Znalecký posudek č. 2186-48/2015 Předmět ocenění:
Pozemky: Parcela p.č. 3703/96 o výměře 1396 m2, orná půda Parcela p.č. 3704/45 o výměře 37 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace všechny uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 2020, katastrální území Hluk, obec Hluk
Účel posudku:
Insolvenční řízení. KSBR 30 INS 3613/2015
Objednatel posudku:
JUDr. Bohumíra Kestlová insolvenční správce dlužníka Michal Mitáček Antonínská 843 687 25 Hluk
Posudek vypracoval:
ING. JIŘÍ MAREK 687 07 Tupesy 416 kancelář: Vodní 121, 686 01 Uherské Hradiště tel.: 603 238 361 e-mail:
[email protected] web: www.odhadymajetku.cz
Posudek obsahuje:
23 stran a 3 strany příloh.
Posudek se předává:
2 vyhotovení.
Zpracováno dne:
24.6.2015
Obsah znaleckého posudku Posudek A. NÁLEZ ................................................................................................................................. 3 1. Znalecký úkol .......................................................................................................... 3 2. Podklady pro vypracování posudku ........................................................................ 3 3. Vlastnické a evidenční údaje ................................................................................... 4 4. Místní šetření ........................................................................................................... 4 5. Popis polohy nemovitosti ........................................................................................ 5 6. Územní plán ............................................................................................................. 8 7. Popis nemovitosti .................................................................................................... 9 8. Definice obvyklé ceny ........................................................................................... 10 9. Postup ocenění ....................................................................................................... 10 B. POSUDEK I – ocenění dle cenového předpisu ......................................................................... 11 C. POSUDEK II –odhad ceny obvyklé porovnáním ...................................................................... 16 1. Úvod ...................................................................................................................... 16 2. Metodika ocenění porovnáním pozemků určených k výstavbě ............................. 16 3. Analýza trhu – pozemky určené k výstavbě .......................................................... 17 4. Jednotková cena pozemku určeného k výstavbě ................................................... 21 5. Výpočet ceny pozemků.......................................................................................... 21 D. REKAPITULACE ..................................................................................................................... 22 E. ZÁVĚR ............................................................................................................................... 22 F. ZNALECKÁ DOLOŽKA .......................................................................................................... 23
Přílohy Výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví č. 2020 k.ú. Hluk
3 strany
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek je zpracován na základě objednávky insolvenčního správce JUdr. Bohumíry Kestlové. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitostí: Parcela p.č. 3703/96 o výměře 1396 m2, orná půda Parcela p.č. 3704/45 o výměře 37 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace všechny uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 2020, katastrální území Hluk, obec Hluk K právům zástavním a k exekučnímu řízení znalec nepřihlíží. 2. Podklady pro vypracování posudku Katastrální podklady -Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 2020, obec Hluk, k.ú. Hluk, prokazující stav evidovaný k datu 27.3.2015. Územní plán -Územní plán na internetových stránkách Zlínského kraje JUAP. Oceňovací předpisy -Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. -Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Ostatní podklady -Výsledky místního šetření. -Jednání na Městském úřadě Hluk, informace starosty obce. -Realitní inzerce realitních kanceláří, zdroj internet. -Internetový portál Zlínského kraje, mapa záplavového území. Projektová a stavebně právní dokumentace -Není.
3. Vlastnické a evidenční údaje List vlastnictví č.: 2020 Obec: [592170] Hluk Katastrální území: [639907] Hluk A/ Vlastník: Mitáček Michal, Antonínská 843, 687 25 Hluk B/ Nemovitosti Pozemky Parcela 3703/96, 1396 m2, orná půda 3704/45, 37 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace C/ Omezení vlastnického práva Věcné břemeno zřizování a provozování vedení právo zřídit, provozovat, opravovat a udržovat distribuční soustavu – umístění nadzemního vedení VN na pozemku. Parcela: 3704/45 Oprávněný: E.ON Distribuce, a.s. Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Dražební vyhláška Rozhodnutí o úpadku Nařízení exekuce D/ Jiné zápisy Změna číslování parcel E/ Nabývací tituly Smlouva darovací ze dne 20.5.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 22.5.2002, V-1348/2002711. Pro: Mitáček Michal. 4. Místní šetření Datum konání místního šetření: Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 23.6.2015.
