Ing. Juraj SEDLÁČEK Záhradná 8, 911 05 Trenčín, tel.č.: 0903 404097 e-mail:
[email protected] Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie 37 03 00 Vodohospodárske stavby odvetvie 37 08 00 Projektovanie v stavebníctve odvetvie 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľností
ZNALECKÝ POSUDOK č.54/2015 určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.484, LV č.1916, k.ú. Veľké Kostoľany s príslušenstvom a pozemkov parc.č.806/12, 806/25 a 806/49, LV č.1916 k.ú. Veľké Kostoľany, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z.
Objednávateľ :
LICITOR group a.s., Sládkovičova 6, 010 01 Žilina
Číslo spisu (objednávky) :
zo dňa 02.04.2015
Počet strán (z toho príloh)
:
34(13)
Počet vyhotovení
:
5
Počet odovzdaných vyhotovení
V Trenčíne 25.05.2015
:
4
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.484, LV č.1916, k.ú. Veľké Kostoľany s príslušenstvom a pozemkov parc.č.806/12, 806/25 a 806/49, LV č.1916 k.ú. Veľké Kostoľany, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: 02.04.2015 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 25.05.2015 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 29.04.2015 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka zo dňa 02.04.2015 - originál - Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva zo dňa 17.04.2015 - originál 5.2 Získané znalcom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1916, k.ú. Veľké Kostoľany, zo dňa 28.04.2015 - kópia z katasterportálu - Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 28.04.2015 - kópia z katasterportálu - Znalecký posudok č.174/2013 (Ing. Róbert GOLUTZ) - originál - Zameranie nehnuteľnosti - Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009, ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektova stavebných prác výrobnej povahy Zákon č.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dražba podľa zákona 527/2002 Z.z.
Strana 2
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2015. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č.1916, kópia z katasterportálu A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape - parc.č. 806/12 Záhrady o výmere 386 m2 - parc.č. 806/25 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 714 m2 - parc.č. 806/49 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 20 m2 Stavby rodinný dom s.č.484 na parc.č.806/25 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 MIŠÍKOVÁ Miriama r. GERGELYOVÁ, 922 08 Dubovany, č.222, SR Dát. nar. 27.02.1979 Spoluvlastnícky podiel 1/1 C. Ťarchy: viď. Príloha č.2 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním, vykonaná dňa 29.04.2015, za účasti priateľa vlastníčky nehnuteľnosti. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom počas obhliadky dňa 29.04.2015. d) Technická dokumentácia: Skutkový stav zistený pri obhliadke, bol porovnaný s dokumentáciou so Znaleckého posudku č.174/2013 (Ing. Róbert GOLUTZ) predloženou vlastníkom nehnuteľnosti pri obhliadke. Zistené rozdiely vo vnútornej dispozícii rodinného domu sú zachytené v grafických prílohách znaleckého posudku. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené žiadne podstatné rozdielu medzi právnym stavom v katastri nehnuteľností a skutočnosťou. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Rodinný dom s.č.484 - Garáž - Kopaná studňa - Vonkajšie úpravy - Vodovodná prípojka
Strana 3
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
- Vodomerná šachta - Kanalizačná prípojka - Žumpa - Plynová prípojka - Prípojka NN - Pozemky - parc.č.806/12 - parc.č.806/25 - parc.č.806/49 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Vzhľadom na technický stav znalec neohodnocuje oplotenie pozemkov, pretože vplyv týchto objektov na celkovú všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti je zanedbateľný.
