2015

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 277-7/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 1754/30, LV č. 9928 - k.ú. Litoměřice Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Litoměřice, k.ú. Litoměřice Adresa nemovité věci: Stránského 1754/29, 412 01 Litoměřice Vlastník stavby: 625306/1683, Ludmila Kudličková, Stránského 1754/29, 412 01 Litoměřice, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

Exkutorský úřad Praha 1 - JUDr. Jiří Bulvas Jablonecká 322, 190 00 Praha 9

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Zbyněk Saifrt Veitova 290/3, 412 01 Litoměřice IČ: 86769049 telefon: 416734580, 733174820 DIČ: fax:

ÚČEL OCENĚNÍ:

Exekuční řízení 146 EX 1369/14-28 (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

10

e-mail: [email protected]

680 000 Kč 19.02.2015

stran

Litoměřicích, dne 11.3.2015

Stav ke dni :

Počet příloh: 1

Ing. Zbyněk Saifrt

19.02.2015 Počet vyhotovení: 4

NÁLEZ Znalecký úkol Na základě usnesení č.j. 146 EX 1369/14-28 ze dne 20.01.2015 vypracovat ocenění (stanovit cenu obvyklou) bytové jednotky č. 1754/30 v bytovém domě č.p. 1754 na p.č. 2563/120, včetně spoluvlastnického podílu ve výši 5326/179531 na společných částech domu č.p. 1754 na p.č. 2563/120 a pozemků p.č. 2563/120. Vše zapsáno na LV č. 9928 v k.ú. Litoměřice, město Litoměřice, okres Litoměřice, kraj Ústecký. Přehled podkladů  výpis z katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, pracoviště Litoměřice, list vlastnictví č. 9928 prokazující stav evidovaný k datu 20.01.2015  snímek katastrální mapy  kupní smlouva s právnímu účinky vkladu do katastru nemovitostí ze dne 28.11.2011  informace z internetové databáze pozemků a staveb KÚ  informace a doklady objednatele ocenění  skutečnosti zjištěné na místě  fotodokumentace Místopis Litoměřice jsou bývalé okresní město na soutoku Labe a Ohře v severních Čechách. Celková rozloha města činí celkem 17,99 km2, ve městě žije bezmála 25 tisíc obyvatel.Historické jádro města je již od roku 1950 městskou památkovou rezervací, v níž je zahrnuto celkem 44 ulic a devět náměstí. Ve městě sídlí biskupství litoměřické diecéze. Město má plnou občanskou vybavenost včetně finančního a katastrálního úřadu. Napojení na dopravní infrastruktůru velmi dobré (automobilová doprava s napojením na D8, MHD, železnice, autobus a lodní doprava). Oceňovaná nemovitost je situována v severozápadní, zastavěné části města (sídliště cihelna) a je přístupná ze zpevněné komunikace ul. Stránského. Zastávka MHD, obchodní centrum a železniční zastávka v docházkové vzdálenosti. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř širší centrum - sidlištní zástavba

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Bytová jednotka č. 1754/30 standardního provedení s vnitřní dispozicí 2+1 a příslušenstvím o celkové výměře 53,26m2 v osmém nadzemním podlaží typového, bytového, panelového domu s výtahem č.p. 1754. Panelový dům postavený v upravené severočeské variantě se nachází v zastavěné části města Litoměřice a je přístupný ze zpevněných komunikací (ul. Stránského). Napojení na inženýrské sítě provedeno v plném rozsahu místně se vyskytujících (el. rozvodná síť, veřejný vodovod, kanalizace, telekomunikace). Celková užitná hodnota bytu snížena vlivem nízké kvality stavebních prací s obtížně -2-

