Znalecký posudek č. 5-81/2015 O ceně obvyklé nemovitosti - garáž bez čp/če na pozemku p.č. 2955/7 včetně příslušenství, k.ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava, okr. Ostrava-město
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor U Tržiště 55/9 690 02 Břeclav č. obj.: č.j. 160 EX 3546/13-63 ze dne: 10.2.2015 vystavil: Mgr. Marie Mynaříková
Účel posudku:
odhad ceny obvyklé pro potřeby exekuce prodejem nemovitosti
Podle stavu ke dni 27. 2. 2015 posudek vypracoval: Ing. Petr Chlebík Urxova 490/8 708 00 Ostrava - Poruba
Posudek obsahuje 12 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě, 23. 3. 2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitosti a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 160 EX 3546/2013-9 ze dne 13.5.2013, nabytí právní moci 22.5.2013, Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor, tj. garáže bez čp/če na pozemku p.č. 2955/7, LV 1020, k.ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava, okr. Ostrava-město, včetně stanovení ceny práv a závad s nemovitostí spojených, a to pro potřeby exekuce prodejem nemovitosti povinného, Jiří Malysiak, Ostrava.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 27. 2. 2015 znalcem bez účasti dalších osob, a to v rozsahu exteriéru, protože kontakt s povinným se nepodařilo zajistit.
3. Podklady pro vypracování posudku - List vlastnictví č. 1020, k.ú. Moravská Ostrava, okr. Ostrava-město, k datu 10.2.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do KN - Kopie z katastrální mapy, p.č. 2955/7, LV 1020, k.ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava, okr. Ostrava-město, k datu 24.2.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do KN - Usnesení Exekutorského úřadu Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor, č.j. 160 EX 3546/2013-63, ze dne 10.2.2015, k ustanovení znalce - Kopie Exekuční příkaz, č.j. 160 EX 3546/2013-9 ze dne 13.5.2013, nabytí právní moci 22.5.2013, Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor, exekuce prodejem nemovitosti povinného - Informace z místního šetření - Informace z www.Sreality.cz, realitní server - Předpisová základna a odborná literatura - Program Delta-NEM oceňování nemovitostí, Diotima s.r.o., Přemyslovská 14, Praha 3
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Ostrava Moravská Ostrava (713520)
Dle listinných podkladů je oceňovaná nemovitost k rozhodnému dni ve vlastnictví povinného. Stav kontrolně ověřený dálkovým náhledem do katastru nemovitostí ke dni 24.2. a 22.3.2015. 4.1 Omezení vlastnického práva
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– V části C doloženého LV 1020, k.ú. Moravská Ostrava, obec Ostrava, okr. Ostrava-město uvedeno: - násobné zástavní právo exekutorské vč. zahájení exekuce a exekučního příkazu k prodeji - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky Uvedená omezení vlastnického práva nejsou závadami, které by měly být předmětem ocenění. Ocenitelná práva s vlastnictvím nemovitostí spojená nebyla zjištěna shodně jako jiná ocenitelná omezení typu věcného břemene, výměnku a nájemního či pachtovního práva mimo nájem zastavěného pozemku od obce. Dle zjištění u Úřadu městské části Moravská Ostrava jsou pozemky zastavěné garážemi aktuálně pronajímány fyzickým osobám za částku 50 Kč/m 2/rok, tj. v oceňovaném případě jde o náklad 850 Kč ročně, který je pro odhad ceny nemovitosti cenově nevýznamný. S existencí stavby na cizím pozemku je spojeno dle §3056 zákona č. 89/2012 sb. (občanský zákoník) v aktuálním znění vzájemné předkupní právo vlastníků pozemku a stavby, když předkupní právo vlastníka pozemku není v případě nuceného prodeje stavby hodnoceno jako závada s vlivem na cenu.
5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace ani jiná dokumentace k nemovitosti nebyly k dispozici. Dle doložených podkladů a zjištění při místním šetření skutečný stav a způsob užívání nemovitosti nejsou v rozporu s právním stavem dle evidence v katastru nemovitostí.
