ZNALECKÝ POSUDEK č. 3339/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna, okres Břeclav, na ulici Kašnická č. or. 10: rodinného domu č.p. 587 na pozemku parc. č. 1494/1, s pozemky parc. č. 1494/1, 1495/1, 1495/2, včetně příslušenství
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Milan Usnul Exekutorský úřad Praha 9 Bryksova 763/46, 198 00 Praha 9
Účel posudku:
Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 098 EX 06680/10
Posudek vypracoval:
Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitých věcí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341
Datum místního šetření:
19. listopadu 2015
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
19. listopadu 2015 – k datu místního šetření
Zvláštní požadavky objednatele:
ocenit jen RD a pozemky ve funkčním celku
Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Datum vyhotovení:
27. listopadu 2015
Tento posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních
2
0.
Úvod, použitá metodika ocenění
Dle usnesení Exekutorského úřadu Praha 9 č.j. 098 EX 06680/10-056 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného – pana Josefa Krátkého. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 19. listopadu 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.
3
1.
Nález
1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady:
1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 460 vyhotovený dne 1.10.2015 pro k.ú. Klobouky u Brna: A: Vlastník: Krátký Josef, nám. Míru 1, 34401 Domažlice RČ 820429/4054 B: Nemovitosti: mmj.: Parcela: 1494/1 – 444 m2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Klobouky u Brna, č.p. 587, rod. dům Stavba stojí na pozemku: p.č. 1494/1 1495/1 – 783 m2 zahrada 1495/2 – 964 m2 zahrada B1: Věcné břemeno chůze a jízdy C: Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno chůze a jízdy Zahájení exekuce Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz. příloha posudku.
1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Klobouky u Brna z http://nahlizenidokn.cuzk
1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne 19.11. 2015. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinný Josef Krátký neumožnil přístup do objektu - nepřevzal si doporučenou zásilku s oznámením o místním šetření.
1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz)
1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN.Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno.
1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí.
4 - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty:
Rodinný dům č.p. 587 na pozemku parc. č. 1494/1 Vedlejší stavby na pozemku parc. č. 1494/1 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. 1494/1 Pozemek parc.č. 1494/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 444 m2 Pozemek parc.č. 1495/1 - zahrada o výměře 783 m2 Pozemek parc.č. 1495/2 - zahrada o výměře 964 m2
Nemovitost se nachází v obci Klobouky u Brna, na ulici Kašnická číslo orientační 10. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně staršími rodinnými domy.
1.2.1 Obec a okolí nemovitosti Status obce: Počet obyvatel: Poloha obce: Městský úřad: Poštovní úřad: Školy: Obchod potravinami a služby: Občanská vybavenost: Poptávka nemovitostí:
Město 2 420 Město se nachází 25 km severně od Břeclavi. Leží v mírně zvlněné krajině využívané převážně zemědělsky. Ano Ano ZŠ, MŠ, gymnázium, SOŠ Širší nabídka obchodu a služeb Širší občanská vybavenost Poptávka je nižší než nabídka
1.2.2 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu:
Na severovýchodním okraji města Příjezd po zpevněné vedlejší komunikaci Mírně zvlněný terén, vlastní pozemky sklonité k jihu Starší rodinné domy V garáži v domě Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon
1.2.3 Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota
Dům řadový koncový Vedlejší stavby, venkovní úpravy, studna 1.NP- z ulice a ze dvora V půdním prostoru Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v mírně podprůměrném stavebně-technickém stavu, byla prováděna běžná údržba.
5
1.2.4 Připojení objektu na inženýrské sítě Dle sdělení sousedů je dům připojen tyto inženýrské sítě: Vodovod: Vodovod z vlastní studny Kanalizace: Veřejná kanalizace Elektrická síť: 230 V (připojen vzdušný kabel) Plyn: Zaveden (HUP na fasádě) Telefon: Pravděpodobně není zaveden
2.
Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota)
2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce.
