2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1168/87/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 1781/6 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 1781 (který je postaven na pozemku parc. č. st. 2090) a na pozemku parc.č. st. 2090 ve výši 51/408; to vše v k. ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava-město.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 110850/13-95 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 24.3.2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 11.4.2015. Znalecký posudek obsahuje NUMPAGES stran vč. příloh a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 30.4.2015

Znalecký posudek č. 1168/87/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ......................................................................................................... 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Bytová jednotka č. 1781/6 ............................................................................................................... 10

7.3.

Pozemek – spoluvlastnický podíl ..................................................................................................... 12

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 13

7.5.

Povodňový plán ČR - CAP .............................................................................................................. 14

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 14

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 15

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 15 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 15

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 21

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 22

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 26

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 27

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 27

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 27



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 110850/13-95: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve společném jmění povinného a jeho manželky, které jsou zapsané na LV č. 6497, tj.: - bytové jednotky č. 1781/6 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 1781 (který je postaven na pozemku parc. č. st. 2090) a na pozemku parc.č. st. 2090 ve výši 51/408; to vše v k. ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava – město. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 6497 pro k. ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava - město; ke dni 24.3.2015 ALV:

BLV:

Vlastník SJM Sýkora Aleš a Sýkorová Beatrice, Gerasimovova 1781/2, Zábřeh, 700 30 Ostrava; Identifikátor: 720628/5185, 725610/5076 Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 1781/6 byt 51/408

* LV č. 6484 pro k. ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava - město; ke dni 24.3.2015 – dálkový náhled, spoluvlastnický podíl BLV:

Stavba Zábřeh č. p. 1781

Způsob využití bydlení


Na parcele st. 2090

Stránka 3 z 27


Pozemky Parcely: parc. č. st. 2090


Způsob využití: zastavěná plocha a nádvoří

Výměry: 2 165 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č.j. – číslo jednací; č. – číslo; parc.č. – parcelní číslo; č.p. – číslo popisné; BJ – bytová jednotka; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha

B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 11.4.2015 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér.


Stránka 4 z 27



Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 13.4.2015). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Doporučeným dopisem byla obeslána i manželka povinného paní Beatrice Sýkorová. Dopis byl rovněž vrácen z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 13.4.2015). Při místním šetření na zazvonění na zvonek č. 6 „Sýkorovi“ nikdo nereagoval, na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6497 ze dne 24.3.2015, k. ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava - město – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 110850/13-95 ze dne 24.3.2015 Z katastrálního úřadu byla získána smlouva o převodu vlastnictví bytové jednotky ze dne 22.1.2007 vč. přílohy č. 1 (schéma podlaží); V-971/2007-807. Sdělení MěU Ostrava - jih ze dne 29.4.2015; č. j. JIH/026201/15/VŽP/Vý; vyřizuje: Ivana Výduchová že se nenachází ve spisovně stavebního úřadu žádné požadované podklady: Žádala jsem o: •

Stavební dokumentaci týkající se oceňované nemovité věci (půdorys podlaží, se zakreslením bytu, kde se nachází)

•

Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích bytu i budovy

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 6497 – dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 6484 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Zábřeh nad Odrou – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Ostrava Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz)


Stránka 5 z 27



www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 6 z 27



5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 6497 ze dne 24.3.2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.


Stránka 7 z 27



Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 6497 ze dne 24.3.2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájemna exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. K jednotce nebyla získána výkresová dokumentace, nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí výměr jednotky z kupní smlouvy z roku 2007. Poslední informace pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne 29.4.2015 ze stavebního úřadu.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá.


Stránka 8 z 27



6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný byt, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okresním městě Ostrava, v městské části Ostrava – jih, v katastrálním území Zábřeh nad Odrou, v souvisle zastavěné části města. Konkrétně se jedná o západní okraj jednosměrné ulice Gerasimovova, která je kolmá na ulici Krylovova a Průkopnická a ze severní strany souběžná s ulicí Čujkovova. Absolutní centrum (Masarykovo náměstí) je vzdáleno cca. 9 km jízdy severovýchodním směrem. Ostrava je statutární a krajské město na rozhraní Slezska a Moravy na severovýchodě České republiky, poblíž hranice s Polskem. Počtem obyvatel a rozlohou je město třetím největší město v České republice, významným univerzitním a průmyslovým městem, ležícím na soutoku Lučiny, Odry, Opavy a Ostravice v geomorfologickém celku Ostravská pánev.