6. Celkový popis nemovitosti Jde o krajní řadovou garáž pro jedno osobní vozidlo (zast. plocha 17 m2) v bloku 2 řadových garáží vestavěných v proluce okolních sekcí řadových garáží areálu garáží, který se nachází za obytnou zástavbou u ul. Gajdošova při hranici městské části Moravská Ostrava s městskou částí Mariánské Hory, cca 1 km od centra krajského města. Příjezd k areálu asfaltový, v rámci garážového areálu částečně zpevněný. Garáž je postavena na pozemku ve vlastnictví obce, který je pronajímaný. Garáž je nepodsklepená, jednopodlažní s mírnou jednostranně šikmou střechou, konstrukce (dle vnější prohlídky předpoklad) kombinovaná ocelová s vyzdívkou z plynosilikát. tvárnic, elektrorozvod bez napojení na síť (bez elektroměru). Stavba je v průměrném stavebně-technickém stavu (funkční), bez statických a jiných omezujících poruch a závad. Stáří odborným odhadem dle stavebního provedení z období 70. let min. století, výstavba svépomocná. Garáž je bez zjištěného příslušenství, zpevněná betonová plocha před vjezdem je součástí pozemku p.č. 2937/1 ve vlastnictví obce.
7. Metody ocenění Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměru prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.
–4– Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvykle užívanými metodami pro její zjištění jsou: metoda stanovení věcné hodnoty (nákladový způsob) metoda výnosová (výnosový způsob) metoda porovnávání / srovnání tržních cen tj. cen realizovaných na trhu (porovnávací způsob). 7.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s ohledem na jejich opotřebení technické a morální. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků, zjištěná na základě porovnatelných prodejů. 7.2. Metoda výnosová Výnosová metoda je založena na stanovení budoucího čistého výnosu z pronájmu tj. rozdílu mezi výnosy z pronájmu oceňovaného majetku a náklady potřebnými k jeho provozu. Jedním ze způsobů stanovení vlastní výnosové hodnoty je postup přímou kapitalizací tohoto čistého výnosu (věčná renta). Výnosová hodnota je uvažovanou jistinou, kterou by bylo nutno při stanovené úrokové sazbě uložit v bance, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z pronájmu. Metoda prosté kapitalizace tedy vychází z předpokladu stabilizovaného trvale dosažitelného čistého ročního výnosu z pronájmu jednotlivých užitných ploch v nemovitosti a tento výnos je kapitalizován příslušnou mírou kapitalizace odvozenou z reálné výnosnosti dlouhodobých státních dluhopisů, rizikové míry ukládání kapitálu do oceňované nemovitosti a míry jeho ekonomické životnosti. 7.3. Metoda porovnání Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé, alternativně jsou k prodeji na trhu nabízené. Na základě soustředění informací o porovnatelných majetcích a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky se následnou úpravou již realizovaných resp. nabídkových cen příslušnými multiplikátory, které zohledňují rozdíly mezi oceňovaným a porovnávanými majetky, odhadne výsledná hodnota. 7.4. Aplikace metod Každá z výše popsaných metod má při stanovení tržní hodnoty nemovitosti (ceny obvyklé) své klady a zápory. Nejvíce preferovanou je metoda porovnání, jestliže pro její použití máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (nejlépe cen z realizovaných prodejů), protože nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu.
–5– Druhou nejvíce používanou metodou je výnosová metoda jako jedna z výpočtových metod, která vychází z kapitalizace čistých výnosů z pronájmu. Uvedené v současné době doplňuje metoda stanovení věcné hodnoty vycházející z reprodukčních nákladů na pořízení snížených o znehodnocení vlivem opotřebení jako další z výpočtových metod. Na základě analýzy stavu, polohy, charakteru nemovitosti a účelu ocenění byla pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) oceňované nemovitosti jako rozhodující zvolena metoda porovnávací, která nejlépe reflektuje existující trh s daným typem nemovitostí a je proto preferována též při ocenění cenou obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb. a jeho prováděcí vyhlášky (tzv. cena vyhlášková, administrativní). Oba postupy jsou uplatněny v tomto ocenění, když tzv. administrativní cena je pouze orientační.