2.2 Rodinný dům 2.2.1 Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Klobouky u Brna, na ulici Kašnická, číslo or. 10. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Pro ocenění se předpokládá, že jde o dům řadový koncový, nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Výměry domu a materiálové a konstrukční vybavení domu byly zjištěny částečně při místním šetření a částečně z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod
Rodinný dům řadový koncový Obdélníkový Není 1 NP Není Základové pasy Dodatečná izolace Zděná z cihel pálených průměrné tl. 45 cm Krov dřevěný, střecha sedlová Pálené tašky Pozinkovaný plech Břízolit Chybí Není
6
2.2.2 Popis objektu Dům je řadový koncový. Uliční fasáda je orientována k severozápadu, z ulice je vchod do 1.NP, vjezd do garáže a do průjezdu. Ve dvoře je podél domu přistavěna veranda s pultovou střechou, na ni navazuje menší vedlejší stavba, na pravé straně dvora se nachází další vedlejší stavba do tvaru L. Na dvůr navazuje velká zahrada s několika starými ovocnými stromy. Dům je zděný, předpokládaná průměrná tloušťka zdiva 45 cm. Je zastřešen sedlovou střechou. Krov dřevěný, krytina z pálených tašek. Fasáda je břízolitová (do ulice), do dvora chybí. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn, radiátory jsou deskové (jsou vidět oknem). Dům je připojen na elektřinu, veřejnou kanalizaci a zemní plyn. Vodovod je pravděpodobně z vlastní studny, je možné připojení na veřejný vodovod v ulici.
2.2.3 Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Celkový technický stav
1930 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) - Ústřední vytápění s kotlem na zemní plyn, deskové radiátory - Stavební úpravy verandy – je vidět část nového zdiva z tvárnic Ytong Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v mírně podprůměrném stavebně-technickém stavu, byla prováděna běžná údržba.
2.2.4 Výpočet výměr pro ocenění Stavba byla přístupná jen z ulice, rozměry byly zjištěny částečně při místním šetření, částečně z katastrální mapy.
o
1.NP Část základní část veranda - vč. zastřešení garáž a průjezd Celkem 1.NP
Zastřešení Část 1. část - zastavěná plocha (obdélník) - výška půdní nadezdívky - výška hřebene nad nadezdívkou Celkem zastřešení Rekapitulace 1. nadzemní podlaží zastřešení Celkem
délka m 10,70 10,70 7,35
šířka m 6,20 3,75 6,20
výška m 3,10 3,00 3,10
ZP m2 66,34 40,13 45,57 152,04
OP m3 205,65 120,38 141,27 467,30
délka m 18,05
šířka m 6,20
výška m
ZP m2 111,91
OP m3
0,00 3,00
0,00 167,87 167,87 ZP m2 152,04 152,04
OP m3 467,30 167,87 635,17
7 Užitná plocha domu Užitná plocha domu je vypočítána ze zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží vynásobením koeficientem 0,8, plocha garáže a průjezdu je dále redukována koeficientem 0,5. Část 1.NP – obytná část 1.NP – garáž a průjezd Celkem zaokrouhleno
Zastavěná plocha (m2) 106,47 45,57
koeficient 0,80 0,80*0,50
Užitná plocha (m2) 85,18 18,23 103,00
2.2.5 Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky § 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A.
2.2.6 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14b Rodinný dům podle § 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC)
typ
nepodsklepený
A sklonitá
ZC/ ppod ZC OP K5 Ki
111
bez podkroví 2 290,00 1,000 2 290,00 635,17 1,00 2,115
Koef.
Uprav. podíl
Kč/m3 Kč/m3 m3 -
CZ-CC:
Koeficient vybavení stavby Pol.č.
Konstrukce a vybavení
(1)
(2)
1 2 3 4 5 6 7 8a 8b 9 10 11 12 13 14 15
Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn.
16
Vytápění
(4)
Podíl (př.21) (5)
(6)
(7)
(8)
(9)
S S S S S S S S C C P C S S P S
0,08200 0,21200 0,07900 0,07300 0,03400 0,00900 0,05800 0,02800 0,02800 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000
100 100 100 100 100 100 100 20 80 100 100 100 100 100 100 100
0,08200 0,21200 0,07900 0,07300 0,03400 0,00900 0,05800 0,00560 0,02240 0,00500 0,02300 0,01000 0,03200 0,05200 0,02200 0,01000
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 0,46 0,00 1,00 1,00 0,46 1,00
0,08200 0,21200 0,07900 0,07300 0,03400 0,00900 0,05800 0,00560 0,00000 0,00000 0,01058 0,00000 0,03200 0,05200 0,01012 0,01000
S
0,05200
100
0,05200
1,00
0,05200
Provedení
Stand
(3) betonové pasy s dodatečnou izolací cihelné prům. tl. 45 cm s rovným podhledem krov dřevěný, střecha sedlová pálené tašky z pozink. plechu vč. parapetů vápenné štukové břizolit-do ulice chybí chybí koupelna chybí dřevěné dřevěná dvojitá prkna na sraz keramická dlažba, PVC ústřední - kotel na ZP, deskové radiátory
%
Pod.č.
