2015

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4241-40/2015 O ceně podílu o velikosti 1/2 pozemku p.č.st.11/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1018 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.8 v obci Chrášťany, včetně příslušenství a pozemku p.č.19, zahrada, o velikosti 1757 m2, vše zapsáno na LV č.23 pro k.ú.Chrášťany u Benešova

Objednatel znaleckého posudku:

Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1

Účel znaleckého posudku:

Stanovení ceny pro účely dražby

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 17.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek obsahuje 43 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 17.2.2015

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 pozemku p.č.st.11/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 1018 m2, jehož součástí je rodinný dům č.p.8 v obci Chrášťany, včetně příslušenství a pozemku p.č.19, zahrada, o velikosti 1757 m2, vše zapsáno na LV č.23 pro k.ú.Chrášťany u Benešova

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Rodinný dům Chrášťany 8 256 01 Chrášťany Středočeský Benešov Chrášťany Chrášťany u Benešova 231

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 950,00 Kč/m2

Koeficienty obce

Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Žádná vybavenost

č. V IV V IV III VI

Pi 0,50 0,60 0,80 0,55 0,90 0,80

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 185,33 Kč/m2

-2-

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.2.2015 za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.Jaroslava Svobody.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.23 pro k.ú.Chrášťany u Benešova - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby:

510406/335, Jaroslav Svoboda, č.p. 8, 256 01 Chrášťany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 475627/146, Miloslava Svobodová, č.p. 8, 256 01 Chrášťany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2

Vlastníci pozemku: 510406/335, Jaroslav Svoboda, č.p. 8, 256 01 Chrášťany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 475627/146, Miloslava Svobodová, č.p. 8, 256 01 Chrášťany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti

6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena

-3-

7. Celkový popis nemovité věci

Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící nepodsklepený objekt bývalé zemědělské usedlosti s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo, převážně z kamene. Fasáda je vápenná špatná. Krytina z pálené tašky, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, bleskosvod chybí. Vybavení kuchyně je podstandardní s linkou, bez sporáku. Topení je lokální, kamínky na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. WC a koupelna jsou standardní, vana a sprchový kout. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou dřevěná dvojitá, tři okna jsou plastová. Dispozičně jde o byt 3+1. Ve dvoře se nachází dřevěná kůlna, vedlejší stavba hospodářského charakteru a zděná stodola, vše s mírně pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Dům je z roku 1860, před čtyřiadvaceti lety byla provedena částečná rekonstrukce, před osmi lety proběhla modernizace interiéru. Dům je napojen na elektřinu, vodu z vlastní studny, kanalizace je do jímky.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem

2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno 2.2. Věcné břemeno

-4-

B. ZNALECKÝ POSUDEK

Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

1. Ocenění pozemků

1.1. Pozemky s rodinným domem

Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 2 775,00 m2 R = (200 + 0,8 * Σvp) / Σvp R = (200 + 0,8 * 2 775,00) / 2 775,00 = 0,872

Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku

Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití - nevhodný tvar pozemků ve funkčním celku 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace -5-

č. I

Pi -0,03

IV

0,00

3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD –

Pi 1,01

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 0,970 i=1

Index trhu s nemovitostmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,900

i=1

Index polohy pozemku

-6-

0,03 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00

dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 0,970 * 1,050 = 0,917

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků

Zákl. cena Index [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 161,61 0,917 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,872

Zatřídění

Typ § 4 odst. 1

Název

Parcelní číslo st.11/1

Výměra [m2] 1 018,00

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 19 1 757,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

-7-

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 148,20

Jedn. cena [Kč/m2] 148,20

Cena [Kč] 150 867,60

148,20

260 387,40 411 255,-

Ocenění staveb na pozemcích

Rodinný dům

Zatřídění pro potřeby ocenění

Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Index trhu s nemovitými věcmi

Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

-8-

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

Index polohy

Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně

Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 1,01 0,03 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,945

Výpočet jednotlivých ploch

Název přízemí

Plocha 19,55*7,01

=

-9-

[m2] 137,05

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Zastavěná. Konstr. výška plocha 137,05 m2 2,70 m

Název přízemí Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr Název vrchní stavba zastřešení

Obestavěný prostor 137,24*3,6 19,55*7,87*3,2/2

= =

[m3] 494,06 m3 246,17 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

vrchní stavba zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 494,06 m3 246,17 m3 740,23 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností

Provedení mělké založení bez izolace smíšené s kamenem rovné krov dřevěný, vázaný pálená krytina chybí dvouvrstvé vápenné omítky vápenné horší běžné keramické obklady plné a prosklené dřevěná, zdvojená, plastová standardní keramická dlažba - 10 -

