ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku
ZNALECKÝ POSUDEK č. 169/7259/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 226/6 v bytovém domě č.p. 226 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 704, k.ú. Neštěmice, v ulici Železná v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj
________________________________________________________________________________ ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail
[email protected], www.eniconsult.cz
ID (Surveyor´s Report): 169/7259/2015
LV no.: 1644
Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zák.č. 72/1994 Sb.) - byt č. 226/6 v bytovém domě č.p. 226 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 704, k.ú. Neštěmice, v ulici Železná v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Železná 226, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Labem Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota:
1 548 734 Kč
Market value Tržní hodnota
1 000 000 Kč
nestanovena Kč
Common price Obvyklá cena
1 000 000 Kč
Comparative value: Porovnávací hodnota:
Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců):
1 031 000 Kč
Number of properties: Počet objektů:
nestanoveno Kč
LAND / POZEMEK
1
Čísla parcel Parcel of land nr.
Main building: Hlavní stavba:
Byt č. 206/6 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.)
Appurtenances: Příslušenství:
Balkón, sklep
Size: Velikost
podíl 1412/6724 z 436 m2 tj. 91,55 m2
Location in the town: Poloha v obci:
Obytná zóna
Type: Druh
zastavěná plocha a nádvoří
Infrastructure: Infrastruktura
Úplná (krajské město)
Unit price: Jednotková cena
704
1000 Kč/m2
MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT
LEASE / PRONÁJEM
Construction system: Konstrukční systém:
Whole property: Celá nemovitost:
m2
Office area: Kancelářské plochy:
m2
Storage area: Skladové plochy:
m2
zděný
Built-up area: Zastavěná plocha:
m2
Floor area: Podlahová plocha:
141,20 m2
Built-up space: Obestavěný prostor:
m3
Other and manufacturing: Ostatní
m2
Unit price: Jednotková cena:
Kč/m2
Income: Příjem:
Kč
Cost: Náklady:
Kč
Capitalization rate: Kapitalizační míra:
%
Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení:
1928 60 %
-2-
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 1644 je byt ve vlastnictví Michell Skřivanové, bytem Železná 226, Neštěmice, 403 31 Ústí nad Labem. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 1644 je vlastnické právo k bytu omezeno: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ze Smlouvy o poskytnutí hypotéčního úvěru na výši 500 000,- Kč, a to k zajištění jistiny úvěru a příslušenství ve prospěch Hypotéční banky, a.s. (IČ 13584324) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 14.3.2006. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 1644 není vlastnické právo k bytu omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 1644 je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze Smlouvy o poskytnutí hypotéčního úvěru na výši 500 000,- Kč, a to k zajištění jistiny úvěru a příslušenství ve prospěch Hypotéční banky, a.s. (IČ 13584324) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 14.3.2006. Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - na konci Železné ulice několik domů se sporadickým výskytem nepřizpůsobivých občanů Strong points / silné stránky: - v blízkosti jsou objekty občanské vybavenosti - dobrá dostupnost centra města (MHD) - zděná konstrukce, dobrý stav domu vč. krytiny - velká plocha bytu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 1644 pro k.ú. Neštěmice a obec Ústí nad Labem, prokazující stav evidovaný k datu 1.6.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovité věci byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne 25.5.2015 svolána na 3.6.2015 v 15. hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovité věci nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor jednotky - bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle § 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů.