8 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27
Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyní Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Konstrukce neuvedené
230 V, jističe chybí rozvod studené a teplé vody el. bojler zemní plyn z kuchyně, koupelny, WC sporák na ZP umývadlo, vana WC splachovací vrata do garáže a do průjezdu není
P C S S S S S S S P
0,04300 0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000
Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,04300 0,00600 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,03400 0,00000
0,46 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00
0,01978 0,00000 0,03200 0,01900 0,00500 0,03100 0,00500 0,04100 0,00300 0,01564 0,00000
1,00000 ( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki
K4
0,89072
Kč/m3
0,89072 4 314,07
Rok odhadu Rok pořízení Stáří
S
roků
2015 1930 85
Celková předpokládaná životnost
Z
roků
100
Opotřebení - odborným odhadem Výchozí cena
O CN
% Kč
60,00 2 740 167,84
D CND O
% Kč Kč Kč Kč
100,00 2 740 167,84 -1 644 100,70 1 096 067,14 1 096 067,14
Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
60,00 %
CS
2.3 Vedlejší stavby K levé straně domu je ve dvoře přistavěna menší vedlejší stavba, na pravé straně dvora se nachází další vedlejší stavba do tvaru L. Výpočet výměr o
1.NP Část vedlejší stavba 1 - vč. zastřešení vedlejší stavba 2-a - vč. zastřešení vedlejší stavba 2-b - vč. zastřešení Celkem 1.NP
délka m 7,35 5,30 7,40
Rekapitulace 1. nadzemní podlaží Celkem
šířka m 3,75 3,70 3,10
výška m 2,60 3,00 3,00
ZP m2 27,56 19,61 22,94 70,11 ZP m2 70,11 70,11
OP m3 71,66 58,83 68,82 199,31 OP m3 199,31 199,31
2.3.1 Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle § 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.
9
2.3.2 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny
Vedlejší stavby Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b
Vedlejší stavba podle § 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Střecha Rok odhadu Rok pořízení resp. kolaudace Stáří Základní cena Koeficient využití podkroví Základní cena po 1. úpravě Obestavěný prostor objektu Koeficient polohový Koeficient změny cen staveb
dle typu z příl. č. 14 vyhlášky = ZC/ x ppod ( příloha č. 20 vyhlášky ) (příloha č. 41, dle CZ-CC)
typ
S ZC/ ppod ZC OP K5 Ki
B
zděná
nepodsklepená
plochá
bez podkroví 2015 1930 85 1 250,00 1,00 1 250,00 199,31 1,00 2,067
roků Kč/m3 Kč/m3 m3 -
CZ-CC 1274
Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení (1) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Provedení
%
Pod.č.
(3)
(4)
(5)
(6)
(7)
(8)
(9)
základové pasy zděné tl. 15 - 30 cm chybí krov neumožňující podkroví pálené tašky, eternitové vlnovky žlaby, svody z pozink. plechu chybí neuvažuje se dřevěné svlakové chybí chybí chybí není
S S C S S S C S P C C C
0,07100 0,31800 0,19800 0,07300 0,08100 0,01700 0,06100 0,00000 0,03000 0,01100 0,08200 0,05800 0,00000
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,07100 0,31800 0,19800 0,07300 0,08100 0,01700 0,06100 0,00000 0,03000 0,01100 0,08200 0,05800 0,00000
1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,46 0,00 0,00 0,00 1,00
0,07100 0,31800 0,00000 0,07300 0,08100 0,01700 0,00000 0,00000 0,01380 0,00000 0,00000 0,00000 0,00000
K4
-
0,57380
Kč/m3
1 482,56
(2) Základy Obvodové stěny Stropy Krov Krytina Klempířské práce Úprava povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace Neuvedené
Stand. Podíl (př.21)
Celkem Koeficient vybavení Zákl. cena upravená
1,00000 ( z výpočtu výše ) ZC × K4 × K5 ×Ki
Rok odhadu Rok pořízení Stáří Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) Celková předpokládaná životnost Opotřebení Výchozí cena Stupeň dokončení stavby Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby Odpočet na opotřebení 85,00 % Cena po odpočtu opotřebení Cena ke dni odhadu
2.4
Koef. Uprav. podíl
S
0,57380
roků
2015 1930 85 lineárně 80
Z
roků
O CN
% Kč
85,00 295 489,03
D CND O
% Kč Kč Kč Kč
100,00 295 489,03 -251 165,68 44 323,35 44 323,35
CS
Venkovní úpravy
Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (plot zděný, plot z drátěného pletiva, zpevněná plocha dlážděná).
