Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. Typ nemovitosti Účel ocenění
2025 / 2015
Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu exekutorské řízení 195 EX 1267/13
Předmět ocenění Budova RD č.p. 30, LV č. 343, na pozemku parc.č. 96, pozemek parc.č. 96, LV č. 343, pozemek parc.č. 97, LV č. 343, pozemek parc.č. 98, LV č. 343, včetně příslušenství. Adresa Kraj Středočeský kraj Kat. území Háje u Příbramě Část obce dle LV Háje
Obec Ulice
Háje
Počet obyvatel 387 č.p. 30
Objednatel Exekutorský úřad Pardubice Mgr. Tomáš Voborník 9. května č.p. 215 533 72 Moravany Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí
Tel. E-mail IČ DIČ Prais Pavel - Háje, 30, RČ 13.4.1977
1/1
Zpracováno pro
soudního exekutora Mgr. Tomáše Voborníka, Exekutorský úřad Pardubice
Vypracoval Licence číslo
Ing. Pavla Knoblochová Pod Branou 7 261 01 Příbram I email:
[email protected] , tel: 723 576 169, 318 628 566
0481
Počet stran textu 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha Garáže samostatné
466 797 880
[email protected] 65200241 CZ7306043415
Počet stran příloh
212 m2 1 x
Dne Ke dni Prohlídka dne
1.6.2015 19.3.2015 19.3.2015
9
11 500 Kč/m2
2 438 000 Kč 25 000 Kč
2 460 000 Kč Dva miliony čtyřistašedesát tisíc Kč
Obvyklá cena - současný stav
Komentář k ceně Znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. Znalecký posudek je zpracován na základě tzv. pohledu "přes plot" a vychází z jinak dostupných informací o nemovitosti a ze zkušeností znalce. V obvyklé ceně nejsou zohledněna omezení vlastnického práva uvedená na přiložených informacích o oceňovaných pozemcích.
1
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné: - poloha nemovitosti v poměrně atraktivní lokalitě. Záporné: - nedokončená modernizace nemovitosti, - zanedbaná údržba, - garáž nezapsaná v KN. Podmínky platnosti ceny Nejsou stanoveny. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav
3 902 000 Kč Tři miliony devětsetdva tisíc Kč
Vyhodnocení rizik NE
Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí V katastru nemovitostí není zapsána garáž stojící na části pozemku parc.č. 96. Tato skutečnost je v obvyklé ceně zohledněna.
ANO ANO ANO ANO
Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Dle přiložených informací o oceňovaných pozemcích je nemovitost zatížena zástavním právem smluvním a zástavním právem exekutorským. Tato zástavní práva nejsou v obvyklé ceně zohledněna.
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE
Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva
2
NE NE NE NE NE NE NE NE NE NE ANO
Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Dle přiložených informací o oceňovaných pozemcích se k oceňované nemovitosti váže zahájení exekuce - Prais Pavel a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva nejsou v obvyklé ceně zohledněna.
Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nejedná se o prodej. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul neměl odhadce k dispozici. Podklady 1. Usnesení č.j. 195 EX 1267/13-58, kterým je pro zpracování tohoto znaleckého posudku ustanovena Ing. Pavla Knoblochová, vyhotovil soudní exekutor Mgr. Tomáš Voborník, Exekutorský úřad Pardubice 12.2.2015. 2. Informace o oceňovaných pozemcích parc.č. 96, 97 a 98, obec Háje, k.ú. Háje u Příbramě, LV č. 343, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne 1.6.2015. 3. Kopie katastrální mapy předmětného území, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne 30.5.2015. 4. Informace o přístupovém pozemku parc.č. 117/1 v k.ú. Háje u Příbramě, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne 30.5.2015. 5. VDP - stavební objekt (Háje č.p. 30) - detail, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne 1.6.2015. 6. 2x mapa oblasti, vyhotovil znalec dne 1.6.2015. 7. Místní šetření "přes plot" uskutečněné znalcem dne 19.3.2015. 8. Fotodokumentace oceňované nemovitosti, vyhotovil znalec dne 19.3.2015. 9. Informace o srovnatelných nemovitostech. Přílohy 1. Informace o oceňovaných pozemcích parc.č. 96, 97 a 98, obec Háje, k.ú. Háje u Příbramě, LV č. 343, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne 1.6.2015. 2. Kopie katastrální mapy předmětného území, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne 30.5.2015. 3. Informace o přístupovém pozemku parc.č. 117/1 v k.ú. Háje u Příbramě, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne 30.5.2015. 4. VDP - stavební objekt (Háje č.p. 30) - detail, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne 1.6.2015. 5. 2x mapa oblasti, vyhotovil znalec dne 1.6.2015. 6. Fotodokumentace oceňované nemovitosti, vyhotovil znalec dne 19.3.2015. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Háje je satelitní obcí bývalého okresního města Příbrami, s nímž je spojena autobusovou MHD. Leží nedaleko silnice II. třídy č. 118 směr Příbram - Praha /Sedlčany / Strakonice, 2 km od rychlostní komunikace č. R4 směr PrahaStrakonice, 5 km východně od správního centra Příbrami a cca 60 km jihozápadně od hlavního města Prahy. Obec je s okolím spojena hromadnou autobusovou dopravou. V obci je základní občanská vybavenost včetně koloniálu, restaurace, autoopravny, secondhandu a sportovního hřiště, v obci je vodovod a kanalizace. Nejbližší základní škola i zdravotnické zařízení jsou vzdáleny 5 km. Jedná se o obec, kde se v posledních letech výrazně zvýšil zájem o individuální bytovou výstavbu a kde poptávka po RD je v rovnováze s nabídkou. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost, ... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Oceňovaná nemovitost leží v severovýchodní části obce, v původní zástavbě rodinných domů, cca 350 m od centra a cca 500 m od zastávky autobusu. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Nákupní možnosti dostupné v místě Ano
3
60 km
Informace o nemovitosti Uživatelé domu znalci neumožnili prohlídku nemovitosti, znalec nemovitost prohlédl pouze "přes plot". Ocenění je zpracováno na základě předpokladů znalce. Zastavěné plochy objektů a výměry pozemků je převzaté z údajů katastru nemovitostí. Velikost bytu a jeho plocha je určená odhadem. Samostatně stojící zděná stavba, o dvou nadzemních podlažích, s přístavbou prodlužující půdorys, která obsahuje přízemí s podkrovím. Znalec předpokládá jeden byt v přízemí a částečně ve 2.NP a v podkroví. Ke stavbě je přistavěna dřevěná veranda. Objekt je napojen na obecní vodovodní, kanalizační a elektrorozvodnou síť. Znalec předpokládá, že objekt je vytápěn ÚT s kotlem na tuhá paliva, TUV je připravována vel. bojleru, zařizovací předměty a úpravy povrch ve standardním provedení. Kolmo na obytnou část je přistavěna zděná přízemní přístavba, v níž je pravděpodobně umístěná kotelna. Na pozemku č. parc. 96 dále stojí garáž zakreslená v katastrální mapě, ale nezapsaná na listu vlastnictví. Součástí oceňované nemovitosti je vlastní pozemek. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 117/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0
Počet NP
Počet bytových jednotek
2
Počet podkroví
1
1
RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB.
Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Příslušenství Stavba kůlna
156 m2
Zastavěná plocha 1. NP Ne
Ano Výměra [m2] Stáří [roků] cca 35 15.0
Popis zděná, obdélníkového půdorysu, jednopodlažní, pultový krov, zastřešená vlnitou plechovou krytinou, stavba není napojena na inženýrské sítě
Technický stav Budova RD
Stav průměrný Stáří roků Opotřebení odhadem Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby
odhadem 80 60 % nevykazuje
Popis prvků dlouhodobé životnosti Nosné prvky vizuálně nevykazují statické vady. Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy Střešní krytina je funkční, okna jsou převážně plastová s dvojsklem, omítky vykazují zanedbanou údržbu nebo chybí. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Okna plastová Samostatné garáže Garáž je samostatně stojící stavba Garáž je zkolaudována není známo
Rok provedení cca 2010 Počet garážových stání Datum kolaudace
1
24.0 m2
Plocha
Popis provedení garáže Konstrukce svislé nosné konstrukce krov vrata vytápění
Provedení
%
Konstrukce
dokonč
%
Provedení
dokonč
zděné
100
stropy
bez stropu
100
pultový ocelová bez vytápění
100 100 100
střešní krytina podlahy elektro
vlnitý eternit betonová mazanina bez napojení na el. energii
100 100 100
Popis garáže Znalec nebyl vpuštěn do objektu. Znalecký posudek je zpracován pohledem "přes plot". Znalec předpokládá dále popsaný stav. Samostatně stojící, zděná, jednopodlažní, zastřešená pultovou střechou opatřenou vlnitým eternitem. Objekt není vytápěn a není napojen na inženýrské sítě. Stáří objektu je odhadnuto na cca 45 let. Technický stav je zhoršený vzhledem k dlouhodobě zanedbané údržbě. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 867 m3 Cena
4 500 Kč/m3
4
Cena celkem
3 902 000 Kč
Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 140 m2 Cena pozemků Inženýrské sítě Elektro Voda ze studny Kanalizace do žumpy Kanalizace do vlastní ČOV Plyn ze zásobníku
500 Kč/m2
napojeno není není není není
Popis provedení budovy Konstrukce Provedení základy a zemní kamenné práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem a konstrukce, stropy nespalné krytina střech eternitové šablony, tavené asfaltové pásy, vlnitý eternit úpravy vnitřních vápenná omítka povrchů vnitřní obklady obklad keramický dveře a vrata vnitřní hladké lakované povrch podlah elektroinstalace vč. bleskosvodu vnitřní kanalizace ohřev teplé vody
napojeno napojeno není není
Konstrukce svislé konstrukce
Provedení zděné v tloušťce do 45cm
konstrukce střechy
sedlová s krovem dřevěným
klempířské konstrukce
pozinkované
úpravy vnějších povrchů schody okna
omítka vápenná hladká
vytápění vnitřní vodovod
svislé a vodorovné potrubí bojlerem
vnitřní plynovod ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.)
1
570 000 Kč
Voda z řadu Kanalizace do řadu Kanalizace do septiku Plyn z veřejného rozvodu Dálkové vytápění
povlakové a keramické světelný a motorový rozvod
Počet koupelen Vybavení koupelny vana, umyvadlo
Cena celkem
není
dřevěné plastová s dvojsklem a dřevěná zdvojená ústřední s kotlem na pevná paliva rozvod studené a teplé není proveden vestavěné skříně
Počet kuchyní 1 Vybavení kuchyně kuchyňská linka, sporák elektrický, digestoř
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Ne
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny
Počet samostatných WC
1
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1. NP - výčet místností obytná plocha kotelna, sklad
plocha 110.00 m2 24.00 m2
Součet ploch za podlaží
134.00 m2
2. NP - výčet místností obytná plocha
plocha 45.00 m2
Součet ploch za podlaží
45.00 m2
1. Podkroví - výčet místností obytná plocha - sv.v. nad 1,3 m obytná plocha - sv.v. do 1,3 m
plocha 45.00 m2 8.00 m2
koeficient KZp 1.0 0.5
122.00 m2 koeficient KZp 1.0
započit. plocha 45.00 m2 45.00 m2
koeficient KZp 1.0 0.0
53.00 m2
Součet ploch za podlaží
započit. plocha 110.00 m2 12.00 m2
započit. plocha 45.00 m2 0.00 m2 45.00 m2
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Dumrealit.cz Nemo, datum vložení inzerátu 31,32015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 194.0 m2 Celková výměra všech pozemků
5
234.0 m2 2558.0 m2
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
2 140 000 Kč 10 % 1 926 000 Kč
11 000 Kč/m2 9 900 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Srovnávaná nemovitost se nachází na okraji jiné satelitní obce Příbrami spojené s městem rovněž MHD (Podlesí, srovnatelná lokalita), v zástavbě rodinných domů. Je z malé části podsklepená, přízemní, s částečně obytným podkrovím a obsahuje byt o velikosti 5+1 I. kategorie. Stáří 51 let, bez rekonstrukce, mírně lepší technický stav. Zděný objekt, připojena elektrická energie, vodovod a vlastní jímka, vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva. Zařizovací předměty jsou v obdobném standardu, morálně opotřebované. Započitatelná plocha o cca 8% menší, pozemek je cca 2,2x větší, k nemovitosti přísluší dílna, dřevník, garáž a chlév.
