-1-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 2286-243/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci – stavby technického vybavení (penzion) č.p. 203 na pozemku parc.č. St. 315 a součástí a příslušenství, katastrální území Slatina u Bílovce, obec Slatina, okres Nový Jičín (LV č. 525)
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 02486/13
Podle stavu ke dni 29.4. 2015 posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 29. 4. 2015
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území:
Stavba technického vybavení č.p. 203 Slatina 203, 742 93 Slatina Nový Jičín Slatina Slatina u Bílovce
3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 8. 10. 2014 za účasti znalce a zástupce povinného. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 525 pro k.ú. Slatina u Bílovce ze dne 9. 9. 2014. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 02486/13-020 o ustanovení znalce ze dne 9.9.2014. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 525 zapsán: Lyžařský klub Slatina, č.p. 203, 74293 Slatina Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Lyžařský klub Slatina Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo zákonné
blíže viz LV v příloze
-36. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc se nachází v obci Slatina, v okrese Nový Jičín, cca 1,2 km východně od zastávky bus „Slatina“. Objekt je umístěn mimo zastavěné území obce, u lyžařského areálu Lyž. klubu Slatina. V obci Slatina je k dispozici rozšířená občanská vybavenost. Kompletní občanská vybavenost je pak k dispozici ve městě Bílovec, vzdáleném cca 5 km. Přístup k objektu je po zpevněné obecní komunikaci (pozemek parc.č. 2068 ve vlastnictví obce Slatina) a pozemku parc.č. 1238/2 (ve vlastnictví třetí osoby, bez právního zajištění). Nemovitá věc je tvořena stavbou technického vybavení č.p. 203 na pozemku parc.č. St. 315, součástmi a příslušenstvím. Příslušenství a součástí nemovité věci tvoří a) venkovní úpravy přípojky inženýrských sítí, venkovní terasa, zpevněné plochy kolem stavby. b) vedlejší stavby přístřešek – přízemní přístřešek kovové konstrukce s opláštěním a plochou střechou sloužící ke garážování rolby a skladování. Přístřešek je přistavěn k boční straně budovy č.p. 203. Zastavěná plocha cca 90 m2.
Pozitiva oceňované nemovité věci: - možnost komerčního využití (restaurace, ubytování) - dobrý technický stav objektu Negativa oceňované nemovité věci: - skutečný stav neodpovídá zákresu v katastrální mapě (stavba stojí mimo jiné i na okolních pozemcích – parc.č. 1246/3, parc.č. 1238/2 a parc.č. 2099/1) - právně neošetřen přístup k nemovité věci - skutečný stav neodpovídá zákresu v Katastru nemovitostí
7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
-4-
B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje §2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) stavby: 1) Stavba technické vybavenosti č.p. 203 na pozemku parc.č. St. 315 Jedná se o ubytovací zařízení, samostatně stojící, nepodsklepený, dvoupodlažní s možností částečného využití podkroví pod sedlovou střechou. Základy objektu jsou betonové. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné. Střecha je sedlová. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky novodobé na zateplení. Vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní keramické obklady jsou v sociálních zařízeních a kuchyni. Povrchy podlah jsou keramické dlažby a koberce. Okna plastová, dveře hladké plné a prosklené. Podlaží jsou propojena schodištěm. Vytápění objektu ústřední. Ohřev vody je centrální. V objektu je proveden rozvod studené a teplé vody. Vybavení kuchyně nové z nerezu. Veřejné sociální zařízení tvoří WC a umyvadla. V pokojích sociální zařízení sestávající z umyvadla, sprchového koutu a WC. Zastavěná plocha objektu činí cca 415 m2.