-3-
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Kód obce : Název obce : Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : Název okresu : Název kraje : Poloha v obci :
774871 Ústí nad Labem 554804 Ústí nad Labem 93 747 01.10.2014 CZ0427 Ústí nad Labem Ústecký Obytná zóna s úplnou infrastrukturou
Infrastructure / infrastruktura: Krajské město Ústí nad Labem patří mezi významná města České republiky (93 747 obyvatel), leží v severozápadní části České republiky, přibližně 85 km od centra hlavního města Prahy a přibližně 65 km od města Drážďany v SRN. Statutární město Ústí nad Labem má veškerou občanskou vybavenost, je zde dostupnost všech úřadů, všechny stupně školských zařízení, včetně univerzity, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Ústí nad Labem velmi dobře dostupné, je napojeno na mezinárodní silnici E 442 (Liberec, Děčín, Ústí, Drážďany) a silnice první třídy (I/8, I/30, I/13). Město je přímo napojeno na dálnici D8 (Berlín - Praha), která prochází západním okrajem města. Ústí nad Labem je důležitým železničním uzlem se čtyřmi nádražími, přes které vedou významné mezinárodní spoje Berlín-Vídeň a Berlín-Budapešť-Bělehrad-Sofia (Balt-Orient). Město je také napojeno na vodní dopravu - nákladní lodní doprava a rekreační osobní doprava jsou provozované na labské vodní cestě v úseku Pardubice-Chvaletice-Ústí nad Labem-Hřensko-Hamburg. Property Location / poloha nemovitosti: Bytový dům se nachází ve východní části města Ústí nad Labem, městské části Neštěmice, v k.ú. Neštěmice. Jedná se o lokalitu s převažující zástavbou bytových domů a objektů občanské vybavenosti (viz situaci v příloze). Short description property / stručný popis majetku: Bytová jednotka č. 206/6 Oceňovaný byt je situován ve 3.nadzemním bytového domu č.p. 226, postaveného na pozemku čís. parcely 704, k.ú. Neštěmice, v ulici Železná v Ústí nad Labem. K bytu náleží podíl o velikosti 1412/6724 na společných částech domu č.p. 226 a pozemku čís. parcely 704, k.ú. Neštěmice. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+3 sestává z předsíně (21,60 m2), kuchyně (16,24 m2), koupelny (7,55 m2), WC (1,95 m2), pokoje (33,44 m2), pokoje (27,41 m2), pokoje (33,01 m2), a balkónu (6,50 m2) - podle prohlášení vlastníka. K bytu náleží pravděpodobně sklep. Podlahová plocha bytu činí 141,20 m2. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce domu jsou zděné, střecha je valbová s plechovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou s rovným podhledem, schodiště jsou betonová s teracovými stupni, okna v oceňovaném bytě jsou plastová s izolačním dvojsklem, vnitřní omítky jsou štukové, vnější omítky jsou stříkaný břízolit. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé, kanalizace, vytápění včetně přípravy teplé vody je zajišťováno dálkově. Vybavení oceňovaného bytu pravděpodobně tvoří vnitřní dveře, vana a záchod, kuchyňský sporák, vodovodní míchací baterie, topná tělesa, vodoměry, dále vnitřní instalace elektrického proudu, plynu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou pravděpodobně opatřeny bukovými vlysy a keramickou dlažbou.
-4-
Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází přibližně z roku 1928. Stavební stav domu uvedenému stáří odpovídá, má plastová okna. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, dům je dobře udržovaný. Stav bytu z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyl zjištěn. Pro účely ocenění se předpokládá, že byt je v původním stavu s průměrnou údržbou. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 226/6 náleží podíl 1412/6724 na pozemku čís. parcely 7041, k.ú. Neštěmice. Pozemek zastavěný stavbou bytového domu, je rovinné konfigurace, je napojený na inženýrské sítě el. proudu, plynu, vody, kanalizace a tepelné rozvody. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem. Tvar pozemků je patrný z kopie katastrální mapy v příloze.
-5-
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu (podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 226/6 v bytovém domě č.p. 226 včetně podílu na společných částech domu a pozemku čís. parcely 704, k.ú. Neštěmice v ulici Železná v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 1644 pro k.ú. Neštěmice, obec Ústí nad Labem u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Labem, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 3. června 2015
1,000.000,- Kč Slovy: Jedenmilión Kč
Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 1644 je evidováno omezení vlastnického práva: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ze Smlouvy o poskytnutí hypotéčního úvěru na výši 500 000,- Kč, a to k zajištění jistiny úvěru a příslušenství ve prospěch Hypotéční banky, a.s. (IČ 13584324) podle smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne 14.3.2006. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 1644. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna.
ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 169/7259/2015.
Ing. Vladimír Hůda jednatel
V Mostě, dne 5.června 2015
-6-
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute
ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav
ID (Surveyor´s Report):
169/7259/2015
LV no.:
1644
Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Item no. Pol.č.
1
Name of "the tangible investment asset" - TIA
Build-up space
Unit price
Built-up area
Unit price
Starting price
Wear
Time price "TIA"
Comments
Název HIM
Obestavěný prostor stavby
Jednotková cena
Užitná plocha
Jednotková cena
Výchozí cena
Znehodnocení
Časová cena HIM
Komentář
m3
Kč/m3
m2
Kč/m2
Kč
%
Kč
byt č. 226/6
141
25 800
3 642 960
60,0
1 457 184
2 3
Buildings subtotal - Stavby mezisoučet
1 457 184
Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item no.
Site no.
Type land
Acreage
Price
Total
Comments
Pol.č.
Parcelní číslo
Druh pozemku
Výměra
Cena
Cekem
Komentář
m2
Kč/m2
Kč
1
zastavěná plocha a nádvoří
704
91,55
91 550 podíl o velikosti 607/1412/6724
1 000
2 3 4 5
Lands subtotal - Pozemky mezisoučet
91 550
Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem)
1 548 734
Kč
Yield value - Výnosová hodnota Item no.
Name
Area for lease
Lease price per sq. m.
Gross yield
Risk of loss of rent
Pol.č.
Název
Pronajímatelná plocha
Cena za pronájem m2
Hrubý výnos
Riziko výpadku nájemného
m2
Kč/m2/year/rok
Kč/year/rok
%
Net rent
Costs total
Čisté nájemné Náklady celkem Kč
Kč
Net yield
Capitalization rate
Yield value
Comments
Čistý výnos
Kapitalizační míra
Výnosová hodnota
Komentář
Kč
%
Kč
1 2 3
Yeld value Výnosová hodnota
Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota Item no.
Name
Realized / offer price
Date of sale / offers
Residential / utility area
Type of unit
Unadjusted price
Rate of price adjustment
Pol.č.
Název
Realizovaná / nabídková cena
Datum prodeje / nabídky
Obytná / užitná plocha
Typ jednotky
Neupravená cena
Koeficient cenové úpravy
2
Kč
2
m
Kč/m
Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy
Cena za objekt
Kč
Kč/m
Comments
Komentář
2
1
BJ Ústí nad Labem, Neštěmice, ul. Mlýnská
1 400 000,00
VI-15
71,00
3+kk
19 718
0,55
770 000,00
10 845
1) osob. vlastnictví, zděný dům, byt je po rekonstrukci
2
BJ Ústí nad Labem, Neštěmice, ul. Májová
480 000,00
VI-15
63,00
3+1
7 619
0,65
312 000,00
4 952
2) osob. vlastnictví, zděný dům, byt je po částečné rekonstrukci
3
BJ Ústí nad Labem, Neštěmice, ul. Studentská
549 000,00
VI-15
63,00
3+1
8 714
0,70
384 300,00
6 100
3) osob. vlastnictví, zděný dům, byt je v původním stavu
Cost Value - Věcná hodnota
1,549
mil.Kč
Yield value - Výnosová hodnota
0,000
mil.Kč
Comparative value - Porovnávací hodnota
1,031
mil.Kč
Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena)
1,000
mil.Kč
1) aktuální nabídka realitní kanceláře Sartoreality Ústí nad Labem
2) aktuální nabídka realitní kanceláře M & M reality holding Praha
3) aktuální nabídka realitní kanceláře M & M reality holding Praha
Byt č. 226/6 v ulici Železná v Ústí nad Labem
Situace oblasti
Situace lokality
Byt č. 226/6 v ulici Železná v Ústí nad Labem
Bytový dům č.p. 226 - pohled z ulice
Bytový dům č.p. 226 - pohled ze dvora
Komunikace u domu
Komunikace u domu
Komunikace u domu
Vchod do domu č.p. 226