5. Popis polohy nemovitosti Obec Hluk Poloha: Město Hluk leží ve Zlínském kraji, v okrese Uherské Hradiště, cca 10 km jihovýchodně od okresního města Uherské Hradiště. Počet obyvatel v obci: 4413 (dle Malého lexikonu obcí vydaného ČSÚ) Kategorie obce: Město. Úřady: Městský úřad, pošta, policie. Školství: Mateřská škola, základní škola. Zdravotnictví: Zdravotní středisko – praktický lékař pro děti, praktický lékař pro dospělé, zubní lékař, gynekologická ambulance, lékárna. Sport: Sportovní hala Obchody: Obchodní středisko. Kultura: Kulturní dům, knihovna, kostel Sv. Vavřince. Průmysl: Průmyslová zóna – lehký průmysl. Technická infrastruktura: Vodovod, kanalizace, elektřina, plyn. Doprava:
silnice dopravní vzdálenost obce od okresního města: dopravní vzdálenost obce od krajského města:
cca 10 km cca 39 km
Poloha nemovitosti v obci Popis polohy: Nemovitost se nachází mimo zastavěné území obce Hluk, v lokalitě Nad Kaštancem a trať "Dílce" dopravní vzdálenost od centra obce je cca 0,8 km jižně. Charakter okolního terénu: Mírně svažitý terén. Okolní zástavba: Okraj zástavby vzdálen cca 50 metrů. Přístup k nemovitosti: Pozemek není přístupný z veřejné komunikace – výstavba komunikace plánována na rok 2016.
Situace polohy: Poloha obce
Poloha nemovitosti v obci
p.č. 3703/96, 3704/45
6. Územní plán
Pozemky se nachází v prostoru plánované nové výstavby lokalita Nad Kaštancem. Pozemek p.č. 3703/96 PV-plochy veřejných prostranství-Návrh, část parcely o ploše cca 30 m2 na severním okraji. BI-plochy bydlení-bydlení individuální-Návrh, část parcely o ploše cca 250 m2 navazující na PV. Plocha zemědělské půdy - Zbývající část parcely. Pozemek p.č. 3704/45 PV-plochy veřejných prostranství-Návrh.
Technická infrastruktura V současné době není ještě infrastruktura pro novou výstavbu vybudována. Dle sdělení starosty obce je zahájení výstavby inženýrských sítí plánováno na rok 2016.
7. Popis nemovitosti Pozemek p.č. 3703/96 Druh pozemku dle KN: orná půda Výměra: 1396 m2 Způsob využití dle skutečného stavu: Orná půda Tvar pozemku: Pozemek je tvaru pruhu o délce cca 275 metrů a šířce cca 5 metrů. Součástí a příslušenství pozemku: Nezjištěny. Pozemek p.č. 3704/45 Druh pozemku dle KN: ostatní plocha. Výměra: 37 m2 Způsob využití dle KN: ostatní komunikace Způsob využití dle skutečného stavu: Ostatní komunikace, nezpevněná – polní cesta. Tvar pozemku: Pozemek je tvaru čtyřúhelníka. Součástí a příslušenství pozemku: Nezjištěny. Věcná břemena: K pozemku se vztahuje věcné břemeno zřizování a provozování vedení pro E.ON Distribuce, a.s. Fotodokumentace Přístup od západu p.č. 3704/45 je v cestě
P.č. 3703/96
Přístup od východu
8.