Stránka 9 z 27



Okolní zástavba: Jedná se o tradiční městskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje zástavba bytových domů. V místě je hluk od hlavní silnice Výškovická. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici potřebná občanská vybavenost - lékárna, supermarket, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, zábavní centrum, kino, domov důchodců, sportovní hřiště, pošta, policie ČR. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v rámci města. Dopravní dostupnost: Město je dobře dostupné osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic I. třídy a především při dálniční komunikaci D1. Z veřejné dopravy je asi 180 m pěší chůzí severním směrem v ulici Čujkovová zastávka autobusů MHD a v ulici Výškovická asi 100 m severozápadním směrem zastávka tramvají, zajišťující dobrou dopravní dostupnost s centrem města. V městě je k dispozici autobusové i vlakové nádraží zajišťující dobrou dopravní dostupnost. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemek je přístupný přes pozemek parc. č. 654/26 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: zeleň, vlastník: Statutární město Ostrava), na který navazuje zpevněná veřejná komunikace, ulice Gerasimovova, pozemku parc. č. 654/27 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: zeleň, vlastník: Statutární město Ostrava) Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je v omezené míře, možné pouze na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn.

7.2. Bytová jednotka č. 1781/6 Nachází se ve 3.NP zděného, krajního, řádového bytového domu č.p. 1781 č.o. 2, který byl postaven cca v roce 1965. Dům má celkem 4 nadzemní podlaží se 2 byty na každém patře, 1 podzemní podlaží, ve kterém se nachází sklepy, kočárkárna a technické zázemí a stavebně neupravené podkroví (půda). Byt je orientován na severovýchod (do ulice) i jihozápad (směrem na parkoviště). Výměry a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí jsou v souladu se skutečným stavem. Dispoziční řešení – dle kupní smlouvy Byt má pravděpodobně průměrnou dispozici 2+1, skládá se z: 2x pokoj, kuchyně, předsíň, koupelna a komora. Příslušenstvím bytu je laťový sklep o výměře 3,59m2 umístěný v 1.PP objektu. Dle kupní smlouvy je uvedena výměra „laťového sklepu“. Dle přílohy č. 1 kupní smlouvy jsou v 1. PP prostory pro laťové sklení kóje a proto je níže popsán tento prostor jako sklepní kóje. V rámci společných prostor je dle kupní smlouvy v 1. PP také místnost pro kočárky a kola a sklad HUV a půda.


Stránka 10 z 27



Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „byt“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepší využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 50-ti lety Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 4 nadzemních podlaží + půda Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar valbový, krov dřevěný Krytina střechy: plechová Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu vč. oplechování atiky Vnější povrchy: kontaktní zateplovací systém s omítkou Vstupní dveře do objektu: dřevěné, částečně prosklené (hlavní vstup), boční (směrem do 1.PP) dřevěné Vrata: nejsou provedeny Okna: nová dřevěná s izolačním zasklením Bleskosvod: je proveden Komíny: 3x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: železobetonová Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: kobercové, z PVC, keramické dlažby Vytápění: ústřední Ohřev teplé vody: elektrický bojler Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: standardní – koupelna s vanou, umyvadlem a WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s dřezem a plynovým / elektrickým sporákem Údržba: prováděna běžná údržba Soupis místností bytové jednotky dle kupní smlouvy Podlaží

Místnost

1.PP sklepní kóje Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1.PP pokoj pokoj 3.NP kuchyně předsíň


Podlahová plocha

Zohledněno

3,59

50%

14,91 14,59 10,78 5,98

100% 100% 100% 100%

Započitatelná plocha 2 1,80 m 2 1,80 m 2 14,91 m 2 14,59 m 2 10,78 m 2 5,98 m

Stránka 11 z 27


koupelna komora


3,44 1,14

100% 100%

Započitatelná plocha bytu v 3.NP Celková započitatelná plocha bytové jednotky - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

