2015

Ing. Juraj SEDLÁČEK Záhradná 8, 911 05 Trenčín, tel.č.: 0903 404097 e-mail: [email protected] Znalec v odbore stavebníctvo, odvetvie 37 03 00 Vodohospodárske stavby odvetvie 37 08 00 Projektovanie v stavebníctve odvetvie 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľností

ZNALECKÝ POSUDOK č.54/2015 určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.484, LV č.1916, k.ú. Veľké Kostoľany s príslušenstvom a pozemkov parc.č.806/12, 806/25 a 806/49, LV č.1916 k.ú. Veľké Kostoľany, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z.

Objednávateľ :

LICITOR group a.s., Sládkovičova 6, 010 01 Žilina

Číslo spisu (objednávky) :

zo dňa 02.04.2015

Počet strán (z toho príloh)

:

34(13)

Počet vyhotovení

:

5

Počet odovzdaných vyhotovení

V Trenčíne 25.05.2015

:

4

Znalec: Ing. Juraj Sedláček

číslo posudku: 54/2015

I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.484, LV č.1916, k.ú. Veľké Kostoľany s príslušenstvom a pozemkov parc.č.806/12, 806/25 a 806/49, LV č.1916 k.ú. Veľké Kostoľany, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: 02.04.2015 3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 25.05.2015 4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 29.04.2015 5. Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : - Objednávka zo dňa 02.04.2015 - originál - Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva zo dňa 17.04.2015 - originál 5.2 Získané znalcom : - Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1916, k.ú. Veľké Kostoľany, zo dňa 28.04.2015 - kópia z katasterportálu - Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 28.04.2015 - kópia z katasterportálu - Znalecký posudok č.174/2013 (Ing. Róbert GOLUTZ) - originál - Zameranie nehnuteľnosti - Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov STN 7340 55 - Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009, ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektova stavebných prác výrobnej povahy Zákon č.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN 80-7100-827-3 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dražba podľa zákona 527/2002 Z.z.

Strana 2



II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použité rozpočtové ukazovatele na stanovenie východiskovej hodnoty stavieb: Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN 80-7100-827-3). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2015. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: List vlastníctva č.1916, kópia z katasterportálu A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape - parc.č. 806/12 Záhrady o výmere 386 m2 - parc.č. 806/25 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 714 m2 - parc.č. 806/49 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 20 m2 Stavby rodinný dom s.č.484 na parc.č.806/25 B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 MIŠÍKOVÁ Miriama r. GERGELYOVÁ, 922 08 Dubovany, č.222, SR Dát. nar. 27.02.1979 Spoluvlastnícky podiel 1/1 C. Ťarchy: viď. Príloha č.2 c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením a zameraním, vykonaná dňa 29.04.2015, za účasti priateľa vlastníčky nehnuteľnosti. Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom počas obhliadky dňa 29.04.2015. d) Technická dokumentácia: Skutkový stav zistený pri obhliadke, bol porovnaný s dokumentáciou so Znaleckého posudku č.174/2013 (Ing. Róbert GOLUTZ) predloženou vlastníkom nehnuteľnosti pri obhliadke. Zistené rozdiely vo vnútornej dispozícii rodinného domu sú zachytené v grafických prílohách znaleckého posudku. e) Údaje katastra nehnuteľností: Poskytnuté, prípadne znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené žiadne podstatné rozdielu medzi právnym stavom v katastri nehnuteľností a skutočnosťou. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: - Rodinný dom s.č.484 - Garáž - Kopaná studňa - Vonkajšie úpravy - Vodovodná prípojka

Strana 3



- Vodomerná šachta - Kanalizačná prípojka - Žumpa - Plynová prípojka - Prípojka NN - Pozemky - parc.č.806/12 - parc.č.806/25 - parc.č.806/49 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Vzhľadom na technický stav znalec neohodnocuje oplotenie pozemkov, pretože vplyv týchto objektov na celkovú všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti je zanedbateľný.

