2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1121/9/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - jiného nebytového prostoru č. 2505/38 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 2504 a 2505 (který stojí na pozemcích parc. č. 1084/1 a 1085/1) ve výši 3998/37735; to vše v k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha.

Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 5682/14-22 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 3.11.2014.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 3.12.2014. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 33 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 17.1.2015

Znalecký posudek č. 1121/9/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 5

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 8

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 8

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................. 10

6.

METODY OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 10 6.1.

Nákladový způsob ocenění.............................................................................................................. 10

6.2.

Výnosový způsob ocenění ............................................................................................................... 10

6.3.

Srovnávací způsob ocenění ............................................................................................................ 10

6.4.

Metody aplikované v ocenění .......................................................................................................... 10

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ....................................................................................................... 11 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 11

7.2.

Jiný nebytový prostor č. 2505/38 ..................................................................................................... 12

7.3.

Pozemky – ve vlastnictví třetích osob ............................................................................................. 14

7.4.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 15

7.5.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 16

7.6.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 16

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 17

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 17 8.1.

Určení obvyklé ceny ........................................................................................................................ 17

8.1.1.

Srovnávací metoda .................................................................................................................. 17

8.1.2.

Výnosová metoda .................................................................................................................... 22

8.1.3.

Rekapitulace tržních metod ocenění a určení obvyklé ceny ................................................... 27

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 27

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 28

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 32

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 33

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 33

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 33



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 5682/12-22: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 5747, tj.: - jiný nebytový prostor č. 2505/38 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 2504 a 2505 (který stojí na pozemcích parc. č. 1084/1 a 1085/1) ve výši 3998/37735; to vše v k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 5747 pro k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha ALV: BLV:

Vlastník KNOW HOW s. r. o., Sarajevská 505/14, Vinohrady, 12000 Praha 2; identifikátor: 27863743 Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 2505/38 jiný nebytový prostor 3998/37735

* LV č. 1634 pro k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha - dálkový náhled BLV:

Stavby Typ stavby: Vinohrady č. p. 2504, 2505


Způsob využití: bytový dům

Na parcele: 1084/1, 1085/1

Stránka 3 z 33



* LV č. 6396 pro k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha - dálkový náhled BLV:

Pozemky Parcely: 1084/1 1085/1

Způsob využití: zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří

Výměra: 2 323 m 2 290 m

Pozn. Předmětem ocenění není spoluvlastnický podíl na pozemcích pod budovou parc. č. 1084/1 a 1085/1 – podíl 3998/37735 je ve vlastnictví České republiky. Ostatní spoluvlastnické podíly na pozemcích pod budovou jsou ve vlastnictví vlastníků jednotek v budově v rozsahu dle spoluvlastnických podílů na bytovém domě.

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; FLV – nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa


Stránka 4 z 33



B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 3.12.2014 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí, avšak za přítomnosti zaměstnanců společnosti MED – SCHICK, s.r.o., která má oceňovaný nebytový prostor v pronájmu. Místní šetření tak mohlo být provedeno v plném rozsahu kromě zaměření. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že se adresát z uvedené adresy odstěhoval. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5747 ze dne 3.11.2014, k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 5682/14-22 ze dne 3.11.2014 Část listiny prohlášení vlastníka s výměrami jednotky – získáno z archivu KN Kupní smlouva ze dne 22.7.2010; V-38264/2010-101 Nájemní smlouva ze dne 18.12.2012 – viz. příloha Kolaudační souhlas s užíváním stavby ze dne 9.7.2007, č. j. OV/07/036099/Ing.Cad – dispoziční změny spojené se změnou užívání na výrobnu cukrářských výrobků Výzva k účasti na závěrečné kontrolní prohlídce ze dne 7.6.2007 Souhlas s provedením ohlášené stavby ze dne 22.5.2007, č. j. OV/07/031039/Ing.Cad Technická zpráva, 03/2007; vypracoval: Věra Riegerová Technická zpráva - vzduchotechnika, 2.4.2007; vypracoval: Ing. Tomáš Jadrníček Výkresová dokumentace – půdorysy, situace, 03/2007; vypracoval: Ing. Jiří Dvořáček, Ing. Tomáš Jadrníček Zákaz užívání stavby ze dne 26.6.2007, č. j. OV/07/036099/Ing.Cad Rozhodnutí o přerušení stavebního řízení ze dne 12.1.1998, č. j. 3406/96/Ing.Kl. Výzva k provedení stavebních úprav ze dne 25.11.1996, č. j. 3406/96/Ing.Kl/J Oznámení o zahájení řízení o odstranění nepovolené stavby ze dne 16.10.1996, č. j. 3406/96/Ing.Kl/J


Stránka 5 z 33



Oznámení změny v užívání stavby ze dne 4.4.2007 Pozvánka k místnímu šetření ze dne 12.12.1997, č. j. 3814/97/Ing.Kl. Kolaudační rozhodnutí ze dne 18.7.1991, č. j. 1128/91-Vá Návrh na kolaudaci ze dne 28.5.1991 Žádost o kolaudaci ze dne 26.4.1991 Kolaudační rozhodnutí ze dne 27.3.1992, č. j. 713/92-Vá – byt č. 1, č. 2., č. 5 Oznámení o zahájení stavebního řízení ze dne 28.9.1985, č. j. 2564/85-Ing.Vá-D Stavební povolení ze dne 8.10.1985 Výjimka ze zákazu staveb v ochranném pásmu dráhy ze dne 28.5.1981, č. j. 3048/1981-13 Ohlášení stavebních úprav ze dne 14.5.2007 Změna nedokončené stavby ze dne 18.11.1988, č. j. 3095/88/Ing.Vá/D Rozhodnutí o prodloužení lhůty výstavby ze dne 12.1.1990, č. j. 3386/89/Ing.Vá/D Prodloužení lhůty výstavby ze dne 10.10.1990, č. j. 2587/90/Ing. Vá/D Oznámení o výpovědi nájemní smlouvy ze dne 1.9.1998 a výpověď nájemní smlouvy ze dne 26.8.1998 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 6396 – dálkový náhled Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 1634 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Vinohrady – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán města Prahy Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz


Stránka 6 z 33



Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, 2004. 256 s. ISBN 80-902109-3-7 Ing. Zbyněk Zazvonil – Oceňování nemovitostí výnosový přístup textová část - cvičení. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku, nakladatelství: Oeconomica, 2009. 52 s. ISBN 978-80-245-1525-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2014 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2014 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2014


Stránka 7 z 33



5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5747 ze dne 3.11.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.


