Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 48/2015 O obvyklé ceně nemovitosti: a) podílu 1/4 - pozemků parc.č. 299/1, 299/2, 299/3, 301/1, 307/2, 307/4, 588/12, 588/14 vše v katastrálním území Jablonné nad Orlicí, obec Jablonné nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí, zapsáno na LV č. 439; b) objektu rodinného domu č.p. 18 na pozemku parc.č. St. 78 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 78, 502 vše v katastrálním území Vysoký Potok, obec Malá Morava, okres Šumperk, zapsáno na LV č. 6. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Zdeněk Kopecký neumožnil vstup do objektu rodinného domu č.p. 18. Ocenění provedeno na základě obchůzky nemovitostí z veřejně přístupných míst, informací získaných od majitele sousední nemovitosti-pro k.ú. Vysoký Potok, informací získaných na OÚ v Malé Moravě a na stavebním odboru MěÚ v Jablonném nad Orlicí.
RD č.p. 18, k.ú. Vysoký Potok
Objednatel posudku:
Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov
Účel posudku:
Exekuční příkaz č.j. 180 EX 11475/14. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.
Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 23.2.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 29 stran textu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 28.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti: a) podílu 1/4 - pozemků parc.č. 299/1, 299/2, 299/3, 301/1, 307/2, 307/4, 588/12, 588/14 vše v katastrálním území Jablonné nad Orlicí, obec Jablonné nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí, zapsáno na LV č. 439; b) objektu rodinného domu č.p. 18 na pozemku parc.č. St. 78 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 78, 502 vše v katastrálním území Vysoký Potok, obec Malá Morava, okres Šumperk, zapsáno na LV č. 6. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.
2. Základní informace a) LV č. 439 Název předmětu ocenění: Pozemky Kraj: Pardubický Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Jablonné nad Orlicí Katastrální území: Jablonné nad Orlicí Počet obyvatel: 3 263 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m2
-2-
Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 2001 - 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. II IV V I
Pi 0,85 0,60 0,80 1,00
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 281,09 Kč/m2
b) LV č. 6 Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Vysoký Potok 18 788 33 Malá Morava Kraj: Olomoucký Okres: Šumperk Obec: Malá Morava Katastrální území: Vysoký Potok 525 Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 450,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola)
č. IV IV V III
Pi 0,65 0,60 0,80 0,70
II IV
0,95 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 270,76 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 23.2.2015 za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 16.12.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 439, 6; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od majitele sousední nemovitosti v k.ú. Vysoký Potok; - informací získaných na stavebním odboru MěÚ v Jablonném nad Orlicí; - informací získané na OÚ v Malé Moravě; - skutečnosti zjištěné na místě.
-3-
5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost: a) podíl 1/4 - pozemků parc.č. 299/1, 299/2, 299/3, 301/1, 307/2, 307/4, 588/12, 588/14 vše v katastrálním území Jablonné nad Orlicí, obec Jablonné nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí, zapsáno na LV č. 439; b) objekt rodinného domu č.p. 18 na pozemku parc.č. St. 78 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 78, 502 vše v katastrálním území Vysoký Potok, obec Malá Morava, okres Šumperk, zapsáno na LV č. 6.
a) LV č. 439 Pozemky parc.č. 299/1, 299/2, 299/3, 301/1, 307/2, 307/4, 588/12, 588/14 se nacházejí na okraji zastavěného území města Jablonné nad Orlicí, okr. Ústí nad Orlicí na levé straně od silnice při výjezdu z města směrem k obci Bystříčko. Převážná část plochy těchto pozemků je užívána k zemědělským účelům v lánu zemědělských pozemků. Menší část plochy je užívána jako polní cesta (pozemek parc.č. 588/14), břeh kolem silnice (pozemek parc.č. 588/12), lesní pozemek s lesním porostem (pozemek parc.č. 301/1). Část pozemku parc.č. 299/1 (cca 15000m2 plochy) je dle platného územního plámu města určena k zastavění - zóna živnosti, obchod. Tato část plochy pozemku parc.č. 299/1 je ze severní, jižní a západní strany ohraničena hranicí tohoto pozemku, z východní strany je ohraničena ochranným pásmem od vedení el. energie. Zbylá část pozemku parc.č. 299/1 a ostatní pozemky uvedené na LV č. 439 nejsou dle platného územního plánu určeny k zastavění a nacházejí se převážně v zónách zemědělských pozemků. Ke dni místního šetření se na pozemcích nenacházejí žádné stavby. Pozemky jsou mírně svažité.
