2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1171/91/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemků parc. č. 122 a 123 vč. příslušenství a jiné stavby bez čp/če, která je součástí pozemku parc. č. 122, a jiné stavby č. p. 89, která je součástí pozemku parc. č. 123; to vše v k. ú. Moravské Knínice, obec Moravské Knínice, okres Brno-venkov.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 105175/13-102 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 4.3.2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29.3.2015. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 46 stran vč. příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 9.5.2015

Znalecký posudek č. 1171/91/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN ................................................................. 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 4

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 4 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 4

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 6

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 8

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 8

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ ................................................................................................... 9 7.1.

Poloha a vnější vlivy .......................................................................................................................... 9

7.2.

Jiná stavba č. p. 89, která je součástí p. č. 123, a příslušenství ..................................................... 11

7.3.

Jiná stavba bez čp/če, která je součástí p. č. 122, a příslušenství ................................................. 15

7.4.

Pozemky .......................................................................................................................................... 17

7.5.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 18

7.6.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 19

7.7.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 20

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 21

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 21 8.1.

Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem ................................................................................. 21

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 26

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 28

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 37

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 38

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 38

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 38



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 10575/13-102: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve společném jmění manželů povinné a jejího manžela, které jsou zapsané na LV č. 367, tj.: - pozemky parc. č. 122 a 123 vč. příslušenství a jiné stavby bez čp/če, která je součástí pozemku parc. č. 122, a jiné stavby č. p. 89, která je součástí pozemku parc. č. 123; to vše v k. ú. Moravské Knínice, obec Moravské Knínice, okres Brno-venkov. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 367 pro k. ú. / obec Moravské Knínice, okres Brno-venkov; ke dni 4.3.2015 ALV:

BLV:

Vlastník SJM Šíla Vlastimil a Šílová Miluše, Mezihoří 146, 664 34 Moravské Knínice; identifikátor: 700426/1957, 706101/3784 Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: 2 parc. č. 122 zastavěná plocha a nádvoří 194 m Součástí je stavba: bez čp / če, jiná st. Stavba stojí na pozemku p. č.: 122 2 parc. č. 123 zastavěná plocha a nádvoří 151 m Součástí je stavba: Moravské Knínice, č. p. 89, jiná st. Stavba stojí na pozemku p. č.: 123


Stránka 3 z 38



3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; RD – rodinný dům; PP – podzemní podlaží, NP – nadzemní podlaží, IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá věc

B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 29.3.2015 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Na zazvonění na zvonek nikdo nereagoval, schránka na dopisy na objektu nebyla nalezena. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinné nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinné žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinné bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinné nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření informován. Doporučeným dopisem byl obeslán i manžel povinné pan Šíla Vlastimil.


Stránka 4 z 38



Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost reagováno. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 367 ze dne 4.3.2015, k. ú. / obec Moravské Knínice, okres Brno-venkov – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem – viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j. : 167 EX 105175/13-102 ze dne 4.3.2015 Písemné sdělení MěU Kuřim ze dne 11.3.2015; č. j. MK/4056/15/OSVO; vyřizuje: Ing. Jana Lekešová; o zaslání dokumentace ke stavbě č. p. 89 v Moravských Knínicích Žádala jsem o: •

Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech podlaží, řezy, pohledy

•

Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích

Obdržela jsem: • Rozhodnutí o přípustnosti stavby vodovodní přípojky, situace z 28.8.1969 •

Protokol o povolení přestavby + část stavební dokumentace (nákres z 14.3.1902)

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 367 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Moravské Knínice – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Moravské Knínice Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.


Stránka 5 z 38



Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 6 z 38



Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto znaleckého posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny určené tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 367 ze dne 4.3.2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob.


Stránka 7 z 38



Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 367 ze dne 4.3.2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. K nemovitým věcem byla získána část výkresové dokumentace z roku 1902, při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí. Rozměry jsou proto částečně převzaty ze získané dokumentace a částečně byly odměřeny z katastrální mapy.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících


Stránka 8 z 38



odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se stavbou sloužící k bydlení a příslušenstvím, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči oceňované nemovité věci. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Brno–venkov, v obci a katastrálním území Moravské Knínice, v souvisle zastavěné části obce. Konkrétně se nemovité věci nachází na rohu ulic Dolní branka a Mezihoří, cca 250 m severně od středu obce (obecní úřad / knihovna / kostel). Centrum Brna (náměstí Svobody) je vzdáleno cca 17 km jízdy autem jihovýchodním směrem.