Stránka 8 z 33



Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Nájemní vztahy Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaný nebytový prostor je pronajímán společnosti „MED – SCHICK, s.r.o.“, která v oceňovaných prostorách provozuje cukrářskou výrobu v souladu s kolaudací nebytového prostoru. Nájemní smlouva byla doložena prostřednictvím e-mailu jednatelem nájemce. Nájemní smlouva byla uzavřena dne 18.12.2012. Prostor je pronajat za účelem zřízení a provozování výrobny a prodejny cukrářských výrobků a s tím souvisejících činností. Smlouva je uzavřena na dobu určitou, a to na 60 měsíců od dne uzavření smlouvy, tj. do 18.12.2017. K datu ocenění 3.12.2014 uplynuly z nájemní smlouvy cca 2 roky, do konce trvání smlouvy jsou to cca 3 roky. Výše nájemného je 45.000,- Kč měsíčně a je splatné vždy k 25. dni předcházejícího měsíce. Výše nájemného má být vždy valorizována v souladu s úředně zveřejněným inflačním růstem a to vždy k 1.1. následujícího roku. Vedle nájemného nájemce hradí ze svého služby, které přímo souvisí s užíváním předmětu nájmu, tj. elektrická energie, odvoz odpadu, vytápění a TUV. Nájemce pravděpodobně také uhradil pronajímateli kauci ve výši 120.000,- Kč k zajištění nájemného, plateb za služby a k úhradě jiných závazků souvisejících s nájmem. Nájemce i pronajímatel jsou oprávněni vypovědět tuto smlouvu bez udání důvodů s výpovědní lhůtou 6 měsíců, která začíná běžet prvním dnem následujícího měsíce od doručení písemné výpovědi druhé smluvní straně. Inflační doložka není uplatňována dle sdělení jednatele nájemce. Existenci nájemní smlouvy nepovažuji za závadu s negativním vlivem na obvyklou cenu, i když srovnávací hodnota nájemného vychází vyšší než je skutečné nájemné dle nájemní smlouvy. Dle porovnání (viz. bod 2 8.1.2. znaleckého posudku) vychází srovnávací hodnota nájemného ve výši 128 Kč/m /měsíc, tj. 51.240 Kč měsíčně za nebytový prostor. Důvodem, proč nepovažuji smlouvu za závadu s negativním vlivem na obvyklou cenu, je pouze malý rozdíl cca 12% mezi skutečným nájemným a srovnávací hodnotě nájemného. Nájemce je poměrně stabilní, má dlouhodobou nájemní smlouvu (na 5 let), sjednána je inflační doložka, nájemní smlouvu lze vypovědět bez udání důvodu ve lhůtě 6 měsíců. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5747 ze dne 3.11.2014 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. Dále je v sekci „C-LV“ uveden zákaz zcizení nebo zatížení po dobu trvání zástavního práva V-5923/2014-101. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.


Stránka 9 z 33



5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Při místním šetření nebylo umožněno provést zaměření, v půdorysu nebytového prostoru získaném z archivu stavebního úřadu nejsou uvedeny kóty, a proto musely být výměry převzaty z prohlášení vlastníka, které není v souladu se skutečným stavem. V půdorysu, který je v souladu se skutečným stavem, je uveden pouze seznam místností pouze s částečnými výměrami. V prohlášení vlastníka jsou uvedeny výměry nebytového prostoru před přestavbou, celková výměra by však měla cca souhlasit s celkovou aktuální výměrou.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.

6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je nebytový prostor Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 10 z 33



(provozovna cukrářské výrobny), u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací a metodu výnosovou. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.

7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti absolutního centra Prahy, v městské části a katastrálním území Vinohrady, v souvisle zastavěné části obce. Konkrétně se jedná o východní část ulice Sarajevská, která je souběžná s hlavní ulicí Bělehradská a je kolmá na ulice Na Folimance a Rejskova. Z východní strany je zástavba ohraničena železniční tratí a ze západní strany parkem Folimanka. Absolutní centrum Prahy (Václavské náměstí) je vzdáleno cca 1,5 km pěšky severním směrem. Okolní zástavba: Jedná se o tradiční lokalitu bydlení, která je charakteristická původní zděnou zástavbou bytových domů. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici potřebná občanská vybavenost - lékárna, městský úřad, supermarket, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ, gymnázium, nemocnice, knihovna, pošta, muzeum, sportovní hala aj. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v rámci Prahy v dosahu MHD. Dopravní dostupnost: Lokalita je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží v blízkosti hlavních silnic Bělehradská, Legerova, Nuselská a Vršovická. Z veřejné dopravy je asi 200 m pěšky zastávka tramvají, které zajišťují dobré spojení s centrem města. Nejbližší stanice metra „C“ I. P. Pavlova je vzdálena cca 4 minuty jízdy tramvají, stanice metra „B“ Karlovo náměstí cca 11 minut. Nejbližší vlaková stanice „Praha-Vršovice“ se nachází cca 1 km východním směrem. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Sarajevská, z pozemku parc. č. 4198/1 (ostatní plocha / ostatní komunikace; vlastník Hlavní město Praha). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování v okolních ulicích je omezené – možné pouze s kartou rezidenta oblasti či v místě s placeným stáním. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn i telefon.


Stránka 11 z 33



7.2. Jiný nebytový prostor č. 2505/38 Jedná se o nebytový prostor umístěný v 1.NP zděného bytového domu č. p. 2505, který byl zkolaudován v roce 1991. Objekt je podsklepený, má celkem 6 nadzemních podlaží a stavebně upravené podkroví. V suterénu a přízemí se nachází společné a nebytové prostory, od 2.NP výše jsou již jen bytové jednotky. Oceňovaný nebytový prostor zabírá prakticky celé přízemí kromě společných prostor, je orientován na sever do ulice (2x výloha, 1x plechová vrata) a na jih do vnitrobloku. Prostor je využíván jako cukrářská výrobna a k těmto účelům je prostor také uzpůsoben. V jednotce je provedena vzduchotechnika a chladicí boxy. Prostory jsou poměrně členité – pro cukrářskou výrobu byly uzpůsobeny v letech 2006 – 2007, kdy byla provedena rekolaudace z využití pro obchod. Prostory má v současnosti v pronájmu společnost „MED – SCHICK, s.r.o.“ na dobu 5-ti let do 18.12.2017. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „jiný nebytový prostor“, což je v souladu se skutečným a také nejlepším možným využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: kolaudační rozhodnutí ze dne 18.7.1991, výstavba probíhala v letech 1985-1991 Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 6 nadzemních podlaží + stavebně upravené podkroví Základy: betonové s izolace proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné a železobetonové Stropy: železobetonové monolitické s rovným podhledem, v 1.NP s trámy Střecha: tvar: kombinace: plochá a pultová Krytina střechy: asfaltová lepenka Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy: břízolitová omítka; obklad 1.NP z kabřince Vstupní dveře do objektu: kovové prosklené Vrata: plechová Okna: dřevěná zdvojená či plastová s izolačním zasklením; 2x kovová výloha Bleskosvod: je proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky; omítnuté stropy či podhledy Obklady: keramické ve výrobnách, skladech a na sociálním zařízení Schody: konstrukce: betonové v objektu; v jednotce kovové s dřevěnou nášlapnou vrstvou – do kanceláře Dveře: náplňové hladké plné do kovových zárubní; tepelněizolační do chladicích boxů Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: z PVC (šatny, kancelář) a keramické dlažby Vytápění: ústřední - žebrové litinové radiátory; Ohřev teplé vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: 2x WC s umyvadlem, umyvadlo v místnosti pro umývání beden a nádobí Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu, třífázové jističe a rozvody ke strojům Výtahy: osobní – v objektu Ostatní: vzduchotechnika, chladicí boxy Údržba: prováděna běžná údržba Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 12 z 33