b) LV č. 6 Nemovitost - se nachází v k.ú. Vysoký Potok mimo zastavěné území na samotě cca 3km od centrální části obce Malá Morava. Přístup k nemovitosti je z veřejné asfaltové komunikace. Povinný se na místní šetření nedostavil. Místnímu šetření nebyl nikdo přítomen. Na místně příslušeném stavebním úřadě nebyla dohledána žádná projektová dokumentace k oceňovanému objektu č.p. 18. Objekt byl proto nepřímo zaměřen laserovým dálkoměrem z okolí domu a veřejně přístupných míst. Rozhodující parametry jsou proto stanoveny na základě přibližných nepřímo změřených nebo je užito odborného odhadu. Další informace byly získány od majitele sousední nemovitosti. Tyto informace nebylo možné ověřit. Objekt rodinného domu č.p. 18 - jedná se o samostatně stojící objekt, zřejmě bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím, s půdním prostorem pod šikmou sedlovou střechou. Stáří objektu odhadnuto na cca 100 let (kamenné zdivo, původní dřevěná šindelová krytina, apod). Dle získaných informací je objekt napojen na ing. sítě - elektro. Voda do objektu je pravděpodobně zavedena z místní společné studny, která je umístěna mimo oceňované pozemky. V objektu se dle získaných informací nenachází koupelna ani WC, objekt je bez kuchyně, vytápění jen lokální kamny na tuhá paliva. Objekt je z pohledu z vnějšku v převážně původním stavu bez rekonstrukcí bez běžné údržby, dle získaných informací je i uvnitř v původním zanedbaném technickém stavu. Zastavěná plocha objektu cca 247m2, obestavěný prostor cca 1408m3, užitná plocha je cca 190m2. Popis konstrukcí a vybavení - základy kamenné, svislé konstrukce jsou kamenné, střecha šikmá sedlová, krytina dřevěná šindelové původní, klempířské prvky z pozink.plechu (část chybí), vnější omítky hladké (část chybí, místně zvětralé nebo opadlé), okna dřevěná kaslíková, do objektu zřejmě zavedena elektřina, voda zavedena ze studny, vytápění je zřejmě lokální kamny na tuhá paliva. O -4-
dalších konstrukcích a vybaveních nebylo možné získat jakékoli další informace. Příslušenství - objektu č.p. 18 tvoří: - hospodářská budova (stodola) na pozemku parc.č. St. 78 - navazuje na objekt rodinného domu č.p. 18 - jedná se o jednopodlažní objekt s šikmou sedlovou střechou, obdélníkového půdorysu. Objekt je obdobného stáří jako objekt rodinného domu (odhadnuto na 100 let) - základy a zdivo je kamenné, střecha šikmá sedlová, krytina původní dřevěná šindelová, klempířské prvky z pozink.plechu (část chybí), vnější omítky hladké (část chybí, místně zvětrané nebo opadlé), vnitřní omítky hladké (část chybí), podlahy nejsou provedeny; - venkovní úpravy - přípojky ing. sítí (voda ze studny, elektro), opěrné kamenné zídky. Pozemek parc.č. St. 78 - tvoří s objektem rodinného domu č.p. 18 s příslušenstvím jednotný funkční celek. Pozemek zahrady parc.č. 502 je od pozemku parc.č. St. 78 oddělen pozemky jiných vlastníků.
6. Obsah znaleckého posudku
a) LV č. 439 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemky - podíl 1/4 b) Lesní porost - podíl 1/4 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
b) LV č. 6 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 18 b) Hospodářská budova c) Venkovní úpravy d) Pozemky 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda
-5-
B. Odhad a) LV č. 439 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - ocenění menšinového podílu nemovitosti. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II I
0,00 0,00 -0,10
IV
1,00
č. I
Pi 0,40
III I
0,00 0,00
III
0,00
II
0,00
III
0,10
II
0,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,900 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní dopravu 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,440 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,396
-6-
a) Pozemky - podíl 1/4 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití - méně vhodný nepravidelný tvar 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů.