2

3,44 m 2 1,14 m 2

50,84 m

53 m

2

Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Stavebně technický stav bytové jednotky (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Bytová jednotka je pravděpodobně v původním, nevalném stavu, předpokládám nutnost provedení rekonstrukce interiéru bytové jednotky (nášlapné vrstvy podlah, rozvody inženýrských sítí, celkové vnitřní zařízení apod.) Stáří a stavebně technický stav domu Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 50-ti lety. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou v dobrém stavu pro svoji funkčnost. V nedávné minulosti byla původní okna vyměněna za nová dřevěná s izolačním zasklením, byl proveden kontaktní zateplovací systém s omítkou, nové vstupní dveře a zvonky, komíny i klempířské konstrukce. Objekt je bez viditelných statických poruch. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako dobrý. Inženýrské sítě – elektřina (na fasádě objektu), vodovod, kanalizace i plyn (HUP na fasádě objektu)

7.3. Pozemek – spoluvlastnický podíl Předmětem ocenění je také spoluvlastnický podíl ve výši 51/408 na pozemku parc. č. st. 2090, který je zapsán na LV č. 6484 (dálkový náhled), pro k. ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava–město. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Sousední parcely: parc. č. st. 2090: st. 2091, 654/26


Stránka 12 z 27



Pozemek parc. č. st. 2090

Pozemek je rovinný, má obdélníkovitý tvar s výběžkem na severozápadní straně, který tvoří venkovní vstup do 1. PP bytového domu. Pozemek je z celé své plochy zastavěn bytovým domem č. p. 1781. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu města Ostravy se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako bydlení v bytových domech.

Slouží: bydlení v bytových domech v blokové a sídlištní zástavbě městského charakteru. Plochy tohoto funkčního využití jsou charakteristické intenzivní vícepodlažní převážně bytovou zástavbou o výškové hladině vyšší než 3 nadzemní podlaží. Veškeré nové stavby musí svým objemovým a výrazovým Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 13 z 27



řešením odpovídat charakteru zástavby převládající funkce a musí ji vhodně doplňovat, nikoliv ji narušovat nebo negativně ovlivňovat svým provozem. Hlavní využití:  bytové domy. Přípustné využití:  základní občanské vybavení (kromě zařízení obchodu) do 2 000 m2 zastavěné plochy (v případě integrace občanského vybavení do jedné budovy nebo do komplexu na sebe navazujících budov nesmí být součet jejich zastavěných ploch větší než 2000 m2) - např. místní správa, školky, základní školy, služby, obchodní, stravovací, společenská, kulturní, zdravotnická a sociální zařízení (domy s pečovatelskou službou, domovy důchodců, charitativní zařízení apod.), sportovní zařízení a plochy včetně provozního zázemí, z toho zastavitelná plocha obchodním vybavením nesmí přesáhnout 1000m2. dopravní infrastruktura – silniční, cyklistické a pěší komunikace, parkoviště a hromadné podzemní a nadzemní garáže pro osobní automobily, zastávky MHD, alternativní druhy dopravy – lanovky, visuté dráhy apod.,  technická infrastruktura - inženýrské sítě, trafostanice, rozvodny, telekomunikační zařízení, čistírny odpadních vod pro předmětné budovy, alternativní zdroje energie k zajištění provozu předmětných objektů (např. fotovoltaické články, degazační stanice s kogenerační jednotkou) splňující omezující prostorové a architektonické podmínky této funkční plochy, plocha pro odpadní kontejnery, podzemní kontejnery pro komunální odpad,  veřejné prostory, plochy zeleně a vodní plochy. Podmíněně přípustné využití:  občanské vybavení (kromě zařízení obchodu) přesahující 2 000 m2 zastavěné plochy, maximálně však do 3 000 m2 zastavěné plochy (v případě integrace občanského vybavení do jedné budovy nebo do komplexu na sebe navazujících budov nesmí být součet jejich zastavěných ploch větší než 3000 m2) např.: zařízení obchodu, služeb, veřejné správy, administrativní, vzdělávací, ubytovací, sociální, sportovní a volnočasová, společenská, kulturní, církevní, z toho zastavěná plocha obchodním vybavením nesmí přesáhnout 1000m2,  sběrný dvůr,  rodinné domy,  sakrální stavby a stavby určené k náboženským účelům,  stavby a zařízení pro reklamu, informaci a propagaci. Nepřípustné využití:  činnosti, stavby a zařízení nesouvisející se stanoveným hlavním, přípustným a podmíněně přípustným využitím.