Soupis místností nebytového prostoru dle půdorysu - současný stav Podlaží Místnost hlavní výrobní místnost pečení korpusů suchý sklad surovin chladicí box na vejce místnost vytloukání vajec chladicí box na tuky chladicí box - sklad korpusů chladicí box - polotovary chladicí box - hotové výrobky sklad čistých přepravek mytí přepravek 1.NP špinavé přepravky kancelář provozu mytí provozního nádobí navažování surovin technická místnost strojovna chladicích boxů WC chodby šatna zaměstnanců příjem a výdej zboží nádoby na směsný odpad sklad kartonů

Podlahová plocha 89,70 32,45 16,10 2,80 3,70 7,30 6,00 4,60 12,75 7,14 4,25 9,24 8,20 7,00 8,00 6,20 3,80 nezjištěna nezjištěna 19,50 33,00 9,20 1,00

Zohledněno 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Užitná plocha 2 89,70 m 2 32,45 m 2 16,10 m 2 2,80 m 2 3,70 m 2 7,30 m 2 6,00 m 2 4,60 m 2 12,75 m 2 7,14 m 2 4,25 m 2 9,24 m 2 8,20 m 2 7,00 m 2 8,00 m 2 6,20 m 2 3,80 m 2 nezjištěna m 2 nezjištěna m 2 19,50 m 2 33,00 m 2 9,20 m 2 1,00 m

Soupis místností nebytového prostoru dle prohlášení vlastníka - původní stav Podlaží

1.NP

Místnost

Podlahová plocha

Zohledněno

kancelář

11,40

100%

11,40 m

2

místnost příjmu zboží

23,60

100%

23,60 m

2

místnost výkupu

15,10

100%

15,10 m

2

provozovna

89,40

100%

89,40 m

2

přípravna

17,00

100%

17,00 m

2

denní místnost

11,40

100%

11,40 m

2

chladírna

22,00

100%

22,00 m

2

strojovna

13,00

100%

13,00 m

2

sklad

14,00

100%

14,00 m

2

sklad

26,60

100%

26,60 m

2

sklad

29,50

100%

29,50 m

2

sklad odpadů

2,80

100%

2,80 m

2

úklidová místnost

4,40

100%

4,40 m

2

WC

6,90

100%

6,90 m

2

šatny

12,80

100%

12,80 m

2


Užitná plocha

Stránka 13 z 33



umývárny

6,30

100%

6,30 m

2

chodba

37,00

100%

37,00 m

2

zádveří

10,70

100%

10,70 m

2

vjezd pro zásobování

45,90

100%

45,90 m

2

Celková užitná plocha nebytového prostoru

399,80 m

2

Stavebně technický stav jiného nebytového prostoru Nebytový prostor je ve středním převážně původním udržovaném stavu z let 1985 – 1991, kdy proběhla výstavba objektu. V letech 2006 – 2007 byla provedena přestavba jednotky na současné využití pro cukrářskou výrobu. Rekonstrukce se týkala především změny dispozice, instalace vzduchotechniky a chladicích boxů. Stáří a stavebně technický stav domu Objekt byl postaven v letech 1985 - 1991. Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou převážně v původním udržovaném stavu. V domě byla vyměněna některá okna za plastová, žádné jiné rekonstrukce nebyly zjištěny. Objekt je bez viditelných statických poruch. Celkově hodnotím stavu objektu jako střední.

7.3. Pozemky – ve vlastnictví třetích osob Bytový dům č. p. 2504 a 2505 stojí na pozemcích parc. č. 1084/1 a 1085/1, které nejsou předmětem ocenění. Povinný nemá na těchto pozemcích spoluvlastnický podíl. Spoluvlastnický podíl na pozemku v rozsahu 3998/37735 je ve vlastnictví České republiky. Ostatní spoluvlastnické podíly na pozemcích jsou ve vlastnictví vlastníků jednotek v bytovém domě v rozsahu dle spoluvlastnických podílů na bytovém domě. Sousední parcely: parc. č. 1084/1: 1085/1, 1085/2, 1086/1, 4198/1 parc. č. 1085/1: 1084/1, 1085/2, 1087/1, 1087/2, 4198/1 Pozemek parc. č. 1084/1

Pozemek je mírně svažitý, má přibližně obdélníkový tvar s vykousnutím v jihovýchodním rohu, je zastavěn vnitřním řadovým bytovým domem č. p. 2504 a 2505. Pozemek severní stranou sousedí s ulicí Sarajevská a jižní stranou s uzavřeným vnitroblokem, je napojen na veškeré inženýrské sítě.


Stránka 14 z 33



U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1085/1

Pozemek je mírně svažitý, má přibližně obdélníkový tvar, je zastavěn vnitřním řadovým bytovým domem č. p. 2504 a 2505. Pozemek severní stranou sousedí s ulicí Sarajevská a jižní stranou s uzavřeným vnitroblokem, je napojen na veškeré inženýrské sítě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.4. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu města Prahy se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „OV“ – všeobecně obytné.

OV - všeobecně obytné Území sloužící pro bydlení s možností umísťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 15 z 33



Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech. Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, školy, školská a ostatní vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, církevní zařízení, zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, malá ubytovací zařízení, drobná nerušící výroba, veterinární zařízení v rámci staveb pro bydlení, sběrny surovin, sportovní zařízení, obchodní zařízení s 2 celkovou plochou nepřevyšující 1 500 m prodejní plochy, zařízení veřejného stravování, nerušící služby. Doplňkové funkční využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná zařízení a liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy, garáže pro osobní automobily (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Vysokoškolská zařízení, stavby pro veřejnou správu města, hygienické stanice, zařízení záchranného 2 bezpečnostního systému, obchodní zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 15 000 m prodejní plochy, ubytovací zařízení, stavby a plochy pro administrativu, malé sběrné dvory, parkoviště P+R, garáže, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby, zařízení a plochy pro provoz PID, zahradnictví. Jako výjimečně přípustné bude posuzováno i umístění některé z obecně přípustných funkcí ve všeobecně obytném funkčním využití, navrhované v převažujícím podílu celkové kapacity.