Stránka 9 z 38



Obec leží v Bobravské vrchovině, protéká jí potok Kuřimka, okolí je tvořeno převážně smíšenými lesy (na jihu se rozkládá zalesněná oblast Obora a Brněnská přehrada). Moravské Knínice sousedí na západě s Chudčicemi, na severozápadě se Senticemi a Čebínem a na východě s Kuřimí. Lokalita je vyhledávaná pro blízkost Brna, lesů a klid. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů. Les vzdálen cca 500 m. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici základní občanská vybavenost – MŠ, ZŠ, obecní úřad, obchod s potravinami, knihovna, kostel a hostinec. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v rámci obce Kuřim (cca 2,5 km), veškerá pak v nedalekém Brně. Dopravní dostupnost: Obec je dobře dostupná osobní dopravou, leží na silnici II. a III. třídy, nedaleko dálniční komunikace D1 (exit 178) cca 16 km jízdy jihozápadním směrem. Nejbližší silnice I. třídy č. I/43 (Brno – Svitavy) vede asi 6 km východním směrem. Obslužnost veřejnou dopravou je průměrná, asi 350 m pěšky je zastávka autobusů (Moravské Knínice x Kuřim, cca 7 min jízdy, Moravské Knínice x Brno cca 25 min jízdy). Při cestě do Brna je vždy nutný přestup v Kuřimi. Nejbližší vlaková stanice je k dispozici v obci Kuřim. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné přes obecní pozemek parc. č. 125 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace ; vlastník obec Moravské Knínice). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování je možné pravděpodobně částečné na vlastním pozemku uvnitř oceňovaných objektů a na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace a pravděpodobně i plyn. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Pořado okresu vé číslo CZ0643

77

Název obce

Kód obce

Správní obvod 1

2

3

Moravské Knínice

583430

6209

1

1

4

5

6

7

8

9

1 305 872 571 15

12

23

10 11 12 13 0

*

0

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)


Stránka 10 z 38



7.2. Jiná stavba č. p. 89, která je součástí p. č. 123, a příslušenství Jedná se o vnitřní řádovou stavbu, nepravidelného tvaru, který je součástí pozemku parc. č. 123. Vstup do objektu je možný ze severovýchodní strany dřevěnými vraty. Objekt je pravděpodobně pouze částečně podsklepen, má obytné přízemí a stavebně neupravený půdní prostor. Na stavbu západním směrem navazuje oceňovaná stavba bez čp/če, která je součástí parc. č. 122. V severní části objektu bez oken se pravděpodobně nachází stodola. Přesný rozsah stavby se z veřejně přístupných míst a získaných dokumentů nepodařilo zjistit. Oceňované pozemky společně se stavbami tvoří funkční celek. Dispoziční řešení Dle předloženého nákresu 1.NP ze dne 14.3.1902 byl objekt dispozičně řešen jako 1+1 a obsahoval kuchyň, sklep pod komorou, komoru, chlév a světnici. Část objektu s chlévem se s ohledem na půdorysné rozměry objektu již nachází na pozemku parc. č. 122. Je zde také uveden dvůr, mlat a stodola. V náčrtku vodovodní přípojky schváleném MNV Moravské Knínice dne 28.8.1969 je zakreslen průjezd, kuchyně a ložnice, což odpovídá výše uvedeným místnostem mlat, kuchyně, světnice. V současnosti je dle fotomapy prakticky celý pozemek parc. č. 123 zastřešen, pouze částečně podél západní strany objektu se pravděpodobně nachází úzký pruh dvora. Půdorys dle náčrtu ze dne 1.3.1902

Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „jiná stavba“ což pravděpodobně není v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Objekt je, či alespoň byl pravděpodobně užíván k bydlení, což považuji za nejlepší možné využití. Část objektu slouží pravděpodobně jako stodola v souladu se získanými náčrty. Zakreslení stavby v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem. Stavba byla pravděpodobně na základě protokolu ze dne 14.3.1902 přestavěna z bývalé kůlny na přízemní obytné stavení.


Stránka 11 z 38



Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu původní kůlna cca v roce 1890, cca v roce 1902 přestavba na přízemní obytné stavení Počet podlaží: částečně 1 podzemní podlaží (sklep) + 1 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar valbový, krov dřevěný Krytina střechy: pálená taška Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenná Vrata: 1x dřevěná částečně prosklená do kovových zárubní Okna: dřevěná Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: dřevěná či žebřík Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, betonová mazanina, koberce Vytápění: lokální na tuhá paliva Ohřev teplé vody: boiler na tuhá paliva Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní – koupelna s vanou, umyvadlem, wc Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny a WC do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: elektrický sporák, dřez Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru jiné stavby č. p. 89 - odměřeno z KM + nákres z r. 1902 + odhad výšky Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 1.PP 5*3,2 - dle náčrtu z r. 1902 2 m 16,00 m 32 m 1.NP půdní prostor