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY 2.1.1 Rodinný dom s.č.484 POPIS STAVBY Rodinný dom sa nachádza v intraviláne obce Veľké Kostoľany, na miestnej komunikácii Družstevná, na severozápadnom okraji obce v zástavbe starších rodinných domov. Vzdialenosť do centra obce je cca 1000 m. Pôvodná stavba rodinného domu je z roku 1964. V roku 1975 bola zrealizovaná prístavba vstupnej časti a kuchyne, v roku 1984 bola k zadnej časti pristavaná letná kuchyňa. V roku 2014 bola zahájená komplexná prestavba vnútorných priestorov rodinného domu, ktorá nebola k dátumu obhliadky ukončená. Vzhľadom na vykonané rekonštrukcie a opravy je opotrebenie stavby stanovené analyticky. Rodinný dom je navrhnutý ako nepodpivničený objekt s jedným nadzemným podlažím. Na I.NP sa nachádza zádverie, dve chodby, kuchyňa, obývacia izba, 3 obytné miestnosti, kúpelňa a letná kuchyňa. Pred vchodovými dverami je zrealizované prekrytie vstupnej časti predĺžením prestrešenia zádveria. Z konštrukčného hľadiska je objekt rodinného domu zrealizovaný na betónových pásových základoch, zvislé obvodové konštrukcie sú murované prevažne z plnej pálenej tehly s hrúbkou 450 mm. Vnútorné deliace konštrukcie sú murované prevažne z plnej pálenej tehly s hrúbkou 150 mm. Strop nad I.NP je drevený trámový s rovným podhľadom. Strecha je zložená z viacerých častí. Časť na pôvodnou stavbou z roku 1964 je stanová, strechy nad prístavbami sú pultové. Krov je drevený väznicový. Ako strešná krytina je použitá betónová škridľa BRAMAC (vymenená v roku 2005). Klampiarske konštrukcie strechy sú pozinkovaného plechu (vymenené v roku 2005). Vonkajšie úpravy povrchov sú tvorené kombináciou brizolitovej a vápennocementovej omietky. Vnútorné úpravy povrchov sú riešené vapennými omietkami, na časti chodby a obytnej miestnosti sú tvorené sadrokartónovým obkladom. Podlahy obytných miestností sú prevažne palubovkové, v kuchyni sa nachádza nová lamino podlaha v kombinácii s keramickou dlažbou okolo kuchynskej linky (2014), v chodbe, zádverí a kúpelni sú podlahy riešené ako keramické dlažby (2014). Keramické obklady sa nachádzajú v kúpelni, v kuchyni okolo linky je zrealizovaný kamenný obklad. Okná sú plastové s izolačným dvojsklom. Vnútorné dvere prevažne drevené s výplňou v obložkových zárubniach. Vchodové dvere sú plastové. Vykurovanie je riešené ako teplovodné radiátorové. Ako zdroj tepla slúži plynový kotol umiestnený v chodbe na I.NP. V zadnej izbe sa nachádzajú akumulačné kachle. Ako zdroj TÚV slúži elektrický zásobníkový ohrievač TÚV umiestnený v kúpelni. Kuchynská linka dĺžky cca 5,50 m obsahuje plynový sporák, samostatnú elektrickú rúru a nerezový drez. V letnej kuchyni sa nachádza sporák na pevné palivo. V kúpelni (rekonštruovanej v roku 2014) je umiestnená plastová rohová vaňa, hydromasážny sprchový kút, WC kombi a umývadlo (v čase obhliadky demontované).

Strana 4



Dom je pripojený na verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. Kanalizácia je zvedená do žumpy. Na dome sa vykonávajú rekonštrukčné práce, čomu zodpovedá aj jeho technický stav.

ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS:

803 6 Domy rodinné jednobytové 111 0 Jednobytové budovy

MERNÉ JEDNOTKY

1. NP

Začiatok užívania 1964

1. NP

1975

2,25*(10,00-1,30)+6,14*3,60

41,68

1. NP

1984

3,60*3,78

13,61

Podlažie

Výpočet zastavanej plochy

ZP [m2]

9,00*10,00

90

Spolu 1. NP

145,29

kZP

120/145,29=0,826

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod

Položka

2

Základy

3

Podmurovka 3.1.b nepodpivn. - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo Murivo

2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou

4

4.1.c murované z tehál v skladobnej hrúbke nad 40 cm do 50 cm 5

8

Krovy

10

Krytiny strechy na krove

8.2 väznicové valbové, stanové 10.2.a pálené a betónové škridľové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach...)

960,0

380

100

380,0

1290

100

1290,0

160

100

160,0

400

70

280,0

760

100

760,0

625

100

625,0

800

100

800,0

65

100

65,0

25

100

25,0

260

100

260

Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu

14.

100

Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy

13

960

Stropy 7.1.b s rovným pohľadom drevené trámové

12

Vysled.

Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené

7

Dokon.

Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené)

6

Hodnota

Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3

Strana 5

Znalec: Ing. Juraj Sedláček 17


Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené

18 19

Okenné žalúzie

22

Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) Dlažby a podlahy ost. miestností

19.2 plastové

23.2 keramické dlažby 24

25

Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)

30

Rozvod vody

25.1 svetelná, motorická 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 31

100

135,0

530

100

530,0

75

100

75,0

355

50

177,5

150

100

150,0

480

100

480,0

280

100

280,0

35

100

35,0

35

100

Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením

23

135

Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu Spolu

7800

35,0 7502,5

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33

Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika

34

Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) 36.4 sporák na tuhé palivo (1 ks)

33.2 plastové a azbestocementové potrubie (2 ks)

35

36

20

100

20,0

65

100

65,0

155

100

155,0

60

100

60,0

20

100

20,0

30

100

30,0

30

100

30,0

495

100

495,0

37.4 vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks)

115

100

115,0

37.5 umývadlo (1 ks)

10

0

0,0

37.9 samostatná sprcha (1 ks)

75

100

75,0

36.7 odsávač pár (1 ks)

37

38

39

36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 36.12 kuchynská linka z prírodného dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (5.5 bm) Vnútorné vybavenie

Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks)

35

0

0,0

38.2 pákové nerezové s ovládaním uzáveru sifónu umývadla (1 ks)

30

100

30,0

38.3 pákové nerezové (2 ks)

40

100

40,0

25

100

25,0

Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks)

40

Vnútorné obklady

Strana 6


45


40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks)

80

100

80,0

40.5 samostatnej sprchy (1 ks)

20

100

20,0

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks)

15

100

15,0

240

100

240,0

Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) Spolu

1560

1515,0

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

kCU = 2,263 kM = 0,95

Podlažie

Výpočet RU na m2 ZP dokončeného podlažia

Výpočet RU na m2 ZP nedokončeného podlažia

1. NP

(7800 + 1560 * 0,826)/30,1260

(7502,5 + 1515 * 0,826)/30,1260

Hodnota RU Hodnota RU dokončeného nedokončeného podlažia [EUR/m2] podlažia [EUR/m2] 301,68