7.5. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky nenachází v záplavové oblasti.

7.6. Shrnutí Adresa: Praha 2 - Vinohrady, ulice Sarajevská č. p. 2504 a 2505 nebytový prostor - cukrářská výrobna střední udržovaný z r. 1991, Stav: Nemovité věci: v 1.NP zděného BD v pronájmu rekolaudace v r. 2007 členité prostory uzpůsobené standardní vč. vzduchotechniky a Dispozice: Vybavení: rekolaudované na cukrářskou výrobu chladicích boxů Podlaží: Příslušenství: 1.NP z 6NP 2 Užitná plocha: 399,80 m

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o umístění v blízkosti centra Prahy – občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti o dobrá dopravní dostupnost a návaznost Ponižující faktory o umístění nebytového prostoru v 1.NP bytového domu o omezené možnosti parkování – parkovací zóna pro rezidenty o stavba na cizím pozemku o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku


Stránka 16 z 33



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny 8.1.1. Srovnávací metoda Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovacích možností; atraktivity okolí; změn v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí; K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků; K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení; K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby; K 6 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jeho užitné plochy; K 7 - Koeficient umístění jednotky v sobě odráží umístění, ve které podlaží se jednotka nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv; K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě; K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,75 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové; K 1 0 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí; K 1 1 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem; Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 17 z 33



(např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu – nebytové jednotky 1.) www.sreality.cz Nabídka nebytových prostor v ulici Sarajevská a okolí do 0,5 km - bylo nalezeno celkem 22 nebytových prostor 2 2 s nabídkovou cenou od 20.562 Kč/m do 65.116 Kč/m (od 550.000 Kč do 120.000.000 Kč). 2.) www.reality.cz Nabídka nebytových prostor v městské části Vinohrady - bylo nalezeno celkem 35 nebytových prostor s nabídkovou cenou od 2.100.000 Kč do 70.000.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka nebytových prostor v městské části Vinohrady - bylo nalezeno celkem 33 nebytových prostor s nabídkovou cenou od 2.200.000 Kč do 32.000.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ ; http://www.eurodrazby.cz Na těchto serverech v městské části Vinohrady nebyla nalezena žádná nedobrovolná dražba nebytového prostoru. Vyhodnocení nabídky a poptávky: V nabídce je poměrně malé množství obdobných prostor, nabídka je však přibližně v rovnováze s poptávkou. Prostory jsou umístěny v 1.NP bytového domu ve vedlejší ulici mimo frekventovaná místa, nejsou tedy vhodné pro využití na obchod, restauraci či hlasitější výrobu. Prostory jsou kolaudovány jako cukrářská výrobna, v případě změny využití by se změnou museli souhlasit vlastníci ostatních jednotek v objektu. Obchodovatelnost posuzuji jako průměrnou. Kupní smlouva - vyhodnocení Dle Kupní smlouvy ze dne 22.7.2010 (Právní účinky vkladu práva ke dni 5.8.2010; V-38264/2010-101) byla kupní cena za nemovitou věc ve výši 1.000.000,- Kč. Kupní smlouva je posouzena jako výrazně nižší, než byla cena obvyklá, a nemá vypovídací hodnotu vzhledem k určení aktuální obvyklé ceny. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 18 z 33



Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“ Stavba na cizím pozemku – předmětem ocenění není podíl na pozemku pod objektem Předmětem ocenění není příslušný podíl na pozemcích, na kterých stojí bytový dům, ve kterém se nachází oceňovaný nebytový prostor. Reprezentanti, kteří jsou uvedeni níže ve výpočtu srovnávací hodnoty, stojí vždy na vlastním pozemku – předmětem ocenění je vždy pozemek či spoluvlastnický podíl na pozemku. Při výpočtu srovnávací hodnoty je nebytový prostor uvažován jako vč. pozemku a až následně je provedena srážka ve výši předpokládané kupní ceny za podíl id. 3998/37735 na pozemcích parc. č. 1084/1 a 1085/1. Současným vlastníkem tohoto podílu je Česká republika. Prodej majetku z vlastnictví státu do soukromého vlastnictví by vždy měl být uskutečněn za cenu obvyklou. V Praze však ve většině případů bývá za obvyklou cenu zaměňována cena dle Cenové mapy Prahy a za tuto cenu se ve většině případů prodávají pozemky pod stavbami cizích vlastníků. Srážka ze srovnávací hodnoty je proto vypočtena pomocí vynásobení příslušného spoluvlastnického podílu, celkové výměry pozemků a jednotkové ceny pozemků dle Cenové mapy pro rok 2014. 2 Dle Cenové mapy Prahy pro rok 2014, mapový list 60, skupina 4053, je cena pozemků 7.140 Kč/m , 2 2 předpokládaná kupní cena za podíl na pozemcích je pak 463.721 Kč (tj. 3998 / 37735 * 613 m * 7140 Kč/m ).


Stránka 19 z 33



Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

Nemovité věci:

nebyt.j. - cukrářská výrobna

nebyt.j. - kancelář či sklad

nebyt.j. - bývalá klubovna, dílna

nebyt.j. - posilovna

nebyt.j. - kanceláře

nebyt.j. - původní sklepní prostory

Adresa:

Vinohrady, Sarajevská 2505

Vinohrady, Slezská 1655

Žižkov, Lucemburská 1670

Nové Město, Hálkova

Vinohrady, Nitranská 894

Nové Město, Tyršova 1838

Nebytový prostor v 1.PP po celkové rekonstrukci se skládá ze vstupní haly, ze které vedou dveře do 8 místností, 2x sociální zařízení, kuchyňky a skladu. Možnost využití jako: kanceláře, studio, ordinace, vzorková prodejna či sklad.

Nebytový suterénní prostor s dispozicí 3+kk, který byl dosud užíván jako klubovna. Jedná se o polosuterén rohového bytového domu převážně v původním stavu.

Nebytový prostor v suterénu zděného BD. Do prostor se vchází po schodech vchodem z ulice, je zde i nákladní výtah na 1600 kg. V prostorech je v současnosti tělocvična posilovna (včetně posilovacích strojů), šatna, 2x sprcha a WC.