odstranitelnými konstrukčními vadami pro tento typ staveb však typická (nízká kročejová a vzduchová neprůzvučnost). Součástí bytové jednotky je podíl ve výši 5326/179531 na společných částech budovy č.p. 1754 na p.č. 2563/120 a pozemků p.č. 2563/120, 2563/159 o výměře 313 a 29 m2. Projektová dokumentace ke dni ocenění nepředložena. Údržba prováděna nepravidelně v různém rozsahu a kvalitě prováděných prací. Prohlídka bytové jednotky povinným neumožněna. Ocenění provedeno porovnáním na základě vnějšího ohledání a informací poskytnutých oprávněným panem Lexou, který detailně popsal vybavení a stav bytové jednotky. Silné stránky + lodžie + bezbarierový přístup + bytový dům pro kompletní revitalizaci (zateplená vnější obálka, výměna původních výplní okenních otvorů, hlavní stoupací rozvody TZB). + klidná lokalita s dobrou občanskou vybaveností v docházkové vzdálenosti + velmi dobré dopravní napojení Slabé stránky - původní provedení - 8. nadzemní podlaží s výtahem RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci:  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území  Poloha nemovité věci v chráněném území Komentář: Situováno v CHKO České Středohoří. Věcná břemena a obdobná zatížení:  Exekuce Ostatní rizika:  Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek

-3-

OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č 1754/30 Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 12,37 * 1,00 = 18,37 * 1,00 = 11,92 * 1,00 = 2,56 * 1,00 = 0,96 * 1,00 = 3,79 * 1,00 = 3,29 * 1,00 = 0,96 * 0,20 =

Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj 1: pokoj 2: koupelna: WC: předsíň: komora: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:

12,37 m2 18,37 m2 11,92 m2 2,56 m2 0,96 m2 3,79 m2 3,29 m2 0,19 m2 53,45 m2

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod

Obj. podíl [%] S S S S S S S S C S S X N S S S S

5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 -4-

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 0,00 2,90 3,30 0,00 8,16 3,00 4,80 5,10 0,40

18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S C S S S S S S

3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2] Plná cena:

53,45 m2 * 18 551,14 Kč/m2

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 37 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 63 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 37 / 100 = 37,0 % Koeficient opotřebení: (1- 37,0 % / 100) Bytová jednotka č 1754/30 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,20 3,10 0,00 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70 101,16 1,0116

= * * * * =

8 020,1,0370 1,0116 1,0500 2,1000 18 551,14

=

991 558,43 Kč

* =

0,630 624 681,81 Kč

Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 5 326 / 179 531 Bytová jednotka č 1754/30 - zjištěná cena

=

-5-

624 681,81Kč

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Litoměřice - sídliště Cihelna BJ v panelovém domě s 8.NP Typ stavby Užitná plocha panelová 53,45 m2

Podlaží 8.NP

Dispozice 2+1

Celková cena 680 044 Kč

Jednotková cena 12 723 Kč/m2

Popisy porovnatelných jednotek Prodej bytu 2+1 42 m2 Nabízíme prodej bytu 2+1 v osobním vlastnictví o podlahové ploše 42 m2, který se nachází ve 4. patře panelového domu v Litoměřicích - Předměstí - ulice Stránského. Byt je po velmi povedené celkové rekonstrukci bez nutnosti dalších úprav - podlahy, jádro, kuchyň, koupelna, okna a elektřina. Budova je také po kompletní rekonstrukci - zateplení, střecha, výtah, vchodové dveře, voda a odpady. Poloha bytu je ideální pro milovníky klidného prostředí a zeleně. zdroj : http://www.sreality.cz/detail/prodej/byt/2+1/litomerice-predmesti-stranskeho/1846141020#img=0& fullscreen=false Litoměřice - prodej bytu 2+1 + lodžie Nabízíme prodej bytu 2+1+ lodžie v Litoměřicích, ulice Werichova o podlahové ploše 55,14 m2. Byt se nachází v 1. NP panelového domu, který plánuje kompletní revitalizaci v roce 2016. Byt je v osobním vlastnictví. Byt je po rekonstrukci v roce 2007. Má zděné jádro, novou kuchyňskou linku, nové rozvody elektřiny v bytovém jádře, plastová okna. Podlahovou krytinu tvoří plovoucí podlaha, linoleum a dlažba v koupelně a na chodbě. Byt je slunný s blízkou dostupností do centra. V bezprostřední blízkosti... jsou nákupní možnosti - Lidl a Severka, mateřská školka, obvodní lékař, zastávka MHD a ČD. zdroj : http://reality.idnes.cz/detail/prodej/byt/2+1/litomerice-werichova/7657066?sh=d41d8cd98f Byt 2+1 Byt 2+1 s lodžií a komorou v 6. poschodí panelového domu. Budova je zateplena, nová střecha a plastová okna. Klidná lokalita Litoměřic. Nedaleko nový obchodní řetězec. Parkování před budovou. zdroj : http://www.expertreality.cz/inzerat/prodej-bytu-2-1-55-m2-litomerice-odboje-litomerice Srovnatelné jednotky Název: Prodej bytu 2+1 42 m2 Lokalita: Stránského, Litoměřice - Předměstí Podlaží: 4.NP Dispozice: 2+1