290,58

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov

Cenový Rok užívania podiel [%] 10,65 1964

Životnosť

Vek

150

51

Opotrebenie [%] 3,62

1

Základy vrátane zemných prác

2

Zvislé konštrukcie

20,29

1964

80

51

12,93

3

Stropy

8,43

1964

80

51

5,37

4

Zastrešenie bez krytiny

6,93

1964

70

51

5,05

5

Krytina strechy

8,87

2005

65

10

1,36

6

Klampiarske konštrukcie

1,00

2005

65

10

0,15

7

Úpravy vnútorných povrchov

3,10

1964

65

51

2,43

8

Úpravy vonkajších povrchov

2,88

1964

65

51

2,26

9

Vnútorné keramické obklady

1,28

2014

65

1

0,02

10

Schody

0,00

1964

80

51

0,00

11

Dvere

1,50

1964

65

51

1,18

12

Vráta

0,00

2015

65

0

0,00

13

Okná

5,88

2010

65

5

0,45

14

Povrchy podláh

3,64

2014

65

1

0,06

15

Vykurovanie

7,04

1975

65

40

4,33

16

Elektroinštalácia

5,77

1964

65

51

4,53

17

Bleskozvod

0,00

1964

65

51

0,00

18

Vnútorný vodovod

1,16

2014

65

1

0,02

19

Vnútorná kanalizácia

0,22

2014

65

1

0,00

20

Vnútorný plynovod

0,39

2014

65

1

0,01

21

Ohrev teplej vody

0,72

2014

65

1

0,01

22

Vybavenie kuchýň

7,04

2014

65

1

0,11

23

Hygienické zariadenia a WC

2,38

2014

65

1

0,04

24

Výťahy

0,00

2015

65

0

0,00

25

Ostatné

0,83

2014

65

1

0,01

Opotrebenie

43,94%

Technický stav

56,06%

Strana 7



VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov

Výpočet

Hodnota [EUR]

1. NP z roku 1964 Východisková hodnota Východisková hodnota nedokončeného podlažia Technická hodnota

301,68 EUR/m2*145,29 m2*2,263*0,95

94 230,26

290,58 EUR/m2*145,29 m2*2,263*0,95

90 763,16

56,06% z 90 763,16

50 881,83

VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie 1. nadzemné podlažie

Východisková hodnota po dokončení [EUR] 94 230,26

Východisková hodnota nedokončenej stavby [EUR] 90 763,16

94 230,26

90 763,16

Spolu

Technická hodnota [EUR] 50 881,83 50 881,83

Dokončenosť stavby: (90 763,16EUR / 94 230,26EUR) * 100 % = 96,32 %

2.2 GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ 2.2.1 Garáž POPIS STAVBY Objekt garáže je zrealizovaný ako murovaná konštrukcia na betónových pásových základoch. Hrúbka obvodových múrov z plnej pálenej tehly je 300 mm. Strecha je pultová pokrytá krytinou z pozinkovaného plechu, krov je drevený trámový s rovným podhľadom. Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu. Vonkajšie úpravy povrchov sú z vápennocementovej omietky, vnútorné úpravy povrchov sú tvorené vápennými omietkami. Podlahu tvorí cementový poter. Okno je drevené, vstupné garážové vráta sú otvárané drevené. Objekt je vybavený rozvodom NN ako aj rozvodom studenej vody a kanalizácie.


812 6 Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení 124 2 Garážové budovy

MERNÉ JEDNOTKY Podlažie 1. NP

Začiatok užívania 1975

Výpočet zastavanej plochy

ZP [m2]

kZP

2,80*5,21

14,59

18/14,59=1,234

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu.

Strana 8



1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod

Položka

Hodnota

2

Základy a podmurovka

3

Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)

2.1 betónové, podmurovka tehlová alebo kamenná, škárovaná alebo omietaná

925

3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 5

Krov

6

Krytina strechy na krove

1260

5.3 pultové

545

6.1.c plechová pozinkovaná 9

760

Vonkajšia úprava povrchov 9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo

10

Vnútorná úprava povrchov

14

Podlahy

240

10.2 vápenná hladká omietka

185

14.4 cementové dlaždice, liaty xylolit, hladený betón s náterom 18

350

Elektroinštalácia 18.4 len svetelná - poistky

190

Spolu

4455

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22

Vráta

23

Kanalizácia

22.4 plechové alebo drevené otváravé (1 ks)

295

23.4 z kuchyne (1 ks) 25

30

Vnútorné vybavenie 25.5 umývadlo s batériou (1 ks)

70

Spolu

395

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

kCU = 2,263 kM = 0,95

Podlažie

Výpočet RU na m2 ZP

Hodnota RU [EUR/m2]