83,7 - bylo odměřeno z katastrální mapy 83,7 - bylo odměřeno z katastrální mapy

3 m 0,5 m

2

83,70 m 2 83,70 m

83,7*2,3*1/3

64 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

3

251 m 3 42 m 3

389 m

3

2

84 m 2 100 m 2 84 m

Stránka 12 z 38



Informativní odhad zastavěné plochy jiné stavby č. p. 89 – odměření z katastrální mapy

Pozn. Zastavěná plocha jiné stavby č. p. 89 je vypočtena bez stavby chlévu, který je uvažován jako samostatná stavba. Chlév je popsán níže jako příslušenství. Informativní odhad vnitřních výměry místností jiné stavby č. p. 89 - dle nákresu + odhad Podlaží Místnost 1.PP sklep Započitatelná plocha 1.PP komora světnice - ložnice kuchyň 1.NP mlat - průjezd odhadovaná výměra neznámých místností – část stavby nezakreslená v půdorysu z r. 1902 Započitatelná plocha 1.NP

Podlahová plocha

Zohledněno

7,60

50%

7,60 15,96 12,30 18,73

100% 100% 100% 0%

7,33

100%

Započitatelná plocha 3,80 3,80 7,60 15,96 12,30 0,00

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m

7,33 m

2

2

43,20 m

Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

47 m

2

Výpočet odhadované výměry neznámých místností: 72,65 83,70 11,06 3,72 7,33

zastavěná plocha - dle nákresu zastavěná plocha - dle odměření z KM rozdíl zastavěných ploch, tj. zastavěná plocha neznámých místností z toho odhadovaná zastavěná plocha stěnami odhadovaná podlahová plocha části zastavěné plochy stavbou s neznámými místnostmi

Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu cca v roce 1890, cca v roce 1902 (nákres stavby je z roku 1902) byla provedena přestavba na přízemní obytné stavení. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou ve zhoršeném stavu pro svoji funkčnost. Při místním šetření bylo zjištěno, že v místech se špatně provedenými klempířskými konstrukcemi (pod dešťovými žlaby) opadává fasáda, u jednoho z oken v části nadpraží a pod parapetem směrem k zemi se táhne prasklina na omítce, dále na některých místech ve


Stránka 13 z 38



střešní konstrukci chybí krytina. Krytina je také částečně porostlá mechem, klempířské konstrukce jsou částečně zkorodované, okna i vstupní vrata ve zhoršeném stavu. Celkové vnitřní vybavení odhaduji jako podstandardní, stavebně technický stav hodnotím jako nevalný, vyžadující provedení rekonstrukce zejména vnitřních prostor, výměnu střešní krytiny, výměnu části prvků krátkodobé životnosti (např. okna, dveře, podlahy, rozvody inženýrských sítí, zařizovací předměty atd.). Pokud nedojde k výše uvedeným opravám, hrozí celkové snížení životnosti stavby. Stavebně – technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a zanedbané údržbě. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina, kanalizace, vodovod b) Zpevněné plochy – část pozemku parc. č. 123 i 122 sloužící jako dvůr je pravděpodobně zpevněna betonem c) Oplocení – zděné omítnuté (mezi stodolou a cizím pozemkem parc. č. 124)

-

Chlév – jedná se o zděnou obdélníkovou stavbu navazující západním směrem na jinou stavbu č. p. 89, stojí na pozemku parc. č. 122. Objekt má pultovou střechu s pálenou krytinou, fasáda je pravděpodobně omítnutá, zavedena je elektřina, proveden je komín. Předpokládám nevalný stav objektu a stejné stáří jako u stavby č. p. 89, tj. cca 125 let. Informativní odhad obestavěného prostoru chlévu – dle náčrtu + odhad výšky Konstrukční Zastavěná Podlaží Výpočet výška plocha 2 1.NP 4,4*5 3,5 m 22 m zastřešení

4,4*5*2,3*0,5 - pultová střecha

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo -

Obestavěný prostor 3 77 m 25 m

3

102 m

3

Stodola – jedná se o zděnou stavbu přibližně trojúhelníkového tvaru navazující severním směrem na jinou stavbu č. p. 89 (na průjezd – mlat)., která stojí na parc. č. 123 Fasáda je omítnutá, střecha má tvar postupně snižujícího se hrotu šípu do špičky s pálenou krytinou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, směrem od ulice není provedeno žádné okno či dveře. Předpokládám nevalný stav objektu a stejné stáří jako u stavby č. p. 89, tj. cca 125 let. Informativní odhad obestavěného prostoru stodoly – odměřeno z KM + odhad výšky Konstrukční Zastavěná Podlaží Výpočet výška plocha 2 1.NP 23,3 - bylo odměřeno z katastrální mapy 3,5 m 23,3 m