č. I
Pi -0,03
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,440 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 0,970 * 0,440 = 0,384 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 281,09 0,384 Typ
Název
Parcelní číslo 299/1
Výměra [m2] 15 000,00
§ 9 odst. 4 (§ 4 orná půda odst. 1) Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Upr. cena [Kč/m2]
Koef. 0,300
Jedn. cena [Kč/m2] 32,38
32,38 Cena [Kč] 485 700,485 700,-
Stavební pozemky pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah IV Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) -7-
Pi
-0,55
P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití II Možnost komerčního využití
-0,15 -0,05 0,00 1,00 4
I = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,250
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 281,09 0,250 1,000 Typ
Název
§ 4 odst. 3 ostatní plocha § 4 odst. 3 ostatní plocha Ostatní stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 588/12 588/14
Výměra [m2] 17,00 340,00
Jedn. cena [Kč/m2] 70,27 70,27
Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - vlastní území: Celková úprava ceny: Název
Upr. cena [Kč/m2] 70,27 Cena [Kč] 1 194,59 23 891,80 25 086,39
40 % 40,00 %
Výměra [m2] 85011 12 157,00 85051 1 098,00
Parcelní číslo BPEJ
orná půda 299/1 trvalý travní 299/2 porost trvalý travní 299/3 85051 940,00 porost trvalý travní 307/2 85051 3 062,00 porost trvalý travní 307/2 86701 903,00 porost trvalý travní 307/4 85051 131,00 porost trvalý travní 307/4 86701 103,00 porost Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 18 394,00 m2
JC [Kč/m2] 2,44 1,66
-8-
Úprava [%] 40,00 40,00
UC [Kč/m2] 3,42 2,32
Cena [Kč] 41 576,94 2 547,36
1,66
40,00
2,32
2 180,80
1,66
40,00
2,32
7 103,84
1,31
40,00
1,83
1 652,49
1,66
40,00
2,32
303,92
1,31
40,00
1,83
188,49
55 553,84
Lesní pozemek oceněný dle § 7 Výměra JC Úprava Cena UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek 301/1 4S1 355,00 6,37 6,37 2 261,35 Lesní pozemek oceněný dle § 7 - celkem 2 261,35 Pozemky - podíl 1/4 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 568 601,58 Kč * 1/4 Úprava ceny vlastnickým podílem Název
Parcelní číslo SLT
Pozemky - podíl 1/4 - zjištěná cena
=
142 150,39 Kč
b) Lesní porost - podíl 1/4 Lesní porosty: § 40 - § 43 . Název Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Zast. Výměra [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Opravný faktor Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena bříza bradavičnatá 39 5 0,400 70 355 30 5,67 4,32 0,798 0,955 Ha=[(5,67-4,32)*0,798*1/0,955+4,32]*0,40*30 % = 0,6538 Kč/m2 232,10 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,845 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 bříza bradavičnatá - celkem = 196,12 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena osika 39 1 0,400 70 355 30 8,90 3,67 0,352 0,853 Ha=[(8,90-3,67)*0,352*1/0,853+3,67]*0,40*30 % = 0,6994 Kč/m2 248,29 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,845 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 osika - celkem = 209,81 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý 39 1 0,400 70 355 25 (min 80)
76,13 14,29 0,360 Ha=[(76,13-14,29)*0,360+14,29]*0,40*25 % = 3,6552 Kč/m2 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): smrk ztepilý - celkem -9-
* * =
1 297,60 0,795 1,000 1 031,59
Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Opravný faktor Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena jíva 39 9 0,400 70 355 15 (max 50)
7,42 2,50 0,679 2 Ha=[(7,42-2,50)*0,679+2,50]*0,40*15 % = 0,3504 Kč/m Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): jíva - celkem
* * =
124,39 0,945 1,000 117,55
Celkem - lesní porosty
=
1 555,07 Kč
=
1 555,07 Kč 1 555,07 Kč
Lesní porost - podíl 1/4 - celkem: Lesní porost - podíl 1/4 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Lesní porost - podíl 1/4 - zjištěná cena
1/4 388,77 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění 1/4 nemovitosti a) Pozemky podíl 1/4 b) Lesní porost - podíl 1/4
= =
Administrativní cena 1/4 nemovitosti činí celkem
- 10 -
142 150,- Kč 390,- Kč 142 540,- Kč
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda a) Pozemek parc.č. 299/1 určen k zastavění - komerční účely
1. srovnatelná nemovitost
Prodej pozemku o velikosti 8383 m2 v Ústí nad Orlicí vedle sídla záchranného sboru v kú Hylváty. Pozemek je na hlavním tahu mezi Ústím nad Orlicí a Českou Třebovou. V územním planu obce je určen pro komerční výstavbu (sklady, prodejny, benzinová stanice, supermarket). Pozemek je dostupný z hlavní komunikace. Nabídková cena RK: 350,- Kč/m2.