Nebytový prostor v polosuterénu zděného BD po rekonstrukci. Jedná se o ateliér s okny na J a Z, zaujímá celý půdorys suterénu. Prostor má vysoké stropy, cvičebnu, 2 kanceláře a zázemí. Možné jsou dispoziční změny.

zděné 8 místností + soc.zař. 1.PP 1PP - 5NP 1 nezjištěno 200,00

zděné 3+kk 1.PP 1PP - 6NP + podkroví 1 osobní 96,00

zděné posilovna + zázemí 1.PP 1PP - 4NP 1 nákladní 205,00

Fotografie:

Doplňujicí popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Podlaží umístění nebyt. jednotky: Počet NP domu celkem: Počet podlaží vlastní nebyt. j.: Výtah: Užitná plocha m2:

x

zděné členité prostory 1.NP 1PP - 6NP + podkroví 1 osobní 399,80

Nebytový prostor v polosuterénu cihlového BD po rekonstrukci. Prostor je tvořen více průchozími sklepními místnostmi a je možno ho upravit na např. sklad, masážní salon, solárium, vinotéku, kanceláře, aj. Vytápění a ohřev vody je centrální (plynová kotelna). zděné zděné kanceláře se zázemím více původních sklepů 1.PP 1.PP 1PP - 4NP + podkroví 1PP - 5NP + podkroví 1 1 osobní osobní 130,00 104,00

Nabídková/prodejní cena Kč:

x

3 800 000

2 200 000

5 170 000

2 100 000

1 595 000

Cena / m2 užit. pl.:

x

19 000

22 917

25 220

16 154

15 337

Variační koeficient [%]:

19,36% Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita: K2 - Pozemek:

Vinohrady, Sarajevská cizí zastavěný stavbou -


obdobná

dále od centra města

blíže k centru města

obdobná

blíže k centru města

1,00 vlastní, zastavěný





Stránka 20 z 33


Určení obvyklé ceny je zohledněno níže

K3 - Stav nebytu:

střední udržovaný

K4 - Stav bytového domu:

původní z r. 1991

K5 - Vybavení, příslušenství:

standardní pro daný typ výroby

K6 - Velikost nemovité věci:

399,8 m2

K7 - Umístění bytu v domě:

1.NP, orientace do ulice a do dvora

K8 - Napojení na sítě (přípojky):

veškeré IS - E, K, P, V

K9 - Zdroj informací: K10 - Právní vztahy:

v exekuci

K11 - Ostatní: Váhy: Upravená cena / m2 užit. pl.:

1,00 střední po reko.

1,00 nevalný

1,00 střední udržovaný


1,00 nevalný


1,03 původní udržovaný




0,97 standardní

1,00 opotřebované

0,99 standardní vč. vyb.

0,99 standardní

0,97 bez vybavení

1,00 menší prostory





0,90 1.PP, malá okna

0,85 1.PP, malá a větší okna


0,87 1.PP s okny


1,10 veškeré IS

1,08 veškeré IS

1,10 veškeré IS

1,07 veškeré IS

1,10 veškeré IS

1,00 inzerce

1,00 inzerce

1,00 inzerce

1,00 inzerce

1,00 inzerce

0,90 bez exekuce

0,75 bez exekuce

0,80 bez exekuce

0,90 bez exekuce

0,90 bez exekuce

0,96 obdobné

0,96 obdobné

0,96 obdobné

0,96 obdobné

0,96 obdobné

1,00 0,20

1,00 0,20

1,00 0,20

1,00 0,20

1,00 0,20

14 614

14 976

16 391

15 376

12 863

13 464

Upravená cena Kč: 5 842 674 8,79% Variační koeficient [%]: Statistické údaje a výpočet srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Maximální upravená cena [Kč]:

5 987 433

6 553 058

6 147 465

5 142 457

5 382 957

Srovnávací hodnota - aritmetický průměr [Kč]: Předpokládaná kupní cena za podíl na pozemcích [Kč]: Srovnávací hodnota po odečtení předpokládané kupní ceny za podíl na pozemcích [Kč]:


5 842 674 513 837 5 142 457 5 328 837 5 842 674 6 356 511 6 553 058 5 842 674 463 721 5 378 953

Stránka 21 z 33



8.1.2. Výnosová metoda Kapitalizační míru pro výpočet výnosové metody navrhuji s ohledem na objektivní posouzení očekávaného výnosu z pohledu analýzy trhu s nemovitými věcmi s ohledem nabídky a poptávky segmentu trhu ve výši 9%. Analýza je provedena níže. Domnívám se, že tato výše kapitalizační míry vystihuje umístění nemovitých věcí v méně frekventovaném místě města nedaleko centra, stáří a stav jednotky. Takto určená kapitalizační míra dostatečně pokrývá případná rizika s dosažením předpokládaného očekávaného výnosu či prodeje. Určení kapitalizační míry Určení diskontní sazby z úroků hypotečních úvěrů Úroková míra je charakterizována nabídkou, poptávkou a rizikem kapitálu vyjádřeného v penězích. Diskontní míra se pak skládá z hypoteční úrokové míry a rizikové přirážky, ve které se zohledňuje především druh, poloha a stáří nemovitosti. Jedním z problémů této metody je, že hypoteční úroková míra nemá stabilizovaný vývoj. Východiskem je pak určení průměrné výše hypotečních úroků za určité období. Průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2013 dle hypoindexu na www.hypoindex.cz Rok Průměrná úroková sazba Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

5,16% 4,79% 3,96% 4,18% 4,69% 5,61% 5,61% 4,90% 4,04% 3,52% 3,07% 5,73% 5,66% 5,42% 5,36% 5,27% 5,04% 4,89% 4,88% 4,84% 4,93% 4,92% 5,00%