Obestavěný prostor 3 82 m

23,3*((2,3+0)/2)*0,5

13 m

3

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo

95 m

3

zastřešení


Stránka 14 z 38



Odměření výměry jiné stavby č. p. 89 vč. stodoly z katastrální mapy

2

2

Pozn. Odhad zastavěné plochy stodoly = 107 m – 84,7 m = 23,3 m

2

7.3. Jiná stavba bez čp/če, která je součástí p. č. 122, a příslušenství Stavbu není z veřejně přístupných míst (z ulice) vidět, nebylo možné ji zkontrolovat z vnější ani vnitřní strany, při jejím popisu vycházím z fotomap (katastrální mapa a mapy.cz). Z veřejně přístupných míst jsou vidět pouze dvoukřídlá vrata a dveře objektu, který stojí ve východní části pozemku parc. č. 122, přes který se lze pravděpodobně k oceňované stavbě dostat. Tento objekt je uvažován jako garáž. Stavba navazuje západním směrem na výše uvedený chlév. Ve znaleckém posudku předpokládám, že se jedná o kůlnu obdélníkového tvaru s pultovou střechou. Nevylučuji však, že je objekt upraven k bydlení. Dispoziční řešení Nebylo zjištěno. Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu „jiná stavba“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím a také nejlepším možným využitím. Zakreslení stavby v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Doba výstavby: dle odborného odhadu cca v roce 1890 Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + půda Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar pultový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného plechu


Stránka 15 z 38



Vnější povrchy: omítka vápenná Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Okna: dřevěná Bleskosvod: není proveden Komíny: není proveden POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: nejsou provedeny Schody: není provedeno Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: betonové Vytápění: není provedeno Ohřev teplé vody: není proveden Vnitřní vodovod: není proveden Hygienické vybavení: není provedeno Vnitřní kanalizace: není proveden Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: není provedeno Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Informativní odhad obestavěného prostoru jiné stavby bez čp/če na parc. č. 122 - odměřeno z KM + odhad výšky Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 2 3 1.NP 45 - bylo odměřeno z katastrální mapy 3,5 m 45 m 158 m zastřešení

45*2,3*0,5 - pultová střecha

0 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo

3

158 m 45 m

3

2

Odměření zastavěné plochy stavby z katastrální mapy


Stránka 16 z 38



Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Objekt byl postaven dle odborného odhadu cca v roce 1890. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou pravděpodobně v nevalném stavu. Ve znaleckém posudku předpokládám nutnost provedení rekonstrukce objektu. Příslušenství a přípojky inženýrských sítí -

Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina (součást pozemku)

-

Garáž – jedná se o zděný objekt přibližně obdélníkového tvaru, který stojí ve východní části pozemku parc. č. 122 mezi jinou stavbou č. p. 89 a cizí stavbou na parc. č. 120. Stavba je omítnutá, střešní konstrukce dřevěná, krytina pálená, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vrata dřevěná dvoukřídlá částečně prosklená, na vrata navazují také dřevěné částečně prosklené dveře (sklo je popraskané). Stav objektu je pravděpodobně nevalný, stáří odhaduji na cca 60 let. Stavba není zakreslena v katastrální mapě. Informativní odhad obestavěného prostoru garáže Podlaží

Výpočet

1.NP

33,7 - bylo odměřeno z katastrální mapy

zastřešení

33,7*1,2*0,5

Konstrukční výška 2,8 m

Zastavěná plocha 2 33,70 m

Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo

34 m

Obestavěný prostor 3 94 m 20 m

3

115 m

3

2

Odměření zastavěné plochy garáže z katastrální mapy

7.4. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 122 a 123, které jsou zapsané na LV č. 367 ze dne 4.3.2015 pro k. ú. Moravské Knínice, obec Moravské Knínice, okres Brno–venkov. Výměry pozemků byly převzaty


Stránka 17 z 38



z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z www.cuzk.cz): parc. č. 122: 120, 121, 123, 124, 125 parc. č. 123: 122, 124, 125 Pozemek parc. č. 122

Pozemek je rovinný, má nepravidelný, obdélníkovitý tvar s výběžkem na východní straně. Pozemek je z části zastavěn stavbou bez čp/če, chlévem a garáží, část pozemku má pravděpodobně zpevněný betonový povrch a tvoří dvůr. Pozemek východním okrajem sousedí s obecním pozemkem, který tvoří přístupovou cestu (přístupový chodník), který dále navazuje na příjezdovou komunikaci. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Stavby, které se nachází na pozemku, nejsou řádně zakresleny v katastrální mapě. Pozemek parc. č. 123

Pozemek je rovinný, má nepravidelný tvar, který je téměř z celé své plochy zastavěn jinou stavbou č. p. 89 a navazující stodolou. Pozemek východním okraje sousedí s obecním pozemkem, který tvoří přístupovou cestu (přístupový chodník), který dále navazuje na příjezdovou komunikaci. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem. Stavby, které se nachází na pozemku, nejsou řádně zakresleny v katastrální mapě.