Tato nemovitost se nachází ve výrazně lepší lokalitě něž oceňovaná nemovitost (okraj okresního města Ústí nad Orlicí-města s vyšší občanskou vybaveností, pozemek se nachází v lukrativnějším místě u hlavní silnice z Ústí nad Orlicí na Českou Třebovou) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,50; uvedený pozemek má srovnatelnou stavební připravenost (přístup a možnost napojení na ing. sítě); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 158,- Kč/m2 plochy pozemku
- 11 -
2. srovnatelná nemovitost
K prodeji soubor pozemků (8192m2) v obci Kameničná u města Žamberk, okr. Ústí nad Orlicí. Jedná se o pozemky ke komerčnímu využití. Pozemky jsou lokalizovány v bývalém areálu zemědělského podniku, s výhledem a volným přístupem do krajiny, na okraji obce. Možnost napojení na ing. sítě - voda, elektro, kanalizace. Nabídková cena RK: 134,- Kč/m2 Tato nemovitost se nachází v horší lokalitě něž oceňovaná nemovitost (obec cca 2km od města Žamberkměsta se srovnatelnou občanskou vybaveností, obec Kameniční s nižší občanskou vybaveností) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20; uvedený pozemek má lepší stavební připravenost (lepší možnost napojení na ing. sítě) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 130,- Kč/m2 plochy pozemku
- 12 -
3. srovnatelná nemovitost
K prodeji pozemek o výměře 16 635 m2 v průmyslové zóně na okraji obce Verměřovice, okr. Ústí nad Orlicí po levé straně silnice při výjezdu na Dolní Čermnou. V současné době jsou zapsány v katastru nemovitostí jako trvalý travní porost, ostatní plocha a parcela ve zjednodušené evidenci. Dle územního plánu obce lze na tomto pozemku postavit výrobní či skladovou halu apod. Inženýrské sítě na dosah plyn, voda, elektro, kanalizace. Nabídková cena RK: 160,- Kč/m2 Tato nemovitost se nachází v horší lokalitě něž oceňovaná nemovitost (menší obec cca 3,5km od města Jablonné nad Orlicí) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20; uvedený pozemek má lepší stavební připravenost (kompletní ing. sítě v dosahu - plyn, voda, elektro, kanalizace) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 155,- Kč/m2 plochy pozemku
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 130,- až 158,- Kč/m2 plochy pozemku Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 148,- Kč/m2 užitné plochy 15000m2 (plochy oceňovaného pozemku parc.č. 299/1 určeného k zastavění-komerční účely) x 148,- Kč/m2 = 2.220.000,- Kč
- 13 -
b) Zemědělské pozemky Průměrná cena zemědělských pozemků dle BPEJ v katastru Jablonné nad Orlicí je 2,28 Kč/m2. Realitní inzerce (server: farmy.cz, s-reality.cz) 1– Prodám 4335m2 zemědělských pozemků v k.ú. Plchovice, okres Ústí n. Orlicí. Parcely jsou v jednom celku. Nabídková cena 13,- Kč/m2. Jedná se o lepší lokalitu okresu Ústí nad Orlicí (vyšší průměrná cena zemědělských pozemků dle BPEJ) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce – úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji ve výši 9,90 Kč/m2.
2 – Prodám zemědělské pozemky v okrese Ústí nad Orlicí, k.ú. Horní Dobrouč, celková výměra 20 628m2. Nabídková cena 12,00 Kč/m2. Jedná se o lepší lokalitu okresu Ústí nad Orlicí (vyšší průměrná cena zemědělských pozemků dle BPEJ) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce – úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji ve výši 9,10 Kč/m2.