1. NP

(4455 + 395 * 1,234)/30,1260

164,06

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie 1. NP

Začiatok užívania

V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1975

40

20

60

66,67

33,33


Výpočet

Hodnota [EUR]

Východisková hodnota

164,06 EUR/m2*14,59 m2*2,263*0,95

5 145,96

Technická hodnota

33,33% z 5 145,96

1 715,15

Strana 9



2.3 STUDNE 2.3.1 Studňa kopaná - Kopaná Kopaná studňa s priemerom 1000 mm sa nachádza v priestore pred objektom garáže. Je vybavená 1 ks elektrického čerpadla.


825 7 Studne a záchyty vody 222 2 Miestne potrubné rozvody vody

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: Priemer: Počet elektrických čerpadiel: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

10 m 1000 mm 1 kCU = 2,263 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1964

51

49

100

51,00

49,00

Studňa kopaná

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Východisková hodnota Technická hodnota

Výpočet (81,49 EUR/m * 5m + 149,21 EUR/m * 5m + 357,83 EUR/ks * 1 ks) * 2,263 * 0,95 49,00 % z 3 249,13 EUR

Hodnota [EUR] 3 249,13 1 592,07

2.4 VONKAJŠIE ÚPRAVY 2.4.1 Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka slúži na zabezpečenie pripojenia rodinného domu na verejný vodovod uložený v priľahlej miestnej komunikácii Družstevná.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka:

1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

1250/30,1260 = 41,49 EUR/bm 14 bm kCU = 2,263 kM = 0,95

Strana 10





V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1975

40

30

70

57,14

42,86

Vodovodná prípojka


Výpočet


14 bm * 41,49 EUR/bm * 2,263 * 0,95

Hodnota [EUR]

Technická hodnota

42,86 % z 1 248,76 EUR

1 248,76 535,22

2.4.2 Vodomerná šachta Vodomerná šachta je umiestnená na vodovodnej prípojke v priestore pri vstupe do dvora rodinného domu. Šachta je vybavená typovou vodomernou zostavou.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

1. Vodovod (JKSO 827 1) 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia 2222 Miestne potrubné rozvody vody


7660/30,1260 = 254,27 EUR/m3 OP 1,20*1,50*1,40 = 2,52 m3 OP kCU = 2,263 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Vodomerná šachta


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1975

40

0

40

100,00

0,00


Výpočet


2,52 m3 OP * 254,27 EUR/m3 OP * 2,263 * 0,95

Hodnota [EUR]

Technická hodnota

0,00 % z 1 377,54 EUR

1 377,54 0,00

Strana 11



2.4.3 Kanalizačná prípojka Kanalizačná prípojka slúži na zabezpečenie pripojenia rodinného domu žumpu nachádzajúcu sa vo dvore rodinného domu.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka:

2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm


855/30,1260 = 28,38 EUR/bm 6 bm kCU = 2,263 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1984

31

29

60

51,67

48,33

Kanalizačná prípojka


Výpočet

Hodnota [EUR]


6 bm * 28,38 EUR/bm * 2,263 * 0,95

366,08

Technická hodnota

48,33 % z 366,08 EUR

176,93

2.4.4 Žumpa Žumpa s užitočným objemom 3,0 m3 je umiestnená vo dvore rodinného domu. Je zrealizovaná z plastových nádrží zakopaných pod úroveň terénu.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS:

2. Kanalizácia (JKSO 827 2) 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11) 2223 Miestne kanalizácie


3250/30,1260 = 107,88 EUR/m3 OP 3 m3 OP kCU = 2,263 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

Žumpa

2014

1

59

60

1,67

98,33

Strana 12




Výpočet

Hodnota [EUR]