7.5. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Moravské Knínice se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako zastavěné plochy s využitím pro bydlení RD.


Stránka 18 z 38



Dle písemného sdělení obecního úřadu: parcely č. 122 a 123 v k. ú. Moravské Knínice nejsou v Územním plánu obce samostatně řešeny, neboť se jedná o původní historickou zástavbu. V ÚPO jsou původní domy zakresleny červenou barvou a v textu nejsou víc dále komentovány.

7.6. Povodňový plán ČR Dle povodňové mapy „www.dibavod.cz“ se oceňované pozemky nachází v těsné blízkosti záplavového území 100 leté vody, avšak v záplavovém území se nenachází.


Stránka 19 z 38



7.7. Shrnutí Adresa: okres Brno-venkov, obec Moravské Knínice, ulice Dolní branka č. p. 89 Nemovité věci:

Zděná stavba č. p. 89, jiná stavba bez čp/če, pozemky parc. č. 122 a 123 vč. příslušenství

Stavební stav: Dispozice vč.zhodnocení:

nevalný 1+1, nevalné

Vybavení: Příslušenství:

Podlažnost: částečně 1.PP + 1.NP + půda Výměra pozemků: Jiná stavba č. p. 89 (výměry a koeficienty) Obestavěný prostor (OP):

389 m

3

Zast. plocha 1.NP:

podstandardní venkovní úpravy, garáž, stodola, chlév 2 345 m

84 m

2

Zastavěná plocha Započitatelná plocha 2 2 47 m 84 m nadzemních podlaží: (zap.pl.): OP / zap.pl.: IPP: 8,277 0,243 Celkové výměry (dohromady) všech staveb, které se na pozemcích nachází Obestavěný prostor 2 3 Zast. plocha 1.NP: 208 m 859 m (OP): Realizovatelnost: obtížná Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře prostorové efektivnosti výstavby


Stránka 20 z 38



C.Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem Srovnání je provedeno s rodinnými domy obdobného charakteru (RD umístěné v řadové zástavbě). Skutečnost, že předmětem ocenění je stavba vedená v evidenci katastru nemovitostí jako „jiná stavba“ je zohledněna v koeficientu právní stav. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření a výstavby v dané lokalitě. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitých věcí, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální opotřebení. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství. K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jejich započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,75 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroje dále v sobě odráží datum uskutečnění prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný prodej. Okruh potencionálních investorů. K 8 – Koeficient právní stav v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí, právní stav, věcná břemena a závady váznoucí na nemovitých věcech. K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů


Stránka 21 z 38



Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované nemovité věci, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy 1.) www.sreality.cz Nabídka přízemních rodinných domů v obci Moravské Knínice a okolí do 1 km - bylo nalezeno celkem 17 rodinných domů s nabídkovou cenou od 1.490.000 Kč do 8.500.000 Kč. V obci a okolí do 5 km od obce je v nabídce na tomto serveru celkem 38 nemovitých věcí (přízemní RD) s nabídkovou cenou od 1.400.000 Kč do 8.500.000 Kč. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Moravské Knínice – byl nalezen pouze 1 rodinný dům s nabídkovou cenou 4.900.000,- Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Moravské Knínice a okolí do 5 km - bylo nalezeno celkem 65 rodinných domů s nabídkovou cenou od 1.400.000 Kč do 12.500.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech není v obci Moravské Knínice uvedena žádná dobrovolná či nedobrovolná dražba obdobné nemovité věci. Vyhodnocení nabídky a poptávky: V obci a okolí v těsné blízkosti města Brno je nabídka staveb sloužících k bydlení přibližně v rovnováze s poptávkou. Oceňované nemovité věci mají však velké množství negativních faktorů, v obci je pouze základní občanská vybavenost, stav je nevalný, pozemek je malý – prakticky zcela zastavěný. Obchodovatelnost proto posuzuji jako obtížnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel. +420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 22 z 38



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovité věci:

rohový objekt sloužící k bydlení

koncový řadový RD

vnitřní řadový RD



vnitřní řadový RD

Adresa:

Dolní branka 89, Moravské Knínice

Brněnská 168/16, Kuřim

Čebín 115

Drásov 185, Drásov

Železné 6, Železné

Příkrá 149, Rosice

vzdálenost od oc. nem:

x

4 km

3,5 km

6 km

11 km

22 km

RD po část. rekonstrukci s dílnou. Dispozice: obývací pokoj, pokoj, kuchyň, pracovna, komora, nová koupelna se sprchou a WC, samostatné WC. Nové je: odpady, rozvody vody a elektřiny. Topení a ohřev vody - plynový kotel se zásobníkem.

