ZNALEC K Ý PO SU D E K č. 6439 - 7 / 2015 o ceně nemovité věci OCENĚNÍ MAJETKU ZAHRNUTÉHO DO SOUPISU MAJETKOVÉ PODSTATY DLUŽNÍKA PLUS OIL, a.s. PRO ÚČELY INSOLVENČNÍHO ŘÍZENÍ
Vlastník nemovitostí :
LV č. 3847 pro k.ú. Dolní Žukov PLUS OIL, a.s. (25858190)
Objednatel posudku :
Mgr. Ing. Petra Hamplová, Ph.D. Insolvenční správce Zahradní 2330/13 789 01 Zábřeh
Účel posudku :
Ocenění majetku zahrnutého do soupisu majetkové podstaty dlužníka PLUS OIL, a.s. , čj. KSOS 31 INS 3761/2014
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 8. 12. 2014 posudek vypracoval: Josef Szczurek Formanská čp.207 735 62 Český Těšín tel: 558 732 012, 602 55 98 08 znalec certifikovaný č. 127/114/QEN/2014 RE, certifikační orgán – Ústav soudního inženýrství Brno Posudek obsahuje 19 stran textu + přílohy a předává se objednavateli ve 2 vyhotoveních. V Českém Těšíně, dne
23. 01. 2015 1
–2–
1. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE 1.1 Z A D A V A T E L - Z A D Á N Í Znalecký posudek je vypracován na základě požadavku objednavatele. Zadání odborného posudku je ocenění nemovité věci, zapsané na LV č. 3847 pro kat.území Dolní Žukov, obec Český Těšín, okres Karviná. 1.2. P O D K L A D Y Podklady pro ocenění : a) Zhotovené Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj - LV čís. 3847 pro k.ú. Český Těšín, - snímek pozemkové mapy předmětného území b) Dodané objednavatelem - Informace objednatele posudku c) opatřené znalcem - Internetová nabídka realitního trhu - Územní plán města Český Těšín - Malý lexikon obcí ČR, vydaný ČSÚ Podle prohlášení objednavatele posudku nejsou k dispozici oceňované nemovitosti.
jiné podklady vztahující se k
1.3 OBECNÉ PŘEDPOKLADY - OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku. Vlastníci nemovitosti dle jednotlivých LV : Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Český Těšín Katastrální území: Dolní Žukov (623261) List vlastnictví číslo: 3847 Vlastník: PLUS OIL, a.s. (25858190) Sokola Tůmy 107/2 Datum provedení místního šetření a jeho účastníci : Místní šetření bylo provedeno dne 15. 1. 2015 znalce Datum k němuž se ocenění provádí : Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 8. 12. 2014
NÁLEZ Jedná se o pozemky v kat. úz. Dolní Žukov. Pozemky jsou v okrajové částí obce Český Těšín s hranici s obci Ropice. Přístup je po částečně zpevněné štěrkové komunikaci. Terén skoro rovinatý. V místě jsou veřejné inženýrské sítě - vodovod a elektro. Veřejné řády kanalizace a zemní plyn v místě nejsou. Dle platného územního plánu města Český Těšín jsou parcely č. 572/2, 572/12, 572/13, 572/13, 572/14, 572/15, 572/16, 572/17, 572/18, 572/19, 572/20, 572/21, 573/1, 573/5, 573/6, 573/7,574/3, 574/4 v zóně SV. Parcely č. 573/8, 583/5 a 584/2 jsou mimo zastavěné a zastavitelné území.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
Obsah posudku a) Pozemky - LV č. 3847 b) Ocenění porovnávací metodou
Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku.