2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom s.č.484 POPIS STAVBY Rodinný dom sa nachádza v intraviláne obce Veľké Kostoľany, na miestnej komunikácii Družstevná, na severozápadnom okraji obce v zástavbe starších rodinných domov. Vzdialenosť do centra obce je cca 1000 m. Pôvodná stavba rodinného domu je z roku 1964. V roku 1975 bola zrealizovaná prístavba vstupnej časti a kuchyne, v roku 1984 bola k zadnej časti pristavaná letná kuchyňa. V roku 2014 bola zahájená komplexná prestavba vnútorných priestorov rodinného domu, ktorá nebola k dátumu obhliadky ukončená. Vzhľadom na vykonané rekonštrukcie a opravy je opotrebenie stavby stanovené analyticky. Rodinný dom je navrhnutý ako nepodpivničený objekt s jedným nadzemným podlažím. Na I.NP sa nachádza zádverie, dve chodby, kuchyňa, obývacia izba, 3 obytné miestnosti, kúpelňa a letná kuchyňa. Pred vchodovými dverami je zrealizované prekrytie vstupnej časti predĺžením prestrešenia zádveria. Z konštrukčného hľadiska je objekt rodinného domu zrealizovaný na betónových pásových základoch, zvislé obvodové konštrukcie sú murované prevažne z plnej pálenej tehly s hrúbkou 450 mm. Vnútorné deliace konštrukcie sú murované prevažne z plnej pálenej tehly s hrúbkou 150 mm. Strop nad I.NP je drevený trámový s rovným podhľadom. Strecha je zložená z viacerých častí. Časť na pôvodnou stavbou z roku 1964 je stanová, strechy nad prístavbami sú pultové. Krov je drevený väznicový. Ako strešná krytina je použitá betónová škridľa BRAMAC (vymenená v roku 2005). Klampiarske konštrukcie strechy sú pozinkovaného plechu (vymenené v roku 2005). Vonkajšie úpravy povrchov sú tvorené kombináciou brizolitovej a vápennocementovej omietky. Vnútorné úpravy povrchov sú riešené vapennými omietkami, na časti chodby a obytnej miestnosti sú tvorené sadrokartónovým obkladom. Podlahy obytných miestností sú prevažne palubovkové, v kuchyni sa nachádza nová lamino podlaha v kombinácii s keramickou dlažbou okolo kuchynskej linky (2014), v chodbe, zádverí a kúpelni sú podlahy riešené ako keramické dlažby (2014). Keramické obklady sa nachádzajú v kúpelni, v kuchyni okolo linky je zrealizovaný kamenný obklad. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom. Vnútorné dvere prevažne drevené s výplňou v obložkových zárubniach. Vchodové dvere sú plastové. Vykurovanie je riešené ako teplovodné radiátorové. Ako zdroj tepla slúži plynový kotol umiestnený v chodbe na I.NP. V zadnej izbe sa nachádzajú akumulačné kachle. Ako zdroj TÚV slúži elektrický zásobníkový ohrievač TÚV umiestnený v kúpelni. Kuchynská linka dĺžky cca 5,50 m obsahuje plynový sporák, samostatnú elektrickú rúru a nerezový drez. V letnej kuchyni sa nachádza sporák na pevné palivo. V kúpelni (rekonštruovanej v roku 2014) je umiestnená plastová rohová vaňa, hydromasážny sprchový kút, WC kombi a umývadlo (v čase obhliadky demontované).
Strana 4
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
Dom je pripojený na verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. Kanalizácia je zvedená do žumpy. Na dome sa vykonávajú rekonštrukčné práce, čomu zodpovedá aj jeho technický stav.
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:
803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy
MERNÉ JEDNOTKY
1. NP
Začiatok užívania 1964
1. NP
1975
2,25*(10,00-1,30)+6,14*3,60
41,68
1. NP
1984
3,60*3,78
13,61
Podlažie
Výpočet zastavanej plochy
ZP [m2]
9,00*10,00
90
Spolu 1. NP
145,29
kZP
120/145,29=0,826
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod
Položka
2
Základy
3
Podmurovka 3.1.b nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo Murivo
2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou
4
4.1.c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm 5
8
Krovy
10
Krytiny strechy na krove
8.2 väznicové valbové, stanové 10.2.a pálené a betónové škridľové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach...)
960,0
380
100
380,0
1290
100
1290,0
160
100
160,0
400
70
280,0
760
100
760,0
625
100
625,0
800
100
800,0
65
100
65,0
25
100
25,0
260
100
260
Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu
14.
100
Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy
13
960
Stropy 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové
12
Vysled.
Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené
7
Dokon.
Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)
6
Hodnota
Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3
Strana 5
Znalec: Ing. Juraj Sedláček 17
číslo posudku: 54/2015
Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené
18 19
Okenné žalúzie
22
Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností
19.2 plastové
23.2 keramické dlažby 24
25
Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)
30
Rozvod vody
25.1 svetelná, motorická 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 31
100
135,0
530
100
530,0
75
100
75,0
355
50
177,5
150
100
150,0
480
100
480,0
280
100
280,0
35
100
35,0
35
100
Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením
23
135
Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu Spolu
7800
35,0 7502,5
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33
Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika
34
Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 36.4 sporák na tuhé palivo (1 ks)
33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks)
35
36
20
100
20,0
65
100
65,0
155
100
155,0
60
100
60,0
20
100
20,0
30
100
30,0
30
100
30,0
495
100
495,0
37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks)
115
100
115,0
37.5 umývadlo (1 ks)
10
0
0,0
37.9 samostatná sprcha (1 ks)
75
100
75,0
36.7 odsávač pár (1 ks)
37
38
39
36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 36.12 kuchynská linka z prírodného dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (5.5 bm) Vnútorné vybavenie
Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks)
35
0
0,0
38.2 pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (1 ks)
30
100
30,0
38.3 pákové nerezové (2 ks)
40
100
40,0
25
100
25,0
Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks)
40
Vnútorné obklady
Strana 6
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
45
číslo posudku: 54/2015
40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks)
80
100
80,0
40.5 samostatnej sprchy (1 ks)
20
100
20,0
40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks)
15
100
15,0
240
100
240,0
Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) Spolu
1560
1515,0
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
kCU = 2,263 kM = 0,95
Podlažie
Výpočet RU na m2 ZP dokončeného podlažia
Výpočet RU na m2 ZP nedokončeného podlažia
1. NP
(7800 + 1560 * 0,826)/30,1260
(7502,5 + 1515 * 0,826)/30,1260
Hodnota RU Hodnota RU dokončeného nedokončeného podlažia [EUR/m2] podlažia [EUR/m2] 301,68
290,58
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov
Cenový Rok užívania podiel [%] 10,65 1964
Životnosť
Vek
150
51
Opotrebenie [%] 3,62
1
Základy vrátane zemných prác
2
Zvislé konštrukcie
20,29
1964
80
51
12,93
3
Stropy
8,43
1964
80
51
5,37
4
Zastrešenie bez krytiny
6,93
1964
70
51
5,05
5
Krytina strechy
8,87
2005
65
10
1,36
6
Klampiarske konštrukcie
1,00
2005
65
10
0,15
7
Úpravy vnútorných povrchov
3,10
1964
65
51
2,43
8
Úpravy vonkajších povrchov
2,88
1964
65
51
2,26
9
Vnútorné keramické obklady
1,28
2014
65
1
0,02
10
Schody
0,00
1964
80
51
0,00
11
Dvere
1,50
1964
65
51
1,18
12
Vráta
0,00
2015
65
0
0,00
13
Okná
5,88
2010
65
5
0,45
14
Povrchy podláh
3,64
2014
65
1
0,06
15
Vykurovanie
7,04
1975
65
40
4,33
16
Elektroinštalácia
5,77
1964
65
51
4,53
17
Bleskozvod
0,00
1964
65
51
0,00
18
Vnútorný vodovod
1,16
2014
65
1
0,02
19
Vnútorná kanalizácia
0,22
2014
65
1
0,00
20
Vnútorný plynovod
0,39
2014
65
1
0,01
21
Ohrev teplej vody
0,72
2014
65
1
0,01
22
Vybavenie kuchýň
7,04
2014
65
1
0,11
23
Hygienické zariadenia a WC
2,38
2014
65
1
0,04
24
Výťahy
0,00
2015
65
0
0,00
25
Ostatné
0,83
2014
65
1
0,01
Opotrebenie
43,94%
Technický stav
56,06%
Strana 7
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
1. NP z roku 1964 Východisková hodnota Východisková hodnota nedokončeného podlažia Technická hodnota
301,68 EUR/m2*145,29 m2*2,263*0,95
94 230,26
290,58 EUR/m2*145,29 m2*2,263*0,95
90 763,16
56,06% z 90 763,16
50 881,83
VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie 1. nadzemné podlažie
Východisková hodnota po dokončení [EUR] 94 230,26
Východisková hodnota nedokončenej stavby [EUR] 90 763,16
94 230,26
90 763,16
Spolu
Technická hodnota [EUR] 50 881,83 50 881,83
Dokončenosť stavby: (90 763,16EUR / 94 230,26EUR) * 100 % = 96,32 %
2.2 GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ 2.2.1 Garáž POPIS STAVBY Objekt garáže je zrealizovaný ako murovaná konštrukcia na betónových pásových základoch. Hrúbka obvodových múrov z plnej pálenej tehly je 300 mm. Strecha je pultová pokrytá krytinou z pozinkovaného plechu, krov je drevený trámový s rovným podhľadom. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vonkajšie úpravy povrchov sú z vápennocementovej omietky, vnútorné úpravy povrchov sú tvorené vápennými omietkami. Podlahu tvorí cementový poter. Okno je drevené, vstupné garážové vráta sú otvárané drevené. Objekt je vybavený rozvodom NN ako aj rozvodom studenej vody a kanalizácie.