10
Hlavní objekt Cena Hlavní stavba
Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle § 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky Rodinný dům Kč
Vedlejší stavby tvořící příslušenství Garáže tvořící příslušenství
1 096 067,14 44 323,35 0,00
Kč Kč
Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle § 10 odst. 2 3,5 % až 5 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov
1 140 390,49 3,5 % 5,0 % 3,5 %
Kč
Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem
39 913,67
2.5 Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz – 11/2015. Porovnávané nemovitosti – stavební pozemky: Lokalita Popis lokality Základní popis Druh pozemku KN Stupeň dokument. Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Poznámka
okres Břeclav, obec Milovice Okrajová lokalita při jižním okraji obce, navazující na zástavbu rodinnými domy. Pozemek rovinatý pro výstavbu RD. Orná půda Územní plán Bydlení SP
Záplavová oblast
Riziko dle CAP - 3 - zóna se středním nebezpečím povodně.
vodovod, kanalizace, elektřina, zpevněná komunikace Výměra (m2) 904 Datum 03/2014 Cena za (Kč/m2) 350 prodeje Nemovitost se nachází v chráněné krajinné oblasti - II.-IV. zóna, avšak nemovitosti se zde běžně obchodují i s tímto vědomím. 316 400
Prodávající Zdroj KC
Právnická osoba KS
Prodej stavebního pozemku 4 000 m², Podivín, okres Břeclav nabízíme pozemek 4000 m2 v Podivíně. Šíře pozemku je 22,5 m, délka cca 178 m. Pozemek je vhodný jako investice pro budoucí výstavbu. Dle územního plánu: bydlení v rodinných domech a nízkopodlažní bytové zástavbě. Pozemek se nachází v klidném prostředí v blízkosti hřiště a rybníka. V obci je veškerá občanská vybavenost. Celková cena:2 000 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 500 Kč Aktualizace:24.11.2015
11
Plocha pozemku:4000 m2
Prodej stavebního pozemku 968 m², Klobouky u Brna, okres Břeclav Nabízíme k prodeji stavební pozemek v Kloboukách u Brna. Pozemek o šíři 11.5 m se nachází na pokraji obce, kde se v územním plánu počítá s budoucí výstavbou. Pozemek o šířce 11.5 m, se nachází v řadové zástavbě, v klidné části města. Veškeré IS jsou na hranicích pozemku. Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost, včetně gymnázia. Celková cena:590 000 Kč za nemovitost Cena za m²: 610 Kč Aktualizace:18.10.2015 Plocha pozemku:968 m2
Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 350 - 610 Kč/m2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 500 Kč/m2, cenu pozemku zahrady na 150 Kč/m2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Druh pozemku Umístění číslo zastavěná plocha a plocha pod rodinným domem a 1494/1 nádvoří dvorem 1495/1 zahrada zahrada za domem 1495/2 zahrada zahrada za domem Celkem parcely
Výměra m2
ZC Kč/m2
Cena Kč
444
500,00
222 000,00
783 964
150,00 150,00
117 450,00 144 600,00
2 191
484 050,00
12
2.6 Rekapitulace ocenění časovou cenou Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč)
Objekt Rodinný dům č.p. 587 Vedlejší stavby Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem Stavby celkem
1 096 067,14 44 323,35 39 913,67 1 180 304,16
Pozemky : 1494/1 1495/1 1495/2
222 000,00 117 450,00 144 600,00
Pozemky celkem
484 050,00
Celkem
1 664 354,16
Celkem po zaokrouhlení
3.
1 664 350,00
Posudek II - ocenění cenovým porovnáním
Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty v obdobných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na internetových stránkách www.sreality.cz – 11/2015.