3 – Prodám ornou půdu a trvalý travní porost v K.Ú. Horní Třešňovec u Lanškrouna, ork. Ústí nad Orlicí. Pozemky jsou hned vedle sebe a všechny sousedí s obecní cestou. Celkem se jedná o 56 648m2. Nabídková cena 18,00 Kč/m2. Jedná se o lepší lokalitu okresu Ústí nad Orlicí (vyšší průměrná cena zemědělských pozemků dle BPEJ) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce – úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji ve výši 13,70 Kč/m2. Jedná se o realitní inzerci. Požadované ceny v realitní inzerci bývají obvykle vyšší než ceny skutečně dosažené (o 5 až 15%). Proto je u použitých nabídek provedena korekce v rozsahu cca 5%. Cenový rozptyl zemědělských pozemků v okolí města Jablonné nad Orlicí je mezi 9,10 až 13,70 Kč/m2. Výslednou jednotkovou cenu zemědělských pozemků stanovuji z intervalu rozpění srovnatelných nemovitostí váženým průměrem ve výši: 10,90 Kč/m2. Vyhodnocení srovnávací metody: Celková výměra zemědělských pozemků zapsaných na LV č. 439 je: 18394m2. Výpočet: 18394m2 x 10,90 Kč/m2 = 200.495,- Kč. c) Ostatní plochy Pozemky parc.č. 588/12, 588/14 – jedná se o pozemky ostatních ploch – komunikací. Jedná se o nemovitosti, se kterými se běžně neobchoduje. K převodům takovýchto pozemků dochází jen velmi zřídka v delším časovém rozpětí. Srovnávací nemovitost v dané lokalitě s obdobným užitím nelze získat. V době ke dni ocenění nejsou srovnatelné nemovitosti v obci Jablonné nad Orlicí či blízkém okolí k prodeji nabízeny. Dle vlastní databáze, dle informací od spolupracujících odhadců a znalců a dle informací získaných na MěÚ v Jablonném nad Orlicí nebylo v posledních obdobích v obci Jablonné nad Orlicí či blízkém okolí s obdobnými nemovitosti obchodováno. Vzhledem k těmto uvedeným skutečnostem je pro stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí podpůrně převzata cena stanovená na základě platného cenového předpisu ve výši: 25.086,- Kč - 14 -
Rekapitulace: a) Pozemek parc.č. 299/1 určen k zastavění - komerční účely = 2.220.000,- Kč b) Zemědělské pozemky = 200.495,- Kč c) Ostatní plochy = 25.086,- Kč d) Lesní pozemek parc.č. 301/1 s lesním porostem (vzhledem k velmi malé výměře a zanedbatelné 3.816,- Kč celkové ceně podpůrně převzato z administrativního ocenění) = _____________________________________________________________________________ Celkem 2.449.397,- Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
2.450.000,- Kč Srovnávací hodnota 1/4 nemovitosti celkem: Výslednou „obvyklou hodnotu“ výrazně ovlivňuje skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního menšinového spoluvlastnického podílu 1/4 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutečnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/4 oceňovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na: 2.450.000 x 1/4 x 0,8 = 490.000,- Kč 0,8 ... koeficient zhoršeného prodeje podílu nemovitosti
490.000,- Kč
- 15 -
b) LV č. 6 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 II 0,00 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,677 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,677 - 16 -
a) Rodinný dům č.p. 18 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 1122
Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 18,65*12,70+2,5*3,9 1.NP
=
[m2] 246,61
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 246,61 m2 3,00 m
Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (18,65*12,70+2,5*3,9)*(3,00) zastřešení (18,65*12,70)*(0,5+4,6/2)+(2,5*3,9)*(1/2)
= =
[m3] 739,82 m3 668,07 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 739,82 m3 668,07 m3 1 407,89 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce
Obj. podíl [%] P P P S P S
8,20 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 - 17 -
Část [%] 100 100 100 100 100 70
Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 0,46 1,00
Upravený obj. podíl 3,77 9,75 3,63 7,30 1,56 0,63
6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C S S C C C C S S P P P S C C C C C C C C C
0,90 5,80 2,80 2,80 0,50 2,30 1,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,60 3,20 1,90 0,50 3,10 0,50 4,10 0,30 3,40
30 100 80 20 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,46 0,46 0,46 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