Typ stavby

Užitná plocha panel 42,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu

Celková cena

Jednotková cena

899 000 Kč

21 405 Kč/m2 0,85 1,00

-6-

K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - po celkové rrekonstrukci; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - identický; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší BJ ve stejné lokalitě; Název: Litoměřice - prodej bytu 2+1 + lodžie Lokalita: Litoměřice, Werichova Podlaží: 1.NP Dispozice: 2+1

Typ stavby

Užitná Celková cena plocha panel 55,00 m2 960 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,10 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení - BJ po celkové rekonstrukci; Celkový stav lepší; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění mírně horší - BD před revitalizací; Název: Byt 2+1 Lokalita: Litoměřice - ul. Odboje Podlaží: 6. NP Dispozice: 2+1 původní

Typ stavby

Užitná plocha panel 55,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha

Celkový koef. KC 0,61

Upravená j. cena Kč/m2 13 100

Jednotková cena 17 455 Kč/m2

Celkový koef. KC 0,73

Upravená j. cena Kč/m2 12 783

Celková cena

Jednotková cena

795 000 Kč

14 455 Kč/m2 0,85 1,00 1,00

-7-

K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce - starší; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - srovnatelné; Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: BJ v panelovém domě s 8.NP

-8-

Celkový koef. KC 0,85

Upravená j. cena Kč/m2 12 287

12 287 Kč/m2 12 723 Kč/m2 13 100 Kč/m2 12 723 Kč/m2 53,45 m2 680 044 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Současný stav 680 044 Kč 0 Kč 624 682 Kč 0 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

Obvyklá cena 650 000 Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pro tento případ ocenění vzhledem k charakteru nemovitostí byl použit porovnávací způsob ocenění. Analýzou trhu se nepodařilo zjistit skutečně realizované prodeje porovnatelných nemovitostí v dané lokalitě a nejbližším okolí za posledních 12 měsíců, ale pouze nabídky prodejů porovnatelných nemovitosti nabízených prostřednictvím realitních kanceláří. Tyto ceny nejsou cenami skutečně dosaženými při samotném prodeji, ale cenami požadovanými. Takto zjištěné tržní hodnoty, které jsou dále upraveny koeficientem odlišnost, který mimo jiné zahrnuje i koeficient redukce pramene ceny lze po zaokrouhlení považovat za ceny obvyklé.

V Litoměřicích 11.3.2015 Ing. Zbyněk Saifrt Veitova 290/3 412 01 Litoměřice telefon: 416734580, 733174820 e-mail: [email protected] www.znapo.cz Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem ze dne 3. listopadu pod č.j. Spr. 4853/2010 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady specielně nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 277-7/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 7/2015.

-9-

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti ze dne 19.02.2015

počet stran A4 příloze 1

Fotodokumentace nemovitosti ze dne 19.02.2015

 

- 10 -