8. Obsah posudku 1. Cenový předpis (informační) a) Garáž bez čp/če na p.č. 2955/7
2. Cena obvyklá (oceňovací standardy) a) Garáž bez čp/če na p.č. 2955/7
–6–
B. Posudek 1. Cenový předpis Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Nemovitost zatížena exekutorskými zástavními právy vč. exekučních příkazů k prodeji a nařízením exekuce. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 –0,03 0,00 –0,02
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,950 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby pozemku 3 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě obce obci nebo obec bez sítí 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) 5 Parkovací možnosti II. Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6 Výhodnost polohy pozemku z II. Poloha bez vlivu na komerční využití hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 7
Pi 0,80 0,04 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
–7– Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,832 i=2
a) Garáž bez čp/če na p.č. 2955/7 – § 37 Jde o krajní řadovou garáž pro jedno osobní vozidlo (zast. plocha 17 m2) v bloku 2 řadových garáží vestavěných v proluce sekcí řadových garáží areálu garáží, který se nachází za obytnou zástavbou u ul. Gajdošova. Garáž je nepodsklepená, jednopodlažní, konstrukce (dle vnější prohlídky předpoklad) kombinovaná ocelová s vyzdívkou z plynosilikát. tvárnic v tl. 200 - 300 mm, střecha dřevná mírná šikmá, krytina asfaltové pásy, bez klemp. konstrukcí okapu a žlabu, omítka vnější hladká s povrch. úpravou bílením, vrata plechová dvoukřídlá, rozvod elektroinstalace, elektroměr. skříň bez elektroměru. Stavba je v průměrném stavebně-technickém stavu (funkční), bez statických a jiných patrných poruch a závad s patrnou základní údržbou a zjištěným zvýšeným opotřebením střešní krytiny a vzlínáním vlhkosti u spodní části zadní stěny (nad základy, u podlahy) vlivem odstřiku vody od terénu z důvodu absence okapového systému šikmé střechy. Stáří odhadem - polovina 70. let min. století Garáž je postavena na pozemku ve vlastnictví obce, která ho vlastníkovi stavby pronajímá. Aktuální výše nájmu je 50 Kč/m2 zastavěné plochy a rok. Podlaží: přízemí Výška: Zastavěná plocha:
5,13×3,15
Obestavěný prostor (OP): přízemí 2,50 × 5,13×3,15
=
2,50 m 16,16 m2
=
40,40 m3
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Počet obyvatel: 295 653 Základní cena (ZC): 1 432,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 4 Příslušenství - venk. úpravy II. Bez příslušenství 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 6 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
Vi B –0,01 0,00 –0,02 –0,01 0,00 0,85*
–8– *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
1975 40 0,800 5
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V6):
0,653
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 935,10 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,950 Index polohy (IP): 0,832 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 40,40 × 935,10 × 0,950 × 0,832 =
29 859,76 Kč
Garáž bez čp/če na p.č. 2955/7 – určená cena:
29 859,76 Kč
2. Cena obvyklá (oceňovací standardy) Ocenění ve smyslu definice ceny obvyklé dle §2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb o oceňování majetku, které odpovídá principům oceňování cenou obvyklou dle mezinárodních oceňovacích standardů.
Ocenění porovnávací metodou Jde o krajní řadovou garáž pro jedno osobní vozidlo (zast. plocha 17 m2) v bloku 2 řadových garáží vestavěných v proluce sekcí řadových garáží areálu garáží, který se nachází za obytnou zástavbou u ul. Gajdošova. Garáž je nepodsklepená, jednopodlažní, konstrukce (dle vnější prohlídky předpoklad) kombinovaná ocelová s dozdívkou z plynosilikát. tvárnic v tl. 200-300 mm, střecha dřevná mírná šikmá, krytina asfaltové pásy, bez klemp. konstrukcí okapu a žlabu, omítka vnější hladká s povrch. úpravou bílením, vrata plechová dvoukřídlá, rozvod elektroinstalace, elektroměr. skříň bez elektroměru. Stavba je v průměrném stavebně-technickém stavu (funkční), bez statických a jiných patrných poruch a závad s patrnou základní údržbou a zjištěným zvýšeným opotřebením střešní krytiny a vzlínáním vlhkosti u spodní části zadní stěny (nad základy, u podlahy) vlivem odstřiku vody od terénu z důvodu absence okapového systému šikmé střechy. Garáž je postavena na pozemku ve vlastnictví obce, který je dle zjištění na úřadu městského obvodu Moravská Ostrava vlastníkům staveb dlouhodobě pronajímán. Ve vlatnictví obce jsou též manipulační plocha v areálu, která je převážně částečně zpevněná hutněným zásypem (před některými garážemi beton. plochy), a přístupové pozemky s asfalt. komunikací. Dle ÚP jde o pozemek v zóně bydlení v bytových domech u hranice se zónou občanské vybavenosti (drobné podnikání). V místě je dostupná úplná technická vybavenost. V rámci obce jde o stabilizované souvisle zastavěné území s dobrou komunikační dostupností z místních komunikací a dopravní obslužností, zastávka MHD BUS ul. Výstavní vzdálena cca 300 m. Z hlediska praktické využitelnosti (denní garážování) jde o dobrou polohu v rámci místní obytné zóny. Pro porovnání zvoleny nabídky prodeje staveb garáží v lokalitě, které jsou ve všech případech typově řadové se stáním pro jedno osobní vozidlo postavené na pozemku obce.