-5Technický stav objektu je dobrý, na objektu jsou prováděny opravy a údržba, objekt prošel v posledních letech přístavbou a rekonstrukcí do dnešní podoby. Skutečný stav neodpovídá zákresu v Katastru nemovitosti (k původní stavbě byly provedeny přístavby, které nejsou zapsány ani zakresleny v KN). Penzion má k dispozici 9 pokojů s kapacitou do 35 lůžek. Každý pokoj s vlastním sociálním zařízením a sprchovým koutem. Pokoje jsou 3 a 4 lůžkové pokoje. Dále je v budově byt správce, kanceláře, restaurace s barem a kuchyní. Dispoziční řešení: 1.NP – jídelna s barem, kuchyň, veřejné sociální prostory, technické zázemí (kotelna, sklad), zázemí pro zaměstnance 2.NP – pokoje penzionu, kancelář, byt správce
-6-
Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se v této lokalitě a jejím okolí běžně obchoduje s komerčními nemovitostmi (restaurace, ubytování). Nabídka převyšuje poptávku. V okolí nemovité věci se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 2 000 tis. až 10 000 tis. Kč dle velikosti užitné plochy (cca 4 000 až 10 000 Kč/m2 užitné plochy), technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti pozemku apod., Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 – 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: oceňovaná Slatina 203
ZÁKLADNÍ ÚDAJE velikost pozemku zastavěná plocha užitná podlahová plocha prodejní/nabídková cena celkem EKONOMICKÉ ÚDAJE Typ transakce korekce pro typ trans. datum nabídky/prodeje korekce pro datum nabídky FYZICKÉ ASPEKTY tech. stav objektu korekce pro tech. Stav lokalita/přístupnost korekce pro lokalitu příslušenství korekce pro příslušenství další možné využití korekce pro další využití velikost pozemku korekce pro velikost pozemku cena za m2 užitné plochy
0 415 660
Srov. 1 Butovická, Studénka
Srov. 2 Hradec n.Moravicí
1284 585 200 1 600 000 nabídka
Srov. 3 Údolí Mladých, Bílovec
644 367 477 1 990 000 nabídka
0,90 III.15
nabídka
V.15
horší
1,00
1,15
1,30 lepší
0,95
0,95 srovnatelné 1,10 1,00 srovnatelné horší 1,00 1,20 horší
0,90 7787,34
průměrná zjištěná cena za m2 užitné plochy
7 700
Indikovaná hodnota nemovité věci
5 081 807
0,90 5008,04
1525 424 630 10 000 000 nabídka
0,90 V.15
horší
lepší
7177 300 440 7 300 000
0,90
1,00
Srov. 4 Polanka nad Odrou
0,90 III.15
1,00 srovnatelný 1,00 srovnatelná 1,00 lepší 0,80 lepší 0,85 0,85 8630,59
1,00 srov 1,00 lepší 0,90 lepší 0,90 lepší 0,90 0,90 9372,86
-7Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační):
5 081 807 ,- Kč
Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, stavba bez pozemku, právně nezajištěn přístup k nemovité věci, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 5 100 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu stavby, tak i součástí a příslušenství. Srovnávací hodnota (zaokrouhleno) celkem
5 100 000,- Kč
Závěr – zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: stavby technického vybavení (penzion) č.p. 203 na pozemku parc.č. St. 315 a součástí a příslušenství, katastrální území Slatina u Bílovce, obec Slatina, okres Nový Jičín (LV č. 525), je stanovena ke dni 29. 4. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, stav, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 5 100 000,- Kč.
-8-
C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena nemovité věci - stavby technického vybavení (penzion) č.p. 203 na pozemku parc.č. St. 315 a součástí a příslušenství, katastrální území Slatina u Bílovce, obec Slatina, okres Nový Jičín (LV č. 525) činí
5 100 000,- Kč Slovy: pětmilionůstotisíc Kč 2) Ocenění práv a závad váznoucích na nemovité věci
0,- Kč
Slovy: nula Kč 3) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí
5 100 000,- Kč Slovy: pětmilionůstotisíc Kč
Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby.
V Ostravě, 29. 4. 2015
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2286-243/2015 znaleckého deníku.