RD po rekonstrukci plastová okna, střecha, koupelna s podlahovým vytápěním, elektřina v mědi, voda v plastu, rozvody plynu. Na pozemku je dílna a sklep. S RD je částečně užíván obecní pozemek parc. č. 946/54 - cca 40 m2 je zastavěno. Parc. č. st. 110.

RD v původní stavu k rekonstrukci, navazují hospodářské budovy prádelna, sklep, chlívek, spíž; studna. Dispozice RD: kuchyň (8,8 m²), obývací pokoj (14 m²), ložnice (16 m²), chodba (8,8 m²). Parc. č. 845 a 846.

RD po rekonstrukci: plastová okna, fasáda, koupelna, ÚT plynovým kotlem vč. TUV. Na RD navazuje stodola a sklad. Možná je půdní vestavba.

Dům je v původním udržovaném stavu s dronými opravami - má nový plynový kotel pro vytápení, ohřev vody zajišťuje bojler, okna plastová. Možnost zvětšení o půdní vestavbu (projekt na nástavbu v ceně domu)

zděné 1+1 sklep + 1.NP + půda 345 389 84 47

zděné 2+1 1.NP + půda 346 nezjištěn 130 98

zděné 1+1 1.PP + 1.NP + půda 87 nezjištěn 87 69

zděné 2+1 1.NP + půda 937 nezjištěn 62 40

zděné 3+kk 1.NP + půda 140 nezjištěn 85 64

zděné 2+kk 1.NP + půda 137 nezjištěn 98 64

208

167

127

130

140

98

2 800 000

1 690 000

1 400 000

2 300 000

1 750 000

28 718

24 582

35 000

36 078

27 344

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlažnost: Výměra pozemků [m2]: Obestavěný prostor RD [m3]: Zastavěná plocha 1. NP RD [m2]: Započitatelná plocha [m2]: Zastavěná plocha 1. NP staveb [m2]:

x

Nabídková / prodejní cena [Kč]: Cena [Kč / m2 zap.pl.]: Variační koeficient [%]:


14,69%

Stránka 23 z 38


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

Moravské Knínice 89

rovinný, převážně zastavěný, 345 m2

K2 - Pozemek:

K3 - Stav:

nevalný

K4 - Vybavení, příslušenství:

K5 - Velikost nemovitých věcí:

podstandardní; chlév, stodola, garáž, jiná stavba bez čp/če zastavěná plocha 1. NP všech staveb: 208 m2

K6 - Napojení na sítě (přípojky):

veškeré IS

K7 - Zdroj informací: K8 - Právní stav:

v exekuci; jiná stavba

K9 - Ostatní:

řadový rohový RD

Váhy: 2

Upravená cena [Kč / m zap.pl.]: Upravená cena [Kč]: Variační koeficient [%]:


lepší; dostupnost a občanská vybavenost

obdobná

horší; frekventovanější ulice

horší; dostupnost a občanská vybavenost

lepší; dostupnost a občanská vybavenost

0,85

1,00

1,02

1,10

0,90

menší, cca 40 m2 větší; rovinný až mírně obecního pozemku je svažitý, úzký pruh zastavěno pozemku, velká zahrada

menší; rovinný, pouze zastavěný

menší; mírně svažitý, převážně zastavěný

obdobný; rovinný, zpevněný 1,00

1,20

0,75

1,08

1,16

lepší; střední - interiér po rekonstrukci

lepší; střední po rekonstrukci

obdobný; nevalný

lepší; střední po rekonstrukci

obdobný; nevalný

0,90

0,90

1,00

0,85

1,00

lepší; standardní po rekonstrukci; dílna

lepší; standardní po rekonstrukci; dílna

horší; podstandardní bez vybavení; hospodářské budovy, studna

0,90 větší 1,12 veškeré IS 1,00


0,90 menší 0,98 veškeré IS 1,00



pvreality-brno.cz

www.reality.cz; ID: ID: W81-450006

www.reality.cz; ID: STG-066680 (66680

rklederer.cz; ID: Led 00146

www.viareality.cz; ID: 11-430-694

0,90 s exekucí; RD 0,90

0,85 bez exekuce; RD 0,86




obdobné; koncový ŘRD

obdobné; vnitřní ŘRD, přístup ze 2 stran



horší - vnitřní ŘRD

1,00

1,00

1,00

1,00

1,02

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

lepší; dobré po rekonstrukci, stodola, obdobný; podstandardní sklad

19 267

17 937

18 514

18 278

20 773

20 834

905 570 6,58%

843 060

870 165

859 086

976 321

979 216

Stránka 24 z 38

Znalecký posudek č. 1171/91/2015 Statistické údaje a určení obvyklé ceny Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:


4 007 627 59 584 843 060 845 986 905 570 965 154

Maximální upravená cena [Kč]:

979 216

Obvyklá cena (zaokrouhlený aritmetický průměr) [Kč]:

900 000

Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5


Stránka 25 z 38



Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o možnost napojení na kompletní IS Ponižující faktory: o předpokládaný celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o malá výměra pozemku – pozemek je převážně zastavěný o v obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost o nevalný stav vedlejších staveb o praskliny na fasádě a opadávající omítka pod dešťovým žlabem o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, pozemky s rodinným domem v průměru od 1,4 mil. Kč do 2,8 mil. Kč 2 2 (tj. cca od 24.582 Kč/m do 36.078 Kč/m zap.pl.). Rozměrově největší rodinný dům s pozemky měl nejnižší 2 nabídkovou cenu Kč / m zap.pl. – 24.582 Kč. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 17.937,- až 20.834,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 19.267,- Kč/m Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena srovnávací hodnota celku ve výši 905.570 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení. Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v malé obci s pouze základní občanskou vybaveností, předpokládanému nevalnému stavu a podstandardnímu vybavení, nevalný stav vedlejších staveb a malé výměře pozemku (negativní faktory), i přes možnost napojení na veškeré inženýrské sítě (pozitivní faktory) je však obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí poměrně obtížná a spíše v delším časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty v rozmezí od 0,75 do 0,9. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 900.000,- Kč tj. 2 19.149 Kč/m zap.pl.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí.


Stránka 26 z 38



Vyhodnocení rizik NE

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem). – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: Zakreslení staveb v katastrální mapě není v souladu se skutečným stavem.

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.

NE

Stavba je určena výhradně k bydlení. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: dle evidence katastru nemovitostí je stavba č. p. 89 evidována jako „jiná stavba“.

ANO Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.


Stránka 27 z 38



8.3. Určení administrativní ceny Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl zjištěn přesný rozsah staveb, jejich stav a vybavení. Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.

A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 664 34 Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-venkov Obec: Moravské Knínice Katastrální území: Moravské Knínice Počet obyvatel: 872 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 840,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou I nebo Brnem O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a I plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní IV středisko, nebo škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 610,32 Kč/m

Pi 0,65 0,60 1,05 1,00 0,90 0,90 2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky se stavbami a příslušenstvím

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi 0,00 0,00 0,00 -0,04 0,00 1,00

5


Stránka 28 z 38


Index trhu

IT = P6 * (1 +


Σ

Pi) = 0,960

i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,01 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,03 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00 občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku - parkování v garáži či v průjezdu na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná II -0,01 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - vyšší úroveň sjednaných III 0,30 cen - umístění v těsné blízkosti Brna 11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

Σ

Pi) = 1,364

i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,309

1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky se stavbami a příslušenstvím Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nezjištěno

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 +

Σ Pi = 1,000

i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 1,364


Stránka 29 z 38



Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 1,364 = 1,309 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 610,32 Parcelní Výměra Typ Název 2 číslo [m ] § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 122 194,00 nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 123 151,00 nádvoří Stavební pozemky - celkem 345,00 Zatřídění

Index

Koef.

1,309 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 798,91

798,91 Cena [Kč] 154 988,54

798,91 m

Upr. cena 2 [Kč/m ]

120 635,41

2

275 623,95

Ocenění staveb na pozemcích Jiná stavba č. p. 89 Zatřídění pro potřeby ocenění a ocenění Jiná stavba § 23 Jiná stavba č. p. 89 - základní cena: Koeficient změn cen staveb Ki: Jiná stavba č. p. 89 - upravená cena

= * =

1 361 500,- Kč 1,000 1 361 500,- Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 125 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 125 / 140 = 89,3 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100)

*

0,150

Jiná stavba č. p. 89 - zjištěná cena

=

204 225,- Kč

Chlév na p. č. 122 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha 1.NP 4,4*5

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název

Zastavěná.