5,00% 4,96% 4,74% 4,55% 4,48% 4,56% 4,77% 4,95% 5,05% 4,87% 4,85% 4,74%

4,66% 4,43% 4,27% 4,14% 4,03% 3,75% 3,62% 3,64% 3,63% 3,64% 3,77% 3,98%

4,13% 4,12% 4,11% 4,02% 4,06% 3,98% 4,14% 4,25% 4,19% 4,36% 4,38% 4,36%

4,35% 4,27% 4,20% 4,22% 4,27% 4,46% 4,67% 4,93% 5,10% 5,24% 5,28% 5,34%

5,54% 5,55% 5,52% 5,51% 5,52% 5,53% 5,63% 5,82% 5,73% 5,70% 5,63% 5,69%

5,74% 5,74% 5,50% 5,54% 5,51% 5,55% 5,66% 5,67% 5,63% 5,60% 5,60% 5,61%

5,52% 5,37% 5,41% 5,29% 5,12% 4,92% 4,84% 4,79% 4,56% 4,42% 4,33% 4,23%

4,20% 4,26% 4,27% 4,28% 4,24% 4,14% 4,14% 4,09% 3,89% 3,77% 3,65% 3,56%

3,59% 3,61% 3,67% 3,70% 3,68% 3,61% 3,59% 3,55% 3,46% 3,36% 3,25% 3,17%

3,21% 3,21% 3,17% 3,08% 2,96% 2,95% 3,00% 3,01% 3,00% 3,06% 3,09% 3,06%

Průměrná úroková míra z hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2013 je dle hypoindexu ve výši 4,5%. V posledních letech však úroková míra hypoték klesá, za rok 2013 je průměrná úroková sazba hypotéky ve výši 3,07%. Riziková přirážka Riziko se u jednotlivých typů nemovitých věcí dosti liší. U oceňované nebytové jednotky lze očekávat středně vysoký výnos, na rozdíl od např. bytových jednotek a bytových domů. S existencí takovéto jednotky jsou spojeny spíše nízké náklady na správu, opravu a údržbu, daň z nemovitosti, pojištění a s tím spojená rizika. Asi největším rizikem je výpadek současného stabilního nájemníka, či případné prodlení nájemníka s platbou nájemného a s tím spojené náklady i na případný soudní spor. V případě oceňované jednotky uvažuji rizikovou přirážku ve výši 4,5%.


Stránka 22 z 33



Kapitalizační míra je určena součtem průměrné úrokové míry z hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2013 ve výši 4,5% a rizikové přirážky ve výši 4,5%. Celková kapitalizační míra je pak 9%. Míra kapitalizace podle cenového předpisu V aktuální oceňovací vyhlášce č. 441/2013 se při výpočtu výnosové hodnoty nemovitých věcí – nemovité věci pro administrativu podle přílohy č. 22 uvažuje kapitalizační míra ve výši 7%, kterou je možné upravit maximálně o 0,5% nahoru či dolů. Určení míry kapitalizace na základě nominální úrokové míry Tato metoda je založena na principu součtu bezrizikové sazby (nominální úroková míra) a rizikové přirážky, kterou určuje druh nemovitosti. Bezriziková úroková sazba je stanovena ve výši úrokové míry státního dluhopisu 4,20/36 ISIN: CZ0001001796, která je ve výši 4,2%. Splatnost tohoto dluhopisu je stanovena na 30 let. Rizikovou přirážku pro oceňované nemovité věci určuji ve výši 4,5%. Asi největším rizikem je výpadek nájemného a s tím spojené náklady i na případný soudní spor. Kapitalizační míra dle této metody je pak ve výši 8,7%. Určení obvyklého příjmu z nájemného Ke dni ocenění je oceňovaný nebytový prostor pronajat na základě nájemní smlouvy a to za 45.000 Kč/měsíc, 2 2 tj. 540.000 Kč/rok - cca 113 Kč/m /měsíc či 1.351 Kč/m /rok. Nájemní smlouva byla sjednána na dobu 5-ti let a to do 18.12.2017. V nájemní smlouvě je uvedena inflační doložka, která však není uplatňována. Jedná se o stabilního nájemníka, který by poměrně složitě hledal obdobný prostor v blízkém okolí, a s jeho případným stěhováním by byly spojeny poměrně vysoké náklady. 2 2 Nájemné dle srovnávací metody provedené níže vychází vyšší – ve výši 128 Kč/m /měsíc, tj. 1.538 Kč/m /rok či 51.240 Kč/měsíc/nebytový prostor. Díky předpokládané dlouhé době trvání nájemní smlouvy s aktuálním nájemníkem nepovažuji rozdíl mezi aktuální výší nájemného a výší nájemného dle srovnání za výrazný. V ocenění je proto kalkulováno s aktuální výší nájemného dle nájemní smlouvy, které je uvažováno za obvyklou cenu nájemného. Reprezentanti Reprezentant č. 1 Adresa: Praha 10 - Vršovice, Kubánské náměstí 1273 Převzetí nájemní smlouvy na provoz zavedené cukrárny s vlastní výrobnou, s

Popis: bezbariérovým vchodem z ulice a výlohami. Veškeré zařízení cukrárny a výrobny se prodává za odstupné.

Objekt: Prostory: Podlaží:

Stav: Vybavení: Příslušenství:

cukrářská výrobna prodejna, výrobna, zázemí 1.NP

střední standardní -

Fotodokumentace:

Užitná plocha: Nabídkové nájemné: 2

Nájemné Kč/m /měs:


2

175 m 29 990 Kč

171 Kč/m

zdroj: www.sreality.cz 2

datum: 30.12.2014

Stránka 23 z 33



Reprezentant č. 2 Adresa: Praha 4 - Nusle, Křesomyslova 384 Skladovací prostory se zázemím a kanceláři po rekonstrukci vč. střechy a fasád. Sklad je cihlový, prostory vytápěné, nové dlažby a zářivky. Výška stropu je 2.9 m - 3,05 m, Dispozice: prodejní sklad 120 m2 se zázemím, kancelář 20 m2 a kancelář 19 m2 (kanceláře s klimatizací), kuchyňka, WC se sprchovým koutem. Vytápění ústřední s plynovým kotlem, Popis: alarm vč. protipožárních čidel a možností zapojení na PCO, centrální vysavač, vyhrazené místo pro zásobování, vyhrazené parkoviště pro zákazníky v čele areálu (14 míst). Vstup do uzavřeného dvora čipem nebo motorovou bránou. Dvůr se vstupem je střežen kamerovým systémem. Reklamní plocha u hlavního vstupu a Billboard na oplocení u hlavní brány.



zděný přízemní sklad + kancelář 1.NP

střední po reko. standardní parkovací plochy

Fotodokumentace:

2

Užitná plocha: Nabídkové nájemné:

195 m 36 288 Kč

2


186 Kč/m


datum: 5.1.2015

Reprezentant č. 3 Adresa: Praha 4 - Michle Nebytový prostor v hlídaném areálu. Prostor se nachází v přízemí jednopodlažní budovy.

Popis: Pánské a dámské WC jsou ve vedlejším vchodu objektu. Objekt je vhodný k využití jako sklad, dílna či kancelář. Za příplatek 500 Kč/měsíčně je možné parkovat přímo v areálu.



zděný přízemní sklad / výroba 1.NP

střední až nevalný bez vybavení společné soc.zař.

Fotodokumentace:

2


98 m 14 700 Kč

2


150 Kč/m


datum: 6.1.2015

Reprezentant č. 4 Adresa: Praha 4 - Michle, Magistrů Skladové prostory v průmyslově-administrativním areálu, výška haly 4 m. Možnost

Popis: pronájmu kancelářských prostor (220/Kč/m2/měsíc). Manipulační a parkovací plochy v areálu, temperace prostor.