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:
812 6 Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení 124 2 Garážové budovy
MERNÉ JEDNOTKY Podlažie 1. NP
Začiatok užívania 1975
Výpočet zastavanej plochy
ZP [m2]
kZP
2,80*5,21
14,59
18/14,59=1,234
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.
Strana 8
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod
Položka
Hodnota
2
Základy a podmurovka
3
Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)
2.1 betónové, podmurovka tehlová alebo kamenná, škárovaná alebo omietaná
925
3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 5
Krov
6
Krytina strechy na krove
1260
5.3 pultové
545
6.1.c plechová pozinkovaná 9
760
Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo
10
Vnútorná úprava povrchov
14
Podlahy
240
10.2 vápenná hladká omietka
185
14.4 cementové dlaždice, liaty xylolit, hladený betón s náterom 18
350
Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky
190
Spolu
4455
Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22
Vráta
23
Kanalizácia
22.4 plechové alebo drevené otváravé (1 ks)
295
23.4 z kuchyne (1 ks) 25
30
Vnútorné vybavenie 25.5 umývadlo s batériou (1 ks)
70
Spolu
395
Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
kCU = 2,263 kM = 0,95
Podlažie
Výpočet RU na m2 ZP
Hodnota RU [EUR/m2]
1. NP
(4455 + 395 * 1,234)/30,1260
164,06
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie 1. NP
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1975
40
20
60
66,67
33,33
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
Východisková hodnota
164,06 EUR/m2*14,59 m2*2,263*0,95
5 145,96
Technická hodnota
33,33% z 5 145,96
1 715,15
Strana 9
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
2.3 STUDNE 2.3.1 Studňa kopaná - Kopaná Kopaná studňa s priemerom 1000 mm sa nachádza v priestore pred objektom garáže. Je vybavená 1 ks elektrického čerpadla.
ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:
825 7 Studne a záchyty vody 222 2 Miestne potrubné rozvody vody
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: Priemer: Počet elektrických čerpadiel: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
10 m 1000 mm 1 kCU = 2,263 kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1964
51
49
100
51,00
49,00
Studňa kopaná
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková hodnota Technická hodnota
Výpočet (81,49 EUR/m * 5m + 149,21 EUR/m * 5m + 357,83 EUR/ks * 1 ks) * 2,263 * 0,95 49,00 % z 3 249,13 EUR
Hodnota [EUR] 3 249,13 1 592,07
2.4 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.4.1 Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka slúži na zabezpečenie pripojenia rodinného domu na verejný vodovod uložený v priľahlej miestnej komunikácii Družstevná.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka:
1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm 14 bm kCU = 2,263 kM = 0,95
Strana 10
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1975
40
30
70
57,14
42,86
Vodovodná prípojka
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet
Východisková hodnota
14 bm * 41,49 EUR/bm * 2,263 * 0,95
Hodnota [EUR]
Technická hodnota
42,86 % z 1 248,76 EUR
1 248,76 535,22
2.4.2 Vodomerná šachta Vodomerná šachta je umiestnená na vodovodnej prípojke v priestore pri vstupe do dvora rodinného domu. Šachta je vybavená typovou vodomernou zostavou.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:
1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia 2222 Miestne potrubné rozvody vody
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
7660/30,1260 = 254,27 EUR/m3 OP 1,20*1,50*1,40 = 2,52 m3 OP kCU = 2,263 kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vodomerná šachta
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1975
40
0
40
100,00
0,00
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet
Východisková hodnota
2,52 m3 OP * 254,27 EUR/m3 OP * 2,263 * 0,95
Hodnota [EUR]
Technická hodnota
0,00 % z 1 377,54 EUR
1 377,54 0,00
Strana 11
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