0,00 5,80 2,24 0,00 0,00 0,00 0,00 3,20 5,20 1,01 0,46 2,39 4,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 51,24 0,5124
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části P 8,20 100,00 1,00 8,20 10,43 100 150 66,67 1. Základy P 21,20 100,00 1,00 21,20 26,97 100 120 83,33 2. Zdivo P 7,90 100,00 1,00 7,90 10,05 100 120 83,33 3. Stropy S 7,30 100,00 1,00 7,30 9,28 100 105 95,24 4. Střecha P 3,40 100,00 1,00 3,40 4,33 100 102 98,04 5. Krytina S 0,90 100,00 1,00 0,90 1,15 100 102 98,04 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100,00 1,00 5,80 7,38 100 102 98,04 7. Vnitřní omítky S 2,80 100,00 1,00 2,80 3,56 100 105 95,24 8. Fasádní omítky S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,07 100 102 98,04 12. Dveře S 5,20 100,00 1,00 5,20 6,62 100 102 98,04 13. Okna 2,20 100,00 1,00 2,20 2,80 100 102 98,04 14. Podlahy obytných místností P 1,00 100,00 1,00 1,00 1,27 100 102 98,04 15. Podlahy ostatních místností P P 5,20 100,00 1,00 5,20 6,62 100 102 98,04 16. Vytápění S 4,30 100,00 1,00 4,30 5,47 100 102 98,04 17. Elektroinstalace Opotřebení: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): - 18 -
= * *
Opot. z celku 6,9537 22,4741 8,3747 8,8383 4,2451 1,1275 7,2354 3,3905 3,9902 6,4902 2,7451 1,2451 6,4902 5,3628
89,0 %
2 290,0,5124 0,8000
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
* =
Plná cena: 1 407,89 m3 * 1 971,31 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 89,0 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= * = * =
2 775 387,64 Kč 0,110 305 292,64 Kč 0,677 206 683,12 Kč
Rodinný dům č.p. 18 - zjištěná cena
=
206 683,12 Kč
2,1000 1 971,31
b) Hospodářská budova Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) zděná 1271
Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha 1.NP 19,8*8,65
=
[m2] 171,27
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 171,27 m2 171,27 m2
Podlaží 1.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 3,20 m
548,06 / 171,27 171,27 / 1
Součin 548,06 548,06 = 3,20 m = 171,27 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (19,8*8,65)*(3,20) zastřešení (19,8*8,65)*(4,8/2)
= =
548,06 m3 411,05 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
- 19 -
Obestavěný prostor 548,06 m3 411,05 m3 959,11 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S C S P S C C S S C X C C C C C X C C X X X X X X X C X
13,10 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 0,70 3,90 3,90 2,70 2,70 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 3,00 0,00 6,10 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,40 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
959,11 m3 * 1 483,48 Kč/m3
Část [%] 100 100 100 100 100 50 50 80 20 80 20 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 0,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
= * * * * * * = =
- 20 -
Upravený obj. podíl 6,03 30,40 0,00 7,00 1,33 0,35 0,00 0,00 0,78 2,16 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 48,05 0,4805
2 115,0,9390 0,9585 0,9563 0,4805 0,8000 2,1200 1 483,48 1 422 820,50 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 110 = 90,9 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 213 423,08 Kč 0,677 144 487,43 Kč
Hospodářská budova - zjištěná cena
=
144 487,43 Kč
c) Venkovní úpravy Vzhledem ke skutečnosti, že místnímu šetření povinný ani nikdo jiný nebyl přítomen, nebylo možně přesně určit rozsah všech venkovních úprav. Venkovní úpravy jsou proto pro účely administrativního ocenění oceněny podpůrně zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 18 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Stanovená cena staveb: 351 170,- Kč Ocenění Cena staveb celkem: 3,50 % z ceny staveb
*
Venkovní úpravy - zjištěná cena
=
351 170,0,0350 12 290,95 Kč
d) Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující jeho využití - méně vhodný nepravidelný tvar 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů. 6
- 21 -
č. I
Pi -0,03
IV
0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,677 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,970 * 0,677 = 0,657 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 270,76 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo St. 78
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 502 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Index
Koef.