Definice obvyklé ceny
Definice obvyklé ceny dle zákona České národní rady č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 ve znění zákona 121/2000 Sb. a zákona 237/2004 Sb. a zákona 257/2004 Sb. a zákona 296/2007 Sb. a zákona 188/2011 Sb. a zákona 350/2012 Sb. a zákona 303/2013 Sb. ze dne 12. září 2013 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 9.
Postup ocenění
V daném případě bude provedeno ocenění: a) ocenění dle cenového předpisu - Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. b) ocenění porovnáním – odhad obvyklé ceny porovnáním v souladu s definicí obvyklé ceny.
B. POSUDEK I – ocenění dle cenového předpisu Použitý cenový předpis Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 1,000 i=1
a) Pozemky 3703/96 - 1396 m2 (orná půda) – § 6, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Hluk Název okresu: Uherské Hradiště Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo
Oi 0,85 0,60 1,03
1,00 0,90 0,98
bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 1 300,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 602,31 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci VI. Ostatní neuvedené 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které jsou v v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k I. Bez možnosti příjezdu motorovým pozemku vozidlem 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 1,00 0,04 –0,03 –0,10 –0,02 –0,08 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,800 i=2
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,800 § 9 odst. 4 – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 144,5544 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 3703/96 orná půda 250 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:
Cena [Kč] 36 138,60
Hodnocení znaku II. Tvar bez vlivu na využití
Popis znaku 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice
Pi 0,00
IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo
3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené
I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí IV. Stavby pro zemědělství nebo bez okolní pozemku zástavby 3 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě obce v obci 4 Dopravní dostupnost k hranici znak se neposuzuje pro liniové stavby pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) 5 Parkovací možnosti znak se neposuzuje pro liniové stavby 6 Výhodnost polohy pozemku z II. Poloha bez vlivu na komerční využití hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,60 0,00 0,00 0,00
0,00 0,00 0,00
7
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,600 i=2
Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,600 § 9 odst. 4 – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 108,4158 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 3703/96 orná půda 30
Cena [Kč] 3 252,47
§ 6 – Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce s 25–50 tisíci obyvateli – území sousedních obcí + 80 % Úprava celkem: + 80 % × Parc. č. 3703/96
Název orná půda
Zákl. cena [Kč/m2] BPEJ Výměra [m ] základní upravená 30110 1 116 17,63 31,7340
3703/96 - 1396 m2 (orná půda) – určená cena:
2
1,800 Cena [Kč] 35 415,14
74 806,21 Kč
3704/45 - 37 m2 (ostatní plocha, ostatní komunikace) – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Hluk Název okresu: Uherské Hradiště Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce II. Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 1 300,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 602,31 Kč/m2
Oi 0,85 0,60 1,03
1,00 0,90 0,98
Koeficienty úpravy základních cen pozemků komunikací dle přílohy č. 3, tabulky č. 5: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Kategorie a charakter II. Místní komunikace, dráhy regionální, –0,40 pozemních komunikací, dráhy speciální, vzletové a přistávací veřejného prostranství a drah dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m 2 Charakter a zastavěnost území I. V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném 0,00 území 3 Povrchy II. S nezpevněným povrchem –0,05 4 Vlivy ostatní neuvedené II. Vlivy snižující cenu –0,15 5 Komerční využití I. Bez možnosti komerčního využití 0,60 4
Index cenového porovnání:
I = P5 × (1 + Pi) = 0,240 i=1
§ 4 odst. 3 – Stavební pozemky komunikací a veřejného prostranství Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 144,5544 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 3704/45 ostatní plocha, ostatní komunikace 37 3704/45 - 37 m2 (ostatní plocha, ostatní komunikace) – určená cena:
Cena [Kč] 5 348,51 5 348,51 Kč
Cena nemovitosti dle cenového předpisu celkem: Výsledné ceny: Výsledné ceny: Pozemky 3703/96 - 1396 m2 (orná půda) 3704/45 - 37 m2 (ostatní plocha, ostatní komunikace) Pozemky – celkem: Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Zjištěná cena: 80 150,– Kč Cena slovy: Osmdesáttisícjednostopadesát Kč
74 806,21 Kč 5 348,51 Kč 80 154,72 Kč
80 154,72 Kč 80 154,72 Kč 80 150,– Kč
C. POSUDEK II –odhad ceny obvyklé porovnáním Úvod
1.