2.4.3 Kanalizačná prípojka Kanalizačná prípojka slúži na zabezpečenie pripojenia rodinného domu žumpu nachádzajúcu sa vo dvore rodinného domu.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka:
2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
855/30,1260 = 28,38 EUR/bm 6 bm kCU = 2,263 kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1984
31
29
60
51,67
48,33
Kanalizačná prípojka
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
Východisková hodnota
6 bm * 28,38 EUR/bm * 2,263 * 0,95
366,08
Technická hodnota
48,33 % z 366,08 EUR
176,93
2.4.4 Žumpa Žumpa s užitočným objemom 3,0 m3 je umiestnená vo dvore rodinného domu. Je zrealizovaná z plastových nádrží zakopaných pod úroveň terénu.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS:
2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) 2223 Miestne kanalizácie
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
3250/30,1260 = 107,88 EUR/m3 OP 3 m3 OP kCU = 2,263 kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
Žumpa
2014
1
59
60
1,67
98,33
Strana 12
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
Východisková hodnota
3 m3 OP * 107,88 EUR/m3 OP * 2,263 * 0,95
695,78
Technická hodnota
98,33 % z 695,78 EUR
684,16
2.4.5 Plynová prípojka STL plynová prípojka slúži na zabezpečenie pripojenia rodinného domu na verejný STL plynovod uložený v priľahlej miestnej komunikácii Družstevná.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS: Kód KS2:
5. Plynovod (JKSO 827 5) 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm 2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
425/30,1260 = 14,11 EUR/bm 6 bm kCU = 2,263 kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1984
31
19
50
62,00
38,00
Plynová prípojka
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet
Hodnota [EUR]
Východisková hodnota
6 bm * 14,11 EUR/bm * 2,263 * 0,95
Technická hodnota
38,00 % z 182,01 EUR
182,01 69,16
2.4.6 Prípojka NN Prípojka NN slúži na zabezpečenie pripojenia rodinného domu na verejný vzdušný rozvod NN vedený v priľahlej miestnej komunikácii Družstevná.
ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:
7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.1. NN prípojky 7.1.b) vodiče - 3-fázová prípojka vzdušná AlFe 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia
Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet káblov: Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: Počet merných jednotiek:
480/30,1260 = 15,93 EUR/bm 1 9,56 EUR/bm 8 bm
Strana 13
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:
kCU = 2,263 kM = 0,95
TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Prípojka NN
Začiatok užívania
V [rok]
T [rok]
Z [rok]
O [%]
TS [%]
1984
31
9
40
77,50
22,50
VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov
Výpočet
Východisková hodnota
8 bm * (15,93 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,263 * 0,95
Hodnota [EUR]
Technická hodnota
22,50 % z 273,98 EUR
273,98 61,65
2.5 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Technická hodnota [EUR] [EUR] 90 763,16 50 881,83
Názov Rodinný dom s.č.484 Garáž
5 145,96
1 715,15
Studňa kopaná
3 249,13
1 592,07
Vodovodná prípojka
1 248,76
535,22
Vodomerná šachta
1 377,54
0,00
Kanalizačná prípojka
366,08
176,93
Žumpa
695,78
684,16
Plynová prípojka
182,01
69,16
Prípojka NN
273,98
61,65
103 302,40
55 716,17
Celkom:
Strana 14
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY Analýza polohy nehnuteľností: Ohodnocovaný objekt rodinného domu sa nachádza v intraviláne obce Veľké Kostolany, na severozápadnom okraji obce, v zástavbe starších rodinných domov na miestnej komunikácii Družstevná. Vzdialenosť do centra obce je cca 1000 m. V blízkosti (do 10 min. pešo) sa nachádza autobusová zastávka prímestskej dopravy, obchod so základným sortimentom tovarov a služieb, obchod s priemyselným tovarom, banka, lekáreň, materská a základná škola, pošta a reštauračné zariadenie. V priľahlej miestnej komunikácii sú uložené verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. Orientácia okien obytných miestností rodinného domu je prevažne na severovýchod. Dom sa nachádza na rovinatom pozemku obdĺžnikového tvaru so juhozápadoseverovýchodnou orientáciou. Nezamestnanosť v regióne sa pohybuje okolo 12 %. Priemerná hodnota koeficientu polohovej diferenciácie zodpovedá umiestneniu stavby a súčasnému stavu na trhu s nehnuteľnosťami v obci Veľké Kostoľany. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je svojím riešením určená výhradne na bývanie. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Vzhľadom na umiestnenie, prebiehajúce rekonštrukčné práce a dobrý technický stav, znalec konštatuje, že v prípade dokončenia rekonštrukcií v primeranej dobe, objekt nepredstavuje nadmerné riziká z hľadiska budúceho využívania. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:
0,45
Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda
Výpočet
Hodnota
I. trieda
III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900)
1,350
II. trieda
Aritmetický priemer I. a III. triedy
0,900
III. trieda
Priemerný koeficient
0,450
IV. trieda
Aritmetický priemer V. a III. triedy
0,248
V. trieda
III. trieda - 90 % = (0,450 - 0,405)
0,045
Strana 15
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Trieda
kPDI
Váha vI
III.
0,450
13
5,8500
III.
0,450
30
13,5000
III.
0,450
8
3,6000
I.
1,350
7
9,4500
II.
0,900
6
5,4000
I.
1,350
10
13,5000
III.
0,450
9
4,0500
I.
1,350
6
8,1000
IV.
0,248
5
1,2400
rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%
I.
1,350
6
8,1000
Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy Doprava v okolí nehnuteľnosti
III.
0,450
7
3,1500
IV.
0,248
7
1,7360
III.
0,450
10
4,5000
IV.
0,248
8
1,9840
II.
0,900
9
8,1000
III.
0,450
8
3,6000
IV.
0,248
7
1,7360
V.
0,045
4
0,1800
III.
0,450
Číslo 1
Popis Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe
2
Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce
3
Súčasný technický stav nehnuteľností
časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce nehnuteľnosť vyžaduje opravu 4
Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.
5
6
7
8
Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom a dvorom Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva
9
Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám
10
Konfigurácia terénu
orientácia hlavných miestností k SZ - SV
11
12 13
14
železnica, alebo autobus Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m
15
Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy
16
Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut.
17
Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby Dosahovanie výnosu z nehnuteľností
bez zmeny
18
nehnuteľnosti bez výnosu 19
Výsledok kPDI*vI
Názor znalca priemerná nehnuteľnosť Spolu
Strana 16
20
9,0000
180
106,78
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov
Výpočet
Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie
kPD = 106,78/ 180
Všeobecná hodnota
VŠHS = TH * kPD = 55 716,17 EUR * 0,593
0,593
33 039,69 EUR
3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok
POPIS Oceňovaný pozemok sa nachádza v severozápadnej časti obce Veľké Kostoľany v blízkosti kúpeľného mesta Piešťany a Trnava. Pozemok sa nachádza v zástavbe starších rodinných domov zo 60 -tych rokov 20. storočia. Vzdialenosť do centra obce je cca 1000 m, vzdialenosť do centra mesta Piešťany je cca 12 km, vzdialenosť do Trnavy je cca 18 km m. Jedná sa o pozemok obdĺžnikového pretiahleho tvaru. Zo severovýchodnej strany je pozemok ohraničený existujúcou miestnou komunikáciou, v ktorej sú uložení verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. Prípojka V blízkosti (do 10 min. pešo) sa nachádza autobusová zastávka prímestskej dopravy, obchod so základným sortimentom tovarov a služieb, obchod s priemyselným tovarom, banka, lekáreň, materská a základná škola, pošta a reštauračné zariadenie. Pozemok sa nachádza v oblasti so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie, vplyvom blízkosti kúpeľného mesta Piešťany a krajského mesta Trnava, čo je zohľadnené vo zvýšenej východiskovej jednotkovej hodnote pozemku, ktorá je stanovená na 60% hodnoty platnej pre mesto Piešťany.