0,657
Upr. cena [Kč/m2] 177,89
Výměra [m2] 862,00
Jedn. cena [Kč/m2] 177,89
Cena [Kč] 153 341,18
329,00
177,89
58 525,81 211 866,99
Pozemky - zjištěná cena
=
211 866,99 Kč
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 18 b) Hospodářská budova c) Venkovní úpravy d) Pozemky
= = = =
Administrativní cena nemovitosti činí celkem
- 22 -
206 680,- Kč 144 490,- Kč 12 290,- Kč 211 870,- Kč 575 330,- Kč
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost
RD 4+1 Bohdíkov, okr. Šumperk. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům 4+1, v sousedství rodinných a rekreačních domů v obci Bohdíkov, okr. Šumperk, v Olomouckém kraji. Dům je jednopodlažní, nepodsklepený objekt s obytným podkrovím. V 1. NP se nachází obývací pokoj, kuchyň, koupelna a WC. V podkroví se nachází tři pokoje. Tvar půdorysu je obdélníkový. Součástí domu jsou vedlejší stavby – přístřešek a hospodářské stavení (stodola). Dům byl postaven cca v r. 1910, v roce 2007 prošel kompletní rekonstrukcí s půdní vestavbou, přičemž z původní stavby zůstaly pouze některé obvodové zdi a příčky. Ze zadní strany domu není dokončena fasáda. Do domu je přivedena elektřina a obecní vodovod, přípojky kanalizace i plynu jsou vedeny v přilehlé komunikaci. Splašky jsou vedené do septiku. Vytápění v domě je ústřední, napojené na krbovou vložku (tuhá paliva), ohřev vody – el. bojler. Základy jsou betonové, konstrukce zděná, tl. 45cm, stropy dřevěné trámové, střecha sedlová s plecho-pozinkovanou krytinou, omítky vápenocementové. Okna jsou dřevěná, dveře dřevěné do ocelových zárubní. Přístřešek je nepodsklepená přízemní stavba s podkrovím o zastavěné ploše 27,93 m2 Pozemek je rovinatý, slouží jako zahrada. Na pozemku se vyskytuje několik ovocných dřevin. Zastavěná plocha: 90m2, užitná plocha: 167m2, plocha pozemků: 953m2. Nabídková cena RK: 650.000,- Kč. (3.892,- Kč/m2 užitné plochy)
Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v nedaleké obci okresu Šumperk); uvedená nemovitost je ve výrazně lepším technickém stavu (po stavebních úpravách a rekonstrukcích, výrazně nižší opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 2.316,- Kč/m2 užitné plochy.
- 23 -
2. srovnatelná nemovitost
Nabízíme k prodeji rodinný dům vhodný k trvalému bydlení i jako chalupa v Raškově u Hanušovic, okr. Šumperk. Dům se nachází v klidné části obce. V přízemí domu se nachází prostorná vstupní veranda s výhledem do zahrady, kuchyň, která již prošla rekonstrukcí, 3 pokoje a sociální zázemí. V patře je pak vybudován v půdním prostoru samostatný menší byt 2+kk. U domu je také prostorná stodola, která může sloužit jako garáž nebo jako velká dílna. K domu náleží prostorné pozemky, které lze různě využít. Momentálně slouží jako zahrada a sad. Jedná se o velmi krásné místo na rekreaci, vzhledem k poloze také vhodné na trvalé bydlení. Zastavěná plocha: 122m2, užitná plocha (bez sklepů): 150m2, plocha pozemků: 3000m2. Nabídková cena RK: 890.000,- Kč (5.933,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v nedaleké obci okresu Šumperk); uvedená nemovitost je ve výrazně lepším technickém stavu (částečné stavební úpravy a rekonstrukce a pravidelná běžná údržba, výrazně nižší opotřebení) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,70; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90, výrazně větší plocha pozemků - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 3.177,- Kč/m2 užitné plochy. - 24 -
3. srovnatelná nemovitost
Prodej chalupy ve Starém Městě, okres Šumperk, klidné a krásné prostředí k rekreaci. Zděný objekt s jedním nadzemním podlažím s prostornou půvou pod šikmou sedlovou střechou. Objekt napojen na obecní vodu a elektřinu. Kanalizace svedena do septiku. Objekt v původním stavu - nutná rekonstrukce. U objektu stodola, kůlna, pozemky oploceny. Zastavěná plocha: 120m2, užitná plocha: 101m2, plocha pozemků: 728m2. Nabídková cena RK: 430.000,- Kč (4.257,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci okresu Šumperk); uvedená nemovitost je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,85. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 3.618,- Kč/m2 užitné plochy.