Část pozemku p.č. 3703/96 orná půda o ploše cca 250 m2 je určena k výstavbě staveb k bydlení. Ocenění se provede porovnáním s pozemky určenými k výstavbě. Část pozemku 3703/96 orná půda, která není určená k výstavbě, a v územním plánu je v ploše zemědělské půdy, se ocení dle cenového předpisu dle BPEJ, protože ceny zemědělských pozemků se od ceny dle cenového předpisu výrazně neodlišují. Bude použita jednotková cena 30,- Kč/m2. Část pozemku 3703/96 orná půda, a taktéž parcela 3704/45 ostatní komunikace, které jsou užívány jako polní cesta, popř. jsou dle územního plánu v ploše PV-veřejné prostranství - se ocení dle cenového předpisu, protože pro tento druh pozemku není na trhu dostatek srovnatelných ekvivalentů.
Metodika ocenění porovnáním pozemků určených k výstavbě
2.
1. Cena pozemku se zjistí vynásobením jeho výměry v m2 cenou zjištěnou porovnávacím způsobem. 2. Na základě skutečného, případně možného účelu užití, se zjistí ceny minimálně 3 obdobných prodaných nebo nabízených pozemků v dané lokalitě za období max. 12 měsíců před dobou ocenění. Nabídkové ceny se objektivizují zejména o předpokládané transakční náklady, případně i v závislosti na době, po kterou jsou zveřejňovány. Objektivizační koeficient je omezen rozpětím 0,7 - 1,0. 3. Každému cenovému údaji zjištěnému podle odst. 2 se přiřadí váha v rozpětí 1 až 3 bodů vyjadřující jeho míru shody s oceňovaným pozemkem. Z takto stanovených hodnot se vypočte základní cena odpovídající váženému průměru cenových údajů a jim přiřazených vah. 4. Základní cenu dle odst. 3 lze upravit o vlivy následujících cenových faktorů zohledňujících: a) polohu pozemku vzhledem ke konkrétnímu účelu užití, b) právní vztahy (zatížení zástavním právem, právem odpovídajícím věcnému břemenu, nevýhodný pronájem), c) širší vztahy (např. vliv životního prostředí, součásti a příslušenství pozemku, případně jiné závažné skutečnosti). 5. Cenové faktory podle odst. 4 mohou základní cenu snížit nebo zvýšit až o 20 % se zdůvodněním. Pozn.
V daném případě cenové údaje z realitní inzerce budou upraveny objektivizačním koeficientem ve výši 0,85 z důvodu nadhodnocení v inzerci – ceny jsou poníženy o 15 %.
3.