3 m3 OP * 107,88 EUR/m3 OP * 2,263 * 0,95

695,78

Technická hodnota

98,33 % z 695,78 EUR

684,16

2.4.5 Plynová prípojka STL plynová prípojka slúži na zabezpečenie pripojenia rodinného domu na verejný STL plynovod uložený v priľahlej miestnej komunikácii Družstevná.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Kód KS: Kód KS2:

5. Plynovod (JKSO 827 5) 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm 2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu


425/30,1260 = 14,11 EUR/bm 6 bm kCU = 2,263 kM = 0,95



V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1984

31

19

50

62,00

38,00

Plynová prípojka


Výpočet

Hodnota [EUR]


6 bm * 14,11 EUR/bm * 2,263 * 0,95

Technická hodnota

38,00 % z 182,01 EUR

182,01 69,16

2.4.6 Prípojka NN Prípojka NN slúži na zabezpečenie pripojenia rodinného domu na verejný vzdušný rozvod NN vedený v priľahlej miestnej komunikácii Družstevná.

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: Bod: Položka: Kód KS:

7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) 7.1. NN prípojky 7.1.b) vodiče - 3-fázová prípojka vzdušná AlFe 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet káblov: Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: Počet merných jednotiek:

480/30,1260 = 15,93 EUR/bm 1 9,56 EUR/bm 8 bm

Strana 13



Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: Koeficient vyjadrujúci územný vplyv:

kCU = 2,263 kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Prípojka NN


V [rok]

T [rok]

Z [rok]

O [%]

TS [%]

1984

31

9

40

77,50

22,50


Výpočet


8 bm * (15,93 EUR/bm + 0 * 0 EUR/bm) * 2,263 * 0,95

Hodnota [EUR]

Technická hodnota

22,50 % z 273,98 EUR

273,98 61,65

2.5 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Východisková hodnota Technická hodnota [EUR] [EUR] 90 763,16 50 881,83

Názov Rodinný dom s.č.484 Garáž

5 145,96

1 715,15

Studňa kopaná

3 249,13

1 592,07


1 248,76

535,22

Vodomerná šachta

1 377,54

0,00


366,08

176,93

Žumpa

695,78

684,16

Plynová prípojka

182,01

69,16

Prípojka NN

273,98

61,65

103 302,40

55 716,17

Celkom:

Strana 14



3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY 3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.1.1.1 STAVBY Analýza polohy nehnuteľností: Ohodnocovaný objekt rodinného domu sa nachádza v intraviláne obce Veľké Kostolany, na severozápadnom okraji obce, v zástavbe starších rodinných domov na miestnej komunikácii Družstevná. Vzdialenosť do centra obce je cca 1000 m. V blízkosti (do 10 min. pešo) sa nachádza autobusová zastávka prímestskej dopravy, obchod so základným sortimentom tovarov a služieb, obchod s priemyselným tovarom, banka, lekáreň, materská a základná škola, pošta a reštauračné zariadenie. V priľahlej miestnej komunikácii sú uložené verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. Orientácia okien obytných miestností rodinného domu je prevažne na severovýchod. Dom sa nachádza na rovinatom pozemku obdĺžnikového tvaru so juhozápadoseverovýchodnou orientáciou. Nezamestnanosť v regióne sa pohybuje okolo 12 %. Priemerná hodnota koeficientu polohovej diferenciácie zodpovedá umiestneniu stavby a súčasnému stavu na trhu s nehnuteľnosťami v obci Veľké Kostoľany. Analýza využitia nehnuteľností: Nehnuteľnosť je svojím riešením určená výhradne na bývanie. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Vzhľadom na umiestnenie, prebiehajúce rekonštrukčné práce a dobrý technický stav, znalec konštatuje, že v prípade dokončenia rekonštrukcií v primeranej dobe, objekt nepredstavuje nadmerné riziká z hľadiska budúceho využívania. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie:

0,45

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda

Výpočet

Hodnota

I. trieda

III. trieda + 200 % = (0,450 + 0,900)

1,350

II. trieda

Aritmetický priemer I. a III. triedy

0,900

III. trieda

Priemerný koeficient

0,450

IV. trieda

Aritmetický priemer V. a III. triedy

0,248

V. trieda

III. trieda - 90 % = (0,450 - 0,405)

0,045

Strana 15



Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Trieda

kPDI

Váha vI

III.