3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty – realizovaný prodej: Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení Zastav. pl. RD (m2)
Okres Břeclav, Mikulov, ulice Jiráskova 1.PP/2.NP Typ 6+1 Stavba domu byla dokončena v 60. letech minulého století. Dům není v současné době užíván a jeho údržba je zanedbaná. Okna dřevěná dvojitá, fasáda bez zateplení, vytápění ústřední plynové, vybavení podstandardní – původní ze 60 let. 192 Obest. prostor (m3) 108 Podl. plocha celková (m2) 813 2 Podl. plocha započitatelná(m ) 162
13 Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení
Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
60,45
z celkové p.p. pl. garáže (m2) 760
z celkové p.p. plocha průjezdu (m2)
Napojení na sítě
Navíc podl.pl. (m2)
Elektřina, vodovod, kanalizace, plyn- nemovitost napojena. Přístup po zpevněné komunikaci.
Zděná vedlejší stavba ve dvoře. 1 950 000 cena za m2 započitatelné podl. plochy (Kč)
12 037
Datum prodeje
04/2015
Zdroj
KS-PU
okres Břeclav, obec Šitbořice 1NP Typ 4+1 Objekt postaven v roce 1930. V roce 1994 ÚT, v roce 2007 oprava střechy nad dvorním křídlem, WC, v roce 2009 koupelna, nový kotel ÚT, částečná výměna radiátorů, oprava části elektroinstalace. Objekt je řadový, koncový, rohový, zděný, přízemní, nepodsklepený, s nepravidelným půdorysem tvaru písmene „L“ s prodloužením při levé hranici pozemku, se střechou sedlovou bez využití podkroví k bydlení. Objekt je napojen na NN, vodovod, kanalizaci i plyn. Vybavení: umyvadlo, sprchový kout, WC, kuchyňská linka, kombinovaný sporák, kachlová pec se sporákem na TP. 141,12 Podl. plocha celková (m2) Obest. prostor (m3) 521 96,00 0,00
z celkové p.p. pl. garáže (m2) 556
0,00
Napojení na sítě
z celkové p.p. plocha průjezdu (m2)
0,00
Navíc podl.pl. B/L/T (m2)
0,00
Voda z řadu, kanalizace, elektro, plyn.
Samostatně stojící garáž pro 1 OA. 770 000 cena za m2 podl. plochy (Kč)
8 021
Datum prodeje Zdroj KC
06/2014 BKS
14 Lokalita Podlaží Tech. stav Vybavení
Zastav. pl. RD (m2) Z celkové p.p. pl.sklepa (m2) Pozemek (m2) Příslušenství Kupní cena (Kč) Poznámka
Břeclav, část Poštorná, ulice J.Skácela 1.NP Typ 3+1 Hlavní část domu dokončena před 100 lety. Přístavby s plochou střechou byly provedeny před cca 30 lety. 2010- plastová okna, krbová kamna. Údržba domu je zanedbaná. Ve špatném stavu je izolace proti vodě - vzlínání spodní vody téměř po celém půdorysu domu. Konstrukce vyzdívané, stropy dřevěné trámové s podhledem, zateplení není provedeno, okna plastová. V kuchyni elektrický sporák, keramické obklady. V koupelně s WC keramické obklady, keramická dlažba, vana, WC, umyvadlo, elektrický bojler, elektrický přímotop. Vytápění je krbovými kamny na tuhá paliva a elektrickými přímotopy. Obest. prostor (m3) 123 Podl. plocha celková (m2) 91,29 483 z celkové p.p. pl. garáže (m2) 154
700 000
Napojení na sítě
z celkové p.p. plocha průjezdu (m2)
Elektřina, kanalizace, voda, plyn – nemovitost nevyužívá plyn
cena za m2 podl. plochy (Kč)
U domu není zahrada.
