ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 25/7115/2015 o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemku čís. parcely 69 a rodinného domu č.p. 2 s příslušenstvím, k.ú. Mstišov, na náměstí Svobody v Dubí - Mstišově, okres Teplice, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 25/7115/2015
LV no.: 326
Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 69 a rodinný dům č.p. 2 s příslušenstvím, k.ú. Mstišov, na náměstí Svobody v Dubí Mstišově, okres Teplice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Náměstí Svobody 2, Mstišov, 417 03 Dubí u Teplic 3 Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
Market value 2,512.722,-- Tržní hodnota
800.000,- Kč
Common price Obvyklá cena
800.000,- Kč
nebyla stanovena
Comparative value: Porovnávací hodnota:
808.000,--
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
Number of properties: Počet objektů:
2 (rodinný dům, hospodářská část)
LAND / POZEMEK
Main building: Hlavní stavba:
rodinný dům
Čísla parcel Parcel of land nr.
Appurtenances: Příslušenství:
69
Size: Velikost
přípojka vody, žumpa, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy
Location in the town: Poloha v obci:
centrum obce
Type: Druh
Infrastructure: Infrastruktura
odpovídající velikosti obce
Unit price: Jednotková cena
nestanoveno Kč
1023 m2
zastavěná plocha a nádvoří
500 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena:
zděný
186
1640 m3 Kč/m2
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
75 %
-2-
Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 326 jsou ve vlastnictví Ladislava Prokše, náměstí Svobody 2, Mstišov, 417 03 Dubí u Teplic 3. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 326 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 326 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 326. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 326 není vlastnické právo omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 108 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo exekutorské ve výši 500,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Obce Novosedlice (IČO 00266531) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Plzeň - město č.j 106 EX-8388/2010 -21 ze dne 18.11.2010 - zástavní právo exekutorské ve výši 12.695,50 Kč s příslušenstvím ve prospěch Statutárního Města Děčín (IČO 00261238) na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Děčín č.j. 112-Ex-2054/2011-9 ze dne 17.8.2011 - zástavní právo exekutorské ve výši 84.754,93 Kč s příslušenstvím ve prospěch CC Invest Ltd., id.č. C46484, na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Praha 6 č.j. 025-Ex-8946/2010-15 ze dne 24.4.2011, právní moc ke dni 2.5.2011 - zástavní právo exekutorské ve výši 24.330,- Kč s příslušenstvím ve prospěch Správy železniční dopravní cesty (IČO 70994234), na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Chomutov č.j. 135-Ex-1161/2010-20 ze dne 5.11.2011, právní moc ke dni 9.11.2011 - zástavní právo exekutorské ve výši 1.325,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České pojišťovny a.s. (IČO 45272956), na základě exekučního příkazu Exekutorského úřadu Praha 6 č.j 025-Ex-9622/2011-7 ze dne 15.8.2011, právní moc ke dni 22.8.2011 - zástavní právo smluvní ve výši 486.000,- Kč. s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny a.s. (IČO 45244782) ze dne 26.5.2004, právní účinky vkladu práva ke dni 26.5.2004. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 2 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě nebytový prostor dílny zaujímá 46,72 m2 podlahové plochy, obytná část cca 180 m2, převažující užití domu je k účelům bydlení, jedná se tedy o rodinný dům s provozovnou, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - není napojení na veřejnou kanalizaci - svažitý pozemek Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 326 pro k.ú. Mstišov, část obce Mstišov a obec Dubí, prokazující stav evidovaný k datu 26.1.2015 b/ katastrální mapa pro část k.ú. Mstišov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 1.2.2015 za účasti pana Ladislava Prokše, přítomného na místě v době prohlídky.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Kód obce: Název obce: Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: Název okresu: Název kraje: Poloha v obci:
700215 Mstišov 567507 Dubí 8.127 01.01.2014 CZ0426 Teplice Ústecký Centrum obce
Infrastructure / infrastruktura: Město Dubí leží na úpatí Krušných hor, cca 5 km severozápadně od Statutárního města Teplice, 20 km západně od Ústí nad Labem a 95 km severozápadně od hlavního města Prahy. Město Dubí je vzdálené přibližně 6 km od německých hranic. Nejstarší písemný záznam o městě je z roku 1494. Město Dubí je známé jako lázeňské město, nejvýznamnějším podnikem je Český porcelán, a.s., kde se vyrábí světoznámý „Cibulák". Dubí se dělí na sedm části, konkrétně to jsou: Běhánky, Bystřice, Cínovec, Drahůnky, Dubí, Mstišov a Pozorka.. Město Dubí má dostatečnou občanskou vybavenost (městský úřad, pošta, základní a mateřská škola, lékařské ordinace, obchody, restaurace, sportoviště a ostatní služby), s vyšší vybaveností jsou obyvatelé orientováni na Statutární město Teplice. Po dopravní stránce je město Dubí velmi dobře napojeno na silniční síť, městem prochází silnice I/27 Most – Dubí a I/8 Teplice - Cínovec. Místní komunikační síť zahrnuje sběrné a obslužné trasy včetně průtahových úseků silničních tahů. Městem prochází železniční trať ve směru Most – Moldava v Krušných Horách. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v centru zastavěného území místní části Mstišov – Dubí, na náměstí Svobody, v klidné lokalitě s převažující zástavbou rodinných domů. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 2: Rodinný dům č.p. 2 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely 69, k.ú. Mstišov. Dispoziční řešení: Rodinný dům má jedno podzemní podlaží (sklep) a dvě nadzemní podlaží (přízemí a první patro). Vnitřní dispozici tvoří: 1.PP (sklep) – schodiště, chodba, sklepní místnost 1.NP (přízemí) – zádveří, schodiště, dílna, sklad, kotelna, sklad paliva 2.NP (první patro) – podesta, dvě byt jednotky, vlevo 3+kk (předsíň, WC, koupelna, pokoj s kuchyňským koutem a dva pokoje), vpravo 3+1 v rekonstrukci (předsíň, WC, koupelna, kuchyň, tři pokoje). Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné se založením na základových pasech bez izolace proti zemní vlhkosti, střecha je sedlová s krytinou z hliníkových profilovaného plechu, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, strop je dřevěný trámový v 2.NP s rovným podhledem, v 1. NP a 1.PP valená klenba, okna jsou dřevěná zdvojená, fasádní omítky jsou hladké, vnitřní omítky jsou štukové, v kuchyni a koupelně bytu 3+kk doplněny keramickými obklady, podlahy jsou opatřeny v zádveří, kuchyni, koupelně a předsíni bytu 3+kk keramickou dlažbou, v ostatních částech domu PVC, dveře jsou dřevěné plné i prosklené do kovových zárubní. Dům má vnitřní rozvod el. proudu , vody a kanalizace vedené do žumpy, vytápění je ústřední teplovodní s kotlem na tuhá paliva, příprava teplé vody je v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Vybavení domu tvoří vana, umyvadlo, WC, kotel na tuhá paliva, elektrický zásobníkový ohřívač, kuchyňská linka, el. sporák, digestoř, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, ústředního topení apod. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu se nepodařilo zjistit, ke dni ocenění jej odhadujeme na cca 100 let. Na exteriéru i interiéru domu je patrná zanedbaná údržba (např drobné praskliny a opadávající vnější i vnitřní omítky, stopy po zatékání apod.). Vnitřní prostory v bytě 3+1 ve 2.NP jsou v současné době ve stavu nedokončené rekonstrukce (vybourané části příček, -4-