Objekt: Prostory: Podlaží: Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

skeletová hala skladové 1.NP


střední až nevalný bez vybavení -

Stránka 24 z 33



Fotodokumentace:

2


132 m 19 800 Kč

2


150 Kč/m


datum: 18.11.2014

Reprezentant č. 5 Adresa: Praha 10 - Michle, Nad Vršovskou horou Sklad s možností výrobní či obchodní plochy. Prostor je vytápěný, vedle menších místností

Popis: pro zázemí a kancelář je k dispozici hala 26 m x 12 m. Objekt se nachází v uzavřeném areálu s nonstop ostrahou, v blízkosti je dostatečné množství parkovacích ploch.



zděná hala sklad / výroba 1.NP

střední až nevalný standardní -

Fotodokumentace:

2


250 m 36 300 Kč

2


145 Kč/m


datum: 29.10.2014

Reprezentant č. 6 Adresa: Praha 3 - Žižkov, Malešická Popis:

Skladové prostory a kancelář v komerčním areálu. K dispozici je rampa, sociální zařízení, vytápění plynem, parkování v areálu.



zděná hala skladové / výrobní 1.NP

střední až nevalný standardní -

Fotodokumentace:

Užitná plocha: Nabídkové nájemné: 2



2

201 m 34 170 Kč

170 Kč/m

zdroj: reality.idnes.cz 2

datum: 12.12.2014

Stránka 25 z 33



Srovnání reprezentantů R. 1 2 3 4 5 6

Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Nájemné v 2 Kč/m /měs. Poloha Pozemek Stav Vybavení Velikost Zdroj Ostatní 171 186 150 150 145 170

1,05 1,00 1,10 1,05 1,10 1,10

1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 0,95

1,00 0,97 1,03 1,03 1,03 1,00

1,00 0,97 1,05 1,05 1,00 1,00

0,94 0,95 0,90 0,92 0,98 0,95

0,85 0,85 0,85 0,85 0,85 0,80

Přepočtené nájemné v 2 Kč/m /měsíc

0,90 0,93 0,95 0,95 0,95 0,95

129 125 130 127 130 128

2

128

Průměrné přepočtené upravené nájemné Kč/m /měsíc užitné plochy Náklady na dosažení příjmu

Od odhadovaného hrubého příjmu z nájemného není výjimečně odečtena žádná srážka z důvodu předpokládané obsazenosti, protože je výpočet výnosové hodnoty proveden z aktuální výše nájemného, která je na spodní hranici obvyklého rozmezí obvyklého nájemného v daném místě a čase, a u nájemce je předpokládána vysoká stabilita. Od vypočteného obvyklého nájemného by celkový příjem z nájemného ročně po zohlednění výpadku nájemného 10 % činil – 128 Kč/m2 * 12 * 0,9 *399,8 m2 = 552.683 Kč/rok. Od hrubého příjmu z nájemného jsou však odečteny odhadované náklady na dosažení příjmu, tj. daň z nemovitých věcí a pojistné dle majitele, údržba, opravy, vytváření rezerv, správa a náklady na pronájem pozemků – vše dle odhadu znalce. Daň z nemovitých věcí – výše byla odhadnuta a to ve výši 10.000,- Kč/rok; Pojištění nemovitých věcí – výše byla odhadnuta a to ve výši 15.000,- Kč/rok; Náklady na provoz, údržbu a vytváření rezervy – byly určeny na základě odhadu znalce ve výši 60.000 Kč/rok, 2 což odpovídá cca 150 Kč/m užitné plochy/rok; Náklady na správu nemovitých věcí – byly určeny na základě odborného odhadu ve výši 10.000,- Kč/rok; Odhadované nájemné z pozemku – bylo určeno na základě odborného odhadu ve výši 5% z ceny dle Cenové 2 2 mapy Prahy pro rok 2014 a to ve výši 23.189,- Kč/rok (613 m * 7.140 Kč/m * podíl 3998 / 37735 * 5%); Výpočet výnosové hodnoty Celkový příjem z nájemného ročně Náklady na dosažení nájemného Daň z nemovitých věcí (odhad) Pojistné (odhad) Náklady na údržbu, opravy a vytváření rezervy (odhad) Náklady na správu nemovitosti (odhad) Obvyklé nájemné z pozemku (odhad) Celková výše odpočtu (náklady) tj. % z příjmu z nájemného ročně Výpočet výnosové hodnoty Čisté roční nájemné po odečtení nákladů Kapitalizační míra pro výpočet výnosové hodnoty Výnosová hodnota


540 000 Kč 10 000 Kč 15 000 Kč 60 000 Kč 10 000 Kč 23 186 Kč 118 186 Kč 22% 421 814 Kč 9,00% 4 686 821 Kč

Stránka 26 z 33



8.1.3. Rekapitulace tržních metod ocenění a určení obvyklé ceny Srovnávací hodnota

5.378.953, - Kč

Výnosová hodnota

4.686.821,- Kč

Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí je určena na základě srovnávací hodnoty po zaokrouhlení ve výši 5.370.000,- Kč. Oceňovaný nebytový prostor je ve středním stavu, vybavení je standardní s běžným opotřebením. Nebytový prostor je v současnosti v daném segment trhu konkurenceschopný. Nebytový prostor se nachází v bytovém domě, který byl zkolaudován teprve v roce 1991, předpokládám ještě dlouhou životnost objektu. Možná je také přestavba na jiný způsob využití, se kterým však musí souhlasit ostatní vlastníci jednotek v objektu. Jako možná je uvažována přestavba např. na kanceláře – předpokládaný méně konfliktní způsob využití prostoru.

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Jako závada se jeví existence nájemní smlouvy, která však nemá negativní vliv na obvyklou cenu a je zohledněna v určené obvyklé ceně. Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)

NE

Stavba je umístěna na vlastním pozemku

ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod.