7.5. Povodňový plán ČR - CAP Dle povodňového plánu české asociace pojišťoven (CAP) www.cap.cz se pozemky nenachází v záplavové oblasti – ZÓNA 1 - zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně / záplavy.

7.6. Shrnutí Adresa: okres Ostrava - město, město Ostrava, ulice Gerasimovova Nemovité věci: zděná bytová jednotka Dispozice vč.zhodnocení: 2+1; průměrná Podlaží: 3.NP z 4.NP bez výtahu 2 Započitatelná plocha: 53 m


Stavební stav: Vybavení: Příslušenství: Realizovatelnost:

BD – dobrý, BJ - nevalný podstandardní sklepní kóje obtížná

Stránka 14 z 27



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k bytové jednotce K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství bytové jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby K 6 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jeho započitatelné plochy K 7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K 1 0 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K 1 1 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1.


Stránka 15 z 27



V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu – bytové jednotky 1.) www.sreality.cz Nabídka zděných bytů 2+1 a 2+kk v osobním vlastnictví, v blízkém okolí (do 0,5 km) ulice Gerasimovova- bylo nalezeno celkem 20 bytů s nabídkovou cenou od 480.000 Kč do 900.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka zděných bytů v osobním vlastnictví v části Ostrava – jih - bylo nalezeno celkem 9 bytů s nabídkovou cenou od 649.000 Kč do 1.099.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka bytů v ulici Gerasmivova a blízkém okolí (do 2 km) byly nalezeny celkem 2 byty v osobním vlastnictví s nabídkovou cenou 730.000 Kč a 940.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ V současnosti není na uvedeném portále v nabídce žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci. 5.) http://www.eurodrazby.cz V současnosti není na uvedeném portálu v nabídce žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci. V historii dražeb se nachází převážně panelové bytové jednotky. Vyhodnocení nabídky a poptávky: Ve městě je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitých věcech. V dané lokalitě se v inzerci vyskytuje velké množství především menších družstevních bytů s dispozicí 2+1. Nabídka větších bytů je menší, v nabídce je především velké množství panelových bytů. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitou věc v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne 22. 1. 2007 (Právní účinky vkladu práva ke dni 25.1.2007 ; V-971/2007-807) byla 2 kupní cena za nemovitou věc ve výši 43.852,- Kč; tj. 827 Kč / m . Kupní cena bytové jednotky byla velmi nízká, vzhledem k odkupu bytové jednotky od statutárního města. Nejedná se tedy o obvyklou cenu, která by odpovídala současným tržním podmínkám. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.


Stránka 16 z 27



Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“


Stránka 17 z 27



Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovité věci:

bytová jednotka

bytová jednotka

bytová jednotka

bytová jednotka

bytová jednotka

bytová jednotka

Adresa: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Gerasimovova, Ostrava x

Gerasimovova, Ostrava 350 m

Čujkovova, Ostrava 450 m

Samoljovova, Ostrava 1 km

Baranovova, Ostrava 700 m

Svazácká, Ostrava 600 m

BJ o výměře 52 m2 (přičemž BJ má k dispozici 2 sklepy) rekonstrukci:plastové okna, rozvody elektřiny v mědi a plastové rozvody vody. BD po revitalizaci.

Byt v původním stavu. BD po kompletní revitalizaci. K bytu náleží 2 sklepy.

BJ z původní 2+kk byt předělán na 3+kk. Obývací pokoj je spojeny s kuchyní. BD po revitalizaci.

BD po celkové revitalizaci. BJ v původní stavu (parkety, koupelna společná s WC). K příslušenství patří sklepní kóje o předpokládané výměře 2 m2. (výpočet 53 - 1 = 52 m2 - celková plocha)

BD po částečné revitalizaci (chybí fasáda). BJ po částečné rekonstrukci (kuchyňská linka, elektroinstalace, parkety, plovoucí podlaha, PVC, koupelna a Wc odděleně).

zděné 2+1 4.NP 1.PP-4.NP 1 není


zděné 3+kk 1.NP 1.PP-4.NP 1 není



Fotografie:

Doplňujicí popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlaží, ve kterém se byt nachází: Počet NP domu celkem: Počet podlaží vlastního bytu: Výtah: Započitatelná plocha m2:

x

zděné 2+1 3.NP 1.PP - 4.NP 1 není 53

52,00

54,00

64,00

52,00

54,00

Nabídková/prodejní cena Kč:

x

480 000

650 000

690 000

600 000

650 000

Cena [Kč / m2 zap. pl.]:

x

9 231

12 037

10 781

11 538

12 037

Variační koeficient [%]:


9,46%

Stránka 18 z 27


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

Gerasimovova, Ostrava

rovinný, zcela zastavěný BD, spoluvlastnický podíl

K2 - Pozemek:

K3 - Stav bytu:

nevalný

K4 - Stav bytového domu:

K5 - Vybavení, příslušenství:

dobrý

podstandardní; sklepní koje

K6 - Velikost nemovité věci:

53 m2

K7 - Umístění bytu v domě:

3.NP z 4.NP bez výtahu

K8 - Napojení na sítě (přípojky):

veškeré IS

K9 - Zdroj informací:

K10 - Právní vztahy:

v exekuci

K11 - Ostatní: Váhy: 2

Vážený průměr [Kč / m zap.pl.]: Vážený průměr upr. cen Kč: Variační koeficient [%]:


obdobná

obdobná

obdobná

horší (hlučnost od železniční tratě)

obdobná

1,00

1,00

1,00

1,01

1,00

obdobný ; nezjištěno vlastnictví



Obdobný; (nezjištěno vlastnictví


1,00 obdobný 1,00 obdobný 1,00


1,00 lepší 0,97 obdobný 1,00


1,00 obdobný 1,00 horší (není nová fasáda) 1,03

obdobný; 2x sklep

obdobný; 2x sklep

lepší; standardní; sklep v inzerci neuveden

obdobný; sklep

obdobný; sklep v inzerci neuvedení

1,00 obdobné 1,00 horší (4.NP bez výtahu) 1,03 veškeré IS 1,00

1,00 obdobná 1,00 lepší (2.NP bez výtahu) 0,98 veškeré IS 1,00

0,97 větší 1,03 horší (1.NP) 1,05 veškeré IS 1,00

1,00 obdobná 1,00 lepší (2.NP bez výtahu) 0,98 veškeré IS 1,00

1,00 obdobná 1,00 horší (1.NP) 1,05 veškeré IS 1,00

www.sreality.cz; ID: 00915

www.reality.idnes.cz; ID: IDNES-2830

www.rkevropa.cz; ID: O15PD11

www.sreality.cz; ID: BTK4035/15:1693352

www.sreality.cz; ID: 1151

0,90 bez exekuce 0,96 obdobný 1,00





0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

9 452

8 215

9 626

9 479

9 319

10 623

497 520 8,13%

432 378

506 653

498 916

490 524

559 128

Stránka 19 z 27



Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

40 431 432 378 457 089 497 520 537 951

Maximální upravená cena [Kč]:

559 128

Obvyklá cena (vážený průměr po zaokrouhlení) [Kč]:

498 000

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o příslušenství bytu – sklepní kóje v 1.PP o potřebná občanská vybavenost o dobrý stavebně – technický stav bytového domu o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o veškeré IS k dispozici Ponižující faktory o umístění bytové jednotky ve 3.NP v bytovém domě bez výtahu o absence balkonu /lodžie / terasy o předpokládaný nevalný stav bytové jednotky, podstandardní vybavení o omezené možnosti parkování o zvýšená hlučnost a prašnost o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení srovnávací metody: Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, tj. byty v průměru od 480 000,- Kč do 690 000,- Kč (tj. cca 2 2 od 9 231 Kč/m do 10 781 Kč/m zap.pl.). 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 8 215,- až 10 623,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 9 452,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 498 000,- Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu bytových domů, které jsou užívány k bydlení. Určení obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v okrajové části města se zvýšenou hlučností a prašností, vlivem blízkosti hlavní komunikace a umístění bytové jednotky ve 3. nadzemním podlaží bez možnosti využití výtahu (není proveden bezbariérový přístup) je obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,9 a 0,85.


Stránka 20 z 27



Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 498 000 Kč tj. 2 9 452Kč/m /zap.pl.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem).

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. NENÍ PRAVDA. Na předloženém LV jsou v sekci „C“ omezení vlastnických práv uvedena zástavní práva i exekuční příkaz.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

ANO Stavba je určena výhradně k bydlení ANO Stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

NE

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředí (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje). NENÍ PRAVDA. V místě je zvýšená hlučnost a prašnost vlivem blízkosti hlavní komunikace.