-9Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 10 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci
Penzion č.p. 203
Přední pohled na penzion č.p. 203
Pohled z cesty a na přístřešek pro rolbu
Pohled z boku
Bar
Restaurace
Kuchyň
Bar
- 11 -
Chodba
Veřejné WC
Pokoj
Sociální zařízení na pokoji
- 12 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí
- 13 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Restaurace, ul. Butovická, Studénka Cena: 1 600 000,- Kč Zastavěná plocha: 585 m2 Užitná plocha: 200 m2 Restaurace s garsonkou a velkým pozemkem na ulici Butovická, Studénka. Celková plocha pozemku je 1869m2, z toho zast. plocha 585m2 a zahrada 1284m2. Přibližně 90 let staré stavení, postavené německými osadníky, se postupem času změnilo a mění do současné podoby restauračního zařízení. Restaurace pojme až 121 hostů. Má přilehlé parkoviště, výhodné umístění na frekventované křižovatce u autobusových zastávek v obou směrech. Je celopodsklepená, disponuje kuchyní dle norem EU, samostatnou garsonierou, garáží i zbudovaným venkovním výčepem. Restaurace je vhodná k okamžitému užívání. Prodej je s veškerým zařízením - nábytek, zařízení kuchyně, kulečníkový stůl a další. 1.NP - vstup, vchod do výčepu a hlavní části, ze které je vstup na zahrádku, vchod do salonku, chodba se vstupem na WC - pro pány, pro dámy, pro personál, vchod na půdu, do sklepa a do garsonky. Garsonka má koupelnu s rohovou vanou, WC a pokoj. Půda je vhodná k půdní vestavbě, možnost penzionu. Elektřina 380V, voda obecní, kanalizace obecní, topení a ohřev vody plynovým kotlem a bojlerem. Na velké zahradě garáž a posezení.
Nemovitá věc č. 2 Restaurace, Hradec n. Moravicí - Kajlovec Cena: 1 990 000,- Kč Zastavěná plocha: 367 m2 Užitná plocha: 477 m2 Motorest s ubytováním, vlastním parkovištěm v malebném údolí na frekventované trase mezi Opavou (12km) a Fulnekem D1. Motorest je v provozu. Objekt prošel zásadními opravami. Dvoupodlažní nepodsklepená zděná budova o užitné ploše 477m2 nabízí v přízemí vstupní prostor s restaurací a barem o kapacitě možných až 100 míst k sezení spolu s kuchyní, zázemím pro personál - šatna, splrcha a WC, WC pro hosty, zvlášť druhý bar-vinárna s krbem. Kuchyň má zvláštní vstup pro zásobování. V podkroví se nachází kancelář, dva apartmány, každý s vlastním zcela novým sociálním zázemím. Objekt má k dispozici podkrovní byt 2+KK s koupelnou a WC pro správce nebo personál se zvláštním vstupem mimo hlavní budovu. K budově náleží kotelna se skladem na dříví, novým kotlem na tuhá paliva a dřevo. Kuchyně a restaurace není vybavena nábytkem. S restaurace je přímý vstup pod venkovní pergolu, která nabízí cca 45 míst k sezení. K objektu náleží oplocené asfaltové parkoviště. Možnost přikoupení vedlejších pozemků. Na pozemku vlastní zdroj vody.