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem NE

Stavba je určena výhradně k bydlení

ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny ANO Jednotka na pozemku je dokončena ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou) ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby ANO V KN není evidována poznámka spornosti ANO V KN není evidováno duální vlastnictví


Stránka 27 z 33



ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek ANO Není přídatné spoluvlastnictví

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Hl.m. Praha Hl.m. Praha Praha Vinohrady 1 246 780

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nebytová jednotka č. 2505/38

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu - nezjištěny 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuční příkaz 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II I II I II IV

Pi 0,00 -0,03 0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

 Pi) = 0,930 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 28 z 33



zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné V parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s IV komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

0,02 0,00 0,00 0,00 0,03 0,08 0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 +

 Pi) = 1,170 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,088

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nebytová jednotka č. 2505/38 Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122

Podlahové plochy nebytového prostoru kancelář: místnost příjmu zboží: místnost výkupu: provozovna: přípravna: denní místnost: chladírna: strojovna: sklad: sklad: sklad: sklad odpadů: úklidová místnost: WC: šatny: umývárny: chodba: zádveří: vjezd pro zásobování: Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru:


koeficient dle typu podlahové plochy 11,4 * 1,00 = 23,6 * 1,00 = 15,1 * 1,00 = 89,4 * 1,00 = 17 * 1,00 = 11,4 * 1,00 = 22 * 1,00 = 13 * 1,00 = 14 * 1,00 = 26,6 * 1,00 = 29,5 * 1,00 = 2,8 * 1,00 = 4,4 * 1,00 = 6,9 * 1,00 = 12,8 * 1,00 = 6,3 * 1,00 = 37 * 1,00 = 10,7 * 1,00 = 45,9 * 1,00 =

2

11,40 m 2 23,60 m 2 15,10 m 2 89,40 m 2 17,00 m 2 11,40 m 2 22,00 m 2 13,00 m 2 14,00 m 2 26,60 m 2 29,50 m 2 2,80 m 2 4,40 m 2 6,90 m 2 12,80 m 2 6,30 m 2 37,00 m 2 10,70 m 2 45,90 m 2 399,80 m

Stránka 29 z 33



Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X S S S S S S S S S C S S S X

6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 0,00 3,80 1,30 5,60 0,00 98,20 0,9820

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení Část [%] K St. Živ. [%] [%] [%] části celku S 6,00 100,00 1,00 6,00 6,10 23 175 13,14 0,8015 1. Základy vč. zemních prací S 18,80 70,00 1,00 13,16 13,40 23 140 16,43 2,2016 2. Svislé konstrukce S 18,80 30,00 1,00 5,64 5,74 7 140 5,00 0,2870 2. Svislé konstrukce S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,35 23 140 16,43 1,3719 3. Stropy S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,40 23 110 20,91 1,1291 4. Krov, střecha S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,44 23 60 38,33 0,9353 5. Krytiny střech S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,71 23 55 41,82 0,2969 6. Klempířské konstrukce S 6,90 70,00 1,00 4,83 4,92 23 65 35,38 1,7407 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 30,00 1,00 2,07 2,11 7 65 10,77 0,2272 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,16 23 45 51,11 1,6151 8. Úprava vnějších povrchů S 2,10 70,00 1,00 1,47 1,50 23 40 57,50 0,8625 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 30,00 1,00 0,63 0,64 7 40 17,50 0,1120 9. Vnitřní obklady keramické S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,05 23 140 16,43 0,5011 10. Schody S 3,20 70,00 1,00 2,24 2,28 23 65 35,38 0,8067 11. Dveře S 3,20 30,00 1,00 0,96 0,98 7 65 10,77 0,1055 11. Dveře S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,50 23 65 35,38 1,9459 13. Okna Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 30 z 33



14. Povrchy podlah 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 25. Ostatní Opotřebení:

S S S S S S S S S S S S S S

3,10 3,10 4,70 5,20 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 3,80 1,30 5,60 5,60

70,00 30,00 100,00 70,00 30,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

2,17 0,93 4,70 3,64 1,56 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 3,80 1,30 2,80 2,80

2,21 0,95 4,79 3,71 1,59 0,41 3,36 3,26 0,41 2,14 3,87 1,32 2,85 2,85

23 7 23 23 7 23 23 23 23 23 23 23 23 7

47 47 35 37 37 40 35 45 35 30 45 40 55 55

48,94 14,89 65,71 62,16 18,92 57,50 65,71 51,11 65,71 76,67 51,11 57,50 41,82 12,73

1,0816 0,1415 3,1475 2,3061 0,3008 0,2358 2,2079 1,6662 0,2694 1,6407 1,9780 0,7590 1,1919 0,3628

32,2 %

Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 2 Základní cena upravená [Kč/m ] 2

Plná cena: 399,80 m * 16 486,56 Kč/m Koeficient opotřebení: (1- 32,2 % /100) Nákladová cena CBN Koeficient pp Cena CB

2

Nebytová jednotka č. 2505/38 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

= * * * * = = * = * =

6 591 326,69 Kč 0,678 4 468 919,50 Kč 1,088 4 862 184,42 Kč

=

4 862 184,42 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 0,- Kč Spoluvlastnický podíl: 3 998 / 37 735 Hodnota spoluvlastnického podílu: 0,- Kč * 3 998 / 37 735 + Nebytová jednotka č. 2505/38 - zjištěná cena

7 095,0,9390 0,9820 1,2000 2,1000 16 486,56

=

0,4 862 184,42Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nebytová jednotka č. 2505/38

4 862 184,40 Kč

1. Ocenění staveb celkem

4 862 184,40 Kč

Celkem

4 862 184,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

4 862 184,40 Kč

4 862 180,- Kč

slovy: Čtyřimilionyosmsetšedesátdvatisícjednostoosmdesát Kč Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 31 z 33



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

5 370 000 Kč 4 862 180 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 5747, tj.: - jiný nebytový prostor č. 2505/38 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 2504 a 2505 (který stojí na pozemcích parc. č. 1084/1 a 1085/1) ve výši 3998/37735; to vše v k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 3.12.2014, částkou ve výši:

5 370 000,- KČ slovy: Pětmilionůtřistasedmdesát korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Nebytový prostor nemá příslušenství.

c) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi: NÁJEMNÍ SMLOUVA – nemá negativní vliv na obvyklou cenu d) Výše nájemného dle nájemné smlouvy je posouzeno jako na spodní hranici obvyklého rozmezí, s ohledem na předpokládanou stabilitu nájemce je však posouzeno jako obvyklé.

Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 17.1.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 32 z 33



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1121/9/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 9 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5747 ze dne 3.11.2014 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 3.12.2014 Příloha č. 5 : Část Prohlášení vlastníka s výměrami místností Příloha č. 6: Nájemní smlouva ze dne 18.12.2012


Stránka 33 z 33

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5747

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa nemovitých věcí – bytový dům č. p. 2505 č. o. 14 GPS: 50°4'1.740"N 14°26'5.590"E

Umístění nemovitých věcí v rámci ulice „Sarajevská“

Umístění nemovitých věcí v rámci městské části „Vinohrady“

Umístění nemovitých věcí v rámci okolních městských částí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Kancelářské prostory

Provozovna – cukrářská výrobna

Šatna zaměstnanců

Hygienické zázemí



Chladicí boxy

Příloha č. 5 : Část listiny Prohlášení vlastníka s výměrami místností

Příloha č. 6 : Nájemní smlouva

2015

Recommend Documents