Hodnocení standardu P P S S S C S P C S C S S S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

kamna na tuhá paliva chybí světelná, třífázová

P C S C C S C P P S S C

bojler částečné odkanalizování podstandardní standardní splachovací

25 75 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4

Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P P S S S C S P C S C S S S S P C S C C S C P P S S C

8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40

- 11 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 25 75 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,46 0,46 1,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 3,77 9,75 7,90 7,30 3,40 0,00 5,80 1,29 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 2,20 1,00 0,60 0,00 4,30 0,00 0,00 1,90 0,00 1,43 0,23 4,10 0,30 0,00 65,97 0,6597

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

740,23 m3 * 2 556,13 Kč/m3

= * * * =

2 290,0,6597 0,8000 2,1150 2 556,13

=

1 892 124,11 Kč

* =

0,150 283 818,62 Kč

Zdůvodnění použití morálního opotřebení morálně zastaralé vybavení Srážka za morální opotřebení: 283 818,62 * 10 % = Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * =

28 381,86 Kč 255 436,76 Kč 0,945 241 387,74 Kč

Rodinný dům - zjištěná cena

=

241 387,74 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou

Stáří (S): 155 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 25 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 180 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 155 / 180 = 86,1 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100)

Úprava ceny dle § 30 odst. 6 - morální opotřebení

Vedlejší stavba


Vedlejší stavba § 16:

typ B - 12 -

Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274


Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy


Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII - 13 -

Pi 1,01 0,03 0,00 0,00 0,00 0,01

s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

III

0,00

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2



Název přízemí

Plocha 10,44*7,01

=

[m2] 73,18

Zastavěné plochy a výšky podlaží

Zastavěná. Konstr. výška plocha 73,18 m2 3,20 m

Název přízemí

Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr

Název vrchní stavba zastřešení

Obestavěný prostor 73,18*3,6 73,18*3,2/2

= =

- 14 -

[m3] 263,45 m3 117,09 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ


NP Z


Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Provedení mělké založení zděné dřevěné dřevěný neumožňující podkroví pálená krytina chybí vápenná omítka, špatná dřevěné svlakové betonová světelná a motorová

Hodnocení standardu P S S P S C P X P C S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100


Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy

Obj. podíl [%] P S S P S C P X P C S

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 - 15 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 0,46 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 3,27 31,80 19,80 3,36 8,10 0,00 2,81 0,00 1,38 0,00 8,20

12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S

5,80

100

1,00

5,80 84,52 0,8452

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,8452 0,8000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 380,54 m3 * 1 747,03 Kč/m3

= =

1 747,03 664 814,80 Kč

* =

0,150 99 722,22 Kč


= * =

9 972,22 Kč 89 750,- Kč 0,945 84 813,75 Kč

Vedlejší stavba - zjištěná cena

=

84 813,75 Kč




- 16 -

Stodola


Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

O. budovy pro zemědělství rostlinná produkce zděná 1271



č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy


Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - 17 -

č. I

Pi 1,01

I

0,03

II I

0,00 0,00

Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2



Podlaží přízemí

Plocha 17,49*7,75

=

[m2] 135,55

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 135,55 m2 135,55 m2

Podlaží přízemí Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

- 18 -

Konstr. výška 4,71 m

638,44 / 135,55 135,55 / 1

Součin 638,44 638,44 = 4,71 m = 135,55 m2

Obestavěný prostor

Výpočet jednotlivých výměr

Podlaží vrchní stavba zastřešení

Obestavěný prostor 135,55*4,71 135,55*3,0/2

= =

638,44 m3 203,33 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ


NP Z


Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody

Provedení mělké založení bez izolace dřevěné smíšené zdivo dřevěný vázaný pálená taška

dřevěná

- 19 -

Hodnocení standardu P P P C S S C C C X C C P C C C X C C C C X C

Část [%] 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100

22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

X C X C X

100 100 100 100 100


Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P P P C S S C C C X C C P C C C X C C C C X C X C X C X

10,80 25,60 25,60 11,70 6,90 2,80 0,70 4,40 3,10 0,00 2,30 2,40 1,80 1,80 4,30 3,20 0,00 7,00 0,30 2,40 2,30 0,00 0,40 0,00 2,30 0,00 5,30 0,00

- 20 -

Část [%] 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,46 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00

Upravený obj. podíl 4,97 5,89 5,89 0,00 6,90 2,80 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,41 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 26,86 0,2686

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =

2 695,0,9390 0,9687 0,7459 0,2686 0,8000 2,1200 832,96

=

701 160,74 Kč

* =

0,150 105 174,11 Kč


= * =

10 517,41 Kč 94 656,70 Kč 0,945 89 450,58 Kč

Stodola - zjištěná cena

=

89 450,58 Kč

Plná cena:

841,77 m3 * 832,96 Kč/m3




- 21 -

Studna


Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 4,50 m 1 ks 2222



č. I

Pi -0,06

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy


Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku - 22 -

č. I

Pi 1,01

2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku III 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,03 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2


Ocenění studny

Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 4,50 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny

+ = * * =

8 775,- Kč 8 775,- Kč 0,8000 2,2930 16 096,86 Kč

* =

0,225 3 621,79Kč


Stáří (S): 155 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 45 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 200 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 155 / 200 = 77,5 % Koeficient opotřebení: (1- 77,5 % / 100)

- 23 -

Ocenění čerpadel

elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel

77,5 %

+ = * * = * =

9 480,- Kč 9 480,- Kč 0,8000 2,2930 17 390,11 Kč 0,225 3 912,77 Kč

Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

+ = * =

3 912,77 Kč 7 534,56 Kč 0,945 7 120,16 Kč

Studna - zjištěná cena

=

7 120,16 Kč

Skleník


Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

19.1. Skleník z ocelových profilů se zasklením a základy 1271


Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - 24 -

č. I

Pi -0,06

V

0,00

II

0,00

4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

I II IV

-0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1

Index polohy


Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III dobrá dostupnost centra obce II 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2


Výměra: 5,76*2,91 = 16,76 m2 zastavěné plochy

- 25 -

Pi 1,01 0,03 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Ocenění

Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]

= * * =

2 050,0,8000 2,1200 3 476,80

=

58 271,17 Kč

Stáří (S): 30 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 35 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 30 / 35 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 8 740,68 Kč 0,945 8 259,94 Kč

Skleník - zjištěná cena

=

8 259,94 Kč

Cena staveb celkem

=

431 032,17 Kč

Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena

=

842 287,17 Kč

Plná cena:

16,76 m2 * 3 476,80 Kč/m2


- 26 -

Věcná břemena váznoucí na nemovitosti

2.1. Věcné břemeno Věcné břemeno braní vody pro - pozemek p.č.st.11/3

Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč =

10 000,- Kč

2.2. Věcné břemeno Věcné břemeno braní vody pro - pozemek p.č.st.11/4

Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům

Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč =

- 27 -

10 000,- Kč

C. REKAPITULACE

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem

3 576 870,60 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

3 576 870,60 Kč

Celkem

3 576 870,60 Kč

Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno 2.2. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:

10 000,- Kč 10 000,- Kč 20 000,- Kč

Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

3 556 870,60 Kč

3 556 870,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem

842 287,20 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

842 287,20 Kč

Celkem

842 287,20 Kč

- 28 -

Věcná břemena 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno 2.2. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:

10 000,- Kč 10 000,- Kč 20 000,- Kč

Cena po odečtení věcného břemene činí celkem:

Rekapitulace výsledných cen, celkem

822 287,20 Kč

822 287,20 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Osmsetdvacetdvatisícdvěstědevadesát Kč

- 29 -

822 290,- Kč

Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti:

Věcné břemeno braní vody. Tato závada je zohledněna při stanovení obvyklé ceny.

Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky dle exekučního příkazu - Zourek Ladislav, Žižkova 219/12, 25092 Šestajovice, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky dle exekučního příkazu - O2 Czech Republic, a.s., Za Brumlovkou 266/2, Praha 4, Michle, 140 22, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky dle exekučního příkazu - OSPEN s.r.o., Hradecká 1383, 53501 Přelouč, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky dle exekučního příkazu - Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Pobřežní 665/23, Praha 8, Karlín, 186 00 Praha 86, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 175.000,- Kč a budoucí pohledávka ve výši 375.000,- Kč - Central credit s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 11000 Praha 1. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují.

Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

- 30 -

rodinný dům 2+kk na předměstí Benešova v obci Mokrá Lhota (cca. 5 km od Benešova). Dům se nachází po výrazné vnitřní rekonstrukci (nová kuchyňská linka, plovoucí podlahy, krbová kamna, nové jádro). Objekt je dispozičně řešen: v přízemí- 1x pokoj, kuchyňský kout, koupelna, chodba, v podkroví se nalézá ložnice (hrubá stavba). RD o zastavěné ploše 41 m2 se nachází na pozemku o celkové rozloze 55m2. V domě dokončen kompletní rozvod vody (kanalizace vybudovaná z části). Nutno dobudovat přívod vody a septik. Požadovaná cena 680.000,- Kč včetně právního servisu a RK.