2

[m ] 22,00

Konstr. výška

Stránka 30 z 38



plocha 2 22,00 m

1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (4,4*5)*(3,50) zastřešení 4,4*5*2,3*0,5

3,50 m

3

[m ] 3 77,00 m 3 25,30 m

= =

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

Typ NP Z

Obestavěný prostor 3 77,00 m 3 25,30 m 3 102,30 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S C S C S S S P

6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46

= * * *

Upravený obj. podíl 6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 0,00 4,90 0,00 3,10 1,00 6,80 2,25 91,65 0,9165

1 250,0,9165 0,8000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m ] 3 3 Plná cena: 102,30 m * 1 894,41 Kč/m

= =

1 894,41 193 798,14 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 125 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 135 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 125 / 135 = 92,6 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp

* = *

0,150 29 069,72 Kč 1,309


Stránka 31 z 38



Cena stavby CS

=

38 052,26 Kč

Chlév na p. č. 122 - zjištěná cena

=

38 052,26 Kč

Stodola na p. č. 123 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Zastavěné plochy a výšky podlaží

Zastavěná. plocha 2 23,30 m

Název 1.NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (23,3)*(3,50) zastřešení 23,3*((2,3+0)/2)*0,5

Konstr. výška 3,50 m

3

[m ] 3 81,55 m 3 13,40 m

= =


Typ NP Z


Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S X S C S P

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46


Ocenění


Stránka 32 z 38



3

Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

= * * *

1 250,0,9577 0,8000 2,0670


= =

1 979,57 187 960,17 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 125 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 135 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 125 / 135 = 92,6 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 28 194,03 Kč 1,309 36 905,99 Kč

Stodola na p. č. 123 - zjištěná cena

=

36 905,99 Kč

Jiná stavba bez čp/če na p. č. 122 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ A zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP



Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (45)*(3,50) zastřešení 45*2,3*0,5 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

3

= = Typ NP Z

[m ] 3 157,50 m 3 51,75 m Obestavěný prostor 3 157,50 m 3 51,75 m 3 209,25 m

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)


Stránka 33 z 38



Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S C S C S S S P

6,20 30,40 19,30 10,80 6,90 1,90 4,90 3,80 3,10 1,00 6,80 4,90

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m ] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100


Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,46

= * * *

1 250,0,9165 0,8000 2,0670


= =

1 894,41 396 405,29 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 125 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 135 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 125 / 135 = 92,6 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 59 460,79 Kč 1,309 77 834,17 Kč

Jiná stavba bez čp/če na p. č. 122 - zjištěná cena

=

77 834,17 Kč

Garáž na p. č. 122 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Zastavěné plochy a výšky podlaží Název 1.NP




Stránka 34 z 38



Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP (33,7)*(2,80) zastřešení 33,7*1,2*0,5

3

[m ] 3 94,36 m 3 20,22 m

= =


Typ NP Z


Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S X S S S S S S S S

Ocenění 3 Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m ]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 3 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

3

114,58 m * 2 273,70 Kč/m

3

6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

= * * * =


1 375,1,0000 0,8000 2,0670 2 273,70

=

260 520,55 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,0 % Koeficient opotřebení: (1- 75,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,250 65 130,14 Kč 1,309 85 255,35 Kč

Garáž na p. č. 122 - zjištěná cena

=

85 255,35 Kč

Cena staveb celkem

=

442 272,77 Kč


Stránka 35 z 38


Pozemky se stavbami a příslušenstvím - zjištěná cena


=

717 896,72 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky se stavbami a příslušenstvím

717 896,70 Kč

1. Ocenění pozemků celkem

717 896,70 Kč

Celkem

717 896,70 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

717 896,70 Kč

717 900,- Kč

slovy: Sedmsetsedmnácttisícdevětset Kč


Stránka 36 z 38



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

900 000 Kč 717 900 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinné, které jsou zapsané na LV č. 367, tj.: o

pozemky parc. č. 122 a 123 vč. příslušenství a jiné stavby bez čp/če, která je součástí pozemku parc. č. 122, a jiné stavby č. p. 89, která je součástí pozemku parc. č. 123; to vše v k. ú. Moravské Knínice, obec Moravské Knínice, okres Brno-venkov.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 29.3.2015, částkou ve výši:

900 000,- KČ slovy: Děvetsettisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Venkovní úpravy, chlév, stodola, garáž

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 9.5.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 37 z 38



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č. j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1171/91/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 91 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 367 ze dne 4.3.2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 29.3.2015


Stránka 38 z 38

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 367

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa stavby č. p. 89 na pozemku parc. č. 123 a stavby bez čp/če na pozemku parc. č. 122 GPS šipka: 49°17'44.48"N, 16°30'05.24"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „Mezihoří“

Umístění nemovité věci v rámci obce „Moravské Knínice“

Umístění nemovité věci v rámci města Brna a okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Severní a severovýchodní pohled z ulice na oceňované objekty

Východní pohled na jinou stavbu č. p. 89

Technické závady na objektu (opadávající fasáda, praskliny na omítce, zkorodované klempířské konstrukce aj.)

2015

Recommend Documents