Analýza trhu – pozemky určené k výstavbě
Cenový údaj č. 1 – Buchlovice
Nabízíme k prodeji stavební pozemek s celkovou plochou 484 m2, v okrajové části městyse Buchlovice – Na Lhotce. Na hranici pozemku se nachází veškeré IS, mimo plynové přípojky, která je vzdálena cca 50 m. Jedná se o atraktivní lokalitu s výhledem na hrad Buchlov a Bílé Karpaty. Příjezd k pozemku je po zpevněné komunikaci. Celková cena:520 000 Kč za nemovitost Cena za m²:1 074 Kč ID zakázky:145184 S reality Aktualizace:26.05.2015 Plocha pozemku:484 m2 Voda:Dálkový vodovod Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:230V Cenový údaj č. 2 – Polešovice
Prodej stavebního pozemku Polešovice. Výměra parcely je 1027m2, šíře pozemku je 26,2 m délka 40m. Krásná a klidná lokalita s kompletními inženýrskými sítěmi na hranici pozemku. Možno ihned stavět. Pozemek určen k výstavbě jakéhokoliv typu rodinného domu s výjimkou domů srubového typu. V obci je veškerá občanská vybavenost. Celková cena:667 500 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²:650 Kč ID zakázky:459912 Sreality Aktualizace:01.06.2015 Umístění objektu:Klidná část obce Plocha pozemku:1027 m2 Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:120V Doprava:Silnice
Cenový údaj č. 3 - Polešovice
Nabízíme k prodeji stavební parcelu o celkové výměře 921 m2 nacházející se v klidné části obce Polešovice u Uherského Hradiště v nové zástavbě rodinných domů. Na hranici pozemku je připravena rozvodná elektrická síť, plynová přípojka, voda a kanalizace. Celková cena:640 000 Kč za nemovitost, včetně provize Cena za m²:695 Kč ID zakázky:419721 Sreality Aktualizace:26.05.2015 Umístění objektu:Klidná část obce Plocha pozemku:921 m2 Odpad:Veřejná kanalizace Elektřina:120V Doprava:Silnice Cenový údaj č. 4 - Nedakonice
Exklusivně nabízíme k prodeji v Nedakonicích jeden z posledních stavebních pozemků o rozloze 999 m2 v klidné lokalitě poblíž sport. areálu. Inž. sítě: elektrika, voda, odpady přímo u pozemku, plyn 40 m od jeho hranice. Celková cena:560 000 Kč za nemovitost Cena za m²:561 Kč Poznámka k ceně:vč.provize RK a právního servisu ID zakázky:193-N00704 Sreality Aktualizace:26.05.2015 Plocha pozemku:999 m2 Doprava:Vlak, Silnice, Autobus
Cenový údaj č. 5 – Kostelany nad Moravou
Nabízíme na prodej stavební pozemek o velikosti 1822m2, lokalita Kostelany u Uherského Hradiště. U pozemku jsou kompletní inženýrské sítě(elktřina, voda, plyn a kanalizace). Více informací na telefonu nebo emailu. Prohlídky možné kdykoliv. Celková cena:1 199 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Cena za m²:658 Kč Aktualizace:01.06.2015 ID:2995482716 Sreality Plocha pozemku:1822 m2 Cenový údaj č. 6 – Kostelany nad Moravou
Naše společnost Vám zprostředkuje koupi stavebního pozemku o celkové výměře 2610 m2. Pozemek je určen ke stavbě rodinného bydlení. Elektřina, plyn, vodovod a kanalizace jsou na pozemku. V zadní části se nachází ovocný sad (cca 30 stromů) a studna. Rozměr pozemku: šířka 18 m, délka 150 m. Orientace na západ. Charakter okolní zástavby jsou rodinné domy z konce 80 let a novější. Přístupová cesta asfaltová. Všechny sítě jsou na straně pozemku. Pozemek se nachází v obci Kostelany nad Moravou, která leží cca 8 km Jihozápadně od Uherského Hradiště. Z obce je výborná dostupnost do města, výhodou je nová cyklostezka. Obec má cca 950 obyvatel. Je zde mateřská školka, lékař a několik obchodů. Celková cena:1 500 000 Kč za nemovitost Cena za m²:575 Kč Poznámka k ceně:cena včetně provize RK a veškerých právních služeb ID zakázky:193-N00670 Aktualizace:26.05.2015 Umístění objektu:Klidná část obce Plocha pozemku:2610 m2 Doprava:Vlak, Silnice, Autobus
Cenový údaj č. 7 – Boršice
Nabízíme prodej zahrady vhodné ke stavbě rodinného domu na jižním svahu v atraktivní lokalitě v Boršicích u Buchlovic. Inženýrské sítě se nachází na hranici pozemku. Z obce Boršice je výborná dopravní dostupnost do přilehlého Uherského Hradiště (10 min. autem). Celková cena:935 000 Kč za nemovitost Cena za m²:1 128 Kč ID zakázky:15V100PZ Aktualizace:26.05.2015 Umístění objektu:Klidná část obce Plocha pozemku:829 m2 Doprava:Silnice, Autobus
4.