0,450

13

5,8500

III.

0,450

30

13,5000

III.

0,450

8

3,6000

I.

1,350

7

9,4500

II.

0,900

6

5,4000

I.

1,350

10

13,5000

III.

0,450

9

4,0500

I.

1,350

6

8,1000

IV.

0,248

5

1,2400

rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%

I.

1,350

6

8,1000

Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy Doprava v okolí nehnuteľnosti

III.

0,450

7

3,1500

IV.

0,248

7

1,7360

III.

0,450

10

4,5000

IV.

0,248

8

1,9840

II.

0,900

9

8,1000

III.

0,450

8

3,6000

IV.

0,248

7

1,7360

V.

0,045

4

0,1800

III.

0,450

Číslo 1

Popis Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe

2

Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

3

Súčasný technický stav nehnuteľností

časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce nehnuteľnosť vyžaduje opravu 4

Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.

5

6

7

8

Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. Obchodný a prevádzkový objekt s parkoviskom a dvorom Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva

9

Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám

10

Konfigurácia terénu

orientácia hlavných miestností k SZ - SV

11

12 13

14

železnica, alebo autobus Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m

15

Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy

16

Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut.

17

Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

bez zmeny

18

nehnuteľnosti bez výnosu 19

Výsledok kPDI*vI

Názor znalca priemerná nehnuteľnosť Spolu

Strana 16

20

9,0000

180

106,78



VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 106,78/ 180

Všeobecná hodnota

VŠHS = TH * kPD = 55 716,17 EUR * 0,593

0,593

33 039,69 EUR

3.2 POZEMKY 3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 3.2.1.1.1 Pozemok

POPIS Oceňovaný pozemok sa nachádza v severozápadnej časti obce Veľké Kostoľany v blízkosti kúpeľného mesta Piešťany a Trnava. Pozemok sa nachádza v zástavbe starších rodinných domov zo 60 -tych rokov 20. storočia. Vzdialenosť do centra obce je cca 1000 m, vzdialenosť do centra mesta Piešťany je cca 12 km, vzdialenosť do Trnavy je cca 18 km m. Jedná sa o pozemok obdĺžnikového pretiahleho tvaru. Zo severovýchodnej strany je pozemok ohraničený existujúcou miestnou komunikáciou, v ktorej sú uložení verejné rozvody vody, zemného plynu a NN. Prípojka V blízkosti (do 10 min. pešo) sa nachádza autobusová zastávka prímestskej dopravy, obchod so základným sortimentom tovarov a služieb, obchod s priemyselným tovarom, banka, lekáreň, materská a základná škola, pošta a reštauračné zariadenie. Pozemok sa nachádza v oblasti so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľností na bývanie, vplyvom blízkosti kúpeľného mesta Piešťany a krajského mesta Trnava, čo je zohľadnené vo zvýšenej východiskovej jednotkovej hodnote pozemku, ktorá je stanovená na 60% hodnoty platnej pre mesto Piešťany.

806/12

záhrada

386

Spolu výmera 386,00

806/25

zastavaná plocha a nádvorie

714

806/49

zastavaná plocha a nádvorie

20

Parcela

Druh pozemku

Vzorec

Podiel

Výmera

1/1

386,00 m2

714,00

1/1

714,00 m2

20,00

1/1

20,00 m2

Spolu výmera

Obec: Východisková hodnota: Označenie a názov koeficientu kS koeficient všeobecnej situácie

1 120,00 m2

Veľké Kostoľany VHMJ = 60,00% z 26,56 EUR/m2 = 15,94 EUR/m2 Hodnotenie 3. stavebné územie obcí do 5 000 obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do 10 000 obyvateľov

