,250 1,200
1,200
1,000 1,100
1,100
1,000
1,050
0,950
0,900
2,338875
2,116125
1,518750
1 491 000 Kč
8 257,9384 13 754,7915
20 548,4048
12 458,0312
Jednotková cena K7 Io oceňovaného objektu, koef. Index plochy odlišnosti odvozená ze srovnávacího 2 (Kč/m ) (K2÷K7)
K7 Koeficient podlahové plochy (rozpětí 0,7 - 1,3) koriguje rozdílnou velikost bytu (větší byty mají nižší jednotkovou cenu)
K6 Koeficient relace k centru obce (rozpětí 0,5-2,0) vzdálenost a dostupnost středu obce
K5 Koeficient podlaží (rozpětí 0,7 - 1,3) zohledňuje polohu bytu v domě - přízemí, bez vlivu, pod střechou
K4 Koeficient technického stavu nemovitosti (rozpětí 0,8 - 1,3) reflektuje morální i technické opotřebení posuzovaného bytu
K2 Koeficient konstrukční charakteristiky (rozpětí 0,8 - 1,2) zohledňuje technické parametry stavebních materiálů použitých při výstavbě domu K3 Koeficient právního stavu (rozpětí 0,300-2,500) reflektuje právní vztahy (záruky, věcná břemena, nájemní vztahy atd.)
Legenda : Koeficienty vyjadřují vzájemnou relaci mezi srovnávací a oceňovanou nemovitostí. Pokud se v daném kriteriu jeví srovnávací nemovitost lepší - koeficent je větší než 1, horší - koeficient je menší než 1, stejná - koeficient je roven 1. K1 Koeficient úpravy pramene ceny (rozpětí 0,7- 1,3) věrohodnost zdroje, kupní smlouva, nabídka, současný odkup aktiv, pasiv
Zjištěná porovnávací hodnota bytu zaokrouhleně celkem :
3 16 900 000 Celkem průměr
1 490 000
č.
Cena po K1 K2 K3 redukci na koef. koef. koef. pramene pramen ceny konstrukční právního (Kč) ceny charakteristik stavu
700
3 U Tvrze
Cena (mil. Kč)
63 147
2 Pod Harfou
108,43
2
Podlahová plocha (m )
1 Národních hrdinů
č. Popis Posuzovaná jednotka č. 723/2
Zjištění obvyklé výše ceny jednotky porovnáním
- 11 -
- 12 Výnosová hodnota Výše nájmů je určena na základě informací místních realitních kanceláří o uzavřených obchodních případech, realizovaných ve srovnatelných podmínkách a obdobných lokalitách. Nedoložené náklady byly stanoveny odborným odhadem. Odvození reálné kapitalizační míry nemovitostí Při odvozování kapitalizační míry vycházíme z úrokových sazeb bankovních vkladů nebo úvěrů. O jejich výši rozhoduje zejména lhůta, velikost, rizikovost, strategie bankovního domu apod. Východiskem pro stanovení minimální výnosnosti (kapitalizační míry) nemovitosti jsou nejčastěji : • úrokové sazby termínovaných vkladů, • úrokové sazby dlouhodobých úvěrů, • úrokové sazby hypotéčních úvěrů. Volba optimálního instrumentu a přijatelný odhad průměrné úrokové sazby za dobu ekonomické životnosti představuje náročný úkol je kombinací pomocných výpočtů (na základě teoretických vědomostí zejména o zvláštnostech vývojových trendů kapitalizačních měr nemovitostí) a intuice. I když vychází ze současných bankovních sazeb, musí se zaměřit zejména na predikci jejich budoucího vývoje. Charakteristickým rysem je zejména velká hodnotová proměnlivost v čase (která je v protikladu s malou hodnotovou proměnlivostí kapitalizačních měr nemovitostí). Dále je, při odvozování kapitalizační míry, nutné uvážit rizika spojená s užíváním, případně prodejem konkrétního druhu nemovitosti. Obvykle kapitalizační míry nemovitostí leží mírně pod úrokovými sazbami dlouhodobých půjček. Stanovení rizik Rizika můžeme rozdělit do dvou základních skupin : • všeobecná rizika, • specifická rizika. Jejich velikost se vyjadřuje rizikovými přirážkami, které se stanoví odborným odhadem. Udávají se v % a přičítají