Jednotková cena pozemku určeného k výstavbě Výpočet základní ceny Porovnatelná nemovitost Lokalita
1 Buchlovice
Jednotková cena (Kč/m2) 1 074
2 Polešovice
650
3 Polešovice
695
4 Nedakonice
561
5 Kostelany nad Moravou
658
6 Kostelany nad Moravou
575
7 Boršice
1 128
Objektiviz. Upravená koef. cena (-) (Kč/m2) 0,85 913 inzerce 0,85 553 inzerce 0,85 591 inzerce 0,85 477 inzerce 0,85 559 inzerce 0,85 489 inzerce 0,85 959 inzerce
Základní cena váženým průměrem
648,55
Váha (-) 2 2 2 2 2 2 2
Kč/m2
Úprava základní ceny Cenový faktor: Obdobná poloha a) Poloha vzhledem k účelu bez břemen b) Právní vztahy (břemena) Výstavba inž. sítí teprve v přípravě c) Širší vztahy Výsledný koeficient cenových faktorů Výsledná jednotková cena porovnávací metodou ZCP= 616,00
1,00 1,00 0,95 0,95 Kč/m2
5. Výpočet ceny pozemků Parcelní číslo
1
2
3703/96 3703/96 3703/96 3704/45
Druh pozemku
plocha BI-Návrh plocha PV-Návrh zemědělská půda plocha PV-Návrh
Cena pozemků celkem
Výměra Jednotková cena (m2) (Kč/m2) 250 30 1 136 37
1453
Cena porovnáním: 196 650,– Kč Cena slovy: Jednostodevadesátšesttisícšestsetpadesát Kč
616,00 108,00 30,00 144,00
Celková cena (Kč) 154 000 3 240 34 080 5 328
196 648
D. REKAPITULACE ZNALECKÝ ÚKOL Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu těchto nemovitostí: Parcela p.č. 3703/96 o výměře 1396 m2, orná půda Parcela p.č. 3704/45 o výměře 37 m2, ostatní plocha, ostatní komunikace všechny uvedené nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví č. 2020, katastrální území Hluk, obec Hluk K právům zástavním a k exekučnímu řízení znalec nepřihlíží.
REKAPITULACE OCENĚNÍ Cena dle cenového předpisu.............................................................................. Cena porovnáním...............................................................................................
80.150,- Kč 196.650,- Kč
Věcné břemeno zřizování a provozování vedení Věcné břemeno se vztahuje k pozemku p.č. 3704/45, který je dle územního plánu v ploše PV – 2 plocha veřejného prostranství. Pozemek je malé výměry 37 m , věcné břemeno má tedy zanedbatelný vliv na celkovou cenu nemovitosti.
E. ZÁVĚR Kladné stránky Velmi dobrá občanská vybavenost obce. Vzdálenost od okresního města cca 10 km. Část pozemku p.č. 3703/96 je určena k výstavbě, plocha BI-bydlení individuální. Záporné stránky Pozemky jsou tvaru úzkého pruhu o šíři 5 m. Na tomto úzkém pruhu nelze zřídit stavbu – nutno přikoupit okolní parcely. U pozemku nejsou vybudovány inženýrské sítě a příjezdová komunikace. Výslednou obvyklou cenu nemovitosti: parcela p.č. 3703/96 o výměře 1396 m2 orná půda, a parcely p.č. 3704/45 o výměře 37 m2 ostatní plocha, ostatní komunikace, odhaduji na základě provedených zjištění a ocenění ve výši ............................................................... 195.000,- Kč Cena slovy: Jednostodevadesátpěttisíc Kč
F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.12.1996 č.j. Spr. 1872/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2186-48/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
V Uherském Hradišti, 24. 6. 2015
Ing. Jiří Marek