Navíc podl.pl. (m2)
7 668
Datum prodeje Zdroj
3/2015 BKS
Porovnávané objekty – realitní inzerce:
Prodej rodinného domu 100 m², pozemek 180 m², Velké Hostěrádky, okres Břeclav Prodej rodinného domu 2+1 v obci Velké Hostěrádky, parcel o celkové výměře 180 m2. K domu náleží zpevněný dvůr a předzahrádka. Jedná se o přízemní řadový dům se sedlovou střechou po částečné rekonstrukci (plastová okna a dveře do ulice, fasáda). Dům je připojen na všechny inženýrské sítě. ÚT- plynový kotel, el. bojler. Podlahy prkna na sraz. Celková cena:849 000 Kč za nemovitost, 8 490 Kč/m2 Aktualizace:08.10.2015 Podlaží:1 Plocha zastavěná:130 m2 Užitná plocha:100 m2 Plocha pozemku:180 m2
15 Pro stanovení porovnávací ceny rodinného domu je do celkové užitné plochy domu započítána redukovaná užitná plocha garáže a průjezdu - tj. násobená koeficientem 0,5. Započitatelná užitná plocha domu je 103 m2. Stejným způsobem je stanovena i započitatelná plocha porovnávaných nemovitostí - užitná plocha 1. podzemního podlaží a průjezdu je násobená koeficientem 0,5. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku – tab. 1 Č.
Lokalita
Počet místností (pokoje+ kuchyně)
Garáž
Pozemek m2
asi 3+1
ano
2 191
1
(4)
(5)
Oceň. Klobouky u objekt Brna (1)
(2)
1
Mikulov
6+1
není
760
2
Šitbořice
4+1
ano
556
3
BřeclavPoštorná
3+1
není
191
4
Velké Hostěrádky
2+1
průjezd
180
Jiné RD r. asi 1930. Okna dřevěná dvojitá, ÚT na ZP, mírně podprůměrný stav. Dvůr, velká zahrada, 2x sklad. (6) RD 1PP+1NP+podkroví, 1960, původní stav. Okna dřev. dvojitá, fasáda bez zateplení, ÚT plynové. Údržba zanedbaná. Sklad. RD 1NP, 1930. 1994 ÚT, 2007 oprava střechy nad dvorním křídlem, WC, 2009 koupelna, nový kotel ÚT, částečná výměna radiátorů, oprava části elektroinstalace. Okna dřev. Garáž u domu. RD 1NP, 1915. 1985 přístavba. 2005 plastová okna, krbová kamna. Keram. dlažba v kuchyni a koupelně, boiler. Vytápění kamna+el. přímotopy. Zvýšená vlhkost v celém domě. Malý pozemek. RD 1NP, asi 1930. Plast. okna do ulice a vstupní dveře. Podlahy původ. prkna, plynový sporák, ÚT. Průjezd, sklad.
Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č.
Cena požadovaná resp. zaplacená
Koef. redukce na
Cena po redukci na pramen ceny
Kč/m2
pramen ceny
Kč
K1
K2
K3
K4
Cena oceňovaného objektu odvozená
K5
K6
I
přísstav a pololušen- garáž vybaha ství vení
pozemek
úvaha znalce
K1× …× K6
ze srovnávacího Kč
(1)
(7)
(8)
(9)
(10)
(11)
(12)
(13)
(14)
(15)
(16)
(17)
1
12 037
1,00
12 037
1,10
0,99
0,98
1,02
0,96
1,02
1,07
11 250
2
8 021
1,00
8 021
0,99
0,98
1,00
1,00
0,95
1,00
0,92
8 718
3
7 668
1,00
7 668
1,15
0,98
0,98
1,00
0,90
1,00
0,99
7 745
4
8 490
1,00
8 490
0,99
0,99
1,00
1,00
0,90
1,00
0,88
Jednotková porovnávací cena
9 648
Kč/m
2
9 340
Užitná plocha
m
103
Porovnávací cena
Kč
962 020
Porovnávací cena - zaokrouhleno
Kč
962 000
2
16
4.
Práva a závady
Při místním šetření nebyl povinný přítomen, nebylo tedy možné ověřit, jestli není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 460 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k oceňovaným nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. (Na výpisu z katastru nemovitostí LV 460 v části B1 i v části C je uvedeno Věcné břemeno chůze a jízdy, vztahuje se ale k dalším parcelám na LV 460, které nejsou oceňovány.) Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení § 336a Občanského soudního řádu.
5.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění
Cena 1 664 350,00 Kč 962 000,00 Kč
Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce
1 000 000,00 Kč
Slovy: jedenmilionkorunčeských
V Brně dne 27. listopadu 2015
Ing. Tomáš Hudec
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3339/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 27. listopadu 2015
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 460, str. 1, 9 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti
Ing. Tomáš Hudec
17
Fotodokumentace nemovitosti
pohled z ulice
pohled do dvora
18
19
20 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Klobouky u Brna
21 Mapa oblasti