806/12
záhrada
386
Spolu výmera 386,00
806/25
zastavaná plocha a nádvorie
714
806/49
zastavaná plocha a nádvorie
20
Parcela
Druh pozemku
Vzorec
Podiel
Výmera
1/1
386,00 m2
714,00
1/1
714,00 m2
20,00
1/1
20,00 m2
Spolu výmera
Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie
1 120,00 m2
Veľké Kostoľany VHMJ = 60,00% z 26,56 EUR/m2 = 15,94 EUR/m2 Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov
3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s kV nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením kD 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku koeficient dopravných hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. vzťahov kP koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha priemyselnej polohy kI 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného koeficient technickej plynu) infraštruktúry pozemku
Strana 17
Hodnota koeficientu 0,90 1,00 0,90 1,20 1,25
Znalec: Ing. Juraj Sedláček kZ koeficient povyšujúcich faktorov kR koeficient redukujúcich faktorov
číslo posudku: 54/2015 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote
1,50 1,00
VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov
Výpočet
Hodnota
Koeficient polohovej diferenciácie
kPD = 0,90 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,25 * 1,50 * 1,00 EUR/m2
Jednotková hodnota pozemku
VŠHMJ = VHMJ * kPD = 15,94
* 1,8225
Všeobecná hodnota pozemku
VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 120,00 m2 * 29,05 EUR/m2
1,8225 29,05 EUR/m2
32 536,00 EUR
VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov
Všeobecná hodnota [EUR]
parcela č. 806/12
11 213,30
parcela č. 806/25
20 741,70
parcela č. 806/49
581,00
Spolu
32 536,00
Strana 18
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
III. ZÁVER Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.484, LV č.1916, k.ú. Veľké Kostoľany s príslušenstvom a pozemkov parc.č.806/12, 806/25 a 806/49, LV č.1916 k.ú. Veľké Kostoľany, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov.
1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov
JKSO
OP (m3)
ZP (m2)
Počet podlaží
Rodinný dom s.č.484
0,00
145,29
1
Garáž
0,00
14,59
1
Pozemky: Druh pozemku
Číslo parcely
Výmera (m2)
Pozemok
806/12
386,00
Pozemok
806/25
714,00
Pozemok
806/49
20,00
2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Metóda polohovej diferenciácie je použitá z dôvodov nedostatku vstupných podkladov pre iné metódy.
Rekapitulácia : Stavby:
Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 33 039,69 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky:
Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 32 536,00 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie
Strana 19
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov
Všeobecná hodnota [EUR]
Stavby Rodinný dom s.č.484
30 172,93
Garáž
1 017,08
Studňa kopaná
944,10
Vodovodná prípojka
317,39
Vodomerná šachta
0,00
Kanalizačná prípojka
104,92
Žumpa
405,71
Plynová prípojka
41,01
Prípojka NN
36,56
Pozemky Pozemok - parc. č. 806/12 (386 m2)
11 213,30
m 2)
20 741,70
Pozemok - parc. č. 806/25 (714 Pozemok - parc. č. 806/49 (20
m 2)
581,00
Spolu VŠH
65 575,69
Zaokrúhlená VŠH spolu
65 600,00
Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 65 600,00 EUR Slovom: Šestdesiatpäťtisícšesťsto EUR
4. MIMORIADNE RIZIKÁ Určité riziko z hľadiska predajnosti bytu predstavuje výkon záložného práva v prospech Prima banky a.s. Bratislava uvedený na LV č.1916. V Trenčíne dňa 25.5.2015
Ing. Juraj Sedláček
Strana 20
Znalec: Ing. Juraj Sedláček
číslo posudku: 54/2015
IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa 02.04.2015 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1916, k.ú. Veľké Kostoľany, zo dňa 28.04.2015 - kópia z katasterportálu 3. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 28.04.2015 - kópia z katasterportálu 4. Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva zo dňa 17.04.2015 - originál 5. Potvrdenie OÚ Veľké Kostoľany o veku rodinného domu 6. Pôdorys rodinného domu s.č.484 7. Pôdorys garáže 8. Fotodokumentácia
Strana 21