Znalecký posudek č. 3139/89/2015 O ceně obvyklé bytové jednotky č.2154/23 s podílem na společných částech domu č.p.2153 a 2154, pozemku parc.č. st.3638/1 v k.ú.Rakovník, obec Rakovník, okres Rakovník.
Objednatel posudku:
CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb.
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 4. 8. 2015 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
Posudek obsahuje 13 stran a 1 stranu přílohy. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. , 4. 8. 2015
–2–
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé bytové jednotky 1+kk ve 4.NP panelového domu č.p. 2153, 2154 v ulici Pod Nemocnicí v Rakovníce.
2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4. 8. 2015 za přítomnosti vlastníka Ing.V.Řeháka.
3. Podklady pro vypracování posudku Výpisy z katastru nemovitostí LV č.7127 a LV č.4545 Snímek z pozemkové mapy Skutečnosti a údaje zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Středočeský Rakovník Rakovník (739081)
5. Dokumentace a skutečnost Dům byl postaven v 80tých letech min.století, dle typové projektové dokumentace. V současnosti je revitalizován.
6. Celkový popis nemovitosti Obytný dům je postaven na konci ulice Pod Nemocnicí, v klidném atraktivním prostředí. Za domem je areál minigolfu. Naproti přes ulici jsou supermarkety i restaurační zařízení. Nemocnice je vzdálená 300 m od domu. Negativním vlivem na cenu je špatný technický stav bytu, který vyžaduje celkovou modernizaci.
7. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemek č.st.3638/1 II. Byt a) Bytová jednotka č.2154/23
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I. Rezidenční zástavba 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
0,00 0,00 0,03 0,00 0,00
–4– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 1,090 i=2
I. Pozemek
a) Pozemek č.st.3638/1 – § 4 K pozemku jsou přivedeny veškeré inženýrské sítě. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Rakovník Název okresu: Rakovník Základní cena pozemku: ZC = 1 680,– Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,090 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,090 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 1 831,2000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st.3638/1 zastavěná plocha 409
Cena [Kč] 748 960,80
Pozemek č.st.3638/1 – určená cena:
748 960,80 Kč
Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č.st.3638/1 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.2154/23 – spoluvlastnický podíl: 16 / 1 000
748 960,80 Kč 748 960,80 Kč 11 983,37 Kč
II. Byt
a) Bytová jednotka č.2154/23 – § 38 Bytovou jednotku představuje garsoniéra umístěná ve 4.NP panelového domu čtyřpodlažního v ulici Pod Nemocnicí v Rakovníku.
–5– Garsoniéra o celkové podlahové ploše 21 m2 je vybavena kuchyňskou linkou se sporákem, koupelnou s WC v původním umakartovém jádru. Stav bytové jednotky je v původním neudržovaném stavu. V bytové jednotce je odpojen elektrický proud a plyn. Technický stav bytu je špatný, vyžaduje kompletní modernizaci. K bytu náleží podíl na společných částech domu o velikosti 16/1000. Obytný dům, ve kterém je bytová jednotka umístěná, byl postaven v 80tých letech min století panelovou technologií, jako čtyřpodlažní cele podsklepený s plochou dvoupláštovou střechou. Od roku 1999 probíhala na domě revitalizace. Jsou vyměněna okna, obvodový pláštˇ je zateplen s novou fasádou. Na střeše je nová krytina a v suterénu je vybudovaná vlastní plynová kotelna. Dům má celkem 24 bytových jednotek a je ve velmi dobrém technickém stavu. Podlahové plochy jednotky (PP): celková podlahová plocha
21,00 m2
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Rakovník Počet obyvatel: 16 289 Základní cena (ZC): 17 921,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 2 Společné části domu sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 10 Stavebně-technický stav provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1980 Stáří stavby (y): 35 Koeficient pro úpravu (s): 0,825
Vi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,03 –0,10 0,00 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V10):
0,652
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 11 684,49 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,090 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 21,00 × 11 684,49 × 1,000 × 1,090 =
267 457,98 Kč
–6– Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 748 960,80 Kč Spoluvlastnický podíl: × 16 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 11 983,37 Kč 11 983,37 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 279 441,35 Kč Bytová jednotka č.2154/23 – určená cena:
279 441,35 Kč
–7–
C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemek č.st.3638/1 Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Bytová jednotka č.2154/23 – spoluvlastnický podíl: 16 / 1 000
748 960,80 Kč 748 960,80 Kč 11 983,37 Kč
Výsledné ceny bytu: a) Bytová jednotka č.2154/23 Cena po zaokrouhlení podle § 50:
279 441,35 Kč 279 440,– Kč
Zjištěná cena: 279 440,– Kč Cena slovy: dvěstěsedmdesátdevěttisícčtyřistačtyřicet Kč
Cena obvyklá : Obvyklá cena je cena, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu, ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobní poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k niím. (Zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb.) Metody ocenění : Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské čínnosti. Metoda vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovitosti plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Přo tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová metoda vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitost bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos, jsou příjmy po odpočtu nákladů. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami srovnávacích nemovitostí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Nákladová metoda ( věcná hodnota) je reprodukční cena snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovitosti. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutíém k opotřebení, které
–8– s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze známých metod. Pro účely trhu nemovitostí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potenciálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet. Pro výpočet ceny obvyklé je použita porovnávací metoda. Pro porovnání jsou vybrány tři bytové jednotky ze současných nabídek RK.
–9–
– 10 –
Oceňovaná jednotka má oproti nabízeným bytům následující rozdíly : 1. Byt totožný umístěný v sousedním domě. Rozdíl je v technickém stavu, který je oproti oceňovanému bytu výrazně lepší.. Koeficient korekce je stanoven na 0,70 Cena za 1 m2 obytné plochy 26 666,-Kč * 0,70 = 18 666,-Kč 2. Byt je v centru města ve zděném domě s vlastním topením. Koeficient korekce je stanoven na 0,79 Cena za 1 m2 obytné plochy 22 608,-Kč * 0,79 = 17 860,-Kč 3. Byt v podobném technickém stavu, lokalita srovnatelná. Koeficient korkce je stanoven na 1,00 Cena za 1 m2 obytné plochy 18 136,-Kč * 1,00 = 18 136,-Kč Průměrná cena za 1 m2 obytné plochy - 18 220,-Kč * 21 m2 = 382 620,-Kč
Cena obvyklá - 380 000,-Kč (slovy: třistaosmdesáttisíc korun českých) , 4. 8. 2015 Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická 427 417 31 Novosedlice 723 576 438
– 11 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3139/89/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 32/2013 podle připojené likvidace.
– 12 –
E. Seznam příloh Fotodokumentace
– 13 –
Fotodokumentace
Koupelna s WC
Kuchyně