se jako rizikové prémie k úrokové míře. Všeobecná rizika vyplývají z neočekávaných okolností, které ovlivňují celkové tržní klima bez ohledu na komoditu. Představuje je zejména politické riziko související se stabilitou politického systému v zemi, politickými tradicemi, legislativou, trendy hospodářské politiky státu apod. Riziková přirážka na všeobecná rizika se v současnosti obvykle pohybuje kolem 2,0 %. Specifická rizika se vztahují bezprostředně na nemovitost se zřetelem na konkrétní druh nemovitosti. Vyjadřuje velkou nevýhodu nemovitostí, a to nízkou likviditu (v porovnání s obchodovatelnými cennými papíry, státními obligacemi apod.). Vysoká likvidita představuje schopnost investice přeměnit se na hotovost rychle a s malou ztrátou hodnoty. Nízká likvidita je typická zejména pro unikátní aktiva, pro něž neexistuje dobře zavedený trh. Názorným příkladem jsou nemovitosti, ale i starožitnosti, obrazy, apod. Vzhledem k obtížnosti přeměny investice na hotovost rychle a s minimální ztrátou, jsou tato aktiva zatížena rizikovou přirážkou, která zvyšuje míru kapitalizace. Riziková přirážka na nižší likviditu nemovitostí se v poslední době obvykle pohybuje v rozmezí: • rodinné domy, byty
0,0 ÷ 3 %
• nájemní domy
1,0 ÷ 4 %
• obchodní domy, administrativní objekty
3,0 ÷ 6 %
- 13 • průmyslové a zemědělské objekty 5,0 ÷ 8 % Riziková přirážka na nižší likviditu však nezáleží pouze na druhu nemovitosti. I dva téměř stejné rodinné domy mohou mít velmi rozdílnou míru likvidity. Nejčastěji se kapitalizační míra nemovitosti odvozuje od úrokové sazby dlouhodobých úvěrů, v případě objektů k bydlení od sazby hypotečních úvěrů. Protože se obvykle při výpočtu výnosové hodnoty používají reálné čisté roční výnosy, musí být použita reálná kapitalizační míra nemovitosti. Výsledná reálná kapitalizační míra nemovitosti vyplývá ze vztahu: irn =
100+in 100+ii
- 1 +
pvr 100
+
psr 100
kde značí : in
- nominální úrokov á míra v %
=
2,00%
ii
- míra inflace v %
=
0,50%
pvr - přirážka na v šeobecné riziko v %
=
3,50%
psr
=
4,20%
irn=
- přirážka na specifické riziko v % 102,0 100,5
- 1 +
3,50 100
+
4,20 100
= 9,19%
VÝPOČET VÝNOSOVÉ HODOTY NEMOVITOSTI Objekt Příjmy Nájemné Odhad ztráty nájmu
Předpokládaný výnos (Kč/měsíc) 16 000 10%
Příjmy celkem Výdaje pojistné daň z nemov itosti oprav y, údržba a správ a střádací odpisy Výdaje celkem zaokrouhleně Roční čistý výnos zaokrouhleně Uv ažov aná míra kapitalizace Výnosová hodnota nemovitosti zaokrouhleně
Roční výnos (Kč) 192 000 Kč 19 200 Kč 172 800 Kč 5 000 Kč 1 200 Kč 10 000 Kč 25 000 Kč 41 200 Kč 131 600 Kč 9,19% 1 432 000 Kč
- 14 -
C. Rekapitulace a závěr Rekapitulace Administrativní cena
1 049 760,00 Kč
Srovnávací hodnota
1 491 000,00 Kč
Výnosová hodnota
1 432 000,00 Kč
Obvyklá cena
1 450 000,00 Kč
Na základě výše uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti stanovenou pro účely prodeje ve dražbě v rámci insolvenčního řízení ke dni ocenění zaokrouhleně ve výši :
1 450 000,- Kč
slovy: Jedenmiliončtyřistapadesáttisíc Kč
Z toho spoluvlastnické podíly na pozemcích :
Pozemek p.č. 947 2087/47 2087/56 2087/57 Celkem
Cena spoluvlastnického podílu: 144 423,00 Kč 61 163,00 Kč 18 800,00 Kč 702,00 Kč 225 088,00 Kč
V Praze 12.12. 2015
Ing. Luděk Hůrka Veverkova 24 170 00 Praha 7
- 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze dne 27.5.1992, č.j. Spr 197/91 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5208-178/2015 znaleckého deníku.