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu.


Stránka 21 z 27



ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

790 01 Moravskoslezský Ostrava-město Ostrava Zábřeh nad Odrou 295 653

2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.4.2015.

3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1781/6


Stránka 22 z 27



B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1781/6 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ

Název

§ 2 cen. mapa

zastavěná plocha a nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st. 2090

Výměra 2 [m ] 165,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 640,00

Cena [Kč] 105 600,-

2

105 600,-

165,00 m

Pozemek - zjištěná cena

=

105 600,- Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek

=

105 600,-Kč 105 600,- Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

105 600,- Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu pokoj: pokoj: kuchyně: předsíň: koupelna: komora: sklení kóje (laťový sklep): Započítaná podlahová plocha bytu:


Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ostrava 6 50 let 2 13 068,- Kč/m koeficient dle typu podlahové plochy 2 14,91 * 1,00 = 14,91 m 2 14,59 * 1,00 = 14,59 m 2 10,78 * 1,00 = 10,78 m 2 5,98 * 1,00 = 5,98 m 2 3,44 * 1,00 = 3,44 m 2 1,14 * 1,00 = 1,14 m 2 3,59 * 0,10 = 0,36 m 2 51,20 m

Stránka 23 z 27



Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 3.NP bez výtahu II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany II částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení II - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad III provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,85

9

Index vybavení

IV = (1 +  Vi) * V10 * 0,750 = 0,695 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Exekuční příkaz I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Index trhu

Pi -0,02 0,00

0,00 -0,04 0,00 1,00

5 IT = P6 * (1 +  Pi) = 0,940 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

č. I I

Pi 1,00 0,04

III I

-0,05 0,00

I

0,00

V

0,00

III

0,00

II

0,00

II II

0,00 0,00

Stránka 24 z 27



11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

Index polohy

II

0,00

11 IP = P1 * (1 +  Pi) = 0,990 i=2

Ocenění 2 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 13 068,- Kč/m * 0,695 = 9 082,26 Kč/m 2 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 51,20 m * 9 082,26 Kč/m * 0,940 * 0,990= 432 739,90 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

432 739,90 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 105 600,- Kč Spoluvlastnický podíl: 51 / 408 Hodnota spoluvlastnického podílu: 105 600,- Kč * 51 / 408 = 13 200,- Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

13 200,- Kč

Bytová jednotka č. 1781/6 - zjištěná cena

=

445 939,90 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1781/6

445 939,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

445 939,90 Kč

Celkem

445 939,90 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

445 939,90 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

445 940,- Kč

slovy: Čtyřistačtyřicetpěttisícdevětsetčtyřicet Kč


Stránka 25 z 27



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

498 000 Kč 445 940 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 6497, tj. : o

bytové jednotky č. 1781/6 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 1781 (který je postaven na pozemku parc. č. st. 2090) a na pozemku parc.č. st. 2090 ve výši 51/408; to vše v k. ú. Zábřeh nad Odrou, obec Ostrava, okres Ostrava–město.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 11.4.2015, částkou ve výši:

498 000,- KČ slovy: čtyřistadevadetásosmtisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

sklepní kóje

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 30.4.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 26 z 27



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1168/87/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 87 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6497 ze dne 24.3.2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 11.4.2015 Příloha č. 5 : Část kupní smlouvy s výměrami místností vč. přílohy č. 1 – schéma podlaží


Stránka 27 z 27

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 6497

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa bytového domu č. p. 1781, č. o. 2 na pozemku parc. č. st. 2090 GPS: 49°47'26.38"N, 18°13'46.88"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „Gerasimovova“

Umístění nemovité věci v rámci části města „Ostrava - Zábřeh“

Umístění nemovité věci v rámci města Ostravy a okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Uliční (severní) a boční (západní) pohled na bytový dům

Hlavní vstup do bytového domu

Boční vstup do 1. PP bytového domu

Detailní pohled na střešní krytinu a komíny

Zvonky (povinný - zvonek č. 6)

Příloha č. 5 : Část kupní smlouvy s výměrami místností vč. přílohy č. 1 – schéma podlaží

2015

Recommend Documents