- 25 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 2.316,- až 3.618,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 3.037,- Kč/m2 užitné plochy 190m2 (užitné plochy oceňovaného objektu rodinného domu) x 3.037,- Kč/m2 = 577.030,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno):
580.000,- Kč
- 26 -
Rekapitulace a) LV č. 439 Administrativní cena 1/4 nemovitosti (cena podle cen. předpisu) a) LV č. 439 Srovnávací hodnota 1/4 nemovitosti
142.540,- Kč 490.000,- Kč
b) LV č. 6 Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) a) LV č. 6 Srovnávací hodnota nemovitosti
575.330,- Kč 580.000,- Kč
Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou
0,- Kč 0,- Kč
Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji a) LV č. 439 současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti podílu 1/4 - pozemků parc.č. 299/1, 299/2, 299/3, 301/1, 307/2, 307/4, 588/12, 588/14 vše v katastrálním území Jablonné nad Orlicí, obec Jablonné nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí, zapsáno na LV č. 439, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Ústí nad Orlicí, podle tohoto odhadu k datu ocenění 23.2.2015 po zaokrouhlení na:
490.000,- Kč. b) LV č. 6 současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 18 na pozemku parc.č. St. 78 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 78, 502 vše v katastrálním území Vysoký Potok, obec Malá Morava, okres Šumperk, zapsáno na LV č. 6, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Šumperk, podle tohoto odhadu k datu ocenění 23.2.2015 po zaokrouhlení na:
580.000,- Kč.
- 27 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství aa)
podílu 1/4 - pozemků parc.č. 299/1, 299/2, 299/3, 301/1, 307/2, 307/4, 588/12, 588/14 vše v katastrálním území Jablonné nad Orlicí, obec Jablonné nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí, zapsáno na LV č. 439, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Ústí nad Orlicí, podle tohoto odhadu k datu ocenění 23.2.2015 po zaokrouhlení na:
490.000,- Kč. ab)
objektu rodinného domu č.p. 18 na pozemku parc.č. St. 78 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 78, 502 vše v katastrálním území Vysoký Potok, obec Malá Morava, okres Šumperk, zapsáno na LV č. 6, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Šumperk, podle tohoto odhadu k datu ocenění 23.2.2015 po zaokrouhlení na:
580.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví
c)
Nájemní právo –
Nezjištěno.
Věcná břemena –
Nezjištěno.
Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou – viz odst. b
d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství da)
podílu 1/4 - pozemků parc.č. 299/1, 299/2, 299/3, 301/1, 307/2, 307/4, 588/12, 588/14 vše v katastrálním území Jablonné nad Orlicí, obec Jablonné nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí, zapsáno na LV č. 439, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Ústí nad Orlicí, podle tohoto odhadu k datu ocenění 23.2.2015 po zaokrouhlení na:
490.000,- Kč. Slovy : čtyřistadevadesáttisíc korun českých db)
objektu rodinného domu č.p. 18 na pozemku parc.č. St. 78 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 78, 502 vše v katastrálním území Vysoký Potok, obec Malá Morava, okres Šumperk, zapsáno na LV č. 6, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, KP Šumperk, podle tohoto odhadu k datu ocenění 23.2.2015 po zaokrouhlení na:
580.000,- Kč. Slovy : pětsetosmdesáttisíc korun českých V Hlučíně, 28.2.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín – Darkovičky tel.: 731 645 931
- 28 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 48/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 48/2015.
E. Seznam příloh 1. 2. 3. 4.
Fotodokumentace - 2 strany; Výpis z katastru nemovitosti - 6 stran; Kopie katastrální mapy - 2 strany; Místopis - 1 strana.
- 29 -
Fotodokumentace pořízená dne 27.2.2015 Rodinný dům č.p. 18 v k.ú. Vysoký Potok
- 30 -
Pozemky v k.ú. Jablonné nad Orlicí
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
LV č. 439, k.ú. Jablonné nad Orlicí
- 38 -
LV č. 6, k.ú. Vysoký Potok
- 39 -
OZN.: Vysoký Potok č.p. 18, Malá Morava, okr. Šumperk.
OZN.: Vysoký Potok č.p. 18, Malá Morava, okr. Šumperk.
- 40 -