3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s kV nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením kD 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku koeficient dopravných hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. vzťahov kP koeficient obchodnej a 3. obytná alebo rekreačná poloha priemyselnej polohy kI 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného koeficient technickej plynu) infraštruktúry pozemku

Strana 17

Hodnota koeficientu 0,90 1,00 0,90 1,20 1,25

Znalec: Ing. Juraj Sedláček kZ koeficient povyšujúcich faktorov kR koeficient redukujúcich faktorov

číslo posudku: 54/2015 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote

1,50 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov

Výpočet

Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie

kPD = 0,90 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,25 * 1,50 * 1,00 EUR/m2

Jednotková hodnota pozemku

VŠHMJ = VHMJ * kPD = 15,94

* 1,8225

Všeobecná hodnota pozemku

VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 120,00 m2 * 29,05 EUR/m2

1,8225 29,05 EUR/m2

32 536,00 EUR

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov

Všeobecná hodnota [EUR]

parcela č. 806/12

11 213,30

parcela č. 806/25

20 741,70

parcela č. 806/49

581,00

Spolu

32 536,00

Strana 18



III. ZÁVER Úloha znalca: Určenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s.č.484, LV č.1916, k.ú. Veľké Kostoľany s príslušenstvom a pozemkov parc.č.806/12, 806/25 a 806/49, LV č.1916 k.ú. Veľké Kostoľany, za účelom dražby podľa zákona 527/2002 Z.z., podľa Vyhlášky MS SR č. č. 492/2004 Z.z. v znení neskorších predpisov.

1. ZÁKLADNÉ ÚDAJE Hlavné stavby: Názov

JKSO

OP (m3)

ZP (m2)

Počet podlaží

Rodinný dom s.č.484

0,00

145,29

1

Garáž

0,00

14,59

1

Pozemky: Druh pozemku

Číslo parcely

Výmera (m2)

Pozemok

806/12

386,00

Pozemok

806/25

714,00

Pozemok

806/49

20,00

2. VŠEOBECNÁ HODNOTA Metóda polohovej diferenciácie je použitá z dôvodov nedostatku vstupných podkladov pre iné metódy.

Rekapitulácia : Stavby:

Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou : 33 039,69 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky:

Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie : 32 536,00 EUR Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

Strana 19



3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Názov

Všeobecná hodnota [EUR]

Stavby Rodinný dom s.č.484

30 172,93

Garáž

1 017,08

Studňa kopaná

944,10


317,39

Vodomerná šachta

0,00


104,92

Žumpa

405,71

Plynová prípojka

41,01

Prípojka NN

36,56

Pozemky Pozemok - parc. č. 806/12 (386 m2)

11 213,30

m 2)

20 741,70

Pozemok - parc. č. 806/25 (714 Pozemok - parc. č. 806/49 (20

m 2)

581,00

Spolu VŠH

65 575,69

Zaokrúhlená VŠH spolu

65 600,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 65 600,00 EUR Slovom: Šestdesiatpäťtisícšesťsto EUR

4. MIMORIADNE RIZIKÁ Určité riziko z hľadiska predajnosti bytu predstavuje výkon záložného práva v prospech Prima banky a.s. Bratislava uvedený na LV č.1916. V Trenčíne dňa 25.5.2015

Ing. Juraj Sedláček

Strana 20



IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa 02.04.2015 2. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1916, k.ú. Veľké Kostoľany, zo dňa 28.04.2015 - kópia z katasterportálu 3. Kópia z katastrálnej mapy, zo dňa 28.04.2015 - kópia z katasterportálu 4. Výzva na poskytnutie súčinnosti pri obhliadke predmetu záložného práva zo dňa 17.04.2015 - originál 5. Potvrdenie OÚ Veľké Kostoľany o veku rodinného domu 6. Pôdorys rodinného domu s.č.484 7. Pôdorys garáže 8. Fotodokumentácia

Strana 21

2015

Recommend Documents