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: GOLDEN CASTLE, s.r.o., datum vložení inzerátu 5.3.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 144.0 m2 2 Podlahová plocha 105.0 m Celková výměra všech pozemků 1556.0 m2 Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
1 780 000 Kč 20 % 1 424 000 Kč
17 000 Kč/m2 13 600 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Srovnávaná nemovitost se nachází na okraji jiné satelitní obce Příbrami spojené s městem rovněž MHD (Trhové Dušníky, srovnatelná lokalita), v zástavbě rodinných domů. Je nepodsklepená, přízemní, s možností zřízení obytného podkroví a obsahuje byt o velikosti 3+1 II. kategorie. Stáří o cca 20 let vyšší, dobrá údržba, po částečné rekonstrukci (nové rozvody ZT a elektro, podlahy, vnitřní omítky, repase oken a dveří), mírně lepší technický stav. Zděný objekt, připojena elektrická energie, vodovod i vlastní studna a kanalizace, vytápění lokální elektrickými přímotopy a kamny na tuhá paliva. Zařizovací předměty v mírně vyšším standardu, včetně staročeské pece na tuhá paliva. Započitatelná plocha o cca 50% menší, pozemek o cca 36% větší, k nemovitosti přísluší stodola, 2 dílny a kolna.
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce – nabídky: Dumrealit.cz Nemo, datum vložení inzerátu 31.3.2015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP Podlahová plocha 285.0 m2 Celková výměra všech pozemků
6
216.0 m2 1563.0 m2
Cena za nemovitost Redukce ceny Redukovaná cena
16 000 Kč/m2
4 570 000 Kč 25 % 3 428 000 Kč
12 000 Kč/m2
Porovnání s nemovitostí oceňovanou Srovnávaná nemovitost se nachází na okraji stejné obce, v zástavbě nových rodinných domů. Je nepodsklepená, přízemní, s obytným podkrovím a obsahuje byt o velikosti 7+1 I. kategorie s garáží pro 2 auta. Stavba před dokončením (rozestavěnost cca 85%, chybí dokončit podkroví a finální vrstvu fasády), je užívána cca 5 let, nezkolaudovaná v lepším technickém stavu. Zděný objekt, připojena elektrická energie, vodovod a kanalizace, vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva a krbovými kamny na tuhá paliva. Zařizovací předměty jsou ve standardním provedení. Započitatelná plocha o cca 34% větší, pozemek o cca 37% větší, k nemovitosti nepřísluší vedlejší stavby.
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Stanovená cena za 1 m2 v oceňované nemovitosti
9 900 - 13 600 Kč/m2
1 424 000 - 3 428 000 Kč 11 500 Kč/m2
Cena za za 1 m2 započitatelné plochy v oceňované nemovitosti je stanovena těsně pod středem rozpětí i pod průměrem redukovaných jednotkových cen srovnatelných nemovitostí. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 2.3.1990 č.j. Spr. 1104/89 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2025 / 2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 2021/2015. Vypracoval Licence číslo 0481
Ing. Pavla Knoblochová Pod Branou 7 261 01 Příbram I
podpis
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