otlučené omítky, chybějící podlahové krytiny, chybějící instalace a pod.), stav zhoršuje i zanedbaná údržba. Tuto část domu prakticky nelze bez provedení stavebních prací užívat. Další stavby v příslušenství: V příslušenství rodinného domu je vedlejší stavba, podle sdělení majitele v minulosti užívána jako mandl, přistavená k východnímu štítu budovy, situovaná na pozemku čís. parcely 69, k.ú. Mstišov, v současné době využívaná podle sdělení vlastníka jako sklad. Stavba vykazuje známky zanedbané údržby. Stavba v příslušenství domu je samostatně oceněna věcnou hodnotou, v obvyklé ceně je zohledněna jako příslušenství. V příslušenství rodinného domu jsou také venkovní úpravy, jedná se o přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení apod. Venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství. Pozemky: Pozemek čís. parcely 69, k.ú. Mstišov, o výměře 1023 m2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba rodinného domu č.p. 2. Jedná se o pozemek z části zastavěný rodinným domem č.p 2 a jeho příslušenstvím, nezastavěná část je užívána jako dvůr a zahrada. Pozemek je svažité konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu a vody. Pozemek jsou přístupný z veřejných pozemků nám. Svobody, ve vlastnictví Města Dubí. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 69 a rodinného domu č.p. 2 s příslušenstvím, k.ú. Mstišov, na náměstí Svobody v Dubí - Mstišově, okres Teplice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 1.2.2015 celkem
800.000,- Kč Slovy: Osmsettisíc Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 326 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 326 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 326. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 25/7115/2015.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 9. února 2015
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ID (Surveyor´s Report):
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
25/7115/2015
LV no.:
326
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
1
rodinný dům
1 640,00
3 769
6 181 160
75,0
1 545 290
2
hospodářská část
917,00
2 486
2 279 662
80,0
455 932
0
0
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
2 001 222
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
69
1023,00
500
511 500 0
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
511 500
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
2 512 722
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Net rent
Costs total
Čisté nájemné Náklady celkem Kč
Kč
Yeld value Výnosová hodnota
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
%
Kč
není stanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Built-up space
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obestavěný prostor 3
Kč
m
Land area
Price of land
Plocha pozemků Cena pozemků 2
2
m
Total price of lands
Total price of buildings built-up space
Rate of price adjustment
Price of buildings
Comments
Celková cena za pozemky
Celková cena obestavěného prostoru
Koeficient cenové úpravy
Cena za objekty
Komentář
mil. Kč
Kč/m
3
mil. Kč
Kč/m
nabídka 1) samostatně stojící rod. dům, podsklepený, 2.NP, v 1.NP garáž a dílna, v 2.NP byt 1+4 s terasou, dobrý stav
1
RD Dubí-Pozorka, ul.Mírová
1 140 000,00
I-15
nestanoven
355
762
270 510
869 490,00
0,50
570 000
2
RD Dubí - Pozorka, ul.K.Čapka
1 390 000,00
I-15
nestanoven
370
762
281 940
1 108 060,00
0,60
nabídka 2) samostatně stojící 834 000 rodinný dům, 2. NP, tři byty 1+2, po částečné rekonstrukci
3
RD Dubí - Běhánky, ul. Rokosovského
1 699 000,00
I-15
nestanoven
348
762
265 176
1 433 824,00
0,60
nabídka 3) samostatně stojící 1 019 400 rodinný dům , 2.NP, 5+1 , po částečné rekonstrukci
2,513
mil.Kč
1) nabídka realitní kanceláře Realitní & vzdělávací agentura, s.r.o., Teplice
2) nabídka realitní kanceláře Bydlete s námi s.r.o., Most
3) nabídka realitní kanceláře M & M reality holding, Praha
Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota
nestanovena
Comparative value - Porovnávací hodnota
0,808
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
0,800
mil.Kč
Budova č.p. 2
Zádveří
Kuchyňský kout (3+kk)
Pokoj 2 (3+kk)
Přístupová komunikace
Dílna
Pokoj s kk (3+kk)
Pokoj 3 (3+kk)
Koupelna (3+kk)
Koupelna (3+1)
Pokoj 2 (3+1)
Hospodářská část
Kuchyně (3+1)
Pokoj 1 (3+1)
Pokoj 3 (3+1)
Prostory bývalého mandlu