rodinný dům 4+1(150m2) a chatu 1+1, na pozemku 220m2 v OV a zahradu 420m2 která je v dlouhodobém pronájmu. Dům se nachází na klidném místě v obci Štěchovice, okres Praha-západ, na levém břehu řeky Vltavy ve svahu s krásným výhledem. Dispozice 3+1: přízemí obsahuje předsíň, ze které jsou přístupné dvě obytné místnosti, dřevěné schody do 1. patra, kde jsou další dvě - 31 -

místnosti. K domu jsou ještě přidružené dvě místnosti využívané jako sklady. Vytápění je kamny na tuhá paliva. Voda je přivedena k domu, ale není rozvedena. WC je venkovní.Po důkladné rekonstrukci je možné dům využívat celoročně k plnohodnotnému bydlení, nebo k rekreaci. Cesta k domu je po pronajatém pozemku a nebo po pozemku souseda, která je volně zpřístupněna. V obci Štěchovice je kompletní občanská vybavenost a služby, včetně školy a školky. Dostupnost do Prahy je 30km Požadovaná cena 849.000,- Kč vč. provize a právních služeb RK.

prodej kamenné chalupy v opravdu původním stavu, s nutností totální rekonstrukce, nebo demolice a výstavby nové, v obci Bedrč okr. Benešov. Dům byl postavený kolem roku 1900, s chalupou - 32 -

sousedí velká cihlová stodola, zhruba 150 m² zastavěné plochy. K budovám náleží pozemek o celkové ploše 715m², do domu je zavedená elektřina, studna a původní jímka. K této nemovitosti je možné dokoupit část, nebo celý sousední pozemek za cenu sedm set korun za metr čtvereční až do celkové rozlohy 3.206m². Dostupnost města Benešov jsou 3km autobusy ID, nebo autem. Požadovaná cena 749.000,- Kč včetně odměny RK.

Zděný rodinný dům se nachází v obci Radíč, v blízkosti místního zámku. Jedná se o přízemní dům, který je částečně podsklepený. Dům má dvě bytové jednotky o dispozici 3+1 a 2+1. Do domu je zavedena elektřina, voda z obecního vodovodního řadu (rozvod teplé i studené vody), vytápění je lokální, odpady jsou svedeny do jímky s přepadem do kanalizace. U domu je zahrada s ovocnými stromy. Pozemek je o výměře 2223 m2. Město Sedlčany vzdáleno 6km. Požadovaná cena 850.000,Kč včetně provize, včetně právního servisu

- 33 -

prodej chalupy se stodolou určený k rekonstrukci v obci Bedrč u Benešova se zastavěnou plochou a nádvořím o velikosti 715m2. Možnost přikoupení pozemku ve výměře do cca 2500m2. Požadovaná cena 740.500,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu.

Bystřice-Božkovice, chalupa k rekonstrukci. Ihned obyvatelná, velmi zachovalá, udržovaná. Obecní vodovod, voda však je zavedena do domu jen částečně, studená. Ideální místo pro rodinnou rekreaci. Hlavní vchod ústí do členité chodby, z níž vedou dveře do dvou místností. Vpravo prostorný obývací pokoj, jako hlavní místnost chalupy, kde je zároveň i prostor pro vaření, sezení i postel. Druhá místnost je menší světlá ložnice. Z chodby podlahový vstup do původního sklepa, vchod do skladovacího prostoru - spíže. Zajímavé členění chodby nabízí i poměrně velký úložný prostor, možno zde vybudovat zadní vchod do zahrady. V druhé budově je prostorná stodola, kůlna, ale především záchod a místo pro koupelnu, kterou je však potřeba vybudovat, voda je zavedena pouze studená, obecní vodovod i vlastní studna. Chalupa je posledním stavením na kraji menší vesnice. I přes to, že je hned u místní silnice, nabízí klidné a tiché prostředí. Udržovaná zahrada, - 34 -

prostorný dvůr. Obě budovy jsou ve velmi dobrém stavu, střecha i zdivo bez nutnosti zásadních oprav. Rekonstrukce potřebná především k modernizaci, celkové izolaci a údržbě. Požadovaná cena 850.000,- Kč včetně provize.

Obvyklá cena bez vlivu závad : 820.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 20.000,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč

Negativně působí prodej podílu.

Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 260.000,- Kč. Slovy: Dvěstěšedesáttisíc Kč

V Tršicích 17.2.2015

Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: [email protected]

Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8. - 35 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.Spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4241-40/2015 znaleckého deníku.

- 36 -

E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 23 ze dne 3.12.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti

- 37 -

počet stran A4 v příloze: 10 1 3 3

Fotodokumentace nemovitosti

- 38 -

- 39 -

- 40 -

Mapa oblasti

- 41 -

- 42 -

- 43 -

2015

Recommend Documents