- 14 .Nemovitá
věc č. 3
Restaurace, Údolí mladých, Bílovec Cena: 7 300 000,- Kč Zastavěná plocha: 300 m2 Užitná plocha: 440 m2 Zavedená restaurace s bytovou jednotkou 7+1 na okraji města Bílovce v okrese Nový Jičín. Nemovitost prošla v roce 2009 rozsáhlou rekonstrukcí: plastová okna, elektřina v mědi, zateplení polystyrénem 12cm a 14cm (sever), nová fasáda, střecha Kanadský šindel (záruka 35let), v interiérech restaurace i bytu výjimečně povedená renovace veškerých prostor - vnitřní omítky, sádrokartonové vyzdívky, podlahové krytiny, sanita, dlažby, podlahové vytápění v bytě, instalace stylových krbových kamen v restauraci a krbu v bytě, zabezpečovací zařízení objektu včetně venkovní kamery. Restaurační zařízení nacházející se v přízemí se skládá ze stylové restaurace s barovým pultem, krbovými kamny. Další místností je nekuřácká jídelna s dřevěnými obklady, kachlovými krbovými kamny a dřevěným trámovím v podhledech stropů. Místnost je vybavena audiovizuální technikou s projektorem a promítacím plátnem, což umožňuje pořádání seminářů, přednášek apod. Třetí místností pro hosty je malý salónek. Kapacita vnitřních prostor restaurace je 104 míst. Součástí vnitřních prostor restaurace je samozřejmě sociální zařízení, kuchyň, spojovací chodba a technické zázemí restaurace. K venkovním prostorám restaurace patří velký dřevěný altán (180 míst) s mohutným grilovacím krbem. Altán je rovněž vybaven audiovizuální promítací technikou. Na pozemku je dále k dispozici volejbalový a beachvolejbalový kurt, dětské hřiště, parkoviště, lavičky a velká zatravněná plocha s rybníčkem. V horním podlaží nad restaurací se nachází prostorný byt 7+1 (250 m2). Velký obývací pokoj je spojený s kuchyní vybavenou kuchyňskou linkou s luxusními elektrospotřebiči (plocha těchto prostor je úžasných 104 m2). Dalšími místnostmi bytu jsou dětské pokoje, ložnice, pracovna, 2x koupelna, 2x WC, prádelna se sprchovým koutem, šatna, chodba s vestavěnými skříněmi. Z obývacího pokoje je vstup na terasu (30 m2). V celém bytě je podlahové vytápění zajištěno plynovým kotlem a v hlavní místnosti je možnost příjemného přitápění v romantickém krbu. Jak již bylo výše uvedeno, celý byt prošel rekonstrukcí a přístavbou (podlahy, sanita, omítky, atd.). Zahrada patřící k bytu má rozlohu 420 m2 a od restauračních ploch je oddělena betonovým plotem. V její zadní části stojí altánek s krbem, kuchyňkou, posezením (přívod elektřiny i vody). K parkování aut slouží garáže pro 3 auta.
Nemovitá věc č. 4 Restaurace, Polanka nad Odrou Cena: 10 000 000,- Kč Zastavěná plocha: 424 m2 Užitná plocha: 630 m2 Penzion v Ostravě - Polance nad Odrou užívaný od roku 2007. Dispozice penzionu:1.NP: restaurace s barovým pultem, klubovna, kuchyň, závětří, chodby, 3x sklad, WC muži, ženy,šatna,krytá terasa, zastavěná plocha 424m2. 2.NP: 10x pokoj s předsíní a sociálním zařízením, kancelář s předsíní a sociálním zázemím, sklad zavazadel, úklidová místnost, recepce, schodiště, 2x sklad, kotelna, zastavěná plocha 424m2. Jedná se o nepodsklepený, dvoupodlažní objekt, zdivo 45cm, stropy rovné, podlahy s dlažbou a koberci, vytápění ústřední, okna plastová, el. instalace světelná a motorová, krytina z pálených tašek. Součástí prodeje je i ubytovna a sklad. Dispozice ubytovna:chodba, kuchyně, 4x pokoj s kuchyní a koupelnou s WC. Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepenou, dřevěnou, montovanou stavbu, plastová okna, střecha sedlová, krytina z asfaltových šindelů, podlaha s dlažbou a koberci, zastavěná plocha 105m2. Dispozice sklad: 5x skladovací místnost, stavba je jednopodlažní, nepodsklepená, plechová, podlahy s dlažbou a betonové, zastavěná plocha 74m2.