Ocenění a) Pozemky Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které jsou v v obci obci
Pi 1,00 0,04 –0,08 –0,10
–4– III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6 IV. Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7 II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 5
Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost k pozemku Osobní hromadná doprava
–0,02 –0,02 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 + Pi) = 0,810 i=2
b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky – § 6, 7, 8, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Český Těšín Název okresu: Karviná Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 540,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 440,41 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně;
Oi 0,95 0,85
1,01
1,00 1,00 1,00
Pi 0,00 0,00
–5– ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo
3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené
I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,810 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,810 § 9 odst. 4 – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 107,0196 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 572/2 trvalý travní porost 1 870 572/12 trvalý travní porost 507 572/13 trvalý travní porost 1 809 572/14 trvalý travní porost 1 301 572/15 trvalý travní porost 165 572/16 trvalý travní porost 1 703 572/17 trvalý travní porost 567 572/18 trvalý travní porost 1 878 572/19 trvalý travní porost 168 572/20 trvalý travní porost 873 572/21 trvalý travní porost 1 573/1 ostatní plocha neplodná půda 862 573/5 ostatní plocha neplodná půda 868 573/6 ostatní plocha neplodná půda 286 573/7 ostatní plocha neplodná půda 49 574/3 trvalý travní porost 789 574/4 trvalý travní porost 1 636 Součet: 15 332
Cena [Kč] 200 126,65 54 258,94 193 598,46 139 232,50 17 658,23 182 254,38 60 680,11 200 982,81 17 979,29 93 428,11 107,02 92 250,90 92 893,01 30 607,61 5 243,96 84 438,46 175 084,07 1 640 824,51
§ 7 – Lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem Parc. č. 583/5
Název lesní pozemek
Zákl. cena [Kč/m2] Výměra [m2] základní upravená SLT 1 544 4,77 4,7700 1d
Cena [Kč] 7 364,88
Koeficient pro úpravu základní ceny pozemku dle přílohy č.5 položky č.1 (ku): Obce s 25–50 tisíci obyvateli – vlastní území + 160 % ku = 2,600 Průměrná základní cena zemědělských pozemků: ZCpz = 5,36 Kč/m2 § 6 odst. 5 – Zemědělské pozemky neobhospodařované Základní cena upravená: ZCU = ZCpz × 0,25 × 0,65 × ku Parc. č. 573/8
Název ostatní plocha neplodná půda
Výměra [m2] snížení ZCU [Kč/m2] 3 2,2646
Cena [Kč] 6,79
–6– § 8 odst. 4 – Pozemky vodní plochy umělé vodní nádrže a vodního toku Základní cena upravená: ZCU = ZC × 0,07 = 30,8287 Kč/m2 Parc. č. 584/2
Název vodní plocha
Součet cen všech typů pozemků:
Výměra [m2] 373 =
Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 11 499,11 1 659 695,29 Kč 1 659 695,29 Kč
Stanovení hodnoty nemovitosti metodou porovnávací. Zákon č. 151/1997 Sb. o
oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) §2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (2) Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. Pozemky v zastavitelném i nezastavitelné území. V dané lokalitě a regionu, a u srovnatelných nemovitostí se nenabízí, ani nebyla obchodována. Jako podklady byly použity údaje z informace z nabídek z internetových stránek. Ocenění porovnávací metodou
–7– 1.) Pozemek, Český Těšín Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
483 000,– Kč vč. DPH 358,– Kč/m2 cena vč. provize a právního servisu
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Dolní Žukov Český Těšín 25 106 Karviná
Kód nabídky: 484333 MoniT-ID: 249B4
Číslo obce:
598933
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Naše společnost Vám zprostředkuje možný prodej pozemku v Dolním Žukově, územním plánem určený k výstavbě rodinného domu, výměra 1.350 m2. Pozemek je rovinný, orientovaném na jihovýchod - slunečný celý den. Inženýrské sítě na hranici pozemku (elektřina, voda, plyn). Výborná dostupnost po celoročně udržované obecní asfaltové silnici, k autobusové zastávce směr Č. Těšín a Frýdek Místek 5 min. O ceně možno jednat, financováni zajistíme přes naše hypoteční centrum bez poplatků. Ev. číslo: 483719. Celková plocha: Druh pozemku: Umístění nemovitosti: Voda:
1 350 m2 stavební pozemek okraj obce dálkový vodovo
–8–
2.) Pozemek, Český Těšín Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz
Kód nabídky: LI2212070 MoniT-ID: 24B31
Nabídková cena:
493 350,– Kč vč. DPH 330,– Kč/m2 , včetně právního servisuvč. právních služeb a provize RK
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Dolní Žukov Český Těšín 25 106 Karviná
Číslo obce:
598933
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme k prodeji stavební pozemek o výměře 1495 m2 v Českém Těšíně v části Dolní Žukov. Rovinatý a oplocený pozemek se nachází v klidné části obce, elektřina a plyn na hranici pozemku, rozvod vody ve vzdálenosti cca 40 m. Na pozemku je provedena drenáž z vyústěním do vodního toku a také je na něm umístěna maringotka. Příjezd na pozemek je přímo z asfaltové obecní komunikace. Více informací v RK. Celková plocha:
1 495 m2
–9– Druh pozemku: Okolní zástavba: Plyn:
stavební pozemek venkovská plynovod
3.) Pozemek, Český Těšín Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
689 850,– 350,– Dolní Žukov Český Těšín 25 106 Karviná
Kód nabídky: 71604 MoniT-ID: 13F46F
Kč vč. DPH Kč/m2 Číslo obce:
598933
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme Vám krásný, rovinatý a celooplocený stavební pozemek o velikosti 1971 m2 v Českém Těšíně - Pod Zelenou. Stavební parcela je celoročně velmi dobře dostupná po obecní asfaltové cestě a velkou výhodou jsou všechny inženýrské sítě přímo na pozemku nebo v bezprostřední blízkosti (vodovod, plyn, elektřina, kanalizace). Doporučuji jako atraktivní místo s
– 10 – veškerou občanskou vybaveností. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. Celková plocha: Druh pozemku: Umístění nemovitosti: Okolní zástavba: Doprava:
1 971 m2 stavební pozemek okraj obce obytná dálnice, silnice, MHD, autobus, vlak
– 11 –
4.) Pozemek, Český Těšín Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:
Adresa: Obec:
350 600,– 200,– Dolní Žukov Český Těšín
Kód nabídky: 267642 MoniT-ID: 24B0A
Kč vč. DPH Kč/m2 Číslo obce:
598933
– 12 – Počet obyvatel: 25 106 Okres: Karviná
Kraj:
Moravskoslezský
Popis: Nabízíme k prodeji stavební parcelu o celkové výměře 1.753 m2. Velmi klidná lokalita, krásné prostředí. Inženýrské sítě na hranici pozemku (voda, elektřina, plyn). Příjezd po obecní komunikaci. Makléř doporučuje prohlídku. Celková plocha: Druh pozemku: Umístění nemovitosti:
1 753 m2 stavební pozemek klidná část obce
Seznam porovnávaných objektů: Název Kmísta
Výchozí cena (VC) Množství (M) Kčasový Kvybav. KKp - prodejnost Jednotková cena Váha (V) (JC) 1.) Pozemek, Český Těšín 483 000,– Kč 1 350,00 m2 0,90 1,00 0,80 0,85 218,96 Kč 1,0 2.) Pozemek, Český Těšín 493 350,– Kč 1 495,00 m2 0,90 1,00 0,80 0,85 201,96 Kč 1,0 3.) Pozemek, Český Těšín 689 850,– Kč 1 971,00 m2 0,90 1,00 0,80 0,85 214,20 Kč 1,0 4.) Pozemek, Český Těšín 350 600,– Kč 1 753,00 m2 0,90 1,00 0,70 0,85 107,10 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × KKp - prodejnost)
– 13 –
Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): Maximální jednotková cena za m2:
107,10 Kč 185,56 Kč 218,96 Kč
Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: pozemky určené k zastavění
185,56 Kč 15 332,00 m2 2 845 005,92 Kč
× =
Pozemky mimo zastavěné a zastavitelné území 583/5
lesní pozemek
573/8
ostatní plocha neplodná půda
584/2
10,- Kč/m2
1 544 m2
vodní plocha
3
15 440,00
10,- Kč/m2
373 m2 m2 - 10,- Kč/m2
Součet cen všech typů pozemků:
30,00 3 730,00
=
Výsledná porovnávací hodnota:
2 864 205,92 Kč 2 864 000,- Kč
Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem
1 659 700,– Kč 2 864 010,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 864 000,– Kč Cena slovy: dvamilionyosmsetšedesátčtyřitisíc Kč Znalecká pečeť
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988 pod čj. Spr. 4238/88 pro základní odbor 1. ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a 2. stavebnictví - odvětví různá spec. vlivy důlní činnosti na stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 6439 - 7 / 2015 znaleckého deníku.Znalečné a náhradu nákladů účtují dokladem. V Českém Těšíně, 23. 1. 2015 Příloha : - LV č. 3847 pro k. úz. Český Těšín - kopie katastrální mapy - výřez z územního plánu obce Český Těšín
Podpis znalce:
– 14 –
– 15 –
– 16 –
– 17 –
– 18 –
– 19 –
– 20 –