–9–
1) Moravská Ostrava, ul. Gajdošova – v zóně, vedlejší areál, panelová k-ce, krajní, s elektřinou, stav velmi dobrý, zast. plocha 18 m2, zdroj internet Sreality, 03/2015, nabídka 90 000 Kč po snížení z výchozí 129 000 Kč; porovnání: stejná poloha, lepší stav a vybavení, nabídka 2) Moravská Ostrava, ul. Gajdošova - v zóně, vedlejší areál, zděná, vnitřní, s možností připojení na elektřinu, stav průměrný, zast. plocha 20 m2, zdroj internet Sreality, 03/2015, nabídka 75 000 Kč od 02/15; porovnání: stejná poloha, mírně lepší stav a srovnat. vybavení, nabídka 3) Mariánské Hory, ul. Výstavní - v lokalitě cca 500 m od oceňované, zděná, vnitřní, s možností připojení na elektřinu, stav průměrný až dobrý, zast. plocha 20 m2, zdroj internet Sreality, 03/2015, nabídka 75 000 Kč; porovnání: stejná poloha, mírně lepší stav a srovnat. vybavení, nabídka 4) Mariánské Hory, ul. Fráni Šrámka – v blízké lokalitě do 1 km od oceňované, zděná, vnitřní horní jako nebyt. jednotka v os. vlastnictví v souboru patrových garáží, s elektřinou, stav dobrý mimo výklopná vrata (potřebná výměna), zast. plocha 19 m2, zdroj internet Sreality, 03/2015, nabídka 69 000 Kč trvá od 02/15; porovnání: mírně lepší poloha, mírně lepší stav a lepší vybavení, nabídka 5) Mariánské Hory, ul. Fráni Šrámka – v blízké lokalitě do 1 km od oceňované, zděná, vnitřní horní jako nebyt. jednotka v os. vlastnictví v souboru patrových garáží, s elektřinou, stav velmi dobrý, zast. plocha 19 m2, zdroj internet Sreality, 03/2015, nabídka 100 000 Kč trvá od 02/15; porovnání: mírně lepší poloha, lepší stav a vybavení, nabídka Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Kmísta Kstavu a vybavení Kzdroj ceny Jednotková cena (JC) Moravská Ostrava, ul. Gajdošova 90 000,– Kč 1,00 0,85 0,90 3 825,– Kč Moravská Ostrava, ul. Gajdošova 75 000,– Kč 1,00 0,95 0,90 3 206,25 Kč Mariánské Hory, ul. Výstavní 75 000,– Kč 1,00 0,90 0,90 3 037,50 Kč Mariánské Hory, ul. Fráni Šrámka 69 000,– Kč 0,95 0,90 0,90 2 794,50 Kč Mariánské Hory, ul. Fráni Šrámka 100 000,– Kč 0,95 0,85 0,90 3 825,– Kč kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kstavu a vybavení × Kzdroj ceny), když Ki >1 srovnávací horší a Ki < 1 srovnávací lepší než oceňovaná; Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2:
Množství (M) Váha (V) 18,00 m2 1,0 20,00 m2 1,0 20,00 m2 1,0 19,00 m2 1,0 19,00 m2 1,0
3 037,50 Kč 3 337,65 Kč 3 825,00 Kč
– 10 – Jako nejpravděpodobnější hodnota jednotkové ceny byla s ohledem na stav, umístění a velikost oceňované nemovitosti vyhodnocena hodnota blízká zjištěnému průměru. Odhad porovnávací hodnoty: Odhadovaná jednotková cena za m2: Množství: Porovnávací hodnota:
× =
3 400,– Kč 17,00 m2 57 800,– Kč
– 11 –
C. Rekapitulace Cena dle cenového předpisu (informační) a) Garáž bez čp/če na p.č. 2955/7 Cenový předpis – výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
29 859,76 Kč 29 859,76 Kč 29 860,– Kč
Cena obvyklá (tržní) a) Garáž bez čp/če na p.č. 2955/7 porovnávací hodnota:
Cena obvyklá :
57 800, - Kč
58 000, - Kč
(cena slovy padesátosmtisíc Kč)
Obvyklá (obecná, tržní) cena garáže bez čp/če na pozemku p.č. 2955/7, k.ú. Moravská Ostrava, podle odborného odhadu znalce je 58 000,– Kč (cena slovy: padesátosmtisíc Kč). V Ostravě, 23. 3. 2015 Ing. Petr Chlebík Urxova 490/8 708 00 Ostrava - Poruba
– 12 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek podávám jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006 č.j. Spr. 1792/06 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5-81/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1005/2015 podle připojené likvidace.
E. Seznam příloh Exekuční příkaz č.j. 160 EX 3546/13-9 LV 1020, k.ú. Moravská Ostrava, ke dni 10.2.2015 Otisk katastrální mapy z dálkového náhledu do KN k datu 24.2.2015 Fotodokumentace Mapa širších vztahů
1x A4 4x A4 1x A4 1x A4 1x A4
